REPUBLIQUE DU SENEGAL

UN PEUPLE-UN BUT-UNE FOI

MINISTERE DE L’ENSEIGNEMENT SUPERIEUR

DE LA RECHERCHE ET DE L’INNOVATION

THEME : LA BAIL A USAGE D’HABITATION

PRESENTER PAR :

Van Cresant David Boukamba

Record Claude Boungady
Aboubacar Bibi Cisse
Holeyna Reine Aboumeyeme
Hamit lony Mahamat Saleh

Diriger par :
M. SENGHOR

Année académique 2023-2024

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 Introduction

Dans le contexte actuel, le logement reste un défi majeur, aussi bien socialement que
légalement. L'augmentation des loyers pose un réel problème d'accès à un logement décent.
Ainsi, le contrat de bail à usage d'habitation devient crucial, régissant les relations entre
bailleurs et locataires et établissant leurs droits et obligations. Notre sujet se concentre sur ce
contrat.

Pour bien comprendre, il est essentiel de définir le contrat de bail à usage d'habitation. Bien que
le code des obligations civiles et commerciales ne le définisse pas explicitement, il décrit le
louage comme le contrat où le bailleur s'engage à fournir au locataire la jouissance d'une chose
moyennant un loyer. Le bail à usage d'habitation, relevant de cette catégorie, peut être défini
comme l'engagement du bailleur à fournir au locataire la jouissance d'un logement contre
paiement d'un loyer.

Contrairement au bail commercial, le bail à usage d'habitation au Sénégal est régi par le code
des obligations civiles et commerciales.

Comment évolue ce contrat, de sa formation à son extinction ?

En droit immobilier, le bail à usage d'habitation est d'un grand intérêt théorique et pratique. Il
permet de comprendre la relation entre bailleur et locataire, en analysant ses implications
juridiques et sociales. En pratique, il encadre les relations entre propriétaires et locataires,
définissant les droits et devoirs de chaque partie. Il garantit la sécurité résidentielle pour les
locataires et offre un cadre juridique aux propriétaires pour la gestion de leurs biens
immobiliers. Cette forme de bail contribue à la régulation du marché locatif et à la protection
des deux parties impliquées.
L'étude du bail à usage d'habitation explore les relations locatives, entre droits fondamentaux
au logement et intérêts patrimoniaux. L'exposé s'articulera autour de deux axes principaux :
l'analyse de la formation et de l'exécution du contrat de bail à usage d'habitation (chapitre 1) et
l'examen de sa cessation (chapitre 2).
Contrat de bail à usage d’habitation (chapitre 1). Dans un second temps, nous nous pencherons
Sur la fin du bail à usage d’habitation (Chapitre 2).

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 Chapitre I : La formation et l’exécution du contrat de bail à usage
d’habitation

Le contrat de bail à usage d’habitation régit les relations entre le bailleur et le locataire. La
Formation de ce contrat repose sur des modalités spécifiques définies par la loi et la
Jurisprudence visant à encadrer la relation locative. Nous pencherons d’abord sur les modalités
De formation du contrat (section 1) pour ensuite explorer les aspects liés à son exécution
(Section 2).

Section 1 : Les modalités de formation du contrat de bail à usage d’habitation

Paragraphe 1 : Les conditions de fonds du contrat de bail
Le contrat de location est formé par la rencontre de l’offre et de l’acceptation. Toutefois les
Conditions de validité classiques des contrats sont également exigées : un consentement exempt
De vices, une capacité, un objet licite et une cause licite.
Le consentement des parties
Le consentement doit être exprimé et exempt de vices.
- Le consentement doit être librement exprimé. En effet, en vertu du principe de
L’autonomie de la volonté, toute personne est libre d’acheter ou de vendre sous réserve
D’un certain nombre de restrictions d’ordre légal ou conventionnel.
- Le consentement doit être exempt de vices : le locataire ne doit pas faire une erreur sure la
matière ou la substance ou sur les qualités substantielles du produit.
- Le bailleur ne doit pas tromper le preneur par une manœuvre dolosive. Ex. : peinture
Neuve pour cacher un problème d’humidité dans le logement. Pour être une cause de
Nullité, le dol du bailleur doit présenter un caractère répréhensible ; en d’autres termes, le dol
doit être déterminant dans le consentement du preneur.
- Aucune pression ou violence physique ou morale ne doit influencer le consentement du
consommateur.

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La capacité des parties :
En principe on est capable de louer ou d’acheter sauf disposition contraire de la loi. Le bailleur
doit être propriétaire de la chose et le preneur doit être capable d’acquérir la chose et de faire
un paiement.
Il existe deux types d’incapacités :
- L’incapacité d’exercice qui frappe le mineur non émancipé et le majeur en curatelle.
- L’incapacité de jouissance qui se dédouble en une incapacité fonctionnelle et une incapacité
matrimoniale.

L’objet de la location :
L’objet de la location est double. Il porte sur le local loué et sur le loyer et doit être licite.
- Le local
Le logement doit exister au moment de la formation du contrat. Toutefois la location peut porter
sur un local futur mais dont la création est envisagée. Ex. : la construction d’un immeuble
Il arrive que le logement périsse au moment de la formation du contrat. Dans ce cas il y a lieu
de considérer trois hypothèses :
- Si la chose a péri totalement, la location est nulle faute d’objet.
- Si c’est une partie importante du local qui a péri, le preneur dispose alors d’une option : soit
demander la résolution de la vente, soit demander la livraison de la chose moyennant une
réduction du prix.
- Si la perte est minime, le preneur ne pourra demander qu’une réduction du prix.
- Le loyer
Conformément à l’article 572 du COCC « Que le bail soit à durée déterminée ou à durée
indéterminée, le montant du loyer est fixé par rapport à l'évaluation faite de la valeur de
l'immeuble ». Le prix doit être déterminé ou déterminable. Il doit également correspondre à une
réalité. Le prix peut également être déterminé par le juge en cas de litige. Le prix doit
correspondre à une réalité. Il n’y a pas location si le prix est fictif ou dérisoire. Le loyer est fictif
ou simulé lorsque les parties indiquent un prix et conviennent par une contre-lettre1 que le prix
n’est pas dû. Dans de pareils cas, on est en général en présence d’une donation déguisée.
Ce contrat est valable pour les tiers s’ils y ont consenti.
Le prix est dérisoire s’il est infime ou très inférieur à la valeur réelle du bien loué si bien que le
bailleur subirait une perte importante. Dans ce cas, il n’y a pas de vente faute de prix. Le prix
doit être juste : le problème de la lésion. Lorsqu’il y a lésion, il y a prix mais il ne correspond
pas à la valeur de la chose sans être dérisoire.
La cause de la location
Chaque prestation doit trouver sa raison d’être dans la prestation réciproque. Si une prestation
fait défaut, le contrat est nul. Ex. : si au moment de la location, l’objet est détruit en totalité, la
vente est nulle. L’objectif poursuivi par les parties doit être licite. Si le locataire ne soumet pas

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1 Contre-lettre : document secret signé par les parties à une entente, et venant modifier ou
annuler cette entente une offre au bailleur mais un simple appel d’offre et ne s’engage pas à
conclure le contrat en cas de réponse positive du bailleur.

Paragraphe 2 : Forme et contenu du contrat de bail

La forme du contrat
Selon l’article 545 du COCC « Sauf dispositions contraires, le bail peut être passé par écrit ou
verbalement ». Toutefois, la forme usuelle et conseillée est le bail écrit. Le bail peut être conclu
pour une durée déterminée ou indéterminée.

Le contenu du contrat

Les éléments essentiels qui doivent figurer dans le contrat de bail le contrat de bail sont les
suivants :
- Les parties au contrat : le bailleur et le locataire doivent être clairement définis et identifiés en
tant que tel en donnant leurs noms, prénoms, le numéro de leur pièce d’identité, leur numéro de
téléphone, la signature du bailleur et du preneur.
- La nature de la chose louée (objet du contrat) : la chose remise par le bailleur doit être
clairement définie dans le contrat. Dans le domaine immobilier, il faut donc décrire le bien loué
en n’omettant pas d’indiquer les « extensions » telles que les combles, cave ou garage
- L’adresse du logement loué
- La date d'entrée en vigueur du contrat de location et la date à laquelle le contrat a été établi
- La durée du contrat : parce qu’il peut être à durée déterminée ou à durée indéterminée, le
contrat de location peut prévoir ou non un terme. Dans le cas du contrat à durée déterminée,
c’est donc l’arrivée du terme qui mettra fin à la relation entre locataire et bailleur. Dans le cas
du contrat à durée indéterminée, la fin de la relation sera liée à l’expression de la volonté de
l’une des parties de résilier dans le cadre des possibilités offertes par la loi.
- Le loyer et les charges : élément essentiel du contrat de location, le loyer et les charges doivent
figurer clairement. Si une seule valeur est donnée, le législateur sera en droit de considérer qu’il
s’agit du loyer chargé. Selon l’article 572 du COCC « Que le bail soit à durée déterminée ou à
durée indéterminée, le montant du loyer est fixé par rapport à l'évaluation faite de la valeur de
l'immeuble ».
La garantie de loyer : si le bailleur souhaite que son locataire verse une caution en guise de
garantie de loyer, il est indispensable que son montant apparaisse dans le contrat de location.
Légalement, il ne pourra dépasser l’équivalent de 3 mois de loyer
- Les clauses spécifiques : bailleur et locataire peuvent décider ensemble de certaines règles
complémentaires pour encadrer leur relation. Pour qu’elles puissent s’appliquer et qu’elles
soient reconnues, elles doivent faire l’objet de clauses écrites stipulées au bail.
- Les obligations et les droits des parties

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Le bail à usage d’habitation constitue un élément essentiel au cadre juridique régissant les
relations locatives entre un bailleur et un locataire qui sont les parties au contrat. Le contrat de
bail à usage d’habitation crée des droits et des obligations à la charge du bailleur mais aussi du
locataire, qui sont prévus respectivement dans les articles 547 à 552 et les articles 553 à 559.

a) les droits et obligations du bailleur :

L’obligation de délivrance (article 547 du COCC) : Le bailleur est tenu de délivrer la chose en
bon état. Il est présumé avoir rempli cette obligation lorsque le preneur l'a reçue sans réserves.
L’obligation de réparation (article 548 du COCC) : Le bailleur doit faire sur la chose, pendant
la durée du bail, toutes les réparations autres que d'entretien, devenues urgentes. En ce cas le
preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent. Le montant du loyer est
alors diminué en proportion du temps et de la partie de la chose dont le preneur aura été privé.
Si les réparations urgentes sont de telle nature qu'elles rendent impossible la jouissance de la
chose, le preneur peut faire résilier le bail.
Les réparations aux frais du bailleur (article 549 du COCC) : Lorsque le bailleur se refuse à
assumer les réparations qui lui incombent, le preneur peut se faire autoriser par le juge des
référés à les exécuter conformément aux règles de l'art pour le compte du bailleur, après
sommation faite à celui-ci d'y pourvoir dans un délai fixé par le juge.
En ce cas, le preneur se rembourse de ses frais par prélèvement sur le loyer.

Le droit de modification de la chose (article 550 du COCC) : Le bailleur ne peut, de son seul
gré, apporter des changements à l'état de la chose louée, ni en restreindre l'usage.
L’obligation de garantir une jouissance paisible du bien loué (article 551) : Le bailleur est
responsable envers le preneur du trouble de jouissance survenu de son fait ou du fait de ses
ayants droit ou préposés. Il doit garantie des troubles de droit.
L’obligation de garantir un usage normal du bien loué (article 552) : Le bailleur doit garantir
pour tous les vices ou défaut de la chose qui en empêchent un usage normal, alors même qu'il
ne les aurait pas connus lors d

b) les droits et obligations du locataire :

L’obligation de Payer le loyer (article 553 du COCC) : Le preneur doit payer le loyer au terme
convenu. Le loyer est quérable sauf stipulation contraire.
L’obligation d’user des locaux pour la destination prévue par le contrat (article
554 du COCC) : Le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant
la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances
à défaut de convention écrite. Si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui
auquel elle a été destinée et qu'il en résulte préjudice pour le bailleur, celui-ci peut faire résilier
le bail.

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L’obligation de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat
(article 555 du COCC) : Le preneur répond des dégradations ou des pertes arrivant pendant sa
jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Il est tenu des dégradations
et pertes qui arrivent par le fait de ses ayants-droit ou des personnes dont il répond.
L’obligation des réparations d'entretien (article 556 du COCC) : Le preneur est tenu des
réparations d'entretien à moins qu'elles ne soient occasionnées par la vétusté ou la force
majeure.
L’obligation de ne pas effectuer de cession et sous-location sans l’accord du bailleur (article
557 du COCC) : Sauf disposition légale contraire, le preneur ne peut sous louer ou céder son
bail à autrui sans l'accord du propriétaire. L’obligation de répondre en cas d’incendie (article
559 du COCC) : Lorsque le bail porte sur une construction, le preneur répond de l'incendie à
moins qu'il ne prouve : -
Que le sinistre est arrivé par force majeure ou par vice de construction ; - Ou que le feu a été
communiqué par un local voisin. S'il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de
l'incendie proportionnellement à leur valeur locative de la partie de l'immeuble qu'ils occupent
: - A moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans le local de l'un deux, auquel cas
celui-là seul est tenu ; - Ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez
eux, auquel cas ceux-là n'en.

Après avoir évoquer les conditions de fonds et la forme et le contenu du contrat de bail à usage
d’habitation qui sont les modalités de la formation et de l’exécution du contrat de bail à usage
d’habitation que peut-on dire ou qu’est-ce qu’il en est de la fin du contrat de bail à usage
d’habitation ?

Chapitre 2 : La fin du contrat de bail à usage d’habitation

La fin du contrat de bail constitue une étape cruciale dans les relations locatives. De ce fait, il
est essentiel de distinguer entre les modalités de fin d’un contrat de bail à durée déterminée
(section 1) et celle d’un bail à durée indéterminée (section 2).

Section 1 : Les modalités de fin dans contrat de bail à durée déterminée

Le contrat de bail à durée déterminée est celui est celui par lequel le bailleur et le locataire ont
prévu une date de fin. Celui-ci ne peut excéder un délai de 3ans, renouvelable.

Paragraphe 1 : La durée du bail

Quand il est signé pour une durée déterminée, le bail à usage d’habitation doit être conclu
pour trois années (3 ans), une durée renouvelable par tacite reconduction pour des périodes
triennales. (Article 571 du COCC). Quand il est inférieur à 3 ans, le bail à usage d’habitation

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conclu pour une durée déterminée s’analyse en un bail à durée indéterminée. Par conséquent,
ce sont les règles (RJ) applicables à ce dernier qui le régiront (surtout pour sa résiliation.
Voire
art.576 COCC).
Paragraphe 2 : la résiliation : conditions et procédures
Fin de la période de location
Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il
soit nécessaire de donner congé (article 560 du COCC).
Résiliation pour besoin personnel du bailleur
Le bailleur invoquant le besoin personnel peut résilier le bail à son échéance lorsqu’il est à
durée déterminée, ou à tout moment s’il s’agit d’un bail à durée indéterminée, dans les deux
cas avec un préavis de 6 mois.
Il y a lieu de noter que l’acquéreur d’un logement donné en location qui souhaite l’occuper
lui-même ou le faire occuper par un parent ou allié jusqu’au 3e degré inclusivement
Doit impérativement envoyer au locataire une lettre recommandée de résiliation du bail dans
les 3 mois depuis l’acquisition du logement.
Les conditions de forme à respecter par le bailleur :
- La résiliation doit se faire par écrit,
- La lettre de résiliation doit être envoyée par courrier recommandé à la poste avec avis de la
réception,
- La lettre doit énoncer les raisons à la base de la résiliation du bail,
- Joindre, le cas échéant, des pièces prouvant les raisons invoquées, sans que la loi ne spécifie
toutefois de quelles pièces il s’agit.
Résolution pour faute du locataire
Le bailleur peut demander au juge de mettre fin avec effet immédiat au contrat de bail en cas
de faute du locataire. Il n’a besoin ni de respecter un quelconque préavis, ni d’attendre la
prochaine échéance du contrat. Dans ce cas il ne s’agit pas d’une résiliation, mais d’une
résolution du bail. Pour obtenir cette résolution judiciaire, le bailleur saisira par simple
requête le juge de paix du lieu où se trouve le logement donné en location.
Résiliation par le bailleur pour motif grave et légitime
S’il existe pour le bailleur des motifs graves et légitimes pour résilier le bail – p.ex. s’il
souhaite y exécuter des travaux dont l’envergure est telle que leur bon déroulement exige que
les lieux soient libres d’occupation – il peut donner congé au locataire.
Il doit cependant observer certains délais :
La résiliation pour motif grave et légitime peut se faire :
- Soit à l’échéance du bail, lorsqu’il est à durée déterminée, avec un préavis de 3 mois,
- Soit avec un préavis de 3 mois, s’il s’agit d’un bail à durée indéterminée,

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- Si le contrat de bail prévoit une durée plus longue de préavis, celle-ci s’impose au bailleur,
s’il prévoit une durée plus courte que celle prévue par la loi, cette clause est nulle.
Selon la loi, le bailleur doit « établir » les motifs graves et légitimes. La charge de la preuve
lui appartient donc en cas de contestation par le locataire.
Résiliation par le locataire
Le locataire peut résilier le bail sans avoir à invoquer une quelconque raison. Il doit cependant
respecter les délais en la matière. Ainsi, il doit respecter l’échéance du bail si celui-ci est à
durée déterminée. A défaut, il peut être condamné à payer au bailleur le loyer nécessaire
jusqu’à la relocation, plus éventuellement des dommages-intérêts.
S’il a conclu un bail à durée indéterminée, le locataire doit respecter un préavis de 3 mois.
Résiliation d’un commun accord Même si la loi ne le mentionne pas expressément, un bail à
usage d’habitation peut toujours être résilié d’un commun accord. Ni une forme particulière ni
un délai de préavis ne sont dans ce cas imposés aux parties. Il est toutefois prudent de
documenter cet accord par écrit pour éviter tout problème éventuel de preuve par la suite.
Le bail à durée indéterminée est celui dont la durée n’est pas déterminée dans le contrat.

Paragraphe 2 : La fin du bail et la procédure

a) La fin du bail
Selon l’article 561 du COCC, dans le bail à durée indéterminée, l'une des parties ne pourra
donner congé à l'autre qu'en observant le délai d'un mois, sauf dispositions légales plus
favorables, et réserve faite des dispositions particulières aux baux à usage d'habitation et à
usage commercial.
b) La procédure
- Le préavis : Le locataire ou le bailleur doit donner un préavis pour mettre fin au bail à durée
indéterminée. La durée du préavis peut être spécifiée dans le contrat de bail où être
réglementée par la loi. En général, un préavis de trois mois est couramment utilisé.
- La forme de notification : La résiliation du bail doit être notifiée par écrit, de préférence par
lettre recommandée avec accusé de réception, afin de pouvoir prouver la communication de la
résiliation.
- Les indemnités : En cas de résiliation anticipée du bail par le locataire, des indemnités
peuvent être exigées en fonction des dispositions du contrat ou de la loi.
- L’état des lieux : À la fin du bail, un état des lieux doit être réalisé pour évaluer l'état du
local loué et déterminer les éventuelles réparations ou remises en état à effectuer.