Application de la norme IFRS 16 sur les locations

Février 2019
Contacts : Ariane de LAPASSE / Mathilde CLEMENT
Destinataires : Groupe
 Mise en place de la norme IFRS 16

Table des matières

1. Date de mise en application ...................................................................................................................3

2. Champ d’application...............................................................................................................................3
3. Définition d’un contrat de location ........................................................................................................4
4. Durée d’un contrat de location ..............................................................................................................5
5. Comptabilisation de la dette chez le preneur ........................................................................................6
6. Taux marginal d’endettement................................................................................................................6
7. Evaluation du droit d’utilisation .............................................................................................................7
8. Réestimation de la dette de loyer ..........................................................................................................7
9. Modifications du contrat de location .....................................................................................................7
10. Mise en application comptable .............................................................................................................8
11. Modalités pratiques ...............................................................................................................................8
12. Application aux budgets 2020 ...............................................................................................................9

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Introduction

 Pour les Preneurs :

La norme IFRS 16 impose la comptabilisation d’un droit d’utilisation en immobilisations pour les locations simples
en contrepartie d’un passif de location en dettes financières.
 Afin d’établir le montant de la dette, un taux d’emprunt marginal, assimilé à un taux d’actualisation, doit
être estimé.
 Impacts sur la présentation des états financiers (EBITDA, dette financière, actif immobilisé, TFT) et
nouvelles informations à fournir
 Pas de changement concernant la comptabilisation des locations financement excepté dans le cadre d’un
changement relatif au contrat de location.

 Pour les Bailleurs :

 Comptabilisation actuelle pratiquement inchangée, cf annexe en A.15

1. Date de mise en application

La norme IFRS 16 entrera en vigueur pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2019 mais elle nécessite
d’être anticipée. La clôture au 31/08/2020 présentera l’information au Bilan et au P&L. La situation au 31/08/2019
doit donc être reconstituée, afin de distinguer l’impact sur les capitaux propres de l’impact sur les réserves.

Les contrats dont la durée restante au 01/09/19 est inférieure ou égale à 12 mois n’ont pas l’obligation d’être
retraités selon la norme IFRS 16.

2. Champ d’application

La norme IFRS 16 est applicable à tous les contrats de location (et de sous-location).

Exclusions :

- Accords de licence : Les bailleurs appliqueront IFRS 15 et les preneurs IAS 38

- Locations d’autres immobilisations incorporelles : Application optionnelle pour les preneurs
- Autres exclusions d’IAS 17 maintenues

Le groupe a choisi de ne pas retraiter les immobilisations incorporelles

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Exemptions optionnelles pour les preneurs :

- Locations des actifs de faible valeur - exemption éligible contrat par contrat : < 5KUSD (valeur de l’actif à
neuf)
- Locations de courte durée - exemption éligible par classe d’actif sous-jacent : 12 mois

Le groupe a choisi de ne pas retraiter les contrats de moins de 5 KUSD et de moins de 12 mois. L’information
sera peut-être demandée ultérieurement.

Véhicules Exemption impossible car le prix à neuf d’une voiture

ne peut être considéré comme de faible valeur

Ordinateurs de bureau ou portables, petits éléments Exemption possible

de mobilier de bureaux

3. Définition d’un contrat de location

Analyse à l’origine du contrat, réestimation uniquement en cas de changement des termes du contrat.

Droit de contrôler
Actif identifié + l’utilisation de l’actif = Contrat de location

Droit d’obtenir la quasi-totalité

des avantages économiques de
l’utilisation de l’actif
Droit de diriger l’utilisation de
l’actif

Actif identifié = physiquement distinct + sans droit substantif de substitution (1) + explicitement ou implicitement
identifié

(1) : Quand le droit de substitution a-t-il une substance ? quand le fournisseur : a la capacité pratique de
substituer et que les avantages économiques attendus de la substitution du bien excèdent les coûts
associés à celle-ci

Cf annexes A.2 à A.8

Les contrats dont le bailleur est une société consolidée du groupe ne doivent pas être retraités car la
charge de la location est annulée lors de la déclaration des montants intragroupes.

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4. Durée d’un contrat de location

Périodes couvertes par Périodes couvertes par

Période non résiliable les options de les options de Durée
+ renouvellement* + résiliation ** =

* : si raisonnablement certain d’exercer l’option

** : si raisonnablement certain d’exercer l’option

 Si le droit d’interrompre le contrat de location n’est reconnu qu’au preneur, ce droit s’analyse en une option
de résiliation anticipée dont l’entité doit tenir compte pour déterminer la durée de la location.

 Si le bailleur détient seul le droit d’interrompre le contrat, la période pendant laquelle le contrat ne peut être
annulé inclut la période couverte par cette option de résiliation. En effet, dans cette situation, le preneur n’a
aucun droit à résiliation anticipée et peut préjuger des décisions du bailleur quant à cette résiliation.

Les facteurs à prendre en compte pour savoir si des options de renouvellement ou de résiliation seront ou ne
seront pas exercées sont :

- Les conditions financières du bail pendant les périodes optionnelles

- Les installations effectuées sur l’actif loué pendant la location
- Les coûts liés à la fin d’une location
- La spécificité de l’actif loué pour le preneur

La durée du contrat de location doit être révisée :

- en cas de changement de la période non résiliable
- suite à un fait ou changement de circonstance significatif qui est sous le contrôle du preneur et a un impact
sur le caractère raisonnablement certain de l’exercice d’une option de renouvellement (ou de résiliation).

Cf Annexe A.9 et A.16 pour la spécificité française des baux en 3/6/9

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5. Comptabilisation de la dette chez le preneur

Loyers
Prix d’exercice Garanties de Pénalités de variables basés Dette de loyer
Loyers fixes de l’option valeur résiliation sur un taux ou actualisée
d’achat résiduelle indice (1)
+ + + + =

(1) La norme distingue deux catégories de paiements variables :

- Ceux qui évoluent en fonction d’un indice d’un taux (pour le calcul de la dette du loyer)
- Ceux qui sont basés sur d’autres types de variables, tels que le chiffre d’affaires du preneur ou le nombre
de kilomètres parcourus, sont exclus de l’évaluation de la dette.

Durée de location

Dette de Valeur actualisée

loyer
= de paiements Paiements locatifs
locatifs fixes vs variables

Taux d’actualisation

Le taux d’actualisation à utiliser est le taux implicite de la location lorsque le preneur en a connaissance. A défaut il
s’agit du taux marginal de la dette.

6. Taux marginal d’endettement

Le taux d’endettement marginal du preneur est le taux que supporterait le preneur s’il devait emprunter sur une
durée équivalente au contrat de location, avec les mêmes garanties, la somme nécessaire pour obtenir un actif de
même valeur que le coût du droit d’utilisation, dans un environnement économique similaire.

Dans le cas d’un groupe avec un financement centralisé :

Taux global du + Ecart de crédit = Taux marginal

groupe du preneur d’endettement

Une analyse est en cours au niveau de l’équipe Holding, une communication vous sera faite ultérieurement
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7. Evaluation du droit d’utilisation

Droit Avantages liés à Coûts directs Couts de

d’utilisation Dette de loyer Loyers prépayés la location reçus initiaux du démantèlement
(***) preneur (*) (**)

(*) Pour le preneur, les coûts directs initiaux sont les coûts marginaux attribuables à l’obtention du
contrat de location.
(**) Similaire aux coûts de démantèlement selon IAS 16 et IAS 37
(***) Paiements effectués par le bailleur au preneur en lien avec le contrat ou le remboursement
ou la prise en charge par le bailleur de coûts, en principe supportés par le locataire.

(-) amortissement cumulé

(-) dépréciation
(+/-) réestimations de la dette de loyer

Cf annexe A.10 et A.14

8. Réestimation de la dette de loyer

1/ Changement dans le montant attendu dû au titre de la garantie de valeur résiduelle

2/ Changement dans les paiements locatifs futurs suite au changement d’un indice/taux
de référence

 Paiement locatifs révisés et taux d’actualisation d’origine (*)

(*) sauf si le changement dans les paiements locatifs résulte d’un changement dans les taux d’intérêts variables.

3/ Changement de la durée de location

4/ Changement dans l’appréciation de l’exercice d’une option d’achat
5/ Modifications de contrat de location non comptabilisées comme un contrat séparé

 Paiement locatifs révisés et taux d’actualisation révisé

Cf annexe A.12

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9. Modifications du contrat de location

Contrat de location séparé SI

- La modification a pour effet de conférer le droit d’utiliser un ou plusieurs actifs supplémentaires ;

ET
- Le prix du contrat augmente d’un montant proche du prix de vente individuel du droit supplémentaire.

CF Annexe A11 & A.13

10. Mise en application comptable

- Un compte « droit d’utilisation IFRS16 » sera créé en immobilisations

- Un compte spécifique « dette de loyer » sera crée
- Les comptes « amortissement IFRS 16 » et « charges d’intérêts IFRS 16 » seront créés au P&L

Impacts :
- Hausse de l’EBITDA, de l’EBIT et du résultat financier.
- Hausse de l’endettement et de l’actif
- Les paiements de loyers selon identifiés sur une ligne spécifique du TFT en « paiement de loyers ».

11. Modalités pratiques

Recense
07/03/2 Call avec 15/03/2 5/04/20 Evaluation Formation à l'outil et
ment des 15 Mai
019- les 019 au 19- du taux saisie des contrats
contrats - 30 juin
15/03/2 contacts 5/04/20 15/05/2 d'actualisa 2019 dans le logiciel dédié
019 19 de 019
locaux tion
location

Mars au
15 mai Choix du
2019 logiciel

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1. Call avec les contacts locaux : 7 au 15 mars 2019, l’équipe Holding contactera les filiales/contacts clefs,
pour vous aider dans l’application de la norme et faire un point sur la méthodologie de mise en place du
projet expliquée ci-dessus. (cf annexe A.1)

2. Recensement des contrats de location : jusqu’au 5/04/2019 par les filiales à l’aide d’un template envoyé
par l’équipe Holding et identification des contrats qui sont sujets à estimation / discussion au 28 février
2019.

3. Evaluation du taux d’actualisation : du 5 avril à 15 mai 2019, évaluation du taux d’actualisation par l’équipe
holding et validation auprès des CAC.

4. Choix du logiciel dédié à IFRS 16 par l’équipe Holding : afin de répertorier les contrats de location et aider
au calcul de la dette financière et du droit d’utilisation. Ce logiciel sera choisi entre le mois de mars et le 15
mai 2019.

5. Formation à l’outil de gestion & alimentation de l’outil choisi : 15 mai au 30 juin 2019

12. Application aux budgets 2020

 Les P&L individuel Budget 2020 ne doivent pas prendre en compte l’impact d’IFRS 16. En effet le
retraitement sera géré en central à la Holding.

 Nous devons estimer d’ici le mois de juillet l’impact sur la dette financière et l’EBITDA au 31/08/2020 pour
répondre aux exigences des partenaires financiers.

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Annexe
A.1 Interlocuteurs clés par zone géographique :

Cf fichier excel

A.2 Définition de l’actif identifié :

Pour que l’actif soit identifié, il faut qu’il soit explicitement ou implicitement désigné par le contrat. Il convient
également que le fournisseur ne dispose pas d’un droit de substitution réel sur cet actif, ce droit ne devant être
que formel.

Le contrat peut imposer des restrictions au droit de substitution du fournisseur, telles que l’exercice de ce droit
seulement à certaines dates ou à la condition de la survenance d’évènements futurs. Ces restrictions excluent que
l’on puisse considérer que le droit de substitution est réel car le fournisseur n’a pas la possibilité de procéder à la
substitution tout au long du contrat.

Si le droit de substitution a pour arrière-plan la nécessité pour le fournisseur de faire des réparations en cas de
dysfonctionnement, ou à une mise à jour technique lorsqu’elle est disponible, la substitution est occasionnelle et
n’est pas considérée comme réelle.

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Le client peut ne pas disposer des informations nécessaires pour savoir si le fournisseur pourrait tirer avantage de
la substitution prévue au contrat et ainsi conclure sur le caractère réel de cette clause de contrat. Si le client n’est
pas en mesure de conclure facilement, il devra présumer que ce droit n’est pas réel.

A.3 Exemples d’évènements futurs ne devant pas être pris en considération pour le droit de substitution car ils
ne devraient probablement pas avoir lieu :

- La convention conclue avec un client futur qui accepterait de payer un loyer supérieur au marché pour
utiliser l’actif et qui serait de nature à encourager le fournisseur à exercer son droit de substitution
- L’introduction d’une nouvelle technologie non encore développée à la date du début de contrat
- Une différence importante entre la manière d’utiliser l’actif par le client, ou la performance de l’actif, et la
manière d’utiliser l’actif ou sa performance considérée comme vraisemblable
- Une différence importante entre le prix du marché de l’actif pendant sa période d’utilisation et le prix de
marché considéré comme vraisemblable au début duc contrat.

A.4 Exemple de mise à disposition d’emplacements dans un aéroport :

Une entreprise de distribution de café obtient des droits d’occupation au sein d’un aéroport pendant 3 ans
pour ses kiosques à café. Le contrat prévoit le nombre de m² mis à disposition et indique que les kiosques seront
installés dans des zones d’embarquement. L’autorité aéroportuaire peut décider unilatéralement de modifier
les emplacements initiaux. Un changement d’emplacement n’engendrerait aucun coût significatif pour
l’aéroport, car les équipements du distributeur de café se limitent à ses kiosques. Le droit de substitution ainsi
consenti à l’aéroport est réel puisque :

- L’aéroport peut faire déplacer les kiosques pendant la durée du contrat et modifier les emplacements
attribués à l’entreprise de distribution de café
- Il bénéficierait économiquement du changement ainsi opéré en optimisant les surfaces disponibles au sein
des zones d’embarquement sans coût important

Le droit de substitution étant réel, les emplacements consentis au distributeur de café ne sont pas un actif
identifié au sens d’IFRS 16. Le contrat est un contrat de service, et non un contrat de location.

A.5 Droit d’obtenir la quasi-totalité des avantages issus de l’utilisation de l’actif identifié.

Si le client est tenu de payer au fournisseur à titre de loyer un pourcentage des ventes qu’il réalise dans le magasin
que le fournisseur lui loue, cette disposition du contrat n’empêche pas le client d’avoir le droit d’obtenir l’essentiel
des avantages procurés par l’utilisation du magasin. Les flux de trésorerie des ventes réalisées dans ce magasin
constituent les avantages économiques procurés par le magasin, peu importe qu’une fraction de ces flux soit versée
au bailleur à titre de rémunération. C’est un contrat de distribution.

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A.6 Mode d’utilisation de l’actif et objectif de cette utilisation

Des exemples de droits qui, en fonction des circonstances, autorisent le client à modifier le mode d’utilisation de
l’actif et l’objectif de cette utilisation, dans le cadre du champ des utilisations possibles définies par le contrat, sont
notamment : le droit de modifier la nature de la production issue de l’actif.

A.7 Contrôle du droit d’utilisation sur cet actif

Le contrôle de droit à l’utilisation est reconnu au preneur lorsque celui-ci peut bénéficier de la quasi-totalité des
avantages procurés par l’actif pendant la durée de la location et qu’il a le droit de décider l’objectif de l’utilisation
de l’actif et la manière de l’utiliser.

Si le contrat prévoit le paiement par le client au fournisseur ou à une autre entité, d’une fraction des flux de
trésorerie résultant de l’utilisation de l’actif, cette fraction des flux de trésorerie fait partie des avantages procurés
par l’actif.

A.8 Composition du contrat

Un contrat global peut inclure une ou plusieurs locations et d’autres composantes qui ne sont pas des locations.
IFRS16 prévoit que chaque composante « location » est comptabilisée séparément, la rémunération globale payée
par le client/preneur étant allouée à chaque composante en proportion de son prix individuel.
La norme autorise toutefois les preneurs, pour des facilités pratiques, à ne pas séparer les composantes de location
des autres composantes (service). Ce choix doit être fait par classe d’actif sous-jacent.

Exemple de Prestation de mise à disposition et d’entretien d’un véhicule :

Contrat de location d’un véhicule et de son entretien pendant 3 ans.

3 échéances annuelles de 6 000 qui comprennent la location et l’entretien.
Le preneur estime que 5 400 correspond à la location et 600 correspond à l’entretien.
Il est possible de comptabiliser une dette et un droit d’utilisation uniquement pour la partie correspondant à la
location et comptabiliser l’entretien en charges.
Néanmoins le preneur peut également choisir de traiter le contrat en tant que location dans sa globalité, sans
séparer la composante location et entretien. Si ce choix est effectué, il doit l’être sur tous les contrats de location.

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A.9 Comment apprécier si le preneur est raisonnablement certain d’exercer une option ?

A /les conditions contractuelles applicables pendant les périodes couvertes par les options comparées aux
conditions de marché. Il peut s’agir des paiements à effectuer au cours des périodes couvertes par les options, des
paiements variables, des paiements conditionnels tels que les pénalités de résiliation et des garanties de valeur
résiduelle, des caractéristiques des options exerçables après la fin d’une période optionnelle initiale (par exemple
une option d’achat exerçable au terme d’une période optionnelle de prolongation à un prix d’exercice inférieur au
prix du marché).
b /les améliorations importantes de l’actif sous-jacent (agencements, par exemple) devant avoir lieu pendant la
durée du bail et qui doivent constituer pour le preneur un avantage important lorsque l’option de prolongation ou
de résiliation, ou de l’achat de l’actif sous-jacent, deviendra exerçable ;
c / Les coûts liés à la résiliation du bail, tels que les coûts de négociation, de déménagement, de sélection d’un autre
actif sous-jacent adapté aux besoins du preneur, d’intégration d’un autre actif sous-jacent aux moyens de
production du preneur, ou les coûts engendrés par la résiliation du bail tels que les coûts liés à la restitution de
l’actif sous-jacent dans l’état ou à un endroit spécifié du contrat.

A.10 Evaluation du droit d’utilisation

Lorsque le preneur a reçu du bailleur des sommes pour favoriser la conclusion du bail, elles sont déduites du droit
d’utilisation ; il peut s’agir de remboursement de frais d’installations, de la prise en charge par le bailleur
d’indemnités à payer par le preneur à son ancien bailleur ou au précédent occupant des locaux.

Exemple d’évaluation initiale de la dette et du droit d’utilisation

Un preneur loue des surfaces de bureaux à un bailleur pendant une période ferme de 10 ans, pour un loyer fixe
annuel de 1 000 payable à terme à échoir (au début de chaque année). Les frais d’avocat encourus par le preneur
pour ce bail sont de 10. Le preneur a également payé à l’ancien occupant une indemnité de 130 pour qu’il accepte
de quitter les lieux.
Le bailleur, pour favoriser la conclusion du bail, rembourse au preneur les frais de l’agent immobilier de 25 et des
frais d’installation de 250. A défaut de connaître le taux implicite du bail, le preneur utilise son taux marginal
d’endettement qui est de 5%.
Au taux de 5%, les neuf paiements de 1 000 restant à effectuer à la date du commencement du bail ont une valeur
actualisée de 7 108, ce montant devant être comptabilisé au passif.
Calcul de la valeur actualisée de la dette : formule excel van (taux ; somme des paiements effectués)

Dette comptabilisée au passif : 7 108 €

+ frais d’avocat : 10 €
+ Indemnité payé à l’ancien occupant : 130 €
+ 1ere échéance du bail payée au bailleur : 1 000 €
Droit d’utilisation = 8 248 €

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A.11 Exemple de loyers révisables :

Un contrat de location prévoit 5 échéances annuelles de loyers payables à terme échu de 1 000€.
Le loyer est révisable chaque année sur la base du dernier niveau connu de l’indice des loyers. A la date de mise en
place de la location, l’indice est de 108. Le niveau précédant la première échéance est de 115.
Le taux marginal d’endettement du preneur est de 5%.
A la date de commencement, la dette s’élève à 4 330 €.
Après révision du loyer (avant la première échéance), le loyer s’élève à 1 000 /108 *115 = 1 065, la dette actualisée
est réestimée à 4 611 €.
Lorsque le nouveau loyer est connu, l’entité augmente la dette de loyers et le droit d’utilisation de 281 €.

A.12 Dette de location en devise étrangère :

La dette de loyer est considérée comme n’importe quel passif financier libellé en monnaie étrangère. Le taux
marginal d’endettement doit être le taux auquel le preneur aurait pu s’endetter dans la devise du contrat. Il
convient de comptabiliser en résultat les différences de change sur dette de loyer en devise.

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A.13 Modifications du contrat de location

Exemples :

- Rallongement de la durée du contrat avec le même bien : réestimation de la dette de loyer et ajustement
du droit d’utilisation

- Rajout superficie immeuble : réestimation de la dette de loyer et du droit d’utilisation généralement

Modifications qui ne sont pas des contrats séparés (*)

- Allouer le prix aux composantes du contrat modifié (*)

- Déterminer la durée de location du contrat modifié (*)
- Réestimer la dette de location : loyers et taux d’actualisation révisés (*)

(*) à la date effective de la modification du contrat

La réestimation de la dette de loyer doit être comptabilisée ainsi :

- Comptabiliser en P&L l’impact d’une résiliation totale ou partielle du contrat

- Ajuster le droit d’actualisation de l’actif pour toute autre modification.
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Exemple de modification d’un contrat de location chez le preneur :

Location de 5 000 m² sur 10 ans.

Loyers annuels de 50 000 €
Taux d’actualisation de 6%

Au début de l’année 6, le preneur et le bailleur modifient le contrat pour réduire la surface à 2 500 m² : les loyers
annuels s’élèvent à 30 000 € à partir de l’année 6 et le taux d’actualisation en début d’année 6 est de 5%.

A la date de modification :
VNC du droit d’utilisation : 184 102 €
Solde de la dette de loyer : 210 618 €

Calcul du résultat de la résiliation partielle du contrat :

Réduction de la dette : 105 309 (50% de 210 618 €)
VNC droit d’utilisation : 92 001 € (50% de 184 102 €)
Gain en p&l : 13 308 €

Dette de loyer réestimée : 129 884 €

Ajustement de la nouvelle dette au passif et augmentation du droit d’utilisation : 24 575 € (129 884 € - 105 309 €)

A.14 Durée d’amortissement du droit d’utilisation

- Si le preneur pense devenir propriétaire du bien loué à l’issue du contrat, le preneur doit amortir l’actif au titre du
droit d’utilisation sur la période allant de la date de début jusqu’au terme de la durée d’utilité du bien sous-jacent.

- Sinon, le preneur doit amortir le droit d’utilisation sur la période allant de la date de début jusqu’au terme de la
durée de validité de cet actif, ou jusqu’au terme de la durée du contrat de location s’il est antérieur.

A.15 Règles de comptabilisation chez le bailleur

La norme IFRS 16 n’entraîne pas de changement, excepté pour :

- La définition d’un contrat de location

- Des nouvelles informations à fournir en annexe

- Les contrats de sous-location

- Les modifications de contrats de location-financement

Les bailleurs doivent allouer la rémunération totale du contrat à ses différentes composantes conformément à IFRS
15 (c’est-à-dire sur la base des prix de vente relatifs à chaque composante).

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 Mise en place de la norme IFRS 16

Définition d’un contrat de location (idem IAS 17) :

Un contrat de location est classé en tant que contrat de location-financement s’il transfère au preneur la quasi-
totalité des risques et des avantages inhérents à la propriété du bien sous-jacent. Pour que le contrat soit un contrat
de location-financement, il faut également que la durée du contrat de location couvre la majeure partie de la durée
de vie économique du bien sous-jacent (même s’il n’y a pas de transfert de propriété).

Comptabilisation de la location simple chez le bailleur :

Le bailleur comptabilise en produit les paiements au titre des locations simples de manière linéaire, ou bien selon
une autre méthode systématique si celle-ci est plus représentative de la séquence selon laquelle l’avantage
résultant de l’utilisation de l’actif sous-jacent se réduit.

Nouvelles informations à fournir :

- Pour tous les contrats : la nature des activités de location et la manière dont le bailleur gère les risques
associés aux valeurs résiduelles des actifs loués.

- Pour les locations financement : informations concernant le compte de résultat (gains / perte de cession,
produits financiers, loyers variables), une analyse de maturité pour les créances de location, expliquer les
changements significatifs de l’investissement net.

- Pour les locations simples : informations concernant le compte de résultat (loyers variables, autres produits
locatifs) ; une analyse de maturité pour les paiements de loyers ; les informations requises par IAS 16 pour
les actifs loués séparément des actifs utilisés par le bailleur.

Contrats de sous-location :

Un contrat de sous-location est une transaction dans laquelle un bien sous-jacent est reloué par son preneur
(« bailleur intermédiaire ») à un tiers, le contrat de location (« le contrat de location principal ») conclu entre le
bailleur et le preneur principaux demeurant en vigueur.

Le bailleur intermédiaire doit comptabiliser la location principale dont il est preneur et la sous-location dont il est
bailleur comme deux contrats séparés. Le bailleur intermédiaire comptabilise le droit d’utilisation octroyé par le
contrat de location principal selon IFRS 16.

A la date de conclusion du contrat de sous-location, il doit le classer en location simple ou location financement :

1) Si le contrat de sous-location est en location simple, le droit d’utilisation provenant du contrat principal
est maintenu à l’actif du bailleur intermédiaire ;

2) Si le contrat de sous-location est une location - financement, l’actif du droit d’utilisation, issu du contrat de
location principal, est décomptabilisé. Une créance est constatée pour une valeur égale à l’investissement
net dans le contrat de sous-location. Toute différence entre le droit d’utilisation et l’investissement net
dans le contrat de sous-location est comptabilisé au p&l ; la dette de loyers est maintenue au passif.

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A.16 BAIL 3/6/9

En France, les baux commerciaux, souvent qualifiés de « baux 3-6-9 », sont utilisés pour la location de biens
immobiliers utilisés comme locaux commerciaux. Ces baux sont généralement d'une durée de 9 ans, durant lesquels
:
- le preneur a le droit de résilier le contrat de location tous les trois ans (c'est-à-dire à la fin de chaque période
triennale) sans payer d'indemnité au bailleur ;
- le bailleur ne peut pas résilier le bail pendant la durée de neuf ans.
A la fin de la période initiale de 9 ans, le preneur peut demander le renouvellement du bail pour entrer dans un
nouveau bail 3-6-9. Dans ce cas, le bailleur peut :
- accepter le renouvellement du bail, avec un loyer qui en général est inférieur au loyer de marché (sauf pour les
bureaux, ou dans des circonstances spécifiques, par exemple en cas de modification significative des facteurs locaux
de commercialité) ; ou - refuser le renouvellement, auquel cas il est tenu de verser au preneur une « indemnité
d'éviction » indemnisant le preneur pour les dommages subis du fait du déménagement. Cette indemnité couvre
notamment la perte d'activité liée à la délocalisation, les frais de réinstallation, la différence de loyer entre les
nouveaux loyers estimés que le preneur devra payer et celui qu'il aurait eu en restant dans les locaux précédents,
etc.

Selon le relevé de conclusions de l'ANC, publié le 16 février 2018, «au plan comptable, il n'existe pas d'option de
renouvellement au terme du bail et la période pendant laquelle le contrat est exécutoire est généralement de neuf
ans (la période non-résiliable étant alors de trois ans) ».

En conséquence, sur ces bases et sauf cas particuliers :

- la durée maximale du bail, à sa date de prise d'effet, sera sa durée initiale (neuf ans dans un bail « 3-6-9 ») ;
- aucune réestimation de la durée amenant celle-ci au-delà de la durée initiale ne devra et ne pourra être
effectuée par le preneur avant la conclusion d'un nouveau bail (et ce, même s'il devient raisonnablement certain
que le preneur demandera le renouvellement du contrat).

Une position selon laquelle une option de renouvellement existerait pour le preneur dès lors que l'indemnité à
recevoir du preneur en cas de refus de renouvellement s'élèverait à un montant autre que négligeable, serait basée
sur une approche en substance de la norme. Certains ont pu en effet considérer qu'il n'existe pas de différence
effective entre les droits et obligations des parties dans un bail 3-6-9, d'une part, et ceux dans un bail d'une durée
de 18 ans dans lequel le bailleur aurait le droit de résilier le contrat à l'issue des 9 ans, contre versement d'une
indemnité au preneur, d'autre part. Dans ce dernier cas, sur la base d'IFRS 16.B34, et dès lors que l'indemnité
devant être versée est autre que négligeable, la durée exécutoire du contrat serait bien de 18 ans.

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