GESTION ET SYNDIC DE COPRO

Loi du 6 juillet 1989 : vise à réguler les relations entre un propriétaire/bailleur et son locataire. Location et baux
pour la résidence principal (location nu ou meublée)

CONTRAT DE LOCATION
- bail préalablement écrit
- revaloriser loyer en date d’anniversaire
- pour augmentation sur la base de l’IRL (sinon hausse donnée par l’Etat)
- locataire à le choix du mode de paiement : espèce ou virement (bailleur ne peut pas refuser l’espèce sauf
si ça dépasse 1000 €)
- Dépôt de garantie : obligation de l’encaisser (possibilité de le faire payer en plusieurs fois)
Documents :
- Annexes : etat des lieux (mettre des photos), diagnostics techniques , honoraires, liste du mobilier et des
équipements, livret du locataire donnant ses obligations/interdictions/infos

RÉDACTION DU BAIL :

- Destination Du Local (Usage D’habitation)

- Nom Bailleur / Nom Locataire / Intermédiaire
- Description du bien
- Caractéristiques : mode de chauffage etc..
- Adresse
- surface loi carrez / boutin
- Conditions : obligations et interdictions des parties
- Clause résolutoire = possibilité de résilier par bailleur ou locataire si obligations non respectées
(locataire : payer loyer, charges, respecter les règles) (bailleur : logement sans chauffage)
- Condition suspensive ( l’achèvement de travaux ou caution bancaire ou d’une garantie loyers impayés.)
- Montant et date de règlement du loyer ( début de mois = avance ou fin du mois = terme échu)
- Indice de référence = date d’anniversaire
- Montant du dépôt garantie => 2 mois de loyer hors charge pour bail meublé / 1 mois non meublé
- Annexes : diagnostics obligatoire, si meublé liste du mobilier
- Acte de cautionnement si une personne porte caution

IRL
- pour augmentation du loyer = dernier indice connu sur le site “service-public.fr”
- loyer actuel* ancien IRL)/ nouvel IRL.
- Calculer l’augmentation en partant sur le trimestre de référence de l’indice de départ.
- ex : revision d’un loyer au 2 ème trimestre, année suivante révision sur 2 ème trimestre

ETAT DES LIEUX :

- Pré-état des lieux de sortie permet d’anticiper d’éventuel litige

- entrée : important de prendre des photos, précis, bien rédigé et claire sur les points
- sortie : être juste, bien les notés défaut car sinon frais à charge du proprio
- Si locataire ne souhaite pas signer état des lieux de sortie = huissier va procéder à un état des lieux ( état
de l’huissier non contestable par le locataire)

HONORAIRE DE SYNDIC / AGENCE EN FONCTION DES ZONES

- Barème d’honoraire en fonction de la zone
- Zone non tendue (8€ du m2) / Zone tendue (10€ du m2) / Zone très tendue (12€ du m2)
- + 3€ du m2 pour la création l’état des lieux
Le locataire et le bailleur peuvent chacun payer les honoraires. Le bailleur doit obligatoirement payer plus.
Exemple : logement situé en zone tendue de 100m2.
10+3 = 13x100m2 = 1300 € d’honoraires
 LOCATAIRE
OBLIGATIONS :

- Avoir des revenus = min 3 fois du montant du loyer

CAUTION SOLIDAIRE :
- Personne qui s’est porté caution accepte toutes les éventuelles difficultés financières du locataire lié à son
bail ( loyer, charges, Taxe d’ordure ménagère)
- Obligation de revenu min 3 fois du montant du loyer. (Beaucoup d’agence éliminent les personnes qui
vivent à l’étranger car saisie compliquée)
- Durée : la durée du bail, il va aussi suivre les reconductions du bail. Le garant peut se retirer qu’a
l’échéance du bail en respectant un préavis de 6 mois

ASSURANCE :quit
- Garantie visale : souscrit par le locataire (moins complète que la GLI)
- Si non paiement du loyer : possibilité de se retourner contre l’agence qui engage sa RC car doit être
capable de faire rentrer des locataires qui ont la capacité financière

PROPRIÉTAIRE

OBLIGATIONS:

- Diagnostics obligatoire

ASSURANCE :

- GLI : garantie loyer impayé souscrit par le bailleur .

- Condition : revenu min 3 fois du montant du loyer.
- Avantage : prend en compte loyer et charges impayé + frais de justices + forfait d’éventuelle dégradations
+ pas chère ( 2% ou 2.5 % montant du loyer / env 10€ par mois) + déductible des loyers lors impositions
- honoraires de gestions déductible du loyer imposable

PROVISIONS SUR CHARGE À FIXER :

- En fonction des coûts et charges réels

- (TOM) Taxe d’ordure ménagère
- Contrat d’entretien sur terrain, piscine …
- Locataire est créditeur des provision sur charge (mieux si supérieur car remboursement possible)

CHARGES/LOYERS IMPAYÉS
- Délai de prescription pour demander paiement dans les 3 ans.
- Interdiction d’appliquer des pénalités (loi ALUR)

DÉLAI DE RESTITUTION D’UN DÉPÔT DE GARANTIE

- 1 mois si non dégradation à partir de l’état des lieux de sortie

- 2 mois si dégradation
- Le propriétaire fait un devis, c’est la preuve qui lui donne le pouvoir de déduire le montant des
réparations sur le dépôt de garantie

TRÊVE HIVERNALE

- Interdiction d'expulser un locataire (sauf si squatteur ou domicile conjugale sur ordre du juge)
- du 1er novembre au 31 mars.
 BAIL D’HABITATION NU / NON MEUBLÉ

- Durée : 3 ans (tacite reconduction)

- Personne morale : Durée minimum 6 ans (tacite reconduction)
- IRL
- Bail habitation dérogatoire : durée - de 3 ans ie évènement prévu et mentionné au bail (ex : retraite).
Rappel par LRAR au locataire que l’évènement va se réaliser... Si l’évènement ne se réalise pas, ça
devient un bail d’habitation.

LOCATAIRE :

- Dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charge

- Résiliation : à tout moment
- Préavis de 3 mois ou 1 mois en fonction de la situation du locataire.

Situation préavis réduit à 1 mois si : (Loi Alur)

- Zone sur laquelle se situe le bien loué (zone tendue ou très tendue) car offre inférieure à la demande
(pour que logement se libère plus vite)
- Mutation professionnel / Perte d’emploi
- Pb de santé nécessitant un changement de domicile (écrit par médecin)
- Qqun avec peu de revenu
- Bénéficiaire de l' AAH (Allocation Adulte handicapé)
- Quitte Logement social pour aller dans un autre logement social

Pas de délai si :

- Mise en péril du bâtiment : locataire doit être relogé

- Logement indécent ou insalubre

BAILLEUR :

- Résiliation : à l’échéance du bail au bout des 3 ans

Attention : le locataire doit avoir au moins 1 bail et demi de jouissance donc le 1er bail de 3 ans ne peut
pas être résilier SAUF manquement d’obligation du locataire => obligé d’attente 6 ans min
- Condition : motif légitime.
- Préavis de 6 mois minimum avant l’échéance. Résiliation (=dénonciation) par LRAR.

Motif légitime :

- Loger un de ses proches ie ascendant / descendant (locataire n’a pas de priorité)

- L’occuper lui-même
- Si le locataire ne respecte pas les conditions du bail ex : non-paiement du loyer et des charges / n’assure
pas le logement / autres (Résiliation possible avant les 6 mois)

- Pour vendre son bien

➢ Le locataire est prioritaire pour acheter le bien si bail dénoncé ( pas renouveler au bout de 3
ans)
➢ Si on dénonce pas , il est pas prioritaire
➢ Locataire à 2 mois pour répondre à propositions à l’achat de la propriétaire + 2 mois pour savoir
si prêt possible
➢ Si locataire pas intéressé et qu’on baisse le prix , locataire à encore 2 mois de droit priorité sur
l’achat (donc courrier avec LRAR à lui envoyer)

BAIL D’HABITATION MEUBLÉE

 - Durée : 1 an maximum (tacite reconduction) + non renouvellement si motif légitime et sérieux
- Dépôt de garantie : 2 mois hors charges
- Résiliation par le locataire : 1 mois préavis (à la réception de LRAR ou avis de passage) = n’importe quel
moment
- Résiliation par le bailleur : 3 mois préavis

BAIL MOBILITÉ

- Logements meublés
- Durée : 1 à 10 mois. Renouvelable 1 fois tant que ça n’excède pas 10 mois
- Pas de dépôt de garantie. (Souvent des entreprises qui ont recours à ce type de bail)

BAIL DE COLOCATION

BAIL UNIQUE :

- Signé par tous les locataires

- Ils ont chacun une partie privative
- Il y a solidarité entre les locataires / Si un locataire ne paye pas, les autres doivent payer
- Si un colocataire quitte le logement, la solidarité des autres colocataires dure 6 mois, après ils n’auront
plus a payer la part de loyer manquante
- Un montant de dépôt de garantie est partagé par chaque locataire

LES BAUX MULTIPLES :

- Chaque colocataire paye sa part de loyer, de charge etc.

- Dépôt de garantie au prorata du bail.

BAIL LOCATION SAISONNIÈRE / TOURISTIQUE

- Pas de diagnostic à fournir à la fin du bail contrairement aux autres baux.

- Durée 3 mois (90 jours) maximum ou 4 mois (120 jours) si c’est dans une ville de plus de 200
- 200 000 habitants

LE BAIL COMMERCIAL
- Louer des murs pour exercer une activité dedans => Droit au bail
- Bailleur personne physique : Durée minimum de 9 ans et se compose de 3 périodes. (Le bail ne se
reconduit pas, il se renouvelle à la demande d’une des parties)
- Bailleur personne morale : durée minimum de 12 ans.
- Taxe foncière doit être payée par le locataire en place
- Dépôt de garantie : 1 ou 2 mois généralement, maximum 2 trimestres de loyer
- Façon de payer le loyers : mensuel, trimestriel, semestriel, annuel ou autre (au choix) :
- Date doit être spécifiée dans le bail
- Préavis de 6 mois pour le propriétaire à chaque échéance des 9 ans.
- Préavis de 6 mois pour le locataire à chaque période triennal (3ans, 6ans, 9ans)
- Ne se reconduit pas – nouveau bail à rédiger
- Passé 3 ans (36 mois), le locataire acquière la propriété commerciale des murs. C’est grâce a cette
propriété commerciale que si un bailleur qui ne souhaite pas renouveler va devoir verser des indemnités
d’éviction

Perte financière :
 - Arrêt du fonds de commerce (bénéfices, CA, installé X années)
- Perte du personnel (frais de licenciement)
- Transfert et installation de l’entreprise

ILC : Indice de loyer commerciaux

- ILC : indice des loyers commerciaux (révision annuellement ou par période triennale par choix)

- La révision du loyer pour ce type de bail peut se faire soit tous les 3 ans à l’échéance ou annuellement.
(Mentionné dans le bail) => Révision légale donc hausse peu élevée
- Arrivé au bout des 9 ans si pas renouvellement du bail, le bailleur peut demander à réviser le loyer. =>
Hausse élevé possible

Clause de recette possible : loyer évolutif

Exemple loyer de 2000 euros au lieu de 3000 jusqu’à X montant de CA. Au-delà du CA, application du loyer à
3000 euros.

BAIL COMMERCIAL DÉROGATOIRE

- Ne doit pas dépasser 36 mois soit 3 ans (on peut faire moins)
- Renouvelable sans dépasser le terme des 36 mois.
- Permet au locataire de tester la qualité de l'emplacement pour mener à bien son activité.
- Pas de préavis possible, obligé d’aller jusqu’au bout du bail de la part des deux parties.
- A la fin des 36 mois : locataire a la possibilité de demander un bail commerciale classique mais
propriétaire peut refuser.

BAIL ÉTUDIANT
- Durée : 9 mois

LE BAIL PROFESSIONNEL

- ILAT : indices des loyers d’activités tertiaires (revalorisation annuelle ou tous les 6 ans, différentes
possibilités)
- Ex : Associations, professions libérales, avocats…
- Durée : 6 ans (tacite reconduction)
- Locataire : Peut partir à tout moment en respectant un préavis de 6 mois
- Propriétaire : ne peut pas rompre le contrat en cours de bail, attente l’échéance en respectant un préavis de
6 mois

LE BAIL EMPHYTÉOTIQUE

- Durée 99 années maximum (non renouvelable)

- Pour soit du terrain soit du bâti. A l’échéance du bail, tout ce qui a été amélioré, bâti, construit
appartiendra au propriétaire.

Cession de PME/TPE

- PME => Petite et moyenne entreprise

- TPE => Toute petite entreprise

On vend une activité

- Fond de commerce
 - Activité libérale

INFOS :

SOUS-LOCATION

- Interdite sauf autorisation

- La durée ne peut pas excéder l’échéance du bail du locataire en titre. (On ne peut pas louer plus cher que
le loyer du bail)

CHANGEMENT DE DESTINATION D’UN BIEN

- Déclaration préalable à la mairie ( 1 mois pour répondre / + 1 si batiment de France )

- Demande permis de construire ( 2 mois + 1 si batiment de France)

CHOIX BAIL HABITATION NU OU MEUBLÉ ?

Impôts =>

- meublé : 50% abattement sur le loyer déclaré

- Ex : 10 000 € loyer donc 5000 € à déclarer dans la case BIC

habitation : 30% abattement

- Ex : 100 000 €
- 7000 à déclarer aux impôts dans la case revenus foncier

ACTUALITE

- Biens en F et G ne sont plus louables depuis la loi Climat

- Echéance 2028 si bien Dpe est mauvais et impossible de vendre => obligation de faire un audit pour
améliorer le DPE (qui oblige le futur acquéreur ou le propriétaire à faire les travaux d’amélioration de
dépense énergétiques)

COPROPRIÉTÉ
Ensemble immobilier qui contient des parties communes (servant aux accès et aires de stationnement) et des
parties privatives (lots représenté par des numéros et des tantièmes).

ORGANES DE LA COPRO

3 organes :

SYNDIC

=> désigné à l’AG, gère, administre, assure le respect du règlement et la bonne exécution des vote. Peut être
bénévole = choix d’une copro ou une agence

- Contrat de syndic pendant 1 an pour la 1ère fois puis renouvelable tous les 3 ans.
- Obligation de réaliser un budget prévisionnel (recettes constituées par les copros et les dépenses
d’entretien, contrat avec salariés, l’électricité etc.) Vaut mieux anticiper + de dépense que - de dépense
afin de devoir à rendre de l’argent et ne pas avoir a en redemander.

=> Rémunération :

- Syndic à l’obligation d’avoir un devis pour toutes les tâches courantes et annexes (opérations et
interventions en dehors de la gestion courante) pour le coût des rémunérations qui leur revient
- Rémunération du syndic = tarif de base qui varie en fonction du lot
- Une copro peut se désister d’un contrat comme un syndic peut se désister.
- Motif sérieux qui doit être voté par les copropriétaires : Révocation pour faute grave, défaut de gestion
- Préavis de 3 mois + obligation de remettre l’intégralité des documents relatifs à la copro pour le nouveau
syndic

- CONSEIL SYNDICAL : groupe de copropriétaires qui vont élire un président à l’AG.

But : obtenir des informations, des demandes et souhait qui vont être voté et remonté au syndic + contrôle
de la gestion du syndic (si décisions votés son respectés + prestations sont bien appliqués )
- SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES : constitué de l’ensemble des copropriétaires sans exception

EDD = Etat descriptif de division

- Définit les lots et leur numéro et en fonction de l’ensemble de ces lots on établit les tantièmes
- On bâti un immeuble (avec des logements, parking, cave etc...) = représente des lots
- Tantième = quote-part d’un lot au sein de copro (% à payer par rapport au logement)
- Etat descriptif de division par géomètre
- Nomination / désignation des lots peut être harmonisation des lots …

Règlement de copropriété :

- Obligatoire
- Définit les autorisations, obligations, interdictions (étendre linge sur balcon, pas exercer une activité pro)
(locaux commerciaux/pro en bas de la copro)
- Règlement enregistré chez le notaire
- S’il y a AG, modification du règlement de copro possible : évolutif ie modifier possibilité d’autoriser
copro à changer menuiserie,
- Toutes les copros doivent être enregistrées sur le registre national des copropriétés géré par L'ANAH. But
: recenser toutes les copros, connaître la date de construction et savoir si copro ancienne ou récente par
rapport aux travaux à effectuer => Loi Alur

APPEL DE FONDS :

=> appel de fonds trimestriels

 - 4 par an (1 par trimestre)
- Bilan prévisionnel (appel de fond en fonction du bilan)
- Régularisation des comptes
- Pour l’usage courant de la copro
- Pour travaux votés : souvent il y a une demande un acompte. Si le copropriétaire vend, c’est la nouvelle
copro qui devra payer s’il est en place lors de l’appel de fonds.
- Mutation de copropriétaire : LRAR envoyé par le notaire au syndic

=> fonds de travaux : utilisés pour travaux futurs

- cagnotte au prorata de la quote part

- min 5 % du budget prévisionnel
- particularité terrasse (bien commun a usage privatif)

PV d’AG : Procès verbale d’assemblée générale

Syndic :

- Durée : 1 an puis renouvelable tous les 3 ans

- Règle les factures
- Va calculer un budget prévisionnel et régulariser
- Assure la gestion totale de la copro
- appels de fond : usage courant de la copro (ascenseur, escalier, hall, peinture, sol) + travaux précis (appel
en tantième auprès des copros) + création d’un fond de travaux (cagnotte en vue de réaliser des travaux à
venir = 5% min du budget prévisionnel au prorata des tantièmes mais possibilité de l'augmenter si vote
AG)
- Travaux : devoir de conserver tous les devis
- + on détient de tantième + on a des charges

Obligation :

- Date de clôture des comptes le 31 décembre. (au plus tard le 30 juin de l’année qui suit)
- Approbation par AGO des comptes : 6 mois à compter de la clôture de l’exercice social
- Transmission PV d’ag au greffe : délai de 1 mois après approbation
- Contestation PV d’AG : 2 mois (recours contre une décision d’ag peut être accepté si le syndic n’a pas
mis la forme / tantièmes non respecté = annulation possible donc refaire AG)
- AGO : ordinaire (1 fois par an) convocation 21 jours min avant l’AG
- AGE : extraordinaire (caractère d’urgence = chaudière qui tombe en panne) pas de délai ou 8 jours si
second vote car pas de décision prise (chaudière qui lâche en plein hiver)

Particularités :
- Terrasse = biens communs à usage privatif ( si travaux , tout le monde va payer même si seul le copro
du bien va en profiter )
- Loggia si interne = partie privative
- Loggia qui dépasse vers l’extérieur = partie commune

Pré-état daté :
- Document non juridique
- Document demandé au syndic et rédigé par le syndic
- Anticipation avant d’avoir un document final
- Notaire va demander ce document au syndic pour se couvrir et informer l’acquéreur
- Idée de l’état financier entre le copropriétaire vendeur et le syndic un état précis des finances : savoir si la
copro en difficulté ou saine financièrement, si le copropriétaire est à jour de ses charges,
- on envoie au notaire
Etat-daté :
- Document juridique et obligatoire
- Document payant établi par le syndic : tarif plafonné à 380 € max
- Demandé dans le cadre d’une vente, transmis au jour de la vente
- Pré-Etat daté : Etat du bien au moment où on le demande. Transmis avant le compromis, n’existe pas
légalement mais demandé par les notaires pour se couvrir
Infos :
- Copropriétaire à jour de ses charges
- Montant des charges
- Date de prochaine AG
- Mensualités payées
- Si copropriétaire vendeur n’est pas à jour de ses charges, le notaire sera obligé de mettre a jour les
charges au jour de la vente = retenir la dette sur le prix de vente
- (Syndic peut demander la participation des autres copropriétaires pour conserver les comptes équilibrés)
- Si non paiement, mis en vente par le syndic du logement pour payer ce qui est due
- Syndic fait une déclaration de redressement : informe que la copro est en difficulté. A partir de la décla, il
a plus la main sur la copro. Il n’assure plus la gestion courante de celle-ci.
- Commissaire Ad hoc : prend la main sur cette copro et va en établir un bilan financier. But : reprend les
comptes et va essayer de redresser la copropriété.

Agence :
=> Envoi à charge de l’agence
- Quittance de loyer par mail, courrier : reçu quand le loc a payé le loyer dans son intégralité / pas obligé
de l’envoyer mais doit être à disposition si demande du locataire. Pas d’obligation de lui faire parvenir
sauf si le loc la demande
- Avis d’échéance mensuel : Appel du loyer pour le mois suivant + indique la revalorisation du loyer

Régularisation des charges :

Gestion hors copro = >
- plus facile car factures au nom du locataire
Gestion en copro =>
- attendre de l’année soit écoulé + compliqué d’établir les comptes définitifs
- Départ d’un locataire : possibilité de conserver 20% du dépôt de garantie dans le mois qui suit
l’approbation jusqu’à la régularisation des charges

Attention : dépôt de garantie sur un compte séquestre ne comporte pas d'intérêt

Parties communes

BAIL A FERME
- Contrat de location de terres ou batiments agricole entre propriétaire et exploitant (agriculture)
- Durée 9 ans
- Personnes qui relèvent de la MSA (conditions à respecter )
- Difficile de faire partir l’exploitant
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