Bail commercial 

: durée légale, renouvellement et résiliation 

On vous le disait, la durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans, sauf s'il s'agit d'une
location saisonnière ou d'un bail précaire (également appelé bail dérogatoire). Sa durée peut
être plus longue, mais ne pourra pas être indéterminée. 
On a coutume d’appeler le bail commercial un « bail 3-6-9 » car il a un fonctionnement
triennal. On vous explique ici ce que cela signifie. 
Le principe : le droit au renouvellement du bail 
Au bout de 9 ans, le locataire bénéficie du renouvellement du bail commercial et peut donc,
en principe, exercer ses droits pour rester dans le local. Aucune clause du contrat ne peut
prévoir le contraire. 
En outre, si le bailleur décide de ne pas renouveler le contrat, il devra obligatoirement le
justifier. Si les motifs avancés ne sont pas jugés légitimes, il devra alors payer au locataire
une indemnité d'éviction. Le versement de cette somme, au montant relativement élevé, peut
dissuader le bailleur de s’opposer au renouvellement du bail. 
Cette protection spéciale est appelée la « propriété commerciale » 

Cas n° 1 : le bailleur souhaite renouveler le bail 

Vous l’avez compris, une fois les 9 années passées, le propriétaire devra se décider.
Il peut bien évidemment vous proposer de reconduire le contrat de location.  
Il aura alors le droit de réviser le montant du loyer que vous lui versez. 
Dans ce cas, il devra vous transmettre son offre de renouvellement 6 mois avant la fin du
bail et vous préciser le montant du loyer révisé. 
Vous, locataire, pourrez alors : 
 Accepter le renouvellement et le nouveau loyer, de manière tacite ou plus formelle en donnant
votre accord par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. 
 Accepter le renouvellement, mais refuser le nouveau loyer : vous pourrez alors négocier ce prix à
l’amiable. Si aucun accord n’est trouvé, vous ou le bailleur pourrez saisir la commission
départementale de conciliation (ou le tribunal judiciaire si aucune conciliation n'est possible). 

Cas n° 2 : le bailleur souhaite résilier le bail commercial 

On vous le disait, si le bailleur souhaite donner congé au locataire sans faire d’offre de
renouvellement, il devra vous verser une indemnité d’éviction. 
Toutefois, il peut en être dispensé si les raisons qu'il avance sont jugées légitimes : 
 Le local a été déclaré insalubre et / ou doit être démoli 
 Le locataire a commis une faute : non-paiement du loyer, l’activité exercée n’est pas celle prévue
dans le contrat, troubles du voisinage, sous-location non autorisée, etc. 
Le bailleur devra informer le locataire de sa décision par acte d’huissier au moins 6
mois avant la fin du bail commercial.

Cas n° 3 : le locataire souhaite résilier son bail 

Le locataire a le droit de résilier son contrat de location à la fin de chaque période de 3 ans,
sans motif particulier. Ce type de résiliation sera donc possible au bout de 3, 6 ou 9 ans. C’est
ce qu’on appelle le congé triennal. 
Il devra alors en informer le bailleur soit par acte d’huissier, soit par lettre recommandée
avec accusé de réception 6 mois avant la fin de la période triennale. 
Toutefois, il existe des situations où le locataire peut mettre fin au bail de manière anticipée,
c’est-à-dire avant la fin d’une période de 3 ans : 
 Le locataire part à la retraite ou bénéficie d'une pension d'invalidité : il peut donner congé à tout
moment mais devra respecter un préavis de 6 mois. 
  En cas de décès du locataire, les héritiers pourront résilier le bail n'importe quand, avec là aussi un
préavis de 6 mois. 
 Le propriétaire ne respecte pas ses obligations. 
 Le locataire et le bailleur conviennent d’un accord à l’amiable.

Cas particulier : la cession de bail commercial 

Le locataire peut céder son bail commercial avant l’échéance triennale. Cela signifie qu’il
peut le vendre à un autre exploitant qui pourra alors prendre sa place dans le local. Ceci est un
droit et rien dans le contrat ne peut l’interdire.  
Pour se protéger, le bailleur peut toutefois ajouter une clause au contrat afin de préciser les
modalités et les conditions de cette cession. 
Le locataire a ainsi le droit de céder : 
 son fonds de commerce : il vend alors la totalité de son activité commerciale (matériel,
marchandises, bail, clientèle, etc.) à l’acheteur (également appelé cessionnaire) 
 son droit au bail seul : il reste ici propriétaire de son fonds de commerce 
Si la cession a bien lieu, le repreneur n’aura pas à signer un nouveau bail et reprendra donc le
bail de l’ancien locataire pour la durée restant à courir. Il bénéficiera également du droit au
renouvellement.

Bail commercial : loyer et entrée dans les lieux 

Montant du loyer et révision 

Le bailleur est libre de définir le montant initial du loyer. En revanche, sa révision est
strictement encadrée. Il devra en effet fixer un loyer conforme au prix du marché et donc à la
valeur locative du bien.  
De plus, l’augmentation de loyer ne peut excéder un certain plafond : elle ne peut pas être
supérieure à la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou des loyers
commerciaux. 
Le nouveau montant du loyer pourra être fixé soit à l'amiable par le propriétaire et preneur,
soit par un tiers désigné par l’un et l’autre, soit par un juge. 

Le pas-de-porte 
Lors de votre arrivée dans les lieux, le bailleur peut vous demander de lui verser des droits
d’entrée, en plus du loyer. C’est ce qu’on appelle le « pas-de-porte ». C’est le bailleur qui en
fixe le montant en fonction de l’attractivité commerciale et de l’emplacement du local.  
Attention, pour être légal, ce droit d’entrée doit faire l’objet d’une clause inscrite dans
le contrat de bail. 

Dépôt de garantie 
Il est probable que le bailleur vous demande un dépôt de garantie. Son montant correspondra
généralement à 1 ou 2 trimestres de loyer. L’objectif est le même que dans le cadre d’un bail
d’habitation : le propriétaire se constitue ainsi une réserve financière en cas de manquements
de votre part (impayés ou dégradation du local par exemple).