GENERALITES APPLICABLES A TOUS LES BAUX

FORME DU BAIL

1 Quelle est la valeur d'un bail enregistré ?

L'enregistrement donne date certaine au bail et permet de faire la preuve de cet acte à l'égard des tiers. En
cas de saisie immobilière par exemple, l'état perçoit des droits sur cette formalité. Néanmoins, un bail
sous seings privés a la même valeur qu'un bail enregistré.

2 Comment peut-on prouver l'existence d'un bail verbal ?

La preuve du bail verbal peut être rapportée par tous moyens (encaissement de mandats postaux,
chèques...) et notamment par la délivrance répétée de reçus indiquant que les sommes reçues sont payées
à titre de loyers et ne comportant aucune réserve. L'occupation des lieux est en elle-même insuffisante
pour prouver le commencement d'exécution d'un bail verbal.

3 Faut-il faire un état des lieux lors de la conclusion d'un bail ?

Pour les locations, relevant du droit commun, les loyers HLM, loyers conventionnés et loyers plafonnés,
l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur et le locataire effectuent l'état des lieux
contradictoire lors de la remise et la restitution des clés. A défaut, il est établi par huissier, à la demande
de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Pour les locations "loi de 1948" et locations
meublées, bien que non obligatoire, le locataire a intérêt à demander l'établissement d'un état des lieux
afin d'éviter des litiges.

4 Faut-il un écrit ?
Les locations relevant du droit commun, les logements HLM, les logements conventionnés et plafonnés
doivent faire l'objet d'un contrat écrit. En l'absence d'écrit, chaque partie peut exiger à tout moment
l'établissement d'un contrat conforme aux dispositions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989. En loi de
1948, le contrat n'est pas obligatoire. Pour les logements meublés, la location peut être verbale, mais il est
vivement recommandé de rédiger un écrit ; notamment pour fixer la durée de location, le prix du loyer et
son mode de révision éventuel.

5 Le bail n'est signé que par l'un des conjoints. Quels sont les droits du conjoint non signataire ?
Le droit de bail du local qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quelque soit leur régime
matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage,
réputé appartenir à l'un ou l'autre des époux (art 1751 du code civil). Le conjoint non signataire devra
néanmoins faire connaître son existence au bailleur pour que les notifications (congé, augmentation de
loyer, mise en vente du logement) soient faites à chacun des 2 époux.

6 Qui a la faculté de signer un engagement de location ?

L'engagement de location peut être signé par toute personne majeure si elle n'en est pas déclarée
incapable par la loi (article 1123 du Code Civil). Il peut être aussi signé par les personnes suivantes :
usufruitier, tuteur des mineurs et des majeurs, majeur en curatelle, mandataire, conjoint et administrateur
de la communauté.

7 Quelle est la différence entre locataire et occupant ?

- Un locataire est celui qui a signé un contrat de location. Il est donc le titulaire du bail.
- L'occupant est celui qui occupe le logement sans être titulaire du bail écrit, une personne devient
occupante après résiliation de son bail par un congé par exemple, lorsqu'elle se maintient dans les lieux
après l'expiration de la durée du contrat.
- En loi de 1948, le locataire est celui qui bénéficie d'un droit de bail. L'occupant de bonne foi est celui
qui, à l'expiration de son contrat ou après un congé "de pure forme", est bénéficiaire du droit au maintien
dans les lieux.
- Un occupant de mauvaise foi est celui qui entre dans les lieux sans bail et sans paiement de loyer, dans
l'ignorance du propriétaire. Il s'agit alors d'un occupant sans droit ni titre.

8 Je vis en concubinage, puis je demander à ce que le contrat soit mis au nom de mon concubin ?
Si vous vivez en concubinage, vous pouvez demander que le contrat soit mis au nom de votre concubin ;
mais le bailleur n'est pas obligé d'accepter.

2 QUITTANCE

1 La quittance est-elle obligatoire ?

Le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire lorsque celui-ci en fait la
demande. Si le locataire effectue un paiement partiel le bailleur est tenu de délivrer un reçu (article 21 de
la loi du 6.07.1989). Pour les locations en meublé, il est recommandé de prévoir dans le bail l'obligation
pour le bailleur de délivrer des quittances.

2 Peut-on facturer au locataire les frais d'envoi de la quittance ?

L'envoi d'une quittance ou d'un avis d'échéance à un locataire est un acte d'administration du bien loué.
Les frais correspondants (frais postaux et frais d'agence) ne peuvent être réclamés au locataire en sus du
loyer.

3 CAUTION, DEPOT DE GARANTIE

1 Que doit contenir l'acte de caution ?

L'acte de caution est établi par le notaire ou par les parties (le bailleur et celui qui se porte caution). La
personne se portant caution doit faire précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du
loyer et des conditions de sa révision, tel qu'il figure au contrat de location, de la mention manuscrite et
non équivoque de la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte.
Elle doit recopier l'article 23 1 (loi du 21 juillet 1994) et posséder un exemplaire du contrat de location.
Tout ceci est imposé à peine de nullité.

2 Quelles sont vos obligations lorsque vous vous êtes porté caution ?
Vos obligations seront différentes selon que vous avez signé un engagement de caution simple ou un
engagement de caution solidaire.
* Caution simple : vous pouvez demander au créancier de poursuivre d'abord le débiteur et ne serez tenu
de régler la dette que si la poursuite n'aboutit pas. S'il y a plusieurs cautions, vous serez tenu pour une part
de la dette.
* Caution solidaire : Le créancier vous demandera de régler la dette en lieu et place du débiteur et vous ne
pourrez pas exiger de lui qu'il poursuivre d'abord le débiteur.

3 Mon propriétaire ne veut pas me restituer mon dépôt de garantie. Que puis-je faire ?
Si votre propriétaire ne vous restitue pas votre dépôt de garantie dans les deux mois suivant la remise des
clés (le délai est libre pour les locations meublées) et sous réserve des sommes restant à lui devoir, vous
devez lui réclamer le remboursement par lettre recommandée avec accusé de réception. Si votre demande
reste infructueuse, vous vous adresserez alors au greffe du Tribunal d'Instance du lieu où vous demeurez
où vous remplirez soit un formulaire de déclaration au greffe (litiges inférieurs à 13 000 francs), soit une
requête en injonction de payer. Ces procédures simplifiées sont gratuites.

4 Le montant du dépôt de garantie peut-il être révisé ?

Le montant du dépôt de garantie ne peut être révisé ni pendant la durée du bail, ni lors du renouvellement.
Pour les locations meublées, les parties sont libres de prévoir une clause portant une révision du dépôt de
garantie.

4 FRAIS DU BAIL

1 Comment sont fixés les honoraires de rédaction d'un bail ?A qui incombent-ils ?
Les honoraires de rédaction d'un bail sont librement fixés par le professionnel qui rédige le contrat. Ils
sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire (article 5 de la loi du 6.07.1989). Pour les locations
meublées et saisonnières : selon l'accord des parties, les honoraires peuvent être à la charge complète du
propriétaire ou du locataire ou partagés.

2 Quels sont les frais de gestion de votre bien, si vous les confiez à un professionnel ?
Les frais de gestion ne sont pas réglementés, ils sont fixés dans le mandat de gestion. Doivent également
être détaillées les prestations effectuées dans le cadre de ce mandat.

5 ASSURANCE

1 Le locataire doit-il souscrire une assurance ?

- Location relevant du droit commun (loi du 6.07.1989), loyer loi de 48, loyer HLM, loyer conventionné
et loyer plafonné : le locataire doit souscrire une assurance contre les risques dont il doit répondre (article
7 loi du 6.07.1989) (incendie, dégât des eaux, responsabilité civile).
- Location meublée : bien que non obligatoire, l'assurance du locataire est recommandée car il sera tenu
pour responsable des dégradations ou pertes à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
Cependant une clause du bail peut imposer l'assurance.

2 Le propriétaire peut-il souscrire une assurance impayés de loyer ?

L'assurance impayés de loyer permet de transférer le risque d'impayés à l'assureur. Les compagnies qui
commercialisent leur contrat, à cause des risques, sélectionnent les bailleurs ; dans le contrat proposé le
bailleur doit analyser les risques couverts, la durée et le montant de l'indemnisation. Le bailleur peut aussi
souscrire l'assurance par le biais de certains professionnels (notaires, agents immobiliers et
administrateurs de biens) à des coûts avantageux.

IMPAYES

1 Que peut faire un locataire insolvable ?

Le locataire insolvable doit s'adresser au Centre Communal d'Actions Sociales : l'assistante sociale
présentera son dossier au fonds de solidarité pour le logement. Il devra également contacter la caisse
d'allocation familiale de sa circonscription afin d'obtenir une éventuelle aide au logement.
DUREE DU BAIL

1 Quelle est la durée du bail en " loyer libre" ?

La durée d'un contrat est au moins égale à 3 ans pour le bailleur personne physique, ainsi que pour le
bailleur personne morale, assimilé à une personne physique (lorsque le bailleur est une société civile
constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus ou lorsque le logement est en
indivision). Par contre, la durée minimale est de 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale.
Cependant la loi offre la possibilité de conclure un bail d'une durée moindre (article 11 loi du 6 juillet
1989), lorsqu'un événement précis justifie que le bailleur est amené à reprendre le local pour des raisons
professionnelles ou familiales.

2 Quelle est la durée du bail en "loi de 1948" ?

La durée du contrat obéit aux dispositions du code civil, sous réserve des effets du congé qui au terme de
l'article 4 de la loi de 1948 ouvre au profit de l'occupant de bonne foi, un droit au maintien dans les lieux.
Sa durée peut donc être déterminée ou indéterminée.

3 Quelle est la durée du bail en HLM ?

Il n'existe aucune règle particulière quant à la durée du contrat de location en secteur HLM. En effet, les
locataires ayant un droit au maintien dans les lieux, la durée est indéterminée.

4 Peut-on acheter son logement HLM ?

L'acquisition d'un logement HLM est très réglementée (article 39 de la loi du 21 juillet 1994). Seul les
logements acquis ou construits depuis plus de 10 ans et les logements aux normes peuvent faire l'objet
d'une vente. Des dérogations peuvent être obtenues sur ce point. Seul le locataire peut acquérir le
logement qu'il occupe. Toutefois, s'il le demande, son conjoint, ses ascendants et descendants peuvent
l'acquérir sous réserve que leur ressources soient inférieures aux plafonds PAP. Si le logement HLM est
vacant, les locataires du département sont prioritaires. L'organisme HLM a un devoir d'information sur les
charges et l'état de la copropriété envers l'éventuel acquéreur.

5 Quelle est la durée du bail en meublé ?

La durée d'un contrat de location en meublé obéit aux dispositions du code civil. Le contrat peut être à
durée déterminée ou indéterminée, puisque la durée est fixée librement entre les parties. Si le contrat est à
durée déterminée, le bail est résiliable à chaque échéance. Si le bail est à durée indéterminée, il prend fin
par le congé donné par l'une des parties dans les délais prévus au contrat de location ou selon les usages
(article 1736 du code civil).
CONGE PAR LE LOCATAIRE

1 Comment donner congé, sous quel délai en loyer libre ?

Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment. Le congé doit être donné en respectant un
préavis de 3 mois, par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte d'huissier (article
15 loi du 6 juillet 89). Toutefois, en cas de mutation professionnelle, de perte d'emploi ou de nouvel
emploi consécutif à une perte d'emploi, le délai de préavis est ramené à un mois. Le délai est également
réduit à un mois, en faveur des locataires âgés de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un
changement de domicile et des locataires bénéficiaires du RMI. Le délai de préavis court à compter du
jour de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception ou de la signification (article 668
et 669 du nouveau code de procédure civil).

2 Comment donner congé, sous quel délai de mon logement HLM ?

En application de l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions du droit commun sont applicables
concernant le congé donné par le locataire d'un logement HLM. Le délai de préavis est de 3 mois,
cependant, il est réduit à un mois en cas de mutation, perte d'emploi ou nouvel emploi consécutif à une
perte d'emploi ou encore lorsque le locataire a plus de 60 ans et que son état de santé justifie un
changement de domicile, ainsi que pour une personne bénéficiaire du RMI. Le congé doit être notifié par
lettre recommandée ou pa r acte extra-judiciaire. Le délai court à compter du jour de la réception de la
lettre recommandée ou de la signification.

3 Comment donner congé, sous quel délai en meublé ?

Si le bail a été fait sans écrit le locataire ne pourra donner congé qu'en observant les délais fixés par
l'usage des lieux (article 1736 du code civil). Si le bail a été fait par écrit, il convient de respecter le délai
contractuel indiqué dans la clause relative au congé s'il en existe une. A défaut, le bail cesse de plein droit
à l'expiration du terme fixé par écrit sans qu'il soit nécessaire de donner congé.

4 Comment donner congé, sous quel délai d'un emplacement de parking ?

Ce sont les dispositions du code civil qui régissent les locations de parking. Si le bail a été fait sans écrit,
le locataire ne pourra donner congé qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux (article 1736 du
code civil). Si le bail a été fait par écrit, le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé par le
contrat, sans qu'il soit nécessaire de donner congé (article 1737 du code civil). En présence de plusieurs
preneurs, il faut le consentement de tous pour mettre fin au bail, si les copreneurs sont solidaires. Il est
préférable de donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception.
CONGE PAR LE BAILLEUR EN " LOYER LIBRE "

1 Comment donner congé et sous quel délai en loyer libre ?

Le propriétaire qui veut vendre ou reprendre son logement doit donner congé par lettre recommandée
avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Le délai de préavis est de six mois avant le terme du bail.
Il court à compter de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
(Article 15 de la loi du 6 juillet 1989).

2 Peut-on donner congé en cours de bail en loyer libre ?

Non, le congé ne peut être envoyé au locataire que pour le terme du bail et le délai de préavis que doit
respecter le bailleur est de six mois avant la fin du contrat.

3 Peut-on donner congé à une personne âgée en loyer libre ?

Oui, mais, si le locataire est âgé deplus de soixante dix ans et si ses ressources sont inférieures à une fois
et demie le montant annuel du SMIC le bailleur doit lui trouver un logement conforme à ses besoins et à
ses possibilités, sauf s'il est lui- même une personne physique de plus de soixante ans ou si ces revenus
sont inférieurs à une fois et demie le montant du SMIC (Art 15-3 de la loi du 6 juillet 1989).

4 En loyer libre, mon propriétaire vend mon logement dois-je quitter les lieux ?
Non, si la vente du logement a lieu en cours de bail. Dans ce cas, le bailleur doit vendre son logement
occupé. Par contre, si le locataire a reçu un congé pour vente au terme de son contrat et qu'il a renoncé à
son droit de préemption, il devra quitter le logement à la fin du délai de préavis de six mois.

5 En loyer libre, mon propriétaire m'a donné congé, j'ai trouvé un autre appartement, puis-je partir avant
la fin du préavis ?
Bien sûr ; car selon l'article 15 -I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire n'est redevable du loyer et des
charges que pour le temps où il a réellement occupé les lieux si le congé émane du bailleur.

6 Le propriétaire me donne congé pour vente. Quels sont mes droits en loyer libre ?
Le propriétaire qui vend son logement doit proposer en priorité l'achat à son locataire dans deux cas :
* d'une part s'il s'agit de la première vente consécutive à la division initiale de l'immeuble par lots,
* d'autre part en cas de congé pour vente au terme du bail.
Le locataire a un délai de 2 mois à compter de la réception de l'offre pour y répondre. Si le bailleur baisse
son prix il doit formuler une nouvelle offre au locataire qui dispose d'un délai d'un mois pour y répondre.
Si le locataire accepte l'offre, il dispose d'un délai de 2 mois pour la réalisation de l'acte de vente. En cas
de recours à un prêt, le délai de réalisation de l'acte est porté à 4 mois (Art 15 loi du 21.07.1994).

CONGE PAR LE BAILLEUR " EN LOI DE 1948 "

1 L'immeuble va être démoli. Mon bailleur peut-il donner congé sans me reloger ?
Non. Le bailleur doit vous proposer un relogement. L'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948
énumère les conditions que doit présenter le local mis à la disposition des locataires évincés : il doit
remplir les conditions d'hygiène normales et correspondre aux besoins personnels, familiaux et aux
possibilités des locataires. Enfin, il doit être situé dans la même zone géographique du lieu où se trouve la
location actuelle.

2 Je suis veuve, je dispose d'un 4 pièces, le bailleur peut-il me donner congé ?

Oui, car selon l'article 10-7è de la loi du 1er septembre 1948, n'est pas opposable au bailleur le droit au
maintien dans les lieux des personnes qui ne remplissent plus les conditions d'occupation suffisantes
fixées par l'article R641-4 du code de la construction. Ainsi, le nombre de pièces principales ne doit pas
être supérieur de plus de deux au nombre d'occupants. Mais si la diminution des personnes est due à un
décès, elle ne pourra être invoquée qu'à l'expiration d'un délai d'un an à compter de ce décès.

3 Mon époux vient de décéder, le contrat était à un seul nom. Le bailleur peut-il me donner congé ?
Non, car conformément à l'article 1751 du code civil, le droit au bail du local qui sert effectivement à
l'habitation des deux époux est réputé leur appartenir à l'un comme à l'autre, même si l'engagement de
location a été conclu avant le mariage ou s'il a été signé par un seul conjoint. En conséquence, si le mari
décède, le maintien dans les lieux appartient à sa femme, (article 5 de la loi du 1er septembre 1948).

4 J'habitais avec mon père qui vient de décéder, le contrat était à son nom. Puis-je recevoir un congé ?
Selon l'article 27 de la loi du 23 décembre 1986, en cas de décès du locataire ou de l'occupant de bonne
foi, le bénéfice du maintien dans les lieux ne peut être transmis qu'au conjoint, aux ascendants, aux
personnes handicapées et jusqu'à leur majorité, aux enfants mineurs si pour les trois dernières catégories
de bénéficiaires ils vivaient depuis plus d'un an avec le locataire en titre.

5 Je suis malade, ce qui m'oblige à laisser mon logement 6 mois de l'année, puis je recevoir congé ?
L'article 10-2è de la loi du 1er septembre 1948 stipule que les personnes qui n'auront pas occupé les
locaux loués au moins huit mois dans l'année, n'auront plus droit au maintien dans les lieux. Mais il est
prévu qu'en cas de motif légitime, la durée d'occupation peut être moindre et la maladie entre dans cette
hypothèse. C'est au juge que revient l'appréciation du motif invoqué et de la durée d'occupation.

6 Qu'est ce qu'un congé de pure forme ?

C'est un congé délivré au locataire loi de 1948 pour mettre fin à son contrat de location et y substituer le
droit au maintien dans les lieux.Ce congé délivré par huissier doit indiquer clairement qu'il ne comporte
pas l'obligation de quitter les lieux. En revanche, il permet pour l'avenir d'invoquer d'éventuelles
déchéances du droit au maintien dans les lieux, notamment en cas de défaut d'occupation des locaux loués
huit mois dans l'année minimum.

7 Quelle est la protection des personnes âgées en matière de congé ?

L'article 22 bis de la loi de septembre 1948 empêche toute reprise du local loué qui serait exercée au
profit d'un bénéficiaire âgé de moins de soixante cinq ans contre un occupant ayant plus de soixante dix
ans à la date du congé, dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant
annuel du SMIC et qui réside effectivement dans le logement.

8 Mon propriétaire veut vendre. Je suis locataire en loi de 1948, un congé pour vente est-il valable ?
Non, il n'existe pas de congé pour vente en loi de 1948. En conséquence, le propriétaire ne peut vendre le
logement qu'occupé et l'acheteur devra respecter toutes les obligations de son vendeur vis à vis de
l'occupant sans pouvoir lui donner congé avant un délai minimum de quatre ans sous la condition d'avoir
obtenu une autorisation de justice pour exercer son droit de reprise.

9 J'ai reçu un congé pour vente, comment puis-je acheter ?

Un congé pour vente en loi de 1948 n'est pas valable. Mais si le locataire désire tout de même acheter, il
vaut mieux qu'il conteste le congé puis qu'il se mette en rapport avec le propriétaire pour négocier la vente
à l'amiable. Ainsi, s'il s'avère que l'acheteur ne peut finalement conclure la vente, il demeurera néanmoins
locataire en titre et n'aura aucune obligation de quitter les lieux.

CONGE PAR LE BAILLEUR EN HLM

1 Quels sont les motifs pour donner congé de la part d'un organisme HLM ?
Un organisme ne peut donner congé au locataire que si ce dernier ne respecte pas ses obligations
locatives. Ainsi, en cas d'impayés, le bailleur peut invoquer le jeu de la clause résolutoire deux mois après
réception d'un commandement de payer par le locataire, ou encore, le propriétaire peut appliquer la
déchéance du droit au maintien dans les lieux, notamment si l'occupant ne réside pas huit mois dans
l'année dans son logement.

CONGE PAR LE BAILLEUR EN MEUBLE

1 Comment donner congé sous quel délai ?

La location meublée est régie par le code civil mais en matière de congé, les dispositions légales ne
s'appliquent qu'à défaut de stipulations contractuelles. S'il existe une clause contractuelle précisant les
délais pour donner congé il convient de s'y référer. Si l'écrit ne mentionne aucune clause de ce type,
l'article 1737 prévoit que le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, sans qu'un congé soit
nécessaire. L'article 1736 prévoit que si le bail a été fait sans écrit ou s'il est à durée indéterminée, le
congé doit respecter les délais fixés par l'usage des lieux, en général un mois. Aucun formalisme n'est
exigé.

CONGE PAR LE BAILLEUR POUR UN GARAGE

1 Comment donner congé sous quel délai.

En cas de location d'un garage, la forme et le préavis à respecter en matière de congé doivent être fixés
par le bail. A défaut de stipulations contractuelles, si la durée est déterminée, le contrat cesse de plein
droit à son terme. Mais si le bail est à durée indéterminée, le congé qui ne doit répondre à aucun
formalisme doit respecter le délai de préavis fixé par l'usage des lieux, en général un mois.
LOYER en " LOYER LIBRE "

1 Je n'ai jamais eu d'augmentation de loyer depuis 4 ans. Le propriétaire peut-il me réclamer le montant
des régularisations sur cette période ?
Si le contrat est pourvu d'une clause expresse de révision annuelle du loyer, le propriétaire peut vous
réclamer le montant des régularisations sur 4 ans puisque selon l'article 2277 du code civil "se prescrivent
par 5 ans les actions en paiement des loyers et généralement de tout ce qui est payable par année ou à des
termes périodiques plus courts".

2 Je paie plus cher que le locataire précédent, est-ce normal ?

Avant le 1er août 1997, cette situation était anormale puisque le loyer était fixé librement entre les parties
dans des hypothèses bien précises :
- lorsqu'il s'agissait d'un logement vacant ayant fait l'objet de travaux de mise ou de remise aux normes
définies par décret
-s'il s'agissait d'un logement vacant et aux normes ayant fait l'objet depuis moins de 6 mois de travaux
d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à une année de
loyer antérieure
-ou lorsque le logement était neuf.
En dehors de ces hypothèses, le bailleur, pour augmenter le loyer entre deux locataires, devait s'appuyer
sur des références de loyer pour des logements comparables afin de proposer au locataire entrant un
nouveau loyer.
Cette disposition n'est toutefois plus applicable depuis le 1er août 1997, le bailleur peut donc, dorénavant
fixer le loyer librement à l'occasion d'un changement de locataire.

3 Ou peut-on trouver des références de loyer pour des logements comparables au mien ?
Vous pouvez trouver des références de voisinage de logements comparables auprès l'observatoire des
loyers de l'ADIL du Doubs. MINITEL 36 15 FCT mot clé ADIL.

4 Mon appartement n'a pas la surface prétendue dans l'annonce puis-je renégocier le montant du loyer ?
Si l'annonce est fausse, il peut être intenté devant la juridiction pénale une action pour publicité
mensongère, mais l'indication de la surface dans l'annonce n'étant qu'indicative et non pas contractuelle,
l'infraction ne sera pas automatiquement constituée. Si le loyer ne correspond pas aux loyers du voisinage,
la commission de conciliation peut être saisie dans un délai de 2 mois à compter de la signature du bail.

5 Le propriétaire peut-il refuser le paiement des loyers par chèque ?

Non. Le locataire a le choix de son mode de paiement. Est interdite toute clause qui impose comme mode
de paiement du loyer, l'ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la
signature par avance de traites ou de billets à ordre.

6 Comment calculer une augmentation annuelle de loyer sur la base de l'indice du coût de la
construction ?
La révision du loyer ne peut être faite qu'une seule fois par an à la date convenue entre les parties ou à
défaut au terme du chaque année du contrat. Cette augmentation ne peut pas dépasser la variation de
l'indice moyen du coût de la construction.

7 Dans quel cas le locataire peut prétendre à une diminution de son loyer ?
- Article 1724 Code Civil. Si des réparations urgentes dans le logement loué durent plus de 40 jours, le
prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été
privé.
- Article 1722 Code Civil. Si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en partie, le preneur
peut, suivant les circonstances demander ou une diminution du prix ou la résiliation même du bail. Le
locataire peut également saisir le tribunal d'instance en cas de trouble de jouissance important et demande
une diminution de son loyer.

LOYER en " LOI DE 1948 "

1 Comment est calculé le prix de loyer dans les locaux soumis à la loi du 1er septembre 1948 ?
En loi de 48, les loyers sont fixés selon la valeur locative. Cette valeur est égale au produit de la surface
corrigée par le prix au m2 de la catégorie dans laquelle se situe le local. Le prix de base au m2 est fixé par
décret chaque année au 1er juillet et varie selon la catégorie.

2 Quelle est la majoration pour sous location ?

Le loyer des locaux faisant l'objet de sous location totale ou partielle est égal à la valeur locative
augmentée de 50 %. Cette majoration cesse de droit dès que prend fin la situation qui l'a motivée.

3 Quelle est la majoration pour insuffisance d'occupation ?

A Paris ou dans un rayon de 50 km autour de Paris ou dans les communes dont la population est égale ou
supérieure à 10 000 habitants, le loyer des logements insuffisamment occupés est égal à la valeur locative
majorée de 50 %.

4 Comment contester un décompte de surface corrigée ?

En cas de désaccord sur la surface corrigée l'autre partie doit aviser le demandeur du loyer qu'il propose
lui-même en précisant les éléments sur lesquels porte ce désaccord. Cette notification doit être faite à
peine de forclusion dans les 2 mois par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte
d'huissier. A défaut de contestation dans ce délai, le loyer proposé par le demandeur s'impose comme
nouveau prix.

5 Comment est fixé le loyer d'un local en catégorie II B et II C, lors de sa sortie de la loi de 1948 ?
Le loyer d'un local en catégorie IIB et IIC lors de sa sortie de la loi de 48 est fixé par référence aux loyers
libres habituellement constatés dans le voisinage au cours des 3 dernières années, pour des logements
comparables (article 28 loi 86). La différence entre le nouveau loyer et le loyer antérieur s'applique par
huitième au cours du bail de 8 ans. La révision éventuelle prévue au contrat se fait en fonction de l'indice
de la construction sur chaque valeur ainsi définie.

6 Comment peut-on sortir un locataire de la loi du 1948 ?

Les logements des catégories IIB et IIC peuvent faire l'objet de la part du propriétaire, d'une proposition
de nouveau bail d'une durée de 8 ans avec un nouveau loyer fixe par référence aux loyers, autres que ceux
de la loi de 48, habituellement constatés dans le voisinage au cours des 3 dernières années pour des
logements comparables. Néanmoins, le propriétaire ne peut pas proposer ce bail de sortie aux locataires
agés de plus de 65 ans ou aux locataires dont les ressources sont inférieures au seuil fixé par le décret du
12/06/1987.

7 Quelle est la majoration applicable lorsque le bail a été transmis aux héritiers ?
Si le droit au bail ou le droit au maintien dans les lieux a été postérieurement au 1er juillet 1966 transmis
aux héritiers, le montant du loyer des locaux en vertu du décret du 24 juin 1966 est automatiquement
porté à la valeur locative augmenté de 50 %, sauf si le bénéficiaire de la transmission se trouve être le
conjoint, ou un ou plusieurs enfants mineurs.

8 Dans quel cas le locataire peut prétendre à une diminution du loyer ?

L'article 14 de la loi de 48 prévoit qu'en cas de travaux durant plus de 40 jours et pouvant nécessiter
l'évacuation du local, le loyer est diminué à proportion du temps et la partie du local dont les locataires ou
occupants sont privés.

9 Un ascenseur a été installé. Mon loyer subira t-il une augmentation ?

Le décompte de surface corrigée pourra être modifié par l'addition de l'équivalence superficielle
correspondant à l'installation de l'ascenseur, le loyer sera donc augmenté.

LOYER en " HLM "

1 Comment est appliqué le supplément de loyer de solidarité ?

Le SLS est exigible dès que le dépassement du plafond de ressources est au moins égal à 40 % sauf si les
logements se trouvent dans les zones sensibles. Les autres locataires dont les ressources ne dépassent pas
40 % sont susceptibles de payer un surloyer si leurs ressources excédent d'au moins 10 % les plafonds. Il
est déterminé par l'organisme HLM selon un barème établi, soit par immeuble, soit par groupe
d'immeubles. Il tient compte de l'importance du dépassement du plafond de ressources du loyer acquitté
du nombre et de l'âge des personnes vivant dans le logement. Ce barème devient exécutoire à défaut
d'opposition motivée du représentant de l'Etat du lieu ou est situé le logement dans un délai d'un mois à
compter de la plus tardive de ces communications.

2 Quelles sont les modalités de révision de loyer ?

Les loyers HLM ne peuvent pas être révisés de plus de 10 % par semestre. Chaque année, une circulaire
ministérielle donne des recommandations sur l'évolution des loyers en secteur HLM. La délibération de
l'organisme HLM relative aux hausses de loyer doit être transmise au Préfet dans un délai de 2 mois avant
son entrée en vigueur.

LOYER en MEUBLE

1 Quelles sont les modalités d'augmentation d'un bail en meublé ?

En cours de bail, le loyer peut être révisé par indexation. Le contrat peut prévoir une clause expresse de
révision du loyer selon la variation d'un indice qui doit être en rapport avec l'objet de la convention ou
l'activité de l'une des parties, tel l'indice du coût de la construction. La périodicité des révisions est
librement fixée. Au terme du bail, le bailleur peut augmenter librement le loyer.

LOYER d'un GARAGE

1 Comment peut-on augmenter le loyer d'un box ?

Si le garage n'est pas l'accessoire du local principal, l'augmentation est libre au terme du bail. Si le garage
est accessoirement loué au local principal par le même bailleur, il est soumis au mêmes conditions
d'augmentation de loyer que le local principal. Le contrat doit être pourvu d'une clause expresse révision.
Celle-ci ne peut être faite qu'une seule fois par an à la date convenue entre les parties ou à défaut au terme
de chaque année du contrat. l'augmentation ne peut excéder la variation de l'indice de la construction.
CHARGES en " LOYER LIBRE "

1 Un loyer charges comprises est-il valable ?

En application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, il est impossible de fixer un loyer charges
comprises puisque les charges sont exigibles sur justification. Elles sont établies le plus souvent par
provision et doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle. Tout forfait de charges, ou loyer charges
comprises sont donc à exclure.

2 La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est-elle récupérable ?

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères est explicitement mentionnée comme charge récupérable par
le décret du 26 août 1987. L'énumération prévue à ce décret est d'ordre public. Ce dernier énumère trois
catégories de charges :
. les services rendus liés à l'usage de la chose louée,
. les dépenses d'entretien courant et les petites réparations
. et enfin le droit de bail et les impositions dont le locataire bénéficie directement. La taxe d'enlèvement
des ordures ménagères fait partie de cette 3ème catégorie.

3 Mon bailleur me demande une régularisation de charges sur les années précédentes. Est-ce normal ?
C'est tout à fait normal. Par application des dispositions de l'article 2277 du code civil, les charges,
comme le loyer principal se prescrivent par 5 ans. Le bailleur peut demander la régularisation sur les 5
années précédentes. Mais pour leur mise en recouvrement, il faut qu'elles soient justifiées par la
production des décomptes par nature de charges ainsi que le mode de répartition utilisé entre les locataires
(article 23 L 6.07.89).

4 Le bailleur peut-il me donner congé si je ne règle pas la provision pour charges ?

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur peut donner congé à son locataire pour motif
légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations. Or le paiement du
loyer et des charges aux termes convenus est l'une de ses obligations. Considérées comme des sommes
accessoires au loyer, les charges bénéficient des mêmes garanties de paiement. Leur non paiement peut
justifier une demande de résiliation judiciaire du bail ou la mise en oeuvre de la clause résolutoire de
plein droit.

5 Le bailleur veut modifier la répartition des charges entre locataire, dois-je l'accepter ?
La loi du 6 juillet 1989 n'a aucunement interdit, ni imposé un système de répartition des charges. D'après
tous les textes applicables, cette répartition doit être équitable. A contrario, si cette répartition est
"inéquitable", un locataire pourrait invoquer le principe d'équité (article 1135 du code civil), pour obtenir
du juge qu'il la rectifie. Et c'est seulement suite à cette procédure que le bailleur peut modifier la
répartition des charges. Ce problème ne se pose pas lorsque l'immeuble est en copropriété ; les charges
étant réparties par lot au vu du règlement de copropriété.

6 Le bailleur peut-il me réclamer des charges d'ascenseur alors que j'habite au rez-de-chaussée ?
En principe non. A partir du moment ou vous habitez le rez de chaussée, vous n'avez pas à payer les
charges d'ascenseur, sauf si l'ascenseur dessert une cave ou un parking que vous louez accessoirement à
votre logement et rattaché à celui-ci. Le critère retenu est celui de l'utilité, applicable en matière de
copropriété. Cette notion suppose qu'il y ait possibilité d'usage. Si c'est le cas, vous ne payeriez que les
charges d'ascenseur locatives (décret du 26/08/1987).

7 Mon locataire refuse de régler la régularisation de charges ?Puis- je le contraindre à le faire ?

Oui en effet. L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 indique qu'une régularisation devra intervenir au moins
une fois par an. Pendant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues
à la disposition du locataire. Donc en cas de refus de la part du locataire de régler les charges, le
propriétaire peut engager une procédure de recouvrement forcé ou envisager une procédure de résiliation
du bail.
8 Sur combien d'années peut-on récupérer les charges sur le locataire ?
Par application des dispositions de l'article 2277 du code civil, les charges, comme le loyer principal se
prescrivent par 5 ans. Le bailleur peut récupérer les charges sur le locataire sur les 5 années précédentes.
mais pour leur mise en recouvrement, il faut qu'elles soient justifiées.

9 Locataires et propriétaires peuvent-ils établir eux mêmes la liste des charges récupérables ?
Non. La liste des charges récupérables est fixée par le décret du 26/08/1987. L'énumération y figurant doit
être considérée comme limitative. Il n'est pas possible de réclamer au locataire des charges ne figurant pas
au nombre de celles visées au décret. De plus, la loi du 6 juillet 1989 est d'ordre public. L'article 23 de
cette loi se réfère à ce décret fixant les charges. Il n'est donc pas possible d'y déroger.

CHARGES en " LOYER de 1948 "

1 Quelle est la prescription en matière de charges locatives ?

L'action en paiement de charges engagée par le bailleur se prescrit par 5 ans, les charges étant considérées
comme un accessoire du loyer (article 2277 du Code Civil). Si le locataire intente une action en restitution
des charges trop perçues, cette action obeit à la prescription de 3 ans (article 68 de la loi du 1er septembre
1948).

2 Un loyer "charges comprises" est-il valable ?

En application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, applicable à la loi de 1948, il est impossible de
fixer un loyer charges comprises ou un montant de charges forfaitaires puisque les charges sont exigibles
sur justification. Elles sont établies le plus souvent sous forme de provision et doivent faire l'objet d'une
régularisation annuelle.

3 Comment sont réparties les charges de consommation d'eau ?

Il faut distinguer deux cas :
. l'immeuble est en copropriété :
faute de clauses particulières et en l'absence de compteurs individuels, ce qui est en général le cas, les
frais de consommation d'eau sont répartis en fonction des tantièmes de copropriété affectés à chaque lot.
. l'immeuble appartient à une seule personne ou à une indivision : le propriétaire peut choisir le mode de
répartition selon les loyers, le nombre d'occupants, la surface des locaux, etc... Mais il faut que cette
répartition soit équitable (article 1135 du code civil).

4 Comment sont répartis les frais d'ascenseur ?

Il faut distinguer deux cas :
. l'immeuble est en copropriété :
sauf clauses particulières du règlement de copropriété, les frais d'ascenseur sont répartis selon le critère de
l'utilité, c'est-à-dire, la possibilité d'usage. Le locataire paye les frais d'ascenseur récupérables (décret
26.08.87).
. l'immeuble appartient à une seule personne ou à une indivision : les frais peuvent être répartis selon le
critère d'utilité (voir ci-dessous) le nombre d'occupants, la situation, la surface, etc... mais la répartition
doit-être équitable (article 1135 du code civil).

CHARGES en HLM

1 Comment sont répartis les frais du gardien sur les locataires ?

Lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par le gardien, sa
rémunération et les charges sociales à l'exclusion du salaire en nature peuvent être récupérées sur le
locataire à concurrence des 3/4 de son montant. Si l'entretien des parties communes et l'élimination des
rejets sont assurés par un employé d'immeuble ou une société extérieure, la rémunération peut être
récupérée sur le locataire dans son intégralité. La rémunération d'un gardien ne participant pas aux taches
d'entretien n'est pas récupérable sur le locataire.
2 Un loyer charges comprises est-il valable ?
En application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges sont exigibles sur justification. Il est
donc impossible de les fixer forfaitairement ou d'établir un loyer charges comprises. Elles sont le plus
souvent établies par provision et doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle.

3 Que peut-on récupérer sur le locataire dans les charges relatives aux espaces verts ?
La liste est définie par le décret du 9.11.1982 pris en application de l'article 442-3 du CCH. Ces charges
sont :
1) les dépenses relatives à l'électricité, aux fournitures consommables utilisées dans l'entretien : engrais,
bactéricides, graines, fleurs, plants, plantes de remplacement.
2) les charges d'exploitation et entretien courant : coupe, désherbage, sarclage, ratissage et arrosage des
pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes ; entretien du matériel horticole ; peinture et
menues réparations des bancs de jardins et des équipements de jeux et grillages.

4 Les frais de cablage sont-ils à la charge du locataire ?

La loi du 13 juillet 1992 prévoit l'utilisation de la procédure d'accords collectifs locaux. Ainsi l'organisme
HLM est fondé à demandé au locataire acceptant de se raccorder une quote part des dépenses
d'installation, d'entretien et de remplacement.

CHARGES en MEUBLE

1 Un loyer charges comprises est-il valable ?

Un loyer charges comprises est valable en meublé puisque ce type de location obéit à la loi des parties
c'est à dire à la convention.

2 Locataires et propriétaires peuvent-ils définir librement des charges récupérables dans un meublé ?
Il est tout à fait possible de définir librement la liste des charges récupérables dans un meublé, ce type de
location n'étant pas réglementé.

3 Le bailleur peut-il récupérer l'intégralité des charges de copropriété sur le locataire ?

La totalité des charges de copropriété peut être récupérable, s'il en est ainsi décidé dans le contrat de
location, celui-ci ayant force de loi entre les parties et n'obéissant à aucune autre réglementation.
LES REPARATIONS

1 Les fenêtres de mon appartement ne ferment plus car elles sont très vieilles ; mon bailleur a-t-il
obligation de me les réparer ?
Le changement des fenêtres vétustes incombe au bailleur. L'article 6c de la loi du 6 juillet 1989 qui est
d'ordre public, oblige le bailleur "à entretenir les locaux loués pendant toute la durée du contrat et d'y faire
toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien des locaux
loués".

2 Des taches de moisissure apparaissent dans plusieurs pièces de mon appartement. Est-ce au locataire
d'engager les travaux nécessaires à leur disparition ?
Non, ces travaux incombent au bailleur. L'article 6c oblige le bailleur "à entretenir les locaux en état de
servir, prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives" sauf si le bailleur
prouve que les dégradations résultent du mauvais entretien du logement.

3 Je viens d'entrer dans un appartement dont la robinetterie de la douche ne fonctionne pas et cet état a
été signalé sur l'état des lieux d'entrée ; puis-je obliger le bailleur à procéder à la réparation ?
Le bailleur doit effectuer cette réparation. L'article 6a de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à
délivrer au locataire, "le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements
mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement".

4 Le joint du robinet du lavabo est usé ; qui doit supporter le coût de son remplacement ?
Le remplacement des joints incombe au locataire. L'article 7d de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire
a prendre à sa charge les menues réparations.

5 J'ai quitté un appartement mais n'ai pas procédé au rebouchage des trous de cheville dans la cuisine.
Le bailleur me demande de régler la facture du plâtrier qu'il a contacté pour effectuer ce travail. Suis-je
obligé de régler cette somme ?
Le locataire doit rendre le logement dans l'état où il l'a reçu, (article 1730 code civil). Il doit reboucher les
trous de chevilles, à défaut, le bailleur peut remettre la chose en état et réclamer la facture au locataire ou
la déduire sur le dépôt de garantie (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

6 Les pièces d'eau sont très humides et manquent d'aération ; puis-je contraindre mon propriétaire à
installer des aérations suffisantes ?
Le bailleur a l'obligation d'installer des aérations suffisantes dans le logement loué. Le décret du 6 mars
1987 n087-149 fixe les conditions minimales de confort et d'habitabilité auxquelles doivent répondre les
locaux mis en location.

7 Mon appartement est situé au rez-de-chaussée ; puis-je exiger de mon propriétaire qu'il m'installe des
volets ?
Non, il n'y a aucun texte qui oblige le bailleur à installer des volets, mais les compagnies d'assurance
exigent souvent l'installation des volets pour les appartements situés au rez le chaussée.

8 J'ai demandé à mon propriétaire de procéder à la réfection de l'installation électrique de l'appartement

car elle n'est pas conforme à la réglementation mais il refuse ; quelle procédure puis-je utiliser pour le
contraindre à exécuter ces travaux ?
Pour contraindre le propriétaire à effectuer les travaux de mise aux normes de l'installation électrique, le
locataire doit saisir le juge d'instance du lieu de situation de l'immeuble, soit par la procédure simplifiée
qui est gratuite (injonction de faire ou déclaration au greffe si le montant du litige est inférieur ou égal à
13 000 francs), soit par voie d'huissier (assignation).

9 Je suis sur le point de prendre un appartement. Les papiers peints des différentes pièces sont jaunis ;
puis-je exiger de mon bailleur qu'il les remplace lors de mon entrée dans les lieux ?
Le locataire peut exiger du bailleur lors de son entrée dans les lieux, la réfection des tapisseries vétustes.
L'article 6a de la loi du 6 juillet oblige le bailleur a délivrer au locataire le logement en bon état d'usage.
Toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse, que le locataire prendra à sa charge, les
travaux moyennant une imputation sur le loyer.

10 Existe t-il une liste des réparations incombant au locataire ?

La liste des réparations locatives est définie par le décret du 16/08/1987.

11 Les réparations sont-elles réglementées en "meublé" ?

Non, les réparations en meublé ne sont pas réglementées. Si un contrat a été signé, il faut se reporter aux
clauses du bail. Si la location a été conclue verbalement, ce sont les règles du code civil qui s'appliquent
(art 1719 et 1720 du CC). Le bailleur au terme de ces articles doit pendant toute la durée du bail faire les
réparations qui pourraient devenir nécessaire autres que locatives, de manière à procurer au locataire une
jouissance paisible des lieux.
HISTORIQUE INDICE INSEE
1er Trimestre 2 ème Trimestre 3 ème Trimestre 4 ème Trimestre
DU COUT CONSTRUCTION
Année Indice Moyenne Indice Moyenne Indice Moyenne Indice Moyenne
1986 855 844.25 859 850.50 861 855.50 881 864.00
1987 884 871.25 889 878.75 895 887.25 890 889.50
1988 908 895.50 912 901.25 919 907.25 919 914.50
1989 929 919.75 924 922.75 929 925.25 927 927.25
1990 939 929.75 951 936.50 956 943.25 952 949.50
1991 972 957.75 992 968.00 996 978.00 1002 990.50
1992 1006 999.00 1002 1001.50 1008 1004.50 1005 1005.25
1993 1022 1009.25 1012 1011.75 1017 1014.00 1016 1016.75
1994 1016 1015.25 1018 1016.75 1020 1017.50 1019 1018.25
1995 1011 1017.00 1023 1018.25 1024 1019.25 1013 1017.75
1996 1038 1024.50 1029 1026.00 1030 1027.50 1046 1035.75
1997 1047 1038.00 1060 1045.75 1067 1055 1068 1060.50
1998 1058 1063.25 1058 1062.75 1057 1060.25 ? ?

Exemple de calcul
Montant du loyer actuel : 2000 F
Indice de référence : 1026 (moyenne appliquée au 2ème trimestre 96)
Indice actuel : 1062.75 (moyenne appliquée au même trimestre mais de cette année)

Le calcul est le suivant :

(Loyer divisé par ancien indice multiplié par nouvel indice)

Le nouveau loyer à appliquer serait dans notre exemple de 2071.63F.