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LOCATION DE MAISON

GUIDE PRATIQUE - EDITION 2020

Vous trouverez à l'intérieur de ce livret, les innovations apportées

par le nouveau Code de la construction et de l'habitat en matière
de bail à usage d'habitation.

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INNOVATIONS APPORTÉES PAR LE
NOUVEAU CODE DE LA
CONSTRUCTION ET DE L'HABITAT
EN MATIÈRE DE BAIL À USAGE
D'HABITATION (CONTRAT DE
LOCATION DE MAISON).

1- La forme du contrat de bail : la forme écrite

est obligatoire

2- L’état des lieux (obligatoire) – (En cas

d’établissement d'une garantie locative, un état des

lieux écrit et contradictoire doit être signé entre les

parties).

3- Limitation du montant de la garantie locative et

de l’avance (respectivement équivalant à

deux (2) mois de loyers).

4- Procéder à une déclaration à l’Administration fiscale. en

cas de non-respect (plus de 2 mois de loyer) par le

propriétaire du montant de l’avance.

5- L'exercice de la profession de tiers intervenant

dans la conclusion du bail à usage d'habitation est

soumis à agrément.

6- Les nouvelles conditions de révision du loyer

7- Les nouvelles conditions d’expulsion du locataire

8- La priorité du locataire en cas de vente de

l’immeuble loué

9- CGI Art. 1143-3° : Taxe de 300% sur les excédents au-

delà de deux mois de garantie locative et de deux mois

d'avance
 LE CONTRAT DE LOCATION DE MAISON DOIT
DÉSORMAIS ETRE ÉCRIT POUR ETRE VALIDE

Ce Guide, traitant du contrat de bail (contrat de location de maison) en

Côte d'Ivoire a fait le tour des questions les plus récurrentes concernant
le sujet, et vous donne donc des tentatives de réponses en rapport avec
les interrogations suivantes.

Définitions : 2- Quelles sont les réparations qui sont à la

Un bail : engagement de location écrit (Contrat) charge du bailleur et du locataire pendant la durée
Un bailleur : propriétaire qui fait louer sa maison du bail ?
Un locataire : personne qui loue un local, un
immeuble Le bailleur est tenu de faire toutes les grosses
réparations, sauf les réparations d'entretien appelées
1- Le contrat de bail doit-il être fait parfois réparations locatives.
nécessairement par écrit pour être valable ?
Ces réparations dites locatives ou de menu entretien
Depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 2018-575 du sont à titre d'exemple le recrépissement du bas des
13 juin 2018 relative au bail à usage d'habitation, le murailles des appartements et autres lieux
contrat de bail doit être passé par écrit. d'habitation, à la hauteur d'un mètre, les pavés et
Avant l'entré en vigueur de la loi de 2018 sur le bail à carreaux des chambres, lorsqu'il y a quelques-unes
usage d'habitation (abrogée), on pouvait louer par cassées, les vitres à moins qu'elles ne soient cassées
écrit ou verbalement. La preuve du contrat de bail par un accident extraordinaire et de force majeur,
passés verbalement étant inefficace et peu fiable, a dont le locataire ne peut être tenu, les portes, portes
sans doute poussé le Législateur à exiger la forme de cloison ou les fermetures et serrures.
écrite, jugée plus avantageuse.
Mais, aucune de ces réparations locatives n'est à la
Ainsi, cette exigence transparait désormais à travers charge du locataire si elles sont dues à la vétusté ou
la lecture de l'alinéa 1 de l'article 414 du nouveau à un cas de force majeure.
Code de la construction et de l'habitat : "Le
contrat de bail à usage d’habitation est écrit. Il peut Le bailleur devra alors effectuer les réparations.
être conclu à durée déterminée ou à durée Le bailleur est tenu en outre de faire les grosses
indéterminée". réparations notamment celles concernant les murs
Faut-il ajouter que l'exigence de la forme écrite du porteurs ou de soutènement, les voûtes, les toitures,
bail, vient facilité cette opposabilité des baux les poutres, les murs de clôture, les canalisations et
supérieurs à trois ans qui doivent être inscrits pour fosses d'aisance, les puisards, les installations
être opposables aux tiers acquéreurs et aux encastrées, les ascenseurs, les escaliers, les
créanciers hypothécaires. planchers, la vétusté de l'immeuble ou du local, le
ravalement des façades de l'immeuble ou du local
Faute, d'inscription, les locataires risquent d'être loué, et également tous travaux rendus nécessaires
expulsés par le nouveau propriétaire. par un cas de force majeure.
Aussi, le bail écrit permet de pratiquer saisie
conservatoire sur les biens du locataire en cas Toutefois, il en est dispensé si celles-ci sont rendues
d'impayé sans avoir à recourir à une autorisation du nécessaires par la faute du locataire.
juge.
Voir Art. 414 du Code de la construction et de Voir art. 1754, 1755 du Code Civil ; Art. 431, 432 et
l'Habitat. S du Code de la construction et de l'Habitat.
3- Que peut faire le locataire lorsque le bailleur 5- Dans quels cas, un propriétaire peut-il obtenir
refuse de procéder aux réparations lui incombant ? l’expulsion d'un locataire ou d’un occupant de
Généralement, le locataire LE CONTRAT
retient les loyers sansDE LOCATION
bonne foi ? DE MAISON DOIT
DÉSORMAIS ETRE ÉCRIT POUR ETRE VALIDE
autorisation de la justice et prétend les utiliser pour
effectuer les réparations. Cette pratique est illégale. Un locataire de bonne foi est un locataire qui
exécute régulièrement son contrat de bail,
Le locataire dispose, après une mise en demeure notamment le paiement de ses loyers.
infructueuse, des voies légales suivantes :
Le propriétaire peut toutefois entreprendre une
-- La condamnation du bailleur à lui payer des procédure d'expulsion dans les cas suivants :
dommages-intérêts, puisque le bailleur ne remplit pas
ses obligations contractuelles et légales à son égard. - s'il offre à celui qu'il évince un local de
-- Il peut demander à la justice de l'autoriser à procéder remplacement conforme à ses besoins ;
à ces réparations lui-même, mais aux frais du bailleur
après avoir informé ce dernier par tout moyen. Le - s'il est lui-même ou un membre de sa proche
locataire se remboursera par prélèvements famille, insuffisamment logé ( ascendant ou
échelonnés, sur le loyer dû. descendant) et qu'il veut récupérer le logement pour
-- Le locataire peut solliciter devant la juridiction y loger lui-même ou un membre de sa famille.
compétente la réduction du loyer proportionnellement à
l'atteinte portée à la jouissance de l'immeuble ou du - s'il est lui-même victime d'une expulsion.
local loué.
-- Il peut enfin demander la résiliation du contrat de bail Mais les motifs évoqués doivent être réels, s'il s'agit
pour défaut des travaux incombant au bailleur. de subterfuges utilisés pour expulser le locataire de
bonne loi, le bailleur s'expose à être condamne à
Voir Code Civil Art. 1142 ; Alinéas 1, 2, 3, 4 et de payer des dommages-intérêts au locataire.
l'art. 431 du Code de la construction et de l'Habitat.

4- Le locataire qui ne paie pas son loyer est-il 6- Le locataire a-t-il le droit de sous-louer une
immédiatement expulsé ? partie de son logement ?

Le locataire qui ne paie pas son loyer ne peut être
expulsé qu'après une décision de justice ayant ordonné
son expulsion.
Le propriétaire ne peut se faire justice à lui-même
quelles que soient les dispositions du bail consenti au
locataire.
Lorsqu'un locataire ou occupant ne paie pas son loyer
le propriétaire saisit le tribunal d'une demande
d'expulsion.
Le locataire peut demander au juge un délai pour
procéder au paiement de ses arriérés de loyers.
Il s'agit du délai de grâce accordé par le juge au
locataire, qui ne peut excédé trois (03) mois.
Le juge ne peut accorder au locataire ou à l'occupant
ce délai de paiement si celui-ci justifie de motifs réels
de non-paiement tels que maladie, chômage, etc.
Le locataire n'a pas le droit, même à titre gratuit, de
sous-louer, et même de céder son bail à un autre
sans l'autorisation expresse du bailleur.
Toutefois, le bailleur ne peut interdire la cession et la
sous-location aux ascendants et descendants
directs du locataire, lorsque ce dernier continue
d’honorer ses obligations contractuelles.
La durée de la cession ou de la sous-location ne
peut excéder celle du bail lorsque celui-ci est à
durée déterminée.
En cas de débordement, le bailleur a le droit
d'expulser le sous-locataire à l'arrivée du terme du
bail principal.

Voir art. 445, 446 et 447 du Code de la construction Voir Art. 1717 du Code civil ; Art. 412 du Code de
et de l'Habitat. la construction et de l'Habitat.
7- Le locataire doit-il souscrire obligatoirement
une assurance ?
LE CONTRAT DE LOCATION DE MAISON DOIT
DÉSORMAIS ETRE ÉCRIT
La loi ne fait pas obligation au locataire de souscrire
A l'expiration du bail écrit ou verbal les occupants
une assurance. Les parties au contrat peuvent
cependant convenir que le locataire devra souscrire
une assurance.
Cette disposition contractuelle présente un intérêt en
cas de sinistre. La souscription d'une assurance
permettra d'indemniser le propriétaire et / ou le
locataire en cas de sinistre.
Surtout qu'il faut noter qu'en cas d'incendie, le
locataire répond de celui-ci, à moins qu'il ne prouve
que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force
majeure ou par vice de construction ou encore que le
feu a été communique par une maison voisine.
Voir Code Civil Art. 1733.
8- Peut-on fixer et augmenter librement le prix
d’un loyer à usage d'habitation ?
Le loyer peut être révisé à la hausse ou à la baisse,
tous les trois (3) ans.
La partie qui sollicite une augmentation ou une
réduction du loyer doit préalablement notifier son
intention à l'autre partie par tout moyen, au
moins trois (3) mois avant la date d'effet de ladite
augmentation et après la troisième année de la
conclusion du contrat de bail ou de la précédente
augmentation, sous peine de nullité de la clause
contractuelle consacrant ladite augmentation.
Cependant, pour la révision, à défaut d'accord entre
les parties, le prix est fixé judiciairement eu égard à
toute considération de fait notamment à la situation
économique.
Voir Art. 424 et 425 du Code de la construction et
de l'Habitat.
9- Qui bénéficie du droit au maintien dans les
lieux ?
POUR ETRE VALIDE
de bonne foi des locaux d'habitation bénéficient de
plein droit sans l'accomplissement d'aucune
formalité du maintien dans les lieux loués, aux
clauses et conditions du contrat primitif.
Sont considères comme occupants de bonne foi,
les locataires, sous-locataires ainsi que les
occupants qui habitant dans les lieux en vertu ou
en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-
location régulière, exécutent leurs obligations,
notamment le paiement du loyer exigible.
Voir Textes « Baux » Art. 2 Loi n° 774-995 du
18.12.77 ; Art. 439 du Code de la construction et
de l'Habitat.
10- Quelle est la prescription en matière de
loyers impayés ?
En matière de loyers impayés, la prescription est
de 5 ans, sauf en matière de location en garni
(pension de famille, hôtel) où la prescription est de
6 mois.
Le locataire qui est poursuivi pour le paiement de
loyers qui remontent à plus de 5 ans ou 6 mois
selon les cas sus énoncés peut soulever "in limine
litis" la prescription.
Voir Art. 2271, 2277, Code Civil.
11- Que faire contre un locataire-insolvable ?
LE CONTRAT DE
Il faut tout d'abord observer qu'avant de consentir
DÉSORMAIS
la location d'un appartement ou d'un immeubleETRE
a ÉCRIT
un locataire, il est prudent de s'assurer de la
solvabilité de ce locataire en lui demandant par
exemple de communiquer le nom et l'adresse de
son employeur, sa dernière fiche de salaire, etc,
ou à défaut de lui demander de fournir la
signature d'une caution.
C'est une précaution qu’omettent souvent
d'effectuer les particuliers qui donnent leurs
maisons en location.
Lorsqu’on se trouve en présence d'un locataire
insolvable, la seule solution est d’essayer
d'obtenir son expulsion dans les meilleurs délais.
Le bailleur peut demander l'expulsion forcée du
locataire, devant le juge des référés, après la
transmission de la lettre de demande de
résiliation, sans respecter le délai de contestation
de la résiliation du bail prévu ci-dessus.
En cas d'expulsion forcée du locataire, celui-ci
reste tenu du paiement des loyers échus du fait
de son occupation de l'immeuble ou du local à
usage d'habitation.
Voir Art. 445 du Code de la construction et de
l'Habitat.
12- Comment contraindre un locataire mauvais
LOCATION
payeur à payerDE MAISON
ce qu’il doit ? DOIT
POURlaETRE
En règle générale, VALIDE
contrainte la plus efficace vis-
à-vis d'un locataire mauvais payeur est de le
menacer d'expulsion s'il ne se met pas rapidement
en règle.
Il convient de solliciter l’intervention d’un huissier en
l'invitant à délivrer un commandement de payer.
Si le propriétaire veut recouvrer les loyers
indépendamment de l'expulsion, il peut utiliser les
moyens de contrainte habituels contre un débiteur
courant, c’est-à-dire de saisie sur salaire, s'il connaît
le nom de l'employeur et saisie du mobilier, si le
locataire est propriétaire de ses meubles.
Afin de vous aider à rester dans la
légalité, nous vous recommandons des
modèles de lettre et un modèle de contrat
de bail d’habitation :
Modèle de contrat de bail à usage
d’habitation - Côte d’Ivoire
Modèle d’état des lieux - Bail d’habitation
Lettre de résiliation du contrat de bail
d’habitation par le locataire
Lettre de résiliation du contrat de bail
d’habitation par Le propriétaire
Lettre de mise en demeure pour réparation
au propriétaire
13- Un état des lieux est-il utile lors de l'entrée dans les lieux ?

Il est nécessaire pour leLE CONTRAT

locataire DEunLOCATION
de faire établir DE MAISON
état des lieux, contradictoirement avec DOIT
le bailleur lors

DÉSORMAIS ETRE ÉCRIT POUR ETRE VALIDE

de son entrée et de sa sortie. En effet, l'absence d'état des lieux ou de constat fait présumer, à l'avantage
du bailleur, que les lieux ont été remis en bon état de réparations locatives au preneur.

En outre, si un état des lieux a été fait à l'entrée, le locataire doit rendre la maison louée telle qu'il l'a reçue,
suivant l'état qui a été dressé excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Avec la récente Code de la construction et de l'Habitat, le bailleur est tenu (dans l'obligation) de faire un
état des lieux contradictoire de l'immeuble ou du local à usage d'habitation loué en présence du locataire
ou de son représentant dûment mandaté, en début et en fin de bail.

Voir Code Civil Art. 1730, 1731 ; Art. 427 al. 2 et 3, du Code de la construction et de l'Habitat.

BONUS :
Le Conseil clé pour recruter des locataires potentiellement solvables

Que vous soyez un particulier, une agence immobilière ou tout autre professionnel exerçant dans le
domaine de la gestion locative, ces quelques conseils vont vous être d'une grande utilité. L'astuce est de
récolter des informations à propos du futur locataire à travers une fiche de renseignement devant
impérativement compoter des questions sur :
1- Un justificatif de revenus : montant du salaire, relevé bancaire ou autre justificatif ;
2- Banque qui paie le locataire ;
3- Nom de son employeur ou de l'entreprise (s'il est salarié) / Registre de commerce et lieu d'exercice s'il
est entrepreneur ;
4- L'ancien lieu d'habitation (avec les anciennes factures en annexe).

NB : Vérifiez que le loyer à payer par le locataire corresponde à au plus 1/3 de son salaire. Cela,
pour évaluer la facilité à vous payer.

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