Livre Blanc Des Baux Commerciaux

Comprendre le bail commercial
en 10 points cls
Pourquoi vous proposer un livre blanc sur les baux commerciaux ?

Parmi les 8000 clients du groupe SVP (entreprises et collectivits), nombreux sont ceux qui
nous interrogent sur les baux commerciaux. A travers ce livre blanc, les experts SVP vous
prsentent les thmatiques importantes pour comprendre la rglementation lie ce type de
contrat. Institue par le dcret de 1953 et intgr au Code de Commerce (article L145.1 et
suivants), lutilisation du bail commercial a permis de structurer le dveloppement du commerce
intrieur franais.
Du fait de sa forte expansion, les rglementations lies au bail commercial engendrent des
problmatiques juridiques parfois difficiles cerner. Limmobilier professionnel et le
fonctionnement dun bail commercial sont des sujets quotidiens auxquels font face les
dcideurs des entreprises et des collectivits.
En effet que votre structure soit locataire ou propritaire, vous tes expos aux problmatiques
lies au bail commercial lors de la signature, en cours dexcution et la fin du contrat.
Quelles sont les conditions pour signer un bail commercial ? Quelles sont les modalits pour
rsilier un bail commercial ? Il nest jamais facile de comprendre toutes ces notions et de
trouver des rponses oprationnelles.
Cest pourquoi les experts SVP ont dcid de rdiger ce livre blanc, afin de vous permettre de
comprendre en 10 points cls le fonctionnement du bail commercial, de la dure du bail
commercial sa rsiliation en passant par les diffrents types de congs.
De plus, toujours au fait de lactualit, les experts SVP suivent de trs prs la rforme en cours
sur les baux commerciaux lie au projet de loi PINEL sur le commerce et lartisanat.
Une question sur les baux commerciaux ?

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Tous droits rservs SVP 2014
Version actualise le 17/03/2014
Sommaire
1) Champ dapplication lgal du bail commercial ou soumission volontaire ? ................. 4

2) La dure du bail commercial : 3/6/9 ans ou courte dure ........................................... 6
3) Le loyer : fixation - plafonnement dplafonnement .................................................. 8
4) La rvision du loyer commercial : les diffrents modes ............................................ 11
5) Les charges et rparations locatives : lternel conflit ........................................... 14
6) Cession, sous-location : un droit prohib ou limit ................................................ 18
7) Le cong dlivr par le locataire commerant - Forme et dlai ................................ 22
8) Le cong linitiative du bailleur : les diffrents types .............................................. 24
9) La rsiliation du bail : clause rsolutoire ou rsiliation judiciaire, dans quels cas ? .. 26
10) Actualit lgislative et rglementaire : focus sur la rforme venir des baux
commerciaux................................................................................................................. 29
1) Champ dapplication lgal du bail commercial ou soumission volontaire ?

Ce quil faut savoir:
- Est soumis au statut des baux commerciaux, le contrat par lequel un propritaire loue un
immeuble qui lui appartient un preneur qui est commerant, industriel ou artisan, afin que celuici puisse y exercer une activit commerciale, industrielle ou artisanale (Article L 145-1 du Code
de Commerce).
- Un bail relevant soit du droit commun, soit d'un statut spcifique peut, sous certaines conditions,
faire l'objet d'une extension conventionnelle l'assujettissant au statut des baux commerciaux.
I - Le champ dapplication lgal du bail commercial

A- Les conditions gnrales du statut
Le bail commercial est une convention par laquelle le bailleur met tout ou partie dun immeuble
la disposition dun locataire ou preneur pour une dure dtermine, moyennant un certain prix
et selon certaines conditions.
Ce bail obit une lgislation complexe relevant des articles L 145-1 et suivants du Code de
Commerce. Il est dusage de parler dun bail 3/6/9 ou dun bail du dcret du 30 septembre 1953,
texte lorigine du statut actuel des baux commerciaux.
La rglementation des baux commerciaux a pour objet de protger le locataire dans son
activit, tout en permettant ladaptation du bail aux volutions conomiques. En cette matire
cohabitent des rgles dordre public et des dispositions dont le contenu est laiss la libre
rdaction des parties.
Le champ dapplication du statut des baux commerciaux est dfini par les articles L 145-1 et L
145-2 du Code de commerce : Est soumis au statut des baux commerciaux le contrat par
lequel un propritaire loue un immeuble qui lui appartient un preneur qui est commerant,
industriel ou artisan, afin que celui-ci puisse y exercer une activit commerciale, industrielle ou
artisanale.
En fonction de ces lments, la soumission du contrat de bail au statut des baux commerciaux
est obligatoire.
Le statut suppose 4 conditions :
- lexistence dun contrat de bail ;
- lexigence dun local ;
- lexploitation dans les lieux dun fonds de commerce ou artisanal par le preneur ;
- limmatriculation au RCS ou registre des mtiers du locataire (sauf cas particuliers).
B - Les extensions lgales
Outre le champ dapplication lgale, le Code de commerce a prvu des situations particulires
dans lesquelles le statut des baux commerciaux va avoir vocation sappliquer, en dehors de
lexploitation dun fonds de commerce dans les lieux.
A cet effet, larticle L. 145-2 du Code de commerce prvoit que le statut des baux commerciaux
sapplique en outre, aux :
tablissements denseignement quils aient ou non un caractre commercial, privs ou
publics ;
services communaux exploits en rgie ;
entreprises publiques et tablissements publics caractre industriel et commercial ;
locataires des collectivits publiques ;
aux socits coopratives forme ou objet commercial ;
aux socits coopratives de crdit ;
aux artistes admis la caisse de Scurit sociale de la maison des artistes et reconnus
auteurs duvres graphiques et plastiques.
II - La soumission volontaire au statut des baux commerciaux

Par opposition lextension lgale du statut qui simpose aux cocontractants, lextension
conventionnelle mane de la volont des parties. La soumission dite volontaire au rgime des
baux commerciaux est possible pour tous ceux qui en sont exclus, eu gard leur activit par
exemple (activit civile) leur statut (non commerant).
On parle galement dextension volontaire au statut des baux commerciaux.
La seule contrainte la possibilit de se soumettre volontairement aux baux commerciaux, est
quelle ne fasse pas chapper le bail un autre statut dordre public.
Toutefois, ce choix doit rsulter dune mention exprs du contrat.
Une clause spcifique du bail doit tablir, de faon vidente, la volont des deux parties de
soumettre le bail au statut des baux commerciaux.
En effet, les tribunaux exigent une manifestation non quivoque de la volont des parties, quant
lapplication de cette lgislation.
La seule rfrence aux articles L 145 -1 et suivants du Code de commerce serait insuffisante.
ATTENTION : la soumission volontaire au statut des baux commerciaux entrane
lapplication de toutes les dispositions impratives en la matire, une clause contraire
serait nulle (relative la forme du cong par exemple).
A NOTER :
Gnralement, le problme se pose lgard des professions librales (experts comptables,
architectes, avocats).
En effet, pour les professions librales, cette soumission suppose lexclusion expresse de la
rglementation des baux professionnels, issue de larticle 57 A de la loi n86-1290 du 23
dcembre 1986 (loi Mhaignerie).
Depuis la loi n2008-776 du 4 aot 2008, loi LME (de Modernisation de lconomie), Par
drogation l'article 57 A de la loi n 86-1290 du 23 dcembre 1986 () les dispositions sur les
baux commerciaux sappliquent, aux baux d'un local affect un usage exclusivement
professionnel, si les parties ont conventionnellement adopt ce rgime.
Dsormais un professionnel libral peut donc conclure un bail commercial et bnficier ainsi du
statut des baux commerciaux, il sagit bien entendu dune simple option lgale, mise en place
par la loi LME, le statut de larticle 57 A (bail de 6 ans, facult de rsiliation tout moment par
le locataire) reste la rgle.
2) La dure du bail commercial : 3/6/9 ans ou courte dure

Ce quil faut savoir :
- Le bail commercial en pratique dnomm 3/6/9 , est en fait un bail de 9 ans,
- La dure de 9 ans nest pas anodine, un bail conclu pour une dure plus longue, peut tre
prjudiciable au locataire,
- Les parties peuvent signer un bail dit prcaire de moins de 2 ans.
I - La dure statutaire de 9 ans

Selon larticle L 145-4 al 1 du Code de commerce, la dure statutaire du bail commercial
ne peut tre infrieure 9 ans.
Le statut des baux commerciaux a fix 9 ans la dure minimale (et non MAXIMALE) du bail
commercial, cette rgle est dordre public et sapplique aussi bien lgard des baux crits que
verbaux.
Ds lors, si un bail relevant du statut a t conclu pour une dure contractuelle infrieure, celleci pourra faire lobjet dun recours devant les tribunaux et porte ce seuil lgal.
Le caractre impratif du seuil des neuf ans pour le bailleur :
Le bailleur est imprativement li par le seuil minimal de neuf ans, cela signifie donc quun bail
dune dure plus longue peut tre conclu par les parties.
Est nulle toute clause du bail qui drogerait cette dure minimale.
ATTENTION : cette question de dure est importante.
- Un bail conclu pour une dure suprieure 12 ans doit tre publi la conservation
des hypothques (Dcret n55-22 du 04 janvier 1955 article 28).
- De manire plus grave, de cette dure pourront galement dcouler des consquences
sur le dplafonnement du loyer (pour des dveloppements sur cette notion voir page 8).
En effet, si le bail a t conclu pour une dure suprieure 9 ans, les rgles de plafonnement
des loyers commerciaux sont cartes dans cette hypothse.
A lexpiration des 9 ans (ou de la dure initiale plus longue), si aucun cong na t adress par
le bailleur ou le locataire, le bail ne se renouvelle pas pour la dure initiale, mais se prolonge
pour une tacite reconduction, qui est dure indtermine.
Au del de la priode initiale, les parties pourront alors dlivrer cong (pour des
dveloppements sur cette notion voir fiche pages 22 25) ou procder au renouvellement du
contrat tout moment.
II La dure drogatoire infrieure 2 ans

Par exception la dure statutaire, les parties peuvent lors de lentre dans les lieux du preneur
conclure un bail dune dure au maximum gale 2 ans. Ce contrat s'appelle drogatoire, car il
droge aux rgles du bail commercial dont la dure est de 9 ans minimum. A lexpiration de ce
bail, si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, il y a transformation du bail
initial en un nouveau bail de 9 ans, qui sera cette fois ci, soumis au statut des baux
commerciaux.
En effet, l'article L. 145-5, alina 1er du Code de Commerce permet aux parties, lors de l'entre
dans les lieux du preneur, de droger au statut des baux commerciaux en concluant un bail
d'une dure au plus gale deux ans. Depuis la loi LME du 4 aot 2008 de Modernisation de
l'conomie, il est possible de conclure, l'intrieur de ce dlai de deux ans, un ou plusieurs
baux drogatoires, la dure du bail ou des baux successifs pouvant aller de quelques mois,
24 mois jour pour jour.
A NOTER : en pratique, ce bail de courte dure ou drogatoire est communment appel bail
prcaire .
Ce terme est impropre, dans la mesure o ce bail est simplement bref et ne prsente aucun
caractre de prcarit (contrairement aux conventions dites doccupation prcaire qui
dpendent de circonstances particulires, devant exister au moment de la signature de la
convention et qui lui confrent un caractre provisoire et fragile : telle par exemple une
convention doccupation prcaire conclue dans lattente dune expropriation)
Dans la pratique, il nest pas rare de voir des conventions doccupation prcaires conclues pour
une dure de 23 mois qualifies de bail prcaire , cela peut poser des difficults en raison de
la confusion avec le bail drogatoire de deux ans rgi par larticle L. 145-5 du Code de
commerce.
ATTENTION : lissue de ce bail de 2 ans, le preneur, laiss tacitement dans les lieux ou sans
opposition du bailleur, pourra revendiquer la proprit commerciale , c'est--dire le droit au
renouvellement de son contrat.
Avant la loi LME, le locataire pouvait renoncer au bnfice du statut des baux commerciaux et
conclure un nouveau bail drogatoire de 2 ans maximum, lissue du premier contrat, la
condition de renoncer expressment la proprit commerciale dans le bail successif et non de
manire anticipe. Ds le lendemain de l'expiration du bail drogatoire, le locataire pouvait
choisir de renoncer expressment au statut des baux commerciaux et alors signer un nouveau
bail commercial drogatoire.
Or, des pratiques en vue de faire chec au droit des locataires commerants, se rencontraient
trs abusivement en cette matire.
Depuis cette loi, la succession de ces baux drogatoires a pos interrogation auprs des
praticiens. La jurisprudence semble ce jour, ne pas stre encore prononce sur cette
question lissue de la loi LME, rien ce jour ne semble sopposer ce que les parties
conviennent de signer plusieurs baux drogatoires successifs, et renoncent au droit au
renouvellement de leur bail selon la pratique antrieure 2008.
- Le propritaire, dans son intrt, pourrait prvoir que la dure du bail soit
fixe, par exemple 10 ans, soit une dure suprieure au minimum lgal de 9 ans.
- Le locataire, dans son intrt, exigera que :
- le bail ne dpasse pas 9 ans ;
- en toute connaissance de cause des consquences financires sur le loyer du bail
renouvel, le locataire pourrait accepter un bail de plus de 9 ans, sil y trouvait un avantage pour
assurer une dure dexploitation plus longue : dans ce cas, il pourrait galement demander un
bail de 12 ans par exemple.
3) Le loyer : fixation - plafonnement dplafonnement

- En matire de baux commerciaux, une rgle constante est celle de la libert contractuelle quant
la fixation du loyer l'origine du bail.
- En revanche, larticle L 145-34 du Code de commerce pose le principe selon lequel, lors du
renouvellement, le montant du loyer du bail commercial ne peut excder la variation de l'indice
INSEE du cot de la construction ou lIndice des Loyers Commerciaux.
On dit alors que le loyer d'un bail commercial est "plafonn".
- Toutefois, il arrive que le loyer puisse tre dplafonn, cest--dire que lors de son
renouvellement, sa rvaluation puisse dpasser le simple jeu des indices.
I - Fixation originaire du loyer

Dans le cadre du bail commercial, la fixation du prix originaire du bail commercial reste le seul
cas dans lequel s'applique la libert des conventions : le loyer initial doit tre librement dbattu
entre les parties et ne pourrait tre impos l'une d'elles par dcision de justice.
Le bail tant un contrat synallagmatique titre onreux, le prix est un lment essentiel,
expressment mentionn dans l'article 1709 du Code civil. Ce prix doit tre certain, c'est--dire
dtermin ou au moins dterminable.
Le prix du bail, comme celui de tout contrat titre onreux, doit tre srieux.
- Le loyer originaire peut tre conjugu au versement dun pas de porte , c'est--dire
d'une somme d'argent verse au bailleur, le plus souvent en une seule fois, en supplment du
loyer correspondant la valeur locative.
Dans certains cas, on analyse le pas-de-porte comme un supplment de loyer : en contrepartie
de la jouissance du locataire.
Parfois, le pas-de-porte peut tre dfini comme une indemnit forfaitaire, reprsentative du
prjudice rsultant pour le bailleur de la diminution de la valeur de son immeuble, du fait de la
location, ou comme la contrepartie d'avantages commerciaux tel le le prix de la proprit
commerciale .
- De surcroit, dans certains cas le loyer initial peut tre conjugu une clause
recettes". Il s'agit d'une modalit d'volution du loyer en fonction de l'activit exerce par le
preneur.
Soit le loyer dpend exclusivement d'un pourcentage du chiffre d'affaires du preneur, soit, le
plus souvent, le montant du loyer correspond une somme fixe, gnralement indexe, qui en
constitue le minimum, et laquelle s'ajoute un certain pourcentage du chiffre d'affaires ralis
par le preneur.
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II - Le plafonnement du loyer du bail commercial

Le statut des baux commerciaux prsente des avantages considrables pour le locataire,
et notamment une relative stabilit qui se caractrise par la rgle du plafonnement du
loyer. Cette rgle a t mise en place par le lgislateur afin de protger le locataire contre une
augmentation trop importante et injustifie du loyer par le propritaire.
Selon l'article L. 145-33 du Code de commerce, le montant des loyers des baux renouvels
ou rviss doit correspondre la valeur locative , laquelle est dtermine par les
caractristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les
facteurs locaux de commercialit ou encore les prix couramment pratiqus dans le voisinage.
L'article L. 145-34 du Code de commerce ajoute que, moins d'une modification notable des
facteurs numrs l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise
d'effet du bail renouveler, si sa dure n'est pas suprieure neuf ans, ne peut excder la
variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expir, de l'indice national
trimestriel mesurant le cot de la construction,de lILC (Indice des Loyers Commerciaux) ou
de lILAT ( Indice des Loyers des Activits Tertiaires) sils sont applicables. En application de
ces 2 articles, le loyer fix lors du renouvellement du bail commercial est donc plafonn un
indice, moins d'une modification de la valeur locative selon les critres numrs l'article L.
145-33 du Code de commerce.
Toutefois, il existe des exceptions cette rgle du plafonnement des loyers.
III - Le dplafonnement du loyer du bail commercial : exception

A l'issue de la priode de neuf ans, le bail est en principe renouvel sur la base dun loyer
devant tre fix par rfrence la valeur locative des locaux, selon cette rgle du
plafonnement. Le propritaire peut profiter du renouvellement du bail, pour exiger une hausse
de loyer importante, soumise nanmoins une procdure particulire.
Il arrive que le loyer puisse tre dplafonn, cest--dire que lors de son renouvellement, sa
rvaluation peut dpasser le jeu des indices (ICC ou ILC). En effet, dans certains cas
particuliers, le montant du loyer peut tre gal la valeur locative, et non tre limit par les
indices.
A NOTER : le montant du loyer lors du renouvellement du bail est l'origine de la plupart des
contentieux
entre
bailleurs
et
locataires.
Il existe de nombreuses exceptions ce principe de blocage du loyer .
Liste des cas de dplafonnement du loyer les plus frquemment mis en uvre :
A - Le bail conclu initialement pour une dure suprieure 9 ans
Le locataire, dans son intrt devrait refuser de conclure un bail dune dure
suprieur 9 ans. En effet, pensant attirer avantage dune dure plus longue la dure
classique, il sexpose au risque du dplafonnement de son loyer (clause frquemment
rencontre dans les baux de locaux signs dans les centres commerciaux)
Le propritaire, dans son intrt devrait proposer une dure suprieure
9 ans, ce qui faciliterait le dplafonnement du loyer lors de son renouvellement.
B - Si le bail est dune dure suprieure 12 ans suite une tacite reconduction
(pour des dveloppements sur cette notion, voir page 6), le bailleur peut rvaluer le loyer
Le propritaire, dans son intrt devrait tirer avantage de cette rgle attendant
patiemment une tacite reconduction suprieure 12 ans. En effet, il peut laisser le bail atteindre
cette dure effective, puis envoyer une offre de renouvellement moyennant un loyer dplafonn.
Le locataire, dans son intrt devrait, avant la dure des 12 ans, formuler une
demande de renouvellement pour empcher le dplafonnement dans ces conditions. Sa
demande sera efficace mme si elle a prcd le cong du bailleur.
C - Autres exceptions la rgle du plafonnement

Il convient de rappeler que le dplafonnement peut galement tre acquis :
- pour les locations de terrains ;
- pour les locaux monovalents (destins une activit unique : cinma, banques) ;
- pour les locaux usage de bureaux.
MAIS SURTOUT s'il existe une modification notable dun ou plusieurs lments mentionns aux
articles 1 4 de l'article L 145-33 du Code de commerce, ayant permis de dterminer la valeur
locative du local.
Telle une :
- extension ou rduction de surface,
- installation et amlioration des lieux,
- autorisation d'tendre ou de changer la nature du commerce,
- modification des clauses du bail entrainant celle des obligations respectives des parties,
- modification des facteurs locaux de commercialit avec une incidence directe sur le
commerce considr, telle l'augmentation de la population, la cration d'un parking, la
modification des dessertes de transport, etc ....
ATTENTION : Enfin, il convient de rappeler qu'il existe une exception aux exceptions de
dplafonnement prcites, lorsque les parties conviennent expressment dans leur bail
commercial des conditions particulires de fixation du prix du loyer renouvel.
A NOTER : le dplafonnement pourra galement intervenir lors de la rvision triennale en cas
de modification des facteurs locaux de commercialit ayant entran par elle-mme une
augmentation de 10% de la valeur locative (pour des dveloppements sur cette notion, voir
page 11).
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4)
La rvision du loyer commercial : les diffrents modes

- Le terme de rvision dsigne toutes les modalits selon lesquelles le montant d'un loyer
peut tre rvalu.
- Le terme d indexation correspond une modalit particulire de rvision : il s'agit d'une
rvision automatique en fonction de la variation d'un indice. C'est ce caractre proportionnel et
automatique de la variation du loyer qui caractrise l'indexation par rapport la rvision.
- Le mcanisme de mise en oeuvre et les effets des clauses de rvision et d'indexation sont
galement diffrents.
La rvision triennale dite lgale doit tre demande, alors que l'indexation conventionnelle
s'applique de plein droit, sans qu'il y ait formuler une demande pralable.
La rvision lgale ne prend effet qu' compter du jour o elle est demande. Si la demande est
tardive, elle n'a pas d'effet rtroactif, alors quune indexation de loyer, qui n'aurait pas t
formule en temps utile peut faire l'objet d'un rappel rtroactif sur cinq ans.
I - La rvision triennale (Article L 145-38 du Code de commerce)

- La demande en rvision triennale :
La demande en rvision ne peut tre forme que trois ans au moins aprs la date dentre
en jouissance du locataire en cas de bail d'origine ou aprs le point de dpart du bail
renouvel ou aprs la date de prise d'effet de la prcdente rvision. De nouvelles demandes
pourront tre formes tous les trois ans compter du jour o le nouveau prix sera applicable.
Il sagit dun dlai minimum, ce qui signifie que la demande ne peut tre forme avant la fin de
la priode de trois ans, mais peut ltre aprs.
La demande en rvision doit tre formule, soit par lettre recommande avec accus de
rception, ou par acte extrajudiciaire (acte dhuissier).
Elle doit peine de nullit indiquer le montant du loyer demand ou offert.
Le nouveau loyer sera d compter du jour o cette demande est formule, sauf accord
contraire entre les parties.
- La fixation du montant du loyer rvis :
En principe, le montant du nouveau loyer est fix sur la base de la valeur locative des locaux
lous. La valeur locative correspond au prix que le bailleur est susceptible de retirer de la
location de son immeuble.
Le lgislateur a limit lvolution de ce nouveau loyer en instituant un mcanisme de
plafonnement (pour des dveloppements sur cette notion, voir page 8).
Lvolution des loyers est ainsi limite la variation de lindice trimestriel du cot de la
construction publi par lINSEE ou de lindice des loyers commerciaux.
Formule de calcul du loyer
Les indices pris en considration sont :
- dune part lancien indice : il sagit de lindice en vigueur au jour de la dernire fixation du
loyer cest--dire celui correspondant au point de dpart du bail ou celui correspondant la date
de la dernire rvision notifie ;
- dautre part le nouvel indice : il sagit soit de lindice applicable au jour de la rvision, soit
celui correspondant la date laquelle la demande de rvision est formule. Si celui-ci nest
pas encore connu, il est possible dmettre des rserves en attendant sa parution.
11
Le calcul de rvision se fait donc de la faon suivante :
Nouveau loyer = (loyer ancien x nouvel indice) / indice ancien
- Dplafonnement du loyer rvis :

Dans certaines hypothses (telle une modification matrielle des facteurs locaux de
commercialit ayant entran une variation de plus de 10 % de la valeur locative), il peut tre
fait chec la rgle de plafonnement du loyer rvis. Ce dplafonnement (pour des
dveloppements sur cette notion, voir page 8) aura pour effet de fixer le loyer en fonction de
la valeur locative.
II - La rvision conventionnelle
- La clause dchelle mobile (Article L 145-39 du Code de commerce)
La clause dchelle mobile permet une variation automatique du loyer, en fonction dun indice
conomique choisi par les parties et une chance convenue.
Initialement, lindice du cot de la construction publi par lINSEE trouvait le plus souvent
application.
Pour certaines activits commerciales, lindice des loyers commerciaux (ILC) peut tre retenu
dsormais, pour les locaux destins aux activits commerciales y compris celles exerces par
les artisans, ou encore lILAT (indice des loyers dactivit tertiaire) applicable aux baux
commerciaux pour les activits tertiaires autres que les activits commerciales et artisanales
(locaux usage de bureaux, pour les activits des professions librales et pour les activits
exerces dans des entrepts logistiques).
- La clause-recettes
La clause-recettes est la clause aux termes de laquelle le montant du loyer est fix, en tout ou
partie, en fonction du chiffre daffaires ralis par le locataire.
Diffrentes clauses-recettes peuvent tre distingues :
- la clause-recettes pure : le loyer est fix exclusivement en fonction dun pourcentage du chiffre
daffaires du locataire ;
- la clause-recettes additionnelle ou binaire : le loyer est compos dun loyer de base fixe et
dune somme variable gale un certain pourcentage du chiffre daffaires du locataire.
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III - Conclusion
Le loyer dun bail commercial a une volution qui dpend notamment de la faon dont il a t
fix lors de la conclusion du contrat. La rglementation des baux commerciaux permet en effet
au bailleur denvisager diffrentes modalits.
Le locataire aura intrt :
- faire en sorte de ngocier un bail soit dpourvu de toute clause dindexation, plus
facile mettre en uvre quune rvision lgale, laquelle en cas domission par le bailleur, ne
pourra pas jouer rtroactivement ;
- prvoir que la clause dindexation conventionnelle ou clause dchelle mobile jouera
la hausse ET la baisse.
Le propritaire aura intrt :
- prvoir lors de la conclusion du bail une clause dindexation, plus facile mettre en
uvre que la rvision lgale, extrmement rglemente ;
- prvoir que la clause dindexation jouera uniquement la hausse ET NON la
baisse.
Une question sur la rvision du loyer commercial ?

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5) Les charges et rparations locatives : lternel conflit

- Le problme des charges et rparations locatives est une source importante de conflits entre
bailleurs et locataires de locaux commerciaux.
En effet, le statut des baux commerciaux ne fixe pas de liste de charges rcuprables ou de rparations
locatives dues par les parties, et c'est le bail lui-mme qui, en principe, dfinit les charges et rparations
que le locataire doit payer ou rembourser au propritaire.
- Or, ces clauses de charges sont souvent mal rdiges ou incompltes et peuvent entraner des
difficults. De plus, sauf accord amiable entre les parties, ces clauses ne peuvent plus tre modifies en
cours de bail ou lors du renouvellement.
I - Les charges, les impts, les taxes

Le poste des charges locatives, souvent nglig la signature du bail commercial, ncessite
une attention particulire. Par son importance, il constitue un supplment de loyer dont le
locataire ne prend conscience qu la rgularisation des charges annuelles.
Pour les baux commerciaux, il nexiste pas de liste dtaille des charges rcuprables dans un
texte lgal ou rglementaire, comme cela est prvu en matire de baux dhabitation.
- La rpartition entre propritaire et locataire : la libert
Propritaire et locataire sont libres de fixer la rpartition des charges : celles qui incomberont au
locataire, celles qui resteront la charge du propritaire.
On considre habituellement que :
Le locataire prend en charge :
les dpenses de fonctionnement de limmeuble (ascenseur, chauffage, ) ;
les salaires des gardiens et les charges sociales ;
les dpenses dentretien des parties communes ;
les dpenses de consommation (eau, lectricit,) ;
la taxe dordures mnagres, la taxe de balayage.
Le propritaire prend en charge :
limpt foncier ;
lassurance de limmeuble ;
les frais de gestion du local lou (administrateur de bien) et de limmeuble sil est en
coproprit (syndic)
Les charges rcuprables sur le locataire devront tre numres limitativement, pour
restreindre les contentieux.
A dfaut, le remboursement des charges au propritaire, qui ne sont pas mentionnes dans le
bail ne sera pas possible.
Concernant limpt foncier, il faut viter les clauses trop gnrales mettant la charge du
locataire les prestations de toute nature relatives aux locaux lous. Ces clauses ne
permettraient pas au propritaire de rcuprer limpt foncier, dont il est le redevable lgal. Pour
rcuprer cet impt, le bailleur devra le mentionner expressment dans le bail.
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Concernant la TVA, le propritaire ne pourra la rcuprer sur le locataire que sil le prvoit au
bail : soit par une mention au bail que le loyer est assujetti la TVA, soit que le propritaire, sil
na pas opt pour la TVA, se rserve la facult dopter pour la TVA en cours de bail.
- Le loyer net de charges :
On retrouve cette expression dans le bail commercial, la clause loyer, ou dans les clauses
charges, entretien, travaux.
Un loyer net de charges, signifie que le locataire sera redevable envers le propritaire, en plus
du loyer, de tout ce que le propritaire est amen dpenser au titre des locaux lous et de
limmeuble : prestations, fournitures, taxes et impts divers, dpenses de limmeuble, frais de
gestion, assurances
- Les incidences sur le loyer des charges anormales rcupres sur le
locataire :
Limpt foncier, lassurance de limmeuble, entre autres, constituent en fait un supplment de
loyer puisque, contractuellement mises la charge du locataire, ces dpenses incombent
normalement au propritaire.
Cette rcupration avantageuse pour le propritaire en cours de bail, peut se rvler ngative
en fin de bail.
En effet, au renouvellement du contrat, il en sera tenu compte dans la fixation du loyer.
Le code de commerce prvoit quil est tenu compte des obligations incombant normalement au
propritaire, dont il sest dcharg sur le locataire sans contrepartie.
Le loyer du bail renouvel pourra ainsi tre diminu, subissant un abattement, qui pourra
sajouter un autre abattement sur le loyer quand le locataire doit excuter ses frais les
grosses rparations.
Propritaire et locataire, dans leur intrt commun devront prciser dans le bail leurs charges
respectives, afin de limiter les contentieux.
Le propritaire, dans son intrt pourra, par exemple, mettre la charge du
locataire limpt foncier, lassurance de limmeuble, les frais de gestion du bien lou
(administrateur de biens) et de limmeuble en coproprit (syndic), toutes les charges de
coproprit et toutes autres charges et taxes, concernant le local lou, de telle manire que le
loyer soit net de charges pour le propritaire.
Le locataire, dans son intrt :
- nacceptera de rembourser au propritaire que les charges rcuprables prvues au
dcret n87-713 du 26 aot 1987, applicable aux baux dhabitation ;
- si dautres charges lui taient cependant imposes par le bail, il devrait ngocier leur
montant : par exemple, le remboursement de la moiti de limpt foncier, de lassurance de
limmeuble, etc ;
- il refusera toute clause du bail prvoyant que le loyer sera net de charges pour le
propritaire.
15
II - Les rparations, lentretien, les travaux de conformit

A - Les rparations, lentretien :
La rpartition entre propritaire et locataire, des rparations, de lentretien et des travaux doit, l
encore tre clairement finalise la signature du bail.
En matire de baux commerciaux, il nexiste pas de liste dtaille des rparations locatives
dans un texte lgal ou rglementaire, comme cela est prvu en matire de baux dhabitation.
Cest le Code civil, mais surtout les clauses du contrat de location, qui fixent les obligations
respectives des parties. Le Code civil distingue 3 types de rparations : les rparations
locatives, les grosses rparations, les rparations dentretien.
- Il existe tout dabord les rparations locatives :
Ce sont les rparations dfinies par lusage des lieux et notamment les rparations faire aux
portes, croises, planches de cloison ou de fermetures des boutiques. Les quelques autres
rparations cites concernent le remplacement des vitres et des carreaux de chambre des
logements. Toutes ces rparations ne sont pas vraiment adaptes aux locaux commerciaux.
- Viennent ensuite les grosses rparations :
Elles concernent les gros murs, les votes, le rtablissement des poutres et des toitures
entires ainsi que les murs de soutnement et de clture en entier.
Cette liste des grosses rparations a longtemps t limitative, puis a t largie par la
jurisprudence.
- Et enfin les rparations dentretien :
Par dfaut, elles ne sont ni les grosses rparations, ni les rparations locatives.
Elles reprsentent en fait toutes les autres rparations : il pourrait sagir dquipements
importants tels la chaudire, la climatisation, lascenseur, les canalisations
Aucune des dispositions du Code civil concernant les rparations, lentretien, nest dordre
public.
Propritaire et locataire sont parfaitement libres de fixer le contenu de lobligation
dentretien et de rparation incombant au locataire.
Par exemple :
toutes les rparations locatives, lexclusion de toutes autres ;
ou toutes les rparations lexception des grosses rparations ;
ou toutes les rparations y compris les grosses rparations et celles dentretien.
Le locataire, dans son intrt ne devra :
- prendre sa charge que les rparations locatives prvues au Code civil ou, se rfrer
celles fixes par le dcret n87-712 du 26 aot 1987 concernant les rparations locatives,
applicable aux baux dhabitation ;
- si dautres rparations lui taient cependant imposes par le bail, il devrait les
accepter, mais lexclusion de la vtust et de la force majeure.
Le propritaire, dans son intrt devrait prvoir que le locataire prendra sa
charge toutes les rparations, de toute nature, cest--dire locatives, dentretien, de grosses
rparations, telles que prvues aux articles 1754, 605 et 606 du Code civil, y compris les
rparations occasionnes par la vtust. Il existe, quand mme, une limite cette libert : elle
concerne les travaux qui sont prescrits par ladministration, cest--dire les travaux de
conformit des lieux lous : lectricit, scurit incendie, hygine,
16
B - Les travaux de conformit

Le principe trs ancien, est que ces travaux sont la charge du propritaire, sauf une clause
expresse contraire contenue dans le bail.
Dans le cas du dsamiantage par exemple, la jurisprudence est dfavorable au propritaire et
considre que lobligation de dlivrance du local lou lentre dans les lieux, nest pas
entirement remplie quand les travaux de dsamiantage la charge du propritaire, malgr
toute clause du bail, nont pas t excuts avant lentre du locataire dans les lieux.
Une prcision : il existe des rgles impratives comme pour les installations classes o
lobligation lgale de remise en tat ne pse ni sur le propritaire, ni sur le locataire, mais sur la
personne qui a la qualit dexploitant.
Dans ce cas, lobligation de mise en conformit ne peut pas tre transfre par le locataire
exploitant, au propritaire.
Le propritaire, dans son intrt pourrait prvoir que le locataire devra se
conformer, tant la prise de possession des lieux, quen cours de bail, toutes les prescriptions
de lautorit publique, pour cause dhygine, de salubrit et autres causes et excuter, ses
frais, tous travaux qui seraient prescrits ce sujet dans les lieux lous.
Le locataire, dans son intrt devrait :
- refuser la clause ci-dessus.
- exiger du propritaire, quil justifie, avant la signature du bail, de labsence damiante,
de termites, de plomb dans les lieux lous, et de faon gnrale, que le propritaire lui
justifie, quil a rempli toutes ses obligations de propritaire prvues par la loi, les rglements, et
tous autres textes concernant les lieux donns en location.
Une question sur les charges et rparation locatives ?

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6) Cession, sous-location : un droit prohib ou limit

- Le locataire dun local commercial peut souhaiter, en cours de bail , cder son fonds de
commerce. Le droit au bail tant lun des lments de ce fonds, il sera cd avec les autres lments et
notamment la clientle.
- Cette cession un successeur du fonds ne peut tre interdite (article L 145-16 du Code de
commerce), mais uniquement rglemente quant ses modalits.
- Dans certains cas, le commerant ou lartisan peuvent trouver plus opportun de cder le droit au
bail seul un repreneur, qui ne poursuivra pas leur activit : le locataire ne cdera que lemplacement
commercial. Il sagira alors de la cession de droit au bail, qui peut tre formellement interdite par le
contrat.
- Les locaux faisant lobjet dun bail commercial ne peuvent, en principe, pas tre sous-lous
(article L.145-31 du Code de commerce).
Par exception, le bailleur peut autoriser le locataire sous-louer le local objet du bail commercial.
I - La cession du bail
Le Code de Commerce considre comme nulle, toute clause qui interdirait au locataire de cder
son bail lacqureur de son fonds de commerce.
En revanche, une clause du bail, interdisant la cession du bail isolment du fonds de
commerce est parfaitement lgale.
La majorit des baux contiennent des clauses qui, sans interdire formellement la cession du bail
avec le fonds de commerce, restreignent cette cession : elles sont lgales.
Si ces stipulations ne sont pas respectes strictement par le locataire, elles peuvent entraner la
rsiliation du bail (pour des dveloppements sur cette notion, voir page 26) ou le refus de
renouvellement du bail sans indemnit dviction (pour des dveloppements sur cette notion,
voir page 24).
- Les clauses restrictives de cession :
Il sagit dabord des clauses dautorisation qui soumettent la cession laccord crit ou
lagrment du propritaire.
Ces clauses permettent au propritaire de contrler la rgularit de la cession, la solvabilit et
la comptence du cessionnaire ventuel.
Bien sr, si le propritaire sopposait abusivement la cession, le locataire devrait obtenir
lautorisation du Tribunal de grande instance, pour cder son bail avec son fonds de commerce.
- Il y a ensuite les clauses dites de formalits :
Elles obligent par exemple le locataire qui cde :
faire tablir lacte de cession par acte notari ;
appeler le propritaire intervenir lacte de cession ;
remettre au propritaire un exemplaire de lacte de cession.
- Il existe galement les clauses de premption ou de prfrence, qui rservent un
droit prioritaire au propritaire pour lachat du bail avec le fonds de commerce.
De surcroit peut sajouter ces clauses restrictives de cession, la clause dite de garantie
solidaire du cdant.
18
- La clause de garantie solidaire du cdant

Cette clause prvoit gnralement que le locataire cdant restera responsable solidairement
avec le cessionnaire, du paiement des loyers et des charges et de lexcution des clauses du
bail par le nouveau titulaire du bail.
Cette clause de garantie qui nest pas obligatoire, figure systmatiquement dans les
baux commerciaux.
A contrario, sil nexiste pas, dans le bail, de clause de solidarit, le cdant ne sera pas tenu
envers le propritaire des manquements du cessionnaire.
Ladite clause est interprte restrictivement quant son tendue et est souvent complte sur
trois points :
- en premier lieu, sur lobjet de la garantie : en dehors du loyer et des charges, il pourra
tre prvu de garantir les rparations locatives et les indemnits doccupation dues par le
cessionnaire en cas de rsiliation du bail ;
- puis sur la dure de cette garantie : si les parties nont pas prvu de dure, la
garantie cessera la fin du bail au cours duquel a eu lieu la cession.
Elle ne jouera pas en cas de renouvellement du bail au profit du cessionnaire.
Toutefois, selon les tribunaux, cette solidarit sappliquera jusqu la fin du bail tacitement
reconduit ;
- enfin, quant aux personnes tenues garantie : le bailleur peut prvoir que la clause
de garantie sappliquera tant au premier cessionnaire, quaux cessionnaires successifs.
Le locataire, dans son intrt devra refuser les clauses restrictives de cession.
- En effet, ces clauses retardent la cession (clause dautorisation ou dagrment du
propritaire, clause dintervention du propritaire lacte, clause de premption ou de
prfrence).
- Les autres clauses entranent certaines dpenses pour le locataire (cession par acte
notari) ou un engagement financier long terme (clause de solidarit).
- Dans le cas de la clause de garantie solidaire, il est prfrable que le locataire cdant
limite sa garantie exclusivement son cessionnaire, pour la dure contractuelle du bail en cours
lors de la cession, et aux seuls loyers et charges.
- Il serait opportun que le locataire cdant soit inform sous 15 jours par le propritaire,
par lettre recommande avec avis de rception, des incidents de paiement du cessionnaire.
Le propritaire devra, avant toute mise en cause du cdant, engager dabord, une procdure en
paiement, rsiliation de bail, expulsion contre le cessionnaire, dans les 2 mois de lincident de
paiement du cessionnaire. A dfaut, le propritaire ne pourrait invoquer le bnfice de la clause
de solidarit.
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Le propritaire, dans son intrt devra :

- prvoir une clause dautorisation crite pour la cession, ou interdire la cession du droit
au bail seul, en dehors de la cession du fonds de commerce,
- prvoir une clause permettant au propritaire de dsigner le rdacteur de lacte de
cession,
- prvoir une clause dintervention du propritaire la cession et de remise sans frais
pour le propritaire dun exemplaire de lacte de cession,
- tendre la clause de solidarit : aux rparations locatives, indemnits doccupation, et
lexcution de toutes les autres clauses et conditions du bail, pour la dure contractuelle du bail
en cours, de sa tacite reconduction, et du premier renouvellement.
II - La sous-location des locaux

Dans le cadre des baux commerciaux, le Code de commerce interdit la sous-location totale ou
partielle, sauf si le propritaire donne son accord dans le bail ou par acte spar.
Contrairement une opinion courante, lautorisation du propritaire nest pas suffisante pour
que la sous-location soit rgulire.
Le locataire doit aussi demander, par lettre recommande avec demande davis de rception,
ou par acte dhuissier, au propritaire dintervenir lacte de sous-location.
Si le propritaire refuse ou ne rpond pas dans les 15 jours, lacte de sous-location peut tre
sign.
Cette formalit simpose mme en cas de sous-location prcaire (pour des dveloppements
sur cette notion, voir page 6).
Si cette formalit ntait pas accomplie, le propritaire pourrait rsilier le bail ou refuser le
renouvellement du bail sans avoir verser dindemnit dviction au locataire.
ATTENTION : une consquence importante de la sous-location : le droit direct au
renouvellement du sous-locataire.
En principe, il nexiste pas de lien de droit direct entre le bailleur et le sous-locataire.
Toutefois dans certaines circonstances, le sous-locataire pourra demander directement au
bailleur le renouvellement de son propre contrat.
Ce droit direct du sous-locataire au renouvellement pourra tre revendiqu, si les 3
conditions suivantes sont remplies :
- Le bail principal doit tre expir, sans que le locataire principal soit en mesure
doffrir le renouvellement au sous-locataire : par exemple, parce que le propritaire a refus le
renouvellement au locataire principal, parce que le bail principal a t rsili, parce que le
locataire principal a donn cong pour lexpiration dune priode triennale ou pour la fin du bail ;
- Le propritaire a autoris la sous-location et bien sr a t appel intervenir
lacte de sous-location. La sous-location doit donc tre valable et opposable au propritaire ;
- Si la sous-location est partielle, il faut que les lieux sous-lous ne forment pas un
tout indivisible : cest--dire aussi bien matriellement que conventionnellement.
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Que signifie cette notion dindivisibilit ?

Lindivisibilit matrielle existera si les locaux sous-lous sont compltement dpendants,
forment une unicit de locaux avec une entre commune lensemble des occupants, cette
notion est lie la configuration des lieux.
Lindivisibilit conventionnelle, en revanche peut tre stipule expressment par le bailleur,
lequel prcise que les locaux lous au locataire forment un tout indivisible, alors que
matriellement leur division est possible.
Si la sous-location parat intressante pour dcharger le locataire dune partie des loyers, elle a
aussi des incidences.
- Financires dabord : si la sous-location est faite un montant suprieur celui de la
location principale, le propritaire pourra exiger du locataire une augmentation correspondante
du loyer de la location principale.
Ce rajustement du loyer principal peut intervenir, en cas de sous-location partielle, mme si le
sous-loyer est infrieur au loyer principal : quand, par exemple le sous-loyer est
proportionnellement suprieur au loyer principal, compte tenu des surfaces.
- Juridiques ensuite :
* en cas de sous-location totale, le locataire principal est priv du droit au
renouvellement de son bail, puisquil nexploite pas de fonds de commerce dans les lieux ;
* en cas de sous-location partielle, le locataire naura droit au renouvellement que sur les
locaux quil exploite, lexclusion des locaux sous-lous.
Le locataire aura intrt :
- obtenir lautorisation de sous-louer aux socits du groupe ;
- ce que le bail comporte une clause de renonciation du bailleur refuser le
renouvellement du bail du locataire, en raison de la sous-location ;
- consentir une sous-location prcaire, qui ne donnera au sous-locataire aucun droit ni
envers le locataire principal, ni envers le propritaire.
Le sous-locataire aura intrt :
- demander un sous-bail de 9 ans ou pour la dure rsiduelle du bail principal : ce qui
lui donnera le droit la proprit commerciale lencontre du locataire principal et un droit
direct au renouvellement contre le propritaire, si les conditions sont runies ;
- prvoir une indemnisation son profit, contre le locataire principal, en cas de
rsiliation anticipe du bail principal, comme en cas de non renouvellement du bail principal, de
cong du locataire principal ;
- ce que le sous-bail soit enregistr, pour tre opposable lacqureur des locaux
lous.
Le propritaire aura intrt :
- mentionner dans le bail linterdiction de sous-louer totalement ou partiellement les
locaux ;
- indiquer que les locaux lous forment un tout indivisible.
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7) Le cong dlivr par le locataire commerant - Forme et dlai

Le locataire dun local commercial peut souhaiter, mettre fin au contrat de location avant le terme des
9 ans :
- les textes lui offrent la possibilit de mettre fin au bail de manire anticipe chaque chance
triennale ;
- en cas de dpart la retraite ou sil devient invalide, il peut dlivrer au propritaire un cong
tout moment.
L'article L 145-4 du Code de commerce, aprs avoir prcis que la dure du contrat de location ne peut
tre infrieure neuf ans , ajoute en son alina 2 : toutefois, dfaut de convention contraire, le
preneur aura la facult de donner cong l'expiration d'une priode triennale, dans les formes et dlais
de l'article L 145-9.
Cette disposition, dont la pratique dmontre qu'il est fait usage de faon assez rare, a pour but de
permettre au locataire commerant de se librer de la charge d'un local devenu inutile pour lui, ou d'un
loyer dont le montant lui parat onreux.
I - La rsiliation anticipe par le preneur

La dure de 9 ans impose par le Code de commerce, est prvue lavantage du preneur.
En effet, le locataire dispose de la facult de rsiliation anticipe triennale. A chaque priode de
3 ans, il peut mettre fin au contrat de bail, simplement en donnant cong au minimum 6 mois
lavance au bailleur.
Il na pas fournir de motif pour exercer cette possibilit de rsiliation.
Le locataire dispose galement de la facult de rsilier son contrat de bail dans les cas o, il
part la retraite ou pour cause dinvalidit, par exemple. Dans ce cas, la rsiliation peut
intervenir tout moment, il faut cependant respecter le dlai de 6 mois de pravis.
Le bailleur dispose lui aussi de la facult de rsiliation triennale, mais, elle nest possible quen
cas de reconstruction de limmeuble, de surlvation ou de restauration de celui-ci (pour des
dveloppements sur cette notion, voir page 24).
II - Convention contraire ?
Ce droit du locataire de donner cong nest quune facult en effet, le Code de commerce
donne la possibilit aux parties de prvoir une convention contraire . Le bail pourrait
contenir une clause contraire interdisant cette rsiliation triennale, en imposant au locataire un
bail dune dure ferme de 9 ans ou, par exemple, nautorisant la rsiliation triennale du
locataire que pour la 6me anne du bail.
Cette dure ferme totale ou partielle, peut sexpliquer par la ncessit pour le propritaire
damortir les cots de travaux importants ou spcifiques demands par le locataire.
A contrario, les parties pourraient ventuellement prvoir une facult de rsilier plus souple,
plus favorable au locataire, pourquoi pas une rsiliation tous les ans ? A ce jour, aucune
jurisprudence ne semble sy opposer.
22
III - Dlais du cong

Ce droit de rsiliation triennal est subordonn lenvoi dun cong, conforme larticle L145-9
du Code de commerce, dlivr au moins 6 mois lavance, en respectant le dernier jour
du trimestre civil.
ATTENTION : au regard de la rdaction de ce texte, depuis la loi du 04 Aot 2008 (dite loi LME
de Modernisation de lconomie), ce cong doit tre donn au moins 6 mois lavance pour
lchance triennale et des 9 ans. En revanche, sagissant de la tacite reconduction du bail
(pour des dveloppements sur cette notion, voir page 8) et conformment la jurisprudence,
le locataire doit respecter outre ce dlai de 6 mois, mais galement adresser son cong pour le
dernier jour du trimestre civil.
Exemples pratiques :
A - Un preneur a contract un bail le 15 octobre 2011, il souhaite y mettre fin ds que
possible.
Dans ce cas, il devra demander un huissier de dlivrer cong au plus tard, le 14 avril 2014
(dlai de 6 mois), pour une prise deffet au 14 octobre 2014, dfaut son contrat se poursuivra
pour une autre chance de 3 ans.
B - Un bail commercial est arriv au terme des 9 ans le 31 dcembre 2013, le locataire
dcide de mettre fin son contrat le 27 janvier 2014. En tacite reconduction, le cong doit tre
dlivr au moins 6 mois lavance, en respectant le dernier jour du trimestre civil. Dans ce cas
un cong dlivr le 27 janvier 2014, prendra effet le 30 septembre 2014 (quasiment 8 mois plus
tard).
IV - Forme du cong
Tout cong en matire de bail commercial ( linitiative du preneur ou du bailleur), doit tre
donn par acte extrajudiciaire, c'est--dire par acte dhuissier imprativement, et ceci mme si
le bail a prvu une autre modalit, peine de nullit du cong et mme en labsence de tout
prjudice subi par le destinataire.
Le propritaire, dans son intrt devrait, dans le bail, faire renoncer
expressment le locataire sa facult de rsiliation triennale.
- refuser toute suppression ou limitation sa facult de rsiliation triennale ;
- prvoir dans le bail une clause de rsiliation annuelle son profit, en donnant bien
entendu cong par acte dhuissier au moins 6 mois lavance.
Une question sur les congs ?

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8) Le cong linitiative du bailleur : les diffrents types

- Dans tous les cas, le but du cong est de mettre un terme au bail en cours, or le cong du
bailleur peut tre galement destin renouveler le contrat expir.
- Le lgislateur permet galement au bailleur de mettre fin sans motif au contrat, certaines
conditions.
- Le locataire ngligent ou ne respectant pas ses obligations contractuelles, peut perdre la
proprit commerciale et subir un refus de renouvellement de son contrat de location,
lchance.
I - Gnralits sur le cong

- Forme du cong : le cong en matire commercial doit tre IMPRATIVEMENT
donn par acte extra judiciaire, c'est--dire par HUISSIER (et ceci mme si le bail a prvu une
autre modalit).
- Contenu du cong : le cong doit peine de nullit, prciser les motifs pour lesquels
il est donn et indiquer le dlai de saisine du tribunal, si le locataire entend le contester (2 ans
compter de la prise deffet du cong)
- Date de dlivrance : Le cong doit tre dlivr au moins 6 mois lavance, cest dire
avant la date dexpiration du bail. A dfaut, le cong dlivr moins de 6 mois avant le terme du
bail prendra effet postrieurement son chance, pendant la priode de tacite prolongation
(pour des dveloppements sur cette notion, voir page 6).
Dans ce cas, le cong devra tre dlivr au moins 6 mois lavance en respectant le dernier
jour du trimestre civil (pour un exemple pratique se reporter page 23).
- Rponse du locataire : aucun formalisme ou de dlai nest impos par le lgislateur
nous prconisons vivement de respecter le paralllisme des formes (acte extra judiciaire) et
comme le prcise certains tribunaux, un dlai de rponse raisonnable.
II - Les diffrents types de cong du bailleur

Le bail commercial ne cesse que par leffet dun cong donn au moins six mois lavance ou
par une demande en renouvellement du locataire.
Il existe 4 types de congs que peut dlivrer le bailleur son locataire :
- le cong avec offre de renouvellement du bail ;
- le cong sans offre de renouvellement mais offre de versement dune indemnit
dviction (qui sera gnralement fixe par le Tribunal) ;
- le cong sans offre de renouvellement, ni versement dune indemnit dviction (le
bailleur devant justifier dun motif grave et lgitime) ;
- le cong comportant dngation au bnfice du statut des baux commerciaux et donc
du droit au renouvellement.
Il existe des congs spcifiques tels que viss larticle L.145-18 (construction ou
reconstruction de limmeuble existant) et L.145-23-1 (reprise partielle des locaux usage
dhabitation) du Code de commerce. En effet, notamment lchance triennale, le propritaire
peut titre exceptionnel et uniquement dans ces cas spcifiques, donner cong avant le terme
des 9 ans.
24
Dans tous les cas, le but du cong est de mettre un terme au bail en cours.
- Le cong avec offre de renouvellement
A l'expiration du terme du bail, celui ci n'est pas reconduit automatiquement, le bailleur peut en
proposer le renouvellement, en signifiant un cong avec offre de renouvellement.
Lorsque le locataire accepte loffre, un nouveau contrat se forme, par accord des parties, aux
nouvelles conditions.
Toutefois, il faut noter que, parfois, l'acceptation par le preneur du renouvellement du bail,
n'emporte pas acceptation du montant du loyer renouvel, tel que propos par le bailleur, si
celui-ci entend le dplafonner.
Dans cette hypothse, le preneur a la facult d'accepter uniquement, le principe du
renouvellement du bail, tout en contestant le montant du loyer propos.
Cette acceptation de principe a pour seul effet de confrer au preneur un droit acquis au
renouvellement et fait chec la tacite reconduction du bail. En outre, tant que la convention
n'a pas acquis un caractre dfinitif (notamment sur le prix), les parties peuvent revenir sur leur
acceptation de principe en exerant leur droit d'option.
Dans ce cas, une action judicaire devant le prsident du tribunal de grande instance devra tre
introduite, destine la fixation judiciaire du loyer.
- Le cong sans offre de renouvellement avec versement dune indemnit
dviction est en gnral employ lorsque le propritaire a un intrt financier au dpart de son
locataire.
Le bailleur dispose en effet du droit absolu de refuser le renouvellement contre le paiement
d'une indemnit d'viction destine rparer le prjudice subi par le preneur du fait du dfaut
de renouvellement de son bail (notamment perte de clientle, frais de rinstallation, de
dmnagement etc.). Ce cong doit toutefois tre mani avec prcaution.
En effet, le bailleur a toujours la possibilit de revenir sur sa proposition, et consentir finalement
au renouvellement du bail, si lindemnit fixe judiciairement est trop importante.
En outre, cette possibilit de changer davis peut tre paralyse par le dpart du locataire avant
la fixation dfinitive de lindemnit.
- Le cong sans offre de renouvellement, ni versement dune indemnit dviction
est dlivr pour sanctionner un comportement du locataire et dont le bail na pas fait lobjet
dune action en rsiliation (pour des dveloppements sur cette notion, voir page 26).
Il appartient au bailleur de justifier dun motif grave et lgitime tant ici rappel que la gravit
des motifs est soumis lapprciation souveraine des tribunaux.
Si le bailleur justifie d'un motif grave et lgitime l'encontre du locataire sortant telle
l'inexcution d'une obligation, ou de la cessation sans raison srieuse et lgitime de
l'exploitation du fonds, l'infraction commise par le preneur ne peut tre invoque que si elle s'est
poursuivie ou renouvele plus d'un mois, aprs mise en demeure par acte extrajudiciaire du
bailleur d'avoir la faire cesser.
- Le cong portant dngation au bnfice du statut des baux commerciaux peut
tre utilis lgard du locataire qui a pu tre ngligeant. Si le droit au renouvellement est un
principe fondamental qui protge tout locataire commerant, encore faut-il pour bnficier de ce
droit, remplir toutes les conditions fixes par la loi et notamment lobligation dtre immatricul
au registre du commerce et des socits. Le dfaut dimmatriculation du preneur prive ce
dernier du droit au renouvellement et le bailleur peut ainsi, dans certaines conditions, lui dlivrer
cong sans lui proposer le versement dune indemnit dviction.
25
9) La rsiliation du bail : clause rsolutoire ou rsiliation judiciaire,

dans quels cas ?
Le statut des baux commerciaux prvoit diffrentes modalits de sortie dun bail commercial :
- fin amiable : cong ou rsiliation conventionnelle
- fin contentieuse : clause rsolutoire, rsiliation judicaire ou refus de renouvellement sans
indemnit.
- la clause rsolutoire, prvue au contrat, sanctionne l'inexcution par le preneur des clauses et
conditions du bail et est soumise un certain formalisme.
- la rsiliation judiciaire relve des dispositions du Code civil et du droit commun. Dans ce cas, le
bail peut tre rsili par dcision de justice en cas dinexcution, par le locataire ou par le
propritaire, des obligations issues du contrat ou du statut des baux commerciaux.
I - La clause rsolutoire du bail

Larticle L. 145-41 du Code de commerce prcise les modalits de mise en oeuvre de la
clause rsolutoire, par le bailleur, lorsque celui-ci entend mettre fin par anticipation au bail en
cours, en cas dinexcution par le locataire dune de ses obligations.
Les baux commerciaux contiennent gnralement une clause qui prvoit la rsiliation de plein
droit du bail en cas de manquement du locataire une des stipulations du contrat, notamment
le non-paiement dun seul terme du loyer ou en cas de non fourniture de lattestation
dassurance
Selon ce texte, le pralable incontournable sa mise en oeuvre est la dlivrance dun
commandement au locataire par un huissier de justice, mandat par le propritaire. Ce
commandement doit, peine de nullit comporter un certain nombre de mentions impratives et
prciser :
- que si le locataire nexcute pas ses obligations, le bailleur aura la possibilit de faire
jouer la clause rsolutoire, dans le dlai dun mois,
- la nature des manquements auxquels il doit tre remdi.
Si le locataire a rempli son obligation ou cess son manquement dans le dlai dun mois, la
clause rsolutoire est alors prive deffet.
En revanche, si le commandement de payer ou dexcuter est rest infructueux dans ce dlai,
le bailleur doit saisir le juge des rfrs du tribunal de grande instance du lieu de situation de
limmeuble, qui constatera lacquisition de la clause rsolutoire et ordonnera lexpulsion du
locataire dfaillant.
ATTENTION : Le juge na pas rechercher si la sanction est proportionne ou non la gravit
du manquement invoqu.
Le locataire peut toutefois demander la suspension des effets de la clause rsolutoire, en
demandant au juge quil lui accorde des dlais dexcution ou de paiement.
26
II - La rsiliation judiciaire du bail

D'autres dispositions sont susceptibles d'entraner la fin d'un bail commercial, notamment celles
prvues par le code civil.
La rsiliation judiciaire du bail commercial peut en effet intervenir sur le fondement de l'article
1184 du Code civil.
Le bail peut tre rsili par dcision de justice en cas dinexcution, par le locataire ou par le
propritaire, des obligations issues soit des clauses du bail, soit du statut des baux
commerciaux.
La mention dans le contrat, dune clause rsolutoire, nempche pas le propritaire de mettre en
uvre la rsiliation judiciaire du contrat pour les mmes manquements.
Sauf clause contraire du bail, la demande de rsiliation judiciaire peut tre mise en uvre
directement devant le tribunal, sans quil soit ncessaire denvoyer au pralable une mise en
demeure. Laction relve de la comptence du tribunal de grande instance du lieu de situation
de limmeuble.
La partie l'gard de laquelle les obligations contractuelles n'ont pas t remplies, peut
demander la rsiliation ou la rsolution du contrat. En effet, la condition rsolutoire est toujours
sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, dans l'hypothse o l'une des deux parties
ne satisfait pas aux engagements dcoulant du contrat.
Dans cette hypothse, les juges disposent dun large pouvoir dapprciation pour dcider si la
rsiliation peut ou non tre prononce. Toutefois, le motif invoqu doit tre suffisamment grave
et lgitime.
La rsiliation judiciaire peut tre, par exemple, prononce :
- en cas de non-paiement des loyers par le locataire ;
- en cas dexercice dans les lieux lous dactivits compltement diffrentes de celles
prvues au contrat et sans autorisation pralable du propritaire ;
- dans lhypothse de sous-location totale ou partielle irrgulire ;
- en cas de cession du bail ralise au mpris des clauses dagrment ou de formalits
prvues au contrat ;
- en cas dinexcution par le bailleur dune de ses obligations notamment en cas de
manquement lobligation de dlivrance ou de jouissance paisible
ATTENTION : les parties ne peuvent pas se faire justice elles-mmes. En outre, le locataire
ne peut de son propre chef, suspendre le paiement de ses loyers pour inexcution par le
bailleur dune de ses obligations (sauf cas extrmes apprcis par les tribunaux dite exception
dinexcution ).
27
III - La rsiliation amiable ou conventionnelle du bail

Aucune disposition du statut des baux commerciaux ne fait obstacle une rsiliation
conventionnelle du bail.
Les parties peuvent convenir tout moment dune rupture anticipe de leurs relations
contractuelles. Cette rsiliation nest pas soumise aux conditions de forme et de dlai prvues
par le code de commerce.
Bien quil nexiste aucune obligation en la matire, il est vivement prconis de formaliser la
rupture par crit, afin de disposer dune preuve du consentement des parties ; cela en vue
danticiper tout litige ultrieur.
En pratique, lorsque la demande de rsiliation anticipe est demande par le locataire, le
propritaire subordonne gnralement son accord au versement dune indemnit (souvent
quivalente six mois de loyer).
ATTENTION : la rsiliation amiable du bail doit tre notifie par acte dhuissier aux cranciers
inscrits sur le fonds de commerce. Ceux-ci disposent dun mois compter de cette notification
pour solliciter de nouvelles garanties de la part du locataire.
La rsiliation ne devient dfinitive qu lexpiration de ce dlai.

- faire en sorte que la clause rsolutoire prvue au bail vise des manquements prcis et
non une clause gnrale ;
- prvoir une mise en demeure pralable dans lhypothse de la rsiliation judiciaire,
mise en oeuvre par le bailleur.
Le propritaire, dans son intrt devrait :
- prvoir une clause rsolutoire trs gnrale, visant un grand nombre de
manquements, dont le locataire pourrait tre lorigine ;
- concernant ses propres manquements, prvoir la ncessit pour le locataire de lui
signifier au pralable un commandement par huissier.
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28
10) Actualit lgislative et rglementaire : focus sur la rforme venir des

baux commerciaux
Le projet de loi Pinel, du nom de la ministre de l'artisanat du commerce et du tourisme, devrait
profondment modifier la rglementation datant de 1953, sur les baux commerciaux.
Les principales mesures sont les suivantes :
- remplacement de l'indice du cot de la construction (ICC) par l'indice des loyers commerciaux (ILC).
Depuis sa cration en 2008, le remplacement tait optionnel, il deviendrait ainsi obligatoire ;
- limitation de l'augmentation de loyer 10% ;
- mise en place d'un tat des lieux obligatoire et tabli contradictoirement par les deux parties
- inventaire des charges locatives revenant chacune des parties tabli obligatoirement et annex au
bail ;
- droit de prfrence ou de premption reconnu au locataire en cas de vente du local quil exploite,
- bail drogatoire dune dure de 24 mois allong 3 ans ;
- extension du champ de comptence des commissions dpartementales de conciliation.
I - Mesures financires
Sylvia Pinel a prsent en Conseil des ministres le 21 aot 2013 le projet de loi relatif
lartisanat, au commerce et aux trs petites entreprises, depuis le 12 fvrier 2014, ce texte
est lexamen devant les parlementaires.
La ministre souligne qu'elle souhaite, notamment, rquilibrer les relations entre bailleurs et
petits commerants et favoriser la diversit du commerce, notamment en centre ville.
Ce projet de loi est destin rformer le rgime des baux commerciaux, qui date de plus de 60
ans.
- Une des mesures majeures sera d'indexer OBLIGATOIREMENT les hausses de
loyers sur l'ILC (indice des loyers commerciaux) et non plus sur l'ICC (indice du cot de la
construction), tout en permettant dautres rfrences comme lILAT (Indice des loyers des
activits tertiaires).
Cette mesure permet une progression plus en adquation avec les activits conomiques
commerciales ou tertiaires. Les baux commerciaux deviendraient ainsi plus quitables pour les
commerants.
- De la mme manire, les augmentations de loyers conscutives une modification
des facteurs locaux de commercialit devront dsormais tre lisses dans le temps et ne
pourront excder 10% par an.
En effet dans certains cas, les loyers commerciaux pouvaient subir jusqu aujourdhui, des
augmentations substantielles pouvant menacer lquilibre financier des commerants et
compromettre la viabilit de leurs entreprises.
Cette nouvelle disposition sera destine limiter 10% par an, ces augmentations en cas de
tels dplafonnements, et permettra aux commerants danticiper les volutions de leur loyer et
de disposer dune meilleure visibilit financire.
29
II - Autres mesures cls

Lide majeure du projet de loi est damliorer la transparence des relations entre les
bailleurs et les locataires.
- Pour viter les conflits entre bailleur et locataire, le projet de loi rend dsormais
obligatoire ltablissement dun tat des lieux dentre et de sortie (un dcret dfinira un
modle-type dtat des lieux).
- En matire de charges locatives, objet de frquents contentieux, le nouveau texte
envisage quun inventaire revenant chacune des parties soit annex au bail et renvoie
ltablissement prochain dun dcret, la liste des charges qui ne pourront, par nature, tre
imputes au locataire.
- De surcroit, un droit de prfrence lgal (proche du droit de premption existant en
matire dhabitation), permettra au commerant dacqurir en priorit le local quil occupe, si le
propritaire entend le vendre au cours du bail, en vue de faciliter laccs la proprit et ainsi
prenniser des commerces, notamment dans les centres villes.
- Les baux drogatoires de 2 ans vont galement tre rforms, et pourront tre conclus
pour une dure maximale de 3 ans, ce qui les rendra plus attractifs et permettra notamment
aux jeunes entrepreneurs de lancer leur activit, sans sengager sur une trop longue dure.
- Les commissions de conciliation voient leur champ de comptences tendu :
La commission nest ce jour, comptente que pour les litiges relatifs au plafonnement des
loyers. Lobjectif du texte est dencourager le recours la mdiation par les bailleurs et les
locataires dans la rsolution de leurs litiges.
Dsormais, la commission pourra intervenir en matire de rvision triennale du loyer et de
charges et travaux.
Les experts SVP sont toujours au fait de lactualit lgislative et
rglementaire : ils suivent de trs prs la rforme en cours sur les baux commerciaux.
Cette fiche n 10 est en consquence amene tre rgulirement modifie, jusqu
ladoption dfinitive du texte.
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1) Champ dapplication lgal du bail commercial ou soumission volontaire ? ................. 4

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1) Champ dapplication lgal du bail commercial ou soumission volontaire ?

I - Le champ dapplication lgal du bail commercial

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locataires des collectivits publiques ;

aux socits coopratives forme ou objet commercial ;

aux socits coopratives de crdit ;

II - La soumission volontaire au statut des baux commerciaux

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2) La dure du bail commercial : 3/6/9 ans ou courte dure

I - La dure statutaire de 9 ans

II La dure drogatoire infrieure 2 ans

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3) Le loyer : fixation - plafonnement dplafonnement

I - Fixation originaire du loyer

Une question sur la fixation du loyer ?

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II - Le plafonnement du loyer du bail commercial

III - Le dplafonnement du loyer du bail commercial : exception

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C - Autres exceptions la rgle du plafonnement

Une question sur le loyer du bail commercial ?

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La rvision du loyer commercial : les diffrents modes

Ce quil faut savoir :

I - La rvision triennale (Article L 145-38 du Code de commerce)

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Le calcul de rvision se fait donc de la faon suivante :

Nouveau loyer = (loyer ancien x nouvel indice) / indice ancien

- Dplafonnement du loyer rvis :

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Une question sur la rvision du loyer commercial ?

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5) Les charges et rparations locatives : lternel conflit

I - Les charges, les impts, les taxes

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II - Les rparations, lentretien, les travaux de conformit

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B - Les travaux de conformit

Une question sur les charges et rparation locatives ?

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6) Cession, sous-location : un droit prohib ou limit

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- La clause de garantie solidaire du cdant