LA FIXATION DU LOYER D’HABITATION EN SECTEUR PRIVÉ

(Résidence principale, vide ou meublée)

En ce qui concerne la fixation du loyer, une distinction est faite suivant la localisation du bien
immobilier : en zone tendue ou en zone non tendue.

Les zones tendues se définissent par les « zones d’urbanisation de plus de 50 000 habitants où il existe
un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses
d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par
le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre
élevé de demandes de logements par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc
locatif social. »

Un zonage précis liste les 28 agglomérations concernées : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne,
Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buche, Arcachon, Lille,
Lyon, Marseille – Aix en Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-
Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon les Bains, Toulon, Toulouse.

Cependant, deux dispositifs d’encadrement des loyers co-existent :

 L’un vise à limiter l’évolution du montant des loyers ;

 L’autre vise à plafonner les niveaux des loyers (Paris).

A. Fixation du loyer initial

Lorsqu’il s’agit d’un logement vacant ou d’un logement qui fait l’objet d’une première location, le loyer
est librement fixé entre les parties. C’est la loi de l’offre et la demande qui régule naturellement les
prix du marché.

Le bailleur n’est donc soumis à aucune contrainte sur la fixation du loyer.

B. Au renouvellement du bail

Le bail est reconduit par tacite reconduction ou de façon expresse aux mêmes conditions. Le loyer peut
être révisé selon l’indice de référence des loyers si bail contient une clause de révision de loyer.

Fixation loyer habitation p.1

Cependant, le bailleur a la possibilité de réévaluer le loyer si celui-ci est manifestement sous-évalué
par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage.

Pour cela, il doit respecter une procédure encadrée par l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur doit adresser au locataire une proposition de nouveau loyer par lettre recommandée avec
accusé de réception ou par acte d’huissier au moins six mois avant la date d’échéance du bail.

Le loyer doit être déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour
des logements comparables.

Ces logements doivent être situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans un autre groupe
d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le bailleur doit fournir :

 6 références minimum dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un
million d’habitants,
 3 références dans les autres zones géographiques.

Deux tiers de ces références au moins doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas
eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.

Chaque référence doit mentionner :

 Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble,

 La qualité et l’époque de construction de l’immeuble,
 L’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur,
 La surface habitable du logement et le nombre de ses pièces habitables,
 L’existence d’annexes éventuelles,
 Son état d’équipement, notamment présence d’eau courante, de W-C intérieur, de salle d’eau,
de chauffage,
 La période de construction de l’immeuble,
 L’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans,
 Le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

L’année de constatation des éléments constitutifs de la référence doit être précisée.

Le renouvellement du bail s'applique à l'expiration du bail initial. Le loyer réévalué n'est toutefois pas
immédiatement applicable. L'augmentation du loyer est appliquée progressivement :

 lorsque la hausse est inférieure à 10% du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau
bail (sur bail de 3 ans : 1/3 par an, sur bail de 6 ans : 1/6 par an),
 lorsque la hausse est supérieur à 10% du loyer initial, elle est appliquée d'1/6 par an pendant
6 ans, quelle que soit la durée du nouveau bail.

Le locataire qui accepte la proposition de loyer doit donner son accord écrit sur le nouveau montant
dans un délai de 2 mois.

Fixation loyer habitation p.2

Si le locataire n’est pas d’accord ou ne répond pas dans un délai de 4 mois avant la fin du bail, le bailleur
ou le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Sa saisine constitue un
préalable obligatoire à celle du juge. La commission dispose d’un délai de deux mois pour rendre son
avis.
A défaut d’accord devant la commission, le juge du tribunal d’instance est saisi avant le terme du
contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures. Le
bailleur peut saisir le TI sans attendre l’avis de la commission.

En aucun cas, un désaccord ne peut entraîner un congé.

C. A la relocation

Là encore, le loyer est librement fixé entre les parties. C’est le niveau de l’offre et la demande locale
qui fixe le niveau des loyers.

A. Fixation du loyer initial

Lorsqu’il s’agit d’un :

 Logement vacant depuis au moins 18 moins,

 Logement qui fait l’objet d’une première location,
 Logement qui a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux pour un montant au moins
égal à la dernière année de loyer,

le loyer est librement fixé entre les parties. C’est la loi de l’offre et la demande qui régule naturellement
les prix du marché.

Le bailleur n’est donc soumis à aucune contrainte sur la fixation du loyer.

B. Au renouvellement du bail

Lors du renouvellement du bail, l’évolution du loyer est limitée à celle de l’indice IRL.

L’article 5 du décret prévoit une dérogation à cette règle si le loyer est manifestement sous-évalué.
Le bailleur peut proposer une augmentation de loyer par lettre recommandée avec accusé de
réception ou par acte d’huissier au moins six avant l’échéance du bail.

Toutefois, la hausse de loyer est encadrée.

Fixation loyer habitation p.3

 1. Pas de réalisation de travaux

Le loyer doit être déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour
des logements comparables

Ces logements doivent être situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans un autre groupe
d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le bailleur doit fournir :

 6 références minimum dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un
million d’habitants,
 3 références dans les autres zones géographiques.

Deux tiers de ces références au moins doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas
eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.

Chaque référence doit mentionner :

 Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble,

 La qualité et l’époque de construction de l’immeuble,
 L’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur,
 La surface habitable du logement et le nombre de ses pièces habitables,
 L’existence d’annexes éventuelles,
Son état d’équipement, notamment présence d’eau courante, de W-C intérieur, de salle d’eau,
de chauffage,
 La période de construction de l’immeuble,
L’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans,
 Le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

L’année de constatation des éléments constitutifs de la référence doit être précisée.

Attention : La hausse du loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer
déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer appliqué
avant le renouvellement du bail, éventuellement révisé.

Le renouvellement du bail s'applique à l'expiration du bail initial. Le loyer réévalué n'est toutefois pas
immédiatement applicable. L'augmentation du loyer est appliquée progressivement :

 Lorsque la hausse est inférieure à 10% du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau
bail (sur bail de 3 ans : 1/3 par an, sur bail de 6 ans : 1/6 par an),
 Lorsque la hausse est supérieure à 10% du loyer initial, elle est appliquée d'1/6 par an pendant
6 ans, quelle que soit la durée du nouveau bail.

Le locataire qui accepte la proposition de loyer doit donner son accord écrit sur le nouveau montant
dans un délai de 2 mois.

Fixation loyer habitation p.4

Si le locataire n’est pas d’accord ou ne répond pas dans un délai de 4 mois avant la fin du bail, le bailleur
ou le locataire peut saisir la commission de conciliation. Sa saisine constitue un préalable obligatoire à
celle du juge. La commission dispose d’un délai de deux mois pour rendre son avis.
A défaut d’accord devant la commission, le juge du tribunal d’instance est saisi avant le terme du
contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures. Le
bailleur peut saisir le TI sas attendre l’avis de la commission.

En aucun cas, un désaccord ne peut entraîner un congé.

2. En cas de réalisation de travaux

Si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son
dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques
de la décence, il peut appliquer une hausse de loyer si les travaux réalisés respectent les conditions
suivantes :

 Les travaux réalisés doivent être des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les
caractéristiques de décence (au sens de : loi du 6.7.89 : art. 6, al. 1 et 2) ;
 Ils doivent avoir été réalisés dans le logement ou dans les parties communes ;
 Ils doivent avoir été réalisés depuis la conclusion du contrat de location initial ou, au cas où le
bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement ;
 Le coût des travaux doit être au moins égal à la dernière année de loyer.

En cas de travaux, une hausse du loyer peut être appliquée, sous réserve de ne pas dépasser la plus
élevée des deux limites suivantes :

 Soit une majoration du loyer annuelle égale à 15 % du coût réel des travaux TTC ;
 Soit la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers
habituellement constatés dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement du
bail, éventuellement révisé.

C. A la relocation

L’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 a prévu la publication d’un décret fixant pour une durée maximale
d’un an, le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats
renouvelés.

La loi ALUR rend la publication de ce décret annuel obligatoire et a étendu son application aux locations
meublées.

Le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 réglemente pour un an, à compter du 1er août 2017,
l’évolution de certains loyers. Ce décret, au contenu identique par rapport aux précédent décrets (dont
le décret n° 2015-931 du 29 juillet 2016), s’applique aux baux de logements vides et meublés loués à

Fixation loyer habitation p.5

titre de résidence principale, conclus ou renouvelés du 1er août 2017 au 31 juillet 2018. Il concerne les
communes situées dans les zones tendues.

Lorsque qu’un logement fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location
ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Si aucune révision n’est intervenue dans les 12 mois précédent la conclusion du nouveau contrat : une
révision du loyer est possible, en fonction de la variation de l’IRL. Le présent décret précise que la date
de référence à prendre en compte est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau
contrat.

Rappel : seuls les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 sont concernés par l’encadrement de l’évolution
du montant du loyer (en sont exclus : les logements loués à des personnes morales, les locations
touristiques, les sous-location…).

Le décret prévoit des dérogations à la limitation de l’évolution du loyer d’un logement vacant : en cas
de travaux dans le logement ou lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut
appliquer au nouveau locataire un loyer supérieur à celui exigé au précédent locataire (éventuellement
révisé), dans les conditions précisées par ce même texte.

Rappel : Si logement est resté vacant au moins 18 mois entre deux locataires le loyer est librement fixé
entre les parties.

1. Loyer manifestement sous-évalué

Là encore, le loyer doit être déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le
voisinage pour des logements comparables et le bailleur doit respecter une procédure encadrée par
l’article 17c de la loi du 6 juillet 1989 (identique à la fixation du loyer initial).

Attention : La hausse du loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer
déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer appliqué
avant le renouvellement du bail, éventuellement révisé.

2. En cas de réalisation de travaux

La nature des travaux à réaliser est identique à ceux à effectuer lors du renouvellement du bail à
l’exception du coût.
Le coût des travaux doit être au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.

Dans ce cas, une hausse du loyer peut être appliquée, sous réserve de ne pas dépasser, en montant
annuel, 15 % du coût réel des travaux TTC.

À noter : si le logement a fait l’objet, depuis moins de 6 mois, de travaux d’amélioration d’un montant
au moins égal à la dernière année de loyer, le loyer peut être réévalué librement.

Fixation loyer habitation p.6

La loi ALUR instaure un encadrement du niveau des loyers, fondé sur les valeurs de loyer observées à
l’échelle locale.

Dans les zones d’encadrement des loyers dotées d’un observatoire local des loyers, le préfet fixe
chaque année, pour chaque catégorie de logements et secteurs géographiques, des loyers de
référence. Il s’agit du :

 Loyer médian, dit loyer de référence ;

 Loyer de référence majoré, qui correspond au loyer médian majoré de 20 % ;
 Loyer de référence minoré, qui correspond au loyer médian minoré de 30 %.

Les catégories de logements sont déterminées en fonction au moins des caractéristiques du logement
suivantes :

 le type de location (meublée ou non meublée),

 Le nombre de pièces principales
 L’époque de construction.

L’observatoire des loyers de la région parisienne (OLAP) a produit des références de loyers pour les
logements du parc privé de la ville de Paris.

L’encadrement du niveau des loyers pourrait entrer en vigueur de façon progressive sur les communes
ayant mis en place un observatoire des loyers agrées et pour lesquelles un arrêté préfectoral
déterminera les loyers de références seront déterminées par un arrêté préfectoral.

A Lille, l’encadrement des loyers avait été mis en place en février 2017 mais a été annulé par le tribunal
administratif le 17 octobre 2017.

A paris, l’encadrement des loyers était en vigueur dès le 1er aout 2015. Il a été annulé à Paris le 28
novembre 2017 par le tribunal administratif.

Cependant la loi ELAN, du 23 novembre 2018, a rétabli la mise en place l’encadrement des loyers. Il
est de nouveau en vigueur à Paris depuis le 1er juillet 2019. Il pourra être appliqué à titre expérimental
pendant cinq ans à la demande de certaines communes.

A. Fixation du loyer initial

Lorsqu’il s’agit d’un :

 Logement vacant depuis au moins 18 moins ou d’un

 Logement qui fait l’objet d’une première location,

Fixation loyer habitation p.7

  Logement qui a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration pour un
montant au moins égal à la dernière année de loyer,

le loyer est librement fixé entre les parties, dans la limite du loyer de référence majoré fixé
annuellement par arrêté préfectoral.

Le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent être mentionnés dans le
bail.
En l’absence de ces mentions, le locataire dispose d’un mois à partir de la prise d’effet du bail pour
adresser au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, une mise en demeure de
porter cette information au bail.
Le propriétaire dispose d’un mois pour répondre à compter de la réception du courrier du locataire.
En l’absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire, le locataire peut saisir le tribunal d’instance
dans les deux mois suivants, pour obtenir une diminution de loyer si nécessaire.

Un complément de loyer peut être appliqué si le logement présente des caractéristiques de localisation
ou de confort le justifiant en comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le
même secteur géographique.

Ces caractéristiques sont précisées par le décret du 10 juin 2015 (art. 3) :

 Elles ne doivent pas avoir été déjà prises en compte pour déterminer les loyers de référence ;
il ne peut donc s’agir ni du type de location (meublée ou vide), ni du nombre de pièces
principales, ni de l’époque de construction (ou tout autre élément défini localement pour fixer
les catégories des loyers de référence) ;
 Elles doivent être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie
situés dans le même secteur géographique ;
 Elles ne peuvent donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges ou des travaux
d’économie d’énergie.

Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence
majoré.
Si les parties conviennent d’un tel complément, son montant et les caractéristiques le justifiant doivent
être mentionnés au contrat de bail.

Si le loyer pratiqué est supérieur au loyer de référence majoré :

En cas de non-respect des loyers de référence, le préfet de Paris peut demander au bailleur dans un
délai de 2 mois, de mettre le bail en conformité et de procéder à la restitution des trop-perçus au
locataire. Le bailleur dispose d’un mois pour répondre au préfet.
Le bailleur est informé des sanctions qu’il encourt et des modalités de recours.
Après une mise en demeure infructueuse, une amende administrative dont le montant ne peut
excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, pourra également
être prononcée par le Préfet de département. Un décret d’application en Conseil d’État, le décret 2019-
437 paru le 14 mai 2019, fixe les modalités d’application de ces sanctions.
Même si une amende est prononcée par le préfet à l’encontre du bailleur, le locataire peut effectuer
les démarches auprès du juge pour demander la diminution de son loyer : le locataire peut demander
une diminution du loyer devant la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou directement
devant le tribunal d’instance dans les 3 ans à compter de la signature du bail. Le loyer résultant de la

Fixation loyer habitation p.8

conciliation ou de la décision du tribunal s’applique, de manière rétroactive, à compter de la prise
d’effet du bail. Le trop versé sera remboursé au locataire. ▪

Le locataire peut contester le complément de loyer dans un délai de 3 mois à compter de la signature
du bail en saisissant la CDC.
Le bailleur doit alors démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de
confort qui justifient un complément de loyer par comparaison avec les logements de la même
catégorie, situés dans le même secteur géographique.
En cas d’échec de la conciliation, le locataire à 3 mois à compter de l’avis de la commission pour saisir
le tribunal d’instance afin de demander l’annulation ou la diminution du complément de loyer.
Le nouveau complément de loyer résultant de l’accord, entre le locataire et le bailleur, en commission
ou décidé par le tribunal s’applique, de manière rétroactive, à compter de la prise d’effet du bail.

B. Au renouvellement du bail

En cas de reconduction tacite du bail, le loyer peut être uniquement révisé en fonction de la variation
de l’IRL, prévue au contrat.

Si le bail est renouvelé de façon expresse, deux procédures d’ajustement du montant du loyer sont
possibles : une action en diminution et une action en réévaluation.

Action en diminution de loyer

Le locataire peut engager une action en diminution de loyer si le montant du loyer fixé au contrat de
bail, hors montant du complément de loyer, est supérieur au loyer de référence majoré fixé par arrêté.
Il doit faire une proposition au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du contrat, par lettre
recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou remise en main propre contre
récépissé.
La notification de la proposition d'un nouveau loyer doit mentionner le nouveau montant du loyer
proposé, ainsi que le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer. Le montant du loyer de
référence majoré pris en compte est celui en vigueur à la date de la proposition émise par le locataire.

En cas de refus ou d’absence de réponse du bailleur 4 mois avant le terme du bail, l’une ou l’autre des
parties peut saisir la CDC pour trouver un accord sur le prix.
La commission dispose de 2 mois pour rendre son avis.

En l'absence d'accord devant la commission départementale de conciliation, le juge d'instance dont

dépend le logement doit être saisi avant le terme du bail. C'est alors lui qui va fixer le montant du loyer
contesté.

Dans ce cas, le contrat dont le loyer est fixé par le juge est réputé renouvelé pour sa durée initiale (3
ans s’il s'agit d'un logement vide, 1 an ou 9 mois s'il s'agit d'un logement meublé).

Si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire peut saisir le juge d'instance sans
attendre l'avis de la commission.

En effet, en cas de désaccord, si le juge n'est pas saisi, le bail est alors reconduit aux conditions
antérieures de loyer (dernier loyer révisé selon l'IRL).

Fixation loyer habitation p.9

Action en augmentation de loyer

Le bailleur peut engager une action en réévaluation du loyer dès lors que le loyer est inférieur au loyer
de référence minoré fixé par arrêté. S’il engage cette action, il ne peut donner congé au locataire pour
la même échéance du contrat. Il doit faire une proposition au locataire, au moins six mois avant le
terme du contrat, par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou remise en
main propre contre récépissé.
La notification de la proposition d'un nouveau loyer doit mentionner le nouveau montant du loyer,
ainsi que le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer. Le montant du loyer de référence
minoré pris en compte est celui en vigueur à la date de la proposition émise par le bailleur.
Le nouveau loyer proposé par le bailleur doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré.

Si le locataire refuse cette proposition ou n’y répond pas (4 mois avant le terme du contrat), le bailleur
saisir la CDC. Le locataire pourra alors contester l’action en réévaluation de loyer en se basant sur 6
références de loyers habituellement constatées dans le voisinage pour des logements comparables.

En cas d’échec de la conciliation, le bailleur peut saisir le tribunal d’instance avant le terme du contrat.
La hausse de loyer fixée conjointement entre le bailleur et le locataire ou décidée par le tribunal
s’appliquera par tiers ou par sixième annuel selon la durée du contrat de location. Elle s’appliquera par
sixième annuel si la hausse de loyer est supérieure à 10%.

A défaut de saisine du tribunal, le contrat sera reconduit de plein droit aux conditions antérieures du
loyer.

C. A la relocation

Si le logement est vacant depuis moins de 18 mois, le loyer doit être fixé dans les limites :

 Du loyer de référence majoré ;

 Du loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé à l’IRL si la révision n’a pas
été appliquée durant les 12 derniers mois.

Des dérogations sont possibles, en cas de loyer manifestement sous-évalué ou de travaux réalisés dans
le logement depuis la dernière location

Toutefois, ces dérogations ne sont pas ouvertes lorsque le loyer appliqué au précédent locataire
(éventuel complément de loyer compris) est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la
date de conclusion du nouveau contrat de location.

La réglementation et la procédure (avec ou sans travaux) sont identiques à celles appliquées lors de la
relocation d’un bien en zone tendue soumise uniquement à l’encadrement de l’évolution des loyers.

Cependant le nouveau loyer ne peut excéder le loyer de référence majoré.

Fixation loyer habitation p.10