Partie 3 : Le bail commercial

Section 1. Le statut des baux commerciaux

En pcp, pour pouv bénéficier du statut des baux commerciaux, il faut être commerçant ou
artisan.

Et s’agissant du bailleur, il va devoir être proprio du bien, et le commerçant qui va exploiter le

local, va devoir être immatriculé au RCS ou au RNE.

Mais au-delà, d’autres personnes peuvent louer des locaux à bail commercial, notamment des
établissements publics, des artistes, ou certaines pers pq (art. L. 145-2 du Code de commerce).
Et du fait de l’évolution jurisprudentielle, d’autres personnes se sont vues reconnaitre le droit
de consentir à un bail commercial. C’est le cas par exemple des pro libéraux, puisque dans un
arrêt du 19 avril 2000, la 3e chambre civile est venue autoriser les professionnels libéraux a
conclure un bail commercial, à la condition que le proprio du local accepte volontairement de
se soumettre à l’ensemble du statut des baux commerciaux.

Et s’agissant du bien concerné, le Code vise les immeubles et les locaux. Et aussi, en pcp,
pour qu’un immeuble soit soumis à ce statut, il doit être bâti en lieu clos et couvert, et doté
d’une stabilité et d’une permanence. En rev, une baraque de chantier n’est pas un local à louer,
de même que des caravanes, ou des murs publicitaires.

Et, la Cass considère que les éléments accessoires intègrent les éléments essentiels dès lors
qu’ils sont nécessaires à l’exploitation du bien.
Cela a notamment été rappelé par la 3ème chambre civ., le 15 janv. 2018.

Et concernant la durée du bail, le Code prévoit qu’il ne peut être inférieur à 9 ans, mais cela
veut dire qu’un certain nb de baux sont exclus :

-Les baux de très longues durée tels que les baux emphytéotiques qui s’étendent entre 18 et
99 ans qui sont soumis à une règlementation spécifique.

-Les baux de courte durée de moins de 9 ans qui ne sont admis qu’en présence d’une
dérogation expresse dans le contrat et que le bail ne dépasse pas la durée de deux ans.

Section 2. Le contenu du statut des baux commerciaux

L’art. 1728 du Cciv prévoit que le locataire doit user de la chose louée raisonnablement et
suivant sa destination. Donc le locataire doit entretenir les locaux et exploiter le fonds prévu.
C’est pk° la sous-location est en pcp interdite (art. L. 145-31 du CT), sauf stipulation contraire
dans le bail, ou accord du bailleur.

Et tjrs selon le drt commun, le locataire doit payer le prix convenu dans le bail. Mais en
matière de bail com, il y a un loyer principal et des accessoires.

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Et le locataire peut également s’acquitter d’un pas de porte qui vise à compenser le drt au
renouvellement du bail du bailleur. Et en jp, cette somme est considérée comme une sorte
d’indemnités forfaitaire qui compense la pté com reconnue au locataire.

Et s’agissant de la fixation du loyer, toutes les modifications postérieures au premier loyer

sont très encadrées par l’art. L. 145-33 du CT.

Il est d’abord possible de prévoir une révision triennale de manière à ce que le loyer soit
réviser au bout de 3 ans, le plus svt en fonction de la valeur locative du local.

Et en plus de cette révision triennale, il est aussi possible de prévoir une révision
conventionnelle, et deux clauses en particulier peuvent être insérées :

-Les clauses d’indexation, càd que le loyer va varier selon un index.

Mais cette rév° ne remplace pas la rév° triennale, elle s’y s’ajoute, càd que le loyer sera
augmenté ou diminué régulièrement, mais là encore, elle ne peut pas aboutir à une
augmentation ou une baisse excessive de plus de 10% du loyer par rapport à l’année
précédente.

-Une clause recette qui va faire varier le loyer en fonction du chiffre d’affaires réalisé.

Et dans le cadre du bail, le locataire a aussi des droits, et notamment celui de déspécialiser le
local loué.

Cette déspécialisation peut être simple et dans ce cas, il va s’agir d’une extension de
l’activité principale via des activités complémentaires ou connexes à l’activité principale
(ex : un local où le commerçant vend des produit frais et auquel il ajoute la vente de produits
surgelés).

Mais pour pouvoir déspécialiser une activité, le locataire est soumis à une oblig° d’info° vis-
à-vis du bailleur (qui pourra alors demander une augmentation de loyer).

La déspécialisation peut aussi être totale, et dans ce cas, il va s’agir d’un chgmt total
d’activité, et là encore, le locataire va devoir demander l’autorisation au proprio du local.

Et le locataire peut aussi librement céder son droit au bail puisque c’est un élément essentiel
du fonds de commerce, et en cas de vente du local commercial, il va aussi bénéficier d’un
droit de préférence.

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Section 3. L’extinction du bail commercial

Le bail commercial peut prendre fin à tout moment par le jeu de la résiliation en cas
d’inexécution par l’une des parties de ses obligations.

Mais il existe aussi d’autres causes de résiliation :

-Le locataire a un droit de résiliation triennale et il peut aussi donner congé pour partir à
la retraite ou en cas d’invalidité.

Et quant au bailleur, il a la même faculté de résiliation triennale, mais uniquement s’il

souhaite construire, reconstruire ou surélever l’immeuble qui existe, et pour ce faire, il faut
donner congé au moins 6 mois avant.

Et par le jeu de la clause résolutoire, il peut aussi rompre le contrat à n’importe quel moment :
en dehors du non-paiement des loyers et d’absence d’exploitation du fonds de commerce par
le locataire, les juges ne sont pas enclins à mettre en œuvre la clause résolutoire sauf si par
exemple loyer impayés.

Mais avant que le bailleur obtienne une décision qui lui permette de rompre le bail il aura
perdu des mois de loyer qu’il ne retrouvera pas si il n’a pas pris de garantie.

Et au-delà de ces hypo, le bail peut prendre fin lorsqu’il arrive à son terme, mais que dans
deux hypothèses :

-Si un congé a été donné au moins 6 mois avant les 9 ans (refus de renouvellement par le
bailleur).

-Si il y a eu un renouvellement du bail

-> Sinon, le bail se poursuit tacitement au-delà des 9 ans, mais le droit au renouvellement du
bail n’est pas automatique puisqu’il doit être demandé par le propriétaire du fonds qui doit
justifier de son exploitation effective durant les 3 années précédentes.

Sur le plan de la procédure le renouvellement peut être obtenu par le locataire qui en fait la
demande soit dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail soit à tout moment au cours de
la reconduction tacite du bail.

Et si le bailleur refuse discrétionnairement le renouvellement, il devra payer une

indemnité d’éviction au locataire qui a le droit de rester dans les lieux tant que celle-ci n’a pas
été payé.

Et dans certains cas, il peut refuser le renouvellement sans verser d’indemnité d’éviction :

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Si il justifie un motif grave et légitime contre le locataire/Si l’immeuble doit être démoli ou
reconstruit/ou sur la partie d’habitation qui sert d’accessoire au local professionnel le bailleur
souhaite y habiter ou y faire habiter son conjoint.