Titre II- Les biens immeubles de l’entreprise commerciale

Les biens en question peuvent être la propriété de l’entreprise, mais ils

peuvent aussi être simplement loués. C’est cette dernière situation, la plus
fréquente s’agissant notamment du commerce de détail, qui retiendra davantage
notre attention.
 Chapitre I- L’acquisition à titre onéreux de la propriété des immeubles
d’exploitation (remarques sommaires)

L’acquisition de la propriété peut d’abord être instantanée ou immédiate.

Pour une entreprise individuelle, une acquisition instantanée à titre onéreux ne
peut résulter que d’un contrat de vente directe (ou d’un échange). Mais pour le
commerçant personne morale, il peut s’y ajouter la technique de l’apport en
société.
L’acquisition de la propriété des immeubles d’exploitation peut ensuite être
progressive ou différée, ce qui est le cas lorsqu’il est fait recours au crédit-bail
immobilier. Le crédit-bail immobilier est une opération par laquelle un
établissement de crédit (le crédit-bailleur) achète ou fait construire le bien
immobilier nécessaire au commerçant afin de le louer à ce dernier (le crédit-
preneur). Mais au terme de la période de location, le crédit-preneur bénéficie
d’une option : il peut soit mettre fin au contrat de location, soit acheter le bien
pour un prix résiduel fixé dans le contrat (tenant compte des redevances versées
et, souvent, symbolique).

Remarque : l’acquisition par l’entreprise de l’immeuble commercial a pour

effet, curieusement, d’appauvrir le fonds de commerce : d’abord, parce que ce
dernier ne comporte aucun droit au bail (et, ainsi, sa valeur se trouve amputée
d’autant) ; ensuite, parce que le matériel est susceptible d’immobilisation par
destination (et, de la sorte, ne sera pas compris dans le fonds). Mais, en
contrepartie de cet inconvénient, l’entreprise pourra consentir à ses créanciers
une hypothèque sur l’immeuble.
 Chapitre II- Le louage ou location des immeubles d’exploitation : le statut
des baux commerciaux

Statut d’ordre public. L’expression bail commercial désigne, malgré son

appellation ciblée, tant la location d’un immeuble à usage commercial que celle d’un
immeuble à usage artisanal. Pour diverses considérations, notamment financières,
le recours au bail est une opération assez courante chez les commerçants, en
particulier dans le secteur du commerce de détail. Or, cette situation fait courir
à l’exploitant du fonds le risque de perdre celui-ci s’il est expulsé de ses locaux
d’exercice, notamment à l’arrivée du terme du contrat à durée déterminée. C’est
la raison pour laquelle le législateur a, très tôt (par une loi du 30 juin 1926),
instauré un système de protection du locataire-commerçant. Enfermées dans un
domaine assez précis (§ 1), les règles matérielles applicables (§ 2), qui sont
impératives (en vertu d’un ordre public de protection), sont aujourd’hui contenues
dans les articles L. 145-1 et s. et R. 145-1 et s. du Code de commerce et ont trait
tant au contrat initial qu’à son renouvellement.

Section 1- Le champ et les conditions d’application du statut des baux

commerciaux

Il faut trois conditions cumulatives :

- un bail…
- …qui porte sur un immeuble…
- …dans lequel est exploité un fonds de commerce.

§ 1- La nécessité d’un bail

Le statut des baux commerciaux régit, en principe, toutes les conventions

de louage portant sur « des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de
commerce est exploité » (art. L. 145-1 C. com.).
La nécessité d’un bail conduit alors à exclure un certain nombre de
conventions d’une nature juridique différente. A cela, s’ajoute l’exclusion de
certains baux particuliers, en raison de leur durée.

A- Les conventions exclues en raison de leur nature juridique distincte de

celle du bail

1° Le crédit-bail immobilier

Est d’abord exclu du champ du statut du bail commercial le crédit-bail

immobilier que nous avons déjà rencontré (même si la distinction entre les deux
opérations est fortement nuancée du point de vue fiscal).

2° Les conventions d’occupation précaire

A l’instar du bail, la convention d’occupation précaire reconnaît au

bénéficiaire le droit d’occuper les lieux pendant une certaine durée moyennant un
certain prix et à certaines conditions. Mais, à la différence du bail où le locataire
bénéficie d’un droit à la stabilité ou à la sécurité (V. supra), la convention
d’occupation précaire est caractérisée par la fragilité du droit de jouissance de
l’occupant (précarité qui doit être expressément indiquée dans la convention)
puisque le propriétaire du local se réserve le droit d’exiger à tout moment, avec
ou sans préavis, le départ de l’occupant. Cela dit, pour limiter les prérogatives quasi
régaliennes du propriétaire et éviter que la précarité soit seulement inspirée par
un désir de fraude au statut légal des baux commerciaux, la jurisprudence a, dans
le silence initial du législateur, été amenée à poser que la convention d’occupation
précaire ne doit être considérée comme légitime que lorsqu’elle est affectée d’une
précarité objective qui tient à « l’existence de circonstances particulières,
indépendantes de la seule volonté des parties »1. Et, en l’absence de telles
circonstances, la convention litigieuse doit être requalifiée en «louage des choses»
ainsi soumis au statut du bail commercial si les autres conditions sont réunies.
Cette jurisprudence a été entérinée par le législateur puisque, aux termes du
nouvel article L. 145-5-1 créé par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, « n'est pas
soumise au (statut du bail commercial) la convention d'occupation précaire qui se
caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est
autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule
volonté des parties ».

3° La concession d’occupation du domaine public

Etant révocable et, par là même, précaire, la concession d’occupation du

domaine public échappe au statut du bail commercial (V. C. com., art. L. 145-2, II).

B- Les baux particuliers exclus par les textes ou par la jurisprudence

1° Les baux de longue durée

C’est d’abord le cas des baux emphytéotiques dont la durée est comprise
entre 18 et 99 ans (et qui confèrent au preneur, appelé emphytéote, un droit réel,
appelé emphytéose, susceptible d’hypothèque qui peut être cédé et saisi dans les
formes prescrites pour la saisie immobilière). Ce type de bail est expressément

1
Cass. 3e civ., 29 avr. 2009, n° 08-13308: Bull. civ. III, n° 89.
exclu du champ du statut par la loi (art. L. 145-3 C. com.), sans doute parce que ce
serait excessif d’accorder un droit au renouvellement après un bail d’une durée
aussi longue. Cela dit, le système de révision triennale des loyers commerciaux
s’applique aux baux emphytéotiques.
NB : par contre, si l’emphytéote sous-loue l’immeuble à un commerçant, ce
bail est soumis au statut, sous réserve que la durée du renouvellement n’ait pas
pour effet de prolonger l’occupation des lieux au-delà de la date d’expiration du
bail emphytéotique.

C’est ensuite le cas des baux à construction dont la durée est également
comprise entre 18 et 99 ans, et qui confèrent aussi au preneur un droit réel
susceptible d’hypothèque (il présente la particularité d’être destiné à permettre
au locataire de construire des immeubles qui, en principe, reviennent au bailleur à
l’expiration du bail).

C’est encore le cas de la concession immobilière dont la durée minimale est

de vingt ans, et qui confère des droits très étendus au concessionnaire, en
particulier le droit d’aménager et d’affecter librement le local à toute exploitation
qui lui convient. Ce régime comporte l’interdiction de versement de tout « droit
d’entrée » ou « pas-de-porte » (et l’obligation pour le propriétaire, à l’expiration
de la concession, de modifier l’affectation du local). En contrepartie, le preneur
ne bénéficie pas de droit au renouvellement.

2° Les baux de courte durée

Il s’agit d’abord des baux dérogatoires d’une durée inférieure ou au

plus égale à trois ans. L’article L. 145-5, al. 1er, du Code de commerce permet aux
parties au bail d’exclure, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, l’application du
statut des baux commerciaux « à la condition que la durée totale du bail ou des
baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans ». Au-delà du bail unique dont la
durée ne dépasse pas trois ans, ce texte rend également possible la succession de
plusieurs baux dérogatoires dès lors que leur durée cumulée ne dépasse pas trois
ans.
Toutefois, si, à l’expiration de la durée de trois ans au plus (correspondant
à la durée du bail unique ou à la durée cumulée des baux successifs) et au plus tard
à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, un nouveau bail autre qu’une
location à caractère saisonnier est conclu expressément (renouvellement) ou
tacitement (parce que le preneur est resté et est laissé en possession) sur le même
local et entre les mêmes parties, il se produit alors de plein droit un nouveau bail
soumis, lui, au statut avec une durée de neuf ans et l’existence d’un droit au
renouvellement (C. com., art. L. 145-5, al. 2 à 4). Et notons que, depuis la réforme
opérée par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 venue briser une jurisprudence
antérieure, l’article L. 145-5, al. 1er, dispose que les parties ne peuvent plus, à
l'expiration de la durée inférieure ou égale à trois ans, conclure un nouveau bail
dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Il s’agit, ensuite, des locations saisonnières qui sont surtout pratiquées

dans les stations balnéaires ou de sports d’hiver pendant les saisons correspondant
aux périodes d’afflux de population dans les sites considérés. De telles conventions
ne sont conclues que pour quelques mois (les locataires ne devant pas conserver
pas la jouissance des lieux toute l’année)2 et, dès lors que leur caractère saisonnier
est indiscutable, elles sont exclues par la jurisprudence du champ d’application du
statut des baux commerciaux, même si elles sont renouvelées.

La jurisprudence a aussi apporté une dérogation à l’application du statut

aux contrats de domiciliation commerciale, par lesquels une entreprise
domiciliaire met des locaux à la disposition d’un domicilié qui en a besoin pour son
siège social.

Remarque : il reste possible aux parties de soumettre au statut des baux

commerciaux un bail qui lui échappe normalement, dans le cadre d’une extension
conventionnelle du dispositif légal (cas des associations). Dans ce cas de
soumission volontaire au statut, l’immatriculation du preneur au RCS n’est pas une
condition de son droit au renouvellement.

§ 2- Les conditions relatives à la chose louée

A- La nature de la chose louée : immeuble ou local

Le bail ne peut être soumis au statut des baux commerciaux que s’il porte
sur un immeuble ou un local dont la destination est l’exploitation d’une activité
commerciale (ou artisanale).
Le mot « immeuble » est entendu dans le sens courant de bâtiment, ce qui
exclut, en principe, les baux de terrains nus (non bâtis).
Quant au terme « local », il implique une certaine fixité (stabilité) et une
certaine solidité et, ainsi, désigne aussi un bâtiment ou une partie de bâtiment
permettant une exploitation commerciale. Cela conduit à exclure les constructions
mobiles, aléatoires ou changeantes ; les comptoirs de vente à l’intérieur d’un grand

2
On remarquera que l’ordonnance du 1er juillet 2004 étend désormais le champ d’application de la
loi Hoguet à la location ou à la sous-location saisonnière définie, au sens du texte, comme suit :
location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours
consécutifs (nouvel article 1er -1 de la loi).
magasin (emplacements variables) ; les emplacements loués à des fins
publicitaires ; les vitrines destinées à l’exposition de marchandises, à l’exclusion
de toute opération avec la clientèle ; les simples emplacements de stationnement
auprès d’un hôtel…

B- L’affectation commerciale de la chose louée

Il faut qu’un fonds de commerce ou un établissement assimilé soit exploité

dans l’immeuble ou le local loué.

1° L’affectation commerciale stricto sensu de l’immeuble ou du local loué

La notion de local servant à l’exploitation du fonds est plus large que celle
de local commercial stricto sensu. Ainsi n’est-il pas exigé qu’il permette la
réception de la clientèle : entrent dans la définition une usine, un immeuble de
bureaux où les clients ne sont pas admis, les locaux d’une entreprise commerciale
de vente par correspondance…
Par application de l’adage « l’accessoire suit le principal », le statut est
applicable aux locaux accessoires du local principal où est exploité le fonds, si la
privation de ces locaux serait de nature à compromettre l’exploitation du fonds
(atelier par exemple).

NB : La nécessité de l’exploitation d’un fonds de commerce dans l’immeuble

ou le local loué aboutit, en principe, à priver du bénéfice du statut les locataires
qui ne sont pas propriétaires d’un véritable fonds de commerce faute de véritable
clientèle propre ou d’autonomie de gestion. Mais par un arrêt de principe du 27
mars 2002, la Cour de cassation a décidé que, lorsqu’un fonds de commerce est
exploité dans le cadre d’un contrat de franchise, le droit au renouvellement du bail
commercial appartient au franchisé3.

2° Les autres affectations retenues, par voie d’extension

Extension légale. L’extension du bénéfice du statut est faite, par les articles
L. 145-1, I, et L. 145-2 du Code de commerce, au bénéfice des titulaires des baux
suivants :
- les « baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité…
(appartenant) à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des
métiers » (fonds artisanal) ;
- les « baux des locaux ou immeubles abritant des établissements
d’enseignement » ;

3
Civ. 3e, 27 mars 2002, JCP G 2002, Act., p. 756, n° 196.
 - les « baux consentis aux communes pour des immeubles ou des locaux
affectés, soit au moment de la location, soit ultérieurement et avec le
consentement exprès ou tacite du propriétaire, à des services exploités en
régie » ;
- les « baux d’immeubles ou de locaux principaux ou accessoires, nécessaires
à la poursuite de l’activité des entreprises publiques et établissements
publics à caractère industriel ou commercial, dans les limites définies par
les lois et règlements qui les régissent et à condition que ces baux ne
comportent aucune emprise sur le domaine public » ;
- les « baux des locaux ou immeubles appartenant à l’Etat, aux collectivités
territoriales et aux établissements publics » (biens du domaine privé
exclusivement) dans le cas où ces locaux ou immeubles répondent aux
exigences des dispositions de l’article L. 145-1 ou de l’article L. 145-2, 1° et
2°, du Code de commerce (immeubles ou locaux affectés à l’exploitation d’un
fonds de commerce ou artisanal ; immeubles ou locaux abritant des
établissements d’enseignement ; immeubles ou locaux affectés à des
services exploités en régie);
- les « baux d’immeubles abritant soit des sociétés coopératives ayant la
forme commerciale ou un objet commercial, soit des sociétés coopératives
de crédit, soit des caisses d’épargne et de prévoyance » ;
- les « baux des locaux consentis à des artistes admis à cotiser à la caisse de
sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d’œuvres
graphiques et plastiques, tels que définis par l’article 98 A de l’annexe III
du Code général des impôts » ;
- « par dérogation à l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 déc. 1986 tendant
à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements
sociaux et le développement de l’offre foncière, aux baux d’un local affecté
à un usage exclusivement professionnel (libéral) si les parties ont
conventionnellement adopté ce régime ».

Extension conventionnelle du domaine du statut. - Il est permis à des parties à

un contrat de «louage des choses» qui n’est pas impérativement régi par le statut
du bail commercial de se soumettre volontairement audit statut sachant que, dans
ce cas, l’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés n’est
pas une condition de son droit au renouvellement ». Cela dit, la soumission
conventionnelle au statut légal ne dispense pas les parties de se conformer à ses
dispositions impératives et, partant, les clauses contraires sont frappées de
nullité ou, plutôt, réputées non écrites aujourd’hui.

§ 3- Les conditions relatives à la situation personnelle des parties

A- Les conditions relatives au preneur

Preneur commerçant ou artisan immatriculé. - Il résulte des dispositions

de l’article L. 145-1, I, que le statut du bail commercial est, en principe, réservé
au propriétaire du fonds de commerce (commerçant ou industriel immatriculé au
registre du commerce et des sociétés) ou du fonds artisanal (chef d’une entreprise
immatriculée au répertoire des métiers) exploité dans l’immeuble ou le local loué
(la condition d’immatriculation fait qu’une association ne saurait jouir, sauf
extension conventionnelle, du statut du bail commercial).
Toutefois, si le fonds est exploité sous forme de location-gérance, le
propriétaire du fonds bénéficie du statut sans avoir à justifier de
l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des
métiers (C. com., art. L. 145-1, II).
En outre, les baux des locaux abritant des établissements d’enseignement
étant, de plein droit, soumis au statut des baux commerciaux, quelle que soit la
forme juridique sous laquelle le preneur exerce son activité, l’immatriculation au
RCS n’est pas une condition pour que le preneur bénéficie dudit statut lors du
renouvellement de son bail.
Par ailleurs, si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires,
l’exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie du statut même
en l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au
répertoire des métiers de ses copreneurs ou coïndivisaires non exploitants du
fonds (C. com., art. L. 145-1, III, inséré par l’article 42 de la loi n° 2008-776 du 4
août 2008 de modernisation de l’économie).
De même, en cas de décès du titulaire du bail, le statut peut être invoqué
par ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n’exploitant pas de fonds de
commerce ou de fonds artisanal, ont demandé le maintien de l’immatriculation de
leur ayant cause pour les besoins de sa succession (C. com., art. L. 145-1, III). Cela
dit, l’héritier du preneur décédé qui sollicite le renouvellement du bail commercial
doit être inscrit au RCS à la date de sa demande (solution classique).

Abrogation de la condition de nationalité française ou assimilée. - Selon

l’article L. 145-13 du Code de commerce, avant son abrogation complète par la loi
n° 2014-626 du 18 juin 2014, seul le commerçant ou artisan français pouvait
invoquer le bénéfice du statut du bail commercial (s’agissant, précisément, du droit
au renouvellement).
Mais, une fois ce principe posé, le législateur avait pris le soin de réserver
le cas de certaines catégories d’étrangers assimilés aux nationaux pour le bénéfice
de la propriété commerciale :
- ressortissants d’un État membre de la Communauté européenne (Union
européenne) ou d’un État partie à l’accord sur l’Espace économique
 européen ;
- parents étrangers d’enfants français ;
- étrangers ayant combattu pour les armées françaises ou alliées pendant les
guerres mondiales de 1914 et de 1939 ;
- ressortissants des pays accordant aux Français la réciprocité ;
- étrangers qui peuvent invoquer le bénéfice d’une convention internationale.
Néanmoins, la Cour de cassation avait jugé, dans un grand arrêt honoré d’une
publication dans son Rapport annuel, que « l'article L. 145-13 du Code de
commerce, en ce qu'il subordonne, sans justification d'un motif d'intérêt général,
le droit au renouvellement du bail commercial, protégé par l'article 1er du 1er
protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des
libertés fondamentales, à une condition de nationalité, constitue une
discrimination prohibée par l'article 14 de cette même Convention »4. Faisant sans
doute écho à cette décision, la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 a purement et
simplement abrogé l’article L. 145-13 du Code de commerce.

B- Les conditions relatives au bailleur

Pour les époux communs en biens, le consentement de chacun d’eux est

nécessaire pour donner à bail un immeuble à usage commercial (ou artisanal). Sinon,
le bail conclu pourrait être annulé à la demande du conjoint qui n’a pas été partie
à l’acte, dans un délai de deux ans à compter du jour où il a eu connaissance de
l’acte (mais dans la limite de deux ans après la dissolution de la communauté). Même
si le bail n’est pas annulé, le conjoint qui n’a pas été partie à l’acte conserve la
possibilité d’invoquer cette nullité par voie d’exception (perpétuelle), pour
s’opposer au renouvellement du bail.

L’usufruitier n’a le pouvoir de donner à bail commercial (ou rural) l’immeuble

objet de son droit qu’avec l’accord du nu-propriétaire ou l’autorisation du tribunal.
Le bail passé en violation de cette règle est nul de nullité relative, nullité que le
nu-propriétaire pourrait faire prononcer sans attendre la fin de l’usufruit (droit
souvent viager et, en tout état de cause, temporaire).

Des règles particulières sont prévues pour les incapables. Deux situations
doivent être distinguées.
- Lorsque le représentant légal agit seul, sans autorisation de l’organe de
contrôle, le droit au renouvellement est inexistant ou, du moins,
aléatoire. Si le propriétaire du local est un incapable, majeur ou mineur, son
représentant légal peut, en agissant seul, contracter des baux en son nom.

4
Cass. 3e civ., 9 nov. 2011, n° 10-30291: Bull. Civ. III, n° 194.
 Mais l’article 456 du Code civil prévoit alors que ces baux, d’une durée
maximale de 9 ans, ne confèrent au preneur aucun droit au renouvellement
opposable au mineur devenu majeur ou émancipé (alors que le bail est en
cours). Cependant, si le bail conclu pour 9 ans arrive à expiration alors que
le propriétaire est toujours incapable, le preneur a droit au renouvellement.
Dans tous les cas, le bail initial ou renouvelé ne prend pas fin lorsque
l’incapacité cesse, mais il ne lie les parties que jusqu’à l’expiration des 9 ans
en cours. A l’arrivée de ce terme, l’ancien incapable retrouve la libre
jouissance de l’immeuble sans être tenu de verser une indemnité d’éviction.
- Lorsque le ou les représentants légaux sont autorisés par l’organe de
contrôle, le droit au renouvellement est garanti d’avance. Pour passer un
bail commercial donnant d’emblée au preneur un droit au renouvellement, le
tuteur doit avoir été autorisé par le Conseil de famille. Quant à
l’administrateur légal pur et simple, il doit obtenir l’accord de son conjoint
ou, à défaut, l’autorisation du juge des tutelles. Et l’administrateur sous
contrôle judiciaire doit obtenir dans tous les cas une autorisation du juge
des tutelles.

Section 2- Le contenu du statut des baux commerciaux

§ 1- Le contenu du statut du bail initial en cours

A- La durée du bail

Principe d’une durée novennale. - Il résulte des dispositions de l’article L.

145-4, al. 1er, du Code de commerce que « la durée du contrat de location ne peut
être inférieure à neuf ans » et, partant, lorsqu’un bail est irrégulièrement passé
pour une durée conventionnelle plus courte, la clause dérogatoire est réputée non
écrite et le contrat doit alors être automatiquement corrigé par alignement sur le
minimum légal.
Portée et mise en œuvre du principe. - Bien qu’impératif, le principe posé
par l’article L. 145-4, al. 1er, du Code de commerce ne s’impose pas de manière
identique à toutes les parties (étant, de ce fait, à géométrie variable) puisque la
règle est, de toute évidence, assouplie à l’égard du locataire. En effet, sous
réserve de la règle récemment édictée par l’article L. 145-7-1 du Code de
commerce, le preneur a légalement la faculté, insusceptible de stipulation
contraire sauf dans certains baux, de donner congé à l’expiration de chaque
période triennale, le congé considéré devant impérativement être donné au
bailleur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte
extrajudiciaire, à son libre choix, au moins six mois à l’avance (C. com., art. L. 145-
4, al. 2 et art. L. 145-9, al. 5). En outre, le locataire ayant demandé à bénéficier
de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis
au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social
a la faculté de donner congé, sans condition d’expiration d’une période triennale,
par acte extrajudiciaire notifié au moins six mois à l’avance (C. com., art. L. 145-4,
al. 4). De même, en cas de décès du preneur, ses ayants droit ont la faculté de
donner congé, sans condition d’expiration d’une période triennale, par acte
extrajudiciaire notifié au moins six mois à l’avance (C. com., art. L. 145-4, al. 4 in
fine, inséré par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014).
Quant au bailleur, il peut, à tout moment du contrat, rompre (résilier) le bail
lorsque le locataire a commis une faute suffisamment grave (V. infra). Il dispose
également d’une faculté de résiliation triennale « s’il entend invoquer les
dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de
construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le
local d’habitation accessoire à cet usage ou d’exécuter des travaux prescrits ou
autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de
démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain » (C.
com., art. L. 145-4, al. 3). Mais, lorsque l’immeuble ou le local n’est pas insalubre, il
doit indemniser le preneur à moins de le reloger provisoirement et en lui réservant
un local dans l’immeuble reconstruit ou restauré (V. C. com., art. L. 145-6, L. 145-
18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24).

B- La destination des lieux

Sous peine de résiliation, le droit commun du bail interdit au locataire de

modifier, sans l’accord du bailleur, la destination des locaux telle que le contrat l’a
prévue. Cette règle générale s’est toutefois avérée trop rigoureuse en matière de
baux commerciaux. Par conséquent, dans un souci d’assouplissement, on y autorise
ce que les textes appellent la « déspécialisation ». Deux hypothèses doivent être
distinguées, selon l’ampleur de la modification que le preneur souhaite opérer.

1° La déspécialisation partielle (simple ou restreinte)

Nonobstant toute clause contraire contenue dans le bail, le locataire-

commerçant peut adjoindre à l’activité initialement prévue des activités connexes
(analogues, voisines) ou complémentaires, peu important du reste que ces
dernières soient plus importantes. Ce lien de connexité ou complémentarité entre
la destination initiale et les nouvelles destinations fait que l’on parle de
déspécialisation seulement partielle, restreinte ou simple. Celle-ci est un droit
d’ordre public pour le preneur, même s’il doit notifier son intention au bailleur par
acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Le bailleur averti ne peut pas s’opposer à la déspécialisation partielle, ni au moment
où il est informé de l’intention du locataire, ni préventivement par une clause du
bail. Il peut toutefois, en compensation, se fonder sur l’extension de l’activité ainsi
réalisée pour demander, lors de la révision triennale (voir infra), une augmentation
de loyer non plafonnée (cause de déplafonnement du loyer).
Notons que la mise en jeu, par un preneur, de sa faculté de déspécialisation
partielle peut poser problème lorsque le bailleur a, dans le même immeuble,
d’autres locataires auxquels il a consenti une clause d’exclusivité ou de non-
concurrence (pour les nouvelles activités que la déspécialisation va entraîner).
Cette clause d’exclusivité ou de non-concurrence pourrait-elle paralyser la
déspécialisation simple ? Depuis un arrêt de principe de 19735, la jurisprudence
répond constamment à cette question par la négative (et ce quelle que soit l’origine
de la clause de non-concurrence : bail, règlement de copropriété), le droit à la
déspécialisation partielle étant d’ordre public (à cela s’ajoute le fait que la
jurisprudence est, en général, peu favorable aux clauses de non-concurrence).
NB : lorsqu’un locataire exerce un commerce concurrent en vertu d’une
clause contractuelle en bonne et due forme, le preneur titulaire de la clause
d’exclusivité ne pourra demander au bailleur de faire cesser la concurrence
dommageable. Ce dernier sera néanmoins « en droit d’exiger que (le bailleur) fasse
respecter cette clause par ses autres locataires », cela en faisant valoir son droit
à indemnisation par le bailleur.

2° La déspécialisation totale (plénière ou renforcée)

Sens. La déspécialisation totale, plénière ou renforcée correspond à un

changement substantiel, voire radical, d’activité entraînant une profonde mutation
du fonds de commerce : de nouvelles activités, totalement différentes, sont
ajoutées, voire substituées, aux activités initiales.
Conditions. En raison de son intensité et de sa gravité, le locataire qui
souhaite procéder à une déspécialisation totale doit, sous peine de résiliation du
bail, requérir l’autorisation du bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre
recommandée avec demande d'avis de réception. Le bailleur dispose alors d’un
délai de réflexion de trois mois à l’expiration duquel, à défaut de réponse, il est
censé avoir accepté. En revanche, s’il a exprimé un refus, le locataire peut saisir
le TGI qui pourra alors autoriser la déspécialisation totale si le refus du bailleur
n’est pas justifié par un motif grave et légitime. Mais, dans ce cas, le tribunal doit
fixer librement et immédiatement le nouveau loyer, et peut même allouer une
indemnité au bailleur pour préjudice subi.

5
Ass. plén., 26 janv. 1973, JCP 1973. II. 17462, note Boccara.
C. – Etat des lieux d’entrée et de sortie

Inséré par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, le nouvel article L. 145-40-1

du Code de commerce, exige désormais que, lors de la prise de possession des
locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail (de même qu’en cas de cession
du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds) et lors de la
restitution des locaux, un état des lieux soit établi et joint au contrat de location
ou, à défaut, conservé par chacune des parties.
Cet état des lieux doit alors être établi contradictoirement et amiablement
par les parties ou par un tiers mandaté par elles ou, à défaut, par un huissier de
justice sur l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié
entre le bailleur et le locataire.
Force est de constater que le bailleur a spécialement intérêt à veiller au
respect de ces dispositions puisque, s’il n'a pas fait toutes diligences pour la
réalisation de l'état des lieux, il ne pourra pas invoquer la présomption de l'article
1731 du Code civil.

D- La protection du locataire contre les clauses résolutoires

Les articles 1217 et 1224 et suivants (ancien article 1184) du Code civil
permettent la résiliation du contrat (bail ici) en cas d’inexécution injustifiée par
l’une des parties de ses obligations (non-paiement des loyers ou autres
manquements comme, par exemple, la non-exploitation du fonds de commerce). En
règle ordinaire, la résiliation doit être demandée et prononcée en justice, auquel
cas le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation de la gravité des manquements. Pour
éviter cette forme d’intendance judiciaire, les parties (ici les bailleurs) stipulent
souvent une clause résolutoire de plein droit, laquelle opère, s’il y a lieu, de manière
automatique. Le tribunal (juge des référés) devra, en pratique, être saisi, mais son
rôle se limitera alors à constater (et non prononcer) la résiliation du bail si les
manquements visés par la clause sont établis. Une telle technique ne saurait être
interdite, puisqu’il est naturel que les parties puissent organiser elles-mêmes la
résiliation du contrat inexécuté. Cela dit, en raison de son automaticité, la clause
résolutoire pourrait générer des excès comme, par exemple, l’anéantissement d’un
contrat pour des manquements véniels. Dès lors, il est apparu nécessaire au
législateur commercial d’encadrer les clauses résolutoires. Il l’a fait en élaborant
un système général de protection (seul exposé ici) et un système renforcé lorsque
le locataire commerçant est sous le coup d’une procédure collective de sauvegarde
ou de redressement judiciaire.

1re règle. Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, toute

clause résolutoire insérée dans le bail ne produit effet qu’un mois après un
commandement de payer demeuré infructueux (cette formalité, qui traduit une
dérogation au droit commun, remonte à une loi du 31 décembre 1989).

2e règle. Le même texte dispose, dans son alinéa 2, que tant que la résiliation
du bail n’est pas constatée ou prononcée par une décision définitive, le locataire
peut solliciter du juge un délai de grâce pour s’exécuter (payer ou s’acquitter de
ses autres obligations). Dans ce délai, les effets de la clause résolutoire ou de
toutes autres procédures d’exécution forcée sont suspendus. Le bail ne sera alors
effectivement résilié que si le locataire ne se libère pas dans les conditions fixées
par le juge (sauf si la défaillance est due à un cas de force majeure).
Remarque : notons que cette protection s’applique désormais non seulement
aux loyers, mais aussi aux charges impayées, ce qui n’était pas le cas avant la loi
de 1989.

Pour terminer, soulignons une règle particulière prévue (par l’article L. 145-
42 C. com.) pour les clauses résolutoires pour non-exploitation du fonds de
commerce. En effet, elles sont paralysées en cas de déspécialisation du fonds, cela
pendant le temps nécessaire à la réalisation des transformations (le locataire
ayant un délai de six mois à compter de l’accord du bailleur ou de l’autorisation
judiciaire pour les réaliser).
On peut ajouter à ces règles tirées du Code de commerce l’exigence
jurisprudentielle de bonne foi exigée du bailleur, sur le fondement de l’ancien
article 1134, alinéa 3, du Code civil (devenu l’article 1104), dans la mise en œuvre
de la clause résolutoire6.

E- La cession du bail et la sous-location

1° La cession de bail

Cession de bail avec le fonds de commerce : un droit pour le locataire.

- La cession de bail opère un véritable changement de locataire puisque le preneur
initial (cédant) est remplacé par un nouveau (cessionnaire) qui se retrouve ainsi
directement lié par contrat avec le propriétaire : il s’agit d’une cession de contrat
qui, dans les rapports entre cédant et cessionnaire, peut revêtir plusieurs
qualifications juridiques différentes et, notamment, celle d’une vente.
Parce que la cession de fonds de commerce ne se conçoit qu’avec celle du
droit au bail compris parmi ses éléments composants, l’article L. 145-16, al. 1er, du
Code de commerce dispose que sont réputées non écrites, quelle qu’en soit la
forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les
droits qu’il tient du statut du bail commercial à l’acquéreur de son fonds de

6
Cass. 3e civ., 5 juin 1991, n° 89-21166: Bull. civ. III, n° 163, p. 96.
commerce ou de son entreprise. Sachant que, si l’obligation de garantie ne peut
plus être assurée dans les termes de la convention de cession, le tribunal peut y
substituer toutes garanties qu’il juge suffisantes (C. com., art. L. 145-16, al. 3).
Mais, pour limiter les risques auxquels la cession de bail expose le
propriétaire, la jurisprudence admet depuis longtemps, d’une part, la clause
rendant le cédant (locataire initial) garant solidaire du paiement des loyers par le
cessionnaire (nouveau locataire), et ce jusqu’à la fin du bail initial ou reconduit ;
cette clause est désormais reconnue par le législateur avec quelques restrictions :
d’abord, l’article L. 145-16-1 du Code de commerce (inséré par la loi n° 2014-626
du 18 juin 2014) dispose que, si la cession du bail commercial est accompagnée
d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier doit
informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois
à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci ;
ensuite, l’article L. 145-16-2 prévoit que, si la cession du bail commercial
s'accompagne d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci
ne peut l'invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail (la durée
objective de la clause est donc désormais clairement précisée).
La jurisprudence admet, d’autre part, la clause subordonnant la cession à
l’agrément du cessionnaire par le bailleur encore qu’un refus d’agrément injustifié
pourrait être contourné par décision judiciaire.
Cession isolée du bail commercial : opération permise sauf interdiction
conformément au droit commun. - La cession isolée du bail commercial, sans le
fonds de commerce, est régie par le droit commun et, notamment, par l’article
1717 du Code civil aux termes duquel « le preneur a le droit (…) de céder son bail
à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite (…) pour le tout ou partie ».
Cela dit, il résulte des dispositions de l’article L. 145-51 du Code de
commerce que le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite
ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée par le régime
d’assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions
industrielles et commerciales peut céder son bail pour l’exercice d’activités autres
que celles initialement faites sans avoir à se soumettre à la procédure de
déspécialisation plénière (V. supra).

2° La sous-location

Opération interdite sauf autorisation du bailleur, par dérogation au droit

commun. - Variété de sous-contrat, la sous-location constitue une nouvelle location
(avec tous ses éléments caractéristiques) qui, étant consentie par le locataire
principal à un sous-locataire, vient se greffer sur la location principale sans
remettre en question l’existence ou la nature de celle-ci : il n’y a ainsi aucun
rapport contractuel entre le bailleur principal et le sous-locataire même si, en
atténuant cette situation, l’article 1753 du Code civil ouvre au propriétaire non
payé par le locataire principal une action directe contre le sous-locataire dans la
limite des sommes dues par ce dernier en vertu de la sous-location.
Alors que l’article 1717 du Code civil dispose que « le preneur a le droit de
sous-louer (…) si cette faculté ne lui a pas été interdite » (permission de principe),
l’article L. 145-31, al. 1er, du Code de commerce prévoit, lui, que, « sauf stipulation
contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est
interdite » (interdiction de principe). En effet, la sous-location (qui est un sous-
contrat de bail immobilier ainsi distinct de la location-gérance de fonds de
commerce) ne peut être réalisée que si elle a été stipulée expressément dans le
contrat (autorisation par voie anticipée) ou, à défaut d’une telle clause, avec
l’autorisation du bailleur (autorisation expresse ou tacite par voie de rattrapage).
La sous-location non autorisée fait encourir au locataire principal la résiliation de
son contrat ou le non-renouvellement pour motif grave et légitime quand bien même
le propriétaire aurait eu connaissance de la sous-location.
Nécessité du concours du bailleur à l’acte. - Si la sous-location est
autorisée, le bailleur doit être appelé à concourir à l’acte de sous-location pour que
celui-ci lui soit opposable (C. com., art. L. 145-31, al. 2). Le locataire doit, ainsi, lui
faire connaître son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre
recommandée avec demande d’avis de réception. Et, dans les quinze jours de la
réception de cet avis, le propriétaire doit faire alors connaître s’il entend
concourir à l’acte sachant qu’il sera passé outre à ce concours si, malgré
l’autorisation qu’il a donnée, le bailleur refuse ou omet de répondre à l’appel du
preneur (C. com., art. L. 145-31, al. 4).
Incidence de la sous-location sur le loyer du bail principal. - Pour éviter
que la sous-location ne soit un moyen de spéculation, il est prévu que le propriétaire
peut demander (immédiatement) une augmentation correspondante du loyer
principal si le loyer de la sous-location est proportionnellement supérieur à celui
du bail principal. Cette augmentation étant, à défaut d’accord entre les parties,
déterminée selon une procédure fixée par voie réglementaire en application des
dispositions de l’article L. 145-56 du Code de commerce (C. com., art. L. 145-31, al.
3).
Droit au renouvellement de la sous-location. - Le sous-locataire peut
demander le renouvellement de la sous-location au locataire principal dans la
mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire et, dans ce cas,
le propriétaire doit être appelé à concourir à l’acte (C. com., art. L. 145-32, al. 1er).
Il peut aussi, à l’expiration du bail principal, demander directement le
renouvellement au bailleur principal si celui-ci a, expressément ou tacitement,
autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux
faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement
ou dans la commune intention des parties (C. com., art. L. 145-32, al. 2).
F- Les dispositions relatives aux loyers

1° Le loyer du bail initial

Le loyer initial est fixé librement par les parties, en fonction normalement
du libre jeu de l’offre et de la demande.
Notons qu’il se peut que, en plus du loyer, le bailleur réclame au locataire au
moment de la conclusion du contrat le versement d’une somme appelée « pas-de-
porte », « droit d’entrée » ou « droit au bail ». Cette somme est d’une nature
juridique incertaine, les auteurs étant divisés sur la question. D’après la
jurisprudence, elle peut constituer, selon la volonté des parties, soit un supplément
de loyer payé d’avance, soit une indemnité forfaitaire appelée à compenser la perte
subie par le bailleur à raison du droit au renouvellement. Elle pourrait même
constituer, à la fois, un supplément de loyer et une indemnité forfaitaire.
NB que la nature juridique retenue est très déterminante sur le plan fiscal.
Et même sur le plan du droit commercial, la qualification de supplément de loyer
aura des incidences lors du renouvellement (prise en compte dans l’éventuel calcul
du loyer du bail renouvelé).

2° Les révisions du loyer

a) La révision légale triennale

Principe impératif de révisibilité tous les trois ans au minimum. - « La

demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date
d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé »,
la révision du loyer prenant effet à compter de la date de la demande en révision
et de nouvelles demandes pouvant alors être formées « tous les trois ans à
compter du jour où le nouveau prix sera applicable » (C. com., art. L. 145-38, al. 1er
et 2, rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014). Il s’agit d’un système
légal et impératif de révision (C. com., art. L. 145-15) mais ce réaménagement n’a
aucun caractère automatique puisqu’il doit être demandé par l’une des parties (le
locataire voulant obtenir une baisse du loyer ou le bailleur souhaitant avoir une
augmentation du loyer).
Principe d’alignement du loyer sur la valeur locative en l’absence d’accord.
- « Le montant des loyers des baux (…) révisés doit correspondre à la valeur
locative » qui, à défaut d’accord des parties, est déterminée selon les éléments
suivants : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les
obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les
prix couramment pratiqués dans le voisinage (C. com., art. L. 145-33 et art. R. 145-
1 et s.).
Tempérament au principe d’alignement sur la valeur locative : le
plafonnement de la révision. - Pour éviter que la règle d’alignement sur la valeur
locative n’aboutisse à des hausses ou baisses excessives du loyer révisé, ce
principe doit être combiné avec une règle de plafonnement posée par l’article L.
145-38, al. 3, du Code de commerce : « par dérogation aux dispositions de l’article
L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle
des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation
de plus de 10% de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer
consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice
trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice trimestriel des loyers des
activités tertiaires (ILAT) mentionnés aux premier et deuxième alinéas de
l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière
fixation amiable ou judiciaire du loyer ».

Hypothèses de déplafonnement de la révision. - La règle de plafonnement

précitée n’est pas d’application générale puisqu’elle est écartée dans trois cas où
l’on retiendra la valeur locative même si elle est supérieure au loyer-plafond obtenu
en appliquant au loyer une variation proportionnelle à celle de l’indice de
référence :
- d’abord, si le bailleur apporte la preuve d’une modification notable des
facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une
variation de plus de 10% de la valeur locative ; mais, dans le cas où cette
preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire
à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté
au cours de l'année précédente (C. com., art. L. 145-38, al. 3 modifié) ;
- ensuite, si le locataire a bénéficié d’une mesure de déspécialisation partielle
ou totale (C. com., art. L. 145-50, al. 2) ;
- enfin, si le local a fait l’objet d’une sous-location et que le loyer de celle-ci
est supérieur au loyer principal (pour éviter la sous-location spéculative) (C.
com., art. L. 145-31, al. 3).

b) La révision en présence (sur la base) d’une clause d’indexation

Possibilité d’indexation en fonction d’un indice déterminé. - Le bail peut

être assorti d’une clause d’échelle mobile dont l’objet et l’effet sont de faire
varier automatiquement le loyer en fonction d’un indice déterminé. Pour que la
clause (qui n’est d’ailleurs pas exclusive de la révision légale triennale) soit valable,
il faut, en règle générale, que l’indice choisi soit en rapport avec l’objet du bail ou
avec l’activité de l’une des parties (C. mon. et fin., art. L. 112-2, al. 1er) : sachant
que, selon l’article L. 112-2, al. 1er in fine, du Code monétaire et financier, « est
réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble
bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice national du
coût de la construction publié par l’Institut national des statistiques et des études
économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par
décret, sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans
des conditions fixées par ce même décret par l’Institut national de la statistique
et des études économiques » ; l’alinéa 2 du même article ajoute qu’ « est également
réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble
toute clause prévoyant, pour les activités autres que celles visées au premier alinéa
ainsi que pour les activités exercées par les professions libérales, une indexation
sur la variation de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires publié
par l'Institut national de la statistique et des études économiques dans des
conditions fixées par décret ».
Toutefois, par dérogation à la règle générale d’interdiction, peuvent être
indexés sur le niveau général des prix les loyers prévus par les conventions portant
sur un local affecté à des activités commerciales ou artisanales relevant du décret
prévu au premier alinéa de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier (C. mon.
et fin., art. L. 112-3, 9°, dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-776 du 4 août
2008 de modernisation de l’économie et de la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 de
simplification et d’amélioration de la qualité du droit).
Encadrement des effets de l’indexation. - Pour limiter les dérives de
variation (à la hausse comme à la baisse) de loyer dues au jeu d’une clause
d’indexation, l’article L. 145-39 du Code de commerce dispose que, « par
dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile,
la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer
se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart (25%) par rapport au prix
précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ». Les effets
éventuels de l’indexation sont ainsi limités puisque le président du tribunal grande
instance (tribunal judiciaire), dès lors qu’il est saisi par l’une des parties, doit
adapter le jeu de l’indexation à la valeur locative au jour de la demande de révision
judiciaire même si, depuis la réforme opérée par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014,
la variation de loyer qui découle de cette révision judiciaire ne peut conduire à des
augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de
l'année précédente. Puis, la clause recommencera à jouer sur cette nouvelle base
jusqu’à ce qu’une hausse ou une baisse de plus du quart se produise à nouveau.

c) La clause-recettes ou clause de loyer variable

Une telle clause fixe le loyer en fonction (proportionnellement aux) des

recettes ou du chiffre d’affaires du locataire. Reposant sur l’idée d’association
entre les parties, elle conduit à déterminer le loyer principal, en lui permettant
d’évoluer en fonction de paliers calculés d’année en année. Ainsi, elle se distingue
de la clause d’échelle mobile : cette dernière se réfère à un élément extrinsèque
au contrat, afin d’assurer accessoirement la variation du prix contractuel originel
et de remédier aux conséquences de l’érosion monétaire.
Valable d’après la jurisprudence, une telle stipulation fait obstacle toutefois
à la révision légale triennale ainsi qu’aux dispositions relatives à la fixation du loyer
du bail renouvelé. Autrement dit, la révision ne peut être régie que par la
convention des parties. En cas de désaccord, la jurisprudence actuelle se contente
de renvoyer dos-à-dos les parties.

G. – Régime des charges locatives, impôts, taxes et redevances

Régime nouveau. En permettant d’exaucer un vœu de transparence et de

sécurité juridique, la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 a inséré dans le chapitre V
du titre IV du livre Ier du Code de commerce une nouvelle section 6 bis relative,
entre autres, aux charges locatives et aux impôts. Il s’agit là, pour le législateur
commercial, d’une nouveauté puisque, jusqu’ici, les règles en la matière étaient
tirées de la pratique et de la jurisprudence confrontées, depuis longtemps, à la
question des charges et à l’absence de textes spécifiques à ce propos. La
traduction réglementaire des dispositions législatives, désormais prévues par les
articles L. 145-40-1 et L. 145-40-2 du Code de commerce, a été faite par le décret
n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 (C. com., art. R. 145-35 et s.) venu préciser les
charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent
être imputés au locataire (charges non récupérables) et les modalités
d'information des preneurs.

Charges non récupérables. Il résulte des dispositions de l’article R. 145-35

du Code de commerce que ne peuvent être imputés au locataire : les dépenses
relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil
(réparations des gros murs et des voûtes, rétablissement des poutres et des
couvertures entières, rétablissement intégral des digues et des murs de
soutènement et de clôture) ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la
réalisation de ces travaux ; les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet
de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le
bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses
réparations susmentionnées ; les impôts, notamment la contribution économique
territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le
propriétaire du local ou de l'immeuble (toutefois, peuvent être imputés au
locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que
les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un
service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement) ; les honoraires
du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du
bail ; dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le
coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires
(la répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances
et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier pouvant être
conventionnellement pondérée et, le cas échéant, ces pondérations devant être
portées à la connaissance des locataires).

§ 2- Le contenu du statut à l’expiration du bail

A l’expiration du bail initial, le locataire-commerçant a, en principe, le droit

d’en obtenir le renouvellement ou, à défaut, une forte indemnité d’éviction. C’est
ce que l’on appelle « propriété commerciale ». L’expression est techniquement
impropre, car le locataire n’a, en réalité, aucun droit de propriété sur le local loué.
On veut seulement exprimer par là l’idée que le droit du locataire-commerçant, de
par son caractère quasi permanent, s’apparente au droit de propriété.

A- Les conditions de fond de la propriété commerciale (droit au

renouvellement)

1° L’exploitation effective du fonds de commerce

Principe. Selon l’article L. 145-8 du C. com., le fonds installé dans l’immeuble

loué doit avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années
ayant précédé la date d’expiration du bail à renouveler, « cette dernière date
étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de
renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette
demande ». Cela dit, il n’est pas nécessaire que l’exploitation requise ait été
personnellement (directement ou par personne interposée) assurée par le
propriétaire du fonds de commerce (ce qui supprime toute difficulté en cas de
location-gérance ou de crédit-bail, ainsi qu’en cas de cession du fonds de commerce
avec le droit au bail).

Exception. L’exigence d’une exploitation effective connaît une dérogation

en présence d’un motif légitime de non-exploitation pendant la période requise :
ainsi, en cas de non-exploitation résultant du fait du bailleur.

Tempérament. De même, le locataire conserve le droit au renouvellement

s’il a régulièrement procédé à une déspécialisation (selon la procédure légale ou
lorsque le bail a été consenti « tous commerces ») au cours des trois dernières
années du bail (le bailleur ne pourrait pas prétendre que le fonds n’a pas été
exploité pendant la période requise).
2° La situation personnelle du locataire

Propriété du fonds. - « Le droit au renouvellement du bail ne peut être

invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux » (C. com.,
art. L. 145-8, al. 1er). Il s’ensuit, en cas de vente du fonds en cours de bail, que le
droit considéré revient à l’acquéreur.
En revanche, dans les hypothèses de crédit-bail ou de location-gérance de
fonds de commerce ou artisanal, la « propriété commerciale » demeure l’affaire
du propriétaire (crédit-bailleur ou bailleur) et non celle de l’exploitant (crédit-
preneur ou locataire-gérant) puisque ce dernier exploite le fonds d’autrui.
Lorsque l’immeuble ou le local d’exploitation a été sous-loué, le sous-
locataire peut, à l’expiration du bail principal, demander directement le
renouvellement au bailleur principal si celui-ci a, expressément ou tacitement,
autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux
faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement
ou dans la commune intention des parties (C. com., art. L. 145-32, al. 2. – V. supra).
Abrogation de la condition de nationalité française ou assimilée. -
Sachant que les ressortissants d’un État membre de la Communauté européenne
ou d’un État partie à l’accord sur l’Espace économique européen étaient tout
bonnement assimilés aux nationaux (C. com., ancien art. L. 145-13, al. 2), le
législateur prévoyait expressément que le droit au renouvellement ne pouvait être
invoqué par « les commerçants, industriels ou personnes immatriculées au
répertoire des métiers de nationalité étrangère, agissant directement ou par
personne interposée, à moins que, pendant les guerres de 1914 et de 1939, ils
n’aient combattu dans les armées françaises ou alliées, ou qu’ils n’aient des enfants
ayant la qualité de Français » (C. com., ancien art. L. 145-13, al. 1er). Mais, en faisant
sans doute écho à un grand un grand arrêt de la Cour de cassation ayant jugé que
« l'article L. 145-13 du Code de commerce, en ce qu'il (subordonnait), sans
justification d'un motif d'intérêt général, le droit au renouvellement du bail
commercial, protégé par l'article 1er du 1er protocole additionnel de la Convention
de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, à une
condition de nationalité, (constituait) une discrimination prohibée par l'article 14
de cette même Convention »7, la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 a purement et
simplement abrogé l’article L. 145-13 du Code de commerce.

Immatriculation. - Sous certaines réserves concernant les hypothèses prévues

par l’article L. 145-1, II, et III, du Code de commerce (location-gérance,
colocation, indivision, décès du titulaire du bail), l’article L. 145-1, I, du même code
dispose que le droit au renouvellement est réservé au commerçant immatriculé au

7
Cass. 3e civ., 9 nov. 2011, n° 10-30291: Bull. Civ. III, n° 194.
registre du commerce et des sociétés ou au chef d’une entreprise immatriculée au
répertoire des métiers.

B- Le renouvellement proprement dit du bail commercial

1° La procédure de renouvellement

Absence de congé et tacite prolongation. - Lorsque le bail est arrivé à

expiration, son renouvellement ne s’opère pas de plein droit ou, en d’autres termes,
de manière automatique. En effet, l’une ou l’autre des parties doit en prendre
l’initiative (congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur ou demande
de renouvellement faite par le preneur) et, à défaut, le bail arrivé à son terme se
poursuit par tacite prolongation pour une durée indéterminée jusqu’à ce que l’une
partie donne congé à l’autre « au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour
du trimestre civil » ou déclenche la procédure de renouvellement (C. com., art. L.
145-9, al. 1 et 2).
Renouvellement à l’initiative du locataire. - La procédure peut, en premier
lieu, avoir lieu à l’initiative du locataire qui forme une demande formaliste de
renouvellement, notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre
recommandée avec demande d'avis de réception, dans les six mois qui précèdent
l’expiration du bail ou à tout moment au cours de sa tacite prolongation (C. com.,
art. L. 145-10, al. 1er à 3).
Ainsi, dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement,
le bailleur doit, dans les mêmes formes (notification par acte extrajudiciaire ou
par lettre recommandée avec demande d'avis de réception), le bailleur doit, dans
les mêmes formes (signification au preneur par acte extrajudiciaire), faire
connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce
refus (il peut ainsi s’ouvrir ainsi une phase judiciaire) sachant que, à défaut d’avoir
fait connaître ses intentions dans ce délai, il sera réputé avoir accepté le principe
du renouvellement du bail précédent (C. com., art. L. 145-10, al. 4).
Il s’ensuit que le bailleur qui, sans être opposé au principe du
renouvellement, désire seulement obtenir une modification du prix du bail doit,
dans la réponse à la demande de renouvellement notifiée par le preneur, faire
connaître le loyer qu’il propose sous peine de voir le nouveau prix n’être dû qu’à
compter d’une demande faite ultérieurement (C. com., art. L. 145-11). Dans ce
dernier cas, l’acceptation par le locataire du nouveau loyer qui lui est proposé met
un terme à la procédure alors que son refus la fait entrer dans la phase judiciaire.
Renouvellement à l’initiative du bailleur : congé aux fins de
renouvellement. - La procédure de renouvellement peut, en second lieu, avoir lieu
à l’initiative du bailleur. En effet, s’il n’y est pas hostile mais souhaite seulement
obtenir une augmentation du loyer, il doit, par l’effet d’un congé donné, par lettre
recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, à son
libre choix, au moins six mois à l’avance, adresser au locataire une offre de
renouvellement moyennant un loyer révisé (C. com., art. L. 145-9 et 145-11).

Remarque : le bail commercial renouvelé, l’article L. 145-23-1 (inséré par la

loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006) permet au bailleur de reprendre, sous certaines
conditions, les locaux d'habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux
s'ils ne sont pas affectés à cet usage d'habitation.

2° Les conditions contractuelles du bail renouvelé

Accord des parties. - Le bail renouvelé étant un nouveau bail, il revient aux
parties, sous certaines réserves, de s’accorder sur les conditions du bail renouvelé
mais, dans leur silence ou en l’absence de terrain d’entente, le législateur a prévu
des règles relativement à la durée et au loyer du bail renouvelé. En revanche, les
autres clauses et conditions doivent, en l’absence de modification amiable par les
parties, rester identiques à celles du bail précédent.

a) Durée

Principe d’une durée novennale. - « La durée du bail renouvelé est de neuf

ans sauf accord des parties pour une durée plus longue » (C. com., art. L. 145-12,
al. 1er).
Mais, à défaut de stipulations contraires dans certains baux déterminés
(baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, baux des locaux construits en
vue d'une seule utilisation, baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux
des locaux de stockage mentionnés à l'article 231 ter, III, 3°, du Code général
des impôts) et sous réserve de la règle récemment édictée par l’article L. 145-7-
1 du Code de commerce (pour les résidences de tourisme), le preneur a légalement
la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale (C. com., art.
L. 145-12, al. 2, renvoyant à l’article L. 145-4, al. 2).
De même, le bailleur dispose lui aussi d’une faculté de résiliation triennale
« s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-
1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble
existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ou d’exécuter
des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration
immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de
renouvellement urbain » (C. com., art. L. 145-12, al. 2, renvoyant à l’article L. 145-
4, al. 3).
Prise d’effet. - Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du
bail précédent ou, le cas échéant, de sa prorogation tacite sachant que cette
dernière date est soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande
de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette
demande (C. com., art. L. 145-12, al. 3).
Néanmoins, lorsque le bailleur a notifié son intention de ne pas renouveler
le bail avant d’exercer son droit de repentir (V. infra) et, ainsi, décider de le
renouveler (conformément à l’article L. 145-58 du Code de commerce), le nouveau
bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire
par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de
réception (C. com., art. L. 145-12, al. 4).

b) Loyer

Principe d’alignement sur la valeur locative. - En l’absence d’accord amiable

des parties sur le prix du bail renouvelé, le principe est que le nouveau loyer doit
correspondre à la valeur locative du local loué (C. com., art. L. 145-33, al. 1er).
Sachant que cette valeur locative est, à défaut d’accord des parties,
déterminée selon les éléments suivants : les caractéristiques du local considéré,
la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs
locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage (C.
com., art. L. 145-33 et art. R. 145-1 et s.).
Alignement sur la valeur locative tempérée par la règle du plafonnement
si la durée du bail à renouveler n’est pas supérieure à neuf ans. - Si la durée
du bail à renouveler n’est pas supérieure à neuf ans, la fixation du loyer du bail
renouvelé obéit (comme en matière de révision triennale) à une règle de
plafonnement posée par l’article L. 145-34, al. 1er, du Code de commerce : « le taux
de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa
durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue
depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers
commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires
mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code
monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des
études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de
référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de de l'indice
trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des
activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier
indice publié ». Cela dit, « en cas de renouvellement postérieur à la date
initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du
dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée
entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif » (C. com.,
art. L. 145-34, al. 2).
 Hypothèses de déplafonnement. - La règle du plafonnement est écartée dans
certains cas au nombre de cinq (on parle de déplafonnement) :
- en cas de modification notable des éléments légaux de détermination de la
valeur locative que sont les caractéristiques du local considéré, la
destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs
locaux de commercialité, mais, dans ce cas, la variation de loyer qui en
découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année,
à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente (C. com., art. L.
145-34, al. 1er et 4) ;
- lorsque le bail contient une clause de loyer variable (V. supra) ;
- lorsqu’il s’agit de baux portant sur des terrains, des locaux construits en
vue d’une seule utilisation (on parle de locaux monovalents tels que garages,
théâtres, cinémas, hôtels…) et des locaux à usage exclusif de bureaux (C.
com., art. L. 145-36) ;
- baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, mais, puisqu’il est
exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat
relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut
conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer
acquitté au cours de l'année précédente (C. com., art. L. 145-34, al. 1er et
4) ;
- baux ayant eu, par l’effet d’une tacite prolongation, une durée de plus
de douze ans (C. com., art. L. 145-34, al. 3).

C- Le refus de renouvellement

Le bailleur peut toujours refuser le renouvellement du bail selon deux

modalités : soit dans le congé qu’il délivre pour mettre fin au bail, soit dans sa
réponse à la demande de renouvellement formée par le locataire. Il doit alors, en
principe, verser une importante indemnité d’éviction. Mais, dans certains cas
particuliers, il est seulement tenu de payer une indemnité forfaitaire. Dans
d’autres hypothèses plus exceptionnelles, il sera même dispensé de payer la
moindre indemnité.

1° Le principe : le refus de renouvellement moyennant le versement d’une

indemnité d’éviction intégrale

Reprise onéreuse. - Même s’il n’est pas tenu de motiver sa décision, le

bailleur qui refuse le renouvellement du bail « doit, sauf exceptions prévues aux
articles L. 145-17 et s., payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction
égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » (C. civ., art. L. 145-14,
al. 1er in fine).
 Déterminée par les parties ou, en cas de désaccord de celles-ci, par le
tribunal grande instance (tribunal judiciaire) en fonction de l’activité autorisée au
bail, « cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de
commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée
éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que
des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans
le cas où le propriétaire (bailleur) fait la preuve que le préjudice est moindre » (C.
com., art. L. 145-14, al. 2).
Il semble que les tribunaux saisis aient tendance, en pratique, à fixer le
montant de l’indemnité en se référant à un pourcentage très élevé du chiffre
d’affaires annuel après s’être faits remettre les livres de commerce et les
déclarations fiscales du preneur.
Droit de repentir. - Étant donné la lourdeur de l’indemnité d’éviction, la
décision judiciaire qui la fixe ne rend pas son paiement immédiatement exigible
puisqu’un droit de repentir est légalement reconnu au bailleur. Il résulte, en effet,
des dispositions de l’article L. 145-58 du Code de commerce que « le propriétaire
peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle
la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de
l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir
(irrévocablement) au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de
désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet
effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les
lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation »
(C. com., art. L. 145-58 et L. 145-59).
Mais, « lorsque le délai de quinzaine prévu à l’article L. 145-58 a pris fin sans
que le bailleur ait usé de son droit de repentir, l’indemnité d’éviction doit être
versée au locataire ou, éventuellement, à un séquestre, dans un délai de trois mois
à compter de la date d’un commandement fait par acte extrajudiciaire » (C. com.,
art. L. 145-30, al. 2).
Sachant que, pour en obtenir paiement, le locataire dispose, sauf exception
(C. com., art. L. 145-28, al. 2), d’une sorte de « droit de rétention » puisqu’il a la
faculté, moyennant le versement au propriétaire d’une indemnité d’occupation, de
se maintenir dans les lieux jusqu’à la perception effective de l’indemnité d’éviction
(C. com., art. L. 145-28, al. 1er). En outre, une fois l’indemnité d’éviction versée, le
locataire évincé peut encore se maintenir dans les lieux jusqu’à l’expiration d’un
délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au
preneur lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un
séquestre (C. com., art. L. 145-29).

2° Les tempéraments : le refus de renouvellement moyennant le versement

d’une indemnité plafonnée ou forfaitaire
 Deux hypothèses sont visées : le refus de renouvellement et le report du
renouvellement.
Refus de renouvellement pour construire ou reconstruire l’immeuble
existant ou pour effectuer des travaux nécessitant l’évacuation des lieux. -
Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail pour construire ou
reconstruire l’immeuble existant ou pour effectuer des travaux nécessitant
l’évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre de restauration
immobilière et autorisés ou prescrits, il peut se soustraire au paiement de
l’indemnité dite d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du Code de commerce « en
offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités,
situé à un emplacement équivalent » sachant que, « le cas échéant, le locataire
perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et
de la moins-value de son fonds » et « est en outre remboursé de ses frais normaux
de déménagement et d’emménagement » (C. com., art. L. 145-18).
Report du renouvellement pour réaliser des travaux de surélévation
rendant nécessaire l’éviction temporaire du locataire. - Si le bailleur se propose
de surélever l’immeuble et si cette surélévation rend nécessaire l’éviction
temporaire du locataire, il peut différer pendant une durée maximum de trois ans
le renouvellement du bail et, dans ce cas, il doit au preneur une indemnité égale au
préjudice subi sans pouvoir excéder trois ans de loyer (C. com., art. L. 145-21).

3° Les exceptions : le refus de renouvellement sans versement d’une indemnité

d’éviction

Il résulte des dispositions de l’article L. 145-17 du Code de commerce que

le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement
d’aucune indemnité dans certaines hypothèses particulières.

Reprise pour motif grave et légitime. - Le bailleur peut refuser le

renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie
d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant (C. com., art. L. 145-
17, I, 1°).
Un tel motif peut être tiré de faits extérieurs au bail (voies de fait
commises par le locataire ou les personnes dont il répond) ou, plus souvent, de
fautes contractuelles (non-paiement des loyers ou charges, défaut d’exploitation
du fonds de commerce…).
Cela dit, « s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation
sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds (…), l’infraction commise
par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus
d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser... » (C. com.,
art. L. 145-17, I, 1° in fine). Notons aussi que, en cas d'exercice du droit de
préemption sur un bail commercial, un fonds artisanal ou un fonds de commerce en
application du premier alinéa de l'article L. 214-2 du Code de l'urbanisme, le bail
du local ou de l'immeuble demeure soumis au statut du bail commercial mais que le
défaut d'exploitation ne peut être invoqué par le bailleur pour mettre fin au bail
commercial dans le délai prévu au même article L. 214-2 pour sa rétrocession à un
nouvel exploitant (C. com., art. L. 145-2, III, tel que modifié par la loi n° 2014-626
du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites
entreprises).
Reprise d’un immeuble insalubre ou dangereux. - Le bailleur peut refuser
le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il est
établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant
en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il
ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état (C. com., art. L. 145-17,
I, 2°).
Mais, s’il y a reconstruction ou rénovation des locaux, l’ancien locataire
dispose d’un droit de priorité pour louer dans les conditions prévues par les
articles L. 145-19 et L. 145-20 (C. com., art. L. 145-17, II).

Reprise pour habiter. - Sans être tenu au paiement d’une indemnité, le

bailleur (qui devait être exclusivement de nationalité française, sous réserve des
exceptions prévues, avant l’abrogation pure et simple de l’article L. 145-23 du Code
de commerce par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, ) peut, sous certaines
réserves, refuser le renouvellement du bail exclusivement sur la partie concernant
les locaux d’habitation accessoires des locaux commerciaux pour habiter lui-même
ceux-ci ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou
ceux de son conjoint, à condition que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas
d’une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de
sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui (C. com., art. L. 145-22, al.
1er).
Cela dit, lorsque cette reprise n’est que partielle, la fixation du loyer du bail
renouvelé doit tenir compte du préjudice causé au locataire ou à son ayant droit
dans l’exercice de son activité (C. com., art. L. 145-22, al. 6).
A cela s’ajoute l’obligation faite au bénéficiaire du droit de reprise de
mettre à la disposition du locataire dont il reprend le local le logement qui, le cas
échéant, pourrait être rendu vacant par l’exercice de ce droit (C. com., art. L. 145-
22, al. 5).
- En outre, sauf motif légitime, le bénéficiaire de la reprise doit occuper
personnellement les lieux dans un délai de six mois à dater du départ du
locataire évincé et pendant une durée minimum de six ans, faute de quoi le
locataire évincé a droit à une indemnité d’éviction en rapport avec
 l’importance des locaux repris (C. com., art. L. 145-22, al. 7).

§ 3. – Le régime du droit de préemption en cas de vente de l’immeuble objet

d’un bail commercial en cours

Institution d’un nouveau droit de préemption. - La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014

a inséré dans le Code de commerce un nouvel article L. 145-46-1 qui institue, au
profit du locataire commerçant, un droit de préemption en cas de vente des locaux
loués par le propriétaire. Le nouveau dispositif est applicable à toute cession d'un
local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la nouvelle
loi qui l’a institué.

Section 3. – Les règles de compétence juridictionnelle

Par un renvoi effectué par l’article L. 145-56 du Code de commerce, les

règles de compétence et de procédure des contestations relatives au bail
commercial, qui se prescrivent par deux ans (C. com., art. L. 145-60), sont fixées
par voie réglementaire (C. com., art. R. 145-23 et s.). Il ressort ainsi des
dispositions de l’article R. 145-23 du Code de commerce (V. aussi COJ, art. L. 211-
4) les règles suivantes :
- ratione materiae, les contestations relatives à la fixation du prix du bail
révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant
le président du tribunal grande instance ou le juge qui le remplace ;
- ratione materiae, les autres contestations sont portées devant le tribunal
grande instance (tribunal judiciaire) qui peut, accessoirement, se prononcer
sur les demandes relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé ;
- ratione loci, la juridiction territorialement compétente est celle du lieu de
la situation de l’immeuble.
On remarquera, opportunément, l’incompétence du tribunal de commerce et
la preuve que le bail immobilier n’est décidément pas un acte de commerce par
nature (V. introduction).
Force est, enfin, de souligner le rôle joué par les commissions
départementales de conciliation (composées chacune de bailleurs et de locataires
en nombre égal et de personnes qualifiées) s’agissant des litiges pouvant naître de
l’application des dispositions relatives à la fixation du loyer des baux à renouveler
(V. C. com., art. L. 145-35).