La promesse de vente et le compromis de vente

Le compromis de vente et la promesse de vente sont deux contrats aux

consquences diffrentes pour l'acheteur et le vendeur.
La promesse de vente
Dans la promesse de vente (appele aussi "promesse unilatrale de vente"), le
propritaire s'engage auprs du candidat acheteur (nomm bnficiaire) lui
vendre son bien un prix dtermin. Il lui donne ainsi en exclusivit une "option"
pour un temps limit (gnralement deux trois mois).
Durant cette priode, il lui est interdit de renoncer la vente ou de proposer le
bien un autre acqureur. Le candidat acheteur bnficie, lui, de la promesse
pour dcider s'il souhaite acheter ou non. Un avantage incontestable !
En contrepartie, il verse au vendeur une indemnit d'immobilisation en principe
gale 10 % du prix de vente.
S'il se dcide acqurir, cette indemnit s'imputera sur la somme rgler. Mais
s'il renonce acheter ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le dlai
d'option, l'indemnit restera acquise au propritaire titre de
ddommagement.
Pour tre valable, la promesse de vente doit tre enregistre auprs de la recette
des impts, dans les dix jours qui suivent la signature s'il s'agit d'un acte sous
seing priv .
Par ailleurs, lorsquelle est consentie pour une dure suprieure 18 mois, elle
doit tre ralise par acte authentique.
Les droits d' enregistrement , pays par l'acqureur, s'lvent 125 .
Souvent presss de conclure, acheteur et vendeur s'imaginent parfois que la
signature de l'avant-contrat n'engage pas grand-chose.
C'est faux : malgr son nom, cet accord prliminaire constitue un vritable
"contrat", qui entrane des obligations importantes pour les deux parties. Il leur
permet de prciser les conditions de la future vente et marque leur accord.
Bien qu'il ne soit pas lgalement obligatoire, ce document se rvle donc
indispensable.

Le compromis de vente
Dans le compromis de vente (ou "promesse synallagmatique de
vente"), vendeur et acheteur s'engagent l'un comme l'autre conclure la vente
un prix dtermin en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc
vente.
Si l'une des parties renonce la transaction, l'autre peut l'y contraindre par
voie de justice, en exigeant de surcrot des dommages et intrts.
La signature du compromis s'accompagne du versement par l'acqureur d'une
somme d'environ entre 5 % et 10 % du prix de vente.
Appele dpt de garantie , elle s'imputera sur le prix lors de la signature de
l'acte notari.
Contrairement la promesse de vente, le compromis n'a pas besoin d'tre
enregistr auprs des services fiscaux. Cette absence de frais est un atout.

L'offre d'achat
Appel indiffremment offre d'achat, promesse unilatrale d'achat, voire
simplement offre de prix, ce document prsent par quelques agents
immobiliers est considrer avec prudence.
En effet, sa principale caractristique est d'engager uniquement l'acheteur,
pas le vendeur.
Le vendeur doit vous notifier sa rponse dans les dlais et selon la forme
prvue dans l'offre (gnralement par lettre recommande avec avis de
rception). Sil accepte loffre par crit, la vente est thoriquement rpute
comme conclue. En revanche, vous pouvez parfaitement vous rtracter si
le vendeur vous fait une contre-proposition ou sil ne vous rpond pas dans
les dlais impartis.
Une prcaution lmentaire consiste y inclure dans l'offre d'achat des
conditions suspensives (par exemple l'obtention d'un prt) et ne laisser au
vendeur que peu de temps (une semaine ou quinze jours) pour vous
donner sa rponse.
Aucun versement ne peut tre exig de l'acheteur, sous peine de nullit de
l'offre (article 1589-1 du Code civil).

Les clauses suspensives : des exceptions l'engagement

Qu'il s'agisse d'une promesse de vente ou d'un compromis, acheteur et
vendeur peuvent dcider d'un commun accord d'y insrer des clauses
suspensives. Celles-ci permettent de prvoir la nullit de l'avant-contrat si
certains vnements surviennent avant la vente dfinitive (chacune des parties
reprenant alors sa libert).
Il peut s'agir, par exemple, d'un refus de prt de la part de la banque de
l'acqureur, de l'exercice du droit de premption par la commune, de la
dcouverte d'une servituded'urbanisme grave.
Dans ce cas, les sommes qui avaient t verses par l'acqureur lui sont
restitues.
Par ailleurs, un compromis de vente peut galement contenir une clause,
appele "clause de ddit ", permettant au vendeur et/ou l'acqureur de
renoncer sans motif la vente en laissant l'autre partie une somme convenue
l'avance. Mais, en pratique, celle-ci n'est pas frquente.
Elle ne doit pas tre confondue avec la clause pnale, prsente dans la plupart
des compromis, selon laquelle l'acqureur s'engage verser au vendeur une
somme titre de dommages et intrts forfaitaires ds lors qu'il refuse de
signer la vente.
Dlai de rtractation pour les acqureurs
Acqureur d'un logement neuf ou ancien, vous signez un avant-contrat,
promesse unilatrale ou compromis de vente : vous disposez d'un dlai de dix
jours (incompressible) pendant lequel vous pouvez revenir sur votre
engagement (par lettre recommande avec avis de rception).
Peu importe votre motif, les sommes que vous avez verses doivent dans tous
les cas vous tre intgralement restitues. Ce dlai de rtractation court
compter du lendemain de la remise en main propre (ou signature de lacte sil
est conserv par lofficier public) en cas de promesse passe sous la forme
authentique ou de la premire prsentation de la lettre recommande avec
avis de rception contenant l'avant-contrat, en cas de promesse passe sous
seing priv.
titre d'exemple, si celle-ci est expdie le 10 du mois et que sa premire
prsentation intervienne le 12, le dlai courra compter du 13 et expirera
le 22 minuit.
Faites rdiger votre avant-contrat par un professionnel
Acheteur et vendeur sont libres de le rdiger eux-mmes sur une feuille de
papier, ou l'aide de contrats types.
Toutefois, les clauses y figurant tant d'une telle importance, le contrat dfinitif
ne faisant en principe que les reprendre, il est recommand d'en confier la
rdaction un professionnel (votre notaire), qui a le devoir d'informer les deux
parties. Le cot de la rdaction de l'avant-contrat est compris dans la
commission de l'agent immobilier ou dans les moluments du notaire chez qui
sera signe la vente dfinitive.