Partie 3 : Le local et le bail commercial

Le bail commercial repose essentiellement sur la clientèle qui est stable si le commerce est
géographiquement stable -> cette stabilité est protégée dès une loi du 20 juin 1926 qui est
venue poser une obligation pour le bailleur, de verser une indemnité au locataire si le
contrat est rompu de manière injustifiée, car d’ores et déjà, le FC existe s’il y a une
clientèle.

Et, depuis un décret du 30 sept. 1953 un statut des baux commerciaux a été mis en place, et il
a été intégré dans le Code de commerce lors de la recodification en 2000 et 2007. Ce
régime a été retouché, notamment par le biais de la loi Pinel en 2004.

Rq : Toute q° qui porte sur un bail commercial se prescrit par deux ans.

Le statut des baux commerciaux s’applique à certains baux bien précisés.

Section 1. Le champ d’application du statut des baux commerciaux

§1. Les conditions relatives au bail lui-même

A) L’objet du bail

Le contrat de bail est défini à l’art 1709 du Cciv. En l’absence de contrat de bail, le statut des
baux commerciaux ne s’applique pas, notamment lorsqu’il y a des conventions d’occupation
précaires. Donc dès lorsqu’on est en présence d’une occupation précaire c’est une conv°
précaire qui est conclu et non un contrat de bail.

C’est une conv° qui se caractérise quel que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux
n’est autorisée qu’à raison de circonstances indépendantes de la seule volonté des parties.

C’est le cas par ex lorsqu’un immeuble est occupé en attente de sa démolition. Dans ce cas, il
ne peut pas y avoir de contrat de bail commercial, mais qu’une conv° d’occupation précaire.

B) Les parties au bail

Pour pouv bénéficier du statut des baux commerciaux, en pcp, il faut ê commerçant ou
artisan. Et pour le bailleur, il doit ê proprio de son local, et parfois aussi, il va s’agir du
proprio du FC.

Le commerçant qui va exploiter le local, va devoir être immatriculé au RCS ou au registre

national des entreprises.

Mais au-delà, d’autres personnes peuvent louer des locaux à bail commercial, notamment des
établissements publics, des artistes, ou certaines pers pq (art. L. 145-2 du Code de commerce).
Et du fait de l’évolution jurisprudentielle, d’autres personnes se sont vues reconnaitre le droit
de consentir à un bail commercial.

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C’est le cas par exemple des pro libéraux, puisque dans un arrêt du 19 avril 2000, la 3e
chambre civile est venue autoriser les professionnels libéraux a conclure un bail commercial,
à la condition que le proprio du local accepte volontairement de se soumettre à l’ensemble du
statut des baux commerciaux.

C) L’immeuble ou le local loué

Le statut des baux commerciaux est conditionné quant au bien pouvant en faire l’objet,
puisque le Code vise les immeubles ou locaux.
En pcp, pour qu’un immeuble soit soumis au statut du bail commercial, il doit s’agir d’un
immeuble bâti en lieu clos et couvert, et doté d’une stabilité et d’une permanence. En rev, une
baraque de chantier n’est pas un local à louer, de même que des caravanes, ou des murs
publicitaires.

Et, en ce qui concerne les terrains nus, ils peuvent aussi ê soumis au statut du bail, si des
construction à usage commercial, industriel ou artisanal sont édifiés avant la ccl° du bail ou
après.
Et, en outre, la jp considère que les locaux accessoires au local principal, dès lors qu’ils sont
nécessaires à l’exploitation du fonds, et qu’ils sont de nature à compromettre cette
exploitation en cas de disparition, sont également soumis au statut du bail commercial. Cela a
notamment été rappelé par la 3ème chambre civ., le 15 janv. 2018.

§2. Les conditions relatives à la durée du bail

C’est l’art L. 145-4 du Code de commerce qui dispose que la durée du contrat de location ne
peut ê inférieure à 9 ans, mais il est possible de rallonger cette durée contractuellement.
Mais cela veut dire qu’il y a un certain nb de baux exclus de ce statut :

-Les baux de très longue durée : il s’agit là des baux emphytéotiques qui s’étendent entre 18
et 99 ans à tel pt qu’ils doivent faire l’objet d’une publi° à la conservation des hypothèques,
puisqu’ils sont soumis à une règlementation spécifique.

Aussi, en matière de concession immobilière (contrat par lequel le proprio d’un immeuble en
confère la jouissance à un concessionnaire pour une durée de 20 ans au minimum).

Et de même, ce qu’on appelle le bail à construction dont la durée va de 18 à 99 ans et qui

confère au preneur, un droit réel susceptible d’hypothèque, càd que le preneur va construire
des immeubles sur un terrain et qui vont revenir au bailleur en pté.

-Les baux de courte durée de moins de trois ans (art. L. 145-5) : il s’agit là de baux
dérogatoires au statut, et pour que ce bail soit conclu, il va falloir que la dérogation soit
expresse dans le contrat, à tel point qu’après deux ans écoulés, si le locataire se maintient

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dans les lieux, le bail est automatiquement transformé en un bail de 9 ans. Et, de même, les
locations saisonnières sont aussi exclues du statut du bail commercial.

Section 2. Le contenu du statut des baux commerciaux

Cet ens de règles jiques visent à protéger le FC lui-même. C’est certainement la raison pour
laquelle les règles prévues ne s’attachent pas forcément à la ccl° du contrat pour laquelle on
va pouvoir se référer aux règles prévues par le Cciv à propos du contrat.

De même, les oblig° des parties ne sont pas forcément dvp dans le Code de commerce si bien
qu’il faut se référer aux dispo° du drt commun.

§1. Le contenu du contrat

Le Code de commerce ne fournit pas un contenu complet et impératif du bail. Donc, le contrat
dépend de la combinaison délicate de stipulations entre ce que veulent les parties et les
dispositions impératives du Code de commerce.

Dans le contrat de bail commercial, plusieurs mentions doivent notamment être indiquées :

-L’identité des parties

-La durée des bail

-Le montant du loyer

-Une description de la destination des lieux

-Le droit au renouvellement doit ê donnée à la connaissance des parties

-Et enfin, il y a aussi svt ds stipulations quant à la cession du bail ou la sous-location du local.

§2. L’exécution du bail

A) Les obligations du locataire

1. Exploiter le fonds

L’art. 1728 du Cciv dispose que le locataire doit user de la chose louée raisonnablement et
suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les
circonstances à défaut de conv°. Donc le locataire doit entretenir les locaux et exploiter le
fonds prévu. C’est pk° la sous-location totale ou partielle est en pcp interdite en matière de
bail commercial (art. L. 145-31 du CT), sauf stipulation contraire dans le bail, ou accord du
bailleur.

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Donc, la sous-location doit ê autorisée par anticipation dans une clause du bail ou en cours de
contrat avec un accord exprès du bailleur parce-que c’est l’occasion pour le bailleur
d’augmenter le loyer si le sous-locataire paie un loyer plus élevé que le premier locataire (art.
L. 145-31 CT).

Cette protection du bailleur s’explique par l’oblig° de renouvellement qui pèse sur lui.

2. Payer le prix

Tjrs selon le drt commun, le locataire doit payer le prix convenu dans le bail. Mais en matière
de bail com, il y a un loyer principal et des accessoires.

S’agissant du pas de porte, le locataire peut s’acquitter d’un pas de porte, càd une somme
d’argent qui vise à compenser pour le bailleur, le drt au renouvellement du bail. Et en jp, cette
somme est considérée comme une sorte d’indemnités forfaitaire qui compense la pté com
reconnue au locataire. Mais ttefois, cette pratique tend ajd à tomber en désuétude.

Le locataire peut aussi s’acquitter de différentes charges : l’état des lieux, l’électricité, ou le
paiement d’une part des impôts.

C’est le loyer qui pose le plus de contentieux puisque les locataires s’opposent à des
augmentations, et jusqu’à présent, c’était très compliqué de mettre en œuvre des critères de
fixation du loyer.

Au départ, la fixation du premier loyer est libre, mais après toutes les modifications
postérieures sont extrêmement encadrées par l’art. L. 145-33 du CT.

a) La révision triennale légale

Dans le bail commercial, il est possible de prévoir une révision triennale, donc de 3 ans après
l’entrée en jouissance, on peut demander une révision du loyer : le bailleur comme le locataire
peuvent demander cette révision.

ET, en pcp, cette révision est faite en fonction de la valeur locative du local, sauf application
d’un plafonnement du loyer.

b) la révision conventionnelle

En plus de cette révision triennale, il est possible de prévoir une révision conventionnelle dont
la périodicité est variable. Deux clauses en particulier peuvent être insérées :

-Des clauses d’échelle mobile ou d’indexation, ce qui veut dire qu’automatiquement, le loyer
va évoluer en fonction de l’indice qui aura été choisi.

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Mais cette rév° ne remplace pas la rév° triennale, elle s’y s’ajoute, càd que le loyer sera
augmenté ou diminué régulièrement, mais là encore, elle ne peut pas aboutir à une
augmentation ou une baisse excessive de plus de 10% du loyer par rapport à l’année
précédente.

Enfin, il est possible d’insérer une clause recette qui fera varier le loyer en fonction du chiffre
d’affaires réalisé.

NB : Pendant le confinement, un certain nb de commerce ont dû fermer le porte et l’obligation

de payer n’a svt pas été respectée. Donc le gvrt est venu déroger à l’oblig° de payer à
échéance. Un TJ a sollicité un avis auprès de la Cass en demandant qu’elles étaient les csq de
l’impossibilité d’exploiter le fonds en période de confinement. Donc la Cass a rendu un avis
le 6 oct. 2021 mais qui n’a pas abouti puisque les parties se sont désistées. Donc pour éviter
que la situation ne s’envenime, le législateur a voulu inciter les bailleurs à abandonner tout
une partie de leurs créances.

B) Les droits du locataire

La question qui se pose ici est de savoir est-ce qu’il peut changer l’affectation des lieux qui lui
sont loués et si il a le droit de céder son contrat de bail.

1. Le changement de destination des lieux

Dans la mesure où tout bail commercial est consenti pour telle ou telle activité, l’oblig° du
locataire va donc ê de se conformer à ce qui a été prévu dans le contrat. Or, le pb est que
l’évolution de la sté doit aussi s’adapter aux mutations éco, et c’est pk la loi est venue prévoir
la possibilité pour le locataire de déspécialiser le local loué.

a) La déspécialisation simple ou partielle ou restreinte (extension de l’activité)

Cette déspécialisation peut ê simple et dans ce cas, cela supposera une extension de
l’activité principale par le locataire via des activités complémentaires ou connexes à
l’activité principale (ex : un local où le commerçant vend des produit frais et auquel il ajoute
la vente de produits surgelés).

Mais pour pouvoir déspécialiser une activité, le locataire est soumis à une oblig° d’info°, càd
qu’il devra en avertir le bailleur (qui pourra alors demander une augmentation de loyer).

Et une fois l’info° reçue, le bailleur doit répondre dans les 2 mois qui suivent et deux
solutions sont possibles :

-Soit il ne dit rien et la déspécialisation est acquise.

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-Soit il refuse, et c’est le tribunal judiciaire qui va trancher le litige.

b) La déspécialisation totale plénière ou renforcée (changement d’activité)

La spécialisation peut aussi ê totale ou plénière lorsqu’il y a un chgmt total d’activité, et

dans ce cas, il va falloir que le locataire demande l’autorisation au proprio du local par LRAR
ou acte d’huissier, et le bailleur aura alors 3 mois pour répondre. Et là encore, si il ne répond
pas, il sera réputé avoir accepté, et si il refuse, il devra alors motiver son refus par un motif
grave et légitime.

Ttefois, si le locataire veut qd même poursuivre son projet, il devra alors saisir le juge en lui
demandant de trancher (au final c’est le TJ qui peut autoriser la transformation d’activité en
dépit du refus du bailleur).

c. La déspécialisation en cas de départ à la retraite ou d’invalidité

Pas dvp

2. La cession de bail

Lorsqu’un locataire est soumis au droit commun des contrats, il ne lui est pas possible de
céder son contrat de bail commercial sans l’accord du bailleur.

En rev, en droit spécial, le locataire a bail commercial pourra par contre librement céder son
droit au bail puisque c’est un élément essentiel du fonds de commerce, si bien que si le
locataire veut céder son fonds, il faut aussi qu’il soit en mesure de céder son local (même si il
existe des clauses contraires dans le contrat de bail, puisqu’elles sont réputées non écrites).

NB : Le code de commerce ne prohibe que les clauses qui interdisent la cession du bail avec
le fonds de commerce, mais d’autres clauses peuvent ê prévues comme les clauses de
préemption, et il est également légal de prévoir des clauses d’agrément du bailleur, ou des
clauses de garantie qui imposent que le cédant demeure garant solidairement avec le
cessionnaire pour le paiement du loyer.

3. Le droit de préférence en cas de vente du local commercial

Le droit de préférence en cas de vente d’un local com est un droit dont bénéficie le locataire si
le bailleur veut vendre le local le locataire dispose d’un droit de préférence = le bailleur doit
proposer au locataire une offre et le locataire a la possibilité de lever l’option càd d’acheter
avant que ce bien ne soit proposer à d’autres acquéreurs. Mais le propriétaire doit lui adresser
une notification d’offre de vente qui doit indiquer le bon prix.

Et dans un arrêt du 23 sept. 2021, la 3ème chambre civile a retenu que le bailleur avait le droit
de faire des offres, et notamment de signer une PUV auprès d’un tiers, sous la condition
suspensive du droit de préférence donné au preneur.

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Mais si le locataire n’a pas levé l’option, il ne pourra alors pas demander des DI, et il n’y aura
pas non plus de violation du droit de préemption.

Section 3. L’extinction du bail commercial

§1. La résiliation du bail commercial avant terme

Le bail commercial pourra prendre fin à tout moment par le jeu de la résiliation en cas
d’inexécution du contrat ou alors pour d’autres causes.

A) La résiliation pour inexécution

En droit commun il y a un contrat de bail et le contrat n’est pas bien exécuté = les parties
peuvent en demander la résiliation mais ici en droit spécial l’inexécution doit être
suffisamment grave.

Le plus souvent les bailleurs prennent le soin d’insérer dans le contrat des clauses résolutoires
pour défaut d’exécution de ce contrat pour pouvoir résilier le contrat en cas de manquement
(ex : en réalité les juges réduisent la portée des clauses résolutoires et sont extrêmement
protecteurs des locataires).

B) Les autres causes de résiliation

1) La résiliation par le locataire

-Un locataire a un droit de résiliation triennale : le locataire a le droit de demander la

résiliation du bail à l’expiration de chaque période de 3 ans (il doit donner congé 6 mois au
moins avant expiration du délai).

-Le locataire peut donner congé pour partir à la retraite ou en cas d’invalidité.

2) La résiliation par le bailleur

Le bailleur a la même faculté de résiliation triennale mais l’article L. 145-4 alinéa 3 du Code
de com prévoit qu’elle n’existe que si celui-ci souhaite construire, reconstruire ou surélever
l’immeuble qui existe, et pour ce faire, il faut donner congé au moins 6 mois avant.

Le bailleur peut avec le jeu de la clause résolutoire rompre le contrat à n’importe quel
moment : en dehors du non-paiement des loyers et d’absence d’exploitation du fonds de
commerce par le locataire les juges ne sont pas enclins à mettre en œuvre la clause résolutoire
sauf si par exemple les loyers restent impayés.

Mais avant que le bailleur obtienne une décision qui lui permette de rompre le bail, il aura
perdu des mois de loyer qu’il ne retrouvera pas si il n’a pas pris de garantie.

§2. L’arrivée du terme et le droit au renouvellement du bail au terme du bail

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L’article L 145-9 prévoit que ce bail commercial ne va cesser que dans 2 hypothèses :

-Si il y a un congé qui est donné au moins 6 mois avant les 9 ans (refus de renouvellement par
le bailleur).

-Si il y a un renouvellement du bail.

Si on n’est pas dans l’un de ces 2 cas, le bail se poursuit tacitement au-delà des 9 ans, il
pourra y avoir une demande de résiliation à tout moment.

A) Le droit au renouvellement du bail

Droit qui est d’ordre public mais il n’est toutefois pas automatique càd qu’il faut que le
renouvellement soit demandé dans le respect de certaines formalités et conditions.

-Il doit être demandé par le propriétaire du fonds exploité dans les lieux.

-Il doit justifier d’une exploitation effective de ce fonds durant les 3 années qui précèdent
l’expiration du bail ou sa prolongation = celui qui créée un fonds depuis moins de 3 ans n’a
pas de droit au renouvellement.

-Lors de la demande de renouvellement le locataire doit justifier qu’il est bien inscrit au RCS.

Sur le plan de la procédure le renouvellement peut être obtenu par le locataire qui en fait la
demande soit dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail soit à tout moment au cours de
la reconduction tacite du bail.

Concrètement, il va adresser cette demande de renouvellement par acte : le bailleur a un délai

de 3 mois pour refuser ou accepter, et si le bailleur ne rép pas, le silence vaut acceptation.

Mais le bailleur peut aussi refuser dans 2 cas : si il justifie d’un motif grave et légitime à
l’encontre du locataire sortant (ex : non exploitation du fonds dans les lieux. Non-paiement du
loyer) ou si il établit que l’immeuble doit être démoli si il y a eu une décision administrative
d’insalubrité ou plus occupé sans danger = une fois les travaux réalisés le locataire dispose
d’un droit de priorité.

Dans la notification de demande de renouvellement il doit être indiqué au bailleur que si il

entend refuser le renouvellement ça l’expose au paiement d’une indemnité d’éviction.

Lorsque le bailleur refuse le renouvellement l’huissier doit indiquer que le locataire a droit
éventuellement à une indemnité d’éviction et qu’il a un délai de 2 ans à compter de la date de
la signification du refus de renouvellement pour saisir le TJ.

Et si le droit au renouvellement est rempli, 2 situations sont alors possibles :

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-Soit le contrat est renouvelé : Et dans ce cas, il faudra conclure un nouv contrat avec les
mêmes clauses et ce nouveau bail sera de 9 ans, sauf si les parties s’accordent pour une durée
plus longue. La seule chose qui change, c’est qu’il peut être accompagné d’une augmentation
du loyer.

-Soit le bailleur refuse le renouvellement discrétionnairement (sans raison), et dans ce cas,

il devra alors payer une indemnité d’éviction (la Cass a dit que quand le bailleur accepte le
renouvellement aux clauses et conditions précédentes sans reverse il donne son accord
expresse sur toutes les conditions du bail précédent ce qui veut dire qu’il ne peut plus
demander la modification du bail renouvelé).

B) L’indemnité d’éviction

Elle est visée à l’article 145-14 du code de commerce : le bailleur peut refuser le
renouvellement du bail mais il doit payer au locataire évincé une indemnité d’éviction « égal
au préjudice causé par le défaut de renouvellement ».

Tant que le bailleur n’aura pas payé cette indemnité d’éviction le locataire a le droit de rester
dans les lieux.

Cette indemnité d’éviction va être calculée à partir des valeurs suivantes :

-La valeur marchande du fonds de commerce (en fonction des chiffres d’affaires réalisés).

-Augmenter des frais normaux de déménagement.

-Les frais de réinstallation dans le nouveau local.

-Frais et droits de mutation à payer pour trouver un fonds de même valeur.

C’est le locataire qui va faire l’addition de tout son préjudice en envoyant la facture au
bailleur puis si il refuse un expert va être mandaté mais pendant tout ce temps le locataire
reste dans les lieux.

Le bailleur dispose d’un droit de repentir : si le bailleur considère que l’indemnité est trop
importante il peut revenir sur son refus de renouvellement et accorder ce renouvellement mais
il doit le faire dans le délai de 15 jours à compter de la date où la décision qui a fixé
l’indemnité d’éviction est passée en force de chose jugée.

§3. Le refus du renouvellement du bail sans versement de l’indemnité

Dans certains cas le bailleur pourra refuser le renouvellement sans verser d’indemnité
d’éviction :

-Si le bailleur justifie d’un motif grave et légitime contre le locataire.

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-Si l’immeuble doit être démoli parce qu’il est insalubre ou dangereux.

-Si il y a une nécessité de construire ou de reconstruire l’immeuble existant mais ici le bailleur
doit payer une indemnité d’éviction sauf s’il offre un local au locataire évincé qui correspond
à ses besoins et situé à un emplacement équivalent.

-Si sur la partie d’habitation qui sert d’accessoire au local professionnel le bailleur souhaite y
habiter lui-même ou le faire occuper par son conjoint L.145-22 du Code de commerce.

-> Ces conditions sont extrêmement exigeantes, mais c’est très spécifique à la France.

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