TD chap 5 fonds de commerce

Fiche d’arrêt :

Faits : M.X loue un local à la société Corin. Cette dernière a délivré un congé à effet du 1 er décembre
2007 avec offre d’une indemnité d’éviction puis a assigné M.X en fixation de l’indemnité.

Procédure :

Prétentions/arguments :

Pb de droit :

Solutions : la CC rend un arrêt de cassation. Elle casse et annule l’arrêt rendu le 16 septembre 2015
par la CA de Bastia et renvoie les parties devant la CA de Lyon.

Cas n°1 :

En l’espèce, Rémi dispose d’un magasin de photographie. Il dispose d’une clientèle réelle, certaine et
personnelle. La clientèle étant l’élément essentiel constituant d’un fonds de commerce puisque sans
clientèle, il n’y a pas de fonds de commerce. Cette clientèle et commerciale puisqu’elle achète les
photos à Rémi et elle est licite puisque l’activité de Rémi est légale. Ainsi, Rémi dispose d’un fonds de
commerce.

Cas n°2 :

1) La Romana a donné en location-gérance une pizzeria à Queeky sur un port de plaisance. Au terme
du contrat, Queeky ne restitue pas le fond. La Romana assigne Queeky en réparation de son
préjudice. Contrat de location-gérance. La Romana : propriétaire Queeky : locataire-gérant.

2) Une société dispose-t-elle d’un FC lorsque sa clientèle est attirée par son environnement ?

3) La CC décide que la CA n’a pas donné de base légale à sa décision.

4) Faits : La société de courses marseillaises a donné à bail un buffet-buvette à Paul Lefébure. Son
activité se limite à l’enceinte de l’hippodrome et est réduite aux jours de courses. A la fin du bail, P.L
reçoit congé de la société au motif que le bail n’est pas commercial. La société de courses est le
propriétaire et P.L est locataire.

Pb de droit : Qu’est-ce qui constitue un fonds de commerce ?

Etat du droit : le fonds de commerce est composé de l'ensemble des biens mobiliers corporels et
incorporels qu'un commerçant groupe et organise en vue de la recherche d'une clientèle. Cela
comprend le matériel et l'outillage et les marchandises. Les éléments incorporels sont les éléments
fondamentaux autour desquels se forme le fonds de commerce. La clientèle est l'ensemble des
personnes qui se fournissent habituellement chez un commerçant. Sans clientèle il n'y a pas de fonds
de commerce. La clientèle doit être réelle et certaine et être personnel au commerçant. La clientèle a
un caractère commercial et licite. L'activité exercée dans le fonds de commerce est autorisée par la
loi.

Solution : En l’espèce, P.L dispose bien de matériel, d’outillage et de marchandises pour faire
fonctionner le buffet-buvette. Sa clientèle est réelle, certaine, commerciale et licite car l’activité de
P.L est légale. Cependant, la clientèle n’est pas personnelle car c’est l’hippodrome qui fournit les
clients à P.L car les gens viennent d’abord voir les courses avant de venir pour le buffet-buvette de
P.L. Ainsi, ne disposant pas de fonds de commerce, le bail conclu avec la société des courses
marseillaises n’est pas un bail commercial. Il ne peut donc pas engager une procédure contre la
société de courses pour violation des dispositions relatives aux baux commerciaux.

Cas n°3 :

1) Faits : Helene a acheté un fonds de commerce à Bordeaux. Elle reçoit un courrier de son
propriétaire disant que le loyer augmente de 12%. Il s’agit d’un bail commercial. M. Flamand est le
bailleur et Helene est le preneur.

Pb de droit : Est-il possible de réviser le prix du loyer d’un fonds de commerce ?

Etat du droit : le loyer peut faire l’objet d’une révision légale triennale demandée par le bailleur,
plafonnée par l’ILC. Pour protéger le preneur, l’augmentation du loyer ne peut pas être supérieur à la
variation de l’indice. Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation du
loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure pour une année à 10% du loyer payé au cours
de l’année précédente. En cas de désaccord sur le nouveau montant du loyer, le juge fixe le loyer en
tenant compte de la valeur locative des locaux.

Solution : En l’espèce, le bailleur a le droit de demander une révision du loyer. Cependant,

l’augmentation ne peut pas être supérieure à 10% par rapport au loyer de l’année précédente. Etant
ici de 12%, le bailleur ne peut pas obligé Helene a accepté cette augmentation. Ainsi, Helene ne doit
pas accepter une telle hausse de son loyer.

2) Faits : Helene veut arrêter la vente de tissus et commencer la vente de maroquinerie.

Pb de droit : le propriétaire d’un fonds de commerce peut-il changer d’activité librement ?

Etat du droit : Dans les contrats de bail, les parties déterminent l’activité exercée. Il est également
possible d’insérer une clause « toutes activités » qui va permettre au locataire d’exercer n’importe
qu’elle activité dans le local. Un commerçant locataire ne peut pas exercer librement des activités
non prévues par le bail. Il doit respecter une procédure dite de déspécialisation s’il souhaite faire
évoluer voire changer d’activité. On parle alors de :

-déspécialisation partielle ou simple : le preneur ajoute une activité complémentaire à son activité
initiale. Le preneur n’a pas besoin d’avoir l’autorisation du bailleur mais doit l’informer de son
intention.
-déspécialisation plénière ou total : dans ce cas le preneur désire modifier totalement l’activité
commerciale. Cette déspécialisation est possible si :

- elle est justifiée par la conjoncture économique et les nécessités de l’organisation

rationnelle de la distribution ;

-Elle est compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ;

-elle ne se heurte pas à un motif grave et légitime permettant au bailleur d’opposer un refus
au locataire.

Le preneur doit avoir l’autorisation du bailleur. Il l’informe de son intention. Le bailleur a trois mois
pour répondre, son silence vaut une acceptation. Un avenant sera alors rédigé.

Solution : En l’espèce, l’activité d’Helene est déterminée. Il n’y a pas de clause « toutes activités » qui
lui permet d’exercer n’importe quelle activité dans le local. En décidant d’abandonner son activité de
vente de tissu et de commencer la vente de maroquinerie, elle doit respecter une procédure de
déspécialisation. La vente de maroquinerie n’étant pas une activité complémentaire à la vente de
tissu, Helene ne réalise pas une déspécialisation simple. En revanche, son changement d’activité est
justifié par la conjoncture économique car les ventes de tissus sont en déclin ; cette activité est
compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeubles ; cette activité ne se
heurte pas à un motif grave et légitime permettant au bailleur d’opposer un refus à Helene. Ainsi,
elle réalise une déspécialisation plénière. Dans ce cas-là, elle doit avoir l’autorisation du bailleur.
Ainsi, Helene ne peut pas prendre librement cette décision. Et cela n’aura aucun impact sur le
montant du loyer.

Cas n°4 :

1ère clause : en l’espèce, il s’agit d’un contrat d’adhésion. Cependant cette clause n’instaure pas de
déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties. Ainsi, cette clause est conforme aux
dispositions légales.

2éme clause : en l’espèce, il s’agit d’un contrat d’adhésion. De plus, cette clause instaure un
déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties car le bailleur ne laisse pas le choix
du type paiement et se réserve le droit d’augmenter chaque année alors que ce n’est possible que
tous les 3 ans. Ainsi, cette clause n’est pas conforme aux dispositions légales.

Proposition clause légale : « Le montant du loyer mensuel est fixé à 2400€, les charges s’élèvent à
600€. Le bailleur se réserve le droit d’augmenter tous les 3 ans le montant du loyer en fonction de
l’évolution du chiffre d’affaires. Le versement du loyer se réalisera par le moyen que voudra le
preneur chaque mois sur le compte du bailleur. »

2) Faits : Paul n’a pas pu payer le loyer à cause d’un incident technique de sa banque. Le bailleur lui
demande de quitter les lieux, en application de la clause résolutoire inscrite dans le contrat.

Pb de droit :

Etat du droit :
Solution : En l’espèce, Paul n’a pas respecté la clause résolutoire du contrat de bail qui prévoit la
résiliation de plein droit en cas de manquement à une obligation contractuelle. Donc le bailleur serait
en droit de demander le départ de Paul. Cependant, Paul peut s’exonérer de ce manquement car il
n’a pas pu payer le loyer à cause d’un incident technique du système informatique de sa banque. De
plus, Paul n’a pas la possibilité de payer par un autre moyen car la clause dans le contrat l’oblige à
payer par virement. Ainsi, il peut s’exonérer par le fait d’un tiers. Le bailleur n’est donc pas en droit
de demander le départ de Paul.