Mémento IFRS 2020 (extraction)

CHAPITRE 26
Contrats de location (IFRS 16)
32970
Plan du chapitre
L'ESSENTIEL DE LA NORME IFRS 16
Généralités
32971
Principales nouveautés introduites par IFRS 16
32972
Champ d'application
32975
A. Dispositions communes aux preneurs et aux bailleurs
1. Définition d'un contrat de location
32978
a. Notion d'actif identifié
32980
b. Droit de contrôler l'utilisation de l'actif identifié
32982
2. Séparation des composantes d'un contrat
32985
3. Combinaison de différents contrats
32987
4. Détermination de la durée d'un contrat
32989
5. Approche par portefeuille
32991
B. Principales dispositions pour les preneurs
1. Principe et exemptions
a. Principe général
32995
b. Deux exemptions possibles
32996
Contrats de courte durée
32997
Contrats portant sur des actifs de faible valeur
32998
2. Evaluation initiale
33000
a. Evaluation initiale du droit d'utilisation
33001
b. Evaluation initiale de la dette de loyers
33003
3. Evaluation ultérieure
a. Evaluation ultérieure du droit d'utilisation
33005
b. Evaluation ultérieure de la dette de loyers
33007
4. Modifications des contrats de location
33009
5. Présentation dans les états financiers
33010
6. Informations en annexe
33014
C. Principales dispositions pour les bailleurs
 Définitions
33020
1. Classification des contrats en location simple ou en location-financement
a. Indicateurs permettant la classification des contrats en location simple ou en location-financement
33022
b. Classification des contrats de location portant sur un ensemble immobilier
33023
2. Contrats de location-financement
a. Evaluation initiale
33025
b. Evaluation ultérieure
33026
c. Modifications des contrats de location-financement
33027
3. Contrats de location simple
a. Evaluation
33029
b. Modifications des contrats de location simple
33031
4. Bailleurs intermédiaires : cas particulier des contrats de sous-location
33033
5. Informations en annexe
33035
D. Opérations de cession-bail
33040
E. Modalités de transition
33045
1. Définition d'un contrat de location
33046
2. Modalités de première application pour les preneurs
a. Deux modalités de transition possibles
33047
b. Approche rétrospective simplifiée
Contrats qualifiés de location simple selon IAS 17
33048
Contrats qualifiés de location-financement selon IAS 17
33049
Informations en annexe
33050
3. Modalités de première application pour les bailleurs
33052
4. Dispositions relatives aux opérations de cession-bail
33054
5. Montants antérieurement comptabilisés au titre de regroupements d'entreprises
33056
QUESTIONS/REPONSES PRATIQUES
Remarque importante
33105
SECTION I. Dispositions communes aux preneurs et aux bailleurs
Durée d'un contrat de location - Période exécutoire et options du preneur
33160
Détermination de la durée d'un contrat - Baux commerciaux
33170
SECTION II. Contrats de location dans les états financiers du preneur
I. Exemptions
Contrats de courte durée - Contrats à durée indéterminée ou renouvelables par tacite reconduction
33201
Contrats de courte durée - Contrats avec périodes non consécutives d'utilisation
33205
II.Comptabilisation initiale des contrats de location chez le preneur
 A. Date de comptabilisation initiale du droit d'utilisation et de la dette de loyers
Mise à disposition anticipée du bien loué pour travaux
33220
B. Evaluation initiale du droit d'utilisation
Droit au bail
33300
C. Evaluation initiale de la dette de loyers
1. Taux d'actualisation
Utilisation du taux d'intérêt implicite d'un contrat par le preneur
33350
Taux d'intérêt implicite - Quels paiements inclure dans son calcul ?
33355
Taux d'endettement marginal : principes généraux
33360
Taux d'endettement marginal : Cas d'un groupe avec financement centralisé
33365
2. Paiements pris en compte dans la dette de loyers
Loyers fixes en substance
33570
Prise en charge par le preneur de coûts incombant au bailleur
33580
TVA non récupérable
33582
Remboursement par le bailleur de travaux réalisés par le preneur
33584
III. Comptabilisation ultérieure
A.Réestimation de la dette de loyers
Cas de réestimations de la dette de loyers
33590
Réappréciation de la durée d'un contrat - Option de renouvellement dont l'exercice devient
raisonnablement certain
33592
B.Modification d'un contrat de location
Définition d'une modification de contrat de location
33600
Comptabilisation des modifications de contrats de location
33602
C.Tests de dépréciation du droit d'utilisation
Niveau du test de dépréciation du droit d'utilisation
33670
Fréquence du test de dépréciation du droit d'utilisation
33672
Détermination de la valeur comptable à tester et de la valeur d'utilité
33674
IV. Modalités de transition
Taux d'endettement marginal à la date de première application
33680
Coût présumé du droit d'utilisation et provision pour contrat déficitaire
33682
Utilisation des connaissances acquises a posteriori (« hindsight »)
33684
Informations à fournir à la dernière clôture précédant la date de première application d'IFRS 16
33688
Informations à fournir au titre de la transition dans les premiers états financiers intermédiaires suivant la
date de première application d'IFRS 16
33690
Informations à fournir au titre de la transition dans les premiers états financiers annuels suivant la date de
première application d'IFRS 16
33692
SECTION III.Contrats de location dans les états financiers du bailleur
 I. Qualification des contrats de location en location simple ou location-financement
1. Paiements de loyers
Valeur actualisée des paiements de loyers et qualification des contrats de location
33710
Valeur résiduelle garantie par le preneur et détermination des paiements de loyers
33720
2. Contrats de location portant sur un bien immobilier ou sur un terrain seul
Qualification d'un contrat portant sur un terrain seul
33730
Qualification d'un contrat portant sur un ensemble immobilier
33740
II. Contrats de location simple
Comptabilisation d'une augmentation fixe de loyer
33760
III Contrats de location-financement
Date de comptabilisation initiale d'un contrat de location-financement
33765

L'ESSENTIEL DE LA NORME IFRS 16

Date de validation : 1/06/19

Généralités

32971
La norme IFRS 16, Contrats de location, est d'application obligatoire aux exercices ouverts depuis le
1er janvier 2019, de manière rétrospective. Elle a remplacé la norme antérieurement applicable, IAS 17,
Contrats de location, et les interprétations IFRIC 4, Déterminer si un accord contient un contrat de
location, SIC 15, Avantages dans les contrats de location simple, et SIC 27, Evaluation de la substance
des transactions prenant la forme juridique d'un contrat de location.
Pour plus d'informations sur les modalités de transition, voir n° 33045 s.

Principales nouveautés introduites par IFRS 16

32972
La norme IFRS 16 a introduit des changements significatifs par rapport à la norme IAS 17,
antérieurement applicable.1.  Bien que la définition de contrat de location  soit inchangée par
rapport à celle d'IAS 17, ses modalités d'application et, en conséquence, d'identification des contrats
de location, sont modifiées par rapport à l'interprétation IFRIC 4.
Sur la définition d'un contrat de location, voir n° 32978 s.

2.  La comptabilisation des contrats de location chez les preneurs  est radicalement modifiée par IFRS
16. En effet, IFRS 16 a supprimé la distinction entre les contrats de location simple et les contrats de
location-financement qui était prévue par la norme IAS 17. IFRS 16 prévoit ainsi un principe de
comptabilisation de (presque) tous les contrats de location au bilan des preneurs, avec constatation
d'un actif (représentatif du droit d'utilisation de l'actif loué pendant la durée du contrat) et d'une
dette (au titre de l'obligation de paiement des loyers). 3.  Pour les bailleurs , les modèles de location
simple et location-financement demeurent, avec une comptabilisation substantiellement inchangée.
Toutefois, compte tenu du mode de comptabilisation des contrats de location chez les preneurs, IFRS
16 peut induire des changements significatifs chez les bailleurs intermédiaires.
Pour les bailleurs intermédiaires, voir n° 33033.

4.  De nouvelles dispositions sont introduites pour la comptabilisation des opérations de cession-bail
qui ne dépend plus de la qualification du contrat de location en location simple ou financement mais
de l'existence (ou non) d'une vente au sens d'IFRS 15, voir n° 33040. 5.  Enfin, IFRS 16 requiert
davantage d'informations en annexe, tant pour les preneurs (voir n° 33014) que pour les bailleurs
(voir n° 33035).
 Champ d'application

32975
La norme IFRS 16 est applicable à tous les contrats de location  (et de sous-location), y compris les
contrats de location « cachés »  dans un contrat d'achats de biens ou de prestations de services
(actuellement soumis à l'interprétation IFRIC 4).Mais la norme ne s'applique pas  (IFRS 16.3) : 
-  pour les bailleurs, aux licences de propriété intellectuelle  : celles-ci doivent en effet être
comptabilisées selon IFRS 15, Produits des activités ordinaires tirés des contrats conclus avec les
clients ; -  pour les preneurs , aux droits détenus en vertu d'accords de licences portant sur des
éléments tels que des films cinématographiques, des enregistrements vidéo, des pièces de théâtre,
des manuscrits, des brevets et des droits d'auteur ;
La norme IFRS 16 n'exclut pas explicitement les autres immobilisations incorporelles de son champ
d'application pour les preneurs. Elle précise que ces derniers peuvent leur appliquer les dispositions de la
norme mais ne sont pas tenus de le faire (IFRS 16.4).

-  aux accords de concession de service  entrant dans le champ d'application de l'interprétation IFRIC
12 ; -  aux actifs biologiques détenus par des preneurs  (soumis à IAS 41) ; -  aux contrats
d'exploration  portant sur la prospection ou l'utilisation de minéraux, de pétrole, de gaz naturel, et
autres ressources similaires non renouvelables (soumis à IFRS 6) ;
Remarque  Les contrats de courte durée  (c'est-à-dire dont la durée est inférieure ou égale à 12 mois) et les
contrats portant sur des actifs de « faible valeur »  entrent dans le champ d'application d'IFRS 16. Toutefois,
les preneurs  peuvent bénéficier d'un traitement simplifié pour ces contrats, voir n° 32997 et 32998.

A. Dispositions communes aux preneurs et aux bailleurs

1. Définition d'un contrat de location

32978
Compte tenu de la constatation de tous les contrats de location au bilan des preneurs, la définition
et l'identification des contrats de location , ainsi que leur distinction avec les contrats de service ,
prennent une importance cruciale.La définition même d'un contrat de location est inchangée par
rapport à celle de la norme IAS 17 antérieurement applicable. Un contrat de location est défini
comme un contrat (ou partie de contrat) octroyant un droit d'utilisation d'un actif  sous-jacent 
pendant une période déterminée, en échange d'une contrepartie (IFRS 16.9). Toutefois, ses modalités
d'application sont largement modifiées.Ainsi, à la  date de conclusion  d'un contrat, une entité doit
déterminer si ce contrat est (ou contient ) un contrat de location  (le cas échéant, « caché »  dans un
contrat de prestations de services ou de fourniture de biens).
Cette détermination :
-  devra être effectuée pour chaque « composante de location » (IFRS 16.12 et .B12) (sur les aspects liés à la
séparation des composantes d'un contrat, voir n° 32985) ; -  ne devra être à nouveau effectuée qu'en cas de
modification des termes et conditions du contrat (IFRS 16.11).
Cela sera le cas si les deux conditions suivantes sont remplies (IFRS 16.9 et .B9) :
-  l'exécution du contrat dépend de l'utilisation d'un actif identifié  ; et-  le contrat confère le droit au
client de contrôler l'utilisation de l'actif identifié  pour une période de temps en échange d'une
contrepartie.
a. Notion d'actif identifié

32980
Un actif peut être identifié de manière soit explicite soit implicite (à la date de mise à disposition de
l'actif considéré) (IFRS 16.B13). L'actif doit être physiquement distinct  et peut être une simple
portion  physique d'un actif (par exemple, un étage d'un immeuble). En revanche, une part de
capacité  (par exemple, une portion de la capacité d'un pipeline) n'est pas un actif identifié sauf si 
cette part représente la quasi-totalité de la capacité de l'actif  (IFRS 16.B20).L'actif ne sera pas un
actif identifié si le fournisseur a un droit substantif de substitution  de cet actif pendant la durée
d'utilisation. Ce droit substantif n'existe que si le fournisseur a la possibilité pratique  de substituer
 l'actif tout au long de la durée d'utilisation et qu'il bénéficierait économiquement  de cette
substitution (IFRS 16.B14). A noter que :  
-  une telle possibilité pratique de substitution n'existerait pas, par exemple, si le client peut
l'empêcher, ou que le fournisseur ne dispose pas d'actifs alternatifs (ou ne peut pas en disposer
facilement) (IFRS 16.B14) ; -  l'évaluation de l'existence ou non d'un tel droit substantif de
substitution  est effectuée sur la base des faits et circonstances à la date de conclusion du contrat et
ne prend pas en compte les événements futurs dont la survenance n'est pas considérée comme
probable à cette même date (telles que l'existence d'un autre preneur qui serait prêt à payer des
loyers supérieurs dans le futur, une évolution significative du prix de marché de l'actif, etc.) (IFRS
16.B16) ; -  un droit ou une obligation pour le fournisseur de remplacer l'actif considéré à une certaine
date ou lors de l'occurrence d'un événement donné n'est pas un droit substantif de substitution
(puisqu'il n'existe pas tout au long de la durée d'utilisation de l'actif) (IFRS 16.B15) ; -  en outre, un
droit ou une obligation de substitution de l'actif, en cas de dysfonctionnement ou d'évolution
technologique, par exemple, n'empêche pas un actif d'être identifié (IFRS 16.B18).
Lorsque l'actif est situé dans les locaux du preneur, les coûts de substitution sont généralement plus élevés
que lorsqu'il est localisé chez le fournisseur et vont plus probablement excéder les avantages économiques
que le fournisseur pourrait retirer de la substitution (IFRS 16.B17). Si un client ne peut pas déterminer de
manière immédiate si le fournisseur bénéficie ou non d'un droit substantif de substitution, le client doit
présumer que ce droit n'existe pas  (IFRS 16.B19).

b. Droit de contrôler l'utilisation de l'actif identifié

32982
Le client aura le droit de contrôler l'utilisation de l'actif identifié s'il a, pendant la durée d'utilisation,
à la fois (IFRS 16.B9) :
-  le droit d'obtenir la quasi-totalité des avantages économiques  résultant de l'utilisation  de l'actif ;
et-  le droit de diriger l'utilisation de l'actif .
1.  Le client a le droit d'obtenir la quasi-totalité des avantages économiques résultant de l'utilisation
de l'actif , par exemple, en ayant un droit exclusif d'utilisation de l'actif, en le sous-louant, etc. La
notion d'avantages économiques est large et peut comprendre les outputs primaires ou secondaires,
les flux de trésorerie pouvant en être obtenus ou encore les avantages économiques résultant d'une
transaction commerciale conclue avec une tierce partie et résultant de l'utilisation  de l'actif (dans
les limites définies du droit d'utilisation du bien) (IFRS 16.B21 et .B22).
Dans ce cadre, seuls les avantages économiques qui découlent de l'utilisation   de l'actif, dans les limites
définies du droit d'utilisation  de cet actif, sont pris en compte (IFRS 16.B22).Les avantages économiques
résultant de la propriété de l'actif sont, quant à eux, ignorés dans cette détermination (IFRS 16.BC118). Ainsi,
par exemple, un avantage fiscal existant pour le propriétaire ou le constructeur d'une éolienne sera ignoré
alors qu'un crédit d'énergie renouvelable, résultant de l'utilisation de l'éolienne, sera pris en compte.

Dans ce cadre, les portions de flux de trésorerie issues de l'utilisation de l'actif et qui doivent être
payées en tant que rémunération par le client au fournisseur (ou à un tiers) sont considérées comme
un avantage économique bénéficiant au client (IFRS 16.B23).
Ainsi, par exemple, un contrat prévoyant le versement au fournisseur de loyers variables basé sur le chiffre
d'affaires résultant de l'utilisation de l'actif n'empêche pas le client de bénéficier de la quasi-totalité des
avantages économiques résultant de l'utilisation de l'actif. Le reversement au fournisseur n'est en effet que le
paiement du loyer dû au titre de l'utilisation de l'actif.

2. Le client a le droit de diriger l'utilisation de l'actif  s'il a le droit de décider comment et à quelle fin
utiliser le bien  (« how and for what purpose »), pendant la durée d'utilisation (IFRS 16.B24). Pour
cette détermination, sont considérées les décisions pouvant être prises dans le cadre du droit
d'utilisation défini par le contrat et qui impactent les avantages économiques pouvant être obtenus
de l'utilisation de l'actif (IFRS 16.B25). Par exemple (IFRS 16.B26) :
-  quel  est l'output produit par l'actif ? (décider de l'utilisation d'un container : transport ou stockage
; décider du mix de produits vendus dans un magasin) ;-  quand  l'output sera-t-il produit ?-  où 
l'output sera-t-il produit ? (décision relative à la destination d'un navire de transport de
marchandises) ;-  est-ce que  l'output est produit et dans quelle quantité ? 
 Ainsi, sauf cas particulier où le client a conçu l'actif ou certains de ses aspects, les décisions prises
préalablement à la durée d'utilisation sont ignorées  (IFRS 16.B29) (voir ci-après).En outre, les droits protectifs
du fournisseur, qui ne font que définir le cadre du droit d'utilisation, n'empêchent pas, en soi, le client d'avoir
le droit de diriger l'utilisation de l'actif (IFRS 16.B30). Tel est le cas, par exemple, de la détermination d'une
utilisation maximale d'un bien (nombre maximal de kilomètres pour un véhicule) ou d'une obligation
d'exploiter l'actif conformément aux prescriptions du fabricant. Enfin, les décisions relatives à la maintenance 
ou au simple fait d'exploiter  l'actif ne donnent pas le droit de diriger le  « comment et à quelle fin » l'actif est
utilisé (elles en sont souvent le résultat) (IFRS 16.B27).

Dans les cas particuliers où le « comment et à quelle fin » l'actif est utilisé est prédéterminé , il sera
considéré que le client a le droit de diriger l'utilisation de l'actif (IFRS 16.B24b) :
-  s'il a le droit d'exploiter (ou de faire exploiter)  l'actif pendant la durée d'utilisation, sans que le
fournisseur ne puisse modifier les instructions d'exploitation ; ou -  s'il a conçu l'actif (ou certains de
ses aspects)  d'une manière qui prédétermine le « comment et à quelle fin » l'actif est utilisé pendant
la durée d'utilisation.
L'arbre de décision (issu de la norme, voir IFRS 16.B31) synthétisant la démarche d'identification d'un
contrat de location est présenté ci-après.

2. Séparation des composantes d'un contrat

32985
Un contrat peut contenir une combinaison de différents contrats de location et/ou une combinaison
de location et de services.Par exemple, un contrat de location de voitures peut également
comprendre un contrat de service de maintenance ; un contrat de location d'un site peut comprendre
la location du terrain, du bâtiment et d'équipements.Dans le cas de tels accords multiples, une
séparation de leurs différentes composantes doit être effectuée (IFRS 16.12). Ainsi, le droit
d'utilisation d'un actif est un contrat de location distinct lorsque (IFRS 16.B32) :
-  le preneur peut bénéficier de l'utilisation de l'actif pris isolément ou en le combinant avec des
ressources aisément disponibles (c'est-à-dire des ressources vendues ou louées séparément par des
fournisseurs ou des ressources dont le preneur dispose déjà) ; et-  l'actif sous-jacent n'est pas
fortement dépendant ou étroitement lié aux autres actifs sous-jacents du contrat.
Remarques :  1.  L'identification d'un contrat de location, telle qu'explicitée ci-avant (voir n° 32978 s.), doit être
effectuée pour chaque composante du contrat (IFRS 16.B12).2.  Lorsque des paiements doivent être faits au
fournisseur et qu'ils ne correspondent pas à des services rendus (par exemple, remboursement de frais pour
 la conclusion du contrat ou de frais administratifs), les sommes correspondantes ne sont pas une composante
séparée du contrat. Elles sont incluses dans la rémunération globale, à allouer conformément aux modalités
indiquées ci-après (IFRS 16.B33).

Chacune des composantes du contrat doit être comptabilisée séparément (IFRS 16.12).
La norme autorise toutefois les preneurs , pour des facilités pratiques, à ne pas séparer les composantes de
location des autres composantes (composantes services). Ce choix doit être fait par classe d'actifs sous-
jacents (IFRS 16.15). Un preneur ne peut toutefois pas choisir cette simplification pratique pour les dérivés
incorporés répondant aux conditions de la norme IFRS 9.4.3.3.

Les preneurs  doivent allouer la rémunération totale du contrat sur la base des prix distincts relatifs
(« standalone prices ») pour les composantes de location et sur la base des prix distincts agrégés
pour les autres composantes (IFRS 16.13).
Les prix distincts des différentes composantes doivent être déterminés en fonction du prix que le bailleur ou
un autre fournisseur facturerait séparément au titre de la composante correspondante (ou d'une composante
similaire). Si le prix de vente distinct ne peut être observé directement, le preneur doit estimer ce prix, en
maximisant l'utilisation d'informations observables (IFRS 16.14).Si un preneur a choisi de ne pas séparer les
composantes de location des autres composantes (voir ci-avant), il devra considérer l'ensemble de la
rémunération comme allouée à de la location (IFRS 16.15).

Les bailleurs , quant à eux, doivent allouer la rémunération totale du contrat à ses différentes
composantes conformément à IFRS 15 (c'est-à-dire sur la base des prix de vente relatifs de chaque
composante) (IFRS 16.17).
3. Combinaison de différents contrats

32987
Des contrats conclus avec la même contrepartie (ou une partie liée à cette contrepartie) de manière
simultanée ou presque doivent être considérés comme un contrat unique lorsqu'ils remplissent l'une
des conditions suivantes (IFRS 16.B2) :
-  les contrats sont négociés comme un tout, avec un objectif économique global qui ne peut se
comprendre sans considérer l'ensemble des contrats ; ou-  la rémunération de l'un des contrats
dépend de celle d'un autre contrat (ou de la performance d'un autre contrat) ; ou-  les droits
d'utilisation des actifs sous-jacents des différents contrats constituent une composante de location
unique (c'est-à-dire qu'elles ne sont pas des composantes séparées, voir n° 32985).
4. Détermination de la durée d'un contrat

32989
Comme dans la norme IAS 17 antérieurement applicable, la durée du contrat à prendre en compte
n'est pas limitée à la durée ferme contractuelle. Elle est définie comme la période non résiliable 
pendant laquelle le preneur a le droit d'utiliser l'actif sous-jacent, à laquelle doivent être ajoutées
les  périodes couvertes par  (IFRS 16.18) :
-  des options de renouvellement  du contrat dont l'exercice  est raisonnablement certain  ; et -  des
options de résiliation que le preneur est raisonnablement certain de ne pas exercer .
La notion de « raisonnablement » certain est similaire à celle qui existait dans la norme IAS 17.

Pour déterminer la durée d'un contrat de location et évaluer sa période non résiliable, une entité
doit déterminer la durée pendant laquelle celui-ci est exécutoire (au sens d'« enforceable »). Un
contrat de location n'est plus exécutoire  lorsque le preneur et le bailleur  ont chacun le droit de
résilier  le contrat sans la permission de l'autre partie et en s'exposant tout au plus à une pénalité
négligeable  (IFRS 16.B34).
Sur la notion de pénalité, voir n° 33160, point 3.

En outre :
-  si seul le preneur a une option de résiliation du contrat , la durée sera déterminée en fonction du
caractère raisonnablement certain ou non de poursuite du contrat (c'est-à-dire du caractère
raisonnablement certain ou non de non-exercice de l'option de résiliation) ;-  si seul le bailleur a une
option de résiliation  du contrat, la durée non résiliable de celui-ci comprend la période couverte par
cette option (IFRS 16.B35).
 A la date de prise d'effet du contrat, tous les faits et circonstances (y compris les modifications
attendues de ces derniers jusqu'à la date d'exercice de l'option) créant une incitation économique 
pour le preneur d'exercer une option de renouvellement (ou de ne pas exercer une option de
résiliation) doivent être pris en compte pour déterminer la durée du contrat (IFRS 16.19), tels que
(liste non exhaustive) (IFRS 16.B37) :
-  les aspects contractuels : niveau des loyers de renouvellement, pénalités en cas de résiliation,
garantie de valeur résiduelle, existence d'autres éléments contractuels pouvant inciter au
renouvellement (par exemple, existence d'une option de rachat à un prix préférentiel, mais
uniquement à l'issue d'une période de renouvellement) ; -  l'existence (ou non) d'investissements
significatifs indissociables du bien ;-  la nature même de l'actif (localisation, importance pour
l'activité du preneur, existence d'alternatives, etc.) ; -  les coûts générés par le non-renouvellement
ou la résiliation du contrat (relocalisation, négociation d'un nouveau contrat, frais de remise en état
ou démantèlement, etc.) ;-  la conditionnalité liée à l'exercice de l'option (lorsque l'option ne peut
être exercée que si une ou plusieurs conditions sont remplies) et la probabilité que ces conditions
soient remplies.
Remarques :  1.  Plus la période de location ferme est courte, plus il est probable que le preneur exercera une
option de renouvellement (ou n'exercera pas une option de résiliation), les coûts liés à l'obtention d'un bien
de remplacement étant alors proportionnellement plus élevés que pour une durée initiale plus longue ( IFRS
16.B39). 2.  L'expérience passée du preneur  relative à la durée d'utilisation des biens similaires au bien loué
(qu'ils soient détenus en propre ou en location) peut être utile dans la détermination de ce jugement. Ainsi,
par exemple, les raisons économiques d'un historique d'exercice fréquent d'options de renouvellement
doivent être prises en compte dans la détermination du caractère raisonnablement certain ou non d'une
option (IFRS 16.B40). 3.  Lorsque les caractéristiques d'un contrat sont telles que le preneur garantit une
rentabilité minimale ou fixe au bailleur  et ce, que l'option soit ou non exercée (par exemple, avec une
garantie de valeur résiduelle), le preneur doit considérer que l'exercice de renouvellement est
raisonnablement certain  (ou que le non-exercice d'une option de résiliation l'est) ( IFRS 16.B38).4. 
Recommandations de l'AMF  Dans ses recommandations en vue de l'arrêté des comptes 2018, l'AMF rappelle
l'importance de tenir compte, pour déterminer la période exécutoire d'un contrat de location, de l'ensemble
des dispositions contractuelles et du cadre législatif applicable (spécificités locales). L'AMF rappelle, en outre,
qu'il est nécessaire de s'assurer de la pertinence des hypothèses retenues pour estimer la certitude
raisonnable d'exercice des options de prolongation et de non-exercice des options de résiliation au regard,
entre autres, de la stratégie du groupe quant à l'utilisation de ces actifs, ainsi que d'assurer une cohérence
avec l'analyse effectuée pour les autres estimations liées (par exemple, la durée d'amortissement des
agencements afférents) (Rec. AMF 2018-12, Arrêté des Comptes 2018, § 5.1.1).

La durée du contrat de location est déterminée  à la date de prise d'effet du contrat  (c'est-à-dire à la
date à laquelle le bien loué est mis à disposition du preneur par le bailleur) (IFRS 16.B37). Elle
commence à cette même date et comprend les périodes d'utilisation pour lesquelles le bailleur a
octroyé une franchise de loyers au preneur (IFRS 16.B36). La durée du contrat doit faire l'objet d'une
révision  dans les cas suivants (IFRS 16.20 et .21) :
-  si la période non résiliable du contrat change ;
Cela sera le cas, par exemple :
-  si le preneur exerce une option qui n'avait pas été prise en compte dans la détermination initiale de la
durée (ou, à l'inverse, n'exerce pas une option qui avait été prise en compte) ;-   si un événement intervient qui
oblige le preneur à exercer l'option (alors que cet exercice n'avait pas été prévu dans la durée) ou lui interdit
de l'exercer (alors qu'elle avait été initialement prise en compte).
-  pour les preneurs seulement : en cas d'événement ou de changement de circonstance significatif
sous le contrôle du preneur, qui affecte le caractère raisonnablement certain d'exercice d'une option
de renouvellement (ou de non-exercice d'une option de résiliation).
Cela sera le cas, par exemple (IFRS 16.B41) :
-  de la réalisation d'investissements significatifs indissociables du bien ou d'une modification substantielle
de l'actif, qui n'avaient pas été anticipées à la date de prise d'effet ;-   de la conclusion d'un contrat de sous-
location de l'actif loué, pour une période plus longue que la durée ferme du contrat de location ;-  d'une
décision stratégique du preneur qui a un impact direct sur l'exercice ou non d'une option (notamment,
décision de vente d'un actif alternatif ou d'extension d'un contrat de location d'un actif complémentaire).
5. Approche par portefeuille

32991
 Par mesure de simplification, la norme peut être appliquée à un portefeuille de contrats ayant des
caractéristiques similaires , si la société (bailleur ou preneur) s'attend raisonnablement à ce que les
effets de cette approche sur ses états financiers ne diffèrent pas matériellement de ceux d'une
approche contrat par contrat (IFRS 16.B1 et .IE3).
B. Principales dispositions pour les preneurs
1. Principe et exemptions

a. Principe général

32995
La norme IFRS 16 prévoit un principe de comptabilisation de tous les contrats de location au bilan
des preneurs, avec constatation d'un actif (représentatif du droit d'utilisation de l'actif loué pendant
la durée du contrat)  et d'une dette (au titre de l'obligation de paiement des loyers) .
Ainsi, pour les preneurs, la norme IFRS 16 a supprimé la distinction qui était prévue par la norme IAS 17,
antérieurement applicable, entre location simple (pour laquelle les loyers sont constatés en charges au fur et
à mesure) et location-financement (pour laquelle les preneurs constatent l'actif loué et une dette à leur
bilan).

b. Deux exemptions possibles

32996
La norme IFRS 16 prévoit deux exemptions, pour lesquelles un traitement optionnel, similaire à la
location simple d'IAS 17, est possible : les contrats de courte durée et les contrats portant sur des
actifs de faible valeur.
Si le traitement optionnel est retenu par le preneur, ce dernier constatera les loyers en charges au compte de
résultat de manière linéaire sur la durée du contrat (à moins qu'une autre base systématique soit plus
représentative de l'échelonnement dans le temps des avantages qu'en retirera le preneur) (IFRS 16.6).

Contrats de courte durée

32997
Les contrats de courte durée  sont les contrats qui, à leur date de prise d'effet, ont une durée
inférieure ou égale à douze mois  et qui ne comprennent pas d'option d'achat  (voir n° 32989).Si le
preneur choisit d'opter pour cette exemption :
-  il devra le faire par classe d'actifs sous-jacents  (IFRS 16.8) ; -  le contrat sera considéré comme un
nouveau contrat de location aux fins de la norme si une modification est apportée au contrat ou en
cas de changement de la durée du contrat (IFRS 16.7).
Pour la définition de modification  de contrat, voir n° 33009.Pour les changements de durée  de contrat de
location, voir n° 32989.

Contrats portant sur des actifs de faible valeur

32998
L'exemption est possible quel que soit le nombre d'actifs loués et la taille de la société (IFRS 16.B4).
Un actif ne peut être considéré comme de faible valeur que si les deux conditions suivantes sont
remplies (IFRS 16.B5) :
-  le preneur peut bénéficier de l'utilisation de l'actif pris isolément ou en le combinant avec des
ressources aisément disponibles (c'est-à-dire des ressources vendues ou louées séparément par des
fournisseurs ou des ressources dont le preneur dispose déjà) ; et-  l'actif sous-jacent n'est pas
fortement dépendant ou étroitement lié à d'autres actifs.
Ces conditions reprennent en grande partie celles définissant les contrats de location distincts, à
comptabiliser séparément (voir n° 32985).

En outre, un actif sous-loué (ou que le preneur a l'intention de sous-louer) ne peut pas être
considéré comme un actif de faible valeur (IFRS 16.B7).
 Pour le traitement des contrats de sous-location, voir n° 33033.

La norme elle-même ne définit pas de seuil strict  sur les contrats de location portant sur un actif de
faible valeur. Toutefois, les bases de conclusion indiquent que, lors des discussions en 2015, il
s'agissait pour l'IASB des actifs d'une valeur individuelle à neuf  de l'ordre de 5 000 USD (ou moins)
(IFRS 16.BC100).
Il en est ainsi, par exemple, des tablettes, des ordinateurs, des meubles de bureau ou des téléphones. En
revanche, un actif comme une voiture n'est pas éligible à l'exemption (IFRS 16.B6 et .B8).

Le preneur peut opter pour cette exemption contrat par contrat  (IFRS 16.8).
2. Evaluation initiale

33000
Hormis les situations où l'entité peut opter pour les exemptions possibles (voir n° 32996 à 32998), le
preneur doit constater, à la date de prise d'effet d'un contrat de location  (IFRS 16.22) :
-  un actif , représentatif du droit d'utilisation de l'actif loué  pendant la durée du contrat ; -  une
dette  au titre de l'obligation de paiement des loyers .
a. Evaluation initiale du droit d'utilisation

33001
A la date de prise d'effet du contrat de location, le droit d'utilisation est évalué à son coût (IFRS
16.23), comprenant (IFRS 16.24) :
-  le montant initial de la dette (voir n° 33003) ;-  les paiements d'avance faits au bailleur, nets le cas
échéant des avantages reçus du bailleur ;
Les avantages reçus du bailleur  comprennent les paiements effectués par le bailleur au preneur en lien avec
le contrat ou le remboursement ou la prise en charge par le bailleur de coûts, en principe supportés par le
locataire.

-  les coûts directs initiaux encourus par le preneur pour la conclusion du contrat ;
Les coûts directs initiaux  sont définis comme les coûts marginaux encourus pour l'obtention d'un contrat de
location, qui n'auraient pas été engagés si le contrat n'avait pas été conclu (IFRS 16.A).

-  une estimation des coûts de démantèlement ou de remise en état du bien loué selon les termes du
contrat.
Ces coûts ne seront en revanche pas compris dans le droit d'utilisation s'ils sont encourus pour produire des
stocks. L'obligation du preneur à ce titre peut exister dès la prise d'effet du contrat ou au fur et à mesure de
l'utilisation du bien loué. Ces obligations sont comptabilisées conformément à IAS 37, Provisions, passifs
éventuels et actifs éventuels (IFRS 16.25). Pour plus de précisions sur la comptabilisation d'une provision pour
démentèlement ou remise en état selon IAS 37, voir n° 40350.

b. Evaluation initiale de la dette de loyers

33003
A la prise d'effet du contrat, la dette de loyers est comptabilisée pour un montant égal à la valeur
actualisée des loyers  sur la durée du contrat , telle que déterminée par l'entreprise (voir n° 32989).
Cette actualisation  des loyers est effectuée au taux d'intérêt implicite du contrat , si celui-ci est
aisément déterminé, ou, s'il ne l'est pas, au taux d'endettement marginal du preneur  (IFRS 16.26).
De manière comparable à la norme IAS 17 antérieurement applicable :
-  le taux d'intérêt implicite du contrat est le taux d'actualisation qui donne une valeur actuelle cumulée des
paiements de loyers et de la valeur résiduelle non garantie égale à la somme de la juste valeur de l'actif loué
et des coûts directs initiaux du bailleur ; -  le taux d'endettement marginal du preneur est le taux d'intérêt
qu'il obtiendrait pour emprunter les fonds nécessaires à l'acquisition d'un actif de valeur identique à celui du
droit d'utilisation, sur une durée et avec une garantie similaires à celles du contrat et dans un environnement
économique similaire.
Recommandations de l'AMF  S'agissant d'une hypothèse clé dans l'évaluation de la dette de loyers, l'AMF
appelle, dans ses recommandations en vue de l'arrêté des comptes 2018, à la vigilance des sociétés dans leur
analyse du taux utilisé par le preneur du bail pour actualiser la dette de loyers : si le taux implicite du contrat
doit être « facilement déterminable » pour être utilisé, la détermination du taux d'emprunt marginal
 nécessite, quant à elle, de tenir compte d'un ensemble de facteurs et données appropriés propres au preneur
(Rec. AMF 2018-12, Arrêté des Comptes 2018, § 5.1.2).
Les montants pris en compte au titre des loyers dans l'évaluation de la dette sont (IFRS 16.27) :
-  les loyers fixes  y compris les loyers considérés comme fixes en substance , c'est-à-dire ceux qui
sont variables dans la forme mais ne le sont pas en substance, diminués des avantages restant à
recevoir du bailleur ;
Les loyers fixes en substance sont les loyers qui, même s'ils peuvent contenir une variabilité dans leur forme,
sont en substance inévitables. Tel est le cas, par exemple (IFRS 16.B42) :
-  de loyers conditionnés au fonctionnement de l'actif ;-  de loyers conditionnés à un événement qui n'a pas
de véritable possibilité de ne pas intervenir ;-  de loyers initialement variables basés sur l'utilisation du bien
mais qui perdent leur variabilité à une certaine date et deviennent fixes pour la durée restante du contrat ;
ces loyers deviennent fixes en substance à la date considérée ;-  de situations dans lesquelles, alors que le
preneur pourrait effectuer plus d'une série de paiements, une seule série est réaliste (dans ce cas, il convient
de retenir cette dernière) ;-  de situations dans lesquelles le preneur pourrait effectuer plusieurs séries de
paiements réalistes (dans ce cas, la série à retenir est celle des paiements dont la valeur actualisée est la plus
faible).
-  les loyers variables basés sur un taux ou index  en utilisant le taux ou index à la date de prise
d'effet du contrat ;
Ceux-ci comprennent également les paiements qui varieraient pour tenir compte de l'évolution des prix du
marché locatif (IFRS 16.28).

-  les garanties de valeur résiduelle  éventuellement octroyées au bailleur et ce, à hauteur du

montant du paiement attendu ;
Ceci est une modification par rapport à la norme IAS 17 antérieurement applicable, qui incluait dans les
paiements minimaux le montant total de la garantie de valeur résiduelle octroyée par le preneur. La norme
IFRS 16 ne précise pas les modalités de détermination du montant de paiement attendu au titre des garanties
de valeur résiduelle (probabilités pondérées, résultat le plus probable, etc.).Voir Remarque au n° 32989 pour
l'impact de l'existence d'une telle garantie sur la détermination de la durée du contrat, si celui-ci contient une
option de renouvellement.

-  le prix d'exercice d'une option d'achat  si l'exercice de l'option est raisonnablement certain ;
La détermination du caractère raisonnablement certain de l'exercice d'une option d'achat est faite de manière
similaire à celle des options de renouvellement, voir n° 32989.

-  les pénalités de résiliation ou de non-renouvellement du contrat  (qui doivent être prises en

compte de manière cohérente avec la détermination de la durée du contrat).
Sauf s'ils constituent des loyers fixes en substance, les loyers variables qui sont basés sur un autre
élément qu'un taux ou un index , comme les loyers basés sur l'utilisation du bien loué  (par exemple,
sur le nombre de kilomètres parcourus pour une voiture) ou sur sa performance  (par exemple, sur le
chiffre d'affaires d'un magasin) sont exclus de l'évaluation de la dette (IFRS 16.BC164 et .BC168 s.).
3. Evaluation ultérieure

a. Evaluation ultérieure du droit d'utilisation

33005
Sauf cas particuliers (voir remarque ci-après), le droit d'utilisation sera évalué selon le modèle du
coût  (IFRS 16.29). L'actif sera amorti conformément aux dispositions d'IAS 16, Immobilisations
corporelles (IFRS 16.30 à .32), sur la plus courte de la durée du contrat de location ou de la durée
d'utilité du droit d'utilisation. Si le contrat transfère au preneur la propriété de l'actif, ou qu'il existe
une option d'achat dont l'exercice est raisonnablement certain, le droit d'utilisation sera amorti sur
la durée d'utilité du bien loué sous-jacent . Ceci générera, dans la plupart des cas, une charge
d'amortissement linéaire  au compte de résultat.En outre, il sera soumis aux tests de dépréciation
conformément à la norme IAS 36, Dépréciation d'actifs (IFRS 16.33). Enfin, il devra être réajusté en cas
de réévaluation de la dette de loyers (IFRS 16.30, voir n° 33007).
Remarque  Autres modèles d'évaluation ultérieure :
-  un preneur qui applique le modèle de juste valeur d'IAS 40 à ses immeubles de placement devra appliquer
ce même modèle aux droits d'utilisation répondant à la définition d'immeubles de placement ( IFRS
16.34) ;-  un preneur qui applique le modèle de réévaluation d'IAS 16 à une catégorie d'immobilisations
 corporelles pourra appliquer ce même modèle aux droits d'utilisation d'actifs de cette même catégorie ( IFRS
16.35).
b. Evaluation ultérieure de la dette de loyers

33007
La dette doit être comptabilisée au coût amorti , selon la méthode du taux d'intérêt effectif  (IFRS
16.36 et .37).
Sur la définition de coût amorti, voir n° 46750.Le taux sera celui ayant servi à l'actualisation des paiements
lors de l'évaluation initiale (voir n° 33003) ou le taux tel que révisé ultérieurement le cas échéant (voir ci-
après et également n° 33009).

Seront constatés en résultat (sauf s'ils peuvent être incorporés dans le coût d'un actif en vertu d'une
autre norme) (IFRS 16.38) :
-  la charge d'intérêts de la période (qui sera dégressive, compte tenu de la méthode du TIE) ;-   les
paiements variables non pris en compte dans l'évaluation initiale de la dette et encourus au cours de
la période considérée.
Outre les cas de modifications de contrats (voir n° 33009), une réévaluation de la dette devra être
effectuée en contrepartie de l'actif droit d'utilisation dans les situations suivantes (IFRS 16.39 à .42) :
Si, en revanche, la valeur comptable du droit d'utilisation est nulle et que la dette doit être diminuée, l'écart
considéré doit être comptabilisé au compte de résultat (IFRS 16.39).

1.  en cas de révision de la durée du contrat (voir n° 32989) ; 2.  en cas de modification relative à
l'évaluation du caractère raisonnablement certain (ou non) de l'exercice d'une option d'achat ; 3.  en
cas de changement du montant de paiement attendu au titre de la garantie de valeur résiduelle
octroyée au bailleur ;4.  en cas de changement des loyers variables basés sur un taux ou un index et
ce, lorsque l'ajustement du taux ou de l'indice prend effet (c'est-à-dire lorsque les loyers sont
effectivement modifiés).Dans les deux premiers cas, la dette devra être réévaluée en utilisant un taux
d'actualisation révisé à la date de réévaluation (IFRS 16.41).Dans les deux derniers cas, le taux
d'actualisation utilisé lors de l'évaluation initiale est inchangé (sauf si le changement des loyers
résulte de la fluctuation d'un taux d'intérêt variable) (IFRS 16.43).
Enfin, la dette devra être réévaluée en cas de réestimation de loyers fixes en substance ( IFRS 16.36 et .B42).
Pour la notion de loyers fixes en substance, voir n° 33003.

4. Modifications des contrats de location

33009
Une modification de contrat est définie comme une modification du périmètre ou du loyer de ce
contrat, qui n'était pas prévue dans les termes et conditions du contrat d'origine (par exemple, ajout
ou suppression du droit d'utilisation de certains actifs sous-jacents ou augmentation ou diminution
de la durée du contrat) (IFRS 16.A).
Pour davantage de détails sur les modifications de contrats et leur traitement comptable, voir n° 33600 et
33602.

5. Présentation dans les états financiers

33010
Les dispositions de la norme IFRS 16 en matière de présentation des états financiers sont les
suivantes :1. Bilan : a.  Les droits d'utilisation  doivent être présentés à l'actif des preneurs (IFRS
16.47a) :
-  soit séparément des autres actifs ; -  soit au sein des immobilisations de même nature que les
actifs sous-jacents loués (comme s'ils étaient détenus en propre), avec une information en annexe
indiquant les postes du bilan dans lesquels les droits d'utilisation ont été inclus.
En revanche, si le droit d'utilisation remplit la définition d'immeuble de placement d'IAS 40, cette présentation
n'est pas applicable, le droit d'utilisation devant alors être présenté en immeuble de placement (IFRS 16.48).

b.  Les dettes de loyers  doivent être présentées au passif des preneurs (IFRS 16.47b) :
 -  soit séparément des autres dettes ; -  soit en les incluant dans d'autres postes de dettes mais avec
une information en annexe détaillant les postes de passif dans lesquels elles ont été incluses.
La dette de loyers devra être décomposée en dette courante et non courante, en application des principes
d'IAS1, voir n° 53969.

2. Compte de résultat  Le preneur doit présenter séparément la charge d'intérêts relative à la dette
de loyers (charge financière) et la charge d'amortissement du droit d'utilisation (IFRS 16.49).3.  Etat
des flux de trésorerie  Le preneur doit classer (IFRS 16.50) :
-  le remboursement du principal de la dette de loyers dans les flux de financement ;-  le paiement
des intérêts relatifs à la dette de loyers en flux de financement ou en flux opérationnels ;
Pour plus d'informations sur la présentation des intérêts versés, voir n° 55990.

-  les paiements de loyers qui n'ont pas été pris en compte dans l'évaluation de la dette de loyers
(certains loyers variables, les loyers relatifs aux contrats de courte durée et les loyers des contrats
portant sur des actifs de faible valeur si le traitement optionnel a été retenu pour ces contrats)
doivent être présentés dans les flux des activités opérationnelles.
Pour le traitement optionnel relatif aux contrats de courte durée ou portant sur des actifs de faible valeur,
voir n° 32996 s.

6. Informations en annexe

33014
L'objectif des informations à fournir en annexe aux états financiers est de permettre aux utilisateurs
d'apprécier les impacts des contrats de location sur la situation financière, la performance et les flux
de trésorerie de l'entité (IFRS 16.51).
Ces informations doivent être présentées dans une note unique aux états financiers (IFRS 16.52).

Ainsi, les preneurs doivent fournir, pour la période présentée, les informations quantitatives
suivantes (IFRS 16.53) :
Ces informations doivent être présentées sous la forme d'un tableau, sauf si un autre format est plus
approprié.En outre, les montants présentés doivent comprendre les coûts que le preneur aurait incorporés
dans la valeur comptable d'un autre actif pendant la période considérée (IFRS 16.54).

-  les valeurs nettes comptables des droits d'utilisation présentées par classe d'actifs sous-
jacents ;-  la charge d'amortissement des droits d'utilisation présentée par classe d'actifs sous-
jacents ;-  les augmentations des droits d'utilisation ;-  la charge financière relative à la dette de
loyers ;-  la charge de loyers relative aux contrats de courte durée, si l'exemption a été retenue par le
preneur ;
Pour l'exemption relative aux contrats de courte durée, voir n° 32997.Si le portefeuille de contrats de courte
durée auxquels l'exemption est appliquée et auxquels un preneur est engagé à la date de clôture est différent
de celui de l'exercice publié, le preneur devra en outre communiquer le montant des engagements considérés
(IFRS 16.55). Aucune information n'est requise pour la charge relative aux contrats d'une durée inférieure ou
égale à un mois (IFRS 16.53c).

-  la charge de loyer relative aux contrats portant sur des actifs de faible valeur, si l'exemption a été
retenue par le preneur ;
Pour l'exemption relative aux contrats portant sur des actifs de faible valeur, voir n° 32998.Cette charge ne
devra pas comprendre celle constatée au titre de contrats portant sur des actifs de faible valeur et qui sont
de courte durée (comprise à ce titre dans l'information requise pour ces derniers) (IFRS 16.53d).

-  la charge de loyers variables non inclus dans la dette de loyers (voir n° 33003) ;-  les revenus issus
des contrats de sous-locations ;-  le flux total de sortie de trésorerie afférent aux contrats de location
;-  les gains ou pertes résultant d'opérations de cession-bail.
Les montants de charge listés ci-avant doivent inclure les coûts incorporés dans la valeur comptable d'un
autre actif, le cas échéant (IFRS 16.54).Pour les droits d'utilisation répondant à la définition d'immeuble de
placement, les preneurs doivent fournir les informations requises par la norme IAS 40 et sont dispensés de la
publication de certains des éléments listés ci-avant (IFRS 16.56). Un preneur qui applique le modèle de
réévaluation d'IAS 16 à certains de ses droits d'utilisation devra également fournir les informations requises
par IAS 16.77 (IFRS 16.57).
 Les preneurs doivent également fournir une analyse des échéances de la dette de loyers,
conformément à IFRS 7.39 et .B11, séparément de l'analyse des échéances des autres dettes
financières (IFRS 16.58). Outre les informations quantitatives listées ci-avant, les preneurs doivent
fournir toute information qualitative et quantitative additionnelle nécessaire à l'atteinte de l'objectif
précité (IFRS 16.59). Il peut s'agir, notamment (liste non exhaustive), d'informations permettant aux
utilisateurs des états financiers d'apprécier :
-  la nature des activités de location du preneur ;
Cette information ne doit être fournie que si elle est susceptible d'avoir une utilité pour les lecteurs des états
financiers. Cela est vraisemblablement le cas lorsqu'elle permet de comprendre (IFRS 16.B48) :
-  la flexibilité offerte par les contrats de location ; -  les clauses restrictives imposées par ces contrats (par
exemple, nécessaire respect de ratios financiers) ;-  la sensibilité des informations fournies à des hypothèses
clés (par exemple, loyers variables futurs) ;-  l'exposition à d'autres risques découlant des contrats de
locations ;-  les écarts par rapport aux pratiques du secteur (tels que des conditions contractuelles
particulières ou inhabituelles).
-  les sorties de trésorerie futures non prises en compte dans l'évaluation de la dette et auxquelles le
preneur est potentiellement exposé ;
Notamment en raison :
-  de paiements de loyers variables (par exemple, la raison et la fréquence de ces paiements, leur importance
relative par rapport aux loyers fixes, les variables clés dont ils dépendent et leur sensibilité à ces variables)
(IFRS 16.B49) -  d'options de renouvellement ou de résiliation ; (par exemple, la raison et la fréquence
d'utilisation par le preneur de ce type d'options, l'importance relative des loyers des périodes optionnelles
non prises en compte dans la durée des contrats de location, la fréquence d'exercice d'options non prises en
compte dans la dette de loyers, les autres incidences éventuelles de ces options sur le plan financier) ( IFRS
16.B50) -  de garanties de valeur résiduelle (par exemple, la raison et la fréquence de ces garanties,
l'importance de l?exposition au risque de valeur résiduelle, la nature des actifs sous-jacents pour lesquels ces
garanties sont accordées, etc.) (IFRS 16.B51) ;-  d'engagements au titre de contrats de location non débutés à la
clôture.
-  les restrictions ou les covenants inclus dans les contrats de location ;-  les opérations de cession-
bail.
Les informations relatives aux opérations de cession-bail qui peuvent être nécessaires afin de permettre aux
utilisateurs d'apprécier les impacts des contrats de location sur la situation financière, la performance et les flux de
trésorerie de l'entité peuvent inclure les informations permettant d'apprécier, par exemple (IFRS 16.B5) :
-  les raisons et la fréquence de ces transactions ;-  les principaux termes et conditions de chacune des
transactions ;-  les paiements non pris en compte dans l'évaluation de la dette de loyers ;-   l'effet de ces transactions
sur les flux de trésorerie de la période considérées.
Enfin, si un preneur utilise l'exemption pour les contrats de location de courte durée ou portant sur
des actifs de « faible valeur », il doit l'indiquer (IFRS 16.60).
C. Principales dispositions pour les bailleurs
Définitions

33020
La norme IFRS 16 maintient, pour les bailleurs (et contrairement aux preneurs), la distinction qui
existait dans la norme IAS 17 entre contrats de location simple et contrats de location-financement,
déterminante pour leur traitement comptable (IFRS 16.61).
Sur la définition des contrats de location, voir n° 32978 s. Un contrat de location est classé en contrat de
location-financement  s'il a pour effet de transférer au preneur la quasi-totalité des risques et avantages
inhérents à la propriété d'un actif. Un contrat ne transférant pas cette quasi-totalité des risques et avantages
est classé en contrat de location simple  (IFRS 16.62). La norme IFRS 16.B53 précise que :
-  les risques incluent, par exemple, les pertes éventuelles résultant de la sous-utilisation des capacités ou de
l'obsolescence technologique ainsi que des variations de la rentabilité dues à l'évolution de la conjoncture
économique ;-  les avantages peuvent être représentés par l'espérance d'une exploitation rentable sur la
durée de vie économique de l'actif et d'un gain résultant d'une appréciation de sa valeur ou de la réalisation
d'une valeur résiduelle.
Le classement d'un contrat en location-financement ou en location simple dépend de la réalité de la
transaction (substance) plutôt que de la forme du contrat (IFRS 16.63).
La classification du contrat s'opère à la date de conclusion du contrat de location ( IFRS 16.66). La date de
conclusion du contrat de location est la date de signature du contrat ou, si elle est antérieure, la date
 d'engagement réciproque des parties sur les principales clauses du contrat (« inception date ») ( IFRS 16.A).
Cette date peut être différente de la date de prise d'effet du contrat, correspondant au début de la période de
location (« commencement date »), à laquelle le contrat de location est comptabilisé (IFRS 16.A). Si un contrat
prévoit des ajustements de loyers entre la date de conclusion du contrat et sa prise d'effet dans certaines
circonstances (par exemple, en cas d'augmentation du coût de l'actif sous-jacent pour le bailleur ou en cas de
modification de ses coûts de financement), un tel changement est présumé être intervenu à la date de
conclusion du contrat, pour les besoins de sa classification en location simple ou location-financement (IFRS
16.B54).

Un changement de classification n'est effectué qu'en cas de modification du contrat (IFRS 16.66).
Une modification de contrat  est une modification du périmètre ou du loyer de ce contrat, qui n'était pas
prévue dans les termes et conditions du contrat d'origine (par exemple, ajout ou suppression du droit
d'utilisation de certains actifs sous-jacents ou augmentation ou diminution de la durée du contrat) (IFRS
16.A).Ainsi, les changements d'estimations (par exemple, de la durée de vie économique ou de la valeur
résiduelle du bien loué) ou les changements de circonstances (par exemple, une défaillance du preneur)
n'entraînent pas une nouvelle classification du contrat de location (IFRS 16.66). Pour plus d'informations sur le
traitement comptable des modifications de contrat par les bailleurs, voir n° 33027 et 33031.

1. Classification des contrats en location simple ou en location-financement

a. Indicateurs permettant la classification des contrats en location simple ou en location-

financement

33022
La norme IFRS 16 liste une série d'exemples de situations  qui, individuellement ou conjointement,
conduisent en principe à qualifier le contrat de location-financement (IFRS 16.63) :a.  le contrat de
location transfère la propriété de l'actif au preneur au terme de la période de location ;b.  le contrat
de location donne au preneur l'option d'acheter l'actif à un prix qui devrait être suffisamment
inférieur à sa juste valeur à la date de levée de l'option, pour qu'à la conclusion du contrat de
location, il soit raisonnablement certain que l'option sera levée ;c.  la durée du contrat de location
couvre la majeure partie de la durée de vie économique de l'actif même s'il n'y a pas transfert de
propriété de l'actif ;
Pour la définition de la durée d'un contrat et les cas de révision de celle-ci, voir n° 32989.

d.  à la date de conclusion du contrat de location, la valeur actualisée des paiements de loyers

s'élève à la quasi-totalité de la juste valeur de l'actif loué ;
Les paiements de loyers  comprennent :
-  les loyers fixes y compris les loyers considérés comme fixes en substance (voir n° 33003), diminués des
avantages octroyés par le bailleur au preneur ; -  les loyers variables basés sur un taux ou index ; -  le prix
d'exercice d'une option d'achat si l'exercice de l'option est raisonnablement certain (voir n° 32989) ; -   les
pénalités de résiliation ou de non-renouvellement du contrat (qui doivent être prises en compte de manière
cohérente avec la détermination de la durée du contrat, voir n° 32989) ;-   toute valeur résiduelle dont le
paiement lui est garanti par le preneur, par une personne liée au preneur ou par un tiers indépendant qui a la
capacité financière d'assumer ses obligations de garantie.
Les paiements de loyers excluent les paiements alloués à des composantes qui ne sont pas des composantes
de location (pour davantage d'informations sur l'allocation entre différentes composantes d'un contrat, voir
n° 32985).
e.  les actifs loués sont d'une nature tellement spécifique que seul le preneur peut les utiliser sans
que des modifications majeures ne leur soient apportées.En outre, la norme IFRS 16 identifie trois
indicateurs de situation supplémentaires  qui, individuellement ou conjointement, pourraient
également conduire à classer un contrat en tant que contrat de location-financement (IFRS 16.64) :
-  si le preneur peut résilier le contrat de location, les pertes subies par le bailleur relatives à la
résiliation sont à la charge du preneur ;-  les profits ou pertes résultant de la variation de la juste
valeur de la valeur résiduelle sont au bénéfice ou à la charge du preneur (par exemple, sous la forme
d'une diminution de loyer égale à la majeure partie du produit de cession à la fin du contrat de
location) ;-  le preneur a la faculté de poursuivre la location pour une deuxième période moyennant
un loyer sensiblement inférieur à celui du marché.
Remarque  La norme précise que les exemples et indicateurs présentés ci-avant ne sont pas toujours
concluants. En effet, si d'autres indicateurs que ceux précités permettent de démontrer que le contrat ne
 transfère pas, en substance, la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la propriété de l'actif, la
location est classée en location simple (IFRS 16.65). Tel pourrait être le cas, par exemple, lorsque la propriété
de l'actif est ou peut être transférée à la fin du bail pour un montant égal à la juste valeur de l'actif à cette
date ou lorsque des loyers variables sont prévus dans le contrat, de telle sorte que l'essentiel des risques et
avantages n'est pas transféré au preneur.

b. Classification des contrats de location portant sur un ensemble immobilier

33023
Les contrats de location portant sur des ensembles immobiliers, comprenant un terrain et une
construction, doivent être décomposés en un contrat de location de terrain et un contrat de location
de construction (IFRS 16.B55). Pour cela, les paiements de loyers (y compris les paiements forfaitaires
initiaux, le cas échéant) doivent être répartis entre les deux éléments (droit de location du terrain et
droit d'utilisation de la construction) à la date de conclusion du contrat (IFRS 16.B56).
Cette répartition des loyers entre les deux éléments ne devra pas être effectuée au prorata des justes valeurs
respectives du terrain et de la construction, mais au prorata des justes valeurs relatives des « intérêts
contractuels » détenus dans chacun des deux éléments (« leasehold interests ») et ce, afin de prendre en
compte la durée de vie indéterminée des terrains, d'une part, et celle finie des constructions, d'autre part
(IFRS 16.B56).Si les loyers ne peuvent pas être répartis de manière fiable entre les deux composantes (terrain
et construction), le contrat est classé dans sa totalité en location-financement, sauf s'il est clair que les deux
éléments doivent être qualifiés de location simple (IFRS 16.B56).

Chacun des contrats de location (terrain  d'une part, construction  d'autre part) sera classé en
location-financement ou en location simple selon les principes édictés par la norme pour les autres
actifs.
Cette décomposition n'est toutefois pas requise si le montant relatif au terrain est non significatif. Dans ce
cas, l'ensemble peut alors être considéré comme une seule unité aux fins de classification, la durée de vie
économique de la construction étant alors retenue pour l'ensemble immobilier (IFRS 16.B57).

La norme IFRS 16.B55 précise en outre que la durée de vie indéterminée du terrain est un élément
important à prendre en compte dans la classification du contrat de location de ce dernier.
2. Contrats de location-financement

a. Evaluation initiale

33025
Le bailleur, dans un contrat de location-financement, transfère la quasi-totalité des risques et
avantages attachés à l'actif loué au preneur. Cette opération peut être assimilée à une « vente » à
crédit. Ainsi, à la date de prise d'effet du contrat, le bailleur doit comptabiliser dans son bilan les
actifs détenus en vertu d'un contrat de location-financement et les présenter comme des créances
pour un montant égal à l'investissement net dans le contrat (IFRS 16.67). En conséquence, il doit :
-  sortir du bilan l'immobilisation louée, la quasi-totalité des risques et avantages inhérents à la
propriété de l'actif ayant été transférée au preneur ;-  constater une créance pour une valeur égale à
son investissement net dans le contrat de location ;
L'investissement net  dans le contrat de location est égal à la valeur actualisée de l'investissement brut au
taux d'intérêt implicite du contrat (IFRS 16.A). Le taux d'intérêt implicite  du contrat est le taux d'actualisation
qui donne une valeur actuelle cumulée des paiements de loyers et de la valeur résiduelle non garantie égale à
la somme de la juste valeur de l'actif loué et des coûts directs initiaux du bailleur. Les coûts directs initiaux  
sont définis comme les coûts marginaux encourus pour l'obtention d'un contrat de location, qui n'auraient pas
été engagés si le contrat n'avait pas été conclu, à l'exception des coûts encourus par les bailleurs fabricants
distributeurs pour l'obtention d'un contrat de location-financement (IFRS 16.A), voir Remarque ci-après.
L'investissement brut  dans le contrat de location est la somme des paiements de location à recevoir par le
bailleur au titre du contrat de location-financement, majorée de toute valeur résiduelle non garantie revenant
au bailleur (IFRS 16.A).Les paiements à recevoir au titre de la location  comprennent (IFRS 16.70) :
-  les loyers fixes y compris les loyers considérés comme fixes en substance (voir n° 33003), diminués des
avantages octroyés par le bailleur au preneur et restant à payer par le bailleur ;-   les loyers variables basés
sur un taux ou index, en utilisant le taux ou index à la date de prise d'effet du contrat ; -   toute valeur
résiduelle dont le paiement est garanti au bailleur par le preneur, par une personne liée au preneur ou par un
tiers indépendant qui a la capacité financière d'assumer ses obligations de garantie ; -   le prix d'exercice d'une
 option d'achat si l'exercice de l'option est raisonnablement certain (voir n° 32989) ; -   les pénalités de
résiliation ou de non-renouvellement du contrat (qui doivent être prises en compte de manière cohérente
avec la détermination de la durée du contrat, voir n° 32989).
Les produits financiers non acquis  correspondent à la différence entre l'investissement brut et
l'investissement net (IFRS 16.A).
Les coûts directs initiaux encourus par le bailleur sont automatiquement incorporés dans la créance
initiale, de par la définition du taux implicite du contrat de location. Ils sont ainsi étalés sur la durée
du contrat, selon le même rythme que les produits financiers et en réduction de ces derniers (IFRS
16.69).Remarque - Cas particulier des bailleurs fabricants-distributeurs  Lorsqu'un fabricant ou
distributeur d'un bien le donne en location-financement à un client, l'opération s'analyse
économiquement comme comprenant :
-  une vente du bien, constatée à la date de prise d'effet du contrat de location et à l'origine d'un
résultat devant être équivalent au profit ou à la perte d'une vente ferme de l'actif loué (IFRS 16.71) ;
Le chiffre d'affaires  est égal à la juste valeur du bien (équivalant généralement au prix normal de vente,
déduction faite des éventuels rabais et ristournes, IFRS 16.72) ou, si elle est inférieure, à la valeur actualisée
des paiements de loyers, calculée en utilisant le taux d'intérêt de marché (et non le taux d'intérêt du
contrat).Le coût des ventes  correspond au coût (ou à la valeur nette comptable si elle est différente) du bien
loué, diminué de la valeur résiduelle non garantie actualisée. Le profit ou la perte sur la vente   est égal à la
différence entre le chiffre d'affaires et le coût des ventes. Celui-ci doit être constaté dès la prise d'effet du
contrat, qu'il y ait ou non transfert de l'actif au sens d'IFRS 15.

-  et un financement générant des produits financiers.

Les produits financiers constatés doivent être basés sur le taux d'intérêt de marché  à la conclusion du contrat
et non sur le taux d'intérêt « affiché » du contrat. En effet, l'utilisation de ce dernier aurait pour effet, s'il était
artificiellement bas en vue d'attirer des clients, de constater une part excessive de revenu dans le résultat de
l'exercice de la vente et une part insuffisante de produits financiers sur la durée du contrat de location ( IFRS
16.73).Les coûts directs initiaux  encourus par un bailleur fabricant ou distributeur ne peuvent pas être étalés,
ces coûts étant principalement liés au résultat de cession. Ils sont donc exclus de l'investissement net dans le
contrat de location (IFRS 16.74) et sont en conséquence constatés intégralement en charges lors de la
comptabilisation du résultat de cession (c'est-à-dire lors de la prise d'effet du contrat de location).

b. Evaluation ultérieure

33026
Les produits financiers sont constatés, sur la durée du contrat, sur la base d'une formule traduisant
un taux de rentabilité périodique constant sur l'encours d'investissement net restant du bailleur
(IFRS 16.75 s.).
Ainsi, les produits financiers doivent être répartis sur la durée du contrat de manière systématique et
rationnelle. Le bailleur doit imputer à l'investissement brut dans le contrat de location les paiements de
loyers de la période considérée pour diminuer à la fois le principal et les produits financiers non acquis ( IFRS
16.76).

La valeur résiduelle non garantie  est comprise dans l'investissement brut (pour sa valeur brute) et
dans l'investissement net (pour sa valeur actualisée) et, en conséquence, une partie des produits
financiers non acquis au bailleur (correspondant à la différence entre ces deux valeurs) lui est
relative. Ainsi (IFRS 16.77) :
-  le bailleur doit revoir régulièrement l'estimation des valeurs résiduelles non garanties ; -  en cas de
baisse par rapport à l'estimation antérieure, le rythme d'étalement des produits sur la durée du
contrat est révisé et tout ajustement est constaté en perte de la période, en contrepartie d'une
diminution de la créance.
Un bailleur doit appliquer les dispositions de décomptabilisation  et de dépréciation  d'IFRS 9,
Instruments financiers, à l'investissement net dans le contrat (IFRS 16.77). En outre, un actif issu d'un
contrat de location-financement classé comme un actif détenu en vue de la vente (ou compris dans
un groupe d'actifs destiné à être cédé et classé comme détenu en vue de la vente) doit être évalué
conformément à IFRS 5, Actifs non courants détenus en vue de la vente et activités abandonnées
(IFRS 16.78).
c. Modifications des contrats de location-financement
33027
Un bailleur doit comptabiliser une modification de contrat de location-financement comme un
contrat de location séparé  (distinct de l'ancien), si les deux conditions suivantes sont remplies (IFRS
16.79) :
-  la modification augmente le « périmètre » de la location en ajoutant un droit d'utilisation d'un ou
plusieurs actifs sous-jacents ; et-  l'augmentation du loyer est en ligne avec le prix individuel de
l'augmentation du « périmètre », y compris les ajustements appropriés du prix individuel reflétant les
circonstances propres au contrat considéré.
Pour la définition d'une modification de contrat, voir n° 33009.

Un bailleur devra comptabiliser toute autre modification de contrat  n'entraînant pas la constatation
d'un contrat séparé (c'est-à-dire qui ne remplit pas les deux conditions ci-avant) comme suit (IFRS
16.80) :1. Cas où la modification est telle que le contrat de location aurait été classé en contrat de
location simple si elle avait été en vigueur à la date de conclusion du contrat  Le bailleur doit alors :
-  comptabiliser la modification, à la date de modification du contrat, comme un nouveau contrat de
location ; et-  évaluer la valeur comptable du bien loué sous-jacent comme égale à la valeur de
l'investissement net dans le contrat juste avant la date de modification.
La date de modification d'un contrat est la date à laquelle les deux parties conviennent de cette modification
(IFRS 16.A).

2. Autres cas  Le bailleur doit appliquer les dispositions d'IFRS 9, Instruments financiers.
3. Contrats de location simple

a. Evaluation

33029
Les actifs faisant l'objet de contrats de location simple doivent être présentés au bilan du bailleur
selon la nature de l'actif (IFRS 16.88). Au compte de résultat, les revenus locatifs doivent être
comptabilisés en produits de façon linéaire sur toute la durée du contrat de location, à moins qu'une
autre base systématique ne soit plus représentative de l'échelonnement dans le temps de la
diminution de l'avantage retiré de l'utilisation de l'actif loué (IFRS 16.81).
Un bailleur fabricant-distributeur ne reconnaît pas de profit de cession à la prise d'effet d'un contrat de
location simple, dans la mesure où celui-ci n'équivaut pas à une vente du bien loué (IFRS 16.86).

Comme pour l'ensemble des actifs immobilisés (et de manière cohérente avec les autres actifs), les
amortissements d'un bien loué sont évalués et comptabilisés conformément aux normes IAS 16 (voir
n° 30977 s.) et IAS 38 (voir n° 29952 s.), les dépréciations sont déterminées et comptabilisées
conformément à la norme IAS 36 (voir n° 35955 s.) (IFRS 16.84 et .85).Les coûts encourus pour acquérir
les revenus locatifs sont constatés en charges (IFRS 16.82). En revanche, les coûts directs initiaux
engagés pour la conclusion du contrat sont à intégrer dans le coût des immobilisations (et repris au
compte de résultat de manière étalée, sur la durée du contrat de location, au même rythme que les
revenus locatifs) (IFRS 16.83).
Pour la définition des coûts directs initiaux, voir n° 33025.

b. Modifications des contrats de location simple

33031
Un bailleur doit comptabiliser une modification de contrat de location simple comme un nouveau
contrat à partir de la date de modification du contrat. Les paiements reçus d'avance ou à recevoir
relatifs au contrat initial sont considérés comme faisant partie des paiements de loyers du nouveau
contrat (IFRS 16.87).
Pour la définition d'une modification de contrat, voir n° 33009.Pour la définition d'une date de modification de
contrat, voir n° 33027.

4. Bailleurs intermédiaires : cas particulier des contrats de sous-location

33033
Un contrat de sous-location est une transaction dans laquelle un bien sous-jacent est reloué par son
preneur (bailleur intermédiaire) à un tiers, le contrat de location (« contrat de location principal »)
conclu entre le bailleur et le preneur demeurant en vigueur (IFRS 16.A).
Ainsi, le preneur-bailleur intermédiaire « loue » à un tiers le droit d'utilisation qu'il a obtenu du bailleur ( IFRS
16.3).

Le bailleur intermédiaire doit comptabiliser la location principale dont il est preneur et la sous-
location dont il est bailleur comme deux contrats séparés (IFRS 16.BC232).Le bailleur intermédiaire
comptabilise le droit d'utilisation octroyé par le contrat de location principal conformément aux
dispositions d'IFRS 16 pour les preneurs (voir n° 32995 s.).A la date de conclusion du contrat de sous-
location, il doit le classer en location simple ou location-financement (voir n° 33020 et n° 33022), par
référence à l'actif droit d'utilisation  issu du contrat de location principal (et non par référence à
l'actif sous-jacent loué au bailleur dans le cadre du contrat de location principal) (IFRS 16.B58 et
.BC233).
Toutefois, si le contrat principal est un contrat de courte durée et que le preneur a opté pour l'exemption
permise par la norme IFRS 16 (voir n° 32997), alors le contrat de sous-location est classé en contrat de
location simple (IFRS 16.B58).

Si le contrat de sous-location est classé en location simple , le droit d'utilisation provenant du

contrat principal est maintenu à l'actif du bailleur intermédiaire et les produits issus de la sous-
location sont comptabilisés en résultat sur toute la durée du contrat de sous-location, a priori de
manière linéaire (voir n° 33029). Si le contrat de sous-location est classé en location-financement
(voir n° 33025 et IFRS 16.IE8) :
-  l'actif droit d'utilisation, issu du contrat de location principal, est décomptabilisé ; -  une créance
est constatée pour une valeur égale à l'investissement net dans le contrat de sous-location ;
Si le taux d'intérêt implicite du contrat de sous-location ne peut pas être déterminé aisément, le taux
d'actualisation utilisé pour le contrat de location principal peut être retenu, ajusté pour tenir compte, le cas
échéant, des coûts directs initiaux relatifs au contrat de sous-location (IFRS 16.68).Pour les définitions de
l'investissement net et du taux d'intérêt implicite, voir n° 33025.

-  toute différence entre le droit d'utilisation et l'investissement net dans le contrat de sous-location
est comptabilisée en résultat ;-  la dette de loyers (au titre du contrat de location principal) est
maintenue au passif.
Ainsi, la créance (investissement net dans le contrat de sous-location) et la dette de loyers au titre du contrat
de location principal ne sont pas compensées, sauf si les conditions de compensation d'IAS 32, Instruments
financiers - Présentation, sont remplies (IFRS 16.BC235), voir n° 51170. De la même manière, un bailleur
intermédiaire ne doit pas compenser les charges relatives au contrat de location principal avec les loyers
reçus au titre du contrat de sous-location (IFRS 16.BC235).

5. Informations en annexe

33035
L'objectif des informations à fournir en annexe des états financiers est de permettre aux utilisateurs
d'apprécier les impacts des contrats de location sur la situation financière, la performance et les flux
de trésorerie de l'entité (IFRS 16.89).Les informations suivantes devront être fournies par les bailleurs
:1. Pour les contrats de location-financement  (IFRS 16.90, .93 et .94) :
-  le résultat de cession ;-  les produits financiers tirés de l'investissement net dans le contrat de
location ;-  le montant des loyers variables qui ne sont pas inclus dans l'évaluation de
l'investissement net ;
Ces informations doivent être présentées sous forme de tableau, sauf si une autre forme est plus appropriée
(IFRS 16.91).

-  des explications qualitatives et quantitatives sur les variations significatives de la valeur comptable
de l'investissement net dans les contrats de location-financement ;-  une analyse des échéances des
créances locatives, en présentant les paiements à recevoir au titre de la location non actualisés, sur
une base annuelle pour chacune des 5 premières années au moins, et en cumul pour les années
suivantes ;-  une réconciliation entre les paiements à recevoir au titre de la location, non actualisés,
 et l'investissement net dans les contrats de location ; cette réconciliation devra identifier les produits
financiers non acquis et les valeurs résiduelles non garanties actualisées.
2. Pour les contrats de location simple  (IFRS 16.90, et .95 à .97) :
-  les produits locatifs, en présentant séparément les produits relatifs aux loyers variables qui ne
sont pas fonction d'un indice ou d'un taux ; -  les informations requises par la norme IAS 16,
Immobilisations corporelles, pour les biens loués, par catégorie d'actifs sous-jacents et séparément
des biens détenus en propre et utilisés par le bailleur ;-  une analyse des échéances de loyers, en
présentant les paiements à recevoir au titre de la location non actualisés, sur une base annuelle pour
chacune des 5 premières années au moins et en cumul pour les années suivantes ;-  les informations
requises par les autres normes applicables aux biens loués (IAS 36, IAS 38, IAS 40 et IAS 41 le cas
échéant).
3. Pour tous les contrats  Les bailleurs doivent fournir toute information qualitative et quantitative
additionnelle, nécessaire à l'atteinte de l'objectif précité (IFRS 16.92). Il s'agit notamment (liste non
exhaustive) d'informations permettant aux utilisateurs des états financiers d'apprécier :
-  la nature des activités de location du bailleur ;-  la manière dont le bailleur gère les risques
associés aux droits qu'il conserve dans les actifs sous-jacents, y compris les moyens mis en œuvre
pour réduire ces risques (tels que des accords de rachat, des garanties de valeur résiduelle ou des
paiements de loyers variables en cas d'utilisation du bien loué au-delà de limites déterminées).
D. Opérations de cession-bail
33040
Une transaction de cession-bail est une opération par laquelle le propriétaire d'un bien le cède à un
tiers pour le reprendre en location (IFRS 16.98).Afin de déterminer le traitement comptable applicable
à une opération de cession-bail, il convient d'appliquer les dispositions d'IFRS 15, Produits des
activités ordinaires tirés des contrats avec des clients (IFRS 16.99).Si la cession du bien par le
vendeur-preneur constitue une vente selon IFRS 15  (IFRS 16.100) :
-  le vendeur-preneur doit évaluer le droit d'utilisation résultant du contrat de location comme une
proportion de la valeur nette comptable de l'actif transféré, correspondant au droit d'utilisation qu'il
conserve. Ainsi, le résultat de cession (profit ou perte) ne sera constaté qu'à hauteur des droits
effectivement transférés à l'acquéreur-bailleur ;-  l'acquéreur-bailleur doit comptabiliser l'acquisition
de l'actif selon les normes applicables et le contrat de location conformément à IFRS 16 (voir n°
33020 s.).
Dans les cas où la cession du bien n'a pas été conclue à la juste valeur, ou que les loyers ne sont pas
au prix du marché, les entités (bailleur et preneur) doivent comptabiliser la différence (IFRS 16.101) :
-  comme un paiement d'avance de loyers, en cas de conditions inférieures à celles du
marché ;-  comme un financement octroyé par le bailleur au preneur, en cas de conditions
supérieures à celles du marché.
Cet ajustement sera évalué au plus facilement déterminable des deux montants suivants (IFRS 16.102) :
-  la différence entre le prix de vente et la juste valeur de l'actif sous-jacent ; -  la différence entre la valeur
actualisée des loyers prévus au contrat et la valeur actualisée des loyers au taux du marché.
Si la cession du bien par le vendeur-preneur n'est pas une vente au sens d'IFRS 15  (IFRS 16.103) Dans
ce cas, l'opération est comptabilisée comme une simple opération de financement. Ainsi :
-  le vendeur-preneur continue de constater l'actif cédé à son bilan et comptabilise une dette
financière à hauteur de la contrepartie reçue de l'acquéreur-bailleur ;
La dette financière est comptabilisée conformément aux dispositions d'IFRS 9, Instruments financiers.

-  l'acquéreur-bailleur ne comptabilise pas l'actif acquis à son bilan et reconnaît un actif financier à
hauteur de la contrepartie transférée.
L'actif financier est comptabilisé conformément aux dispositions d'IFRS 9, Instruments financiers (voir n°
45000 s.).

E. Modalités de transition
33045
 La norme IFRS 16 est d'application obligatoire pour les exercices ouverts à compter du 1 er janvier 2019
(IFRS 16.C1). Elle a été adoptée par l'Union européenne en octobre 2017 (Règl. UE 2017/1986 du
31/10/17).
Une application anticipée est possible.

La date de première application est la date d'ouverture de l'exercice pour lequel l'entité applique la
norme pour la première fois (IFRS 16.C2).
1. Définition d'un contrat de location

33046
Lors de la transition, les entités peuvent choisir (IFRS 16.C3) :
-  d'appliquer la nouvelle définition de contrat de location de la norme IFRS 16 à tous les contrats
existants à la date de première application ; ou-  d'adopter une mesure de simplification, consistant
en l'application des dispositions d'IFRS 16 aux contrats de location identifiés selon la norme IAS 17 et
l'interprétation IFRIC 4, Déterminer si un accord contient un contrat de location.
Si la mesure de simplification est retenue (IFRS 16.C4) :
-  elle doit être appliquée à tous les contrats de l'entreprise ;-  seuls les contrats conclus (ou modifiés) à ou
après la date de première application devront être analysés au regard de la définition de contrat de location
de la norme IFRS 16 ; -  l'entité doit l'indiquer dans l'annexe aux états financiers.
2. Modalités de première application pour les preneurs

a. Deux modalités de transition possibles

33047
La norme IFRS 16 autorise les preneurs à choisir entre deux modalités de transition (IFRS 16.C5). 1. La
méthode  rétrospective , conformément aux dispositions d'IAS 8, Méthodes comptables, changements
d'estimations comptables et erreurs. L'application de cette méthode aboutira à retraiter les
informations comparatives présentées dans les états financiers et à constater l'impact cumulé de la
première application de la norme dans les capitaux propres d'ouverture du premier exercice
comparatif présenté. 2. L'approche rétrospective simplifiée  Selon cette approche, les informations
comparatives présentées ne seront pas retraitées et l'impact cumulé de la première application de la
norme sera présenté comme un ajustement des capitaux propres à la date de première application
(IFRS 16.C7).
Recommandations de l'AMF  Dans ses recommandations en vue de l'arrêté des comptes 2018, l'AMF rappelle
qu'en application d'IFRS 16.C7, l'approche rétrospective simplifiée ne permet pas de retraiter l'information
comparative présentée (dans les états primaires et dans les notes annexes). Toutefois, une société peut, si
elle le souhaite, présenter en dehors des états financiers des informations ajustées sur les périodes
précédentes, qui entreraient alors dans le champ de la position AMF 2015-12 sur les indicateurs alternatifs de
performance, voir n° 55660 (Rec. AMF 2018-12, Arrêté des Comptes 2018, § 5.3.2).

b. Approche rétrospective simplifiée

Contrats qualifiés de location simple selon IAS 17

33048
A la date de première application, pour tous les contrats de location simple selon IAS 17  (sauf
exceptions, voir ci-après), les preneurs devront (IFRS 16.C8) : 1.  constater une dette de loyers  égale
au montant des loyers restant à payer, actualisés au taux d'endettement marginal du preneur à la
date de première application ;2.  comptabiliser un actif « droit d'utilisation » . La valeur de cet actif
sera, au choix du preneur (qu'il peut exercer par contrat) :
-  soit égale à la valeur comptable de l'actif si la norme IFRS 16 avait été appliquée à la date de prise
d'effet du contrat mais en utilisant comme taux d'actualisation le taux d'endettement marginal à la
date de première application ;-  soit égale au montant de la dette de loyers, ajusté des loyers payés
d'avance ou à payer tels qu'apparaissant au bilan immédiatement avant la date de première
application ;
 3.  effectuer un test de dépréciation des actifs « droits d'utilisation » selon les modalités prévues par
IAS 36, Dépréciation d'actifs.
Une mesure de simplification pratique est toutefois possible en lieu et place de ce test (voir ci-après).

Exceptions  Un preneur peut ne pas appliquer les dispositions ci-avant (IFRS 16.C9) :
-  aux contrats de location portant sur des actifs de faible valeur pour lesquels l'exemption aura été
retenue par le preneur (voir n° 32996 et 32998) ;-  aux contrats de location précédemment
comptabilisés comme des immeubles de placement selon le modèle de juste valeur d'IAS 40.
En ce qui concerne les contrats de location précédemment comptabilisés comme des contrats de
location simple selon IAS 17, et qui seront comptabilisés, à compter de la date de première
application, comme des immeubles de placement selon le modèle de la juste valeur d'IAS 40, le droit
d'utilisation doit être évalué à sa juste valeur à la date de première application. En outre, la norme
prévoit les mesures pratiques de simplification  suivantes, que les preneurs peuvent choisir
d'appliquer contrat par contrat (IFRS 16.C10) :
-  un même taux d'actualisation peut être retenu pour un portefeuille de contrats ayant des
caractéristiques raisonnablement similaires (par exemple, des contrats à durée résiduelle similaire,
pour des classes d'actifs similaires et dans un environnement économique similaire) ;-  en lieu et
place du test de dépréciation du droit d'utilisation selon IAS 36, les preneurs ont la possibilité de
s'appuyer sur l'évaluation faite de leurs contrats de location, immédiatement avant la date de
première application, pour déterminer s'ils sont déficitaires selon IAS 37, Provisions, passifs
éventuels, et actifs éventuels ;
Dans ce cas, le preneur devra ajuster l'actif « droit d'utilisation » du montant comptabilisé au titre des
éventuelles provisions pour contrats de location déficitaires immédiatement avant la date de première
application.

-  les contrats qui ont une durée résiduelle inférieure ou égale à 12 mois à la date de première
application pourront ne pas être retraités, et être comptabilisés comme des contrats de courte durée
;
Dans ce cas, le preneur devra inclure le coût de ces contrats dans l'information à fournir au titre de la charge
relative aux contrats de location de courte durée de l'exercice de la date de première application.Pour plus
d'informations sur les contrats de courte durée, voir n° 32996 et 32997.

-  les coûts directs initiaux peuvent être exclus de l'évaluation du droit d'utilisation à la date de
première application ;
Pour la définition des coûts directs initiaux, voir n° 33001.

-  les connaissances acquises a posteriori (« hindsight ») peuvent être utilisées, par exemple pour
déterminer la durée du contrat de location si celui-ci comprend des options de renouvellement ou de
résiliation.
Contrats qualifiés de location-financement selon IAS 17

33049
L'actif « droit d'utilisation » et la dette de loyers, à la date de première application seront égaux,
respectivement, à la valeur comptable de l'actif et de la dette comptabilisés selon IAS 17
immédiatement avant la date de première application (IFRS 16.C11).Les dispositions d'IFRS 16
relatives à l'actif « droit d'utilisation » et à la dette de loyers seront appliquées à compter de la date
de première application.
Informations en annexe

33050
Si l'approche rétrospective simplifiée est retenue, outre la plupart des informations requises par la
norme IAS 8 en cas de changement de méthode imposé par une nouvelle norme, le preneur devra
fournir les informations suivantes en annexe (IFRS 16.C12) :
-  le taux d'endettement marginal moyen pondéré, utilisé pour l'évaluation des dettes de loyers à la
date de première application ;-  l'explication de tout écart entre la dette de loyers comptabilisée à la
date de première application et les engagements de loyers de location simple présentés en annexe
 conformément à IAS 17, à la fin de l'exercice précédant la date de première application, actualisés au
taux d'endettement marginal du preneur à la date de première application.
L'information requise par IAS 8.28f, relative au montant de l'ajustement pour la période en cours et pour les
périodes antérieures, n'a pas à être fournie.Pour les informations requises par la norme IAS 8 en cas de
changement de méthode imposé par une nouvelle norme, voir n° 12683.

En outre, le preneur doit indiquer en annexe l'utilisation éventuelle d'une ou plusieurs mesures
pratiques de simplification prévues par la norme lorsque l'approche rétrospective simplifiée a été
retenue (IFRS 16.C13).
Pour ces mesures pratiques de simplification, voir n° 33048.

3. Modalités de première application pour les bailleurs

33052
A l'exception des contrats de sous-location (voir ci-après), aucun ajustement n'est requis pour les
bailleurs à la date de première application (IFRS 16.C14).
Les bailleurs appliqueront donc les dispositions d'IFRS 16 à compter de la date de première application.

Les bailleurs intermédiaires devront (IFRS 16.C15) :

-  réapprécier les contrats de sous-location toujours en vigueur à la date de première application et
classés en location simple selon la norme IAS 17, afin de déterminer s'ils doivent être classés ou non
en location-financement au regard des dispositions de la norme IFRS 16 ;
Pour ce faire, le bailleur intermédiaire s'appuie sur les termes et conditions du contrat de location principal et
du contrat de sous-location qui subsistent à la date de première application.Pour le classement des contrats
de sous-location, voir n° 33033.

-  comptabiliser les contrats de sous-location antérieurement qualifiés de location simple et classés

en location-financement selon IFRS 16, comme de nouveaux contrats de location-financement
conclus à la date de première application.
4. Dispositions relatives aux opérations de cession-bail

33054
Les entités ne doivent pas réapprécier les transactions de cession-bail conclues avant la date de
première application afin de déterminer si la cession du bien constituait ou non une vente au sens
d'IFRS 15 (IFRS 16.C16). 1.  Pour les opérations de cession-bail suivies de contrats de location-
financement selon IAS 17, le vendeur-preneur doit (IFRS 16.C17) :
-  comptabiliser le contrat de location comme les autres contrats de location-financement à la date
de première application (voir n° 33047 et 33049) ;-  continuer d'amortir le profit de cession de
manière étalée sur la durée du contrat (voir n° 33040).
2.  Pour les opérations de cession-bail suivies de contrats de location simple selon IAS 17, le vendeur-
preneur doit (IFRS 16.C18) :
-  comptabiliser le contrat de location comme les autres contrats de location simple à la date de
première application (voir n° 33047 et 33048) ;-  ajuster l'actif droit d'utilisation de tout profit ou
perte différé relatif à des conditions hors marché de la transaction d'origine (voir n° 33720) et qui
étaient comptabilisés dans l'état de situation financière (bilan) immédiatement avant la date de
première application.
5. Montants antérieurement comptabilisés au titre de regroupements d'entreprises

33056
Les actifs et passifs relatifs aux conditions favorables ou défavorables d'un contrat de location
simple acquis dans le cadre d'un regroupement d'entreprises et comptabilisés par les preneurs en
application d'IFRS 3, Regroupements d'entreprises (voir n° 22440), doivent être décomptabilisés, en
contrepartie de la valeur comptable de l'actif droit d'utilisation, à la date de première application
(IFRS 16.C19).
QUESTIONS/REPONSES PRATIQUES
 Remarque importante

33105
Les réponses apportées aux questions présentées dans ce chapitre résultent de l'analyse des
dispositions de la norme IFRS 16, Contrats de location, d'application obligatoire pour les exercices
ouverts à compter du 1er janvier 2019 et sur la base des informations disponibles au 31 décembre
2019.
Pour une présentation des principales dispositions de la norme IFRS 16, voir n° 32971 s.

SECTION I. Dispositions communes aux preneurs et aux bailleurs

I.Détermination de la durée d'un contrat

Durée d'un contrat de location- Période exécutoire et options du preneur

33160

Question
Comment déterminer la durée d'un contrat de location ?
Réponse
Le schéma ci-après, issu d'un papier de travail de l'IFRS IC de novembre 2019, illustre les différent
durées et périodes d'un contrat de location comprenant des options de renouvellement ou de rési

preneur.
a durée d'un contrat de location, utilisée pour l'évaluation du droit d'utilisation et de la dette de loy
au minimum à sa période non résiliable et au maximum à sa période exécutoire.La détermination
d'un contrat doit ainsi être effectuée en deux étapes :Etape 1 : Détermination de la période exécutoir
de location n'est plus exécutoire lorsque le preneur et le bailleur ont chacun le droit de le ré
permission de l'autre partie et en s'exposant tout au plus à une pénalité négligeable. Ainsi, afin de
période exécutoire d'un contrat, les droits de résiliation de chacune des parties au contrat de locatio
bailleur) et le niveau de pénalités encourues par celles-ci en cas de résiliation doivent être analy
cadre, la notion de pénalité n'est pas limitée aux seules indemnités de résiliation contractuelles, l'e
aspects économiques du contrat devant être pris en compte (par exemple, l'abandon d
indissociables du bien loué). En conséquence, dès lors que l'une des parties a une incitation économ
résilier le contrat, car la résiliation lui ferait encourir une pénalité économique plus que négligeab
est exécutoire au-delà de sa période non résiliable.Etape 2 : Détermination de la durée du contrat
sein de cette période exécutoire, pour l'évaluation du droit d'utilisation et de la dette de loyers  Pou
analyse de l'aspect « raisonnablement certain » de la poursuite du contrat par le preneur devra être
durée du contrat sera alors la durée non résiliable de celui-ci, augmentée des périodes couvertes p
de renouvellement que le preneur est raisonnablement certain d'exercer, et des périodes couv
 options de résiliation que le preneur est raisonnablement certain de ne pas exercer.
Date de valid
Commentaires

Selon IFRS 16.18, la durée du contrat de location correspond à sa période non résiliable, augmentée
des périodes couvertes par les options de renouvellement du contrat dont l'exercice est
raisonnablement certain et des périodes couvertes par les options de résiliation que le preneur est
raisonnablement certain de ne pas exercer.1. Rappel des principes  Pour déterminer la durée d'un
contrat de location et évaluer sa période non résiliable, une entité doit déterminer la durée pendant
laquelle celui-ci est exécutoire (au sens d'« enforceable »). Un contrat de location n'est plus
exécutoire  lorsque le preneur et le bailleur  ont chacun le droit de résilier  le contrat, sans la
permission de l'autre partie et en s'exposant tout au plus à une pénalité négligeable  (IFRS 16.B34). En
outre, la norme IFRS 16.B35 précise que :
-  si seul le preneur a une option de résiliation du contrat , la durée sera déterminée en fonction du
caractère raisonnablement certain ou non de poursuite du contrat (c'est-à-dire du caractère
raisonnablement certain ou non de non-exercice de l'option de résiliation) ;
Pour les aspects devant être pris en compte pour la détermination du caractère raisonnablement certain
d'exercice d'une option de renouvellement ou de non-exercice d'une option de résiliation, voir n°32989.

-  si seul le bailleur a une option de résiliation  du contrat, la durée non résiliable de celui-ci
comprend la période couverte par cette option.
En conséquence, la détermination de la durée d'un contrat doit prendre en compte :
-  la détermination de sa durée exécutoire, en analysant les droits effectifs de chaque partie et les
pénalités éventuellement encourues par chacune d'entre elles ;-  au sein de cette période exécutoire,
l'analyse de l'aspect raisonnablement certain de la poursuite du contrat par le preneur, si celui-ci
dispose d'options de résiliation ou de renouvellement.
2. Saisine de l'IFRS IC  L'IFRS IC a été saisi de la question de la détermination de la durée d'un contrat
de location et du lien entre cette durée et la durée d'amortissement des agencements indissociables
du bien loué.
-  La première question portait sur les modalités de détermination de la période exécutoire d'un
contrat de location renouvelable par tacite reconduction ou d'un contrat à durée indéterminée,
pouvant être dénoncé par chacune des parties sous réserve du respect d'un délai de préavis. En
particulier, la notion de pénalité, sur laquelle est basée la définition de la période exécutoire, est-elle
plus étendue que les pénalités contractuelles éventuelles, encourues par l'une ou l'autre des parties
(IFRS 16.B34) ?-  La deuxième question portait sur la durée d'amortissement des agencements et
installations indissociables du bien loué. Cette durée est-elle limitée à la durée du contrat de
location considéré ?
Pour le traitement des changements comptables suite à une décision de l'IFRS IC, voir n° 12712.

3. Décision de l'IFRS IC  - Période exécutoire et notion de pénalité  (IFRIC Update 11/19) Dans sa
décision, l'IFRS IC a rappelé que l'IASB considérait que la durée du contrat de location devait refléter
une attente raisonnable de la période pendant laquelle l'actif loué sera utilisé (IFRS 16.BC156). Dès
lors, dans la détermination de la période exécutoire des contrats décrits dans la saisine et
l'application d'IFRS 16.B34, une entité doit :
-  prendre en compte l'ensemble des aspects économiques du contrat , et pas uniquement les
indemnités de résiliation contractuelles ;-  s'assurer que chaque partie a le droit de résilier le contrat
sans la permission de l'autre partie, et sans encourir de pénalité autre que négligeable.
En effet, selon IFRS 16.B34, le contrat n'est plus exécutoire uniquement à partir de la date à laquelle les deux
parties ont un tel droit.

En conséquence :
-  dès lors que l'une des parties (preneur ou bailleur) a une incitation économique  à ne pas résilier le
contrat, car la résiliation lui ferait encourir une pénalité économique plus que négligeable , le contrat
est exécutoire au-delà de sa période non résiliable ;-  si une seule des deux parties  a le droit de
résilier le contrat sans encourir de pénalité autre que négligeable, le contrat est exécutoire au-delà
de la date à laquelle cette partie peut le résilier.
La définition de la notion de pénalité dans la norme américaine ASC 842 est extrêmement large, et inclut
notamment toute sortie de ressources, toute renonciation à un bénéfice économique ou tout détriment
économique qui serait encouru par le preneur, en raison du contrat de location, ou de facteurs externes à ce
dernier. Ainsi, la période exécutoire d'un contrat de location doit être appréciée d?un point de vue
économique global et non du seul point de vue juridique.

Si une entité conclut, sur la base de l'analyse qui précède, que la période exécutoire d'un contrat est
supérieure à la durée du préavis de résiliation (pour un contrat à durée indéterminée) ou à sa durée
initiale (pour un contrat renouvelable par tacite reconduction), elle devra déterminer, au sein de
cette période exécutoire, la durée du contrat de location à retenir pour l'évaluation de l'actif droit
d'utilisation et de la dette de loyers. Cette détermination sera basée sur le caractère
raisonnablement certain ou non de poursuite du contrat par le preneur, c'est-à-dire sur le caractère
raisonnablement certain ou non de non-exercice de l'option de résiliation par le preneur (IFRS 16.B37
à .B40).
Pour les aspects devant être pris en compte pour la détermination du caractère raisonnablement certain de
non-exercice d'une option de résiliation, voir n° 32989.

4. Décision de l'IFRS IC - Durée d'amortissement des agencements indissociables du bien loué  Dans
sa décision précitée (IFRIC Update 11/19), l'IFRS IC a également apporté des clarifications relatives au
lien entre la durée exécutoire d'un contrat de location et la durée d'amortissement des agencements
indissociables du bien loué. Ainsi :
-  si le preneur ne prévoit pas d'utiliser les agencements au-delà de la durée du contrat de location,
la durée d'amortissement des agencements sera alignée sur la durée du contrat (IAS 16.56
et .57) ;-  en revanche, dès lors que le preneur s'attend à utiliser les agencements au-delà de la date à
laquelle le contrat peut être résilié, cela indique qu'il pourrait encourir une pénalité plus que
négligeable s'il résiliait le contrat. En effet, comme indiqué au point 3. ci-avant, l'ensemble des
aspects économiques du contrat doit être pris en compte pour la détermination de la période
exécutoire et la notion de pénalité d'IFRS 16.B34 inclut, par exemple, l'abandon d'agencements
indissociables du bien loué. Dans un tel cas, le preneur devra en conséquence apprécier si la période
exécutoire du contrat de location ne s'étend pas au moins jusqu'à la fin de la durée d'utilité de ces
agencements ;-  en outre, la valeur des investissements significatifs indissociables du bien doit être
prise en compte dans la détermination du caractère raisonnablement certain ou non de poursuite du
contrat (IFRS 16.B37 à .B37) ;-  il existe en conséquence une présomption d'alignement de la durée
d'amortissement des agencements indissociables du bien loué et de la durée du contrat de location
correspondant.
5. Recommandations de l'AMF  Dans ses recommandations en vue de l'arrêté des comptes 2019 (Rec.
AMF 2019-13, Arrêté des Comptes 2019, § 2.3.2), l'AMF recommande aux sociétés de préciser, dans les
principes comptables de leurs états financiers annuels, les principes comptables ainsi que les
jugements et estimations significatifs retenus dans la détermination :
-  de la durée de location (en clarifiant, d'une part, la période exécutoire et, d'autre part, le caractère
raisonnablement certain de poursuite du contrat par le preneur s'il dispose d'options de
renouvellement ou de résiliation) ;
L'AMF précise également que les réponses de l'IFRS IC en matière de détermination de la durée exécutoire
pourraient impacter les approches retenues par les sociétés dans la détermination de la durée des contrats
de location au-delà des cas particuliers évoqués dans la saisine. En conséquence, ces informations sont à
notre avis à fournir également pour les approches retenues en matière de détermination de la durée des baux
commerciaux en France.

-  de la durée d'amortissement des agencements indissociables des biens loués.En outre, l'AMF invite
les sociétés ayant des contrats potentiellement concernés par la décision de l'IFRS IC à :-  prendre en
considération cette décision, si cela est possible, en modifiant le cas échéant la durée des contrats
de location retenue ; ou si la société est significativement concernée, mais qu'elle ne peut pas en
mesurer les effets de façon précise, indiquer dans les états financiers les analyses en cours ainsi
qu'une description qualitative des impacts potentiels.
Une entité a conclu en tant que preneur un contrat de location d'un espace de vente. Le contrat
indéterminée. Le bailleur et le preneur ont tous deux des options de résiliation du contrat, exerç
moment. En cas d'exercice de l'option de résiliation, aucune des parties n'aura à encourir de pénal
négligeable. Ces options sont soumises aux périodes de préavis suivantes :
-  si le preneur exerce son option, la résiliation prendra effet 6 mois après l'exercice de l'option ; - 
exerce son option, la résiliation prendra effet 18 mois après l'exercice de l'option.
Solution de l'exemple 1
A sa date de prise d'effet, le contrat de location a une période non résiliable de 6 mois (délai de p
de résiliation par le preneur) et une période exécutoire de 18 mois. En effet, c'est à l'issue des
chacune des deux parties peut résilier le contrat, de manière unilatérale et sans encourir de pénal
négligeable. La durée du contrat de location sera donc déterminée en fonction des faits et circonsta
au preneur et sera comprise, selon les cas, entre 6 et 18 mois.
Chaque jour, et dès lors qu'aucune des deux parties n'a exercé son option de résiliation, la période non résili
est révisée de manière à être maintenue à 6 mois, et la période exécutoire est maintenue à 18 mois. La duré
location sera le cas échéant également révisée, et sera toujours comprise entre 6 mois et 18 mois, selon le
propres au preneur, jusqu?à ce que l?une des deux parties le résilie. IFRS 16.21 impose en effet une révision
contrat de location si la période non résiliable du contrat de location est modifiée. Au cas particulier, ch
qu'aucune partie n'a exercé son option de résiliation, la période non résiliable augmente d'un jour.

Le contexte est comparable à celui de l'exemple 1, si ce n'est que le preneur est raisonnableme
poursuivre le contrat pendant une période de 60 mois .
Solution de l'exemple 2
Dès lors que le preneur est raisonnablement certain de poursuivre le contrat, cela signifie qu'il a u
économique à ne pas exercer son option de résiliation avant le 54 ème mois. En conséquence, la pério
du contrat est de 60 mois, et non de 18, puisque l'incitation économique à rester dans les
représentative pour le preneur d'une pénalité plus que négligeable en cas de résiliation avant cet
date de prise d'effet, la durée du contrat est également de 60 mois.

Le contexte est comparable à celui de l'exemple 1, si ce n'est que le bailleur ne dispose pas
résiliation .
Solution de l'exemple 3
Le bailleur n'ayant pas d'option de résiliation, la durée exécutoire du contrat est indéterminée.
contrat devra donc être déterminée uniquement sur la base de l?aspect « raisonnablement certain »
du contrat par le preneur, en prenant en compte tous les faits et circonstances créant une incitation
à ne pas exercer l?option de résiliation. Cette durée sera dans tous les cas supérieure ou égale à 6 m
le preneur n'a pas résilié le contrat.

Le 1/01/N, une entité a conclu, en tant que preneur, un contrat de location d'un immeuble. Le contra
indéterminée. Le bailleur et le preneur ont tous deux des options de résiliation du contrat, exerçab
de chaque année civile, à partir de l'année N+1. La résiliation prend effet 6 mois après l'exercice d
première date de prise d?effet de la résiliation possible est donc le 31/12 décembre /N+1..En cas
son option de résiliation, le bailleur n'aurait à subir aucune pénalité. En revanche, si le preneur rési
avant la fin de la dixième année, il devra payer au bailleur une indemnité équivalente à trois ans d
delà des 10 ans, le preneur n'aura à subir aucune pénalité.
Solution de l'exemple 4
A sa date de prise d'effet, le contrat de location a une période non résiliable de 24 mois. En outre, co
l'indemnité payable par le preneur en cas de résiliation avant la fin de la dixième année, sa périod
est de 10 ans (c'est uniquement à compter de cette date que le contrat peut être résilié par le bail
preneur, sans la permission de l'autre partie et sans encourir de pénalité autre que négligeable).
 prise d'effet, la durée du contrat est donc comprise entre 24 mois et 10 ans, selon le caractère rais
certain ou non de poursuite du contrat par le preneur. En conséquence :
-  si le preneur est raisonnablement certain de ne pas exercer son option de résiliation avant le term
compte tenu du niveau de la pénalité qu'il devrait encourir, la durée de contrat sera de 10 ans ;
l'existence de l'indemnité significative à payer au bailleur en cas de résiliation avant le terme de 10
faits et circonstances font que le preneur n'est pas raisonnablement certain de poursuivre le con
cette période, la durée du contrat sera inférieure à ces 10 ans.
Pour les révisions ultérieures éventuelles de cette durée, voir n° 32989.

Baux commerciaux

33170

Question
La durée d'un bail commercial peut-elle être supérieure à la durée initiale du contrat (généraleme
compte tenu des spécificités de la législation française en matière de baux commerciaux ?
Réponse
Selon l'ANC, non. En effet, l'ANC précise qu'il n'existe pas d'option de renouvellement au terme du
période pour laquelle le contrat est exécutoire est généralement de neuf ans. Toutefois, le maintie
cette position est en cours d?instruction suite à une décision prise par l'IFRS IC relative à la durée e
contrats de location.Une information sur les jugements retenus pour la détermination de la durée de
location d'une manière générale, et des baux commerciaux en particulier, devra en conséquence,
être communiquée en annexe aux états financiers.
Date de valid
Commentaires

Selon IFRS 16.B34, un contrat de location n'est plus exécutoire (au sens d'« enforceable ») lorsque le
preneur et le bailleur ont chacun le droit de le résilier sans la permission de l'autre partie et en
s'exposant tout au plus à une pénalité négligeable. Or, la législation sur les baux commerciaux en
France octroie au preneur, à l'issue du bail, un droit à renouvellement de celui-ci ou un droit à une
indemnité d'éviction. Dans ce cadre, et pour les situations où le bailleur serait amené à verser au
preneur une indemnité autre que négligeable en cas de refus de renouvellement du bail, la question
de l'existence ou non d'une option de renouvellement pour le preneur, et donc de la période
exécutoire du bail commercial, s'est posée.
Pour l'impact des options de renouvellement sur la durée du bail, voir n°32989. Pour plus de précisions sur la
notion de période exécutoire d'un contrat de location, voir n° 33160.

Selon le relevé de conclusions de l'ANC, publié le 16 février 2018, « au plan comptable, il n'existe pas
d'option de renouvellement au terme du bail  et la période pendant laquelle le contrat est exécutoire
est généralement de neuf ans  (la période non résiliable étant alors de trois ans) ».
Cette position peut être considérée comme confortée par les bases de conclusions de la norme IFRS 16. En
effet, le paragraphe BC127 stipule que :
-  si les périodes optionnelles ne sont pas exécutoires, par exemple si le preneur ne peut pas étendre la durée
du contrat sans l'accord du bailleur, le preneur ne dispose pas de droit d'utilisation au-delà de la période non
résiliable du contrat ;-  pour déterminer le caractère exécutoire du contrat, une entité doit déterminer si le
bailleur a la possibilité ou non de refuser la demande de prolongation du preneur IFRS 16.BC127.
En conséquence, sur ces bases et sauf cas particuliers :
-  la durée maximale du bail, à sa date de prise d'effet, sera sa durée initiale (neuf ans dans un bail «
3-6-9 ») ; -  aucune réestimation de la durée amenant celle-ci au-delà de la durée initiale ne devra et
ne pourra être effectuée par le preneur avant la conclusion d'un nouveau bail (et ce, même s'il
devient raisonnablement certain que le preneur demandera le renouvellement du contrat).
Pour plus de détails sur la notion de durée de contrat, voir n°32989.

Ce relevé de conclusions « a vocation à refléter une lecture indicative de ce qu'est la période

pendant laquelle le contrat est exécutoire et de ce qu'est la période non résiliable d'un bail
commercial du point de vue comptable », et est en conséquence un élément de doctrine à prendre
en compte dans le contexte juridique français .
A ce titre, il ne peut pas à notre avis être appliqué par analogie à des législations étrangères, sans analyse
détaillée.

Toutefois , dans le cadre d'une saisine relative à la détermination de la durée d'un contrat de
location renouvelable par tacite reconduction ou d'un contrat à durée indéterminée, pouvant être
dénoncé par chacune des parties sous réserve du respect d'un délai de préavis, l'IFRS IC a en
particulier clarifié les éléments suivants (IFRIC Update 11/19) :
-  pour la détermination de la période exécutoire et l'application d'IFRS 16.B34, une entité doit
prendre en compte l'ensemble des aspects économiques du contrat . Ainsi, par exemple, l'abandon
par le preneur d'agencements indissociables du bien loué en cas de résiliation du contrat peut
constituer une pénalité non négligeable qui serait alors à prendre en compte dans la détermination
de la période exécutoire ;-  dès lors que l'une des parties  (preneur ou bailleur) a une incitation
économique à ne pas résilier  le contrat, car la résiliation lui ferait encourir une pénalité économique
plus que négligeable , le contrat est exécutoire au-delà de sa période non résiliable.
Ainsi, la période exécutoire d'un contrat de location doit être appréciée d'un point de vue
économique global et non du seul point de vue juridique.Les cas de la saisine sont différents des
baux commerciaux français ; toutefois, l'ANC est en cours d'instruction des conséquences que
pourrait avoir la décision de l'IFRS IC sur le relevé de conclusions précité de l'ANC.
Recommandations de l'AMF  A ce titre, dans ses recommandations en vue de l'arrêté des comptes 2019 (Rec. AMF
2019-13, Arrêté des Comptes 2019, § 2.3.2.), l'AMF a précisé que les réponses de l'IFRS IC en matière de détermination
de la durée exécutoire pourraient impacter les approches retenues par les sociétés dans la détermination de la durée
des contrats de location au-delà des cas particuliers évoqués dans la saisine. Pour plus de détails sur la notion de
durée de contrat et de période exécutoire, sur la décision de l'IFRS IC et sur les recommandations de l'AMF relatives
aux informations à fournir en matière de durée des contrats de location, voir n° 33160.

Une information adéquate sur les jugements retenus pour la détermination de la durée des contrats
devra à notre avis être communiquée en annexe aux états financiers, au titre d'IFRS 16.59 en
particulier, et d'IAS 1.122 et .125 le cas échéant (jugements importants et estimations effectués par la
direction).
Pour les recommandations de l'AMF en la matière, voir n° 33160.

Remarques  : 1. Quelques rappels sur les baux commerciaux  En France, les baux commerciaux,
souvent qualifiés de « baux 3-6-9 », sont utilisés pour la location de biens immobiliers utilisés
comme locaux commerciaux. Ces baux sont généralement d'une durée de 9 ans, durant lesquels :
-  le preneur a le droit de résilier le contrat de location tous les trois ans (c'est-à-dire à la fin de
chaque période triennale) sans payer d'indemnité au bailleur ; -  le bailleur ne peut pas résilier le
bail pendant la durée de neuf ans.
A la fin de la période initiale de 9 ans, le preneur peut demander le renouvellement du bail pour
entrer dans un nouveau bail 3-6-9. Dans ce cas, le bailleur peut :
-  accepter le renouvellement du bail, avec un loyer qui en général est inférieur au loyer de marché
(sauf pour les bureaux, ou dans des circonstances spécifiques, par exemple en cas de modification
significative des facteurs locaux de commercialité) ; ou -  refuser le renouvellement, auquel cas il est
tenu de verser au preneur une « indemnité d'éviction » indemnisant le preneur pour les dommages
subis du fait du déménagement. Cette indemnité couvre notamment la perte d'activité liée à la
délocalisation, les frais de réinstallation, la différence de loyer entre les nouveaux loyers estimés que
le preneur devra payer et celui qu'il aurait eu en restant dans les locaux précédents, etc.
Cette indemnité peut donc être très élevée pour les propriétés où une activité commerciale a lieu,
située sur des emplacements de choix, et au contraire, assez faible pour les immeubles de bureaux.Si
le preneur et le bailleur sont en désaccord sur le montant de l'indemnité, il est décidé par un
tribunal. Le preneur a le droit de rester dans les locaux jusqu'au paiement complet de l'indemnité
par le bailleur. Enfin, selon la loi :
-  à défaut de congé ou de demande de renouvellement effectuée à l'issue de la durée du bail, celui-
ci se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat ;-  il n'y a pas de limite au nombre de
 renouvellements de contrat et, dans la pratique, les preneurs restent souvent dans les mêmes locaux
pour des périodes s'étendant bien au-delà de la période initiale de neuf ans.
3.  Une position selon laquelle la durée exécutoire d'un bail commercial serait supérieure à sa durée
initiale (en général, 9 ans) ou qu'une option de renouvellement existerait pour le preneur dès lors
que l'indemnité à recevoir du bailleur en cas de refus de renouvellement s'élèverait à un montant
autre que négligeable, serait basée sur une approche en substance de la norme , et pas sur une seule
approche juridique. Certains ont en effet considéré qu'il n'existe pas de différence effective entre les
droits et obligations des parties dans un bail 3-6-9, d'une part, et ceux dans un bail d'une durée de 18
ans dans lequel le preneur et le bailleur auraient le droit de résilier le contrat à l'issue des 9 ans,
contre versement d'une indemnité au preneur en cas de résiliation par le bailleur, d'autre part. Dans
ce dernier cas, sur la base d'IFRS 16.B34, et dès lors que l'indemnité devant être versée est autre que
négligeable, la durée exécutoire du contrat serait bien de 18 ans.
Evolution possible de la réponse

L'impact de la décision de l'IFRS IC sur la position précitée de l'ANC est en cours d'instruction.
SECTION II Contrats de location dans les états financiers du
preneur

I.Exemptions
Contrats de courte durée - Contrats à durée indéterminée ou renouvelables par tacite reconduction

33201

Question
Un contrat (sans option d'achat) d'une durée inférieure ou égale à un an renouvelable par tacite rec
à durée indéterminée peut-il être qualifié de contrat de courte durée pour lequel le preneur peut
l'exemption optionnelle de reconnaissance de l'actif « droit d'utilisation » et de la dette de loyers ?
Réponse
Cela dépend.Une fois la période exécutoire déterminée (selon les droits des parties - bailleur et pr
niveau de pénalités que celles-ci encourraient en cas de résiliation), la durée du contrat de locati
définie par le preneur, au sein de cette période exécutoire, en fonction du caractère raisonnableme
non de poursuite du contrat (c'est-à-dire du caractère raisonnablement certain ou non de non-ex
option de résiliation). Si la durée en résultant est inférieure ou égale à 12 mois, le preneur pourr
l'exemption prévue par la norme (et ce, pour toute la classe correspondante d'actifs loués sous-jac
cas contraire, l'exemption ne pourra pas être appliquée. En outre, le contrat devra être considér
nouveau contrat en cas de modification de celui-ci, ou de changement de sa durée (pouvant résulter
du non-exercice d'une option de résiliation par les parties, ou d'une réappréciation par le pren
conditions requises par la norme, du caractère raisonnablement certain de non-exercice de so
résiliation). Ce n'est que si ce « nouveau » contrat a une durée inférieure ou égale à 12 mois qu
pourra être maintenue.
Date de valid
Commentaires

Pour les preneurs, la norme IFRS 16 prévoit une exemption pour les contrats de courte durée (IFRS 16.
5). En effet, pour ces contrats, le preneur peut opter pour le traitement qui consiste à ne pas
reconnaître d'actif « droit d'utilisation » et de dette de loyers, ces derniers étant alors constatés en
charge au compte de résultat de manière linéaire sur la durée du contrat (IFRS 16. 6).
Un contrat de courte durée est défini comme un contrat qui, à sa date de prise d'effet, a une durée inférieure
ou égale à 12 mois et qui ne comprend pas d'option d'achat (IFRS 16.A). Si le preneur choisit d'opter pour cette
exemption, il doit le faire par classe d'actifs sous-jacents (IFRS 16.8).
La question se pose donc de savoir si un contrat à durée indéterminée avec résiliation possible par
chacune des parties (sous réserve d'un préavis inférieur à 12 mois), ou d'une durée d'un an
renouvelable par tacite reconduction (sauf résiliation par l'une des deux parties avec préavis),
remplit la définition de contrat de courte durée.En effet, la durée maximale de 12 mois permettant à
un preneur d'opter pour l'exemption n'est pas la période juridiquement non résiliable du contrat,
mais la durée telle que définie par la norme IFRS 16. En conséquence, afin de répondre à cette
question, le preneur doit :
-  d'abord, déterminer la période pendant laquelle le contrat est exécutoire ;
Un contrat de location n'est plus exécutoire  lorsque le preneur et le bailleur  ont chacun le droit de résilier  le
contrat, sans la permission de l'autre partie et en s'exposant tout  au plus à une pénalité négligeable  (IFRS
16.B34). Pour la détermination de la durée d'un contrat et de sa période exécutoire, voir n° 33160.

-  ensuite, au sein de cette période exécutoire, déterminer la durée du contrat en fonction du

caractère raisonnablement certain (ou non) de non-exercice de ses options de résiliation (c'est-à-
dire du caractère raisonnablement certain ou non de poursuite du contrat).
Pour le caractère raisonnablement certain (ou non) d'exercice des options, voir n° 32989.

Une entité a conclu en tant que preneur un contrat de location d'un petit espace de bureau. Le c
durée indéterminée. Le bailleur et le preneur ont tous deux des options de résiliation du contrat,
tout moment, avec un préavis de 3 mois. En cas d'exercice de l'option de résiliation, aucune des pa
encourir de pénalité autre que négligeable.
Solution de l'exemple 1
A sa date de prise d'effet, la période non résiliable du contrat est de 3 mois, du fait du déla
contractuel. En outre, la période exécutoire du contrat est également de 3 mois, compte tenu
résiliation à cette date par les deux parties, de manière unilatérale et sans encourir de pénali
négligeable. Dans ce cadre, la durée du contrat, au sens d'IFRS 16, est de 3 mois et le contrat rem
définition de contrat de courte durée.
Chaque jour, et dès lors qu'aucune des deux parties n'a exercé son option de résiliation, la période non résili
est révisée de manière à être maintenue à 3 mois. IFRS 16.21 impose en effet une révision de la durée du con
si la période non résiliable du contrat de location change. Au cas particulier, chaque jour, tant qu'aucune p
son option de résiliation, la période non résiliable augmente d'un jour. Selon IFRS 16.7b, à chaque révision
preneur doit considérer le contrat comme étant un nouveau contrat. Toutefois, celui-ci demeurera un co
durée dès lors que les circonstances et les termes contractuels précités sont inchangés.

Une entité a conclu en tant que preneur un contrat de location d'un petit espace de bureau. Le c
durée indéterminée. Le bailleur ne dispose pas d'option de résiliation du contrat. Le preneur a u
résiliation exerçable à tout moment, avec un préavis de 3 mois. En cas d'exercice de cette op
indemnité n'est due pas le preneur au bailleur. A la date de prise d'effet du contrat, le preneu
agencements, indissociables du bien loué.
Solution de l'exemple 2
Le bailleur n'ayant pas d'option de résiliation, la période exécutoire du contrat est indéterminée.
contrat dépendra donc exclusivement de la durée pendant laquelle le preneur est raisonnablement
pas exercer son option de résiliation. Pour cette détermination, le preneur devra prendre en compte
et circonstances créant une incitation économique à ne pas résilier le contrat (dont la valeur et la
des investissements réalisés dans les locaux). Ainsi, par exemple, si le preneur est raisonnableme
demeurer pendant deux ans dans les locaux (et donc de ne pas exercer son option de résiliation p
premiers mois), le contrat ne sera pas de courte durée. En revanche, si le preneur est raisonnableme
ne pas résilier le contrat uniquement pendant les 9 premiers mois, le contrat est un contrat de
pouvant bénéficier de l'exemption.
Pour les révisions ultérieures éventuelles de cette durée, voir n°32989.
 Le 1/01/19, une entité a conclu en tant que preneur un contrat de location d'un petit espace de burea
a une durée annuelle, courant jusqu'au 31/12/19, et est renouvelable pour la même duré
reconduction, sauf résiliation par l'une des deux parties avec un préavis minimum de 3 mois. En cas
l'option de résiliation, aucune des parties n'aura à encourir de pénalité autre que négligeable.
l'option de résiliation n'a été exercée ni par le bailleur, ni par le preneur.
Solution de l'exemple 3
A sa date de prise d'effet, le contrat remplit la définition de contrat de courte durée, sa durée exécu
que de 12 mois. A compter du 30/09/19, aucune des parties n'ayant exercé son option de résiliation
contrat doit être révisée et celui-ci doit être considéré comme un nouveau contrat. Ce dernier ne
être résilié avant le 31/12/20, il ne répond plus à la définition de contrat de courte durée. Le pre
conséquence reconnaître l'actif « droit d'utilisation » et la dette de loyers correspondante.
Contrats de courte durée - Contrats avec périodes non consécutives d'utilisation

33205

Question
Quelle est la durée d'un contrat conclu avec des périodes non consécutives d'utilisation (par exemp
conclu pour une durée de plusieurs années, avec un droit d'utilisation du bien loué pendant un ce
de mois par an seulement) ?
Réponse
A notre avis, seules les périodes pendant lesquelles le preneur a un droit effectif d'utilisation
doivent être prises en compte pour déterminer la durée du contrat. Si la somme de ces p
consécutives d'utilisation est inférieure ou égale à 12 mois, et que le contrat ne contient pas d'op
celui-ci est un contrat de courte durée pour lequel le preneur peut bénéficier de l'exemption o
reconnaissance de l'actif « droit d'utilisation » et de la dette de loyers.
Date de vali
Commentaires

Un contrat de location n'existe que si le client a le droit de contrôler l'utilisation d'un actif identifié
pour une période de temps, en échange d'une contrepartie (IFRS 16.9). Cela est le cas si le client a,
pendant la durée d'utilisation , à la fois (IFRS 16.B9) :
-  le droit d'obtenir la quasi-totalité des avantages économiques résultant de l'utilisation de l'actif ;
et-  le droit de diriger l'utilisation de l'actif.
En outre, la norme précise que :
-  la durée d'utilisation est la période totale (y compris les périodes non consécutives ) pendant
laquelle un actif est utilisé au titre de l'exécution d'un contrat conclu avec un client (IFRS 16.A) ;-  si le
client ne détient le droit de contrôler l'utilisation de l'actif identifié que pendant une partie de la
durée du contrat, alors ce dernier contient un contrat de location pour cette partie de durée (IFRS
16.B10).
En conséquence, un contrat avec périodes non consécutives d'utilisation ne contient un contrat de
location que pour les périodes d'utilisation elles-mêmes. C'est donc la durée cumulée de ces
périodes qui doit être prise en compte pour déterminer si le contrat peut bénéficier de l'exemption
de courte durée prévue par la norme.
Pour des détails sur l'exemption de contrats de courte durée, voir n° 32996 et 32997.

Remarque  En ce qui concerne l'évaluation ultérieure du droit d'utilisation et de la dette de loyers

reconnus par un preneur au titre d'un contrat avec périodes non consécutives d'utilisation, à notre
avis :
-  le droit d'utilisation ne doit être amorti que pendant les périodes d'utilisation (et non sur la durée
totale du contrat global) ;-  la charge d'intérêts doit quant à elle être constatée sur la durée totale du
contrat global (l'effet d'actualisation portant sur la totalité de cette durée).

Un distributeur a conclu un contrat avec un fournisseur logisticien selon lequel le distributeur

 exclusif d'un entrepôt donné pendant les mois de juillet et août des 5 prochaines années.
Solution de l'exemple
A sa date de prise d'effet, le contrat conclu pour une durée de 5 ans ne contient un contrat de
pendant les périodes de juillet et août des 5 années considérées. Le contrat de location a en cons
durée de 10 mois (2 mois pendant 5 ans) et il remplit donc la définition de contrat de courte
distributeur, en tant que preneur, choisit ne pas appliquer le traitement optionnel prévu par la no
amortir le droit d'utilisation pendant les périodes non consécutives d'utilisation (2 mois penda
revanche, la charge d'intérêt relative à la désactualisation de la dette de loyers devra être reconnue
totale des 5 années.
II.Comptabilisation initiale des contrats de location chez le
preneur

A.Date de comptabilisation initiale du droit d'utilisation et de la

dette de loyers
Mise à disposition anticipée du bien loué pour travaux

33220

Question
Quelle est la date à laquelle un preneur doit reconnaître l'actif « droit d'utilisation » et la de
correspondante, lorsque qu'un bien, dans lequel il doit effectuer des travaux, est mis à sa dispo
bailleur de manière anticipée par rapport à la date de prise d'effet juridique du bail ?
Réponse
A notre avis, et même si les droits du preneur pendant la phase de mise à disposition anticipée son
réalisation de travaux, le preneur dispose d'un droit d'utiliser l'actif dès cette date de mise à d
conséquence, la prise d'effet du bail (telle que définie par IFRS 16) est remplie dès la date de mise
anticipée, et le preneur doit, à cette même date, reconnaître l'actif « droit d'utilisation » et la dette
outre, et dès lors que le modèle du coût est utilisé pour l'évaluation ultérieure du droit d'utilisatio
mise à disposition anticipée est la date à laquelle le preneur doit commencer à amortir l'actif « droi
».
Date de vali
Commentaires

Selon la norme IFRS 16, un preneur doit reconnaître le droit d'utilisation et la dette de loyers
résultant d'un contrat de location à la date de prise d'effet du bail (IFRS 16.22).Dans le cadre de
contrats de location de biens immobiliers, il est fréquent que le bailleur mette le bien loué à
disposition du preneur de manière anticipée par rapport à la date de prise d'effet juridique du bail,
afin que le preneur y réalise des travaux. La question a été posée de savoir si le preneur disposait de
manière effective d'un droit d'utilisation du bien loué, et s'il devait en conséquence reconnaître le
droit d'utilisation et la dette de loyers relative à ce bien, dès la date de mise à disposition anticipée,
ou uniquement lors de la prise d'effet juridique du bail, en particulier lorsque le contrat indique que
le preneur, pendant la phase de mise à disposition anticipée, ne peut pas exploiter les locaux et ne
peut qu'y réaliser ses travaux.La norme IFRS 16 définit la date de prise d'effet du bail comme la date à
laquelle le bailleur met l'actif sous-jacent à disposition du preneur (IFRS 16.A). Ceci est à notre avis
rempli dès la date de mise à disposition anticipée du bien.
En outre, à la date de mise à disposition anticipée :
-  le bailleur remet les clés au preneur et n'a plus accès aux locaux sauf autorisation du preneur ; -   un état
des lieux contradictoire est établi ; -  l'entrée en jouissance du preneur se fait dès cette date et la garde des
locaux lui est transférée, de même que la responsabilité, les risques et les conséquences financières ou
 juridiques d'une telle garde ; -  le preneur est en en charge de l'assurance du bien loué ; -  toutes les clauses «
pertinentes » du bail sont applicables, etc.
En conséquence, le preneur devra dès cette date reconnaître l'actif « droit d'utilisation » du bien
loué et la dette de loyers.
A notre avis, la même position est applicable lorsque la mise à disposition anticipée est effectuée de manière
progressive par phase (par exemple, étage par étage d'un immeuble). Dans ce cas, une évaluation du droit
d'utilisation et de la dette de loyers de la partie de l'actif mis à disposition devra être effectuée.

Dès lors que l'actif « droit d'utilisation » est évalué selon le modèle du coût, il devra être amorti à
compter de cette date de prise d'effet (c'est-à-dire à compter de la date de mise à disposition
anticipée).
La norme IFRS 16 précise en effet que le droit d'utilisation sera amorti sur la durée la plus courte de la durée
du contrat de location ou de la durée d'utilité du droit d'utilisation (sauf cas où le transfert de propriété du
bien loué au preneur est attendu) et conformément aux dispositions de la norme IAS 16, Immobilisations
corporelles (IFRS 16.31 et .32). Cette dernière précise que la date de début d'amortissement d'un actif est la
date à laquelle l'actif immobilisé est en l'état et lieu d'utilisation prévue par l'entreprise (IAS 16.55). A notre
avis, sur ces bases, le début d'amortissement du droit d'utilisation ne peut pas être décalé à la date de fin des
travaux par le preneur dans la mesure où ce ne sont que les agencements du preneur, objet des travaux, qui
ne sont pas en l'état d'utilisation prévue par l'entreprise, et pas le droit d'utilisation lui-même. Toutefois, dans
certains cas particuliers, l'amortissement peut être inclus dans le coût d'un autre actif (voir n° 30993). Cela
serait par exemple le cas de l'amortissement d'un droit d'utilisation d'un terrain loué, qui pourrait être inclus
dans le coût de la construction en cours d'un immeuble.Pour les modèles d'évaluation ultérieure du droit
d'utilisation autres que le modèle du coût, voir n° 33005.

B.Evaluation initiale du droit d'utilisation

Droit au bail

33300

Question
Comment comptabiliser dans les états financiers du nouveau preneur les sommes versées pour acq
commercial auprès de l'ancien preneur (« droit au bail ») ?
Réponse
A notre avis, le droit au bail doit être inclus dans le droit d'utilisation constaté par le preneur
méthodes possibles :
-  soit en étant inclus dans le droit d'utilisation de manière fongible. Dans ce cas, le droit d'utilisat
ensemble peut avoir une valeur résiduelle correspondant à la valeur attendue du droit au bail à l'iss
; -  soit en tant que composant distinct du droit d'utilisation. Dans ce cas, ce composant spécifique p
valeur résiduelle correspondant à la valeur attendue du droit au bail à l'issue du contrat, dans la
valeur initiale du composant.
L'approche retenue doit être appliquée de manière homogène pour toutes les opérations de même n
l'objet d'une information en annexe aux états financiers.
Date de vali
Commentaires

En France, le titulaire d'un bail commercial (l'ancien preneur) peut céder son bail à un tiers dans
certaines conditions. Le nouveau preneur acquiert alors les droits de son prédécesseur : droit à
renouvellement ou à indemnité d'éviction, loyers éventuellement inférieurs au prix de marché et
révisions de loyer encadrées par la législation.
Pour un rappel sur les principales caractéristiques des baux commerciaux, voir n° 33170. Ce « droit au bail »
comprend en général deux éléments qu'il est difficile de dissocier :
-  d'une part, l'économie future de loyers dont va bénéficier le nouveau locataire en reprenant un bail dont les
loyers sont inférieurs à ceux du marché, en raison de l'application de la législation sur les baux commerciaux ;
et -  d'autre part, une prime éventuelle liée à l'emplacement privilégié du local commercial considéré
(certaines sociétés étant prêtes à payer un emplacement prisé plus cher que la seule économie de loyer
réalisée grâce à la reprise du bail).
 1. Rappel  En pratique, avant l'entrée en vigueur de la norme IFRS 16, le droit au bail acquis à l'ancien
preneur pouvait être comptabilisé de deux manières :
-  soit en charge constatée d'avance ; -  soit en immobilisation incorporelle.
2. Selon IFRS 16 , à notre avis, le droit au bail remplit la définition de coûts directs initiaux  et doit
être à ce titre inclus dans l'évaluation initiale du droit d'utilisation  (IFRS 16.24). Il ne peut donc plus
être constaté en immobilisation incorporelle distincte.
Les coûts directs initiaux  sont en effet définis comme les coûts marginaux encourus pour l'obtention d'un
contrat de location, qui n'auraient pas été engagés si le contrat n'avait pas été conclu ( IFRS 16.A). Les sommes
versées par le nouveau preneur à l'ancien preneur sont à ce titre inclus dans le droit d'utilisation dans
l'exemple illustratif 13 d'IFRS 16 (IFRS 16.IE5). Sur l'évaluation initiale du droit d'utilisation, voir n° 33001.

3.  Si le droit au bail doit être inclus dans le droit d'utilisation, son traitement peut ensuite faire
l'objet d'un choix de méthode comptable, deux approches étant à notre avis acceptables :a. Le droit
au bail est inclus dans le droit d'utilisation de manière fongible  Selon cette approche, le droit au bail
est inextricablement lié au contrat de location et ce dernier, de manière globale, octroie des droits
multiples au preneur n'ayant pas à être séparés. Le droit d'utilisation dans son ensemble peut ainsi
avoir une valeur résiduelle correspondant à la valeur attendue du droit au bail à l'issue du contrat.
IFRS 16.21 renvoie en effet à la norme IAS 16, Immobilisations corporelles, pour l'amortissement du droit
d'utilisation. Dans ce cadre, la base amortissable de l'actif est réduite de la valeur résiduelle de celui-ci ( IFRS
16.53). En conséquence, en cas de révision à la hausse de la valeur attendue du droit au bail à l'issue du
contrat, la charge d'amortissement du droit d'utilisation sera diminuée (ou l'amortissement sera, le cas
échéant, arrêté).

b. Le droit au bail est comptabilisé en tant que composant du droit d'utilisation  Selon cette
approche, le droit au bail est représentatif de droits légaux spécifiques et additionnels par rapport
au seul droit d'utilisation du bien, qui se matérialisent le cas échéant à l'issue du contrat de location.
En effet, il correspond notamment à un droit à renouvellement à des conditions favorables (loyers plafonnés)
ou à un droit d'obtenir une indemnité en cas de refus de renouvellement du bail par le bailleur à l'issue du
contrat.

Le droit au bail a donc une durée et un mode de consommation des avantages économiques
différents de ceux du reste de l'actif droit d'utilisation (qui, eux, sont consommés pendant la durée
du contrat). Ainsi, il doit être identifié en tant que composant distinct du droit d'utilisation, en
application d'IAS 16.43 s.
Sur cette base, en cours de vie du contrat de location :
-  la valeur résiduelle du composant « droit au bail » sera plafonnée au montant payé à l'origine au titre de ce
droit ;-  cette valeur résiduelle ne sera revue, le cas échéant, qu'à la baisse.
Quelle que soit la méthode retenue par le preneur  :
-  en cas de valeur résiduelle considérée comme nulle, l'amortissement du droit au bail se fait sur la
durée du contrat ;-  la valeur résiduelle doit être révisée à chaque clôture en application d'IAS
16.51 ;-  le traitement comptable retenu devra être appliqué de manière homogène et devra faire
l'objet d'une information en annexe aux états financiers.
Recommandations de l'AMF  Dans ses recommandations en vue de l'arrêté des comptes 2018, l'AMF rappelle
que le traitement des droits au bail doit faire l'objet d'une attention particulière pour les sociétés
significativement concernées (Rec. AMF 2018-12, Arrêté des Comptes 2018, § 5).

C.Evaluation initiale de la dette de loyers

1. Taux d'actualisation

Utilisation du taux d'intérêt implicite d'un contrat par le preneur

33350

Question
Le taux d'intérêt implicite du contrat peut-il toujours être utilisé par le preneur pour l'évaluation d
loyers ?
 Réponse
Non, le taux d'intérêt implicite ne peut être utilisé que s'il est aisément déterminé, ce qui ne sera p
lors que des hypothèses significatives doivent être prises pour sa détermination et que celles-c
d'évaluations potentiellement divergentes, par exemple. En conséquence, à notre avis, pour des ac
que des biens immobiliers, le preneur devra utiliser son taux d'endettement marginal. De m
d'endettement marginal du preneur devra être utilisé si les caractéristiques du contrat aboutisse
d'intérêt ne reflétant pas la manière dont le prix du contrat a été déterminé (par exemple, en cas d
loyers variables significatifs basés sur l'utilisation ou la performance du bien loué).
Date de vali
Commentaires

IFRS16.26 précise que le taux d'intérêt implicite ne peut être utilisé que s'il est aisément déterminé. A
défaut, le preneur devra utiliser son taux d'endettement marginal.Or, la définition du taux d'intérêt
implicite nécessite de connaître, outre la juste valeur du bien loué, la valeur résiduelle de celui-ci à
l'issue du contrat de location ou les coûts directs initiaux du bailleur.
Rappelons en effet que le taux d'intérêt implicite du contrat est le taux d'actualisation qui donne une valeur
actuelle cumulée des paiements de loyers et de la valeur résiduelle non garantie égale à la somme de la juste
valeur de l'actif loué et des coûts directs initiaux du bailleur (IFRS 16.A).

Ainsi, à notre avis, le taux d'intérêt implicite du contrat ne pourra a priori pas être utilisé pour les
biens immobiliers. En effet, outre les coûts directs initiaux du bailleur qui ne sont pas connus du
preneur, la valeur résiduelle d'un bien immobilier à l'issue du contrat peut être très significative et
faire l'objet d'estimations pouvant varier d'un évaluateur à l'autre, ou selon la méthode d'évaluation
utilisée, etc.
Recommandations de l'AMF  Dans ses recommandations en vue de l'arrêté des comptes 2018, l'AMF rappelle
que le taux implicite du contrat nécessite d'être facilement déterminable pour être utilisé. Dans le cas
contraire (comme pour les baux immobiliers), le taux d'emprunt marginal du preneur devra être retenu ( Rec.
AMF 2018-12, Arrêté des Comptes 2018, § 5.1.2).

A l'inverse, le taux d'intérêt implicite du contrat de location d'un bien d'équipement pour lequel il
existe un marché secondaire actif, avec une cotation fiable, pourrait être considéré comme «
aisément déterminé ». En outre, le taux d'intérêt implicite du contrat ne pourra pas être utilisé si sa
détermination aboutit à un taux ne reflétant pas les conditions économiques avec lesquelles le prix
du contrat a été fixé (par exemple, si le taux d'intérêt implicite est négatif, en raison d'une partie
importante de loyers variable liés à la performance du bien). Dans ce cas, le preneur devra également
utiliser son taux d'endettement marginal.
Le taux d'actualisation doit en effet refléter la manière dont le prix du contrat est établi (IFRS 16.BC 160).

Un preneur loue un équipement pour 10 ans. Le loyer annuel est un montant fixe de 100 000 € pa
montant variable de 2% des revenus générés par l'équipement. La juste valeur de l'équipement est d
et sa valeur résiduelle non garantie est de 1 000 000 €. Il n'y a pas de coûts directs initiaux. Le taux d
risque dans l'environnement économique de l'entité est positif.
Solution de l'exemple
Du fait de l'exclusion des paiements variables basés sur la performance du bien loué des loyers
l'évaluation de la dette (IFRS 16.27, au cas particulier, les revenus générés par l'équipement), le c
d'intérêt implicite du contrat aboutit à un taux négatif (-2,79 %). Dans une telle situation, le preneur
son taux d'endettement marginal.
Taux d'intérêt implicite - Quels paiements inclure dans son calcul ?

33355

Question
Si un preneur choisit de ne pas séparer la composante de location des autres composantes d'un co
 d'allouer la totalité de la rémunération du contrat à la composante de location, peut-il prendre
totalité de cette rémunération pour le calcul du taux d'intérêt implicite du contrat ?
Réponse
A notre avis, non. Le calcul du taux d'intérêt implicite ne doit prendre en compte que la rémunératio
location. La partie de rémunération allouée aux services doit être exclue. Si le taux d'intérêt impli
aisément déterminé (par exemple, du fait d'une allocation entre composantes location et
disponible), le preneur devra utiliser son taux d'endettement marginal pour l'évaluation de l
d'utilisation » et de la dette de loyers.
Date de vali
Commentaires

La norme IFRS 16 autorise les preneurs à choisir de ne pas séparer la composante de location des
autres composantes d'un contrat (services). Dans ce cas, la totalité de la rémunération du contrat
doit être allouée à la composante de location pour l'évaluation de la dette de loyers et du droit
d'utilisation (IFRS 16.15).
Sur cette possibilité de simplification, voir n°32985.

La question se pose alors de savoir si la totalité de la rémunération (y compris celle relative aux
services) peut être utilisée pour le calcul du taux d'intérêt implicite du contrat. A notre avis, cela n'est
pas possible, dans la mesure où ce calcul aboutirait à une distorsion, la juste valeur et la valeur
résiduelle de l'actif loué étant alors comparées à des rémunérations qui ne comprennent pas
uniquement l'utilisation de l'actif sous-jacent.
En effet, la norme IFRS 16 définit le taux d'intérêt implicite du contrat comme le taux d'actualisation qui donne
une valeur actuelle cumulée des paiements de loyers et de la valeur résiduelle non garantie égale à la somme
de la juste valeur de l'actif loué et des coûts directs initiaux du bailleur (IFRS 16.A).

En conséquence, le calcul du taux d'intérêt implicite doit exclure la partie de rémunérations relative
aux services. Si, de ce fait, le taux implicite n'est pas aisément déterminé, le preneur devra utiliser
son taux d'endettement marginal pour l'évaluation de l'actif droit d'utilisation et de la dette de
loyers.
L'exclusion de la rémunération allouée aux composantes services du contrat aboutit à un calcul de taux
d'intérêt implicite comparable à celui du bailleur, permettant ainsi de refléter la manière dont le prix du
contrat a été déterminé (IFRS 16.BC.160).

Taux d'endettement marginal : principes généraux

33360

Question
Quels sont les éléments à prendre en compte pour la détermination du taux d'endettement marginal
Réponse
Le taux d'endettement marginal du preneur doit être déterminé sur la base du risque de crédit prop
ayant conclu le contrat de location, en tenant compte des caractéristiques de celui-ci (durée, de
éventuelle, etc.).
Date de valid
Commentaires

Pour l'évaluation de la dette de loyers (et, en conséquence, du droit d'utilisation), un preneur doit
actualiser les loyers sur la durée du contrat à son taux d'endettement marginal, dans les cas où le
taux d'intérêt implicite du contrat n'est pas aisément déterminé (IFRS 16.26).
Pour l'utilisation du taux d'intérêt implicite par le preneur, voir n° 33350.Pour la définition et la détermination
de la durée du contrat de location, voir n° 32989.Pour les loyers à prendre en compte lors de l'évaluation
initiale de la dette de loyers, voir n° 33003.

Le taux d'endettement marginal du preneur est le taux d'intérêt qu'il obtiendrait pour emprunter les
fonds nécessaires à l'acquisition d'un actif de valeur identique à celui du droit d'utilisation, sur une
 durée et avec une garantie similaires à celles du contrat, et dans un environnement économique
similaire (IFRS 16.A). En conséquence, pour la détermination de son taux d'endettement marginal, un
preneur devra en particulier prendre en compte les facteurs suivants :
-  le taux d'endettement marginal est un taux auquel l'entité pourrait emprunter. En conséquence, il
ne peut pas correspondre au coût moyen pondéré du capital (WACC) ni inclure de composante « coût
du capital » ; -  le taux doit être celui auquel le preneur pourrait emprunter le montant
correspondant à la valeur du droit d'utilisation et non à la valeur de l'actif loué ;
En revanche, par exemple, en cas de durée du contrat de location couvrant la quasi-totalité de la durée de vie
de l'actif sous-jacent, ce taux rejoindrait celui que le preneur obtiendrait pour acquérir un actif de valeur
similaire à celle de l'actif loué lui-même.

-  le taux doit être celui que le preneur obtiendrait pour un emprunt contracté pour une durée égale
à celle du contrat de location ;-  le taux est celui d'un emprunt garanti par un actif similaire (soit
l'actif lié au droit d'utilisation, et non l'actif sous-jacent), plutôt qu'un emprunt non garanti ou une
ligne générale de crédit ; -  le taux est celui que le preneur obtiendrait dans un environnement
économique similaire ;
Par exemple, si une société a pour monnaie fonctionnelle et emprunte généralement en euros, mais conclut
un contrat de location en dollars, le taux d'endettement marginal reflétera le coût d'emprunt de l'entité en
dollars.

-  le taux d'endettement marginal prend en compte le risque de crédit propre de l'entité preneuse du
contrat de location.
Décision de l'IFRS IC  La question de savoir si le taux d'endettement marginal doit prendre en compte
le profil de paiement des loyers a été posée à l'IFRS IC. Celui-ci a décidé de ne pas inscrire ce thème à
son programme de travail (IFRIC Update 09/19), rappelant que :
-  la définition du taux d'endettement marginal d'IFRS 16 ne requiert pas explicitement que le preneur
reflète le taux d'intérêt d'un emprunt dont le profil de paiement est similaire à celui des loyers ;-  il
serait toutefois cohérent avec l'objectif de l'IASB de se référer à un taux observable relatif à un
emprunt ayant un profil de paiement similaire à celui du contrat de location comme point de départ,
dans le cadre du jugement à appliquer pour la détermination du taux d?endettement marginal.
Recommandations de l'AMF  Dans ses recommandations en vue de l'arrêté des comptes 2019, l'AMF rappelle que le
taux retenu doit refléter le taux d'emprunt marginal du preneur, ce qui nécessite de réaliser des ajustements
spécifiques (par exemple, risque devise, pays, crédit de la filiale preneuse, etc.) et ce, y compris lorsque ce taux est
déterminé en partant de celui de la mère.En outre, s'il s'agit d'une hypothèse significative, l'AMF recommande aux
sociétés d'indiquer les modalités de détermination du taux marginal d'emprunt dans les principes comptables de
leurs états financiers annuels, en prenant en considération la décision de l'IFRS IC précitée (Rec. AMF 2019-13, Arrêté
des Comptes 2019, § 2.3.3.)

Taux d'endettement marginal : cas d'un groupe avec financement centralisé

33365

Question
Une filiale ne disposant pas de fonction de trésorerie propre peut-elle utiliser le taux d'endettemen
sa mère pour le calcul de sa dette de loyers ?
Réponse
Non. Sauf dans les cas de garantie explicite donnée par la mère, une filiale ne peut pas ut
d'endettement marginal de sa mère pour l'évaluation de sa dette de loyers. Celui-ci peut toutefois
point de départ pour la détermination du taux propre de la fille.En outre, à notre avis, une garantie i
mère à sa filiale ne pourra être prise en compte dans la détermination du taux d'endettement m
filiale que s'il peut être démontré qu'un prêteur extérieur au groupe la prendrait en com
détermination du taux d'emprunt qu'il proposerait à la filiale.
Date de vali
Commentaires
 Dans de nombreux groupes, la gestion de la trésorerie est centralisée et les filiales n'ont en
conséquence pas d'endettement externe propre. Dans ce cadre, la question se pose de savoir si une
filiale peut utiliser le taux d'endettement marginal de sa mère pour l'évaluation de sa dette de loyers
au titre d'un contrat de location (et en conséquence, de son droit d'utilisation).
En effet, selon IFRS 16.26, pour l'évaluation de la dette de loyers (et, en conséquence, du droit d'utilisation), un
preneur doit actualiser les loyers sur la durée du contrat, au taux d'intérêt implicite du contrat si celui-ci est
aisément déterminé, ou à son taux d'endettement marginal dans le cas contraire.Pour les définitions de taux
d'intérêt implicite et de taux d'endettement marginal, voir n° 33003.Pour la durée du contrat, voir n°
32989.Pour l'utilisation du taux d'intérêt implicite, voir n° 33350.

A notre avis, et sauf cas de garantie explicite donnée par la mère, le taux d'endettement marginal de
la mère ne peut pas être retenu en tant que tel, sans les ajustements appropriés, par une fille. En
effet, le taux d'endettement marginal doit correspondre au taux du preneur, au cas particulier, la fille
(IFRS 16.A). Le taux de la mère peut toutefois constituer un point de départ dans la détermination de
celui de la filiale. Des ajustements devront être réalisés pour tenir compte de l'environnement
économique de la filiale et des caractéristiques du contrat (en particulier, devise, durée, pays et
risque de crédit propre).
Recommandations de l'AMF  A ce titre, dans ses recommandations en vue de l'arrêté des comptes 2019, l'AMF
rappelle que le taux retenu doit refléter le taux d'emprunt marginal du preneur, ce qui nécessite de réaliser
des ajustements spécifiques (par exemple, risque devise, pays, crédit de la filiale preneuse, etc.) et ce, y
compris lorsque ce taux est déterminé en partant de celui de la mère (Rec. AMF 2019-13, Arrêté des Comptes
2019, § 2.3.3.).Ceci peut créer une divergence avec le référentiel américain (US Gaap), selon lesquel, dans
certains cas, il peut être raisonnable pour une filiale d'utiliser le taux d'emprunt marginal de l'entité mère
comme taux d'actualisation pour un contrat de location (ASU 2016-02.BC201 et ASU 2016-02.842-20-55-18 qui
font référence à un exemple dans lequel la filiale n'a pas sa propre fonction de trésorerie, dans la mesure où
tous les financements pour le groupe sont gérés de manière centralisée par l'entité mère).

En outre, à notre avis, une garantie implicite de la mère à sa filiale ne pourra être prise en compte
dans la détermination du taux d'endettement marginal de la filiale que s'il peut être démontré qu'un
prêteur extérieur au groupe la prendrait en compte dans la détermination du taux d'emprunt qu'il
proposerait à la filiale.
2. Paiements pris en compte dans la dette de loyers

Loyers fixes en substance

33570

Question
Comment distinguer des loyers fixes en substance, devant être inclus dans l'évaluation de l
d'utilisation » et de la dette de loyers, de loyers variables dépendant de l'utilisation ou de la perform
loué qui sont exclus de cette évaluation ?
Réponse
La norme IFRS 16 ne fournit que des exemples de nature de loyers fixes en substance, sans illustra
qui aiderait à les distinguer de loyers variables dépendant de l'utilisation ou de la performance du b
analyse précise des faits et circonstances et de la structuration éventuelle des loyers doit en cons
effectuée et un jugement significatif peut devoir être porté afin d'effectuer cette distinction.
Date de vali
Commentaires

La dette de loyers est évaluée, à la date de prise d'effet du contrat de location, pour un montant égal
à la valeur actualisée des loyers sur la durée du contrat. Ces loyers comprennent en particulier les
loyers fixes et les loyers considérés comme fixes en substance , c'est-à-dire ceux qui peuvent
comporter une variabilité dans leur forme, mais qui, en substance, sont inévitables (IFRS 16.26 et .27).
La norme ne donne que des exemples de nature de loyers fixes en substance, sans illustration
pratique.
Tel est le cas, par exemple (IFRS 16.B42) :
 -  de loyers conditionnés au fonctionnement de l'actif ;-  de loyers conditionnés à un événement qui n'a pas
de véritable possibilité de ne pas intervenir ;-  de loyers initialement variables basés sur l'utilisation du bien
mais qui perdent leur variabilité à une certaine date et deviennent fixes pour la durée restante du contrat ;
ces loyers deviennent fixes en substance à la date considérée ;-  de situations dans lesquelles, alors que le
preneur pourrait effectuer plus d'une série de paiements, une seule série est réaliste (dans ce cas, il convient
de retenir cette dernière) ;-  de situations dans lesquelles le preneur pourrait effectuer plusieurs séries de
paiements réalistes (dans ce cas, la série à retenir est celle des paiements dont la valeur actualisée est la plus
faible).
Pour l'ensemble des éléments devant être pris en compte dans l'évaluation de la dette de loyers, voir
n°33003.
En revanche, les loyers basés sur l'utilisation ou la performance du bien loué sont exclus de
l'évaluation de la dette de loyers (IFRS 16.BC168 et .BC169).
Ces loyers seront comptabilisés en charges au compte de résultat lorsqu'ils sont encourus par le preneur. Une
information en annexe aux états financiers devra être fournie, voir n°33014.

Afin d'effectuer cette distinction, l'ensemble des faits et circonstances (y compris les modalités de
structuration éventuelle des loyers) doit être analysé et un jugement significatif peut devoir être
porté.

Un distributeur loue, en tant que preneur, un magasin pour une durée de 10 ans. Le loyer annuel e
chiffre d'affaires du magasin pendant les 12 derniers mois est inférieur ou égal à 500 et de 200
d'affaires est supérieur à 500. Le magasin doit être ouvert pendant les horaires de la galerie comme
jours par semaine de 8h à 20h. Historiquement, le chiffre d'affaires a toujours été significativement
000.
Solution de l'exemple 1
Le contrat a été structuré de manière à ce que le loyer ne comporte une variabilité basée sur la per
magasin que dans la forme. Il n'y a aucune possibilité véritable que le loyer du magasin soit inféri
500. En conséquence, le loyer annuel de 200 est un loyer fixe en substance, devant être pris en
l'évaluation de la dette de loyers.

Un distributeur loue, en tant que preneur, un magasin pour une durée de 10 ans. Le loyer annuel e
chiffre d'affaires du magasin. Le magasin doit être ouvert pendant les horaires de la galerie comme
jours par semaine de 8h à 20h. Historiquement, le chiffre d'affaires a toujours été significativement
000.
Solution de l'exemple 2
Le loyer étant directement et exclusivement basé sur la performance du bien loué, c'est un loye
dépendant pas d'un indice ou d'un taux, devant être exclu de l'évaluation de la dette de loyers (et ce
même il n'existe pas de réelle possibilité que le loyer d'une année donnée soit nul).

Un opérateur de télécommunications loue en tant que preneur un câble sous-marin, pour une dur
Les loyers dépendent de l'utilisation du câble, avec un plancher annuel de 6 millions (correspo
utilisation du câble à hauteur de 60 % ou moins) et un plafond de 10 millions (correspond
d'utilisation). L'opérateur estime que l'utilisation moyenne du câble sera de 85% (et, en conséque
loyers annuels seront de 8,5 millions).
Solution de l'exemple 3
La dette de loyers ne doit pas être évaluée sur la base des estimations effectuées par l'opérateur (8,5
an), mais sur la base du loyer plancher (6 millions). La différence entre ce loyer plancher
effectivement dus et payés sont directement liés à l'utilisation du câble par l'opérateur et sont
charges lorsqu'encourus.

Une entité (le client) entre dans un contrat avec un fournisseur (producteur d'électricité), afin d'ache
de la production d'un parc de panneaux solaires pendant 20 ans. Le client a analysé le contrat d'ach
 que celui-ci contenait un contrat de location du parc considéré. Le contrat ne comporte pas d
d'achat minimum par le client, mais ce dernier devra acquérir la totalité de l'électricité produite
considéré. En termes de prix d'achat, le contrat ne comporte pas de partie fixe, mais uniquement un
(prix unitaire de 20).
Solution de l'exemple 4
Aucune dette de loyers ne doit être constatée par le client. En effet, les loyers ne dépendent que
production du parc de panneaux solaires. Cette conclusion est similaire à celle de l'exemple 2 ci-ava
le client ne contrôle pas la production d'électricité n'ayant à notre avis pas d'impact sur l'analyse.
Prise en charge par le preneur de coûts incombant au bailleur

33580

Question
La prise en charge par le preneur de coûts incombant au bailleur (tels que la prime d'assurance prop
taxe foncière d'un immeuble), et ne donnant pas lieu par ce dernier à la fourniture d'un bien ou d'un
elle être prise en compte dans l'évaluation de la dette de loyers ?
Réponse
Cela dépend.Ces coûts ne sont pas une composante séparée du contrat liant le preneur au bailleur
conséquence être alloués aux différentes composantes de celui-ci (composante location et, le
composante services). De ce fait, tout ou partie de ces coûts sera alloué à la composante location
comme faisant partie des loyers.Toutefois, l'inclusion ou non de ces coûts dans l'évaluation de la de
sera à apprécier au cas par cas en fonction des faits et circonstances. Ils seront en effet inclus dan
de la dette s'ils sont fixes, ou fixes en substance, ou variables dépendant d'un indice ou d'un taux
exclus dans les autres cas.
Date de vali
Commentaires

Un preneur peut être tenu, au titre d'un contrat de location, de prendre en charge (par un
remboursement au bailleur, par exemple) certains coûts incombant au bailleur, et qui ne donnent
pas lieu à la fourniture par ce dernier d'un bien ou d'un service au preneur.
Ceci est fréquemment le cas dans les contrats de location immobilière (par exemple, remboursement de la
taxe foncière ou prise en charge de l'assurance propriétaire).

Selon IFRS 16.B33, ces paiements ne constituent pas une composante distincte du contrat, mais sont
inclus dans la rémunération totale à allouer entre les composantes distinctes du contrat.
Pour la séparation des composantes d'un contrat et les modalités d'allocation de la rémunération totale du
contrat aux différentes composantes, voir n° 32985.

Ainsi, la part allouée à la composante location d'un contrat devra être intégrée à la dette de loyers, si
elle correspond à des paiements fixes (y compris fixes en substance) ou à des paiements variables
basés sur un indice ou un taux (IFRS 16.27).
Pour les notions de loyers fixes en substance et de loyers variables basés sur un indice ou un taux, voir n°
33003.

De ce fait, les montants fixes et contractuellement prédéterminés seront intégrés dans la dette de
loyers.Lorsque les paiements sont variables, il convient d'analyser leur structure pour déterminer
s'ils sont basés ou non sur un indice ou un taux et s'ils sont ou non fixes en substance. Un jugement
important peut être nécessaire dans l'appréciation de cette variabilité.
Recommandations de l'AMF  Dans ses recommandations en vue de l'arrêté des comptes 2018, l'AMF rappelle
que le traitement de la taxe foncière remboursée au bailleur doit faire l'objet d'une attention particulière
pour les sociétés significativement concernées (Rec. AMF 2018-12, Arrêté des Comptes 2018, § 5).

Taxes foncières  En France, la taxe foncière résulte de l'application d'un taux d'imposition,
collectivités territoriales, à la valeur du bien. A notre avis, il peut être considéré que ce taux d'i
 répond pas à la définition d'index ou de taux de la norme IFRS 16 ; il s'agit en effet d'un taux d'impos
les collectivités territoriales (en fonction, par exemple, de priorités politiques ou budgétaires) et n
pas à un indice ou un taux reflétant un marché. En conséquence, la taxe foncière peut être exclue d
de la dette de loyers. De manière comparable, si la taxe foncière dans une juridiction donnée est d
appliquant un pourcentage fixe à la valeur fiscale d'un bien, déterminée en fonction de disposi
spécifiques et régulièrement recalculée, la taxe pourra être exclue de l'évaluation de la dette de loy
la valeur du bien servant à la détermination de la taxe n'est pas, dans ce cas, une valeur de marché.
Rappelons en effet que les paiements qui varient pour tenir compte de l'évolution des prix du marché l
paiements variables devant être pris en compte dans l'évaluation de la dette (IFRS 16.28).

Primes d'assurance  Le montant d'une prime d'assurance peut varier d'une année sur l'autre, pou
autres qu'une modification de la valeur de marché (cela serait le cas, par exemple, si l'évaluation du
compagnie d'assurance était modifiée ou si le bailleur changeait de compagnie d'assurance). Le
relatifs au remboursement par le preneur de la prime d'assurance propriétaire au bailleur sont do
variables, pouvant être considérés comme ne dépendant pas d'un indice ou d'un taux.
Seuls les paiements fixes en substance seront inclus dans l'évaluation initiale de la dette de loyers
initialement variables, qui perdent leur variabilité après la date de prise d'effet du contrat et deviennent fixe
restante du contrat, ou, à notre avis, pour une partie de celle-ci, deviennent des paiements fixes en substanc
Ceci serait le cas, par exemple, d'une prime d'assurance qui deviendrait connue pour l'année ou les deux ann

TVA non récupérable

33582

Question
La TVA relative à un contrat de location non récupérable par le preneur doit-elle être incluse dans l'
la dette de loyers ?
Réponse
Le preneur doit analyser les caractéristiques de la taxe et de l'environnement fiscal correspondant,
en déterminer le traitement comptable. Dans le cadre réglementaire français, la TVA non récupérab
pas à la définition d'un loyer et, en conséquence, ne doit pas être incluse dans l'évaluation de la de
A notre avis, cette TVA non récupérable est dans le champ d'application d'IFRIC 21 (« Levies »)
comptabilisée par le preneur au passif (en contrepartie d'une charge) au moment du fait g
l'obligation de la payer (soit lors de la facturation des loyers par le bailleur).
Date de valid
Commentaires

Dans l'environnement réglementaire français, la TVA devant être payée par un preneur au bailleur au
titre des facturations de loyers n'est pas toujours récupérable. Cela peut être dû à la nature du bien
loué (par exemple, location de véhicules) ou à l'activité du preneur (par exemple, banques,
assurances et holdings qui ne peuvent déduire qu'un prorata de TVA).La TVA (qu'elle soit ou non
récupérable) n'est pas un loyer : elle ne constitue pas un revenu pour le bailleur et ne le rémunère
pas en tant que propriétaire de l'actif. Elle ne résulte pas non plus de la négociation du contrat de
location puisqu'elle est imposée par la législation. En conséquence, elle ne doit pas être incluse dans
l'évaluation de la dette de loyers chez le preneur.
Hormis pour les aspects liés aux garanties de valeur résiduelle, la définition de paiements de loyers est
similaire pour les preneurs et les bailleurs, voir à ce titre n°33003 et 33022.

En outre, il peut être considéré que le bailleur, en France, n'agit qu'en tant qu'agent pour le compte
de l'Etat en matière de collecte de TVA.
A ce titre, il convient de noter que, si sa créance envers le preneur devient irrécouvrable, le bailleur ne
supporte pas le risque de crédit associé à cette TVA. En outre, le taux de TVA applicable est fixé par
l'administration fiscale et s'impose tant au bailleur qu'au preneur.
 Pour le preneur, la TVA non récupérable correspond à une sortie de ressources représentatives
d'avantages économiques imposée par l'autorité publique en vertu d'une disposition légale. Elle
entre donc, à notre avis, dans le champ de l'interprétation IFRIC 21 et doit en conséquence être
comptabilisée en charges au fur et à mesure de la survenance du fait générateur de payer la taxe,
telle que légalement définie (généralement la facturation par le bailleur).
Pour davantage d'informations sur l'interprétation IFRIC 21, voir n° 40380 s.

Pour les législations autres que la France, le preneur doit analyser les caractéristiques de la taxe et
de l'environnement réglementaire considéré, afin de déterminer le traitement comptable de la TVA
non récupérable qui lui est facturée par le bailleur.
Ainsi, par exemple, dans une juridiction où la TVA n'est pas déductible et est intégralement due à la date de
prise d'effet du contrat de location, la TVA pourrait être comptabilisée en contrepartie du droit d'utilisation,
en considérant qu'il s'agit d'un coût direct initial, ou par analogie avec la norme IAS 16.16, Immobilisations
corporelles, qui stipule que le coût d'acquisition d'une immobilisation corporelle comprend les taxes non
récupérables. Pour la définition de coût direct initial, voir n°33001.

Remboursement par le bailleur de travaux réalisés par le preneur

33584

Question
Le remboursement par le bailleur au preneur de travaux réalisés par ce dernier constitue-t-il un avan
à la location, consenti par le bailleur au preneur, devant être pris en compte en diminution de
d'utilisation » et de la dette de loyers ?
Réponse
Cela dépend.A notre avis, seuls les remboursements de travaux constituant un actif du preneur (et no
bailleur) constituent des avantages incitatifs à la location. Cette détermination est une affaire
devant prendre en compte les faits et circonstances relatifs à l'accord entre le bailleur et le preneur.
Date de vali
Commentaires

Lorsque le bailleur rembourse au preneur le montant des travaux que celui-ci a effectués au titre du
bien loué, la question se pose de savoir si ce montant constitue un avantage incitatif à la location. La
norme IFRS 16 précise en effet que les montants pris en compte dans l'évaluation de l'actif « droit
d'utilisation » et de la dette de loyers doivent être diminués des avantages incitatifs à la location
reçus (pour l'actif) et à recevoir (pour la dette) du bailleur (IFRS 16.24b et IFRS 16.27a).
Les avantages incitatifs à la location sont définis comme les paiements effectués par le bailleur au preneur en
lien avec le contrat, ou le remboursement ou la prise en charge par le bailleur de coûts, en principe supportés
par le locataire (IFRS 16.A).

Pour répondre à cette question, à notre avis, et en l'absence de précision de la norme, une entité doit
déterminer si les travaux effectués constituent un actif du bailleur ou un actif du preneur. S'il s'agit
d'un actif du bailleur, le montant considéré ne constitue pas un avantage incitatif à la location, mais
simplement un remboursement au preneur de sommes engagées pour le compte du bailleur. S'il
s'agit d'un actif du preneur, le montant remboursé par le bailleur constitue un avantage incitatif à la
location, devant être pris en compte dans l'évaluation de l'actif « droit d'utilisation » et de la dette
de loyers.Les éléments suivants peuvent indiquer que les travaux effectués sont un actif du bailleur :
-  le contrat de location spécifie précisément les travaux devant être effectués par le preneur ;-  le
remboursement est égal au montant effectivement encouru par le preneur au titre des travaux
spécifiques (et pas à un montant prédéterminé qui peut être relatif à des travaux non spécifiquement
définis) ;-  les travaux ne sont pas spécifiques aux besoins du preneur et pourront probablement
bénéficier à d'autres preneurs ;-  Ils augmentent la valeur de l'actif loué du point de vue du
bailleur ;-  Ils ont une durée de vie supérieure au contrat de location.
Les indicateurs précédents ne sont que des exemples et tous les faits et circonstances doivent être
considérés dans la détermination de ce jugement.
 III.Comptabilisation ultérieure

A.Réestimation de la dette de loyers

Cas de réestimations de la dette de loyers

33590

Question
Dans quels cas un preneur doit-il réestimer la dette de loyers ?
Réponse
Hormis les cas de modifications de contrat, faisant l'objet de dispositions spécifiques, un preneur d
la dette de loyers, en contrepartie de l'actif « droit d'utilisation », dans les cas suivants :
-  durée : en cas de changement de la période non résiliable, ou d'événement ou changement de
significatif, sous le contrôle du preneur, affectant le caractère raisonnablement certain ou non d'e
option de renouvellement (ou de non-exercice d'une option de résiliation) ;-  option d'achat : en cas
ou changement de circonstance significatif, sous le contrôle du preneur, affectant le caractère rais
certain ou non d'exercice d'une option d'achat ;-  garantie de valeur résiduelle : en cas de ch
montant du paiement attendu au titre de la garantie de valeur résiduelle accordée par le preneur
-  paiements variables basés sur un indice ou un taux (y compris changement résultant de l'évoluti
marché locatif) : lorsque les flux de loyers sont modifiés (c'est-à-dire lorsque l'ajustement du taux
prend effet).
Dans les deux premiers cas, la dette est réestimée avec un taux d'actualisation révisé à la
réestimation.Dans les deux derniers cas, sauf exception, le taux d'actualisation utilisé pour l'éva
dette est inchangé. Outre les situations ci-avant, le preneur doit également réestimer la dette de loy
paiements initialement variables devenant fixes en substance à une certaine date et devant, à ce tit
dans la dette de loyers (à notre avis, au taux d'actualisation en vigueur à la date de prise d'effet du c
Date de vali
Commentaires

Les cas de réestimation de la dette de loyers, ne correspondant pas à des modifications de contrats  ,
sont résumés dans le tableau ci-après :
Une modification de contrat est définie comme une modification du périmètre ou du loyer de ce contrat, qui
n'était pas prévue dans les termes et conditions du contrat d'origine  (par exemple, ajout ou suppression du
droit d'utilisation de certains actifs sous-jacents ou augmentation ou diminution de la durée du contrat) (IFRS
16.A). Pour la comptabilisation des modifications de contrat, voir n°33602.

Elément à réestimer  Dans quelles circonstances ?  A quel taux d'actualisation ? 

Durée du contrat (IFRS 16.40a
Dans les deux cas suivants (voir n° 33592) :1.  si la Taux d'actualisation révisé  à la date
durée non résiliable du contrat change ;2.  en cas réestimation (IFRS 16.40 et .41)
d'événement ou de changement de circonstance
significatif sous le contrôle du preneur affectant le
caractère raisonnablement certain ou non
d'exercice d'une option de renouvellement (ou de
non-exercice d'une option de résiliation).

Option d'achat (IFRS 16.40b) En cas d'événement ou de changement de

circonstance significatif sous le contrôle du preneur
affectant le caractère raisonnablement certain ou
non d'exercice de l'option d'achat (voir n°33592).

Garantie de valeur résiduelle(IFRS Changement du montant du paiement attendu au Taux d'actualisation inchangé  (IFRS
16.42a) titre de la garantie de valeur résiduelle accordée au
bailleur.
 Paiements variables basés sur un
indice ou un taux (y compris
changement résultant de
l'évolution du prix de marché
locatif)(IFRS 16.42b)
Lorsque les flux de loyers sont modifiés (c'est-à- Taux d'actualisation inchangé  (sauf
dire lorsque l'ajustement du taux ou de l'indice changement des loyers résulte de la
prend effet). fluctuation d'un taux d'intérêt varia
16.43)

Loyers fixes en substance (IFRS Lorsque des loyers initialement variables A notre avis, taux d'actualisation inc
16.36c et .B42a) deviennent fixes en substance (voir remarque ci-
après).
Dans tous les cas visés ci-avant, l'ajustement résultant de la réestimation de la dette est
comptabilisé en contrepartie de l'actif droit d'utilisation (IFRS 16.39).
Si en revanche, la valeur comptable du droit d'utilisation est ramenée à zéro et qu'il est nécessaire de
constater une diminution supplémentaire de la dette de loyers, le preneur doit comptabiliser le reste du
montant de la réestimation de la dette en résultat (IFRS 16.39).

Remarque  - Loyers initialement variables devenant fixes en substance  : La norme IFRS 16.B42a
précise que des loyers, initialement structurés comme des loyers variables liés à l'utilisation de l'actif
sous-jacent, mais perdant leur variabilité à un certain moment après la date de prise d'effet du
contrat (devenant ainsi fixes pour la durée restante du contrat de location), deviennent des loyers
fixes en substance lorsque le caractère variable s'éteint. Dès lors, la dette de loyers doit être
réestimée pour prendre en compte ces loyers fixes en substance dans son évaluation (IFRS 16.36c).
La norme n'indique pas explicitement le taux d'actualisation devant être utilisé dans un tel cas. Toutefois,
IFRS 16.37 précise que le taux d'intérêt effectif (utilisé pour le calcul de la charge d'intérêt liée à la dette de
loyers) est le taux ayant servi à l'évaluation initiale de la dette de loyers ou les taux révisés dans les situations
décrites dans le tableau ci-avant et en cas de modification de contrat. Ceci implique donc que le taux
d'actualisation à la date de prise d'effet du contrat sera pris en compte pour la réestimation de la dette visant
à intégrer des loyers devenus fixes en substance postérieurement à cette date de prise d'effet. Pour plus de
précisions sur le taux d'actualisation à utiliser par un preneur pour l'évaluation initiale de la dette de loyers,
voir n°33003 et 33350 s.Pour la comptabilisation des modifications de contrat, voir n°33602.

Une entité loue en tant que preneur une machine pour une durée de 25 ans. La capacité précise de p
la machine n'est effectivement connue qu'après son installation et une certaine période de produc
de prise d'effet du contrat est le 1er janvier de l'année 1. Les loyers dus au bailleur sont déterminés co
-  Année 1 : Loyer fixe-  Année 2 à 15 : Loyer annuel basé sur le double du nombre d'unités pro
machine pendant le second semestre de l'année 1, à un prix unitaire prédéterminé. -  Années 16
annuel basé sur le nombre d'unités effectivement produites par la machine pendant l'année considé
Solution de l'exemple
A la date de prise d'effet du contrat, la dette de loyers n'est constituée que du loyer dû au titre de
revanche, dès la fin de l'année 1, les loyers des années 2 à 15 perdent toute variabilité et devien
substance pour cette période. Ainsi, dès cette date, le preneur doit réestimer sa dette de loyers (en
de l'actif droit d'utilisation), en prenant en comptes les loyers pour les années 2 à 15, actual
déterminé à la date de prise d'effet du contrat (soit au début de l'année 1).Les loyers des année
revanche, sont exclus de l'évaluation de la dette puisque constituant des loyers variables basés su
de la machine (voir n°33570).
Réappréciation de la durée d'un contrat - Option de renouvellement dont l'exercice devient
raisonnablement certain

33592

Question
La durée d'un contrat de location doit-elle être réappréciée par le preneur, lorsqu'en con
changement des intentions de celui-ci, l'exercice d'une option de renouvellement, initialement exclu
du contrat, devient raisonnablement certain ?
Réponse
Cela dépend.Si l'exercice d'une option de renouvellement devient raisonnablement certain en cons
 événement ou un changement de circonstance significatif sous le contrôle du preneur, la durée du
être réappréciée. En revanche, à notre avis, un simple changement de l'intention du preneur n'est
pour entraîner une réestimation de la durée. Distinguer les événements ou changements de
significatifs sous le contrôle du preneur d'un simple changement de l'intention de celui-ci peut ê
jugement.
Date de vali
Commentaires

La durée du contrat est déterminée à la date de prise d'effet  du contrat, c'est-à-dire la date à
laquelle le bien loué est mis à disposition du preneur par le bailleur (IFRS 16.B37). Cette durée est
définie comme la période non résiliable pendant laquelle le preneur a le droit d'utiliser l'actif sous-
jacent, à laquelle doivent être ajoutées les périodes couvertes par (IFRS 16.18) :
-  les options de renouvellement du contrat dont l'exercice est raisonnablement certain ; et -  les
options de résiliation que le preneur est raisonnablement certain de ne pas exercer.
Pour plus de précisions sur la détermination de la durée et le caractère raisonnablement certain ou non
d'exercice des options, voir n° 32989.

Selon la norme IFRS 16.20, un preneur devra réapprécier son estimation initiale du caractère
raisonnablement certain ou non d'exercice d'une option de renouvellement (ou de non-exercice
d'une option de résiliation), lorsqu'intervient un événement ou changement de circonstance
significatif , sous le contrôle du preneur , et qui affecte ce caractère raisonnablement certain.
Ce sont dans ces mêmes circonstances qu'un preneur devra prendre en compte un changement d'estimation
relatif à l'exercice raisonnablement certain ou non d'une option d'achat  du bien loué (IFRS 16.40b). Les
exemples suivants d'événements ou changements de circonstances significatifs sous le contrôle du preneur
sont fournis par la norme (IFRS 16.B41) :
-  réalisation d'investissements significatifs indissociables du bien ou modification substantielle de l'actif, qui
n'avait pas été anticipée à la date de prise d'effet du contrat ;-  conclusion d'un contrat de sous-location de
l'actif loué, pour une période plus longue que la durée ferme du contrat de location ;-   décision stratégique du
preneur qui a un impact direct sur l'exercice ou non d'une option (notamment, décision de vente d'un actif
alternatif ou d'extension d'un contrat de location d'un actif complémentaire).
Ainsi, et hormis les modifications de contrat, la durée du contrat (et, en conséquence, l'évaluation de
la dette de loyers et de l'actif droit d'utilisation) ne sera révisée que dans ces cas, ou si la période
non résiliable ellle-même du contrat change.
Pour les modifications  de contrat, voir n°33600 et 33602.La période non résiliable  du contrat change, par
exemple (IFRS 16.21) :
-  si le preneur exerce une option qui n'avait pas été prise en compte dans la détermination initiale de la
durée (ou à l'inverse, n'exerce pas une option qui avait été prise en compte) ;-  si un événement intervient qui
oblige le preneur à exercer l'option (alors que cet exercice n'avait pas été prévu dans la durée) ou lui interdit
de l'exercer (alors qu'elle avait été initialement prise en compte).
Les changements de la période non résiliable d'un contrat doivent être prises en compte tant par les
preneurs, que par les bailleurs, alors que les réappréciations relatives à l'exercice ou non d'une option ne
devront être effectuées que par les preneurs (IFRS 16.20 et .21).
Un simple changement de l'intention du preneur quant à l'exercice d'une option n'est donc à notre
avis pas suffisant pour réestimer la durée d'un contrat de location.Distinguer les événements ou
changements de circonstances significatifs sous le contrôle du preneur d'un simple changement de
l'intention de celui-ci peut être affaire de jugement.

Une entité loue en tant que preneur un bâtiment pour une durée non résiliable de 10 ans. Elle d
option de renouvellement de 5 ans exerçable à l'issue de la durée non résiliable. A la prise d'effe
l'exercice de cette option n'est pas raisonnablement certain. La durée du contrat initialement
l'évaluation de l'actif droit d'utilisation et de la dette de loyers est donc de 10 ans.A l'issue de l
l'entité conclut un contrat de sous-location (en tant que bailleur) pour une durée de 8 ans.
Solution de l'exemple 1
La conclusion du contrat de sous-location est un événement significatif, sous le contrôle du preneu
caractère raisonnablement certain de l'exercice de l'option de renouvellement du contrat de locat
 Le preneur doit en conséquence réapprécier la durée du contrat de location principal en prenant en
celle-ci l'option de renouvellement de 5 ans, initialement ignorée. L'actif droit d'utilisation et la de
sont réestimés en conséquence.

Une entité loue en tant que preneur un bâtiment pour une durée non résiliable de 10 ans. Elle d
option de renouvellement de 5 ans à l'issue de la durée non résiliable. Le bâtiment loué est un
laquelle le preneur va fabriquer un nouveau produit. A la date de prise d'effet du contrat, le prene
que l'exercice de l'option de renouvellement n'est pas raisonnablement certain. En effet, l'usine po
être fermée en cas de ventes très inférieures à ce qui est attendu (arrêt de la production) ou, à l'in
de ventes très supérieures (auquel cas la production pourrait devoir être relocalisée dans une u
grande capacité). A l'issue de la 7 ème année, l'entité prépare un business plan (pour les 5 ans à venir)
hypothèse que l'entité demeurera dans l'usine considérée pendant la période couverte par le busi
dernier est approuvé par le conseil d'administration. Avant l'établissement du business plan,
envisagé les différentes possibilités qui s'offraient à lui et a décidé que l'option de renouvell
exercée. L'entité va ensuite négocier ses accords commerciaux (par exemple, avec ses fournisseurs
premières) en conséquence.
Solution de l'exemple 2
L'approbation du business plan par le conseil d'administration est un événement sous le contrôle d
outre, la décision stratégique de maintenir la production dans l'usine considérée, qui entraînera en
nouvelles négociations avec les fournisseurs, est un changement de circonstance significatif. Le pre
conséquence réapprécier la durée du contrat de location en prenant en compte dans celle-c
renouvellement de 5 ans initialement ignorée. L'actif droit d'utilisation et la dette de loyers sont
conséquence.

Une entité loue en tant que preneur un bâtiment pour une durée non résiliable de 10 ans. Elle d
option de renouvellement de 5 ans à l'issue de la durée non résiliable. Le bâtiment loué est un
bureaux, non stratégique pour le preneur. A la date de prise d'effet du contrat, le preneur co
l'exercice de l'option de renouvellement n'est pas raisonnablement certain. A l'issue de la 7 ème a
prépare un business plan (pour les 5 ans à venir) prenant pour hypothèse implicite que l'entité dem
le bâtiment considéré. Le business plan est approuvé par le conseil d'administration. L'hypoth
demeurer dans les locaux n'a toutefois pas été soulignée ou discutée.
Solution de l'exemple 3
L'approbation du business plan par le conseil d'administration est un événement sous le contrôle
Toutefois, le simple fait que l'entité construise le business plan avec une hypothèse implicite de m
les locaux ne constitue pas un événement ou changement de circonstance significatif, même si l
d'exercice de l'option de renouvellement augmente avec le temps écoulé. De ce fait, le preneur
réapprécier la durée du contrat de location et celle-ci reste fixée aux 3 ans résiduels de la durée
résiliable.La réponse serait différente si la décision de rester dans les locaux à l'issue de la durée
ans avait été spécifiquement discutée en détail et soulignée comme étant une hypothèse clé du b
Dans ce cas, le preneur devrait réapprécier la durée du contrat de location en prenant en compte
l'option de renouvellement de 5 ans initialement ignorée, et l'actif droit d'utilisation et la dette de lo
réestimés en conséquence.
B.Modifications d'un contrat de location
Définition d'une modification de contrat de location

33600

Question
Qu'est-ce qu'une modification de contrat de location ?
Réponse
 Une modification de contrat est définie comme une modification du périmètre ou du loyer de ce
n'était pas prévue dans les termes et conditions du contrat d'origine (par exemple, ajout ou suppres
d'utilisation de certains actifs sous-jacents, ou augmentation ou diminution de la durée du
modification de contrat peut prendre différentes formes, par exemple, la conclusion d'un avenant
existant ou un nouveau contrat d'un point de vue juridique, remplaçant un contrat existant, mais p
même actif loué sous-jacent. Les cas de modifications de contrat ne doivent pas être confon
situations dans lesquelles le preneur doit réestimer sa dette de loyers (et l'actif droit d'utilisation co
du fait de l'application de clauses existantes dans le contrat de location, ou de changement d'es
traitements comptables pouvant être différents.
Date de vali
Commentaires

Une modification de contrat est définie comme une modification du périmètre ou du loyer de ce
contrat, qui n'était pas prévue dans les termes et conditions du contrat d'origine  (par exemple, ajout
ou suppression du droit d'utilisation de certains actifs sous-jacents ou augmentation ou diminution
de la durée du contrat) (IFRS 16.A). Si l'avenant à un contrat de location est de fait une modification
de celui-ci, un contrat qualifié juridiquement de nouveau contrat peut également constituer en
substance une modification de contrat existant, devant être comptablement traitée comme telle. Ce
serait le cas, par exemple, d'un nouveau contrat conclu au titre de la location d'un actif sous-jacent,
déjà loué par le preneur au nouveau bailleur, et prenant effet à la date de fin du contrat initial.
Pour le traitement comptable des modifications de contrat, voir n° 33602.

Une modification de contrat ne doit pas être confondue avec les cas de réestimations de la dette de
loyers (et du droit d'utilisation correspondant) en raison de l'application de clauses contractuelles
existantes ou de changements d'estimations du preneur, les traitements comptables pouvant être
différents.
Pour les cas de réestimation de la dette de loyers, voir n° 33590.

Comptabilisation des modifications de contrats de location

33602

Question
Comment le preneur doit-il comptabiliser une modification de contrat de location ?
Réponse
Cela dépend de la modification intervenue. Le schéma ci-après, établi par nos soins, résume l'appro
pour le traitement comptable des modifications de contrats de location chez
 revanche, si le contrat d'origine était un contrat de courte durée pour lequel le preneur a choisi
l'exemption prévue par la norme, le contrat modifié sera considéré comme un nouveau contrat.
Date de vali
Commentaires

Une modification de contrat est définie comme une modification du périmètre ou du loyer de ce
contrat, qui n'était pas prévue dans le contrat d'origine  (par exemple, ajout ou suppression du droit
d'utilisation de certains actifs sous-jacents ou augmentation ou diminution de la durée du contrat)
(IFRS 16.A). Un preneur doit comptabiliser une modification de contrat comme un contrat de location
séparé (distinct de l'ancien ) si les deux conditions suivantes sont remplies (IFRS 16.44) :
-  la modification augmente le « périmètre » de la location en ajoutant un droit d'utilisation d'un ou
plusieurs actifs sous-jacents ; et -  l'augmentation du loyer est en ligne avec le prix individuel de
l'augmentation du « périmètre », y compris les ajustements appropriés du prix individuel reflétant les
circonstances propres au contrat considéré.
Pour le cas particulier des modifications de contrats de courte durée, voir n° 32997 et 33201.

Pour toute autre modification de contrat n'entraînant pas la comptabilisation d'un contrat séparé
(c'est-à-dire qui ne remplit pas les deux conditions ci-avant), le preneur doit, à la date de
modification du contrat  (c'est-à-dire la date à laquelle les deux parties conviennent de sa
modification , fréquemment antérieure à la date de prise d'effet de ladite modification) et après
allocation, le cas échéant, de la rémunération globale aux différentes composantes du contrat,
réestimer la dette de loyers sur la base :
-  de la durée du contrat modifié, déterminée à la date de modification du contrat ; -  d'un taux
d'actualisation révisé à la date de modification (taux implicite du contrat ou taux d'endettement
marginal, pour la durée restante du contrat, à la date de modification de celui-ci) (IFRS 16.45).
 Pour la détermination de la durée du contrat, voir n° 32989 et 33160 s. Pour l'allocation de la rémunération
globale aux différentes composantes du contrat, voir n° 32985.Pour les définitions des taux d'actualisation,
voir n° 33003 et 33350 s.

Cette réestimation de la dette de loyers doit être comptabilisée en contrepartie (IFRS 16.46) :
-  d'une diminution du droit d'utilisation en cas de réduction du périmètre du contrat (diminution
partielle ou totale, afin de refléter la résiliation partielle ou totale du contrat), avec constatation d'un
profit ou d'une perte au compte de résultat proportionné(e) à la réduction du périmètre de location ;
-  du droit d'utilisation pour toute autre modification de contrat.

(IFRS 16.IE7, exemple 17) Diminution du périmètre d'un contrat  de location  Le 1/01/N, une entité co
que preneur, un contrat de location portant sur 5 000 m² de bureaux, pour une durée de 10 an
annuels s'élèvent à 50 000. Le taux d'intérêt implicite du contrat n'est pas aisément déterm
d'endettement marginal du preneur à la date de prise d'effet est de 6 %. Le 1/01/N+5, le preneur
s'accordent pour réduire la surface louée à 2 500 m², pour un loyer annuel de 30 000. Le taux d
marginal du preneur à la date de la modification (1/01/N+5) est de 5 %. Avant la modification, le droi
s'élevait à 184 002 et la dette de loyers à 210 618.
Solution de l'exemple 1
A la date de modification du contrat (soit le 1/01/N+5), l'entité évalue la nouvelle dette de loyers sur
durée résiduelle du contrat (5 ans), des loyers annuels modifiés (30 000) et de son taux d'endetteme
cette même date (5%). La dette de loyers après modification s'élève à :
129 884 (= 30 000 / 1,05 + 30 000 / 1,05 ² + 30 000 / 1,05 3 + 30 000 / 1,05 4 + 30 000 / 1,05 5)
Dans un premier temps, la valeur comptable du droit d'utilisation doit être réduite de 50% (2 500 m²
à l'origine), de même que la dette de loyers pré-modification, afin de refléter la résiliation partielle d
différence entre cette réduction du droit d'utilisation et la proportion correspondante de la dette d
modification est comptabilisée en résultat.
Dt Dette de loyers (50 % * 210 618) 105 309

Ct Droit d'utilisation (50 % * 184 002) 92 001

Ct Résultat (profit) 13 308

Dans un second temps, le preneur doit ajuster le droit d'utilisation afin de refléter les changem
d'actualisation et de loyers. Ainsi, le droit d'utilisation est ajusté de la différence entre la det
résiduelle de 105 309 et la dette de loyers recalculée à la date de modification du contrat (129 884).
Dt Droit d'utilisation 24 575

Ct Dette de loyers (129 884 - 105 309) 24 575

Augmentation du périmètre d'un contrat de location  Le 1/01/N, une entité conclut, en tant que
contrat de location portant sur 5 000 m² de bureaux, pour une durée de 10 ans. Les loyers annuels s'
000. Le 1/01/N+5, le preneur et le bailleur s'accordent pour augmenter la surface louée de 5 000 m²
Le loyer annuel augmente en conséquence à 150 000. A la date de la modification, le loyer de marc
m² additionnels est de 100 000. Le taux d'intérêt implicite du contrat n'est pas aisément déterm
d'endettement marginal du preneur à la date de la modification (1/01/N+5) est de 7 %.
Solution de l'exemple 2
La modification du contrat augmente le périmètre de celui-ci, en ajoutant un droit d'utilisation
jacents (les 5 000 m² additionnels). Toutefois, l'augmentation de loyer n'est pas en ligne avec le prix
la surface louée additionnelle. Cette modification de contrat ne peut donc pas être comptabilisé
contrat de location séparé. En conséquence, le 1/01/N+5, la dette de loyers doit être réestimée par le
la base:
-  de la durée résiduelle du contrat de location (5 ans), -  des nouveaux loyers annuels (150 000
d'endettement marginal à cette même date (7 %).
 La dette de loyers révisée sur ces bases s'élève à 615 030. La différence entre le montant de la dette
la valeur de la dette pré-modification est comptabilisée en augmentation du droit d'utilisation. En r
loyer annuel de la surface louée additionnelle s'était élevé à 95 000, correspondant au prix de mar
de la modification (100 000) réduit des coûts de recherche d'un locataire et de mise en place d'un c
bailleur n'a pas à encourir du fait de la modification conclue avec le nouveau preneur, la modificat
la surface additionnelle aurait été traitée comme un contrat séparé. En conséquence, le droit d'ut
dette de loyers existant pré-modification n'auraient pas été ajustés (notamment de l'effet du change
d'actualisation).

Augmentation du périmètre d'un contrat de location par ajout d'un droit d'utilisation d'actif
additionnel, avec prise d'effet différée par rapport à la date de modification du contrat  Le 1/01/
conclut, en tant que preneur, un contrat de location portant sur 10 000 m² de bureaux, pour une dur
Les loyers annuels s'élèvent à 100 000, payables à terme échu. Le taux d'intérêt implicite du cont
aisément déterminé et le taux d'endettement marginal du preneur s'élève à 6 %.Le 1/01/N+5, le p
bailleur s'accordent pour augmenter la surface louée de 10 000 m² additionnels, qui seront mis à l
du preneur à compter du 1/01/N+6. Le loyer annuel est fixé à 150 000 à compter du 1/01/N+6, po
totale de 20 000 m². Le loyer additionnel de 50 000 est inférieur au prix de marché ajusté pou
conditions du contrat à la date de modification du contrat (1/01/N+5). A cette même date, le taux d
marginal du preneur s'élève à 7 %.
Solution de l'exemple 3
La modification du contrat augmente le périmètre de celui-ci, en ajoutant un droit d'utilisation d
jacents (les 10 000 m² additionnels). Toutefois, l'augmentation de loyer n'est pas en ligne avec le p
de la surface louée additionnelle. Cette modification de contrat ne peut donc pas être comptabilisé
contrat de location séparé. En conséquence, la réduction de loyer accordée par le bailleur au preneu
être rattachée à la seule surface additionnelle louée et doit être affectée tant au droit d'utilisation
droit d'utilisation additionnel. Le contrat modifié comporte de fait deux composantes de location :
-  le droit d'utilisation des 10 000 m² initiaux, pour une durée résiduelle de 5 ans ; -  un droit d'utili
000 m² additionnels, dont le preneur bénéficiera à compter du 1/01/N+6, pour une durée de 4 ans.
Le 1/01/N+5  (date de modification du contrat), les loyers totaux dus au titre du contrat modifié s'
000 (100 000 + 150 000 * 4), qui doivent être alloués par le preneur à chaque composante de locatio
des prix distincts relatifs de chaque composante de location. Il pourrait être considéré que cette som
qui serait payée pour la location d'une surface totale de 90 000 m² pour une durée d'un an. Cela cor
un prix unitaire de 7,777 par m² (700 000 / 90 000), soit un loyer annuel de 77 778 pour 10 000 m². Ains
-  388 889 (= 77 778 * 5) de loyers sont alloués aux 10 000 m² initiaux ;-  311 111 (=77 778 * 4) de loyers
aux 10 000 m² additionnels.
Vu autrement, la somme de 700 000 euros est celle qui serait payée pour la location d'une surface de 10 000 m
durée de 9 ans (5 ans pour la surface initiale et 4 ans pour la surface additionnelle), correspondant donc à u
de 77 778 pour une surface de 10 000 m² (700 000 / 9). Ainsi :
-  388 889 (= 77 778 * 5 ans) de loyers sont alloués aux 10 000 m² initiaux,-   311 111 (= 77 778 * 4 ans) de loye
aux 10 000 m² additionnels.
A la date de modification du contrat de location (le 1/01/N+5 ), la dette de loyers relative à la s
initiale doit être réestimée par le preneur, sur la base :
-  de la durée résiduelle du contrat (5 ans), -  des nouveaux loyers annuels (77 778), -  du taux d
marginal à la date de modification (7 %).
La dette de loyers révisée sur ces bases, relative à la surface louée initiale, s'élève à 318 904. La diff
ce montant et celui de la dette pré-modification (421 236, représentant la valeur actualisée de 100
durée de 5 ans, au taux d'endettement marginal d'origine de 6 %) est comptabilisée en diminu
d'utilisation.
Dt Dette de loyers (composante de location initiale) (421 236 - 318 102 332
904)

Ct Droit d'utilisation initial 102 332

Le 31/12/N+5 , le preneur paye au bailleur le loyer annuel de 100 000. Ce paiement est relatif à la co
 location initiale pour un montant de 77 778 et à la composante de location additionnelle (loyer pa
pour la différence (22 222).
Dt Dette de loyers (composante de location initiale) 77 778

Dt Loyer payé d'avance (composante de location additionnelle) 22 222

Ct Trésorerie 100 000

Le 1/01/N+6  (qui est la date de mise à disposition par le bailleur au preneur de la surface addition
date de prise d'effet de la deuxième composante de location identifiée), le preneur comptab
d'utilisation et la dette de loyers relatifs à la composante considérée (surface louée additionnelle), s
-  de la durée du contrat (4 ans) ; -  des loyers annuels alloués à la surface additionnelle, diminués
d'avance le 31/12/N+5 (72 222 = [311 111 - 22 222] / 4) ; -  de son taux d'endettement marginal
modification, le 1/01/N+5 (7 %).
Il constate donc les écritures suivantes au titre de la deuxième composante de location, à la date de
de celle-ci :
Dt Droit d'utilisation additionnel 266 853

Ct Loyer payé d'avance 22 222

Ct Dette de loyers (composante de location additionnelle) (1) 244 631

(1) Valeur actualisée au taux de 7% des loyers annuels nets de 72 222 sur une durée de 4 ans.De N
loyers annuels payés de 150 000 seront alloués à hauteur de 77 778 à la composante de location ini
222 à la composante de location additionnelle.
C.Tests de dépréciation du droit d'utilisation
Niveau du test de dépréciation du droit d'utilisation

33670

Question
A quel niveau un actif « droit d'utilisation » doit-il être testé pour dépréciation ?
Réponse
Après sa constatation initiale, un actif « droit d'utilisation » évalué selon le modèle du coût es
dispositions de la norme IAS 36, Dépréciation d'actifs, pour déterminer s'il s'est déprécié. Lorsqu'u
génère pas des flux de trésorerie largement indépendants de ceux générés par d'autres act
recouvrable du droit d'utilisation ne peut pas être déterminée individuellement. Il est alor
dépréciation au niveau de l'unité génératrice de trésorerie (UGT) à laquelle il appartient.
Date de vali
Commentaires :

Principe général  Un actif « droit d'utilisation » évalué selon le modèle du coût est soumis aux
dispositions de la norme IAS 36, Dépréciation d'actifs, pour déterminer s'il s'est déprécié et pour
comptabiliser toute perte de valeur (IFRS 16.33).Un actif est testé pour dépréciation au niveau d'une
unité génératrice de trésorerie (UGT) lorsque cet actif ne génère pas de flux de trésorerie de manière
indépendante (IAS 36.22). Ceci est souvent le cas d'un actif comptabilisé au titre du droit d'utilisation,
qui doit alors être testé pour dépréciation au niveau de l'UGT à laquelle il appartient.
Pour les modalités de détermination des UGT, voir n° 36350.

Exception  Une exception pourrait être un actif pris en location et donné en sous-location, qui
génèrerait alors des flux de trésorerie largement indépendants de ceux d'autres actifs. Tel serait, par
exemple, le cas d'un immeuble pris en location et classé en immeuble de placement conformément à
la norme IAS 40. Dans une telle situation, si l'actif « droit d'utilisation » est évalué au coût
conformément à IAS 40, il s'agit d'une unité génératrice de trésorerie à part entière, testée pour
dépréciation indépendamment des autres actifs.
 En revanche, si l'actif « droit d'utilisation » est évalué selon le modèle de la juste valeur conformément à IAS
40, il n'est pas soumis aux dispositions d'IAS 36 relatives aux dépréciations d'actifs (IAS 36.2f).Pour les
modalités de comptabilisation et d'évaluation des immeubles de placement, voir n° 31975 s.

Fréquence du test de dépréciation du droit d'utilisation

33672

Question
Quand un actif « droit d'utilisation » doit-il être testé pour dépréciation ?
Réponse
Un actif « droit d'utilisation » est testé pour dépréciation lorsque cet actif (ou l'UGT à laquelle
présente un indice de perte de valeur. En outre, ce test est mené annuellement lorsque cet actif app
UGT qui contient un goodwill, un actif à durée de vie indéterminée ou un actif non encore prêt à
service.
Date de vali
Commentaires

Dès lors que l'actif « droit d'utilisation » est dans le champ d'application de la norme IAS 36, le test
de dépréciation doit être mené à chaque fois que cet actif (ou l'UGT à laquelle il appartient) présente
un indice de perte de valeur (IAS 36.9).
Un actif « droit d'utilisation » classé en immeuble de placement, et évalué selon le modèle de la juste valeur
conformément à IAS 40, est exclu du champ d'application de la norme IAS 36 (IAS 36.2f).

En outre, qu'il y ait indice de perte de valeur ou pas, l'UGT à laquelle un actif « droit d'utilisation »
appartient est testée pour dépréciation annuellement lorsque l'UGT inclut un goodwill, un actif à
durée de vie indéterminée ou un actif non encore prêt à être mis en service (IAS 36.10 et .11).
Pour les modalités de déclenchement des tests de dépréciation, leur fréquence et les indices de pertes de
valeur d'un actif, voir n° 35957.Transition à IFRS 16 et test de dépréciation IAS 36  Lors de la première
application d'IFRS 16, lorsqu'un émetteur choisit d'appliquer l'approche rétrospective complète, il doit
appliquer la norme IFRS 16 comme si elle avait toujours été en vigueur et les tests de dépréciation d'IAS 36 en
conséquence. Lorsqu'un émetteur choisit d'appliquer l'approche rétrospective simplifiée, il applique IAS 36
aux actifs comptabilisés au titre des droits d'utilisation à la date de première application (date d'ouverture de
l'exercice pour lequel IFRS 16 est appliquée pour la première fois) (IFRS 16.C8c). Cependant, l'émetteur peut
opter pour une mesure pratique de simplification lui permettant de s'appuyer sur l'évaluation faite de ses
contrats de location, immédiatement avant la date de première application, pour déterminer s'ils sont
déficitaires selon IAS 37. Dans ce cas, l'actif « droit d'utilisation » est ajusté du montant comptabilisé au titre
des éventuelles provisions pour contrats de location déficitaires constatées immédiatement avant la date de
première application (IFRS 16.C10b). Sur les modalités de transition à IFRS 16, voir n° 33047. Pour la mesure
pratique de simplification susvisée lors de cette transition, voir n° 33048 et 33682.

Détermination de la valeur comptable à tester et de la valeur d'utilité

33674

Question
Quelles sont les éléments à prendre en compte, lors de la réalisation d'un test de dépréciation, pou
la valeur comptable d'un actif « droit d'utilisation » (ou de l'UGT à laquelle il appartient) et sa valeur
Réponse
Pour les besoins du test de dépréciation IAS 36, la valeur comptable de l'actif comptabilisé au tit
d'utilisation (ou de l'UGT à laquelle il appartient) est comparée à sa valeur recouvrable, c'est-à-dir
plus élevée entre sa valeur d'utilité et sa juste valeur diminuée des coûts de cession. A notre avi
loyers relative au droit d'utilisation doit généralement être exclue de la valeur d'utilité calculée dan
ce test, ainsi que de la valeur comptable testée. En outre, à notre avis, lors du calcul de la valeur d'u
de trésorerie de l'actif (ou de l'UGT à laquelle il appartient) doivent exclure les paiements de loyers
calculer la dette de loyers. En revanche, ces flux de trésorerie doivent prendre en compte les paieme
non pris en compte dans le calcul de la dette (par exemple, loyers variables basés sur l'util
 performance du bien loué et loyers relatifs à des contrats de location de courte durée ou portant sur
faible valeur, si le preneur a retenu les exemptions d'IFRS 16 en la matière), ainsi que les flux
nécessaires au remplacement de l'actif loué à l'issue de la durée du contrat de location.Enfin, lors d
valeur d'utilité, ces flux de trésorerie doivent être actualisés en utilisant un taux d'actualisation
structure de financement de marché, qui intègre notamment les effets de la comptabilisation des de
sous IFRS 16.
Date de valid
Commentaires :

1. Rappel : valeur recouvrable  Un actif (ou une UGT) s'est déprécié(e) lorsque sa valeur comptable est
supérieure à sa valeur recouvrable (IAS 36.6). La valeur recouvrable d'un actif ou d'une unité
génératrice de trésorerie est la valeur la plus élevée entre sa juste valeur diminuée des coûts de la
vente et sa valeur d'utilité (IAS 36.6). Ainsi, lorsqu'il y a existence d'un indice de perte de valeur, il
convient de calculer ces deux valeurs et de retenir la plus élevée des deux (IAS 36.18 s.).
Pour les principes généraux d'évaluation de la valeur recouvrable dans le cadre d'un test de dépréciation IAS
36, voir n° 35961.

2. Test de dépréciation basé sur la valeur d'utilité : non prise en compte de la dette de loyers dans la
valeur comptable  A notre avis, la dette de loyers rattachée au droit d'utilisation testé (ou de l'UGT à
laquelle il appartient), ne doit pas venir réduire la valeur comptable testée, dans la mesure où un tel
passif est considéré comme un élément de financement. En effet, IAS 36.75 précise que la valeur
comptable d'une UGT doit être déterminée de manière cohérente avec la manière dont la valeur
recouvrable est établie. Or, les flux de trésorerie utilisés dans le calcul de la valeur d'utilité ne
doivent pas inclure des entrées ou des sorties de trésorerie provenant d'activités de financement (IAS
36.50a). Dans certaines situations, toutefois, il se peut que la dette de loyers ne puisse pas être
séparée des actifs faisant l'objet du test de dépréciation (par exemple, lorsqu'un acquéreur ne peut
pas acheter ces actifs sans assumer le passif correspondant). Dans ces cas, il convient, dans un
premier temps, de calculer la valeur d'utilité de ces actifs sans prendre en compte cette dette, puis
de déduire sa valeur comptable tant de la valeur comptable de l'UGT que de sa valeur d'utilité (IAS
36.78, IFRIC Update 05/16).
Ainsi, la prise en compte de la dette de loyers dans un test de dépréciation basé sur la valeur d'utilité n'a pas
d'impact sur le résultat du test.

3. Calcul de la valeur d'utilité : flux de trésorerie relatifs aux contrats de location  A notre avis, les flux
de trésorerie prévisionnels utilisés pour calculer la valeur d'utilité d'une UGT à laquelle appartient un
actif « droit d'utilisation » ne doivent pas être réduits des paiements de loyers qui sont pris en
compte dans la détermination de la dette de loyers (IAS 36.50a). A l'inverse, les éléments suivants
viennent réduire ces flux de trésorerie :
-  les loyers non pris en compte dans la détermination de la dette de loyers (par exemple : loyers
variables basés sur l'utilisation ou la performance du bien loué, loyers relatifs à des contrats de
location de courte durée ou portant sur des actifs de faible valeur, si le preneur a retenu les
exemptions d'IFRS 16 en la matière) ;
Pour plus de précisions sur les exemptions possibles prévues par la norme IFRS 16, voir n° 32996 s.

-  les sorties de trésorerie nécessaires au remplacement de l'actif pris en location à l'issue de la

durée du contrat de location (renouvellement de contrat ou acquisition d'actif).
En revanche, les renouvellements et modifications à venir de contrats de location représentant des dépenses
d'investissements visant à améliorer la performance de l'actif devront être exclus des flux de trésorerie
prévisionnels, voir n° 36320.

4. Calcul de la valeur d'utilité : impact d'IFRS 16 sur le taux d'actualisation  Lors du calcul de la valeur
d'utilité d'un actif « droit d'utilisation » (ou de l'UGT à laquelle il appartient), il convient de retenir un
taux d'actualisation qui reflète les attentes du marché pour une structure dans laquelle le coût de la
dette et le coût du capital prennent en compte les effets de la comptabilisation des contrats de
location sous IFRS 16.
 Rappel  Pour calculer la valeur d'utilité d'une UGT, les flux de trésorerie futurs doivent être actualisés en
utilisant un taux avant impôts, qui reflète les attentes du marché de la valeur temps de l'argent et les risques
spécifiques à l'UGT faisant l'objet du test de dépréciation pour lesquels les estimations de flux de trésorerie
futurs n'ont pas été ajustés (IAS 36.55). Ce taux ignore la manière dont cette UGT est financée. Ce taux est
estimé à partir du taux implicite dans des transactions actuelles du marché pour des actifs similaires ou à
partir du coût moyen pondéré du capital d'une entité cotée qui détient un actif unique (ou un portefeuille
d'actifs) similaire à l'actif examiné, en termes de potentiel de service et de risques (IAS 36.56).

A notre avis, les éléments suivants doivent être considérés :

-  les dettes de loyer devraient affecter la structure du capital. En effet, si la norme IFRS 16 n'accroît
pas les engagements financiers d'un groupe, elle entraîne la constatation au bilan de montants
antérieurement présentés (parfois en partie seulement) dans les notes annexes. Il est donc
vraisemblable que le coût moyen pondéré du capital dérivé de comparables évolue avec l'application
de la norme. Cependant, dans la mesure où l'entrée en vigueur de celle-ci est récente, un historique
prenant en compte ces impacts ne sera pas nécessairement disponible dans un premier temps ;-  le
coût moyen pondéré du capital utilisé pour le calcul de la valeur d'utilité doit refléter les attentes du
marché d'une structure de capital type d'entités comparables et non de la structure de capital
spécifique au groupe qui mène le test de dépréciation. L'impact de l'application d'IFRS 16 sur le coût
moyen pondéré du capital des entités comparables peut différer de celui sur le groupe qui mène le
test de dépréciation si ce dernier fait appel à plus ou à moins de contrats de location par rapport à
ces comparables.
5. Test de dépréciation basé sur la valeur d'utilité : approche « transitoire » pour la clôture annuelle
suivant la date de première application d'IFRS 16  La mise en oeuvre du test de dépréciation tel que
décrit ci-avant peut présenter, dans le contexte d'une application récente d'IFRS 16, certaines
difficultés pratiques. En effet, elle nécessite, en particulier :
-  de pouvoir distinguer, dans les flux de loyers futurs, ceux qui sont pris en compte dans l'évaluation
de la dette de loyers de ceux qui ne le sont pas et ce, pour toutes les années projetées ;-  d'estimer
un flux de renouvellement des actifs pris en location, dès lors que la durée de projection retenue
pour le calcul de la valeur d'utilité est supérieure à la durée de location ;-  de déterminer un taux
d'actualisation prenant en compte les conséquences de l'application d'IFRS 16 (les données
sectorielles post-IFRS 16 n'étant pas encore disponibles).
En raison de ces difficultés pratiques, une approche transitoire  est acceptée par la profession
comptable (CNCC) en France, à titre provisoire , et à ce stade uniquement, pour la clôture annuelle
suivant la date de première application d'IFRS 16.
Ainsi, lorsque les tests de dépréciation sont basés sur la valeur d'utilité, les groupes sont encouragés à
poursuivre leurs efforts de mise en place de la méthodologie décrite aux 3 et 4 ci-avant.

Cette approche consiste à comparer :

-  la valeur comptable de l'UGT déterminée en incluant l'actif « droit d'utilisation » et diminuée de la
valeur comptable de la dette de loyers correspondante ; et-  la valeur d'utilité déterminée sur la base
de prévisions de flux de trésorerie futurs estimés en retenant une méthodologie « pré-IFRS 16 » :
dans ce cadre, les flux de trésorerie projetés sont identiques à ceux qui étaient utilisés sous IAS 17
(tous les flux de loyers viennent en conséquence en déduction des projections de flux de trésorerie)
et actualisés à un taux déterminé de manière cohérente (c'est-à-dire, selon une méthodologie « pré-
IFRS 16 »).
En conséquence, si les flux utilisés dans les plans d'affaires ont été mis à jour de l'application d'IFRS 16,
l'utilisation de l'approche transitoire nécessitera de déduire de ces flux le montant des loyers pris en compte
dans l'évaluation de la dette de loyers, afin d'aboutir aux flux à actualiser pour calculer la valeur d'utilité.

Le résultat du test de dépréciation mené selon cette approche transitoire peut différer de celui
obtenu en application de l'approche IFRS 16 précitée. En outre, il aboutit de manière systématique à
un « headroom » (différence entre la valeur d'utilité et la valeur comptable testée) supérieur à celui
qui était obtenu sous IAS 17.
En effet, par rapport à IAS 17, la valeur comptable testée est augmentée du droit d'utilisation, et diminuée de
la valeur comptable de la dette de loyers. Or, le droit d'utilisation est amorti, sauf exception, de manière
linéaire, et la dette de loyers comptabilisée au coût amorti, selon la méthode du taux d'intérêt effectif
(générant une charge d'intérêt dégressive sur la période, voir n° 33007). De ce fait, la valeur comptable de la
 dette de loyers est supérieure à la valeur comptable du droit d'utilisation (sauf, le cas échéant, à la date de
comptabilisation initiale, ou en cas de coûts directs initiaux ou de démantèlement significatifs).

En conséquence, la mise en place de cette approche transitoire nécessite une analyse du « headroom
» lorsque celui-ci est faible (ou que le test aboutit à une perte) et accentue l'importance d'effectuer
des tests de sensibilité du test de dépréciation aux différentes hypothèses sous jacentes.6.
Recommandations de l'AMF  Dans ses recommandations en vue de l'arrêté des comptes 2019, l'AMF
recommande aux sociétés de mener une réflexion approfondie, en lien avec leurs commissaires aux
comptes et évaluateurs le cas échéant, relative à l'impact d'IFRS 16 sur la méthodologie de réalisation
des tests de dépréciation, notamment lorsque des risques de perte de valeur sont identifiés (Rec.
AMF 2019-13, Arrêté des Comptes 2019, § 2.3.4).
IV.Modalités de transition
Taux d'endettement marginal à la date de première application

33680

Question
En cas d'utilisation de la méthode de transition rétrospective simplifiée, quel taux d'actualisatio
doit-il utiliser pour l'évaluation de l'actif « droit d'utilisation » et de la dette de loyers à la date
application ?
Réponse
Le preneur devra utiliser son taux d'endettement marginal à la date de première application. A
détermination de ce taux en matière de durée peut faire l'objet d'un choix de méthode comptable,
annexe aux états financiers. Ainsi le preneur pourra utiliser un taux d'endettement marginal reflé
résiduelle du contrat de location à la date de première application ou un taux reflétant la durée init
ci.
Date de vali
Commentaires

Selon la méthode de transition rétrospective simplifiée, à la date de première application, un

preneur doit, pour tous les contrats de location antérieurement qualifiés de contrats de location
simple, constater une dette de loyers égale au montant des loyers actualisés restant à payer. Cette
actualisation doit être effectuée au taux d'endettement marginal du preneur à la date de première
application (IFRS 16.C8a). Toutefois, la norme IFRS 16 ne précise pas la durée devant être prise en
compte pour la détermination de ce taux. En l'absence de précision de la norme, à notre avis, cette
durée peut faire l'objet d'un choix de méthode comptable et un preneur pourra utiliser :
-  soit un taux d'endettement marginal reflétant la durée résiduelle du contrat de location à la date
de première application ;-  soit un taux d'endettement marginal reflétant la durée initiale du contrat
de location.
Ce choix de méthode comptable est également celui qu'a autorisé la SEC en US GAAP dans l'application de la
norme ASC 842 sur les contrats de location. A notre avis :
-  le taux utilisé pour l'évaluation de la dette de loyer devra également être utilisé pour l'évaluation de l'actif «
droit d'utilisation » si le preneur optait pour une évaluation de l'actif selon IFRS 16.C8bi (c'est-à-dire une
évaluation comme si la norme IFRS 16 avait été appliquée depuis la date de prise d'effet du contrat, mais avec
un taux d'endettement marginal à la date de première application) ; -  ce choix de méthode comptable devra
faire l'objet d'une information en annexe.
Recommandations de l'AMF  Ce dernier point est également recommandé par l'AMF lorsque cette hypothèse
(durée résiduelle du contrat ou durée initiale pour la détermination du taux d'actualisation) est significative
(Rec. AMF 2018-12, Arrêté des Comptes 2018, § 5.3.2).

Le 1/01/01, une entité a conclu en tant que preneur un contrat de location d'un immeuble. Le contra
de 20 ans. L'entité adopte la norme IFRS 16 le 1/01/19 et utilise la méthode de transition rétrospectiv
Solution de l'exemple
 Le preneur doit utiliser, pour l'évaluation de l'actif « droit d'utilisation » et de la dette de loye
transition, son taux d'endettement marginal au 1/01/19. Ce taux d'endettement marginal pourra,
preneur :
-  soit être basé sur une durée de deux ans (la durée résiduelle du contrat de location au 1/01/19)
basé sur une durée de 20 ans (la durée initiale du contrat de location).
Coût présumé du droit d'utilisation et provision pour contrat déficitaire

33682

Question
Lorsque le preneur a choisi, dans le cadre de la méthode de transition rétrospective simplifiée, de
l'évaluation faite de ses contrats de location pour déterminer s'ils sont déficitaires selon la norm
ajusté l'actif « droit d'utilisation » du montant comptabilisé au titre de la provision correspondant
coût présumé (« deemed cost ») de l'actif ?
Réponse
A notre avis, le preneur dispose d'un choix de méthode comptable pour évaluer ce coût présumé, et
-  soit considérer que la valeur initiale de l'actif « droit d'utilisation » est la valeur du droit avant aju
baisse par la provision. Dans ce cas, il pourra ultérieurement, le cas échéant, reprendre celle-ci en ré
considérer que la valeur initiale de l'actif « droit d'utilisation » est la valeur du droit nette de la pr
ce cas, la provision ne pourra jamais faire l'objet d'une reprise.
Date de vali
Commentaires

A la date de première application, le preneur doit effectuer un test de dépréciation des droits
d'utilisation selon les modalités prévues par IAS 36, Dépréciation d'actifs (IFRS 16.C8c). Toutefois, en
cas d'utilisation de la méthode de transition rétrospective simplifiée, le preneur peut choisir, comme
mesure pratique de simplification, de s'appuyer sur l'évaluation faite de ses contrats de location,
immédiatement avant la date de première application, pour déterminer s'ils sont déficitaires selon
les principes de la norme IAS 37, Provisions, passifs éventuels et actifs éventuels (en lieu et place du
test de dépréciation du droit d'utilisation selon IAS 36) (IFRS 16.C10b).
Le preneur peut choisir d'utiliser cette mesure pratique de simplification contrat par contrat (IFRS 16.C10b)

Le preneur devra alors ajuster l'actif « droit d'utilisation » du montant comptabilisé au titre des
éventuelles provisions pour contrats de location déficitaires immédiatement avant la date de
première application.Dans ce cadre, la question de la valeur initiale (ou coût présumé - « deemed
cost ») de l'actif « droit d'utilisation » se pose. En l'absence de précisions de la norme, à notre avis, le
preneur dispose d'un choix de méthode comptable et peut :
-  soit considérer que la valeur initiale de l'actif « droit d'utilisation » est la valeur du droit avant
ajustement à la baisse par la provision ;
La provision pourra en conséquence, le cas échéant, faire l'objet d'une reprise ultérieurement.Selon cette
approche, le fait d'ajuster la valeur de l'actif du montant de la provision pour contrat déficitaire est
uniquement une mesure pratique de simplification en date de transition et ne doit en conséquence pas avoir
d'impact sur la comptabilisation et la valorisation ultérieures du droit d'utilisation.

-  soit considérer que la valeur initiale de l'actif droit d'utilisation est la valeur du droit nette de la
provision.
Dans ce cas, la provision ne pourra pas faire l'objet d'une reprise ultérieure en résultat.

Une entité est preneur dans un contrat de location de magasin, qui a été qualifié de contrat de loc
selon IAS 17. L'entité a déterminé que le contrat de location était déficitaire et le montant de
correspondante s'élève à 20 immédiatement avant la date de première application. Le preneur utilis
de transition rétrospective simplifiée. En outre, il choisit d'appliquer la mesure pratique de simplifi
s'appuyer sur cette évaluation, faite selon IAS 37, en lieu et place du test de dépréciation du droit
selon IAS 36. Avant prise en compte de la provision pour contrat déficitaire, le montant du droit
 s'élève à 100. Il est donc de 80 après prise en compte de la provision. Dans le futur, celle-ci pourr
l'objet, le cas échéant, d'une reprise ?
Solution de l'exemple
Pour évaluer le coût présumé de l'actif, lors de la transition, le preneur peut :
-  soit considérer que la valeur initiale du droit d'utilisation est une valeur brute de 100, une pro
étant constatée par ailleurs et pouvant être reprise dès lors que les conditions d'IAS 36 sont rem
considérer que la valeur initiale du droit d'utilisation est de 80. Dans ce cas, la provision ne pou
l'objet d'une reprise ultérieure.
Utilisation des connaissances acquises a posteriori (« hindsight »)

33684

Question
Dans le cadre de la méthode rétrospective simplifiée, le preneur peut-il utiliser les connaissance
posteriori (« hindsight ») pour tous les éléments du contrat ?
Réponse
A notre avis, non.Les connaissances acquises a posteriori peuvent être utilisées pour les élément
une estimation ou un jugement (par exemple, la détermination de la durée du contrat, lorsque celui
des options de renouvellement ou de résiliation, ou l'estimation du coût de remise en état ou de dé
de l'actif loué).Elles ne peuvent en revanche pas être utilisées pour les éléments du contrat ne r
l'application de jugements, tels que, par exemple, le niveau des loyers variables dépendant d'un i
taux.
Date de vali
Commentaires

En cas d'utilisation de la méthode rétrospective simplifiée, un preneur peut, s'il le souhaite, utiliser
les connaissances acquises a posteriori (« hindsight »), par exemple pour déterminer la durée du
contrat de location si celui-ci comprend des options de renouvellement ou de résiliation (IFRS
16.C10e).Ainsi, à notre avis, les connaissances acquises a posteriori peuvent être utilisées pour tous
les éléments nécessitant un jugement ou une estimation.En revanche, le preneur ne peut pas
toujours se servir de ses connaissances acquises. Par exemple, si un preneur choisit de valoriser
l'actif « droit d'utilisation » à la valeur comptable de l'actif si la norme IFRS 16 avait été appliquée à
la date de prise d'effet du contrat (mais en utilisant comme taux d'actualisation le taux
d'endettement marginal à la date de première application), il ne pourra pas se servir, pour la
valorisation du droit d'utilisation relatif à un contrat avec loyer indexé, du dernier loyer connu pour
la détermination de la valeur de l'actif.
Ainsi, par exemple, si un preneur a conclu, le 1 er janvier 2009, un contrat de location d'un immeuble d'une
durée de 15 ans, avec des loyers indexés annuellement sur l'indice du coût à la construction, il ne pourra pas
utiliser, pour la valorisation du droit d'utilisation, le loyer existant au 1 er janvier 2019. Il devra recalculer la
valeur de l'actif en prenant en compte le loyer d'origine et toutes les modifications ultérieures des flux de
loyers, en prenant en compte les augmentations annuelles successives.

Informations à fournir à la dernière clôture précédant la date de première application d'IFRS 16

33688

Question
Quelles sont les informations à fournir par les groupes au titre de la transition, dans leurs états finan
avant la date de première application de la norme IFRS 16 ?
Réponse
En application d'IAS 8, une entité doit fournir les informations connues ou raisonnablement estim
impacts futurs attendus de l'adoption de la norme IFRS 16. L'AMF a, par ailleurs, insisté sur l'importan
ces informations dans les états financiers annuels 2018 et de mentionner si le montant des paieme
 futurs au titre des contrats de location simple tel que fourni en application d'IAS 17 constitu
indication du montant de la dette de loyers qui sera comptabilisée lors de la mise en œuvre d'IFR
L'AMF a également insisté sur la nécessité de fournir une information qualitative plus étoffée et pl
que celle fournie précédemment par les émetteurs.
Date de vali
Commentaires :

1. Informations requises par IAS 8  Selon IAS 8, une entité doit fournir les informations connues ou
raisonnablement estimables sur les impacts futurs attendus de l'adoption d'une nouvelle norme (IAS
8.30). L'entité doit ainsi présenter, entre autres, une description de l'impact prévu de la première
application de la norme ou, si cet impact n'est pas connu ou ne peut être raisonnablement estimé,
une déclaration dans ce sens (IAS 8.31).2. Recommandations de l'AMF  Dans ses recommandations en
vue de l'arrêté des comptes 2018, l'AMF rappelle l'importance de fournir dans les états financiers 2018
une information qualitative plus étoffée et spécifique que celle fournie précédemment sur la mise en
œuvre d'IFRS 16, le cas échéant (Rec. AMF 2018-12, Arrêté des Comptes 2018, § 5.3.1). Une information
chiffrée sur les impacts raisonnablement connus ou estimés d'IFRS 16 est attendue par le marché (en
application d'IAS 8.30 et .31) et pourra prendre la forme d'un ordre de grandeur. Si l'information
fournie n'est que partielle, il conviendra de préciser les éléments en cours d'analyse.Selon l'AMF, les
informations communiquées pourraient utilement porter sur:
-  l'avancement du projet de mise en place de la norme IFRS 16 ; -  la nature et les caractéristiques
des contrats de location ;-  les hypothèses clés utilisées dans l'évaluation des dettes de loyers et des
droits d'utilisation et leurs modalités de détermination (incluant les durées et les taux
d'actualisation) ;-  les mesures de simplification et d'exemption retenues ; et-  les analyses effectuées
afin de déterminer si un contrat est un contrat de location (versus un contrat de service ou une
immobilisation incorporelle).
Par ailleurs, l'AMF insiste sur l'importance de mentionner si le montant des paiements minimaux
futurs au titre des contrats de location simple tel que fourni en application d'IAS 17 constitue une
bonne indication du montant de la dette de loyers qui sera comptabilisée lors de la mise en œuvre
d'IFRS 16. Si, au contraire, ce montant devait significativement différer, la société devra veiller à
expliquer les différences majeures (prise en compte d'options de renouvellement ou de résiliation,
effet d'actualisation, etc.).
Pour l'information à fournir lors de la première application, relative à l'écart entre les engagements de loyers
indiqués dans l'annexe et la dette constatée à la date de première application, voir n° 33050.

Remarque  En termes de communication financière, l'AMF encourage les sociétés significativement

concernées à présenter de manière pédagogique aux divers intervenants des marchés financiers les
principaux effets de la norme IFRS 16 en amont de son application, notamment dans les
communiqués annuels 2018. A cette occasion, il sera utile de présenter les impacts attendus au
niveau des agrégats de communication financière (indicateurs alternatifs de performance, flux de
trésorerie, prévisions et/ou perspectives de la société, par exemple). Il est important que cette
information soit fiable (revue par les organes de gouvernance de la société avec une implication forte
des commissaires aux comptes).
Informations à fournir au titre de la transition dans les premiers états financiers intermédiaires
suivant la date de première application d'IFRS 16

33690

Question
Quelles sont les informations à fournir par les groupes au titre de la transition, dans leurs p
financiers intermédiaires publiés après la date de première application de la norme IFRS 16 ?
Réponse
Dans les états financiers intermédiaires, en application d'IAS 34, le groupe doit fournir une desc
nature des changements comptables induits par la norme IFRS 16 et de leurs effets. En pratique, ce
nécessité pour le groupe de fournir une description des nouvelles politiques comptables, de la
 transition choisie pour la mise en place d'IFRS 16 (méthode rétrospective complète ou méthode
simplifiée et, dans ce dernier cas, choix appliqué par le groupe en matière d'évaluation du droit d'
des dispositions transitoires. En outre, en cas de méthode rétrospective complète, et en applicati
montant des ajustements relatifs aux périodes antérieures doit être communiqué et ce, pour c
affecté des états financiers (y compris résultats par action de base et dilué).En cas de méthode
simplifiée, en application d'IFRS 16, le taux d'endettement marginal moyen, utilisé pour l'évaluation
loyers à la date de première application, devra être communiqué, de même que l'explication de tou
cette dette de loyers et les engagements de loyers de location simple présentés en annexe conform
17, à la fin de l'exercice précédent la première application, actualisés au taux d'endettement margin
outre, le groupe doit indiquer en annexe l'utilisation éventuelle d'une ou plusieurs mesures
simplification prévues par la norme IFRS 16. L'AMF a, par ailleurs, rappelé l'importance de fournir des
relatives aux jugements et estimations significatifs effectués dans l'application de la norme,
détaillés et spécifiques pour permettre aux lecteurs des états financiers de comprendre les analyses
les conclusions atteintes.
Date de valid
Commentaires :

1. Informations de transition requises par la norme IAS 34  Un groupe présentant des comptes
semestriels résumés conformes à la norme IAS 34 doit fournir une description de la nature et des
effets des changements de méthodes comptables intervenus dans la période intermédiaire (IAS
34.16Aa). En pratique, cela équivaut à fournir les informations requises par IAS 8.28, notamment :
-  une description de la méthode de transition retenue (méthode rétrospective complète ou
simplifiée) et des dispositions transitoires ;
En particulier, si l'entité a retenu la mesure de simplification relative à la définition des contrats de location
(permettant d'appliquer la norme IFRS 16 à la date de première application aux contrats de location identifiés
selon la norme IAS 17 et l'interprétation IFRIC 4), elle doit l'indiquer en annexe aux états financiers ( IFRS 16.C3
et .C4), voir n° 33046.

-  si la méthode rétrospective complète est appliquée, le détail des ajustements relatifs aux périodes
antérieures ou à la période en cours (si cela est praticable), pour chaque poste affecté des états
financiers ainsi que pour les résultats de base et dilué par action ; -  le détail des ajustements sur les
capitaux propres d'ouverture, pour chaque composante des capitaux propres.
Pour plus de précisions sur les informations à fournir en cas de changement de méthode comptable, voir n°
12683.

En outre, si la méthode rétrospective simplifiée a été retenue, la norme IFRS 16 requiert que l'entité
fournisse les informations suivantes :
-  en lieu et place du détail des ajustements relatifs aux périodes antérieures prévus par IAS 8.28f
(IFRS 16.C12), le taux d'endettement marginal moyen utilisé pour l'évaluation des dettes de loyers à la
date de première application de même que l'explication de tout écart entre cette dette de loyers et
les engagements de loyers de location simple présentés en annexe conformément à IAS 17, à la fin de
l'exercice précédent la première application, actualisés au taux d'endettement marginal
moyen ;-  l'utilisation éventuelle d'une ou plusieurs mesures pratiques de simplification prévues par
la norme IFRS 16 (IFRS 16.C13) .
Pour les mesures pratiques de simplification prévues par la norme IFRS 16 en cas de méthode rétrospective
simplifiée, voir n° 33048.

2. Recommandations de l'AMF  Dans ses recommandations en vue de l'arrêté des comptes 2018 (Rec.
AMF 2018-12, Arrêté des Comptes 2018, § 5.4), l'AMF insiste sur l'importance :
-  d'inclure des informations suffisamment détaillées et spécifiques pour permettre aux lecteurs de
comprendre les principales analyses effectuées et conclusions atteintes. Ainsi, les jugements
critiques effectués dans l'application de la norme IFRS 16 devront être décrits ;
Ceci a été repris par l'AMF dans son communiqué du 23 mai 2019 relatif à l'entrée en vigueur d'IFRS 16. A ce
titre, l'AMF a rappelé l'importance de mentionner les jugements et estimations significatifs effectués par les
émetteurs dans l'application de la norme IFRS 16, en particulier concernant les sujets faisant l'objet de
 discussions ou saisines à l'IFRS IC.Sur les sujets ayant fait l'objet de saisines à l'IFRS IC, et ayant fait l'objet de
décisions définitives postérieurement au communiqué de l'AMF précité, voir n° 33160  et 33360.

-  de mettre à jour des principes comptables au titre des contrats de location dès les comptes
intermédiaires (et ce, même lorsque la norme IFRS 16 n'a pas d'effet significatif).
Ceci a été rappelé par l'AMF dans le communiqué précité.

Enfin, l'AMF conseille aux émetteurs significativement impactés par l'application d'IFRS 16 de fournir
les informations requises par la norme lors de la transition, et en particulier, lorsque la méthode
rétrospective simplifiée a été retenue, la réconciliation entre les engagements hors bilan fournis en
application d'IAS 17 lors de la dernière clôture annuelle avant la date de première application et la
dette de loyers comptabilisée à la date de première application (communiqué de l'AMF du 23 mai
2019 relatif à l'entrée en vigueur d'IFRS 16).Remarque  En termes de communication financière, dans
ses recommandations en vue de l'arrêté des comptes 2018 (Rec. AMF 2018-12, Arrêté des Comptes
2018, § 5.3.1), l'AMF encourageait les sociétés significativement concernées à présenter de manière
pédagogique aux divers intervenants des marchés financiers les principaux effets de la norme IFRS 16
en amont de son application, notamment dans les communiqués annuels 2018.
A cette occasion, l'AMF indiquait qu'il serait utile de présenter les impacts attendus au niveau des agrégats de
communication financière (indicateurs alternatifs de performance, flux de trésorerie, prévisions et/ou
perspectives de la société, par exemple) et qu'il était important que cette information soit fiable (revue par les
organes de gouvernance de la société avec une implication forte des commissaires aux comptes).

L'AMF encourage les sociétés à poursuivre cet effort, notamment à l'occasion des publications des
résultats intermédiaires en 2019, premiers résultats établis en application de la norme IFRS 16
(communiqué de l'AMF du 23 mai 2019 relatif à l'entrée en vigueur d'IFRS 16).3. Informations
comparatives  Pour les groupes étant significativement impactés par la première application d'IFRS 16
et ayant retenu la méthode de transition rétrospective complète, l'obligation prévue par IAS 1.10f de
publier un troisième bilan d'ouverture comparatif n'est pas applicable dans les états financiers
intermédiaires (voir n° 54590). Les groupes concernés devront toutefois publier ce bilan additionnel
d'ouverture lors de la clôture annuelle suivant la date de première application.Les groupes ayant
adopté la méthode rétrospective simplifiée, en revanche, ne peuvent pas retraiter l'information
comparative dans les états financiers primaires et les notes annexes.
Ceci a été rappelé par l'AMF dans ses recommandations en vue de l'arrêté des comptes 2018 ( Rec. AMF 2018-12,
Arrêté des Comptes 2018, § 5.3.2). Ces informations peuvent en revanche faire l'objet d'une communication
hors états financiers, et entreraient alors dans le champ de la position AMF 2015-12 sur les indicateurs
alternatifs de performance.

Informations à fournir au titre de la transition dans les premiers états financiers annuels suivant la
date de première application d'IFRS 16

33692

Question
Quelles sont les informations à fournir par les groupes au titre de la transition, dans leurs p
financiers annuels publiés après la date de première application de la norme IFRS 16 ?
Réponse
Dans les états financiers annuels, en application de la norme IAS 8, le groupe doit fournir une de
nouvelles politiques comptables, de la méthode de transition choisie pour la mise en place d'IFRS
rétrospective complète ou méthode rétrospective simplifiée et, dans ce dernier cas, choix appliqué
en matière d'évaluation du droit d'utilisation) et des dispositions transitoires.En outre, en cas
rétrospective complète, et en application d'IAS 8, le montant des ajustements relatifs aux période
doit être communiqué et ce, pour chaque poste affecté des états financiers (y compris résultats p
base et dilué).En cas de méthode rétrospective simplifiée, en application d'IFRS 16, le taux d
marginal moyen, utilisé pour l'évaluation des dettes de loyers à la date de première applicatio
communiqué, de même que l'explication de tout écart entre cette dette de loyers et les engagements
location simple présentés en annexe conformément à IAS 17, à la fin de l'exercice précédent
application, actualisés au taux d'endettement marginal moyen. En outre, le groupe doit indique
 l'utilisation éventuelle d'une ou plusieurs mesures pratiques de simplification prévues par la norme
a également rappelé l'importance, en particulier, de la mise à jour des principes comptabl
communication d'informations relatives aux hypothèses clés et aux principaux jugements ef
l'application de la norme, pour l'évaluation des dettes de loyers et des droits d'utilisation.Enfin, les g
significativement impactés par la première application d'IFRS 16 et ayant retenu la méthode
rétrospective complète doivent publier un troisième bilan d'ouverture en comparatif, en vertu d
prévue par la norme IAS 1.
Date de valid
Commentaires

1. Informations de transition requises par les normes IAS 8 et IFRS 16  Lors d'un changement de
méthode imposé par une nouvelle norme ou interprétation, la norme IAS 8.28 impose de fournir de
nombreuses informations, notamment :
-  une description de la méthode de transition retenue (méthode rétrospective complète ou
simplifiée) et des dispositions transitoires ;
En particulier, si l'entité a retenu la mesure de simplification relative à la définition des contrats de location
(permettant d'appliquer la norme IFRS 16 à la date de première application aux contrats de location identifiés
selon la norme IAS 17 et l'interprétation IFRIC 4), elle doit l'indiquer en annexe aux états financiers ( IFRS 16.C3
et C4), voir n° 33046.

-  si la méthode rétrospective complète est appliquée, le détail des ajustements relatifs aux périodes
antérieures ou à la période en cours (si cela est praticable), pour chaque poste affecté des états
financiers ainsi que pour les résultats de base et dilué par action ; -  le détail des ajustements sur les
capitaux propres d'ouverture, pour chaque composante des capitaux propres.
Pour plus de précisions sur les informations à fournir en cas de changement de méthode comptable, voir n°
12683.

En outre, si la méthode rétrospective simplifiée a été retenue, la norme IFRS 16 requiert que l'entité
fournisse les informations suivantes :
-  en lieu et place du détail des ajustements relatifs aux périodes antérieures prévus par IAS 8.28f
(IFRS 16.C12), le taux d'endettement marginal moyen utilisé pour l'évaluation des dettes de loyers à la
date de première application de même que l'explication de tout écart entre cette dette de loyers et
les engagements de loyers de location simple présentés en annexe conformément à IAS 17, à la fin de
l'exercice précédant la première application, actualisés au taux d'endettement marginal
moyen ;-  l'utilisation éventuelle d'une ou plusieurs mesures pratiques de simplification prévues par
la norme IFRS 16 (IFRS 16.C13)
Pour les mesures pratiques de simplification prévues par la norme IFRS 16 en cas de méthode rétrospective
simplifiée, voir n° 33048.

2. Recommandations de l'AMF  Dans ses recommandations en vue de l'arrêté des comptes 2019 (Rec.
AMF 2019-13, Arrêté des Comptes 2019, § 2.1), et notamment en cas d'utilisation de la méthode
rétrospective simplifiée, l'AMF rappelle l'importance :
-  de présenter l'ensemble des modalités significatives de transition retenues parmi les options
offertes par la norme,
Pour plus de détails, voir n° 33046 et n° 33048.

-  de fournir le taux d'endettement marginal moyen pondéré retenu et ses modalités de
détermination,-  de présenter la réconciliation entre les engagements hors- bilan de paiements
minimaux fournis en application d'IAS 17 lors de la dernière clôture annuelle avant la date de
première application et la dette de loyers comptabilisée à la date de première application.
Elle invite également les sociétés à expliquer de manière didactique et spécifique les principaux
impacts de la norme (y compris sur le compte de résultat, par exemple, l'EBITDA si applicable, et le
tableau de flux de trésorerie).
L'AMF recommande également aux sociétés ayant des flux significatifs liés aux intérêts payés (intégrant
désormais ceux sur dettes de location) de les présenter distinctement dans le tableau de flux de trésorerie
(Rec. AMF 2019-13, Arrêté des Comptes 2019, § 2.2).De plus, l'AMF indique qu'en cas de transactions
significatives et spécifiques pour lesquelles la norme n'est pas prescriptive en matière de présentation, il est
 utile de fournir les informations nécessaires permettant aux lecteurs d'appréhender les impacts de ces
transactions sur les états financiers (par exemple, présentation du résultat des cessions-baux dans le compte
de résultat et des flux de la vente dans le tableau de flux de trésorerie) (Rec. AMF 2019-13, Arrêté des Comptes
2019, § 2.2).

-  L'AMF insiste de même sur l'importance de mettre à jour les principes comptables au regard des
nouvelles dispositions de la norme, en reprenant la nature et les caractéristiques des contrats de
location, ainsi que les hypothèses clés et les principaux jugements effectués dans l'évaluation des
dettes de loyers et des droits d'utilisation (Rec. AMF 2019-13, Arrêté des Comptes 2019, § 2.4.1).
Pour des détails relatifs aux recommandations de l'AMF en matière de détermination des durées des contrats
de location  et de la durée d'amortissement des agencements indissociables des bien loués , voir n°
33160.Pour des détails relatifs aux recommandations de l'AMF en matière de détermination du taux
d'endettement marginal , voir n° 33160.

En outre, l'AMF recommande aux sociétés (Rec. AMF 2019-13, Arrêté des Comptes 2019, § 2.4.2) :
-  de détailler l'ensemble des informations requises par la norme, par principale nature de contrats
et d'actifs sous-jacents.
A ce titre, l'AMF rappelle que des informations spécifiques sont utiles afin d'apprécier l'impact des contrats de
location sur la performance du groupe, et d'appréhender la complexité de certains contrats (par exemple,
certains paiements variables, options de résiliation, opérations de cession-bail...).Pour plus de détails sur les
informations à fournir requises par la norme IFRS 16, voir n° 33014.

-  de regrouper ces informations dans une même note de l'annexe aux états financiers (ou d'utiliser
des renvois entre les différentes notes concernées), afin de faciliter la lecture des utilisateurs des
états financiers ;
Enfin, l'AMF souligne l'importance de l'information requise par la norme sur les analyses de maturité,
qui permettent aux lecteurs de comprendre l'impact des contrats de location sur l'évaluation du
risque de liquidité et l'estimation des flux de trésorerie futurs.Remarque  En termes de
communication financière , dans ses recommandations en vue de l'arrêté des comptes 2019 (Rec. AMF
2019-13, Arrêté des Comptes 2019, § 2.5), l'AMF demande aux sociétés de se référer à son communiqué
du 23 mai 2019 relatif aux contrats de location et à la position AMF 2015-12 sur les indicateurs de
performance alternatifs, qui rappellent les principes de communication financière à suivre en termes
d?impacts relatifs aux indicateurs et ratios financiers présentés, dans le cadre de la transition à la
norme.
Pour plus de détails sur le communiqué de l'AMF du 23 mai 2019, voir n° 33690.A ce titre, l'AMF indique qu'une
attention particulière pourra être portée à certains contrats de location représentant en substance des achats
de biens, compte tenu de l'impact que la qualification en location ou achat peut avoir sur la communication
financière (selon les définitions de capex et d'endettement financier net utilisées par les groupes).

3. Informations comparatives  Les groupes étant significativement impactés par la première

application d'IFRS 16 et ayant retenu la méthode de transition rétrospective complète doivent
présenter un troisième bilan d'ouverture en comparatif, en vertu de l'obligation prévue par la norme
IAS 1.10f.Les groupes ayant adopté la méthode rétrospective simplifiée, en revanche, ne peuvent pas
retraiter l'information comparative dans les états financiers primaires et les notes annexes.
Ceci a été rappelé par l'AMF dans ses recommandations en vue de l'arrêté des comptes 2018 ( Rec. AMF 2018-12,
Arrêté des Comptes 2018, § 5.3.2). Ces informations peuvent en revanche faire l'objet d'une communication
hors états financiers, et entreraient alors dans le champ de la position AMF 2015-12 sur les indicateurs
alternatifs de performance.

SECTION IIIContrats de location dans les états financiers du

bailleur

I.Qualification des contrats de location en location simple ou

location-financement
1.Paiement de loyers
 Valeur actualisée des paiements de loyers et qualification des contrats de location

33710

Question
Existe-t-il un seuil chiffré de la valeur actualisée des paiements de loyers permettant de déterminer
doit être qualifié de contrat de location simple ou de contrat de location-financement ?
Réponse
Non. La norme IFRS 16 ne fournit pas d'indicateur chiffré mais précise que le contrat devrait, en
qualifié de contrat de location-financement dès lors que, à la date de conclusion du contrat de locat
actualisée des paiements de loyers s'élève au moins à la quasi-totalité de la juste valeur de l
conséquence, en IFRS, la qualification du contrat de location repose sur une appréciation de la
l'opération, prenant en compte des facteurs qualitatifs et quantitatifs.
Date de vali
Commentaires

Ces dispositions sont précisées par IFRS 16.63. De manière similaire à la norme IAS 17 antérieurement
applicable, la norme IFRS 16.63d ne fournit pas d'indicateur chiffré de la notion d'« au moins la quasi-
totalité ».
Si la nouvelle norme américaine ASC 842 a supprimé le critère chiffré de 90 % qui existait dans l'ancienne
norme ASC 840-10-25 pour le classement d'un contrat de location en location simple ou location-financement,
son guide d'application indique que l'application de ce seuil demeure une approche raisonnable (ASC 842-10-
55-2).

En conséquence, en IFRS, la qualification du contrat de location repose sur une appréciation de la

substance de l'opération, prenant en compte des facteurs tant qualitatifs que quantitatifs.
Le classement d'un contrat en location-financement ou en location simple dépend de la réalité de la
transaction (substance) plutôt que de la forme juridique du contrat (IFRS 16.63).Pour la définition des
paiements de loyers, voir n° 33022.Pour la définition du taux d'intérêt implicite (taux d'actualisation à retenir
pour un bailleur), voir n° 33025. Pour la durée du contrat de location sur laquelle les paiements de loyers
doivent être calculés, voir n° 32989.

L'entité A loue une machine à l'entité B. La juste valeur de la machine s'élève à 76 500. Les lo
s'élèvent à 9 500. La durée du contrat est de 9 ans. Les valeurs résiduelles garanties et non ga
respectivement de 9 000 et 12 000. Le taux d'intérêt implicite du contrat est donc de 6%.
Solution de l'exemple
Les données économiques indiquent que le contrat devrait en principe être classé en contrat
financement. En effet, la valeur actuelle des paiements de loyers s'élève à 69 943 [9 500 × (1-1,06 -9) /
× 1,06 -9], soit 91,3% de la juste valeur de l'actif loué, proportion qui peut être considérée comme re
quasi-totalité de la juste valeur de l'actif loué.La conclusion n'aurait pas été différente, à notre avis,
d'indicateur contraire, si les valeurs résiduelles garanties et non garanties avaient été légèrement di
exemple, une valeur résiduelle garantie et non garantie respectivement de 7 000 et 14 000). En ef
actualisée des paiements de loyers aurait été de 68 759 [9 500 × (1-1,06 -9) / 0,06 + 7 000 × 1,06 -9], soi
juste valeur de l'actif loué, proportion qui peut également être considérée comme représentant la q
de la juste valeur de l'actif loué. Un tel contrat, dont la substance n'est pas fondamentalement
contrat précédent, aurait, à notre avis, été classé à tort en contrat de location simple si un seuil de 9
utilisé.
Valeur résiduelle garantie par le preneur et détermination des paiements de loyers

33720

Question
La valeur résiduelle en fin de bail du bien loué, garantie par le preneur au bailleur, doit-elle être pri
 par le bailleur pour la détermination des paiements de loyers ?
Réponse
Oui, de même que :
-  toute valeur résiduelle garantie au bailleur par une personne liée au preneur ; et -  toute vale
garantie par un tiers non lié au preneur ni au bailleur et ayant la capacité financière d'assumer ses o
titre de la garantie.
Date de vali
Commentaires

Ces dispositions sont précisées par la norme IFRS 16.A.

En outre, lorsque les profits ou les pertes liés aux variations de la juste valeur résiduelle sont à la charge du
preneur, la situation est indicative d'un classement en location-financement (IFRS 16.64b).Pour la définition
des paiements de loyers pour un bailleur, voir n° 33022.Pour un preneur, en revanche, seul le montant du
paiement attendu au titre d'une garantie de valeur résiduelle octroyée au bailleur est pris en compte dans
l'évaluation de la dette de loyers (voir n° 33003).

Remarque  Certains contrats de location peuvent prévoir un partage, entre le preneur et le bailleur,
des risques et avantages liés à la valeur résiduelle du bien à l'issue du contrat de location. Dans ce
cas, une analyse précise des faits et circonstances , en faisant preuve de jugement , doit être
effectuée, afin de procéder à la classification du contrat.

Une entité (le bailleur) loue un camion à un client pour une durée de 3 ans. Au terme du contrat d
valeur du camion est estimée à 40 % de son coût initial. Selon les données du marché, la valeur
l'issue des 3 ans sera probablement comprise dans une fourchette allant de 40 % à 50 % du coût in
En outre, une chute de la valeur résiduelle en-deçà de 30 % de la valeur d'origine du camion es
comme très peu réaliste, y compris dans les scénarios les plus pessimistes. Le preneur garantit tout
de la valeur résiduelle du camion pour une valeur résiduelle comprise entre 40 % et 25 % du coût i
côté, le bailleur prend à sa charge le coût de toute diminution de la valeur résiduelle en-deçà de
initial.
Solution de l'exemple
Les paiements de loyers devraient inclure la valeur résiduelle garantie par le preneur, qui représent
% - 25 %) du coût initial du camion.En outre, le risque lié à la valeur résiduelle étant en substance su
preneur, le contrat de location devrait être classé en tant que contrat de location-financement. En ef
improbable que la valeur résiduelle du camion tombe en-deçà de 30 % (et a fortiori de 25 %) de son
compris dans les scénarios les plus pessimistes. Le risque de baisse de la valeur résiduelle n'est don
de façon égale, et le risque conservé par le bailleur étant négligeable, il ne doit pas être pris en co
qualification du contrat.
2.Contrats de location portant sur un bien immobilier ou sur un terrain seul

Classification d'un contrat de location portant sur un terrain seul

33730

Question
Comment un bailleur doit-il classer un contrat de location portant sur un terrain seul ?
Réponse
En appliquant les mêmes principes que pour les contrats portant sur les autres actifs, c'est-à-dire e
le transfert ou non de la quasi-totalité des risques et avantages attachés à l'actif. La durée de vie
des terrains est toutefois une donnée importante à prendre en compte dans la classification.
Date de vali
Commentaires
 La norme IFRS 16.B55 indique que les contrats de location portant sur des terrains sont classés en
location simple ou en location-financement selon les mêmes principes que les contrats portant sur
les autres actifs loués. Elle précise en outre que la durée de vie indéterminée du terrain est un
élément important à prendre en compte dans la classification du contrat de location de ce dernier.
Dans un contrat de location de terrain portant sur des durées très longues (99 ans, 500 ans ou 999
ans), la valeur résiduelle actualisée du terrain en fin de bail représente un montant négligeable et le
preneur est dans une situation économique similaire à celle d'un acquéreur du terrain (IFRS
16.BCZ241 à .BCZ244). Ces contrats de location sont dès lors classés en location-financement.
Qualification d'un contrat de location portant sur un ensemble immobilier

33740

Question
Comment un bailleur doit-il classer un contrat de location portant sur un ensemble immobilier ?
Réponse
Le terrain et la construction doivent être considérés séparément afin de qualifier distinctement
location relatif à chaque élément.
Date de vali
Commentaires

En effet, la norme IFRS 16 précise que les éléments terrain et construction du contrat de location
doivent être considérés séparément pour en effectuer la classification en location simple ou
location-financement (IFRS 16.B55).
En ce qui concerne la classification des contrats de location de terrain, et la prise en compte de leur durée de
vie indéterminée, voir n° 33730.

Il est, par conséquent, nécessaire de décomposer le contrat en deux contrats (contrat de location du
terrain et contrat de location de la construction).
Toutefois, lorsque la location d'un terrain et de constructions pour laquelle le montant qui serait initialement
comptabilisé pour l'élément terrain est non significatif, le terrain et les constructions peuvent être traités
comme une seule unité aux fins de la qualification du contrat de location. Dans ce cas, la durée de vie
économique des constructions est considérée comme la durée de vie économique de l'ensemble de l'actif
loué (IFRS 16.B57).

Dans ce cadre, et dans les cas fréquents où la qualification ne peut pas être effectuée de manière
exclusivement qualitative, les paiements de loyers relatifs au contrat de location dans son ensemble
doivent être affectés entre les éléments terrain et construction, au prorata des justes valeurs
relatives des « intérêts contractuels » détenus dans le terrain et la construction (« in proportion to
the relative fair values of the leasehold interests in the land element and buildings element of the
lease »), et non au prorata des justes valeurs du terrain et de la construction eux-mêmes (IFRS
16.B56, .BCZ245 à .BCZ247).
En effet, une allocation des loyers au prorata des justes valeurs du terrain et de la construction eux-mêmes ne
refléterait pas le fait que la valeur d'un terrain devrait se maintenir dans le temps (compte tenu de sa durée
de vie indéterminée), alors que celle d'une construction diminue, au moins en partie, pendant la durée de la
location. Ainsi, les loyers alloués à la construction devraient inclure, outre la rentabilité du bailleur, la perte
de valeur de la construction pendant la durée du contrat. D'où une répartition des loyers devant être faite sur
la base des justes valeurs relatives des « intérêts contractuels » détenus dans chacun des actifs ( IFRS
16.BCZ246 et .BCZ247).La norme ne précise pas comment déterminer les justes valeurs relatives des intérêts
contractuels détenus dans le terrain et la construction. A notre avis, plusieurs méthodes d'évaluation peuvent
être mises en œuvre (avec généralement l'appui d'un spécialiste), toutes devant être réalisées au minimum à
partir des informations suivantes :
-  juste valeur de l'ensemble immobilier à la conclusion du contrat de location ;-  affectation de cette juste
valeur entre la juste valeur du terrain et la juste valeur de la construction ;-   valeur résiduelle de l'ensemble
immobilier à l'issue du contrat de location ;-  loyer de l'ensemble immobilier à la date de conclusion du
contrat de location.
Sur ces bases, un taux de rendement de l'ensemble immobilier sera déterminé. Une des méthodes
d'évaluation possibles serait alors d'apprécier un « taux de rendement terrain » (inférieur à celui de
 l'ensemble immobilier) qui sera basé sur un taux d'intérêt sans risque, augmenté d'une prime de risque
(dépendant de la localisation et des caractéristiques du terrain). De ce taux découlera le loyer relatif au
terrain, qui, déduit de celui de l'ensemble immobilier, permettra d'estimer le loyer relatif à la
construction.Dans le cas toutefois où les paiements de loyers ne peuvent être affectés de manière fiable entre
les éléments terrain et construction, la norme IFRS 16.B56 précise que le contrat de location est classé dans sa
totalité comme contrat de location-financement, sauf s'il est clair que les deux éléments constituent des
contrats de location simple.

II.Contrats de location simple

Comptabilisation d'une augmentation fixe de loyer

33760

Question
Comment un bailleur doit-il comptabiliser une augmentation fixe annuelle de loyer destinée à co
effets de l'inflation dans le cadre d'un contrat de location simple ?
Réponse
L'augmentation fixe annuelle de loyer doit être répartie sur une base linéaire sur toute la durée d
location.
Date de vali
Commentaires

Ceci résulte directement de la norme IFRS 16.81 selon laquelle les paiements de loyers au titre d'un
contrat de location simple doivent être comptabilisés en produits sur une base linéaire pendant
toute la durée du contrat de location à moins qu'une autre base systématique soit plus
représentative du rythme auquel les avantages tirés de l'utilisation de l'actif sous-jacent diminuent.

Un bailleur loue un bien à un preneur dans le cadre d'un contrat de location simple sur une période
Le contrat prévoit un loyer annuel de 1 200 et une augmentation fixe annuelle de 3 % destinée à c
effets de l'inflation.
Solution de l'exemple
Le produit annuel de loyer devra être calculé de la façon suivante : 1/6 × [1 200 + (1 200 × 1,03) + (1 20
200 × 1,03 3) + (1 200 × 1,03 4) + (1 200 × 1,03 5)] = 1 293,7.Au total, sur la durée du bail, les loyers c
s'élèveront à (1 293,7 × 6), soit 7 762. Remarque  Certains avaient pensé pouvoir déterminer la charge
loyer comme suit :
N 1 200

N+1 1 200 × (1,03) = 1 236

N+2 1 200 × (1,03) 2 = 1 273

N+3 1 200 × (1,03) 3 = 1 311

N+4 1 200 × (1,03) 4 = 1 351

N+5 1 200 × (1,03) 5 = 1 391

TOTAL  7 762 

Cette approche est toutefois clairement rejetée par la norme, l'ensemble des paiements du contra
réparti de manière linéaire sur la durée du bail (sauf si une autre base systématique était plus repré
rythme auquel les avantages tirés de l'utilisation de l'actif sous-jacent diminuent, ce qui n'est pas le
exemple).
III.Contrats de location-financement
 Date de comptabilisation initiale d'un contrat de location-financement

33765

Question
Quelle est la date de comptabilisation initiale d'un contrat de location-financement dans les états
bailleur ?
Réponse
La date de comptabilisation initiale du contrat est sa date de prise d'effet, qui correspond à la date
preneur est habilité à exercer son droit d'utilisation de l'actif loué, et non la date de conclusion du c
(date de signature du contrat ou, si elle est antérieure, de l'accord des parties sur les clauses es
celui-ci). La date de conclusion du contrat est, en revanche, la date à laquelle doit être effectuée la
du contrat en location simple ou en location-financement.
Date de vali
Commentaires

En effet, selon IFRS 16.67, la date de comptabilisation initiale du contrat est sa date de prise d'effet,
qui correspond à la date à laquelle le locataire est habilité à exercer son droit d'utilisation de l'actif
loué, et non la date de conclusion du contrat de bail.
La date de conclusion du contrat de bail est définie par la norme IFRS 16.A comme étant la date de signature
du contrat ou la date de l'accord des parties sur les clauses essentielles du contrat, si elle est antérieure.

Remarque  En revanche, la date de conclusion du contrat est la date à retenir tant pour la
classification du contrat en location simple ou location-financement (IFRS 16.66).
Un changement de classification n'est effectué qu'en cas de modification de contrat. Les changements de
circonstance ou d'estimations ne doivent pas aboutir à un changement de classification (IFRS 16.66).Pour la
définition d'une modification de contrat, voir n° 33020.

Mémento IFRS 2020 (extraction)

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