PDF Les Promesses Du Contrat en Droit Marocain 221118 223113

Paru sur https://www.village-justice.com/articles/les-promesses-contrat-droit-marocain,35907.
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Par : Asmaâ SAJIDE, étudiante-chercheuse
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« Sois constant dans tes actions et fidèle dans tes promesses 1. »

Couramment pratiqué à l’égard des immeubles et des biens mobiliers, les avants contrats,
à savoir les promesses de contrat, constituent un mécanisme juridique important qui présentent
plusieurs avantages juridiques et pratiques 2.
La promesse de contrat peut être définie comme étant un contrat par lequel deux parties
s’engagent : le promettant et le bénéficiaire. Elle a pour objectif la conclusion du contrat définitif
ultérieurement.
En effet, il existe deux types de promesses de contrat que sont la promesse unilatérale et
la promesse synallagmatique.
La promesse unilatérale de contrat est un engagement par lequel le promettant s’engage envers le
bénéficiaire de la promesse à conclure un contrat déterminé si le bénéficiaire manifeste sa volonté.
Alors que la promesse synallagmatique de contrat est un engagement par lequel les deux parties
s’engagent réciproquement à conclure un tel ou tel contrat.
Pour qu’un contrat de promesse soit formé valablement, il doit remplir certaines conditions.
Tout d’abord, il doit remplir les conditions prévues à l’art. 2 du DOC3, ainsi que d’autres conditions
qui sont propres à la promesse.
Lorsque le contrat de promesse est valablement formé, il commence à produire ses effets
à l’égard des deux parties. Il crée, en effet, à leurs charges des obligations qui doivent être
respectées. Le non-respect de ces obligations engagera la responsabilité de la partie qui défaille à
son obligation.
L’intérêt de la promesse de contrat c’est de permettre au bénéficiaire ou à l’acquéreur de
ne donner son consentement qu’au moment où il décide vraiment de conclure le contrat définitif,
ce qui lui confère, à titre d’exemple, le temps pour chercher les concours financiers nécessaires4.
L’importance de ce sujet va nous permettre de traiter en premier lieu les conditions de la
formation de la promesse de contrat dont on s’y focalisera sur les types de promesse de contrat et
les conditions de leur formation. Alors qu’en second lieu, on va traiter les effets qui vont naitre
suite à la formation de cette promesse à savoir les effets à l’égard du promettant et d’autres à l’égard
du bénéficiaire.
1
https://www.mon-poeme.fr/proverbes-promesse/
2
https://www.etudier.com/dissertations/Droit/40997.html.
3
Cet art. énonce que « les éléments nécessaires pour la validité des obligations qui dérivent d'une déclaration de
volonté sont : 1° La capacité de s'obliger ; 2° Une déclaration valable de volonté portant sur les éléments essentiels
de l'obligation ; 3° Un objet certain pouvant former objet d'obligation ; 4° Une cause licite de s'obliger ».
4
J. GHESTIN ; Traité de droit civil : la formation du contrat, 3ème éd., L.G.D.J, Paris, 1993, p. 300.
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L’étude de la promesse de contrat nous pousse à poser la question suivante : Dans quelle
mesure la formation de la promesse de contrat produit-elle des effets à l’égard des deux
parties ?
I. Le cadre juridique de la formation de la promesse de contrat
La promesse de contrat est un engagement. Ce dernier ne doit pas être confondu avec
l’offre. En effet, la promesse de contrat suppose un accord de volonté entre les parties, tandis que
l’offre, elle constitue un acte unilatéral. Ainsi la promesse de contrat ne doit pas être confondue
avec le contrat préparé puisque la première c’est un contrat qui prépare la conclusion d’un autre
contrat qui est le contrat définitif.
On trouve qu’il y a des promesses unilatérales et d’autres synallagmatiques.

La promesse unilatérale est « un engagement souscrit par une seule partie qui promet de vendre
ou promet d’acheter tandis que l’autre conserve toute liberté et réserve ainsi son consentement à
la vente définitive »5. Alors que la promesse synallagmatique c’est un engagement par lequel les
deux parties donnent leur consentement au contrat définitif en stipulant la nécessité d’accomplir
certaines formalités.
En effet, ce qui fait la distinction entre la promesse unilatérale et la promesse synallagmatique c’est
la levée d’option qui constitue le choix pour le bénéficiaire d’acquérir ou de renoncer et ce dans la
promesse unilatérale.
La formation des promesses de contrat est soumise à certaines conditions de fond et de

forme qui doivent être remplies par les parties pour que la promesse soit valable.
Au niveau de cette partie, on va traiter les types de promesse de contrat (A) et les conditions
de formation de la promesse (B).
A. Les différents types de promesses de contrat
On trouve qu’il y a deux types de promesse de contrat qui sont régies par les dispositions
du DOC et plus précisément en ce qui concerne les contrats de vente et d’achat que sont les
promesses unilatérales et les promesses synallagmatiques.
 La promesse unilatérale :
Les promesses unilatérales de vente ou d’achat sont celles par lesquelles une seule partie
s’engage à vendre ou à acheter tel bien à telles conditions (on parle dans ce cas du promettant),
tandis que l’autre, qui est le bénéficiaire, conserve le choix de conclure ou non. Il lui est conféré,
en effet, un droit d’option6.
5
A. BENABENT ; Les contrats spéciaux : civils et commerciaux, 8ème éd., Lextenso, Paris, 2008, p. 65.
6
voir infra., p. 18.
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Ce type de promesse est visé par l’art.18 du DOC qui énonce que « dans les obligations
unilatérales, les engagements sont obligatoires, dès qu’ils sont parvenus à la connaissance de la
partie envers laquelle ils sont pris ». On peut dire donc que celui qui s’engage envers une autre
personne même par la simple parole se voit obligé à l’honorer.
Cependant, l’art. 14 du DOC dispose que « la simple promesse ne crée point l’obligation ».
L’analyse de cet article ne peut être faite que sous la lumière de l’article précédent qui accorde une
force contraignante à l’engagement pris par une personne au profit d’une autre personne. En effet,
l’art.14 diffère de l’art. 18 dans la mesure où il ne vise pas la promesse unilatérale qui est un contrat
unilatéral mais plutôt la simple promesse qui n’est pas matérialisée par un écrit.
Dans le même ordre d’idées, l’art. 443 du DOC énonce que « les conventions et autres faits
juridiques ayant pour but de créer, de transférer, de modifier ou d'éteindre des obligations ou des
droits et excédant la somme ou la valeur de dix mille dirhams ne peuvent être prouvés par témoins.
Il doit en être passé acte authentique ou sous seing privé ». On peut déduire donc que l’écrit est
indispensable.
Ainsi, l’art. 1124 du C. civ. énonce que « la promesse unilatérale est le contrat par lequel
une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un
contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le
consentement du bénéficiaire ».
La promesse unilatérale crée une ambigüité terminologique ; d’une part, la promesse
unilatérale n’est pas un acte unilatéral mais plutôt un véritable contrat. Ce contrat est formé par la
rencontre d’une offre est d’une acceptation. Cette dernière permet au bénéficiaire de donner à
l’option qui lui est consentie un caractère contractuel obligatoire, et d’autre part, la promesse
unilatérale n’est pas nécessairement un contrat unilatéral dans la mesure où si le bénéficiaire ne
s’engage pas à conclure la vente, il peut y contracter d’autres obligations à savoir le paiement d’une
indemnité d’immobilisation7.
La promesse unilatérale est caractérisée par le décalage des consentements ; celui du
promettant et du bénéficiaire.
En effet, le consentement du promettant est donné immédiatement et il ne peut être révoqué qu’à
l’arrivée du terme de la promesse ; on peut dire que le promettant est définitivement engagé. Tandis
que le consentement du bénéficiaire n’est donné que lorsqu’il lève l’option 8.
Ce décalage de consentement est dû, en principe, par le droit d’option qui est accordé au
bénéficiaire pour un certain délai. A noter également que tout au long de cette période fixée et tant
que l’option n’est pas exercée, le promettant ne doit pas conclure un contrat avec un tiers. On peut
dire à ce niveau que ce droit d’option immobilise le bien.
7
A. BENABENT; op. cit., p. 66.
8
Ibid.; p. 67.
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La durée de la promesse peut être fixée par le promettant. Toutefois, l’art. 604 du DOC fixe
les limites temporelles de la promesse et dispose que « La partie qui s'est réservé le droit d'option
doit déclarer si elle entend tenir le contrat ou s'en départir dans les délais suivants :
a) Pour les immeubles urbains et les fonds de terre, dans le délai de soixante jours à partir de la
date du contrat ;
b) Pour les animaux domestiques et toutes les choses mobilières, dans le délai de cinq jours.
Les parties peuvent toutefois convenir d'un délai moindre ; toute stipulation d'un délai supérieur
est nulle et doit être réduite aux délais ci-dessus ».
Si le promettant ne fixe pas dans le contrat la durée de vie de la promesse, le promettant, après un
délai raisonnable, doit mettre en demeure le bénéficiaire pour exercer son droit d’option.
On doit noter à ce niveau que si la levée d’option n’a été exercée qu’à l’expiration du délai de vie
de la promesse, la promesse est considérée en principe comme étant caduque. Toutefois, la
jurisprudence française admet que si le promettant accepte de conclure le contrat définitif, ce
dernier est parfait 9.
Ainsi, il arrive que la promesse unilatérale soit assortie d’une condition suspensive ; si cette
condition défaille, le contrat de promesse devient caduc et donc il ne produira pas ses effets. Alors
que si la condition se réalise, le contrat de promesse produira ses effets normaux.
 La promesse synallagmatique :
La promesse synallagmatique de contrat est un contrat par lequel les deux parties donnent
leur consentement au contrat définitif tout en stipulant la nécessité d’accomplir une formalité
supplémentaire.
Le régime de la promesse synallagmatique de vente ne pose aucun problème car c’est une vente et
ce conformément aux dispositions de l’art. 488 du DOC qui énonce que « la vente est parfaite entre
les parties, dès qu’il y a consentement des contractants, l’un pour vendre, l’autre pour acheter, et
qu’ils sont d’accord sur la chose, sur le prix et sur les autres clauses du contrat ».
En effet, la promesse synallagmatique de vente est un engagement réciproque de vendre et
d’acheter. Cette promesse peut devenir une vente parfaite si le contrat est passé librement.
Toutefois, si le contrat est solennel, il ne sera pas une vente mais un simple contrat qui oblige la
conclusion du contrat définitif ; tout se passe comme si le contrat est conclu sous condition
suspensive10.
9
P. MALAURIE et L. AYNES ; Les contrats spéciaux : civils et commerciaux, 11ème éd., Cujas, Paris, 19971, p. 89 in civ.
1, 24 janv. 1995, B.I, n° 53 ; J.C.P., 95. IV. 751 (pour le bull. ce moyen est « sans intérêt » : « en admettant qu’un délai
eût été fixé dans la promesse de vente pour lever l’option, les vendeurs y avaient renoncé et la vente était devenue
parfaite par suite de l’intention clairement exprimée par le bénéficiaire de réaliser la vente, en réglant l’intégralité
du prix en plusieurs versements acceptés par le vendeur ».
10
M. OULD AHMED VALL ; Les contrats spéciaux en droit marocain à la lumière du Dahir des obligations et contrats
marocain, éd. Somagram, Casablanca, 2013, p. 23.
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A noter également qu’il parait difficile de distinguer entre la promesse synallagmatique du

le contrat définitif. En effet, pour que la distinction acquière une réelle signification, il faut que la
conclusion du contrat définitif nécessite, outre l’accord des volontés, l’accomplissement de
certaines formalités. On peut dire que l’accord de volonté constaté par la promesse donne naissance
non au contrat définitif mais plutôt à une obligation de faire qui est celle d’accomplir les formalités
requises, et ce n’est qu’après la réalisation de celle-ci que le contrat définitif sera formé.
Lorsque la promesse synallagmatique est conclue, les parties doivent parvenir à la
conclusion du contrat définitif, pour cela, elles doivent fixer un délai. La question qui se pose à ce
niveau c’est qu’elle est la situation des parties lorsque les formalités requises n’ont pas été réalisées
dans le délai prévu ?
En droit marocain, la promesse devient caduque si les formalités n’ont pas été accomplies dans le
délai prévu.
En droit français, la doctrine opte, à son tour, pour la caducité de la promesse. Toutefois, la
jurisprudence semble décider que les parties peuvent exiger l’exécution après l’expiration du
délai11.
On peut noter également à ce niveau que l’arrivée du terme de la promesse ne dispense pas le
débiteur mais permet au créancier d’engager la responsabilité contractuelle du débiteur défaillant.
Ainsi, pour qu’il ait caducité, il faut que les parties l’aient explicitement prévu12.
On peut ajouter à tout ce qui précède que la promesse synallagmatique s’éteint une fois la
formalité supplémentaire prévue par les parties est accomplie. En effet, les effets de la promesse
synallagmatique sont suspendus jusqu’à la réalisation de la condition suspensive dont la non-
réalisation entrainera l’annulation de la promesse. Alors que si la condition suspensive se réalise,
la vente est réputée conclue au jour de la promesse. L’acquéreur sera donc réputé propriétaire du
bien dès le jour de la conclusion de la promesse.
B. Les conditions nécessaires à la formation de la promesse de contrat
La formation de la promesse est soumise à la réunion de certaines conditions. En effet, on
trouve qu’il y a des conditions relatives aux contractants, et d’autres relatives à la promesse elle-
même.
11
La cour de cassation, dans un arrêt du 12 décembre 1978, rejette la caducité. En l'espèce, il y avait eu promesse
synallagmatique de vente conclue par un acte sous seing privé. Il était prévu qu'un acte authentique devait intervenir
dans un délai de deux mois. Mais aucune sanction n'était prévue au cas où il n'aurait pas lieu ; et ce fût le cas. Treize
ans plus tard, les héritiers de l'acquéreur ont adressé au vendeur une sommation de signer l'acte authentique. Ce
vendeur a refusé, invoquant que l'écoulement du délai de deux mois avait rendu la promesse caduque, et mis fin
ainsi aux obligations créées par le contrat. La Cour d'Appel a admis ce raisonnement. Mais la Cour de Cassation casse
l'arrêt sur le fondement de l'article 1134 du Code civil, c'est à dire l'effet obligatoire des contrats. Et ayant accord sur
la chose et sur le prix, les parties devaient exécuter la vente. La qualification de la convention était la vente même,
considérée comme formée dès la date de conclusion de la promesse.
12
S. HEL; Les promesses de vente en droit français et espagnol. Pour voir l’article, consultez le site suivant :
https://www.juripole.fr/memoires/compare/Sophie_Hel/partie2.html
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 Les conditions relatives aux contractants :

Le promettant, ainsi que le bénéficiaire de la promesse doivent, d’une part, exprimer leur
consentement à la formation du contrat relatif à la promesse, et d’autre part remplir certaines
conditions relatives à leur capacité et leur qualité.
En ce qui concerne le consentement, on peut dire qu’il doit émaner d’une personne saine
d’esprit et ayant la capacité d’exprimer son consentement (voir infra. 13), c’est ainsi qu’il ne doit
pas être vicié parce ce que cela va rendre le contrat nul.
Le consentement des parties doit être donné en toute liberté. Il ne doit pas être donné par
erreur, surpris par dol ou extorqué par violence 14.
L’erreur n’est pas toujours considérée comme un vice de consentement. En effet, l’erreur qui porte
sur la qualité ou la personne de l’une des parties ne vicie pas le consentement sauf si ces derniers
sont la cause même du consentement 15. Ainsi, les erreurs portant sur le calcul ne vicie pas le
consentement puisqu’ils peuvent être rectifiées 16.
En effet, l’erreur qui vicie le consentement est celle qui porte sur la qualité de l’objet et ce
conformément aux dispositions de l’art. 41 qui énonce que « l'erreur peut donner ouverture à
rescision, lorsqu'elle tombe sur l'identité ou sur l'espèce, ou bien sur la qualité de l'objet qui a été
la cause déterminante du consentement », elle est appelée l’erreur sur la substance 17.
En ce qui concerne le dol, on peut dire qu’il a pour but de tromper l’intention d’autrui. En effet, si
l’autre partie a su l’existence d’une telle ou telle chose n’aurait pas à contracter 18.
Alors que pour la violence, elle est régie par les dispositions de l’art. 46 et suivants du DOC. En
effet, l’art. 47 du DOC énonce que « La violence ne donne ouverture à la rescision de l'obligation
que :
 Lorsqu'elle en a été la cause déterminante ;
 Lorsqu'elle est constituée de faits de nature à produire chez celui qui en est l'objet, soit une
souffrance physique, soit un trouble moral profond, soit la crainte d'exposer sa personne,
son honneur ou ses biens à un préjudice notable, eu égard à l'âge, au sexe, à la condition
des personnes et à leur degré d'impressionnabilité ».
13
P. 11.
14
Art. 39 du DOC énonce que « est annulable le consentement donné par erreur, surpris par le dol, ou extorqué par
violence ».
15
Art. 42 du DOC énonce que « l'erreur portant sur la personne de l'une des parties ou sur sa qualité ne donne pas
ouverture à résolution, sauf le cas où la personne ou sa qualité ont été l'une des causes déterminantes du
consentement donné par l'autre partie ».
16
Art. 43 du DOC énonce que « les simples erreurs de calcul ne sont pas une cause de résolution, mais elles doivent
être rectifiées ».
17
M. HIDRAOUI et A. EL FRAINI ; La promesse unilatérale, mémoire, FSJESM,2011.
18
Art. 52 du DOC énonce que « le dol donne ouverture à la rescision, lorsque les manœuvres ou les réticences de l'une
des parties, de celui qui la représente ou qui est de complicité avec elle, sont de telle nature que, sans ces manœuvres
ou ces réticences, l'autre partie n'aurait pas contracté ».
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Outre que le consentement ne doit pas être vicié, il doit être extériorisé. Toutefois, la question
que l’on se pose à ce niveau c’est de savoir est-ce-que le silence vaut consentement ?
La réponse est en principe négative. Cependant, l’art. 25 du DOC comporte une exception à ce
principe en prévoyant que « l'absence de réponse vaut aussi consentement, lorsque la proposition
se rapporte à des relations d'affaires déjà entamées entre les parties », ainsi, l’art. 38 du DOC
énonce que « Le consentement ou la ratification peuvent résulter du silence, lorsque la partie, des
droits de laquelle en dispose, est présente, ou en est dûment informée, et qu'elle n'y contredit point
sans qu'aucun motif légitime justifie son silence ».
A noter que dans une promesse unilatérale, le bénéficiaire doit extérioriser son consentement par
l’exercice du droit d’option19.
Après avoir exposer le régime juridique du consentement tel qu’il est régi par le DOC, on
passera au régime juridique de la capacité puis à celui de la qualité des parties à la promesse.
L’art. 3 du DOC énonce que « la capacité civile de l'individu est réglée par la loi qui régit
son statut personnel ».
En effet, en ce qui concerne les marocains musulmans, la capacité civile est définie par la loi n°
70-03 formant le code de la famille.
On trouve qu’il y a deux sortes de capacité que sont la capacité de jouissance et la capacité
d’exercice. La première est définie par l’art. 207 du C.F. qui énonce que « la capacité de jouissance
est la faculté qu'a la personne d'acquérir des droits et d'assumer des devoirs tels que fixés par la
loi. Cette capacité est attachée à la personne durant toute sa vie et ne peut lui être enlevée », alors
que la seconde, elle est définie par l’art. 208 du même code qui prévoit que « la capacité d'exercice
est la faculté qu'a une personne d'exercer ses droits personnels et patrimoniaux et qui rend ses
actes valides. La loi fixe les conditions d'acquisition de la capacité d'exercice et les motifs
déterminant la limitation de cette capacité ou sa perte ».
Le promettant et le bénéficiaire doivent avoir la capacité de contracter. Cette capacité doit être
conservée jusqu’à la conclusion du contrat définitif.
Alors que pour la qualité, on peut dire que le promettant doit être le titulaire du droit qu’il
promet de transmettre ou certain de le devenir 20.
Toutefois, la vente de la chose d’autrui est valable mais elle est subordonnée à la ratification de la
vente par le maître ou à l’acquisition ultérieure du vendeur de la propriété de la chose objet de la
vente21.
En France, la vente de la chose d’autrui est nulle22.
19
M. HIDRAOUI et A. EL FRAINI ; op. cit. .
20
M. HIDRAOUI et A. EL FRAINI; op. cit. .
21
Art. 485 du DOC énonce que « la vente de la chose d'autrui est valable : 1° Si le maître l'a ratifiée ; 2° Si le vendeur
acquiert ensuite la propriété de la chose (…) ».
22
L’art. 1599 du c. civ. énonce que « la vente de la chose d'autrui est nulle : elle peut donner lieu à des dommages-
intérêts lorsque l'acheteur a ignoré que la chose fût à autrui ».
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Conditions relatives à la promesse

Outre les conditions relatives aux parties à la promesse, d’autres conditions doivent être
remplies. Ces derniers concernent l’objet, la cause ainsi que la satisfaction au formalisme requis.
L’objet de la promesse, quelle que soit sa forme, doit être licite, possible, déterminé et
déterminable dès le moment de la promesse. Dans ce sens, l’art. 58 du DOC énonce que « la chose
qui forme l'objet de l'obligation doit être déterminée au moins quant à son espèce », ainsi, l’art. 59
énonce que « est nulle l'obligation qui a pour objet une chose ou un fait impossible, physiquement
ou en vertu de la loi ».
En effet, l’objet de la promesse est la conclusion du contrat définitif dont les conditions doivent
être déterminées. En d’autres termes, le contrat de la promesse doit indiquer toutes les conditions
essentielles à la conclusion du contrat définitif.
Dans une promesse synallagmatique ou unilatérale de vente, toutes les conditions
nécessaires à la conclusion du contrat du contrat définitif doivent être déterminées à savoir le prix
et la chose qui sont déterminées par l’art. 488 du DOC23.
En ce qui concerne la chose objet de la promesse de contrat, on peut dire qu’elle doit être décrite
au niveau du contrat de promesse. Lorsque le promettant délivre la chose, elle doit être conforme
à la description qui lui a été faite au niveau du contrat de promesse. Si lors de la délivrance de la
chose, le bénéficiaire constate qu’elle n’est pas conforme à ce qui a été mentionner au niveau du
contrat, ce dernier va être résilié, le prix que le bénéficiaire a versé doit lui être rendu, ainsi que le
promettant indemniser le bénéficiaire. Un arrêt de la cour suprême a mis l’accent sur le fait que le
promettant se trouve dans l’obligation de délivrer le bien immeuble conformément aux
caractéristiques et à la surface mentionnées dans le contrat de promesse 24.
Alors que pour le prix, un arrêt de la cour de cassation n° 1200 du 19/07/2000 dossier n° 1056-
1999 stipule que le contrat de promesse signé par les parties ne peut pas être considéré comme tel
s’il n’y a pas une détermination du prix.
Ainsi, le contrat de promesse doit comprendre le mode et le délai du paiement du prix 25.
Il convient à noter également que si les parties à la promesse ne définissent pas les conditions
essentielles à la conclusion du contrat définitif, après la levée d’option, il se peut qu’elles ne soient
pas d’accord sur un élément essentiel du contrat, et ce dernier ne va pas être considéré comme étant
une promesse mais un simple avant-contrat. A ce niveau, on peut donner comme exemple le pacte
de préférence qui ne peut être qualifié de promesse puisqu’il ne contient pas les conditions
nécessaires à la conclusion du contrat définitif 26.
23
Cet art. énonce que « la vente est parfaite entre les parties dès qu'il y a consentement des contractants, l'un pour
vendre, l'autre pour acheter, et qu'ils sont d'accord sur la chose, sur le prix et sur les autres clauses du contrat ».
24
Arrêt de Cour suprême (actuellement cour de cassation), n° 3784, 29/12/2004, dossier civil n° 4056/ 2003.
25
Arrêt de Cour suprême (actuellement cour de cassation, n° 1569, 05/04/2012, dossier n° 4432.1.7.2009.
26
M. HIDRAOUI et A. EL FRAINI; op. cit. .
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En ce qui concerne la cause, on peut dire qu’elle est un élément indispensable à la formation
du contrat. L’art. 62 du DOC énonce que « l'obligation sans cause ou fondée sur une cause illicite
est non avenue ». On peut dire que la cause de l’obligation est le profit que peut réaliser le
promettant à la conclusion du contrat.
Alors que pour le formalisme requis, on peut dire que c’est une exigence qui soumet la
validité d’un acte à l’accomplissement de certaines formalités requises.
La promesse de contrat peut être rédigée par un acte SSP ou par un acte authentique. Si elle est
rédigée en un acte SSP, elle le doit en trois exemplaires dont un est pour l’enregistrement. Ainsi,
le dépôt de l’acte SSP aux rangs des minutes d’un notaire peut le rendre assimilable à un acte
authentique27. Il convient à noter également qu’elle doit comprendre le nom complet des parties,
le nom du père, leur adresse, leur état civil, ainsi que leur nationalité 28.
En effet, que ce soit un acte authentique ou un acte SSP, la promesse unilatérale doit obéir à la
formalité de l’enregistrement qui est obligatoire et ce conformément aux dispositions de l’art. 127
du CGI.
A noter également que la formalité de l’enregistrement a pour effet de faire acquérir date
certaine aux conventions sous seing privé au moyen de leur inscription sur un registre dit "registre
des entrées" et d’assurer la conservation des actes. Au regard du Trésor, l’enregistrement fait foi
de l’existence de l’acte et de sa date. L’enregistrement doit être réputé exact jusqu’à preuve du
contraire en ce qui concerne la désignation des parties et l’analyse des clauses de l’acte.
On peut donner comme exemple le contrat de promesse unilatérale de vente d’immeuble
qui est nul en l’absence d’enregistrement. Cet enregistrement doit intervenir dans le délai de dix
jours à compter de l’acceptation de la promesse par le bénéficiaire 29.
On peut ajouter à ce qui précède que s’il s’agit d’un acte authentique, c’est le notaire qui doit veiller
à l’accomplissement de la formalité d’enregistrement et ce en vertu des dispositions de l’art. 95 du
code de recouvrement des créances publiques 30.
Contrairement à la promesse unilatérale de vente, la promesse synallagmatique n’est
soumise à aucune formalité d’enregistrement.
27
G. AZEMA ; Promesse et compromis de vente, 6ème éd., Dalloz, Paris, 1996, p. 57.
‫ن‬
.2018 ،‫ المغرب‬،"‫ "قانون العقارـ الوعد بالبيع‬،‫ياسي اعسيلة‬ 28
29
L. MARINO-MICHEZ ; Droit des contrats spéciaux, éd. Vuibert, Paris, 19991, p. 17.
30
Cet art. énonce que « en cas de mutation ou de cession d'immeuble, il est fait obligation aux adouls, notaires ou
toute autre personne exerçant des fonctions notariales, à peine d'être tenus solidairement avec le contribuable au
paiement des impôts et taxes grevant l'immeuble objet de cession, de se faire présenter une attestation des services
de recouvrement justifiant du paiement des cotes se rapportant à l'année de mutation ou de cession et aux années
antérieures. Tout acte de l'espèce qui serait présenté directement par les parties au receveur de l'enregistrement doit
être retenu par celui-ci jusqu'à production de l'attestation prévue à l'alinéa précédent ».
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II. Naissance des droits et obligations suite à la formation de la promesse de contrat

Lorsque les conditions de la formation de la promesse sont toutes réunies, cette dernière
commence à produire des effets tant à l’égard du promettant qu’à l’égard du bénéficiaire.
Du côté du promettant, il trouve à sa charge un certain nombre d’obligations qui doivent être
respectées. On peut dire que de son côté, les effets de la formation de la promesse se traduisent en
obligations est responsabilité.
Alors que du côté du bénéficiaire, on peut dire que la formation de la promesse lui permet de
bénéficier de certains droits mais cela n’empêche, qu’à son tour, il a à sa charge certaines
obligations et ce dans le cadre de créer un équilibre entre les obligations qui incombent au
promettant et les droits dont bénéficie le bénéficiaire.
Au niveau de cette partie, on va traiter les effets de la formation de la promesse à l’égard
du promettant (A), ainsi que ses effets à l’égard du bénéficiaire (B).
A. Les effets de la formation de la promesse à l’égard du promettant
La formation de la promesse crée des obligations à l’égard du promettant. Ce dernier est
tenu en principe de ne pas conclure un contrat avec un tiers. S’il le fait, il va voir sa responsabilité
engagée et il sera tenu d’indemniser le bénéficiaire. Ainsi, si le tiers est de mauvaise foi, sa
responsabilité sera engagée.
Dans une promesse unilatérale et tout au long de la durée de vie de la promesse, le
promettant n’est tenu ni d’une obligation de faire ni d’une obligation de donner. Cela peut être
justifié du fait que, dans le premier cas, il n’est tenu d’aucune prestation qui doit être accomplie,
alors que dans le second cas, que la formation du contrat définitif ne dépend pas de l’exécution de
l’obligation31.
En effet, la durée de vie de la promesse constitue une situation d’attente pour les deux parties. Dans
cette période, le promettant est tenu d’une obligation de ne pas faire qui est celle de ne pas
contracter une tierce personne 32, ainsi qu’il est tenu de ne pas empêcher le bénéficiaire d’exercer
son droit d’option. Dans le cas contraire, il engagera sa responsabilité contractuelle 33.
Le promettant est tenu également d’une obligation le poussant à ne pas rétracter sa promesse
pendant la durée fixée pour la promesse vue que la simple levée d’option par le bénéficiaire est
suffisante pour la formation du contrat définitif 34.
Toutefois, la jurisprudence française a admis la possibilité de rétractation pour le promettant 35.
Depuis l’arrêt Cruz de 1993, la cour de cassation accorde au promettant le droit de rétractation, et
31
P. MALAURIE et L. AYNES ; Droit des contrats spéciaux, 9ème éd., LGDJ, Paris, 2017, p. 86.
32
Voir infra., p. 16.
33
A. BENABENT; op. cit., p. 71.
34
P. MALAURIE et L. AYNES ; op. cit. , p. 86.
35
L. MARINO-MICHEZ; op. cit., p. 16 in civ. 3° déc. 1993, D. 1995, som. 87, obs. L. AYNES; Civ. 3°, 5 avril 1995, D. 1996,
som. 8, obs. O. TOURNAFOND ; civ.3°, 26 juin 1996, D. 1997, som 169, obs. D. MAZEAUD. Dans l’espèce, une promesse
unilatérale de vente est conclue le 15 avril 1988, accordant au bénéficiaire une option jusqu’au 30 juin 1988. Le
_________________________________________
donc cette dernière va avoir comme effet la privation, pour le bénéficiaire, de lever l’option
postérieurement 36. Mais, à ce niveau, on doit noter que l’al. 2 de l’art. 1124 du C. civ. prévoit que
la rétractation n’empêche pas la formation du contrat définitif si le bénéficiaire lève l’option
pendant la durée de vie de la promesse 37.
Cet arrêt a été critiqué par la doctrine parce que la promesse a été formée du bon vouloir du
promettant et donc il ne peut se rétracter jusqu’à l’expiration de la durée de la promesse.
On peut noter que les parties peuvent insérer dans le contrat de promesse certaines clauses
à savoir une clause d’exécution forcée précise, une clause pénale à effet comminatoire pour
sanctionner l’inexécution, et une clause de dédit. La première est une clause qui permet l’efficacité
des engagements. En effet, la cour de cassation a accordé l’insertion de cette clause dans une
promesse unilatérale de vente. La seconde clause permet de prévoir des indemnités supérieures à
celles que les tribunaux accordent ce qui incite le promettant à exécuter la promesse. Alors que la
dernière, c’est une clause qui donne la faculté pour le promettant de revenir sur sa décision tout en
moyennant une somme d’argent 38.
Le promettant doit respecter ses engagements contractuels. Dans le cas contraire, il va
engager sa responsabilité. En effet, la faute que le promettant commet est sanctionnée par des
dommages-intérêts. Le plus souvent ces derniers sont insuffisants pour indemniser le bénéficiaire
qu’il est fort probable qu’il soit perdant d’autres opportunités de vente ou d’achat.
Ainsi, si le promettant a passé deux promesses successivement pour le même objet, le premier
bénéficiaire qui lèvera l’option est celui qui va l’emporter39.
Ainsi, si le promettant a conclu un contrat avec un tiers, il engage sa responsabilité. On peut
noter également que même la responsabilité du tiers peut être engagée s’il est de mauvaise foi. En
principe la vente est valable mais bien évidement le promettant doit indemniser le bénéficiaire pour
l’inexécution de la promesse, c’est ainsi que le contrat peut être annulé si, comme il est déjà noté,
le tiers est de mauvaise foi40.
bénéficiaire écrit des courriers pendant cette période pour informer le promettant qu’il a pris la décision d’acquérir
le bien promis. Mais le promettant, qui ne retire ni la première ni la seconde lettre, refuse de signer le contrat de
vente. Le fait d’avoir refusé de retirer les courriers est, selon lui, le signe de sa rétractation. Le bénéficiaire de la
promesse forme une demande en exécution forcée de la demande. Les juges du fond l’accordent. Mais sur pourvoi
du promettant, la cour va casser en estimant que la rétractation du promettant empêchait la formation de la vente,
et donc excluait toute exécution forcée.
36
S. HEL; Les promesses de vente en droit français et espagnol. Pour voir l’article consultez le site suivant :
https://www.juripole.fr/memoires/compare/Sophie_Hel/partie2.html
37
Cet art. énonce que « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche
pas la formation du contrat promis ».
38
https://www.legavox.fr/blog/maitre-haddad-sabine/retractation-promettant-promesse-vente-quelles-11998.htm
39
40
L. MARINO-MICHEZ ; op. cit., p. 17.
_________________________________________
Dans ce cas, le bénéficiaire de la promesse peut demander l’annulation du contrat conclu

avec le tiers ainsi que d’engager la responsabilité des contractants41.
Dans le premier cas, le bénéficiaire doit avoir un intérêt pour demander l’annulation du
contrat . En effet, pour intenter une action en justice, le demandeur doit avoir la qualité, l’intérêt
42
et la capacité pour agir 43. On peut dire à ce niveau que si le bénéficiaire n’a pas un intérêt résultant
de l’annulation du contrat, en d’autres termes, si le bénéficiaire n’a pas l’intention de lever l’option,
il n’a pas à demander l’annulation du contrat conclu avec la tierce personne.
Alors que dans le second cas, le bénéficiaire pour engager la responsabilité des contractants
que sont le promettant et la tierce personne avec qui le promettant a conclu le contrat.
En ce qui concerne l’action en responsabilité contre le promettant, on peut dire que pouvoir engager
cette responsabilité trois conditions doivent être remplies que sont la faute, le dommage et le lien
de causalité.
En effet, la faute qui provient de la part du promettant c’est le fait qu’il a conclu un contrat avec
un tiers dans la période où il a conclu un contrat de promesse avec le bénéficiaire et que ce dernier
n’a pas encore exercé son droit d’option.
Pour le dommage, on peut dire que le bénéficiaire doit avoir subi un dommage résultant de la
conclusion du contrat, par le promettant, avec un tiers, comme par exemple le fait qu’il a raté
d’autres opportunités de conclusion de contrat de promesse et les conséquences résultants de cette
perte d’opportunités.
Et dernièrement, il doit y avoir un lien entre la faute commise par le promettant et le dommage que
le bénéficiaire a subi.
On peut ajouter à ce qui précède que l’indemnité qui doit être versée au bénéficiaire doit compenser
le préjudice qu’il a subi44.
Alors que pour l’action en responsabilité contre le tiers, on peut dire qu’elle ne peut être engagée
que s’il est de mauvaise foi c’est-à-dire que lorsqu’il connait d’avance de l’existence du contrat de
promesse. Dans ce cas, le bénéficiaire peut demander réparation du préjudice. Ainsi, si le tiers et
le promettant agissent de façon commune, chacun d’eux engagera sa responsabilité séparément et
ce conformément aux dispositions de l’art. 99 du DOC qui énonce que « si le dommage est causé
par plusieurs personnes agissant de concert, chacune d'elles est tenue solidairement des
conséquences, sans distinguer si elles ont agi comme instigateurs, complices ou auteurs
principaux ».
41
42
Ibid.
43
Al. 1 de l’art. 1 du CPC énonce que « ne peuvent ester en justice que ceux qui ont qualité, capacité et intérêt pour
faire valoir leurs droits ».
44
_________________________________________
Si le contractant est de bonne foi, la vente est considérée valable et s’impose à tous lorsqu’elle est
publiée, ainsi, sa responsabilité n’est pas engagée. Le bénéficiaire n’aura que des dommages-
intérêts de la part du promettant.
B. Les effets de la formation de la promesse à l’égard du bénéficiaire
La formation de la promesse de contrat, outre les effets qu’elle crée à l’égard du promettant,
elle crée également d’autres effets mais cette fois à l’égard du bénéficiaire.
En effet, la promesse de contrat accorde certains droits au bénéficiaire à savoir le droit
d’option au niveau d’une promesse unilatérale. C’est ainsi qu’elle crée certaines obligations qui
incombent au bénéficiaire à savoir l’indemnité d’immobilisation en cas de non-exécution de la
promesse.
Le droit d’option qui est un droit qui accorde au bénéficiaire le choix de conclure le contrat
définitif ou de ne pas le faire. Par exemple, dans une promesse unilatérale de vente, le droit d’option
accorde au bénéficiaire le choix soit de lever l’option et donc acheter soit de ne pas lever l’option
et donc de ne pas acheter.
Le droit d’option représente un grand avantage pour le bénéficiaire puisqu’il lui permet de
réfléchir suffisamment avant d’exercer son droit d’option. Toutefois, l’exercice de ce droit est
limité dans le temps, en effet, les parties fixent un délai dans lequel le droit d’option doit être
exercé. A défaut, le promettant, après un délai raisonnable, doit mettre en demeure le bénéficiaire
pour exercer son droit d’option45.
En effet, jusqu’à la levée d’option, le bénéficiaire n’a aucun droit réel sur le bien. Il ne
dispose que d’un droit personnel à l’égard du promettant. Ce droit personnel n’est pas opposable
aux tiers de bonne foi46. En d’autres termes, si au cours de la durée de vie de la promesse, le
promettant a conclu le contrat avec une tierce personne (voir supra. 47), le droit personnel du
bénéficiaire n’est opposable qu’au tiers de mauvaise foi. Ce dernier c’est celui qui « a eu
connaissance de la promesse et été complice de la violation de son obligation par le promettant »48.
Alors, qu’après la levée d’option, le contrat définitif se forme et donc le bénéficiaire devient
le propriétaire de la chose objet du contrat ; il acquiert en effet un droit réel sur la chose49. Toutefois,
ce transfert de propriété peut être retardé jusqu’à l’accomplissement de certaines formalités comme
par exemple le paiement du prix ou la rédaction d’un acte authentique50. Ce dernier doit être signé
45
P. MALAURIE et L. AYNES ; Les obligations, 2ème éd., Paris, 2005, n° 443, p. 227.
46
47
p. 16.
48
P. MALAURIE et L. AYNES ; op. cit. , p. 89, in jurisprudence constante ; ex : civ. 3, 8 juil. 1975, N°49 ; G.P. : « le
bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente est fondé à invoquer contre une personne même étrangère à cette
promesse, soit la fraude à laquelle celle-ci se serait associée, soit seulement la faute dont elle se serait rendue
coupable en acceptant d’acquérir un immeuble qu’elle savait faire l’objet de la promesse ».
49
P. MALAURIE et L. AYNES ; op. cit., p. 227.
50
L’art. 418 du DOC énonce que « l'acte authentique est celui qui a été reçu avec les solennités requises par des
officiers publics ayant le droit d'instrumenter dans le lieu où l'acte a été rédigé. Sont également authentiques : 1° Les
_________________________________________
par le promettant puisqu’il est nécessaire surtout en matière immobilière et ce pour assurer la
publicité foncière. Si le promettant ne signe pas l’acte authentique, le bénéficiaire peut le
contraindre en exerçant l’astreinte par exemple 51.
On peut ajouter à ce qui précède que la levée d’option est un acte unilatéral du bénéficiaire.
En effet, la promesse précise la forme par laquelle la levée d’option va être exercée, on peut donner
comme exemple qu’elle soit manifestée par une lettre recommandée 52.
Le bénéficiaire peut décider de ne pas lever l’option. C’est son droit et donc il ne peut voir
sa responsabilité engagée. Toutefois, il doit verser au promettant une indemnité d’immobilisation
pour le dédommager pour le temps où il a immobilisé son bien.
Le bénéficiaire de la promesse bénéficie de certains droits, mais certaines obligations lui
incombent également. En effet, lorsque les parties concluent le contrat de promesse, elles peuvent
y insérer certaines clauses à savoir la clause de dédit. Cette dernière peut être définie comme étant
une clause qui peut être introduite dans un contrat de vente ou dans une promesse de contrat dans
le but de donner la faculté de renoncer au contrat53.
Le dédit est une clause pénale qui sert à indemniser le promettant en cas de rétractation du
bénéficiaire. On peut dire qu’il s’agit d’une fixation forfaitaire de dommages-intérêts.
En effet, dans une promesse synallagmatique de vente par exemple, le bénéficiaire de la
promesse s’engage à acheter. S’il se soustrait de son engagement, le promettant va subir un
préjudice. Ce dédit est destiné à réparer le préjudice. Alors que dans une promesse unilatérale, le
bénéficiaire conserve sa liberté pendant un certain délai. Cette dernière le lui est conférée par le
biais de son droit d’option. Lorsqu’il décide de ne pas conclure le contrat définitif, cela ne peut pas
être qualifié de rétractation mais tout simplement de l’exercice de son droit d’option. Si les parties
ont déjà insérer dans le contrat de promesse une clause contractuelle qui fixe un prix, cette dernière
n’est pas considérée comme étant une clause de dédit 54.
En effet, dans une promesse unilatérale de contrat, on trouve que les obligations sont surtout
à la charge du promettant tandis que le bénéficiaire dispose d’une certaine liberté. Pour créer un
équilibre entre les obligations du promettant et la liberté du bénéficiaire, le promettant demande au
bénéficiaire de déposer une indemnité d’immobilisation s’il décide de ne pas conclure le contrat
définitif55.
actes reçus officiellement par les cadis en leur tribunal ; 2° Les jugements rendus par les tribunaux marocains et
étrangers, en ce sens que ces derniers peuvent faire foi des faits qu'ils constatent, même avant d'avoir été rendus
exécutoires ».
51
P. MALAURIE et L. AYNES ; op. cit., p. 227.
52
53
M. OULD AHMED VALL ; op. cit., p. 24.
54
55
ASSILA Y. ; L’indemnité d’immobilisation bride la liberté de contracter du bénéficiaire de l’offre,
http://albayane.press.ma/droit-et-justice-5.html
_________________________________________
L’indemnité d’immobilisation peut être définie comme étant « une somme d’argent versée
par un acquéreur lors de la signature d’une promesse unilatérale de vente. Elle permet de
matérialiser son désir d’achat et de dédommager le vendeur de dédommager le vendeur dans le
cas où il déciderait de ne plus acheter. Le montant de cette indemnité correspond généralement à
10% du montant de la vente »56. Elle n’a pas, en effet, la nature d’une clause pénale 57. Elle doit être
distinguée de la clause de dédit, des arrhes58, ainsi que de la garantie. On peut dire que l’indemnité
d’immobilisation est la rémunération de l’obligation de ne pas faire du promettant.
En effet, lors de la conclusion du contrat de promesse, le bénéficiaire verse une somme
d’argent qui constitue le 10% du prix fixé dans le contrat. Si le bénéficiaire lève l’option, ce
montant sera ajouté au prix de la vente, alors que s’il renonce, le promettant acquiert définitivement
et il sera considéré comme une indemnité d’immobilisation qui va dédommager le promettant pour
le temps de l’immobilisation du bien59. En pratique, l’indemnité d’immobilisation est versé dès
signature de la promesse60.
56
Ibid.
57
A. BENABENT; op. cit., n° 148, p. 75.
58
L’art. 288 du DOC définit les arrhes comme étant « ce que l’un des contractants donne à l’autre afin d’assurer
l’exécution de son engagement ».
59
Y. ASSILA ; op. cit. .
60 60
A. BENABENT; op. cit., n° 148, p. 69.
_________________________________________
Bibliographie
Les ouvrages généraux :

 BENABENT (A.) ; Les contrats spéciaux : civils et commerciaux, 8ème éd., Lextenso, Paris,
2008.
 BLOCH (C.), CERATI-GAUTHIER (A.) et PERRUCHOT-TRIBOULET (V.) ;
L’influence de la réforme du droit des obligations sur le droit des affaires, éd. Dalloz, 2018.
 BUY (F.), LAMOUREUX (M.), MESTRE (J.), RODA (J.) ; Les principales clauses des
contrats d’affaires, 7ème éd., Lextenso, 2019.
 GHESTIN (J.) ; Traité de droit civil : la formation du contrat, 3ème éd. L.G.D.J, Paris, 1993.
 MALAURIE (P.) et AYNES (L.) ; Les obligations, 2ème éd., Paris, 2005.
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 MALAURIE P. et AYNES L. ; Les contrats spéciaux : civils et commerciaux, 11ème éd.,
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 MARINO-MICHEZ (L.) ; Droit des contrats spéciaux, éd. Vuibert, Paris, 1999.
 OULD AHMED VALL (M.) ; Les contrats spéciaux en droit marocain à la lumière du
Dahir des obligations et contrats marocain, éd. Somagram, Casablanca, 2013.
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 HEL S. ; Les promesses de vente en droit français et espagnol. Pour voir l’article consultez
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(consulté le 25/10/2019).
 https://www.legalplace.fr/guides/promesse-synallagmatique/ (consulté le 25/10/2019).
 https://www.legavox.fr/blog/maitre-haddad-sabine/retractation-promettant-promesse-
vente-quelles-11998.htm
 ASSILA Y. ; L’indemnité d’immobilisation bride la liberté de contracter du bénéficiaire de
l’offre, http://albayane.press.ma/droit-et-justice-5.html
 https://www.mon-poeme.fr/proverbes-promesse/
_________________________________________
 https://www.etudier.com/dissertations/Droit/40997.html

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« Sois constant dans tes actions et fidèle dans tes promesses 1. »

On trouve qu’il y a des promesses unilatérales et d’autres synallagmatiques.

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A noter également qu’il parait difficile de distinguer entre la promesse synallagmatique du

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