Master Juriste d’affaires (M1)

Semestre 2

Module : Techniques contractuelle

Le contrat de bail

Encadre par : effectué par

Pr. GUENBOUR Saida ACHIK Chaimaa

Année universitaire : 2021/2022

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 Sommaire

Chapitre 1 : le particularisme du contrat de bail

Section 1 : champ d’application du contrat bail commercial et civil

Section 2 : Les conditions relative au contrat de bail, la durée du bail et le

loyer

Chapitre 2 : l’efficacité du contrat de bail

Section 1 : les effets du contrat de bail
Section 2 : extinction du contrat de bail

2
 Introduction

Le bail est défini par le Dahir des obligations et des contrats dans son article 6271 comme étant un
contrat par lequel l’une des parties cède la jouissance d’une chose mobilière ou immobilière
pendant un certain temps moyennant un prix déterminé que l’autre partie s’oblige à lui payer.
En droit marocain, le Dahir des obligations et contrats fournis les règles de droit commun
applicables au contrat de bail dans le premier chapitre de son titre troisième intitulé du louage.
Toutefois, la diversité des contrats de bail et la volonté du législateur qui consiste en la
spécialisation du contrat de bail font que plusieurs lois spéciales ont vu le jour. De ce fait, le champ
d’application des règles générales régissant le bail se voit réduire au fil du temps en cédantainsi la
place aux nouvelles règles spéciales qui ne cessent de prendre de l’ampleur. L’exemple le plus
illustratif demeure la loi 49-16 relative aux baux à usage commercial, industriel ou artisanal
promulguée par le Dahir 1-16-99 du 18 Juillet 2016. Cette nouvelle loi a abrogé les dispositions
du dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial,
industriel et artisanal, ainsi que les dispositions de l’article 112 de la loi n° 15-95 formant code de
commerce. Cette loi a permis d’élargir le champ d’application du régime du bail commercial aux
baux d’immeubles ou de locaux relevant du domaine privé de l’Etat, les baux des immeubles loués
par les coopératives, les établissements d’enseignement privés, les cliniques privées, les
laboratoires pharmaceutiques et autres organismes assimilés dans le cadre de leurs activités, Par
ailleurs, le bail commercial est un contrat de location des locaux utilisés pour l’exploitation d’un
fonds de commerce, industriel ou artisanal. Selon Victoire de Bary : « Le bail commercial est un
contrat par lequel le propriétaire d’un immeuble le loue à un preneur, qui est commerçant,
industriel ou artisan, afin que ce dernier puisse y exercer une activité commerciale, industrielle ou
artisanale »2ainsi le contrat de bail à usage d’habitation ou à usage professionnel compte parmi les
contrats qui ont bénéficié d’une réglementation propre de la part du législateur. En effet, ce contrat
revêt une importance centrale dans le contexte marocain vue sa dimension socio-économique et
juridique et sa contribution dans l’économie nationale.

Ainsi les relations contractuelles entre le bailleur et le locataire des locaux à usage d’habitation
ou à usage professionnel posent d’innombrable problèmes, ce qui a justifié l’intervention du
législateur dans plusieurs reprises afin d’assurer un encadrement juridique cohérent et

1
L’article 627 du dahir des obligations et des contrats
2
Victoire de BARY, Le bail commercial : De la rédaction à la fin du contrat conseils pratiques, Afnor éditions, 2012,
p:2

3
harmonieux.

De prime abord, le bail exerce un rôle économique et social de premier plan et croissant ; en
dissociant propriété et jouissance, alors une distinction mérite d’être faite avant tout entre le bail
civil et le bail commercial d’une part, et entre le bail professionnel et le bail à usage d’habitation
d’autre part.

En droit civil, le dahir des obligations et contrats consacre ses développent au droit commun du
bail applicable en l’absence ou en cas d’insuffisance d’une réglementation spécifique. Le statut
spécial du bail civil s’applique exclusivement aux locaux destinés à l’habitation c'est-à- dire les
baux résidentiels ainsi que aux locaux à usage professionnel. Par contre, le statut des baux
commerciaux s’applique, pour l’essentiel aux baux immobiliers destinés à l’exploitation d’une
clientèle commerciale, artisanale ou industrielle.
De plus, le bail professionnel vise les baux de locaux destinés exclusivement à l’exercice d’une
profession non commerciale ou artisanale, c'est-à-dire d’une profession libérale Alors Dans ce
sens, il convient de poser la problématique suivante : Dans quelle mesure le législateur
marocain a pu garantir un équilibre contractuel entre le bailleur et le locataire ?

4
Chapitre 1 : les principes généraux relatifs au contrat de bail
Section 1 : champ d’application du contrat bail commercial et contrat de bail civil
La loi n°49-16 a pour objectif d’équilibrer les relations entre bailleurs et locataires de locaux à
usage commercial, par cette notion il faut entendre toute activité commerciale, industrielle et
artisanale. Elle a élargi le champ d’application de ses dispositions à certains locaux (sous-section
1). Cette loi a déterminé aussi les locaux non régis par ses dispositions (Sous-section 2). Ainsi le
premier article de la nouvelle loi 67-12 délimite avec plus de précision le champ d’application de
cette nouvelle réglementation des baux civils (sous-section 2)

Sous-section1 : Les Baux soumises à la loi 49-16

La loi 49-16 relative aux baux à usage commercial, industriel ou artisanal promulguée par le Dahir
1-16-99 du 18 Juillet 2016. Cette nouvelle loi a abrogé les dispositions du dahir du 24 mai 1955
relatif aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel et artisanal, ainsi
que les dispositions de l’article 112 de la loi n° 15-95 formant code de commerce. Cette loi a
permis d’élargir le champ d’application du régime du bail commercial aux baux d’immeubles ou
de locaux relevant du domaine privé de l’Etat, les baux des immeubles loués par les coopératives,

5
les établissements d’enseignement privés, les cliniques privées, les laboratoires pharmaceutiques et
autres organismes assimilés dans le cadre de leurs activités.3
L’article 1 de la loi 49-16 a précisé dans une liste limitative le champ de son application,
commençant par l’organisation des cas généraux d’application jusqu’à les cas particuliers qui
exigent son intervention.
D’après ledit article 1 la loi 49-16 est applicable pour :
➢ Baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité, que ce fonds
appartienne à un commerçant, à un industriel ou à un artisan ;
Avant la promulgation du nouveau code de commerce, la distinction entre ces trois personnes
avait engendré beaucoup de contradictions entre dahir 1980 régissant les baux d’habitation et les
baux à usage professionnel, d’une part, et dahir 1955 d’autre part. Mais après établissement du
nouveau code de commerce avec ses articles 6 et 7, il a allégé un peu la situation. Ce qui apparut
dans une décision de la cour d’appel commercial de Fès qui a qualifié la profession d’un tailleur
comme profession commerciale en se basant sur l’article 6 du code de commerce et sur les
décisions antérieures de la cour de cassation4 .
➢ Baux d'immeubles ou de locaux accessoires dépendant du fonds, à la condition qu'ils soient
indispensables à l'exploitation de ce dernier ; Ainsi la loi 49-16 a exigé l’accord du propriétaire (s)
du bien connexe et du bien principal en cas d’exploitation du local d’habitation connexe au local
à usage commercial.
➢ Baux portant sur des terrains nus sur lesquels ont été édifiés, soit avant, soit après la conclusion
du bail, des constructions à usage industriel, commercial ou artisanal, à la condition d’avoir
consentement du propriétaire.
➢ Les baux d’immeubles ou locaux à usage commercial, industriel, artisanal appartenant aux
domaines privés de l’Etat, aux collectivités territoriales ou aux établissements publics, à moins
qu’ils ne soient pas affectés à l’intérêt public. D’autre part la loi 49-16 a englobé des cas
particuliers et spéciaux pour qu’ils soient soumis à ses dispositions, de ce fait elle a cité aussi dans
son article1 les baux suivants :
➢ Les baux d’immeubles loués par des établissements d’enseignement privé ; il convient de dire
que la nouvelle loi dans ce cadre à copier l’article 2 du dahir de 19555 .

3
Mehdi Kettani, Myriam Mejdoubi, « LA RÉFORME DES BAUX COMMERCIAUX », DLA Piper [en ligne],
2016
4
Arrêt de la cour d’appel de Fes N° 28 daté en 07-01-2008.
5
Dahir 24 mai 1955 Art 2 alinéa 2 : Aux baux d'immeubles ou de locaux occupés par tous établissements
d'enseignement.

6
➢ Les baux d’immeubles loués par les coopératives. On peut constater facilement que la nouvelle
loi n’a pas précisé qu’il type de coopérative concernées, à signaler que la version initiale de la loi
49-16 déposée en 2008 a parlé des coopératives à objet commercial, mais après les révisions
effectuées le législateur a éliminé le caractère commercial, à notre avis c’est pour encourager les
coopératives quel que soit leurs objets en raison du rôle prépondérant qu’ils jouent.

L’article 1 de la loi 112-12 sur les coopératives définit la coopérative comme «un groupement de
personnes (physiques ou morales) qui conviennent de se réunir pour créer une entreprise leur
permettant la satisfaction de leurs besoins économiques et sociaux et qui est gérée conformément
aux valeurs et principes fondamentaux mondialement reconnus en matière de coopération».
Ainsi qu’on distingue
*les coopératives auxquelles les membres fournissent des produits en vue de leur revente après
leur transformation, ou des services en vue de les fournir à ces derniers,
*les coopératives de biens ou de fourniture de services au profit des membres,
*les coopératives qui offrent une activité salariée au profit de leurs membres.
➢ Les cliniques privées et établissements similaires; suivant l’art 59 de la loi 113- 13 « On entend
par clinique, au sens de la présente loi, quelle que soit sa dénomination ou le but qu'elle poursuit,
lucratif ou non, tout établissement de santé privé ayant pour objet d'assurer des prestations de
diagnostic et de soins des malades, blessés et des femmes enceintes ou parturientes dans le cadre
de l'hospitalisation pour la période que nécessite leur état de santé, et/ou leur dispenser des
prestations de réhabilitation. Elle peut participer au « service d'assistance médicale urgente »
(SAMU), conformément aux textes législatifs et réglementaires en vigueur dans le domaine
d'organisation des soins.
Sont assimilés à une clinique, pour l'application des dispositions de la présente loi et des textes
pris pour son application, les centres d'hémodialyse, les centres d'hématologie clinique, les centres
de radiothérapie, les centres de curiethérapie, les centres de chimiothérapie, les centres de
cathétérisme, les centres de convalescence ou de réhabilitation, les centres de cure ainsi que les
dispositifs mobiles de diagnostic et de soins et tout autre établissement privé de santé qui reçoit
des patients pour l'hospitalisation, tous désignés dans la suite de la présente loi par clinique.6 La
liste de l'ensemble des établissements assimilés est fixée par voie réglementaire après avis du
conseil national.

6
La loi 113-13 relative à l’exercice de la médecine, art 59 alinéa 1, 3 et 4.

7
➢ Les pharmacies, les laboratoires privés des analyses médicales et les cabinets d’examen
radiologique :
L'officine de pharmacie est l'établissement de santé affecté à l'accomplissement, à titre exclusif
ou accessoire, des opérations visées à l'article 30 ci-dessus7 . Selon l’article 61 de la loi 17-04
formant portant code du médicament et de la pharmacie, « : Le bail portant sur les locaux abritant
une officine de pharmacie est régi par les dispositions du dahir du 2 chaoual 1374 (24 mai 1955)
relatif aux baux d'immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal». Le
même article dans son dernier alinéa énonce « Par dérogation aux dispositions de l'article 5 dudit
dahir, le bénéfice du renouvellement du bail s'applique dès l'ouverture de l'officine. » ce qui
constitue une divergence avec l’article 4 de la nouvelle loi 49-16 qui dispose que le locataire n’a
droit au renouvellement du bail que s’il justifié une exploitation consécutive de l’immeuble
pendant au moins deux ans. Surtout lorsqu’on évoque l’article 38 qui insiste sur le fait que la
nouvelle loi abroge et remplace les dispositions du dahir de 1955 et de l’article 112 de la loi 15-
95 relative au code de commerce. Ce qui implique de remédier à ce problème par la modification
de l’article 61 de la loi 17 04.
Sous-section 2 : Les baux exclus par la loi 49-16
Au contraire, la loi 49-16 dans son article 2 a exclu du champ d’application les baux relatifs aux
immeubles ou locaux entrant dans le domaine public, ou entrant dans le cadre des Habous
(paragraphe A), aussi bien certains baux d’immeubles soumis à des législations spéciales
(paragraphe B).

Paragraphe A : Les baux relatifs aux immeubles appartenant au domaine public et

biens Habous :

Dans ce cadre on parle des :

➢ Baux relatifs aux immeubles ou locaux entrant dans le domaine public de l’Etat, des
collectivités territoriales et des établissements publics :

7
L’article 30 de la même loi 17-04 portant code du médicament et de la pharmacie. Dispose : Sont réservées
exclusivement aux pharmaciens d’officine : - la préparation des médicaments visés aux 1, 2, et 3 de l'article 2 ci-
dessus, - la détention des produits ci- après en vue de leur dispensation au public : -les médicaments ainsi que les
objets de pansements, produits et articles définis à l'article 4 ci-dessus ; -les laits ainsi que les aliments lactés
diététiques pour nourrissons et les aliments de régime destinés aux enfants de premier âge. A titre accessoire, les
pharmaciens d'officine peuvent détenir et vendre: - toutes drogues, tous produits chimiques ou préparations
pharmaceutiques, autres que ceux qui figurent à la ou (les) pharmacopée (s) en vigueur à condition qu'ils soient
étiquetés et vendus conformément à leur composition; -les produits destinés à l'entretien ou à l'application des
lentilles oculaires de contact; - les réactifs conditionnés en vue de la vente au public; - les laits ainsi que les
aliments lactés diététiques pour nourrissons et les aliments de régime destinés aux enfants de deuxième âge ; - les
huiles essentielles. - les sucettes, les tétines et les biberons.

8
 Le domaine public est soumis à l’organisation du dahir de 1914 et le décret de 1912, de même
les législations spéciales des collectivités et des établissements ont aussi réglementé leurs biens.

➢Baux d’immeubles ou locaux appartenant aux domaines privés de l’Etat, aux collectivités
territoriales ou aux établissements publics :

Lorsque ces immeubles sont affectés à l’utilité publique.

Ainsi, même si l’article 1 a soumis les baux d’immeubles ou locaux à usage commercial, industriel,
artisanal appartenant aux domaines privés de l’Etat, aux collectivités territoriales ou aux
établissements privés publics à la réglementation de la loi 49-16, il a met clairement la condition
que ces immeubles ne doivent pas être affectés à l’utilité publique. Ce qui peut engendrer beaucoup
de problèmes éventuellement au niveau judiciaire puisque la base de qualification est ambiguë.

➢Baux d’immeubles ou locaux à usage commercial, artisanal ou industriel entrant dans le

domaine Habous :

Suivant les dispositions de l’article 90 du code des biens Habous, les baux relatifs aux
immeubles Habous, sont soumis au dit code, en ce qui concerne les Habous privés ils sont régis
par l’article 6988 du code des obligations et des contrats.

Paragraphe B : Les baux d’immeubles et locaux soumis à des législations spéciales :

Parmi ces baux on peut citer :

➢ Les baux d’immeubles et locaux à usage commercial, industriel ou artisanal contractés

sur la base d’une décision judiciaire ou comme conséquence de cette décision :

Le législateur désigne par l’expression « contractés sur la base d’une décision judiciaire ou
comme conséquence de cette décision » les immeubles et locaux qui se trouvent dans le cadre
d’une liquidation judiciaire sans ceux sous séquestre. Aux termes de l’article 573 du code de
commerce, le syndic a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours en fournissant la
prestation promise au cocontractant de l’entreprise. Le contrat est résilié de plein droit après mise
en demeure adressée au syndic et restée plus d’un mois sans réponse.

8
Article 698 : Le bail n’est point résolu par la mort du preneur, ni par celle du bailleur. Néanmoins :
1º le bail est fait par le bénéficiaire d’un bien Habous est résolu par la mort du bénéficiaire ;
2º Le bail fait par celui qui détient la chose à titre précaire est résolu par la mort du détenteur.

9
 Le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution par l’entreprise
d’engagements antérieurs au jugement d’ouverture. Le défaut d’exécution de ces engagements
n’ouvre droit au profit des créanciers qu’à déclaration au passif.

Si le syndic n’use pas de la faculté de poursuivre le contrat, l’inexécution peut donner lieu à
des dommages-intérêts dont le montant sera déclaré au passif. L’autre partie peut néanmoins
différer la restitution des sommes versées en excédent par l’entreprise en exécution du contrat
jusqu’à ce qu’il ait été statué sur les dommages-intérêts

➢ Les baux relatifs aux locaux situés dans des centres commerciaux ( Morocco Mall est un
cas de figure) :

En ce sens le centre commercial est celui géré sous une seule enseigne, établi sur un terrain et
exploité d’une façon unifiée, composé par un seul édifice ou plusieurs comportant des magasins
commerciaux ayant une seule activité ou plusieurs, appartenant soit à une personne physique ou
plusieurs personnes physiques soit à une personne morale ou plusieurs personnes morales, et dont
la gérance est assurée par son propriétaire ou par toute autre personne chargée de cette mission
désignée par ce dernier.

Il s’agit tout simplement des Malls, des centres commerciaux, des shoppings centres. Ceux-ci
sont désormais régis par le dahir des obligations et contrats, en vertu de l’article 37 du nouveau
code. Autrement dit, la loi qui prévaut pour les locaux au niveau des centres commerciaux est celle
des parties, explicite Selma Belkhayat.9

Ce régime a ses avantages, mais il soulève aussi des questions. « Cela permet une grande liberté
contractuelle dans la mesure où la loi des contrats n’est pas aussi rigide que la loi sur les baux
commerciaux, ce qui est un grand atout pour la gestion de centres commerciaux où le bailleur doit
pouvoir imposer des règles de fonctionnement communes qui vont au-delà de ce qui est
généralement prévu dans un bail commercial (horaires d’ouverture et de fermeture, exigence de
qualité vis-à-vis du merchandising des locaux) »,

Par contre, une question relative aux délais de procédure reste en suspens. Pour les litiges
concernant les locaux en centre commercial, il faudra faire appel aux principes généraux de droit
en référé pour toute action en justice, notamment pour récupérer un local en cas de non-paiement,
« Le principe est reconnu, mais on ne sait pas encore comment les magistrats vont réagir à cette

9
Directeur général adjoint, AMS Maroc, au sein de la société de conseil en immobilier professionnel.

1
0
nouvelle disposition qui bascule les Malls vers un régime très ancien (datant de 1913) qui n’a pas
été appliqué aux baux depuis un siècle »

D’une simple vision on peut dire que le législateur a basé sur l’absence de la clientèle pour ces
magasins situés à l’intérieur du centre commercial, en raison que le client va au centre commercial
dans sa globalité et non pas à un magasin précis. Mais l’avocat Younes Anibar considère cette
raison inconcevable, puisque y a des clients qui vont à un magasin précis dans un centre
commercial parce qu’il est le plus proche pour eux ainsi qu’ils constituent une clientèle propre, ce
qui peut paraître sévère contre ces commerçants exclus de la protection accordée par la nouvelle
loi. Faut signaler qu’un projet de loi sur les centres commerciaux est au cours de préparations,
peut-être c’est pour cette raison là que le législateur a exclu ces locaux pour qu’il les assujettis à
une réglementation spéciale.

➢ Les baux des locaux destinés à recevoir des investissements dans le secteur de l’industrie
et de l’informatique, y compris les services d’offshoring effectués par l’Etat, par les collectivités
territoriales ou par les établissements publics, ainsi que les entreprises dont l’Etat ou une personne
de droit public possède tout ou partie de son capital social qui ont pour but la création des offres
de travail :

Quant à l’Offshoring, il s’agit de la délocalisation des sociétés étrangères vers les Etats à
dépenses légères, ou bien les paradis fiscaux à taux d’imposition très bas et main d’œuvre moins
chère.

De ce fait, le Maroc par cette technique espère créer environnement 100 milles d’offresd’emplois
après l’approbation du décret relatif à l’Offshoring sous la présidence du chef de gouvernement le
5 mai 2016, par conséquent deux zones préparées et réservées pour cet objet à Casablanca et rabat,
l’une à «Casanearshore» en décembre 2007, l’autre à «Rabat Technopolis» en juillet 2008, ainsi
35 sociétés ont pu obtenir des contrats de bail dans ces zones, en attendant l’ouverture d’autres
zones de l’Offshoring à Tanger et à Fès.

 Les baux emphytéotiques. Ces derniers sont exclus parce qu’ils sont soumis aux
règles du code des droits réels 10:

Le bail emphytéotique confère à l’emphytéote (preneur du bail) un droit réel susceptible

d’hypothèque sur l’immeuble qui lui est donné à bail. Il résulte d’un contrat d’une durée de plus
de dix ans, ne pouvant dépasser 40 ans.

10
Article 121 et suivant.

11
  Les contrats de crédit-bail immobilier / leasing immobilier :

Sont également exclus par l’article 2 de la loi 49-16 en raison qu’ils sont régis par le code de
commerce, celui-ci dans son article 431 définie le crédit-bail immobilier comme étant toute
opération de location de biens immobiliers à usage professionnel, achetés par le propriétaire ou
construits pour son compte, qui, quelle que soit sa qualification permet au locataire de devenir
propriétaire de tout ou partie des biens loués au plus tard à l’expiration du bail.

Sous- Section 3 : Le champ d’application des baux civils

le bail contrat de bail à usage d’habitation ou usage professionnel Auparavant, la loi n° 6-79
organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux d'habitation ou
à usage professionnel dispose dans son article premier que son champ d’application s’étale aux
baux des locaux d'habitation ou à usage professionnel, sans caractère commercial, industriel ou
artisanal, quels que soient leur emplacement ou leur date de construction, et qui ne relèvent pas
d'une législation particulière. Dorénavant, le premier article de la nouvelle loi 67-12 délimite avec
plus de précision le champ d’application de cette nouvelle réglementation des baux civils en
édictant que « Les dispositions de la présente loi s'appliquent aux baux des locaux d'habitation ou
à usage professionnel, meublés ou non, et dans la durée du bail dépasse 30 jours,..»

En précisant la durée à partir de laquelle un contrat de bail sera semis aux dispositions de la loi 67-
12, permet distinguer clairement entre les baux hôteliers et des baux à usage d’habitation ou à
usage professionnel.

Il s’ensuit que ce nouveau texte ne s’applique pas aux locaux à usage commercial, industriel ou
artisanal qui restent soumis à la loi 49-16 relatif aux baux commerciaux. Ainsi la loi 67-12
s’appliquera aux contrats de bail en cours et aux contrats dont une décision de justice n’a pas
encore été rendue par le tribunal.

Section 2 : Les conditions relative au contrat et de la durée du Bail

La loi 49-16 relative aux baux à usage commercial, industriel ou artisanal et la loi 67-12
relative aux baux à usage d’habitation ou à usage professionnel consacrent le principe du
formalisme en exigeant la rédaction d’un écrit (Sous-section 1), outre elle a fixé la durée nécessaire
pour un locataire s’il veut bénéficier des nouvelles dispositions sur les baux commerciaux (Sous-
section 2). Ainsi que les conditions relatives au loyer (sous-section 3)

12
Sous-Section 1 : les conditions relatives à l’écrit
Avant la promulgation de la loi 49-16 , le contrat de bail était un contrat consensuel peut être
prouvé par tous moyens suivant le principe de la liberté de preuve en matière commercial, même
s’il existe depuis longtemps dans le commerce un formulaire type, à remplir en trois exemplaires
(locataire, bailleur et administration aux fins d’imposition), mais il est rarement utilisé. Ainsi, lors
de l’application du dahir de 24 mai 1955, pour conclure un bail il suffit de se mettre d’accord sur
le local et le loyer tel qu’il est prévu par les articles 627-628 du DOC. En cas de bail verbal la
preuve de la relation peut être la délivrance d’une quittance de loyer, qui avait les mêmes effets.
Par contre la nouvelle loi 49-16 dans son article 311 dispose que les baux d’immeubles à usage
commercial, artisanal, ou industriel doivent être rédigés dans un écrit ayant date certaine (daté,
notamment par l’opération d’enregistrement), en plus il faut au moment de l’entrée en possession
du local un état des lieux soit dressé ce qui constitue une preuve entre les parties en cas de litige.
La rédaction d’un acte écrit en matière du bail commercial est considérée comme l’une des
Nouveautés de la loi 49-16. Selon l’article 3 de ladite loi, le contrat de bail commercial doit être
conclu par un acte écrit ayant date certaine. En plus, les parties au contrat doivent établir un état
descriptif des lieux lors de la remise du local qui servira plus tard comme preuve entre les parties.
D’une manière générale, l’importance de l’écrit incombe au locataire, car il s’agit d’un moyen de
preuve, notamment lors du renouvellement du contrat de bail commercial car c’est un droit du
locataire. L’objectif du législateur en imposant aux parties la rédaction d’un acte écrit ayant date
certaine, était d’éviter les problèmes rencontrés par les tribunaux pour prouver l’existence du
contrat. Cependant, cet acte a fait couler beaucoup d’encre entre deux positions doctrinales. Le
développement de la position du législateur marocain en passant du principe d’échange du
consentement dans le contrat de bail commercial à l’adoption de l’écrit, n’était pas au hasard. Il
s’explique par un ensemble de raisons qui ont conduit à l’obligation de la rédaction d’un acte écrit
dans ce type de contrat. La première raison, est la lutte contre l’évasion fiscale, car ces actes vont
être la base de recettes fiscales importantes lors de leurs enregistrements. La deuxième raison, c’est
de réduire les litiges soumis aux tribunaux. Ainsi, le système de formalisme offre un ensemble de
garantis et de protection aux investisseurs.12

Pour les contrats de bail civil l’écrit devient obligatoire. Il s’apparait des innovations,
mentionnées ci-dessous, apportées par la loi 67-12 , que le législateur a adopté le courant qui prône
la consécration du formalisme dans les relations contractuelles en matières locative afin de facilité

11
L’article 3 de la loi 49-16
12
https://www.droitetentreprise.com/18316-2/

13
la procédure de la preuve en vue d’établir l’équilibre contractuelle dans les baux civils aussi un
état des lieux :L'obligation de dresser un état des lieux détaillé et précis dans un acte écrit, daté et
signé par les deux parties et légalisé auprès des instances concernées, au moment de l'entrée dans
le local et lors de la fin dudit contrat et annexé au du contrat de bail, c’est ce qui prévoit l’article 7
et 8 de la loi 67-12. Il s’agit plus précisément d’une description exhaustive des locaux loués qui
devrait permettre d'éviter la majorité des désaccords. De ce fait le législateur a imposé que Le
contrat de bail devra comporter la désignation des locaux loués et la destination de ces locaux,
ainsi que des équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive.

Il est à noter que si par négligence du propriétaire et du locataire, aucun état des lieux n’est dressé
au début de la location, le locataire sera également présumé avoir reçu le logement en bon état
(Article 677 du Dahir formant code des obligations et des contrats)13. Dans une location, tout
locataire a intérêt à demander l’établissement d’un état des lieux afin d’éviter tout litige ultérieur.

Certaines clauses doivent être obligatoirement mentionnées dans le bail par exemple :14

- Le nom et l'adresse du propriétaire et de son mandataire

- La durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement

- La description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres),

- L'énumération des parties communes,

-L'usage qui sera fait des locaux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel,

Ainsi le propriétaire et locataire peuvent convenir de clauses facultatives :

Elles ne doivent pas être contraires à la loi, Exemple : le bail peut comporter une durée de location
plus longue que la durée minimum légale …

Certaines clauses sont interdites. Même si elles figurent dans le contrat, elles sont nulles ; c'est

Notamment le cas de toute clause qui : oblige par exemple le locataire en vue de la vente ou de la
location du logement, à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jours

13
Article 677 du Dahir formant code des obligations et des contrats
14
https://econseilexpert.com/tout-savoir-sur-le-contrat-de-bail-au-maroc-modele-gratuit-a-telecharger

14
ouvrables, ou bien il impose au locataire la souscription d'une assurance habitation après une
compagnie choisisse par le propriétaire …

Sous-Section 2 : la condition relative à la durée du bail commercial

L’article 4 de la loi 49-16 dispose que le locataire qui veut demander le renouvellement du bail
doit avoir occupé le local pour une durée ne peut être inférieure à 2 ans, sauf s’il a payé un droit
de bail ou ce qui est appelé dans la pratique marocaine le pas de porte « Saroute » (Une autre
difficulté résulte de l'évaluation du loyer révisé. Elle procède de la distinction entre le loyer initial
et une somme souvent exigée par le bailleur et qualifiée dans la pratique de " pas de porte ". Le
Pas de porte se définit comme" une somme versée une fois pour toutes au bailleur à l'entrée en
jouissance du preneur", Cette somme, dont le versement n'est pas prohibé en matière de bail
commercial, est parfois analysée comme un supplément de loyer ou un loyer payé d'avance15),
constaté dans l’écrit ou par un acte séparé.
Si on examine cet article, on peut comprendre que le législateur parle de l’exploitation et le fait de
tirer bénéfices du locale pendant deux ans, en plus de ça le législateur a reconnu une pratique très
répandue entre les parties à savoir le pas de porte.
En ce qui concerne les baux verbaux ainsi que les baux qui ne répondent pas aux conditions mises
par cette loi, ils sont dorénavant régis par les dispositions générales comme l’indique l’article 37.
Les conditions dont on parle sont ceux citées par les articles 1 à 4.
Sous-section 3 : Les conditions relatives au loyer
Pour les baux commerciaux, L’article 5 de la loi 49-1616 dispose que la fixation du loyer est
laissée à la liberté contractuelle des parties, c’est-à-dire qu’il fait l’objet d’une détermination
conventionnelle par l’accord des deux parties. Ainsi, lors de la conclusion du bail, les parties fixent
par entente le prix du bail qui comprend à la fois au loyer qui constitue la contrepartie directe du
droit de jouissance consenti au locataire, en plus des éléments accessoires tels que les charges
locatives (les taxes des services communaux, les cotisations dus au syndic des copropriétaires).
Encore une fois, les loyers et les charges sont librement négociés entre les parties.

A noter que, sauf stipulation contraire, les charges locatives sont présumées être incluses dans le
loyer au cas où le contrat ne donnerait aucune précision afin d’éviter les problèmes éventuels.
Mais, elles peuvent faire l'objet de règlements séparés, généralement considérés comme des

15
Hassania CHERKAOUI, droit commercial
16
Art 5 de la loi 49-16 « le loyer des immeubles ou des locaux visés à l’article premier ci-dessus ainsi que toutes les
charges sont fixées par entente des parties. En cas de non stipulation de la partie à laquelle incombent lesdites
charges elles sont considérées comme étant incluses au loyer. La révision du loyer est soumise aux dispositions de
la loi 07-03 relative à la révision du montant ».

15
avances sur charges durant les 11 premiers mois de l'année, se concluant par un montant différent
le 12ème mois en fonction du montant réel desdites charges locatives annuelles.

Par la suite, le loyer pourra subir une augmentation, généralement appelée révision du loyer, qui
est indexée sur l'indice du coût de construction (ICC). Le 3ème alinéa de l’article 5 dispose en ce
sens que, la révision du loyer est soumise aux dispositions de la loi 07-03 relative à la révision du
montant du loyer des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel, commercial, industriel
ou artisanal.

Cette dernière loi stipule que, l’augmentation du loyer ne peut être que triennale, c’est-à-
dire, une fois toutes les trois années, et ce soit à compter de la date de l’acte initial, soit à
compter de la date de la dernière révision. La loi fixe également un seuil d’augmentation
plafonné à 10% en ce qui concerne les locaux à usage commercial, industriel ou artisanal 17;
ou apprécié par le tribunal à plafond de 50% si le loyer n'excède pas quatre cent dirhams
par mois18. En outre, le locataire peut également demander la diminution du montant du
loyer s'il survient des circonstances qui ont des répercussions sur l'usage pour lequel le
local a été loué19.

Cependant, il existe des cas d’exception où la loi 07-03 ne trouve pas application notamment :

- Lorsque le locataire se réinstalle dans un immeuble reconstruit suite à une démolition en

attendant la mise en place du nouveau contrat de bail qui sera fixé par voie conventionnelle ou
judiciaire ;

- En cas de déspécialisation totale ou partielle, le propriétaire est en droit de demander la fixation

d’un nouveau loyer, lequel prend effet à compter de la demande faite au tribunal ;

- Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire

a la faculté d’exiger une augmentation du loyer de la location principale.

En ce qui concerne la détermination et la révision du montant de loyer au cours de l’exécution du

contrat de bail d’habitation ou professionnel, la nouvelle loi 67-12, adopte le principe de la
liberté de fixation du prix du loyer consacré auparavant par la loi 6-79 qui est initialement un
principe général édicté par l’article 627 du DOC.

17
Art 4 de la loi 07-03 « Le taux d'augmentation du montant du loyer est fixé ainsi qu'il suit : 8% pour les locaux à
usage d'habitation ; - 10% pour les autres locaux ».
18
Art 5 de la loi 07-03 « Par dérogation aux deux taux indiqués à l'article 4 ci-dessus, il appartient au tribunal
d'apprécier le taux d'augmentation du loyer si son montant n'excède pas quatre cent dirhams par mois sans que le
taux d'augmentation fixé par le tribunal soit supérieur à 50% ».
19
Art 6 Conformément aux dispositions des articles 660 et 661 du DOC.

16
Ainsi que la loi 67-12 octroie la liberté aux parties du contrat du bail civil pour en définir les
modalités de révision du loyer en commun accord, tout en respectant, bien sûr, les règles
impératives relatives à la périodicité de la révision du loyer et le plafond d’augmentation du
montant et une éventuelle réduction.

En effet, les articles 31 à 38 de la loi organisant les relations contractuelle entre le bailleur et le
locataire des locaux à usage d’habitation ou professionnel, prévoit que le loyer ne peut pas être
révisé avant trois ans, et de 8% au maximum pour les locaux d’habitation et 10% au maximum
pour les locaux professionnel. De ce fait, une revalorisation ne devrait pas intervenir dans un délai
inférieur à trois ans à compter de la signature du contrat de bail. une dérogation de cette limitation
du plafonnement du pourcentage d’augmentation du montant de loyer, est laisse au pourvoir
discrétionnaire du tribunal, qui peut déterminer le pourcentage d’augmentation du montant de
loyer, selon son pouvoir d’appréciation, sans être lié par les dispositions de l’article 34 qui prévoit
le 8% et 10% comme plafond d’augmentation du montant de loyer, lorsque le montant du loyer ne
dépasse pas 400 dirhams par mois à condition que le pourcentage d’augmentation ne dépasse pas
50% du montant du loyer . 20

Il s’ensuit que le principe c’est que l’augmentation du loyer est possible à l’issue d’un délai de 3
ans à compter de la date de conclusion de contrat. La loi permet au propriétaire et au locataire à se
mettre d’accord sur les conditions de cette révision entrainant soit à une augmentation soit une
réduction du loyer.

Chapitre 2 : effets et extinction du contrat

Section 1 : les effets du contrat de bail

Le contrat de bail étant un contrat synallagmatique il a pour effet de faire naitre des obligations à
la charge des deux parties à savoir le bailleur et le locataire

Sous-section 1 : Les Obligations du bailleur dans le contrat de bail commercial

Selon l’article 635 du DOC le bailleur reste tenu de deux obligations principales : l’obligation de
délivrer au preneur la chose louée et l’obligation de garantie. 21

20
Article 35 de la loi 67-12.
21
L’article 635 du DOC
17
Paragraphe A : La délivrance de la chose

L’article 636 fait allusion au fait que la délivrance de la chose louée est régie par les dispositions
établies pour la délivrance de la chose vendue

La délivrance due par le bailleur s’apparente à celle que doit le vendeur à l’acquéreur, mais va au-
delà. En droit français, cette obligation est régie par l’article 1719 et développée par l’article 1720,
alinéa 1, « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ».

Il s’agit d’abord de permettre au preneur d’entrer en possession, à la date convenue. L’analogie

avec la vente est soulignée par l’article 1765 ; la garantie de contenance est réglée de la même
manière. Pour le contrat de bail, la délivrance comprend la possibilité de jouir de la chose, selon
la destination convenue. De même, elle s’entend de la mise à disposition non seulement de l’objet
principal loué, mais encore de ses accessoires. Le bailleur doit remettre les clés et la charge de la
preuve lui appartient. Le locataire est dispensé de payer les loyers s’il ne peut user de la chose.
Toute clause qui dispenserait le bailleur de son obligation de délivrance serait nulle, car celle-ci
est d’ordre public. Ainsi, l’obligation de paiement du locataire suppose que la délivrance soit
exécutée. Lorsque le local loué se trouve dans un ensemble commercial, le bailleur doit en
maintenir la configuration initiale, fixée par les parties. Mais il n’en garantit ni la fréquentation par
la clientèle ni la rentabilité. La Cour de cassation n’admet pas, que lors de la délivrance, le bailleur
résilie unilatéralement le contrat en raison du défaut de paiement du premier loyer et du dépôt de
garantie.22

Cette obligation va de pair avec l’obligation d’entretien qui incombe bien évidement au bailleur.
En toute évidence, le bailleur doit entretenir la chose louée, en d’autres termes faires pendant la
durée du bail, l’ensemble des toutes les réparations nécessaires. Toutefois, cette obligation ne se
rapporte qu’à une catégorie spéciale de réparations. Ainsi, les règles générales régissant l’entretien
de la chose louée distinguent entre les réparations locatives et les menus d’entretiens. La première
catégorie demeure à la charge du locataire sauf stipulation contraire. Toutefois, les menus travaux
d’entretien reste à la charge du bailleur23.

22
MALAURIE Phillipe, AYNES Laurent, GAUTIER Pierre-Yves, Droit des contrats spéciaux [en ligne], LGDJ,
2016

23
AMAHMOUL Jawad, Les contrats spéciaux, Sijlmassa, 2017/2018, p83.

18
Néanmoins, dans le cas des baux d’immeubles les menus entretiens peuvent devenir à la charge
du locataire si le contrat de bail ou l’usage le prévoit. Dans ce cas, c’est ce dernier qui doit assurer
la réparation des pavés et carreaux, des vitres, des portes et procéder au blanchiment.24

Par ailleurs, ne peuvent être mis à la charge du preneur les vices occasionnés par la vétusté, la
force majeure, le vice de construction ou le fait du bailleur.

Dans l’hypothèse où le propriétaire refuse d’entretenir les locaux donnés en bail, le preneur peut
demander à ce qu’il soit condamné à le faire par la juridiction compétente. Il peut même demander
à être autorisé à le faire lui-même et prélever les frais sur les loyers. En revanche, les entretiens
effectués par le locataire sans l’autorisation préalable de la juridiction compétente ne peuvent pas
être retenus et ainsi remboursés.25

Paragraphe B : Obligation de garantie

L'obligation de garantie emporte, pour le bailleur, celle de s'abstenir de tout ce qui tendrait à
troubler la possession du preneur ou à le priver des avantages sur lesquels il avait droit de compter,
d'après la destination de la chose louée et l'état dans lequel elle se trouvait au moment du contrat.26

L’obligation de garantie du bailleur porte parfois sur l’éviction et les vices cachés. La mise en
œuvre de cette responsabilité exige l’accomplissement de formalités particulières. Le droit du
locataire à recevoir indemnité n’est reconnu que dans des cas limitativement déterminés par la loi.

 Garantie d’éviction

Le bailleur garantit son fait personnel. Cette garantie porte aussi bien sur les troubles matériels que
les troubles juridiques. Les faits des préposés du bailleur sont aussi totalement garantis, quelle que

24
Article 639 du DOC : « Dans les baux d'immeubles, le preneur n'est tenu des réparations locatives ou de menu
entretien que s'il en est chargé par le contrat ou par l'usage. Ce sont les réparations à faire : Aux pavés et carreaux des
chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés; Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par les
grêles ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, qui n'auraient pas été occasionnés par la faute du
preneur; Aux portes, croisées, planches de cloison de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures; - Le
blanchiment des chambres, la restauration des peintures, le remplacement des papiers, les travaux à faire aux terrasses,
même lorsqu'il s'agit de simples travaux de récrépiment ou de blanchiment, sont à la charge du bailleur ».

25
AMAHMOUL Jawad, op, cit
26
Article 644 du DOC

19
soit leur nature. En revanche, les faits d’un tiers ne sont garantis que lorsqu’ils sont de nature
juridique.27

Dans tous les cas, le locataire se doit d’aviser le bailleur immédiatement de toute action intentée
contre lui. Après avis, cette action ne peut plus être dirigée que contre le bailleur. Le locataire peut
tout de même y intervenir. Le législateur n’a exigé aucune modalité précise ce qui confère au
locataire d'utiliser l’une des modalités prévues à l’article 36 et suivants du code de procédure civile
relatifs à la notification de la convocation et des différents actes de procédure.

 Garantie des vices cachés

Les vices cachés sont les tares qui ont pour conséquence d’empêcher le locataire de jouir de la
chose louée ou qui diminue considérablement sa valeur. Toutefois, toutes les tares qui
n’empêchent pas la jouissance et qui ne diminuent pas la valeur de la chose ainsi que ceux qui sont
tolérés par l’usage ne constituent pas des vices cachés au sens juridique du terme. Subséquemment
ces deniers n’entrent pas dans la garantie qui s’impose au bailleur.

L’origine du vice caché et du moment de sa réalisation importe peu en réalité. De plus, la bonne
foi du bailleur qui correspond dans ce cas à son ignorance de l’existence du vice au moment de la
conclusion du contrat, ne peut le dispenser de l’obligation de garantie qui lui incombe.

Dans cet ordre d’idée, un vice ne peut impliquer la mise en œuvre de la garantie que si trois
conditions cumulatives sont réunies. La première se rapporte au fait qu’il doit être d’une certaine
importance qui empêche la jouissance ou diminue considérablement la valeur du bien. Ladeuxième
consiste en le fait qu’il doit être caché. Ceci dit, les vices que le locataire était en mesurede découvrir
par lui-même avant la conclusion du contrat ne font pas partie de ceux qui doivent être garantis
par le bailleur. La troisième et dernière condition correspond au fait que le vice doit
obligatoirement être antérieur au bail. Ce qui implique que la survenance du vice ne doit pas être
due à une utilisation défectueuse de la chose. Néanmoins, des cas particuliers où le cumul de ces
conditions demeure non nécessaire. A titre d’exemple, le législateur n’a subordonné l’évocation
relative au défaut de l’une des qualités promises par le bailleur à aucune condition des trois
précitées.

27
Constitue un trouble juridique toute action relative au droit de la propriété ou un droit réel

20
Sous-section 2 : Obligations du locataire dans le contrat de bail commercial

L’article 663 du DOC énumère deux obligations reposant sur le locataire à savoir : l’usage et
l’exploitation de la chose, le paiement du prix du louage28. A ces deux obligations s’ajoutent
l’obligation de la restitution de la chose29.

Paragraphe A : L’usage de la chose

Évidemment, le locataire doit jouir de la chose. La jouissance se matérialise par l’obligation de

l’utiliser raisonnablement et conformément à sa destination. Ce qui nous mène à ce que le locataire
ne doit en aucun cas commettre des abus de jouissance sous quel prétexte que ce soit. Dans la
jurisprudence française, les abus de jouissance sont variés : tapage nocturne, transformation des
locaux en lieux de débauche, hébergement d’un fou dangereux ; le caractère abusif d’un
comportement est apprécié restrictivement.30

En revanche, l’exploitation à une portée différente de l’usage étant donné qu’elle a pour effet de
valoriser la chose et de la préserver.

Paragraphe B : Paiement du prix

Pas de loyer, pas de bail. Le paiement du loyer constitue l’obligation essentielle qui incombe au
locataire. Le montant du loyer et la durée de son paiement sont déterminés conventionnellement.
Dans cette optique, le bailleur peut demander à tout moment la résiliation du contrat pour non-
paiement du loyer. Cependant, une distinction doit être faite entre le prix c’est-à-dire le loyer et le
pas de porte puisqu’ils ne peuvent être confondus sauf dans le cas où les parties considèrent ce
dernier comme un complément du loyer.

De plus, le preneur est tenu de payer le prix fixé par le contrat au terme indiqué. Par contre, si
aucune stipulation du contrat ne détermine le terme exact ou le loyer doit être payé, ce dernier sera

28
Article 663 du DOC : Le preneur est tenu de deux obligations principales : De payer le prix du louage ; b- De
conserver la chose louée et d'en user sans excès ni abus, suivant sa destination naturelle ou celle qui lui a été donnée
par le contrat
29
Article 675 du DOC : Le preneur doit restituer la chose à l'expiration du terme fixé; s'il la retient au-delà, il doit le
prix de location à dire d'experts pour le surplus de temps pendant lequel il l'a retenue; il répond de tous dommages
survenus à la chose pendant ce temps, même par cas fortuit : mais, dans ce cas, il ne doit que les dommages sans être
tenu du loyer.
30
ANTONMATTEI Paul-Henri, RAYNARD Jacques, Droit civil Contrat spéciaux, LexisNexis Litec, 2007,

21
déterminé conformément aux usages ou le cas échéant le paiement surviendra à la fin de la
jouissance. En outre, le paiement du prix à l’avance est admis si le contrat le prévoit.31

Paragraphe C : Restitution de la chose

Le preneur, comme tout détenteur de la chose d’autrui, devra restituer en fin de bail la chose dans
l’état où elle se trouvait lors de son entrée en jouissance.32

La restitution est un acte qui doit avoir lieu lorsque le contrat arrive à son terme. Cette obligation
implique que le locataire assume l’ensemble des charges nécessaires pour préserver la chose.
Toutefois, la vétusté et l’usure due à l’écoulement du temps sont pris en considération. Mais en
règle générale la restitution finale doit prendre en considération l’état initial de la chose.

Dans l’hypothèse où arrivé au terme du contrat de bail le locataire ne procède pas à la restitution
de la chose en la retenant au-delà du terme ce dernier sera dans l’obligation de payer le prix de
location et de répondre de tous dommages survenus à la chose et ce pendant la durée
supplémentaire. Cependant, en cas de survenance de cas fortuit seuls les dommages et intérêts
pourront être réclamés par le locateur.33

Sous-section 3 : Les obligations du bailleur dans le bail à usage d’habitation ou à usage

professionnel

 Le local à usage d’habitation doit disposer des spéciations nécessaires en ce qui concerne
les exigences sanitaires et de sécurité : les conditions la cuisine, l’assainissement, l’aération.
 Le bailleur doit maintenir le local de façon à permettre son utilisation suivant les clauses
du contrat et procéder aux réparations nécessaires pour sa sauvegarde et son entretien.
 Le bailleur devra délivrer au preneur un reçu signé par lui en personne ou par un mandataire
agréé par lui à cet effet le reçu doit comporter les détails des montants payés par le preneur et
doit distinguer entre loyer et frais en découlant.

De plus du reçu pour justifier le paiement de la redevance locative, le paiement du loyer peut être
effectué selon autres modalités précisées dans le contrat et qui comprend comporte le loyer et
l’ensemble des frais y afférents.

31
Article 664 du DOC.
32
MALAURIE Phillipe, AYNES Laurent, GAUTIER Pierre-Yves, Droit des contrats spéciaux [en ligne], LGDJ,
2016,

33
Article 675 du DOC.

22
 Sous-section 4 : Les obligations du preneur dans le bail à usage d’habitation ou à
usage professionnel

 Le preneur s’engage à payer le loyer dans le délai arrêté dans le contrat de location et,
éventuellement tous les frais locatifs qu’il assume conformément au contrat ou conformément
aux textes de loi applicables.

Les charges locatives comprennent les rémunérations accessoires à la redevance locative

principale.

Ces sommes sont la contrepartie des services indispensables. Ces services permettent l’usage des
diverses composantes du local loué.

 Le preneur doit rendre le local loué au bailleur au terme du contrat ou à la résiliation du

contrat de bail, conformément aux dispositions des lois en vigueur.
 Le preneur devra garder le local loué et l’utiliser selon l’usage auquel il est destiné, suivant
les clauses du contrat. Il devra assumer toute perte ou de tout vice altérant le local loué de son
fait ou par sa négligence ou de son erreur. Toutefois, il n’assumera pas des pertes ou vices
résultant de :
 l’utilisation normale et habituelle ;

 cas de force majeure ;

 de vice de construction ou à cause du défaut de réalisation des réparations du ressort

du bailleur.

Le preneur ne peut apporter de changements ou modifications au local loué et aux

installations louées sans avoir obtenu l’accord écrit du bailleur.A
défaut de son accord, le bailleur peut obliger le preneur à l’occasion de son départ à rétablir
l’état initial ou peut conserver à son avantage les modifications réalisées sans possibilité
pour le preneur de demander un dédommagement pour les frais engagés.
Néanmoins, si les changements ou modifications apportées au local constituent un risque
pour le local ou au fonctionnement des installations qu’il comprend, le bailleur peut obliger
le preneur à rétablir l’état initial, d’urgence et à ses frais.

 Le preneur doit accepter que le bailleur de procéder aux travaux nécessaires pour le
maintien de l’entretien du local loué et aux réparations urgentes qui ne sauraient être retardées
jusqu’au terme de la relation locative.

23
  Le bailleur peut exiger du preneur une caution pour couvrir les montants du loyer et des
frais locatifs impayés ainsi que des préjudices pouvant alerter le local loué, éventuellement
occasionnés par le preneur.34
Section 2 : extinction du contrat de bail commercial
L’arrivée du terme dans le bail à durée déterminée, la résiliation unilatérale dans le bail à durée
indéterminée et l’inexécution des obligations contractuelles emportent extinction du contrat de
bail. Ces différentes causes d’extinction du contrat seront analysées successivement dans cette
section

Sous-section 1 : L’extinction normale du contrat de bail

Paragraphe A : L’arrivée du terme dans le bail à durée déterminée

Lorsque le bail est conclu à durée déterminée, ce dernier prend fin à l’arrivée du terme. Dans ce
cas, la cessation du contrat est identifiée comme étant de plein droit sans qu'il soit nécessaire de
donner congé.35 Toutefois, si le contrat de bail prévoit le contraire, l'échéance du contrat de bail
dans ce cas d’espèce ne veut pas dire que ce contrat est résilié. Si le bailleur ne donne pas congé
au locataire, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement soit renouvelé.
Il paraît judicieux de préciser que l’expiration de la durée de jouissance oblige ainsi le locataire à
restituer la chose louée.36

Paragraphe B : La résiliation unilatérale dans le bail à durée indéterminée

Le locataire ou le bailleur peut mettre fin à tout moment au bail à durée indéterminée. La résiliation
unilatérale prend la forme d’un congé(Le congé devra simplement exprimer de façon suffisante la
volonté de celui qui le donne de mettre fin au bail.)Délivré à l’autre partie. Cependant, la partie
qui prend l’initiative de rompre le lien contractuel doit, cependant, respecter un délai de préavis
raisonnable.

Dans cet ordre d’idée, lorsque le congé a été donné par l’une des parties en indiquant ainsi sa
volonté de ne pas renouveler le contrat, la continuation de jouissance n’emporte nullement une
tacite reconduction du contrat.37

34
https://econseilexpert.com/tout-savoir-sur-le-contrat-de-bail-au-maroc
35
Article 687 du DOC.
36
ANTONMATTEI Paul-Henri, RAYNARD Jacques, Droit civil Contrat spéciaux, LexisNexis Litec, 2007, p 249.
37
Article 690 du DOC.

24
De plus, si le locataire souhaite résilier le contrat de bail il ne peut se contenter d’évacuer les lieux
seulement. Par ailleurs, selon l’arrêt n°1616 de la chambre commerciale de la cour de cassation
marocaine rendu le 13/04/2010, la résiliation d'un contrat de bail ne s'opère pas uniquement par
l'évacuation des lieux loués, le bailleur est également tenu de procéder à la restitution des clés.

Sous-Section 2 : Les autres causes d’extinction

Paragraphe A : L’inexécution des obligations contractuelles

L’inexécution du bail par l’une des parties est sanctionnée par l’extinction de celui-ci dans les
conditions de droit commun.

La résolution du contrat peut être judiciaire ou bien unilatérale par la voie d’une notification aux
risques et périls de celui qui la prononce.

Pourtant, le plus souvent, le bail contient une clause résolutoire qui permet au bailleur de mettre
fin unilatéralement au contrat en cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles
(obligation de payer le loyer et les charges locatives notamment). Conformément aux conditions
de droit commun, la clause doit être invoquée de bonne foi, après l’envoi d’une mise en demeure
préalable.

Dans cette perspective, l’article 692 du DOC énumère trois cas de figure où la résolution du contrat
a lieu en faveur du bailleur et qui ne sont autres que :

1. le cas où le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle est destinée
par sa nature ou par la convention ;

2. S'il la néglige de manière à causer à la chose un dommage notable ;

3. S'il ne paye pas le prix échu du bail ou de la location.

Ainsi, si le bailleur se trouve face à l’une des situations précitées il peut résilier le contrat de bail
sans versement de dommages-intérêts au locataire qui n’a pas bien évidemment honorer ses
obligations contractuelles.

L’arrêt n°1803 rendu le 25/11/2009 par la cour de cassation marocaine précise que les
transformations apportées dans les lieux loués sans l'autorisation du bailleur constituent une faute
grave justifiant la résiliation du contrat de bail et l'expulsion sans indemnités.

Concernant le bail commercial force est de constater que l’article 33 de la loi 49-16
dispose qu’en cas de non-paiement du loyer pour une durée de 3 mois, le bailleur lorsque le
contrat de bail comporte une clause résolutoire, après l’envoi d’une mise en demeure restée

25
sans réponse 15 jours à compter du jour de notification, il peut demander au juge de référés de
constater la réalisation de la clause résolutoire et la restitution du local. On en déduit alorsque
deux conditions sont nécessaires pour pouvoir s’adresser au juge de référés en lui demandant
la vérification de la réalisation de la clause résolutoire, et qui ne sont autres que
: le non-paiement du loyer de 3 mensualités et l'existence d’une clause résolutoire dans le
contrat de bail.

Toutefois. Il paraît opportun d’indiquer que la situation susvisée se distingue de du

cas de récupération du local pour retard de paiement des loyers auquel il est fait allusion à
l’article 26 de la loi 49-16.

Ainsi, l’article 26 dispose que le bailleur qui entend mettre fin au bail doit adresser au
locataire un congé qui explicite le motif, et lui donnant un délai pour vider les lieux à compter
du jour de la réception de la mise en demeure. Ce délai est fixé en 15 jours si le motif invoqué
est le non-paiement des loyers ou le local menaçant ruine. De plus, si le motif demeure en
réalité la volonté de reprendre le local pour usage personnel, pour démolition et reconstruction,
pour extension ou surélévation ou pour un motif sérieux relatif à l'inobservation par le locataire
des clause du bail le délai est de trois mois et non pas 15 jours.

Paragraphe B : L’extinction de la sous-location

L’article 699 du DOC fait allusion à un autre cas de résolution du contrat de bail. En effet,
lorsqu’on est face à une sous-location : c’est-à-dire c’est un acte par lequel le titulaire de bail
consent à un tiers la totalité ou la partie des lieux dont il est lui-même locataire. Alors le contrat
peut prendre fin par la simple résolution de la location principale. Il paraît judicieux de préciser
dans ce sens que la sous-location, qui permet la circulation du contrat de bail, n’opère pas
changement de locataire mais adjonction d’un nouveau contrat de bail à celui déjà existant.
Subséquemment, deux contrats distincts coexistent : le contrat de bail conclu entre le locataire et
le bailleur et un autre contrat de bail conclu entre le locataire et un tiers, le sous-locataire, qui aura
la jouissance en tout ou en partie de la chose. Ceci nous mène à ce que les effets de la sous-location
sont limités aux rapports entre le locataire et le sous-locataire. Ils ne concernent donc pas le
bailleur, puisque ce dernier n’a aucun lien juridique avec le sous-locataire38.

Néanmoins, cette disposition ne s’applique nullement lorsque le bailleur a touché directement, et

sans faire aucune réserve contre le preneur, le prix du louage des mains du sous locataire ou

38
BOUSTANI Diane, L’essentiel du droit des contrats spéciaux [en ligne], Gualino, 2020, p 96

26
cessionnaire ou lorsque le locateur a accepté formellement la sous-location ou la cession, sans
aucune réserve contre le preneur39.

Paragraphe C : La résolution du contrat à cause de la détérioration ou modification de la chose

louée

En sus, la résolution du contrat peut avoir lieu sans indemnité si la chose louée périt, se détériore
ou est modifiée en tout ou en partie, de telle manière qu'elle ne puisse servir à l'usage pour lequel
elle a été louée et ce sans la faute d'aucun des contractants. Il est à préciser que les parties ne
peuvent prévoir le contraire dans leur contrat et s’ils le font la clause reste sans effet40.

D’ailleurs, l’arrêt n° 1502 rendus par la cour de cassation marocaine en date du 21 décembre 2010
évoque que « fait une juste application de l'article 659 du DOC, le tribunal qui ordonne l'expulsion
du locataire lorsque la chose louée est une construction vétuste menaçant la vie des locataires.
Lorsque, sans faute d'aucun des contractants, la chose louée périt, se détériore ou est modifiée en
tout ou en partie, de telle manière qu'elle ne puisse plus servir à l'usage pour lequel elle a été louée,
le bail est résolu sans indemnité ».

La perte de la chose louée par cas fortuit

En droit français, il faut distinguer selon que la perte de la chose est totale ou partielle :

– si la perte de la chose est totale, l’article 1722 du Code civil prévoit que le bail est résilié de plein
droit. Il s’agit donc d’une résiliation automatique du contrat ;

– si la perte de la chose est partielle, le même article dispose que le preneur dispose alors d’une
option entre la résiliation du bail ou une diminution du montant du loyer.41

Dans les deux cas, la résiliation se produit sans indemnité, dans la mesure où la perte de la chose
est due à un cas fortuit.

▪ Le défaut d’acte écrit ayant date certaine peut consister une cause de la résolution du contrat
de bail étant donné que l’article 695 A défaut d’acte écrit ayant date certaine, l’acquéreur
peut expulser le locataire ; mais il doit lui donner congé dans les délais établispar l’usage.

39
Article 670 du DOC.
40
Article 659 du DOC.
41
BOUSTANI Diane, L’essentiel du droit des contrats spéciaux [en ligne], Gualino, 2020, p 97.

27
 ▪ Par contre, la résolution du bail ne peut survenir par la mort du preneur ou du bailleur42. À
cet effet, un arrêt rendu par la cour de cassation marocaine le 29/04/2009 confirme ce qui
précédé et étaye que le contrat de louage n'est point résolu par la mort du preneur, le droit
au bail du local d'habitation se poursuit au profit du conjoint du locataire décédé, de ses
descendants et ascendants qui étaient légalement à sa charge et vivaient effectivement avec
lui à la date de son décès.43
L’article 698 du DOC ajoute, en revanche, que certains contrats de bail bien spécifiques
peuvent être résiliés à cause du décès du bailleur. À cet égard, le bail fait par le bénéficiaire
d'un bien habous est résolu par la mort du bénéficiaire et également le bail fait par celui qui
détient la chose à titre de précaire l’est aussi par la mort du détenteur.

42
Article 689 du DOC.
43
Article 18 de la loi n° 6-79 organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux
d’habitation ou à usage professionnel

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 Exemple du Contrat de bail
Entre les soussignés :

M. ou Mme ………………………, propriétaire du ….....................................

sis……………………………………………………………………………………….

ci-après dénommé(e) "Le Bailleur"

Et

M. ou Mme .............................................................................. demeurant

(adresse)……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………..

ci-après dénommé(e)(s) "Le Locataire"

IL A ETE CONVENU ET ARRETE CE QUI SUIT :

Le Bailleur donne en location les locaux et équipements ci-après désignés au Locataire qui les
accepte :

- Les locaux et équipements privatifs suivants :

…………………………………………………………………………………………

Situé (e) à l'adresse suivante :

......................................................................................................................

Ainsi que, le cas échéant, les équipements désignés sur une liste annexée aux présentes.

1. Durée du contrat

Le présent contrat est conclu pour une durée de trois ans. Il prendra effet à compter du
………………...

Le présent bail se renouvellera cependant par tacite reconduction par période

de ........................... faute de préavis contraire donné par l'une des parties à l'autre sous forme de
lettre recommandée trois mois avant l'expiration de la période en cours.

2. Résiliation

Il pourra être résilié par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier :

-par Le Locataire, à tout moment, sous réserve de prévenir Le Bailleur trois mois à l'avance.

30
-par Le Bailleur, au terme du contrat, en cas de motif sérieux et légitime résultant notamment de
l'inexécution par Le Locataire de l'une des obligations lui incombant.

3. Destination des lieux

Les lieux loués, objet du présent contrat, sont destinés à l'usage exclusif d'habitation. Le Locataire
ne peut, en conséquence, y exercer une quelconque profession qu'elle soit artisanale, commerciale
ou libérale, sauf à solliciter et à obtenir l'autorisation expresse et écrite du Bailleur.

4. Montant de la location

La présente location est consentie et acceptée moyennant paiement d'un loyer mensuel librement
fixé entre les parties.

Le montant de la présente location s'établit comme suit :

Somme en touteslettres…
........................................................................................................................... dirhams

Somme en chiffres… ....................... dirhams

Loyer principal : ...........................................dirhams

Total mensuel ...............................................dirhams

La somme, ci-dessus mentionnée, sera payable au plus tard le .... de chaque mois.

Le présent loyer pourra être révisé à la demande de l'une ou l'autre des parties tous les…
..................................................... ans.

Dans le cas où le présent loyer sera réglementé par des textes législatifs, les variations prévues par
ces textes seront applicables de plein droit.

5. Dépôt de garantie

Aux fins de garantir la bonne exécution de ses obligations, Le Locataire versera un dépôt de
garantie. Le locataire verse ainsi ce jour au Bailleur, qui le reconnaît et lui en donne quittance, la

31
somme de .....................................................................................................................dirhams (en
lettres) ( ................................ dirhams (en chiffres)).

Le dépôt ainsi versé sera restitué au Locataire le jour de la restitution des clés, déduction faite, le
cas échéant, des sommes restant dues au Bailleur.

7. Obligations du Bailleur

Le Bailleur est tenu des obligations principales suivantes :

délivrer au Locataire les lieux loués en bon état d'usage et de réparations, ainsi que les équipements
existants en bon état de fonctionnement ;

assurer au Locataire la jouissance paisible des lieux loués et de le garantir des vices ou défauts de
nature à y faire obstacle ;

entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le présent contrat et y faire toutes les
réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux
loués ;

Ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par Le Locataire, sous réserve qu'ils ne constituent
pas une transformation de la chose louée.

8. Obligations du Locataire

Le Locataire est tenu des obligations principales suivantes :

Payer le loyer et toute autre somme due aux termes convenus ;

User paisiblement des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le présent contrat
;

Répondre des dégradations et pertes qui surviendraient pendant la durée du contrat dans les lieux
loués dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de faute
majeure, par la faute du Bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans les lieux loués
;

Prendre à sa charge l'entretien courant des lieux loués ;

32
ne pas transformer les lieux loués sans l'accord écrit du Bailleur ; à défaut d'accord, Le Bailleur
pourra exiger du Locataire, lors de son départ, la remise en état des lieux loués ou conserver à son
bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une quelconque
indemnité ; Le Bailleur pourra toutefois exiger la remise immédiate des lieux en l'état, aux frais du
Locataire, lorsque les transformations effectuées mettront en péril le bon fonctionnement des
équipements ou la sécurité des lieux loués ;

. Ne pas consentir des sous-locations totales ou partielles. Il est également interdit de céder tout ou
partie de ses droits locatifs ;

9. Election de domicile

Les parties signataires font élection de domicile : Le Bailleur en son domicile et Le Locataire dans
les lieux loués.

Fait à …..…………..., le ……………….

En ................exemplaires, dont un est remis à chacune des parties qui le reconnaît.

LE BAILLEUR LE LOCATAIRE

33
 Conclusion

En guise de conclusion, l’entrée en vigueur de La loi 67-12 organisant les rapports contractuels
entre le bailleur et locataire des locaux à usage d’habitation ou à usage professionnel vient
confirmer la volonté du législateur marocain à suivre le mouvement de spécialisation qui affecte
le droit des contrats en instaurant un droit de contrat spécial des baux d’habitation et des baux
professionnel dans un but de consolider le droit à l’habitat considéré comme un objectif à valeur
constitutionnelle. Ce phénomène de spécialisation du contrat de bail, ce dernier qui s’annonce déjà
comme un contrat spécial réglementé par le DOC puis par un statut spécial (la loi 67-12) est dû à
la complexification du droit spécial du bail qui à son tour commence à subir une spécialisation. En
effet cette nouvelle règlementation des baux civils, constitue en elle-même une grande avancée en
matière locative, car elle a permis l’harmonisation du cadre juridique qui régit la matière en rendant
plus accessible les règles juridiques encadrant cette matière, dans l’ultime but de maintenir la
sécurité juridique et judiciaire et rééquilibrer les rapports contractuels des parties au contrat de bail
civil
Et c’est vrai que cette nouvelle loi 49-16 a permis de dépoussiérer le cadre juridique applicable
aux baux commerciaux, en apportant plusieurs avantages indéniables : Elle a tenté de mettre en
œuvre l’équilibre entre la propriété commerciale et foncière en adoptant des lignes directrices
claires visant à protéger la sécurité contractuelle en élargissant la potée des avantages, en
simplifiant les procédures de contentieux et en encourageant les propriétaires des fonds de
commerce à des déclarations fiscales fiables et à les protéger contre l’arbitraire des propriétaires
des immeubles.
Mais il n’en reste pas moins que cette loi soulève encore quelques difficultés d’interprétation et
d’application liées, notamment, à la transformation des locaux et au recouvrement du loyer.

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BIBLIOGRAPHIE

Ouvrages
 Hassania CHERKAOUI, droit commercial, casablanca
 MALAURIE Phillipe, AYNES Laurent, GAUTIER Pierre-Yves, Droit des contrats
Spéciaux [en ligne], LGDJ, 2016
 AMAHMOUL Jawad, Les contrats spéciaux, Meknès, Sijlmassa, 2017/2018, 140 p.
 ANTONMATTEI Paul-Henri, RAYNARD Jacques, Droit civil Contrat spéciaux,
LexisNexis Litec, 2007
 BOUSTANI Diane, L’essentiel du droit des contrats spéciaux [en ligne], Gualino, 2020,
p 96

Articles
 Mehdi Kettani, Myriam Mejdoubi, « LA RÉFORME DES BAUX COMMERCIAUX », DLA
Piper [en ligne], 2016

 Abdessamad NAIMI, «Baux commerciaux : une réforme après 60 ans de cafouillage ! », dans
lavieeco,
http://avieeco.com/news/economie/baux-commerciaux-une-reforme-apres-60-ans-de-
cafouillage-33694.html

Textes de lois
 La loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial,
industriel et artisanal abrogeant les dispositions du dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux
d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel et artisanal, ainsi que
les dispositions de l’article 112 de la loi n° 15-95 formant code de commerce ; publiée
au Bulletin Officiel n° 6490 du 11 août 2016 et entrée vigueur le 11 février 2017.
 loi n° 6-79 organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des
locaux d’habitation ou à usage professionnel

 Dahir n° 1-96-83 du 15 rabii I 1417 (1eT août 1996) portant promulgation de la loi n°
15-95 formant code de commerce. Bulletin Officiel n° : 4418 du 03/10/1996, Page :
568.

 Dahir (9 ramadan 1331) formant Code des obligations et des contrats

 La loi 113-13 relative à l’exercice de la médecine, art 59 alinéa 1, 3 et 4.

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Jurisprudence
 Arrêt de la cour d’appel de Fes N° 28 daté en 07-01-2008.
 l’arrêt n°1616 de la chambre commerciale de la cour de cassation marocaine rendu le
13/04/2010
 L’arrêt n°1803 rendu le 25/11/2009 par la cour de cassation marocaine
 l’arrêt n° 1502 rendus par la cour de cassation marocaine en date du 21 décembre 2010
 arrêt rendu par la cour de cassation marocaine le 29/04/2009
 Arrêt de la Cour de Cassation n°636, chambre civile, dossier n°655/93 en date du 3/2/1998,
revenu de la Cour suprême n°55, p52.

Webographie
https://www.droitetentreprise.com/18316-2/
https://econseilexpert.com/tout-savoir-sur-le-contrat-de-bail-au-maroc-modele-gratuit-a-telecharger

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