INSIGHT MARS 2018

IFRS 16 – CONTRATS DE LOCATION: DECRYPTAGE ET

RECOMMANDATIONS DE SIA PARTNERS
IFRS 16 – contrats de location, la norme publiée
par l’IASB (International Accounting Standards
Board) en janvier 2016, entrera en vigueur le 1er
janvier 2019 pour remplacer l’IAS 17 ainsi que les
interprétations correspondantes (IFRIC 4, SIC 15
et SIC 27).
Cette norme remplace les exigences comptables
introduites il y a plus de 30 ans pour apporter
une plus grande transparence dans les états
financiers des entreprises. L’IASB estime ainsi à
environ 3000 milliards de dollars les actifs loués
qui n’apparaissent pas dans les bilans des
sociétés cotées selon les normes IFRS ou US
GAAP (IFRS.org).
L'objectif d'IFRS 16 est d’apporter des
informations représentant fidèlement les
transactions de location et fournissant aux
utilisateurs des états financiers une base pour
évaluer le montant, le calendrier et l'incertitude
des flux de trésorerie découlant des contrats de
location afin de mieux représenter le niveau
d’endettement et d’engagements.
Pour atteindre cet objectif, IFRS 16 instaure un
modèle comptable unique pour le preneur qui
l’oblige à comptabiliser des actifs et des passifs
pour tous les contrats de location d'une durée
supérieure à 12 mois, sauf si l'actif sous-jacent
est de faible valeur.
Un locataire est tenu de reconnaître un droit
d'utilisation représentant son droit d'utiliser
l'actif loué sous-jacent et un passif de location
représentant son obligation d'effectuer des
paiements de location.
L’origine de cette nouvelle norme est
principalement liée au nombre de faillites qui ont
frappé le secteur du retail suite à la sous-
estimation du marché des effets que peuvent
avoir les engagements de location hors bilan.
Aux Etats unis, on pense à la faillite du groupe
américain de librairie Borders en 2011, et au
Royaume Uni, les exemples comprennent Clinton
Cards, HMV et Woolworths. Chacun de ces
retailers avait des engagements de location hors
bilan qui représentaient entre 7 et 11 fois la
dette déclarée de l’entreprise.
Sia Partners | INSIGHT |IFRS 16 – CONTRATS DE LOCATION: DECRYPTAGE ET RECOMMANDATIONS DE SIA PARTNERS| Mars 2018| 2
Plusieurs défis de mise en œuvre et d’application
de la nouvelle norme sont à relever, de la
collecte d’informations sur les contrats de
location et leurs spécificités à la mise en place de
la solution informatique la mieux adaptée au
passage de l’entreprise à l’IFRS 16. L’outil doit
aussi permettre de “faire vivre” la
comptabilisation des contrats de location
(revenue des taux d’actualisation, des flux de
trésorerie, etc).
Compte-tenu des nouvelles modalités de
comptabilisation et des modes de calcul, le
traitement différent des preneurs et des bailleurs
peut poser un nouveau défi aux
systèmes/logiciels comptables existants – en
particulier pour les leasings intra-groupe.
Décryptage de la norme
(a) Champs d’application et grands
principes
IFRS 16 conserve en grande partie la définition
d'un contrat de location dans IAS 17, mais modifie
les exigences et les indications sur la façon
d'appliquer la définition.
Ce changement est jugé nécessaire car les
modifications apportées aux contrats de location-
exploitation « hors bilan » pour le preneur ont
rendu nécessaire la distinction entre un contrat de
location et un contrat de service.
AASB 16 définit un bail comme étant « un contrat
ou une partie d'un contrat qui confère le droit
d'utiliser un actif pendant une période de temps
en échange d'une contrepartie.
Un contrat peut être (ou contenir) un bail
uniquement si l'actif sous-jacent est « identifié ».
Avoir le droit de contrôler l'utilisation de l'actif
identifié pendant une période de temps nécessite
d'avoir le droit de :
 Obtenir la quasi-totalité des avantages
économiques de l'utilisation de l'actif
identifié.
 Diriger l'utilisation de l'actif identifié ; tout au
long de la période d'utilisation.
L'application de la nouvelle définition implique
donc trois évaluations clés. Celles-ci sont
résumées dans le graphique ci-dessous :
états financiers standard, et sont donc souvent
décrits comme des financements hors bilan.
IFRS 16 n’impacte pas de façon importante la
comptabilisation des contrats de location-
financement dans IAS 17. La principale différence
concerne le traitement des garanties de valeur
résiduelle fournies par un locataire à un bailleur.
En effet, l'IFRS 16 exige que la société ne
comptabilise que les montants qui devraient être
payables au titre des garanties de valeur
résiduelle, plutôt que le montant maximal garanti
conformément à IAS 17.

IFRS 16 éliminera, pour les locataires, la

classification des contrats de location comme
financement ou exploitation, et traitera presque
tous les contrats de location comme des contrats
de location-financement, avec un impact sur
l’actif et le passif (hors exemptions).

(a) Changement de la méthode

d’enregistrement au bilan

(b) Exemptions de reconnaissance

Au lieu d'appliquer les exigences de

comptabilisation d'IFRS 16, le preneur peut choisir
de comptabiliser les charges locatives en charges
linéairement sur la durée du contrat de location
ou sur une autre base systématique pour les deux
types de contrats suivants :

 les contrats de location d'une durée de 12

mois ou moins et ne comportant aucune
option d'achat - ce choix est fait par catégorie
d'actif sous-jacent.
 les contrats de location où l'actif sous-jacent
a une faible valeur (5000$ ou moins) lorsqu'il
est neuf (comme les ordinateurs personnels
ou les petits meubles de bureau) - ce choix
peut être fait par bail.

Comptabilisation
Actuellement, il existe une distinction entre un
contrat de location-financement et un contrat de
location-exploitation. Le premier est assimilé à un
prêt standard et doit être comptabilisé dans le
bilan de la société (IAS17). Par contre, les contrats
de location-exploitation sont traités comme des
dépenses de location. En tant que tels, ils
n'apparaissent pas comme des passifs dans les
Le principal impact d’IFRS 16 est de comptabiliser
au bilan les actifs détenus en vertu de contrats de
location-exploitation. Les ratios de rentabilité et
de levier seront également touchés.
IFRS 16 exige essentiellement que l'actif « droit
d’utilisation » et le passif locatif soient
initialement évalués à la valeur actuelle des
paiements minimaux au titre de la location.

Sia Partners | INSIGHT |IFRS 16 – CONTRATS DE LOCATION: DECRYPTAGE ET RECOMMANDATIONS DE SIA PARTNERS| Mars 2018| 3
Le taux d'actualisation utilisé pour déterminer la
valeur actuelle devrait être le taux d'intérêt
implicite dans le contrat de location.
1-L’enregistrement de l'actif: l'actif « droit
d'utilisation » comprendrait les montants
suivants:
-Tout paiement effectué au bailleur à la date
d'entrée en vigueur du bail ou avant cette date,
moins les incitatifs à la location reçus.
-Tous les coûts directs initiaux engagés par le
locataire.
-Une estimation des coûts encourus par le
preneur pour démanteler et retirer l'actif sous-
jacent (frais d’avocats, honoraires de broker, frais
d’installation…)
2-Dépréciation: l'actif lié au droit d'utilisation est
ensuite amorti sur la durée du contrat.
3-Dette locative: la dette de location est évaluée
sur la base de la valeur actualisée des loyers dus
au bailleur sur la durée de location. Cette dette
est traitée comme un passif financier évalué au
coût amorti, en utilisant le taux d'intérêt implicite
dans le contrat de location comme taux
d’actualisation.
La valeur de cette dette est réévaluée chaque
année : augmentée des charges d’intérêts
comptabilisées dans le compte de résultat et
diminuée des paiements des loyers effectués.
(b) Changement de la méthode
d’enregistrement au compte de
résultat
Sia Partners | INSIGHT |IFRS 16 – CONTRATS DE LOCATION: DECRYPTAGE ET RECOMMANDATIONS DE SIA PARTNERS| Mars 2018| 4
L’IFRS 16 impactera également le traitement des
contrats de location simple dans le compte de
résultat d'une société. Selon la norme IAS 17
actuelle, les obligations de location sont
comptabilisées en charges d'exploitation linéaires.
Selon l’IFRS 16, ces charges seront présentées de
la même manière que les contrats de location-
financement, c'est-à-dire en tant
qu'amortissements et frais d'intérêts.
Les impacts d’IFRS 16
(a) Les impacts sur les états/ratios
financiers
1) Impact sur l’EBITDA / l’EBIT:
-EBITDA: en application de la norme IFRS 16,
l'EBITDA sera nettement supérieur comparé à IAS
17 pour les sociétés ayant des contrats de location
hors bilan significatifs. En effet, l'EBITDA d'IFRS 16
n'inclut pas les charges liées aux contrats de
location tandis que l'EBITDA appliquant IAS 17
inclut la totalité de la charge liée aux contrats de
location hors bilan.
L'EBITDA est une mesure de profit utilisée par les
investisseurs et les analystes pour évaluer l'effet
de levier financier.
-EBIT (Bénéfices avant intérêts et taxes) : sous
l’IFRS 16 l’EBIT exclut les intérêts sur les dettes
locatives alors que l’EBIT sous l’IAS 17 inclut la
totalité des charges locatives ce qui biaise
l’évaluation de la performance opérationnelle
d’une entreprise ainsi que les méthodes de
valorisation.
2) Impact sur les cash flows :
L'application d'IFRS 16 n'aura aucune incidence
sur les flux de trésorerie générale, mais la
structure des flux par activité sera modifiée. Les
flux de trésorerie nets générés par les activités
d'exploitation augmenteront alors que, du même
montant, les flux de trésorerie des activités de
financement diminueront.
3) Impact sur les ratios financiers:
(b) Les impacts sur les secteurs d’activité
Les impacts de l’IFRS 16 devront être évalués en
fonction de la structure de capital adoptée par les
entités. L’entité qui a choisi de louer ses bureaux
sera donc impactée de manière plus significative
qu’une entité qui acheté ou construit ses sièges.
On s’attend à ce que certaines industries soient
plus touchées que d’autres :
Grande distribution :
La grande distribustion devrait être le secteur le
plus touché étant donné que les espaces de vente
loués par les retailers constituent un élément
significatif du business model du secteur.
L’impact sur les dettes des entreprises de grande
distribution est estimé à +98%* en moyenne
contre +41%* d’augmentation de l’EBITDA.
*PwC global lease capitalization study
Sia Partners | INSIGHT |IFRS 16 – CONTRATS DE LOCATION: DECRYPTAGE ET RECOMMANDATIONS DE SIA PARTNERS| Mars 2018| 5
Aviation :
En plus d'apporter de nouveaux éléments
importants d'actif et de passif au bilan des
compagnies aériennes, la nouvelle norme aura un
impact sur les KPIs de mesure de performance tel
que le ROCE.
Les compagnies aériennes devront évaluer
rapidement l'impact sur leurs résultats, et si
possible sur ceux de leurs concurrents, et élaborer
un plan pour expliquer cela à leurs actionnaires et
autres parties prenantes.
L’impact de L’IFRS 16 est évalué à +47%* en dette
et +33%* en EBITDA, en moyenne.
Télécommunications :
Les entreprises de télécommunications devraient
être considérablement touchées par l’IFRS 16.
Une attention particulière devrait donc être
accordée à la nouvelle définition d’un bail vu que
la plupart des entreprises fournissent des
équipements en location à leurs clients. Il faudra
alors examiner si le contrat contient un bail ou
pas.
Services financiers:
Les institutions financières ayant des contrats de
location hors bilan significatifs présenteront des
actifs plus élevés et des capitaux propres moins
élevés en appliquant l’IFRS 16, ce qui affectera
leur structure de capital réglementée par Bâle 2 et
Bâle 3.
En outre, les contrats sur les guichets
automatiques des banques et l'espace connexe
occupé par ces machines devront être évalués
selon les exigences de la nouvelle norme de
location. Ainsi, l’utilisation des facilités de
stockage des données financières et personnelles
de leurs clients pourrait entrer dans le champ
d'application d'IFRS 16.
Application et mise en œuvre
L’application de l’IFRS 16 entrera en vigueur à
partir du 1er janvier 2019 et aura un effet
rétroactif sur tous les contrats de location en
cours à partir du 1 er janvier 2019.
La mise en place de l'IFRS 16 exigera que les
organisations considèrent leurs contrats de
location dans trois catégories différentes:
 Les contrats de location qui arrivent à
échéance avant la date d'entrée en vigueur
de l'IFRS 16 (ceux-ci continueront sous IAS
17).
 Les contrats de location qui prendront effet
après la date d'entrée en vigueur de l'IFRS 16
(ils seront sous IFRS 16 dès le départ)
 Les contrats de location qui ont déjà
commencé et continueront au-delà de la date
de mise en œuvre d'IFRS 16 (ils nécessiteront
une méthode de reporting rétroactif
spécifique qui explique le passage de l’IAS 17
à l’IFRS 16)
L’IASB a prévu des mesures de première
application:
1) Le choix de requalifier ou pas les contrats de
location déjà existants entre contrat de location et
contrat de service.
2) La possibilité de choisir d’appliquer une
approche rétroactive totale, conformément aux
exigences comptables de l’IAS 8, méthodes
comptables, changements d’estimations
comptables et erreurs, ou une approche
rétroactive limitée ou simplifiée. Le choix est
appliqué à tous les contrats de location.
 L’approche rétroactive totale : Cette
approche fait en sorte qu'une entité applique
IFRS 16 à toutes les périodes présentées
comme si elle avait toujours été appliquée.
Sia Partners | INSIGHT |IFRS 16 – CONTRATS DE LOCATION: DECRYPTAGE ET RECOMMANDATIONS DE SIA PARTNERS| Mars 2018| 6
L'application de l'approche nécessite alors la
présentation d'un troisième bilan
conformément à IAS 1 Présentation des états
financiers.
A noter que seules les entreprises qui ont
commencé à appliquer l’IFRS en 2017 pour
avoir les états financiers sous IAS 17 et IFRS
16 prêts au 1er janvier 2018 peuvent choisir
cette approche.
 L’approche rétroactive simplifiée : implique
une non-obligation de retraiter les périodes
comparatives antérieures et une obligation
de traitement sous l’IFRS 16 de tous les
contrats souscrits à compter du 1er janvier
2019. L'impact cumulé de l'application d'IFRS
16 est donc comptabilisé comme un
ajustement des capitaux propres au début de
la période comptable de première
application. Par conséquent, les états
financiers de la période en cours ne seront
pas comparables aux états financiers de la
période précédente et seront
potentiellement moins pertinents et utiles.
Pour Conclure :
La norme IFRS 16 introduit un changement majeur
à la comptabilité des contrats de location, qui se
traduira par des impacts significatifs sur les ratios
financiers des entreprises – des retailers en
particulier. Elle instaure un modèle comptable
unique pour le locataire et l’oblige à comptabiliser
des actifs et des passifs pour tous les contrats de
location. L'objectif est de représenter fidèlement
les transactions de location dans les états
financiers.
Les régulateurs et les autres parties prenantes
sont de plus en plus attentifs aux impacts de cette
nouvelle norme à l’approche de 2019. Cela place
les états financiers de 2017 et 2018 sous le feu
des projecteurs. Il est alors indispensable pour les
entreprises de communiquer plus tôt que tard aux
investisseurs et aux autres parties prenantes sur
les effets de l'IFRS 16. Cala afin de mieux gérer les
attentes concernant le bilan et les autres états
financiers en 2019.
Les recommandations de Sia Partners :
Notre proposition d’accompagnement dans la mise en oeuvre et en conformité de l’IFRS 16 est détaillée
comme suite:

Copyright © 2018 Sia Partners. Reproduction totale ou partielle strictement interdite sur tout support sans autorisation
préalable de Sia Partners

Sia Partners | INSIGHT |IFRS 16 – CONTRATS DE LOCATION: DECRYPTAGE ET RECOMMANDATIONS DE SIA PARTNERS| Mars 2018| 7
VOS CONTACTS
JULIEN BORDRON SOUKAINA ALLA

SENIOR MANAGER CONSULTANTE

+33 7 63 32 86 23 +33 6 69 45 68 23
JULIEN.BORDRON@SIA-PARTNERS.COM SOUKAINA.ALLA@SIA-PARTNERS.COM

A PROPOS DE SIA PARTNERS

Leader des sociétés de conseil français indépendantes et pionnier du Consulting 4.0, Sia Partners a été cofondé
en 1999 par Matthieu Courtecuisse. Sia Partners compte plus de 1000 consultants dont 35% basés hors de
France pour un chiffre d’affaires de 155 millions d’euros dans le cadre de son exercice fiscal se terminant au 30
Juin 2017. Le Groupe est présent dans 15 pays, les Etats-Unis représentant le deuxième marché. Fidèle à son
approche innovante, Sia Partners explore les possibilités offertes par l’Intelligence Artificielle, investit dans la
data science et développe des consulting bots. Sia Partners est une partnership mondiale détenue à 100% par
ses dirigeants.

Abu Dhabi Doha Luxembourg Paris

PO Box 54605
Al Gaith Tower #857
Abu Dhabi – UAE
Amsterdam
Barbara Strozzilaan 101
1083 HN Amsterdam -
Netherlands
Brussels
Av Henri Jasparlaan, 128
1060 Brussels - Belgium
Casablanca
46, Boulevard Adbellatif
Ben Kaddour, Racine –
Casablanca 20000 -
Morocco
Charlotte
101 S. Tryon Street, 27th
Floor, Charlotte, NC 28280,
USA
Al Fardan Office Tower #825
PO Box 31316
West Bay Doha - Qatar
Dubai
Shatha Tower office #2115
PO Box 502665
Dubai Media City
Dubai - UAE
Hong Kong
23/F, The Southland
Building,
48 Connaught Road Central
Central - Hong Kong
Houston
800 Town and Country
Boulevard, Suite 300
77024 Houston, TX
London
36-38 Hatton Garden
EC1N 8EB London - United
Kingdom
7 rue Robert Stumper
L-2557 Luxembourg
Lyon
3 rue du Président Carnot
69002 Lyon - France
Milan
Via Vincenzo Gioberti 8
20123 Milano - Italy
Montreal
304 - 19 Rue le Royer Ouest
Montreal, Quebec,
Canada, H2Y 1W4
New York
40 Rector Street, Suite 1111
New York, NY 10006 – USA
12 rue Magellan
75008 Paris - France
Riyadh
PO Box 91229
Office 8200 - 12, Izdihar city
Riyadh 11633 - KSA
Rome
Via Quattro Fontane 116
00184 Roma - Italy
Singapore
137 Street Market, 10-02
Grace Global Raffles
048943 Singapore
Tokyo
Level 20 Marunouchi Trust
Tower-Main
1-8-3 Marunouchi,
Chiyoda-ku
Tokyo 100-0005 Japan

Pour plus d’informations: www.sia-partners.com

SiaSuivez nous
Partners sur LinkedIn
| INSIGHT |IFRS 16 –et TwitterDE@SiaPartners
CONTRATS LOCATION: DECRYPTAGE ET RECOMMANDATIONS DE SIA PARTNERS| Mars 2018| 8