Christian Van Waes,

ingénieur-géomètre,
avenue Speeckaert, 81,
1.200 Bruxelles.
Tel : 02.770.95.54.
Espass plus,
Maître Makaya Ma Mwaka,

Par courriel uniquement.

Bruxelles, le 5 juillet 2022.

Chers Messieurs,
Cher Maître,

CONCERNE: jdp Anderlecht: Espass Plus contre Ben Abdelkrim

La présente lettre s’inscrit dans la recherche d’une transaction honorable pour les deux
parties. Selon la jurisprudence, même si le jugement ne reprend pas la mission de concilier,
cela reste le premier devoir de l’expert.

J’ai reçu comme documents, uniquement de la part de la bailleresse : le plan de

l’appartement, l’état des lieux initial et la lettre du 11 mai 2021 du syndicat des locataires
ADF.

1 – Analyse de la situation rencontrée.

- Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans qui prend cours au 1 mars 2018. Le juge de
paix a acté la fin de bail au 5 juillet 2022 au plus tard. Le bail n’est pas correctement rempli.
Ainsi le certificat PEB n’y est pas indiqué, je note qu’une seule salle de douche dans le
descriptif, etc.

-Je lis que la clause 9 du bail précise que le preneur devra aviser sa bailleresse au plus vite de
toute intervention lui incombant. Le preneur admet que cette intervention pourra durer plus
de quarante jours sans qu’il puisse revendiquer une indemnité. Pour autant, une négligence
patente dans le chef de la bailleresse n’est pas admise.

-Je comprends que la bailleresse accuse les locataires d’avoir ruiné la cuve du bain en
acrylique par l’emploi d’un acide. Les locataires soutiennent que cette ruine est due à
l’intervention du plombier envoyé par la bailleresse. La cuve a été évacuée. Cette opposition
a bloqué la relation entre parties. Le prix d’une telle cuve est de 200 € + accessoires.

-Lors de leur entrée dans les lieux, un état des lieux fut rédigé entre parties. Il se résume à un
formulaire peu précis et n’est pas complet comme le bail. Je n’y retrouve qu’une salle de
bains et certaines pièces sont reprises sans être commentées. Il n’est pas dit que les lieux
furent donnés vides et propres.

-En bref, les documents de base indispensables à l’établissement d’une relation normale ont
été rédigés avec beaucoup de légèreté par les deux parties.
Quant à la lettre du syndicat des locataires, elle établit qu’au 21 mai 2021 la cuve serait
encore en place et pour le reste, elle est très partisane sans être une mise en demeure claire.
 2- Les dégâts locatifs répertoriés.

- Nettoyage.
- Je ne reprends qu’un nettoyage partiel : celui de la cuisine, dont le four et l’armoire sous
l’évier. Je considère que le nettoyage général sera à charge de la propriétaire car il n’est pas
indiqué qu’il fut fait avant l’entrée du locataire. Il ne s’agit donc que d’un supplément de
travail pour l’équipe déjà en place. Soit : 1 homme, 3 heures à 35€ + tva 21% = 127,05 €

Sols.
- L’appartement a une surface de 139 m². Selon mesures prises sur le plan, 80,25 m² sont des
planchers et 58,74 m² sont un béton ciré. Il y a lieu de les dégraisser au vu de leur état fort
marqué à la charge des locataires. Mais pas de dégâts comme des trous, brûlures ou griffes
profondes. La remise en cire est à charge de la propriétaire. Soit 139 m² x 6 € = 834,00 €

Peintures murales :
Dans le living et dans chaque chambre, un mur a été peint en couleur non conventionnelle. Le
locataire doit supporter une couche de fond pour atténuer, mais la couche finale est à charge
de la propriétaire. Il s’agit du retour au pristin était prévu par l’article 10 du bail.
Soit : (5,54m + 3,30m + 4,30m + 4,90m) x 2,65m = 47,80 € x 15 € = 717,00 €.

A titre transactionnel, je propose de ne pas s’attarder aux autres murs sur lesquels on note tout
de même aussi des dégâts.

Chaudière
Entretien de fin de bail. Soit 135,00 €

Total final : 1.813,05 €

Honoraires d’expertise :

Par partie : 200 € +tva = 242,00 €. A ce stade.

Trouble de jouissance.

Ce trouble n’est jamais important, au vu que dans le bail, on note qu’une seule salle de
douche et que l’appartement a deux salles de bains. En se basant sur l’emploi des lieux, on
pourrait ventiler les 100% du loyer de la façon suivante : 50 % pour l’espace commun
(salon), 10 % pour la cuisine et son équipement électroménager, 10 % par chambre, et 5 %
par salle de bains. Le trouble de jouissance selon les locataires serait au plus fort de juillet
2021 au
30 juin 2022 en tenant compte de la clause 9 du bail. Soit 12 mois x 65 € = 780 €.

Et ceci pour autant qu’il soit établi sans aucun doute que ce soit le plombier qui ait commis le
dégât. A titre transactionnel, je propose que la revendication de la bailleresse vis-à-vis des
locataires concernant le coût de la cuve soit abandonnée en faveur de ces derniers.
Je crois que pour le futur, prendre le temps de bien remplir les documents de base, bail et état
des lieux, serait indispensable pour éviter des recours coûteux en justice de paix. De plus, je
pense que le bail devrait être mis en conformité avec la législation actuelle car sa rupture par
un preneur peut se faire avec une indemnité forfaitaire d’un mois et non plus avec une
indemnité dégressive de trois, deux ou un mois comme repris dans le texte.

En cas de conciliation, il est d’usage que le coût des avocats requis par les parties, n’entre pas
dans le décompte. Car la possibilité de comparaître soi-même en conciliation chez le Juge
était ouverte avec la demande de désigner un expert. Je laisse ceci à l’appréciation des deux
parties.

Je demande aux deux parties de me marquer leur accord sur ce qui précède afin que je puisse
rédiger dans ce cas un PV de conciliation que je transmettrai au juge de paix qu’après qu’il
soit signé pour accord par les parties.

Je reste à votre écoute et vous prie d’agréer, chers Messieurs, cher Maître, mes salutations
distinguées.