28/04/2019 Vente à réméré : une procédure pour la restructuration de dettes

La vente à réméré
La vente à réméré, appelée également « vente avec faculté de rachat », fait sans
doute partie des actes de vente les moins connus en France. Le terme « réméré »
vient du latin « redimere » qui signifie « racheter ». Son fonctionnement résulte de
l'article 1659 et suivants du Code civil, qui dispose que « la faculté de rachat est un
pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la
restitution du prix principal et le remboursement [de frais]. »

La vente à réméré
Le réméré trouverait ses origines au Moyen-Âge. Les textes encore en vigueur actuellement dans le
Code civil sont d’ailleurs anciens et datent du début du XIX° siècle.

Aujourd'hui, le réméré est le plus souvent utilisé comme un outil permettant de restructurer les
dettes des particuliers, dans certaines situations. Il est quelquefois présenté comme une alternative
au rachat de crédit par les sociétés privées intervenant dans ce secteur.

Cette forme de vente à réméré s'adresse plus particulièrement à des personnes propriétaires
(ou propriétaire-accédant) de leur bien immobilier, en situation d’endettement ou ayant des
difficultés importantes de trésorerie, qu'elles ne peuvent pas résoudre en contractant un crédit
bancaire classique, parce qu'elles sont fichées à la Banque de France.

Attention : dans le cas où celui qui doit faire face à des difficultés financières n'est pas certain
de pouvoir emprunter pour exercer son droit à réméré dans le délai fixé, cette opération est à
exclure sous peine de perdre son bien immobilier et d’en être expulsé (voir le § risques du
réméré)

D’autres alternatives existent, où l'emprunteur est mieux protégé, comme la procédure de

surendettement, le regroupement de crédits ou la demande de délai de grâce.

Le réméré est une solution pour permettre aux personnes en difficulté d'éviter une saisie judiciaire
de leur bien et sa vente aux enchères.

Le principe du réméré
Le réméré est un contrat de vente, établi devant notaire, qui va garantir au vendeur la possibilité de
racheter son bien ultérieurement. Le vendeur pourra continuer à occuper le bien et devra, dans ce

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28/04/2019 Vente à réméré : une procédure pour la restructuration de dettes

cas, conclure un contrat d’occupation des lieux avec l’acquéreur et lui payer des indemnités
d’occupation. Dans un contrat de réméré, on ne parlera pas de bail ni de loyer, mais plus
précisément de contrat d’occupation des lieux (ou de convention d’occupation précaire) et
d’indemnités d’occupation.

La vente à réméré comporte trois phases :

recherche d'un investisseur et vente du bien à cet investisseur,
occupation du bien et apurement de la situation financière,
rachat effectif du bien.

S’il est mené à bien, le réméré aura permis à un débiteur de protéger son patrimoine et son
niveau de vie, tout en restant discret, vis-à-vis de ses proches et de son voisinage, sur sa
situation personnelle et cette procédure.

Préparer la vente à réméré

Le débiteur peut organiser lui-même une vente à réméré en faisant appel à son notaire et à un
investisseur. Il peut aussi utiliser les services d’une société spécialisée dans ce type de procédure.

La société évaluera d’abord la situation financière du débiteur et vérifiera qu’une vente à réméré est
adaptée ou non. Pour cela, elle calcule le ratio hypothécaire (le niveau d’endettement par rapport à
la valeur du bien) : le prix de vente doit être suffisant pour apurer la totalité des dettes du vendeur.

Après cette étude, la société soumet au débiteur une proposition écrite et chiffrée qui comporte la
durée du réméré (de 6 mois à 5 ans maximum), le montant mensuel de l'indemnité d'occupation
(loyer), le prix fixé pour l’achat du bien (généralement de 50 à 70% de la valeur expertisée). Selon
l'article 1660 du Code civil : « La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq
années. Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme. »

Toutes les conditions pour la vente et le rachat futur sont fixées à l'avance. Le taux de référence du
crédit, et la marge appliquée, sont librement décidés par l'investisseur. Cette marge permet de
rémunérer l'investisseur du « facteur risque ».

Si le débiteur accepte cette proposition, la recherche des fonds est engagée. Une fois l'investisseur
trouvé, la procédure est formalisée par la préparation des actes notariés, puis la signature de l’acte
authentique par les parties et le règlement des créances par le notaire. C'est à ce moment là que le
contrat d’occupation des lieux, préparé par le notaire, sera signé. Le vendeur devient donc
« locataire » de son bien (mais pas au sens de la loi de 1989) et doit s'acquitter d'une indemnité
d'occupation. Il est fréquemment retenu un montant mensuel de l’ordre d’1% du prix d'achat du
bien. Quelquefois, l’investisseur demandera le paiement d’avance de tout ou partie des futures
indemnités d’occupation. Cette avance sera alors prélevée sur le solde de la vente. En cas d'impayé,
si cela est prévu au contrat, le vendeur peut être déchu de son droit à réméré et sera obligé de
libérer le bien vendu dans un délai court (sinon il sera expulsé). Le vendeur doit également
s'acquitter des charges foncières et des travaux d'entretien.

Avec cette vente, une somme d’argent sera, par ailleurs, conservée par le notaire au titre de
séquestre ou de dépôt de garantie, en vue de garantir le rachat et de constituer la clause pénale
comme il est d’usage dans n’importe quel compromis de vente. Ce montant sera utilisé plus tard
comme apport personnel pour le financement du rachat.

Exemple chiffré d'une vente à réméré qui nous a été communiqué par Maître François-Eric
Paulet, notaire à Rennes et à l’époque membre de la Chambre des notaires d’Ille & Vilaine.
Contacté en septembre 2013, Me Paulet nous a précisé que cet exemple de 2008 reste
d'actualité. La vente à réméré est un acte rare dans l'immobilier, Me Paulet avouant n'y avoir
été confronté qu'une seule fois dans sa carrière.

https://www.cbanque.com/credit/vente-remere.php 2/5
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Monsieur Xavier possède une maison qui constitue sa résidence principale, estimée à
150.000 €. Pour des raisons diverses, il a 50.000 € de dettes, et des difficultés à honorer ses
échéances.

Dans un premier temps, il a été fiché par quelques créanciers. Puis sa banque a refusé
d'augmenter son découvert et des échéances de prêts ont été impayées. Excédés, les
créanciers demandent le remboursement du capital restant dû.

Scénario classique. Ne pouvant avoir droit à une restructuration de ses crédits à cause de son
fichage, il ne peut rembourser ses prêts. Finalement, la justice décide la saisie immobilière de
son bien. S’il laisse faire la procédure, son bien va être vendu pour une somme nettement
inférieure à sa valeur réelle, voire peut-être même inférieure au capital qu'il doit rembourser.
Monsieur Xavier se retrouverait alors sans bien immobilier, et toujours endetté.

Mise en place d'une vente à réméré. Après étude de son dossier, un investisseur ou une
société spécialisée lui propose de lui acheter son bien avec faculté de rachat.

L’investisseur applique une décote sur la valeur estimée du bien dans son prix d’achat. Cette
décote est justifiée par la nécessité d’assurer une sécurité pour l’investisseur qui se retrouve
propriétaire d’un bien sans l’assurance de pouvoir le revendre au prix de revient, dans
l’éventualité où M. Xavier ne serait à terme pas en mesure d’acquérir à nouveau le bien selon
les termes convenus. Ainsi ce bien est acheté à 92.000 €, montant sur lequel il faut ajouter
8.000 € de frais d'acte et d'emprunt, soit un montant total net de 100.000 € pour l'investisseur.

Monsieur Xavier touchera le solde de l'opération. C'est à dire le montant de la vente à 92.000 €
sur lequel, il faudra déduire :
50.000 € pour le remboursement de ses dettes,
25.000 € pour constituer le dépôt de garantie qui sera utilisé plus tard pour le rachat de son
bien,
la rémunération de la société spécialisée (le cas échéant).

Comme il s’agit de sa résidence principale, il n'y aura aucune taxation sur une éventuelle plus-
value.

Pour cette opération, la période de réméré a été fixée à 2 ans. Un contrat d’occupation des lieux
a été établi prévoyant une indemnité d’occupation de 1.000 € par mois. M. Xavier devient alors
« simple occupant » et continue à vivre dans son ancienne « propriété ». A noter : ce contrat
d’occupation signé n’est pas un contrat de bail. Ce dernier ne permettrait pas à l’investisseur
d’être assuré de recouvrer la jouissance de son bien au terme de la durée sans devoir respecter
la réglementation applicable aux baux d’habitation.

Premier bilan : les dettes sont remboursées, la saisie immobilière est arrêtée et les différents
fichages supprimés.

Le rachat du bien vendu en réméré

Lorsque la situation du vendeur est assainie, c'est à dire lorsqu'il a remboursé ses dettes et qu'il ne
figure plus au fichier de la Banque de France, il a alors la possibilité de contracter de nouveau un
crédit pour racheter son ancien bien immobilier. Cela suppose que sa situation professionnelle et
son état de santé ne se soient pas dégradés depuis la mise en place de l’opération. Ne plus figurer
dans le fichier des interdits ne constitue pas un droit à crédit et les banques sollicitées auront
nécessairement connaissance du motif de l’emprunt et de l’existence du passé bancaire de
l’emprunteur.

Selon l'article 1673 du Code civil : « le vendeur qui use du pacte de rachat, doit rembourser non
seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations
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nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette
augmentation. »

Pour cela, il doit respecter certaines conditions. Au-delà de l'apurement total des dettes, il devra
souvent apporter la preuve que l’indemnité d’occupation a été payée à la bonne date et qu'aucun
nouveau crédit n'a été souscrit durant cette période. Pour effectuer ce rachat, l’ancien propriétaire
doit verser au notaire la totalité des sommes dues. Par ailleurs, il ne bénéficie pas du droit de
rétractation.

Suite de notre exemple chiffré.

Pendant ces 2 ans, Monsieur Xavier aura démontré sa capacité à respecter ses engagements. Il
lui sera alors possible de contacter un établissement de crédit pour faire un prêt immobilier
afin de racheter son bien.

Le prix du rachat de ce bien sera celui préalablement fixé à 115.000 €. La différence entre les
100.000 € de la vente et les 115.000 € du rachat constituant la marge de l’investisseur. Si le bilan
de la vente puis du rachat à réméré s'avère globalement coûteux pour l'ancien propriétaire,
l'opération de rachat reste financièrement intéressante compte tenu d'un prix en deçà des
standards du marché (115.000 au lieu de 150.000 €) et de la récupération du dépôt de garantie.

Pour M. Xavier, le montant à financer par un nouvel emprunt sera au maximum de 99.000 €.
Soit un prix d'acquisition de 115.000 € auquel il faut ajouter environ 9.000 € de frais d'acte
notarié et de garanties, puis retrancher les 25.000 € de dépôt de garantie consigné chez le
notaire. Il pourra justifier de son apport personnel, de son désendettement et de sa capacité de
régler régulièrement un « loyer » auprès d'une banque qui financera cette somme.

A l’inverse, si Monsieur Xavier ne peut pas effectuer le rachat de son bien, pour la moindre
raison, à la fin du délai de réméré, l’investisseur en deviendra le propriétaire définitif et sera en
droit d’expulser Monsieur Xavier. L'investisseur récupérerait, dans ce cas, le montant du dépôt
de garantie, et aurait la possibilité de revendre le bien à bas prix tout en récupérant sa mise.

Les risques financiers d'un réméré

Attention, si l'ancien propriétaire n'exerce pas son droit à réméré, pour une raison ou une autre,
l'opération se révèle particulièrement désavantageuse. En effet, le prix payé dans le cadre du réméré
est inférieur au prix qui aurait pu être obtenu lors d'une mise en vente classique sur le marché
immobilier. Autre perte financière, le dépôt de garantie n'est pas remboursé en l'absence de rachat.
Par ailleurs, l'indemnité mensuelle d'occupation peut être beaucoup plus élevée que le loyer pour la
location d'un bien équivalent. Enfin, le nouveau propriétaire, devenant le propriétaire définitif,
pourra donner congé au vendeur voire réclamer son expulsion sans délai.

La Cour d'appel de Limoges a ainsi validé un contrat de réméré et l'expulsion des anciens
propriétaires qui n'avaient pas respecté le contrat (CA Limoges – Civ. 27 novembre 2014).

Points clés du contrat :

Valeur du bien immobilier en mars 2009 : 137.266 €
Vente du bien pour 92.000 € le 01/07/2009 avec faculté de rachat pour 111.000 € dans un
délai d'un an expirant le 01/07/2010
Indemnité d’occupation précaire à charge du vendeur : 1.100 € payable le 10 de chaque
mois. « Le défaut de règlement d'un seul terme de cette indemnité entraînerait de plein
droit la déchéance de la faculté de réméré et la caducité de la convention d'occupation
précaire, avec obligation de libérer le bien vendu dans un délai de 20 jours ».

Les vendeurs ayant cessé de s’acquitter de l'indemnité d'occupation dés le mois d'octobre 2009,
ils ont été expulsés le 22/08/2012. Ils ont été condamnés à payer à l’acquéreur « outre la
somme de 3.200 € au titre de l'arriéré, une indemnité d'occupation mensuelle de 1.100 € à
compter du 1er octobre 2009 jusqu'à libération des lieux. »

https://www.cbanque.com/credit/vente-remere.php 4/5
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explications réméré
Réméré disposition importantes

Vente en réméré explication:

https://hypotheque.ooreka.fr/astuce/voir/187502/vente-en-remere-comment-ne-pas-se-faire-
avoir
http://fr.wikipedia.org/wiki/R%C3%A9m%C3%A9r%C3%A9
http://hypotheque.comprendrechoisir.com/astuce/voir/187502/vente-en-remere-comment-ne-
pas-se-faire-avoir

https://hypotheque.ooreka.fr/astuce/voir/187500/rachat-de-son-bien-vendu-en-remere-quels-
sont-les-frais

Ultime solution lorsque l'on n'est pas en mesure de souscrire un prêt dans une situation financière
difficile, la vente en réméré peut permettre de trouver un financement en mettant un bien
immobilier en garantie.

Cette vente n’est que temporaire (entre 6 mois et 5 ans) et vous pourrez racheter votre bien à l’issue
de cette période. Vous pouvez même continuer à occuper votre logement, à partir du moment où
vous versez une indemnité d’occupation à l’acheteur.
Voici un petit tour des précautions à prendre pour ne pas vous faire avoir dans une vente en
réméré.

Montant de l'indemnité d'occupation

Vous devrez probablement verser à l'investisseur une indemnité d'occupation qui correspond à
une sorte de loyer en échange du fait de jouir des lieux :

Cette indemnité d'occupation représente la plus-value de l'investisseur et n'est réglementée

par aucun plafond.
Ce montant est négociable, donc ne vous faites pas avoir par des indemnités d'occupation
trop élevées.

Priorité sur la vente éventuelle

Au cas où vous ne seriez pas en mesure de payer l'indemnité d'occupation à l'investisseur, ce
dernier pourra vendre le bien immobilier mis en garantie avec une certaine décote, vous privant
d'une éventuelle plus-value.

Veiller à ce que le contrat ait une clause vous permettant de vendre le bien vous-même afin d'en
tirer un meilleur prix.

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Durée du réméré
Une vente en réméré dure de 6 mois à 5 ans :

Si rien n'est précisé dans le contrat, la vente en réméré dure 6 mois : cela signifie que si le
vendeur n'a pas remboursé l'investisseur au bout de ces 6 mois, ce dernier pourra prendre
possession du logement.
La durée maximum d'un réméré est de 5 ans.

Quelle que soit la durée que vous choisissez, il est important de prévoir suffisamment de temps afin
de renverser votre situation financière et d'être en mesure d'exercer votre droit de rachat.

Garantie de la vente en réméré

Lorsque l'investisseur verse le montant de l’achat au notaire, ce dernier paye les créanciers et
conserve le reliquat comme dépôt de garantie. Il servira à la fois :

au rachat de votre bien immobilier ;

mais également à titre de garantie envers l'investisseur au cas où vous achèteriez le bien
immobilier avant terme.

Négociez ce point fermement : s’il est normal que l'investisseur perçoive une indemnité au cas où
vous exercerez votre droit de rachat plutôt que prévu, il est en revanche de mauvais commerce que
cette somme soit trop élevée.

Bon à savoir : dans toutes ces démarches, il est essentiel de s’entourer des conseils d’un notaire.

http://www.fonciereduparc.fr/dossiers/vendre/88-vente-a-remere.html

La vente à réméré, un mécanisme d'actualité.

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De quoi s'agit-il et quelles sont les règles

applicables ?
La vente à réméré est une vente stipulée avec une faculté de rachat au profit du vendeur (article
1659 du Code civil: « la faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre
la chose vendue »). Il s'agit donc d'un transfert de propriété que l'on pourrait qualifier de
temporaire et qui va permettre au vendeur de devenir à nouveau propriétaire dans un délai
convenu dans le contrat.

Juridiquement parlant, ce contrat d'une nature particulière s'analyse en une vente sous condition
résolutoire de l'exercice par le vendeur de la faculté de rachat; le bien objet de la vente à réméré
peut être de toute nature même si les rédacteurs du Code civil l'ont pensé pour des biens à caractère
immobilier.

La faculté de rachat s'exerce de manière discrétionnaire par le vendeur, dans le délai fixé par le
contrat et en tout état de cause dans un délai maximum et non prorogeable de 5 ans (articles 1660
et 1661 du Code civil).

La loi ne fixe aucun délai minimum mais en pratique il est rare de stipuler un réméré pour une
durée de moins de six mois. Cette option de rachat n'est jamais une obligation, et si au terme fixé le
vendeur n'a pas manifesté son intention de racheter le bien, ce dernier devient définitivement la
propriété de l'acquéreur (article 1662 du Code civil).

Les textes ont prévu le cas pour lequel l'acheteur aurait revendu le bien objet du réméré; cette
revente est parfaitement légale, mais dans ce cas, le vendeur peut exercer sa faculté de rachat
contre le second acquéreur (même si la faculté de rachat n'a pas été déclarée dans le second contrat
énonce l'article 1664 du Code civil). De même qu'il peut revendre le bien, l'acquéreur peut en
disposer librement comme tout propriétaire et notamment le donner en location. Dans ce dernier
cas, les baux consentis demeureront en vigueur même si le vendeur exerce sa faculté de rachat (il
rachètera un bien occupé).

Au plan formel, la vente à réméré est dans un premier temps une vente « normale» entraînant
l'application de toutes les règles habituelles. Ainsi, si elle s'applique à un bien immobilier, la vente à
réméré suppose notamment un compromis de vente puis sa réitération par acte authentique, la
réalisation par le vendeur de tous les diagnostics techniques, un droit de rétractation au profit de
l'acquéreur, la purge des éventuels droits de préemption (droit de préemption urbain, SAFER. .. ),

et bien évidemment un acte notarié final. Compte tenu de la spécificité de cette vente, il est
fortement conseillé de passer le compromis devant un notaire, ou tout au moins de se faire
conseiller par un professionnel rompu à ce mécanisme.

Toujours au plan formel, l'exercice de la faculté de réméré par le vendeur s'analyse en une réso-
lution de la vente et non pas en une « vente à l'envers» de l'acquéreur vers le vendeur initial. La
résolution signifie donc que la vente est défaite rétroactivement, ce qui implique la restitution du
bien par l'acquéreur et du prix par le vendeur. En pratique, un nouvel acte notarié est requis afin de
réaliser le transfert de propriété de l'acheteur initial vers le vendeur à réméré.

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C'est concernant le prix de rachat que le Code civil prévoit un mécanisme singulier. En effet l'article
1673 prévoit que « le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix
principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui
ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en
possession qu'après avoir satisfait à toutes ces obligations».

Pour être plus précis, le vendeur qui exerce la faculté de rachat doit rembourser :

- le prix de rachat : ici le Code civil ne prévoit rien de spécifique et c'est au contrat de vente à
réméré de fixer ce prix. Le plus souvent, lorsque l'opération implique un professionnel/
investisseur, le prix de rachat correspond au prix de vente initial augmenté de sa marge liée au
risque (voir plus loin),

- les frais de la vente (frais d'acte et fiscalité) : lors de la première vente, ces frais sont payés par
l'acheteur. Lors du rachat, il devra lui rembourser ces frais (environ 6 % s'il s'agit d'un bien
immobilier). Le transfert de propriété lors du rachat générera également des frais (moindres en
principe, voir plus loin), lesquels seront à la charge de l'acheteur final, c'est-à-dire du vendeur à
réméré. Le vendeur à réméré paiera donc deux fois les frais liés à la vente, une fois par
remboursement de l'acheteur, une fois directement,

- le montant des réparations nécessaires et qui ont dû être réalisées par l'acheteur durant la période
du réméré (exemple: réfection d'une toiture vétuste),

- le montant des dépenses non nécessaires mais qui ont valorisé le bien (exemple: remplacement de
simples vitrages par des doubles vitrages isolants). Dans ce cas le vendeur qui exerce la faculté de
rachat remboursera le montant de la plus-value et non pas celui de l'investissement réalisé.

Au plan fiscal, l'opération de réméré présente les caractéristiques suivantes :

- la vente initiale est traitée comme une vente classique avec taxation éventuelle des plus-values et
perception des droits d'enregistrement,
- les loyers perçus par l'investisseur sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers,
- lors du rachat, un droit fixe de 125 € est perçu; en sus, l'investisseur sera taxé sur la rémunération
de son investissement (différence entre le prix de vente et le prix de rachat) ; le régime de cette
dernière taxation dépendra de la qualification donnée dans le contrat à cette rémunération (plus-
value immobilière, indemnité ... ).

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Quelles sont les utilisations de la vente à

réméré aujourd'hui ?
La vente à réméré est principalement utilisée aujourd'hui comme un succédané du crédit bancaire,
par des emprunteurs à risque ou défaillants. Plus précisément, le réméré est fréquemment utilisé
par des personnes ayant un besoin de trésorerie ou ne pouvant plus faire face à des échéances
financières proches, mais ayant à court/moyen terme un espoir de retour à meilleure fortune. Ils
vendent un bien immobilier (leur résidence principale très souvent), lequel est acheté par un
investisseur; le contrat prévoit généralement que le vendeur reste dans les lieux en vertu non pas
d'un bail classique mais d'une convention d'occupation précaire dérogatoire au droit des baux
d'habitation; à son terme, le vendeur peut se porter à nouveau acquéreur du bien, en
dédommageant l'investisseur.

Sous l'angle du vendeur, la vente à réméré est donc une solution permettant de faire face à des
difficultés financières de court terme. Sous l'angle de l'investisseur, la vente à réméré est une
solution offrant un très bon rendement sans que la prise de risque ne soit trop importante

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28/04/2019 explications réméré - Le blog du glacel

Exemple
Soit un propriétaire immobilier faisant face à des difficultés financières et souhaitant procéder à
une vente à réméré de sa résidence principale. L'opération intéresse un investisseur avec lequel le
propriétaire est mis en relation via un intermédiaire spécialisé.

- le bien est évalué à 300 000 €

- la durée du réméré est fixée à 4 ans
- la rémunération de l'investisseur est fixée à 4 % par an.
Phase 1 : achat
l'investisseur achète le bien à 70 % de sa valeur, soit 210 000 €; cette décote de 30 % vise à le
prémunir contre les aléas du marché immobilier pour le cas où il resterait propriétaire au terme des
4 ans.

Les frais d'achat se montent à 13 000 € environ à la charge de l'investisseur.

La rémunération de l'investisseur sera en chiffres ronds de 33 000 € (= la marge liée au risque de 4

% par an).

- le vendeur percevra 210 000 € ; en pratique l'intermédiaire (notaire ou cabinet spécialisé)

conservera à titre de garantie une somme représentant l'apport que devra fournir le vendeur pour
obtenir son prêt immobilier destiné à financer le rachat dans les 4 ans.

On fixera cette somme à 40 000 € ici. Le vendeur ne percevra donc que 170 000 €. Avec cette
somme il devra désintéresser ses créanciers et payer l'indemnité d'occupation.

- l'investisseur devra débourser 210 000 € + 13 000 € = 223 000 €

Phase 2 : déroulement

Durant les 4 années, le vendeur paiera à l'investisseur une indemnité d'occupation mensuelle, fixée
ici à 1 000 €.

Phase 3 : dénouement

Si le vendeur est revenu à meilleure fortune, il exercera sa faculté de rachat au terme des 4 années
et contractera un emprunt bancaire pour ce faire.

- prix de rachat : 210 000 € + frais d'achat initial 13 000 € + rémunération de l'investisseur 33 000
€ + frais d'acte du rachat 4 000 € = 260 000 €. Ce prix sera financé par un prêt immobilier avec
apport de 40 000 € restitué alors par l'intermédiaire.
L'emprunt se montera à 220 000 € (260 000 € - 40 000 €).

- l'investisseur percevra 256 000 € (prix + remboursement des frais d'achat initial + rémunération)

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Bilan
Au final l'opération aura rapporté 33 000 € (rémunération) + 48 000 € (indemnité d'occupation
48 mois) à l'investisseur, soit 81 000 € pour un montant investi de 210 000 €; cela représente un
taux de rendement brut de 9,64 % par an. Ce taux doit être minoré pour tenir compte des frais
d'intermédiaire, de la fiscalité, et des frais liés à la propriété du bien (taxe foncière, réparations,
entretien .. .).

Si le vendeur n'exerce pas sa faculté de rachat, l'investisseur revendra le bien 300 000 €, pour un
coût d'achat de 223 000 €, soit une plus-value de 77 000 €. En ajoutant les revenus liés à
l'indemnité d'occupation, le taux de rendement brut serait de 14 % par an.
http://www.lepretmalin.com/surendettement/vente-remere.htm

La durée du contrat engageant les parties

“La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Si elle a été
stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme”

Deux hypothèses peuvent être envisagées :

Les parties ont fixé un délai inférieur à cinq ans : la convention est valable puisqu'elle
demeure dans les limites imposées par la loi ;

Les parties n'ont fixé aucun délai : on doit alors considérer qu'elles ont voulu stipuler pour la
durée maximale prévue par la loi, soit 5 ans ;
.
En principe, le délai a pour point de départ le jour de la vente.

Toutefois, les parties sont libres de fixer conventionnellement au délai un autre point de départ, à la
condition qu’il n’en résulte pas une date d'expiration plus éloignée que le dernier jour de la
cinquième année comptée à partir du jour de la vente.
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remere.htm#sthash.12zivUOo.dpuf

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28/04/2019 explications réméré - Le blog du glacel

Le prix de reprise du bien immobilier

Le prix de reprise peut être identique au prix initial de vente.
Cependant les parties au contrat peuvent convenir :
D’un prix de reprise majoré ;
D’un prix de reprise minoré (pour tenir compte de la baisse de valeur prévisible du bien lors
de l'exercice du réméré ou des fruits que l'acquéreur percevra entre la conclusion de la vente
et l'exercice du réméré) ;
En dehors de la restitution du prix et des remboursements susmentionnés, les parties peuvent
convenir du versement, par le vendeur, d'une somme déterminée destinée à indemniser
forfaitairement l'acquéreur pour les inconvénients inhérents à l'exercice du réméré.
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http://www.placement-remere.com/remere_details.php
http://hypotheque.comprendrechoisir.com/astuce/voir/187502/vente-en-remere-comment-ne-
pas-se-faire-avoir

Montant de l'indemnité d'occupation

Vous devrez probablement verser à l'investisseur une indemnité d'occupation qui correspond à
une sorte de loyer en échange du fait de jouir des lieux :
Cette indemnité d'occupation représente la plus-value de l'investisseur et n'est réglementée
par aucun plafond.
Ce montant est négociable, donc ne vous faites pas avoir par des indemnités d'occupation
trop élevées.

Priorité sur la vente éventuelle

Au cas où vous ne seriez pas en mesure de payer l'indemnité d'occupation à l'investisseur, ce
dernier pourra vendre le bien immobilier mis en garantie avec une certaine décote, vous privant
d'une éventuelle plus-value.
Veiller à ce que le contrat ait une clause vous permettant de vendre le bien vous-même afin d'en
tirer un meilleur prix.
http://hypotheque.comprendrechoisir.com/astuce/voir/187501/exercer-son-droit-de-vente-en-remere

Exercer son droit de vente en réméré

Dans une vente en réméré, lorsque le cédant temporaire souhaite vendre le bien immobilier mis en
jeu, soit parce qu'il ne peut pas obtenir de prêt immobilier, soit parce qu'il souhaite s'en séparer, il
ne peut le faire que si une clause à cet effet est prévue au contrat.

Importance du droit de vente dans un contrat

de réméré
En cas de défaut de paiement du cédant temporaire (le vendeur), l'investisseur devient plein
propriétaire du bien immobilier.
Cependant, le contrat peut donner priorité au vendeur sur la vente de l'immeuble, ce qui lui
permettrait de ne pas subir la décote.
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