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Logement

Citoyens Logement Location Bail à loyer

Conclure un contrat de bail de location en tant que
locataire / propriétaire

Conclure un contrat de bail

de location en tant que
locataire / propriétaire
Information pratique Non résident Résident

Le bail à loyer ou bail à usage d’habitation est un

contrat dans lequel le propriétaire et le locataire
d’une habitation fixent librement la durée et les
modalités d’un bail.

Personnes concernées
La législation concernant le bail à loyer s’applique
uniquement à des logements à usage d’habitation
principale loués à des personnes physiques.

Sont notamment exclus :

> le bail à usage commercial ;

> le bail à usage administratif ;
> le bail à usage industriel ;
> le bail à usage artisanal ou affecté à l'exercice
d'une profession libérale ;
> les résidences secondaires ;
> les locaux ne formant pas l'accessoire d'un
logement (garage indépendant d'un logement) ;
> les chambres d'hôtel ;
> les structures d'hébergement réservées au
logement provisoire d'étrangers concernant
l'accueil et l'intégration des étrangers au Grand-
Duché ;
> les logements meublés ou non-meublés dans des
structures d'hébergement spéciales (maisons de
retraite, centres intégrés pour personnes âgées,
centres de gériatrie, centres pour personnes
handicapées etc.) ;
> les logements meublés ou non-meublés mis à
disposition de personnes physiques à titre d'aide
sociale par une commune, un syndicat de
commune, une association sans but lucratif ou
une fondation œuvrant dans le domaine du
logement.

Sont considérés comme incapables de conclure un

contrat de bail :

> les mineurs ;

> les personnes majeures incapables d’administrer
leurs biens ;
> les personnes en état de faillite.

Modalités pratiques

FORME DU CONTRAT
Le contrat de bail conclu entre le propriétaire et le
locataire peut être oral ou écrit. Aucune forme
particulière n’est exigée pour ce type de contrats.

Toutefois, même si un contrat verbal est pleinement

valable, il présente l’inconvénient qu’il sera très
difficile - dans le cas d’un éventuel litige, par
exemple - non seulement de prouver son existence,
mais également de connaître son contenu et ses
modalités (durée du contrat, modalités de
résiliation, répartition des charges, etc.).

Pour une plus grande sécurité dans les relations

locataire / propriétaire, il est donc préférable de
conclure un bail par écrit, qui reprend les éléments
les plus pertinents de l’accord des parties
impliquées, comme par exemple :

> la durée du bail ;

> les modalités de résiliation prévues (avec ou sans
préavis) ;
> les éventuelles modifications que le locataire peut
effectuer pendant qu’il occupe les lieux ;
> le montant du loyer et la périodicité des
paiements ;
> les charges locatives.

Un contrat de bail à habitation doit toujours être

rédigé en autant d’exemplaires que de parties.

En cas d’absence d’un écrit, les baux verbaux sont

présumés conclus à durée indéterminée.

Certains documents facultatifs peuvent également

faire partie d’un contrat de bail, tel que le compte-
rendu d’un état des lieux.

Performance énergétique de l'immeuble

Depuis le 1ᵉʳ juillet 2012, les annonces

immobilières de vente et de location
paraissant dans les médias commerciaux
doivent indiquer la classe de performance
énergétique (en fonction de l'indice de
dépense d'énergie primaire), ainsi que la
classe d'isolation thermique (en fonction de
l'indice de dépense d'énergie chauffage) d'un
bâtiment d'habitation.

La réglementation relative à la performance

énergétique d'un immeuble prévoit que tout
locataire intéressé par la location d'un
bâtiment d'habitation a le droit de consulter le
certificat de performance énergétique.

Même au cas où le locataire ne demande pas

la consultation du certificat de performance
énergétique, le propriétaire est obligé de
communiquer une copie certifiée conforme au
nouveau locataire au moment où le
changement de locataire devient effectif.

DURÉE DU BAIL
Les parties sont libres de fixer la durée du bail.
Elles peuvent opter pour un bail à durée
indéterminée ou fixer un terme. Dans ce cas, la
durée du bail est indiquée dans le contrat.

Le bail sera reconduit de façon tacite à la fin de la

période convenue dans le contrat. Par conséquent,
le propriétaire ou le locataire qui ne désire pas
prolonger le bail à son échéance devra en informer
expressément son cocontractant en respectant le
préavis fixé au contrat (ou, à défaut de stipulation
contractuelle à cet égard, le préavis prévu par
l’usage des lieux).

MONTANT DU LOYER
La législation prévoit que le montant maximal du
loyer que le propriétaire peut demander ne peut
dépasser 5 % de la somme que le propriétaire a
investi dans l’immeuble. La notion de capital investi
inclut :

> le prix du terrain sur lequel se trouve l’habitation ;

> le prix de la construction de l’immeuble ;
> le montant investi dans d’éventuelles rénovations
et transformations.

Les logements sociaux locatifs du Fonds du

logement, de la Société nationale des
habitations à bon marché (SNHBM) et des
communes ainsi que les logements de luxe
(au sens de la loi) échappent à cette
disposition.

Le loyer est fixé au moment de la signature du

contrat de bail. Il ne peut être adapté que tous les 2
ans.

Si le contrat de bail prévoit une clause de

valeur, c'est-à-dire une clause selon laquelle le
loyer varie en fonction des variations de
l'indice du coût de la vie par exemple, cette
clause perd son effet à partir du premier terme
suivant la date d'une réclamation adressée
par lettre recommandée au bailleur.

À noter : le Ministère du logement propose 2 outils

(voir la rubrique "Liens associés") qui permettent
d'établir le montant maximal d’un loyer. Il s’agit
d’une brochure explicative et d’un tableur Excel
pour calculer le capital investi :

> la brochure "Le plafond légal du loyer" rend

l’application et la vérification du plafond légal
plus simple, transparente et uniforme pour les
propriétaires et les locataires. Elle explique :
> les différentes étapes pour déterminer le
capital investi d'un logement et ainsi son
loyer maximal ;
> les réévaluations à effectuer ainsi que les
décotes pour vétusté ;
> le calcul du supplément de loyer qu'un
bailleur peut demander pour la location de
logements meublés en fonction du capital
investi dans les meubles ;
> le tableur Excel guide l’utilisateur à travers les
différentes étapes pour déterminer le capital
investi afin de fixer le plafond légal d'un loyer
mensuel pour un logement non-meublé.

CHARGES LOCATIVES
Les charges locatives sont les dépenses que le
propriétaire-bailleur peut mettre à charge du
locataire. Il s’agit :

> des frais exposés pour la consommation

d’énergie ;
> des frais exposés pour l’entretien courant du
logement et des parties communes ;
> des frais exposés pour de petites réparations ;
> des taxes liées à l’usage du logement.

Les taxes d’eau, de chauffage/gaz, d’électricité,

d’égouts, de poubelle et de ramonage sont à charge
du locataire. Il en est de même des frais de
nettoyage usuels du chauffage central.

Les charges locatives ne sont pas incluses dans le

montant du loyer mensuel.

Par contre, l’impôt foncier et tous autres impôts et

taxes relatives à la propriété sont à charge du
propriétaire.

Le bailleur peut exiger le versement d’acomptes

appropriés sur ces frais. Ces acomptes peuvent être
adaptés aux frais réellement exposés pour compte
du locataire au cours des exercices antérieurs.

Un décompte annuel des charges doit être adressé

au locataire, avec présentation des quittances /
factures (ou copies de celles-ci) relatives aux
dépenses avancées, justifiant les frais incombant au
locataire. Ce décompte prend en compte les avances
sur charges que le locataire verse tous les mois ainsi
que les frais réellement exposés.

Les acomptes sur charges peuvent également être

fixés forfaitairement par les parties si ce forfait
correspond à la consommation et aux charges
normales du locataire. Il pourra être adapté en cours
de bail.

Il est permis aux parties de remplacer en cours de

bail le régime des acomptes par le régime forfaitaire
et vice versa.

GARANTIE LOCATIVE
Lors de la conclusion du bail, le propriétaire-bailleur
peut exiger le paiement d’une garantie locative.
Cette garantie locative ne peut pas dépasser 3 mois
de loyer.

La garantie locative est destinée à garantir le

paiement des loyers, des charges locatives et les
dégradations éventuelles des lieux loués.

La garantie locative peut prendre 5 formes

différentes :

> une garantie bancaire, à distinguer entre :

> une garantie bancaire dite "à première
demande" : dans ce cas, la garantie est
fournie au bailleur par l’établissement
bancaire du locataire. En pratique, le montant
de la garantie déterminé dans le contrat de
bail est bloqué sur un compte bancaire
spécial du locataire pour une certaine durée
renouvelable. Cette durée est souvent égale à
la durée d’exécution du contrat de bail
augmentée de quelques mois. Si le locataire
venait à manquer à ses obligations
contractuelles, le bailleur pourra directement
obtenir de la banque tout ou partie du
montant bloqué sur le compte bancaire
spécial du locataire sur simple demande,
sans accord préalable du locataire et sans
justificatif ;
> une garantie bancaire simple ou
"cautionnement bancaire" : comme la
garantie dite "à première demande", le
montant de la garantie déterminé dans le
contrat de bail est bloqué sur un compte
bancaire spécial du locataire pour une
certaine durée renouvelable. Cette durée est
souvent égale à la durée d’exécution du
contrat de bail augmentée de quelques mois,
mais à la différence de la garantie dite "à
première demande", la banque du locataire
ne délivrera le montant réclamé par le
bailleur que si ce dernier prouve le
bienfondé de sa créance envers son
locataire en produisant, par exemple, un
jugement définitif rendu par un juge siégeant
en matière de bail à loyer condamnant le
locataire au paiement d’un montant
déterminé, ou en transmettant à
l’établissement bancaire un écrit du
locataire reconnaissant devoir le montant en
question ;
> une garantie locative par simple virement
bancaire directement sur le compte du bailleur ;
> une garantie locative payée en espèces : une telle
solution ne peut venir que du locataire et ne peut
pas être imposée par le bailleur ;
> une garantie locative fournie par l’Etat ;
> une assurance garantie locative : sous réserve de
l’accord du bailleur pour cette formule de
garantie, le locataire peut souscrire un contrat
d’assurance dans lequel il est prévu qu’en cas de
non-paiement des loyers, l’assurance indemnise
directement le bailleur. Ce mécanisme
d’assurance peut comprendre un mécanisme
d’indemnisation comparable à la garantie
bancaire dite à "première demande".

ETAT DES LIEUX AU DÉBUT DU BAIL

Dans la plupart des cas, l’état des lieux est dressé
conjointement par le bailleur et le locataire ou par
leurs représentants, afin d’éviter les frais de
l’intervention d’une tierce personne. L’état des lieux
est généralement établi à la fin du contrat, mais il est
fortement recommandé d’en établir aussi au début
de la relation contractuelle.

La loi rend obligatoire le constat écrit et

contradictoire des lieux avant l’entrée en
jouissance chaque fois que le contrat de bail
prévoit l’obligation pour le locataire de fournir
une garantie locative (ce qui, en pratique, est
quasiment toujours le cas).

Un état des lieux est à établir par le bailleur et le

locataire (ou leurs mandataires) au plus tard au
moment de l’entrée en jouissance des lieux loués.
Plus il est précis, plus il pourra servir de référence en
cas de problèmes ultérieurs. Il est daté et signé par
les 2 parties au moment où il est établi.

L’état des lieux ne se présente pas nécessairement

sous la forme d’un document distinct du contrat de
bail, mais il peut aussi résulter d’un échange de
correspondance ou d’une clause du contrat.

L’établissement d’un état des lieux d’entrée présente

un intérêt pour le locataire et pour le bailleur. En
effet, la loi indique qu’à défaut d’avoir établi un état
des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le
logement en bon état locatif et qu’il doit le rendre
comme tel (à moins qu’il ne rapporte la preuve que
les dégradations existaient déjà au moment de son
emménagement). Le propriétaire, quant à lui, ne
pourra pas utiliser la garantie locative comme
remboursement des dégradations éventuelles
occasionnées au logement en l’absence d’état des
lieux.

Il arrive souvent que les contrats de bail contiennent

une clause selon laquelle le locataire déclare avoir
pris les lieux en bon état. Ce genre de clause est
valable et signifie pour le locataire qu’en l’absence
d’un état des lieux d’entrée, il ne pourra, à la fin du
bail, plus en rapporter la preuve contraire. La
conséquence est que le locataire devra répondre
d’office de toute dégradation locative constatée en
fin de contrat.

Partant, dès que le locataire constate des

dégradations lors de la première visite de
l’appartement, il devra insister pour que ces
dégradations soient mentionnées dans un état des
lieux. Il ne devra alors en aucun cas signer un contrat
stipulant que les lieux loués sont en bon état au
moment de l’entrée en jouissance.

Lorsque le locataire constate quelques jours après

l'occupation des lieux des dégradations qui n'ont
pas été relevées dans un état des lieux, il peut les
signaler au bailleur (de préférence via courrier
recommandé) mais ce dernier peut refuser la
reconnaissance des dégradations et se baser
uniquement sur l’état des lieux d’entrée que les 2
parties ont signé.

Un modèle d’un état des lieux fait partie de

l’ouvrage "Bail à loyer - La nouvelle législation
en matière de bail à usage d'habitation".

FIN DU BAIL
Le bail peut être à durée déterminée ou à durée
indéterminée. Un bail qui est conclu pour une durée
déterminée sera automatiquement prolongé si
aucune des parties n’y a mis un terme. Toutefois, le
fait qu’un contrat prévoit une date précise ne
signifie pas qu’à cette date le locataire soit obligé de
quitter les lieux.

Les règles à respecter en matière de résiliation

varient en fonction de la personne souhaitant
mettre un terme au bail. En effet, le propriétaire
devra respecter des conditions assez restrictives,
tandis que le locataire dispose d’une plus grande
liberté.

ETAT DES LIEUX DE SORTIE

En règle générale, il est établi un état des lieux de
sortie au moment où le locataire quitte le logement
et rend les clés au bailleur (aussi longtemps que les
clés ne sont pas remises au propriétaire, le locataire
est censé payer le loyer).

En principe (et sauf stipulation contraire dans le

contrat de bail), le locataire s’oblige à rendre les
lieux loués dans l'état où il les a reçus.

Les dégradations qui seraient dues à un simple

usage normal, à l’usure ou à la vétusté ne sont pas
considérées comme des dégâts locatifs (ex. petits
trous dans le mur dus à la présence de clous ayant
servi à accrocher des tableaux) et ne sauraient être
mises à la charge du locataire. Par conséquent, il n’y
a pas besoin de les mentionner dans un état des
lieux de sortie.

Il n’existe pas d’obligation légale de dresser

un état des lieux de sortie, sauf si une garantie
locative a été versée.

RESTITUTION DE LA GARANTIE
LOCATIVE
A la fin du bail et après l’établissement du dernier
décompte, le propriétaire restituera la garantie
locative au locataire s’il n’a pas de revendications à
faire valoir. Si des loyers ou des charges sont restés
impayés, il pourra les déduire du montant mis en
garantie.

Délai de restitution de la garantie

locative
Une garantie locative peut être exigée lorsque :

> un état des lieux de sortie qui fait suite au

constat des lieux d’entrée a été établi ;
> le locataire a rendu les clefs du lieu loué, puisque
la remise des clefs est le moment matérialisant la
fin du contrat de bail.

Une fois ces 2 conditions remplies, le locataire est en

principe en droit de réclamer la restitution de la
garantie locative, sauf s'il était redevable du
paiement d’une avance sur charge locative en plus
du loyer mensuel.

Dans ce cas, le locataire doit attendre

l’établissement du décompte annuel des charges
locatives pour obtenir la restitution de la garantie
locative.

Toutefois, la loi ne prévoit pas de délai dans lequel

un tel décompte doit être soumis par le bailleur au
locataire.

Si le locataire estime être en droit de réclamer la

restitution de sa caution, il peut agir :

> tout d’abord en envoyant une lettre de mise en

demeure réclamant la restitution de la garantie
endéans un délai précis ;
> puis en agissant judiciairement par voie de
requête en bail à loyer.

A noter qu’en pareil cas, le juge est tenu par la loi

d’appliquer le mécanisme de la compensation
légale entre le montant de la garantie locative et le
montant des charges restant dues. Il n’est donc pas
certain que le locataire récupère l’entièreté du
montant de sa garantie locative à l’issue du litige. Il
se peut même que le locataire soit encore redevable
d’un certain montant à son bailleur.

Garantie locative comprenant une

garantie bancaire
S’il a été convenu dans le contrat de bail que celui-ci
serait assorti d’une garantie bancaire dite "à
première demande", ou d’une garantie bancaire
simple, cette garantie est déposée sur un compte
bancaire appartenant au locataire.

Ce compte est productif d’intérêts au profit du

locataire, récupérable en fin de bail par ce dernier. Il
est également productif de frais bancaires à charge
du locataire.

S’il a été convenu dans le contrat de bail que le

versement de la garantie bancaire s’opérerait par
simple virement sur le compte bancaire du bailleur,
les intérêts et frais que produit une telle garantie sur
un tel compte s’établissent au profit et à la charge
du bailleur.

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