Titre 2 : Le contrat de bail

Le contrat de bail est prévu à l’art 1709 qui parle de « louage de chose » : ces dispositions
n’ont pas été modifiées pour la grande majorité depuis 1804.
Par déf°, c’est le contrat qui permet à un preneur de bénéficier d’un droit de jouissance sur
une chose pdt un certain temps et moyennant un certain prix.
Par rapport à la vente un élément s’ajoute : la durée.
Le bail a un grand intérêt social puisque, du côté du proprio, il permet d’assurer une source de
revenu, de rentabiliser sa pté, et du côté du preneur, il permet de jouir d’une chose
temporairement, et de manière plus souple.
Le bail s’entend d’une mise à dispo° d’une jouissance exclusive de la chose, ce qui le
différencie d’autres contrats, notamment :
-La licence d’un bien meuble corporel (il n’y a pas d’exclusivité)
-L’usufruit parce-que c’est un démembrement de la pté et le preneur à bail à moins de droit
que l’usufruitier.
-De la vente parce-que dans le bail il n’y a pas de transfert de droits réels, sauf un bail
particulier, le bail emphytéotique (art. L. 451-1 et suiv. du Code rural) qui porte sur un
immeuble, le plus svt un terrain, et assure à l’emphytéote un droit réel moyennant le paiement
d’une redevance pdt une très longue période (minimum 18 ans et peut durer jusqu’à 99 ans).
Autre bail particulier -> le bail à construction (art. L. 212-1 du Code de la construction) -> la
location d’un terrain avec un droit réel pour pouvoir construire sur le terrain avec un
immeuble. A la fin, le proprio récupère tout, le terrain et l’immeuble puisque le terrain n’est
loué que pour la construction.
-Le dépôt : ressemble au bail mais celui qui obtient le bien n’a pas le droit d’en jouir, il n’a
qu’un droit de conservation.
-Le contrat d’entreprise (contrat de prestation de service) puisque, même la prestation de
service peut comprendre la mise à dispo° d’une chose (ex : une chambre d’hôtel), 2 critères
permettent de le différencier du le bail :
-On vérifie quelle est l’obligation principale -> est-ce que c’est rendre un service ou
louer un bien.
-Quel est le degré d’indépendance dont jouit le créancier (celui qui bénéficie du
contrat).
Le contrat de bail se caractérise principalement par une obligation de donner à usage (pour
utiliser). Dans le drt romain c’était l’oblig° praestare.
Le Cciv ne parle pas de bail mais de louage de choses (art 1713 et suiv). Ensuite, le Code
organise ce rég en trois sous contrats de louage de choses :
-Le bail de droit commun
-Le bail à loyer

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-Le bail à ferme
En réalité, ces distinctions sont désuètes, et on ne les retient plus parce-que le bail à ferme a
quasiment disparu (on utilise plutôt le bail emphytéotique) et les dispositions du bail à loyer
font partie du droit commun.
Ajd, la vrai distinction est celle entre le bail de droit commun et le bail d’habitation, ce
dernier n’étant pas régi par le Code mais par la loi du 6 juillet 1989.
NB : Il existe d’autres types de baux comme la location meublée (art. 25-3 du Code de la
construction), le meublé de tourisme (art. L 324-1-1 du Code du tourisme).
Chap. 1. La formation du contrat de bail
Le bail de droit commun va principalement concerner ttes les locations de biens immeubles
autres que les fonds de commerce, les baux immobiliers exclusivement professionnels, les
locations saisonnières et les résidences secondaires qui sont exclues explicitement de la loi du
6 juill 1989.
NB : Comme pour la vente le bail peut être précédé d’avants-contrats.
Au titre de la formation du bail, on va faire une distinction entre les cond° de fond et de
forme :
Section 1. Les conditions de fond
§1. Les conditions subjectives
Par pcp, il y a une lib contractuelle absolue en matière de bail si bien que, nul ne peut ê forcé
à donner à bail ou à être preneur. Mais des exceptions existent pour les baux contraints, et
toutes les discriminations directes ou indirectes sont aussi interdites (et punies de 3 ans
d’emprisonnement et 45.000 euros d’amende).
A) Les conditions relatives au bailleur
Le contrat de bail est un acte d’A° (= un acte de gestion courante) qui peut ê réalisé par
l’usufruitier ou le représentant d’un mineur agissant seul. Certaines limites existent pour les
contrats de longue durée qu’il s’agisse de l’usufruitier, du conjoint sur un bien commun, ou du
représentant d’un mineur qui ne peuvent pas consentir seuls à un bail de plus de 9 ans.
Et à priori, la mise au bail de la chose d’autrui n’est pas interdite, puisque pour mettre à bail,
on n’a pas besoin d’être proprio, il ne s’agit que de donner la jouissance d’un bien, il n’y a pas
de transfert de pté (3ème chbre civ, 13 fév 1985).
Particularité jurisprudentielle : Le proprio n’est pas tenu au bail sauf application de la théorie
de l’apparence càd lorsque le preneur à bail a pensé contracter avec le véritable proprio, ou
lorsqu’il y a une remise en cause postérieure (bail sans fraude), puisque la jp considère qu’on
ne remet pas en cause le bail même s’il y a remise en cause du proprio (arrêt 3 ème chbre civ, 2
nov 1959).
S’agissant des biens indivis, par pcp comme il s’agit d’un acte d’A°, la majorité des deux
tiers des co-indivisaires suffit. Mais, par exception, le Code liste certains baux pour lesquels il
faut l’unanimité des indivisaires (art 815-3).

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S’agissant de la chose grevée d’un usufruit, la règle est que si le proprio retrouve la pleine pté
du bien, il doit respecter le bail dans la limite des 9 ans. Et s’agissant des régimes
matrimoniaux, chacun des époux peut disposer seul du bail dans la limite des 9 ans.

B) Les conditions relatives au preneur

Pour le preneur, le bail est aussi un acte d’A°, donc les mêmes règles s’appliquent, et en pcp,
la qualité de preneur est attribuée au seul contractant du bailleur. Mais il existe un cas
particulier lorsque le bail est conclu par un locataire marié et qu’il sert au logement du couple,
puisque dans ce cas, il est automatiquement étendu au conjoint. Mais les deux époux sont
débiteurs du loyer (donc le preneur peut se retourner contre les deux).
Il y a aussi un mécanisme similaire pour le PACS, à la diff qu’ici, il faudra demander au
bailleur de devenir cotitulaire du bail (le bailleur ne peut pas refuser), ce n’est pas
automatique.
Et en cas de décès du preneur, le bail est en pcp transmis aux héritiers (art. 1742).
§2. Les conditions objectives
A) La chose louée
Comme pour la vente, la chose louée doit être déterminée ou déterminable, et existante ou
future. Par ex, il est possible de conclure un bail sur un immeuble qui n’est pas encore achevé,
mais dans cas, il ne prendra effet qu’à l’achèvement de la chose.
Comme pour la vente aussi, les choses hors commerce sont par contre exclues. Ex : Le bail de
location d’utérus est illicite. Et il n’est pas non plus possible de faire un bail sur les choses
consomptibles qui se consomment par leur usage puisque le bail suppose une restitution de la
chose.
Le bail peut aussi encadrer la jouissance de la chose par des clauses de destination qui vont
préciser sa destination.
NB : La loi prévoit un régime particulier pour les navires, les aéronefs, et les fonds de
commerce, leur durée étant bcp plus longue que des baux normaux. Pour les navires et
aéronefs on parlera plutôt de contrats d’affrètement plutôt que de bail, mais c’est la même
chose. La location de fonds de commerce est aussi soumise à un régime particulier prévu par
l’art L 144-1 et suiv. du Code du commerce. On emploiera aussi plutôt le terme de location de
gérance plutôt que de bail.
B) La durée du bail
L’art. 1709 prévoit que le bail est à durée déterminée ou indéterminée :
1) Le bail à durée déterminée
Lorsque le bail est à durée déterminée, le délai est fixé librement par les parties sous réserve
du bail perpétuel qui est interdit. La jp considère de manière classique que la durée
maximum pour ne pas être considéré comme perpétuel est de 99 ans, et en cas de non-respect,
la sanction prévue est la nullité.

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NB : La jp sanctionne aussi de nullité le bail à durée déterminée mais indéfiniment
renouvelable par le bailleur.
La réforme de 2016 est venue ajouter une autre sanction (au nouvel art. 1185) qui permet à
chaque partie dans un engagement perpétuel d’y mettre fin de manière unilatérale quand elle
le souhaite.
En pratique, lorsque la fin du bail survient, la cessation est de plein drt (à la date prévue : le
bail cesse de plein drt, pas besoin de donner congé).
Mais la prorogation ou la reconduction sont aussi possibles, càd que les parties peuvent très
bien prolonger la durée du contrat ou conclure un nouv contrat dans les mêmes termes.
D’ailleurs, la reconduction peut être tacite lorsque le preneur reste dans les lieux et que le
bailleur ne s’y oppose pas puisque dans ce cas, on considère que le contrat est tacitement
reconduit. Et de même si rien n’est prévu dans le contrat, il est aussi reconduit dans les mêmes
termes, à la différence que le nouv bail sera à durée indéterminée.
En rev, le renouvellement n’est quant à lui jamais tacite puisque comme il s’agit d’une
nouvelle négociation, un nouvel accord doit nécessairement exister entre les parties.
2) Le bail à durée indéterminée
NB : Le bail à durée indéterminée ne veut pas dire que le bail est perpétuel, seulement que la
fin est encore inconnue des parties.
Lorsque le bail est à durée indéterminée, le pcp prévu par la loi, c’est que chaque partie a un
pouvoir unilatéral et discrétionnaire de résolution : chaque partie peut mettre fin au bail quand
elle veut sans avoir à se justifier. Il peut y avoir un délai de préavis. Le Code considère que le
bail verbal est tjrs à durée indéterminée (art. 1736 et 1774).
C) Le loyer
Par pcp, le bail est à titre onéreux, et le loyer est donc une condition de validité du contrat. Et
il doit être déterminé ou déterminable puisqu’à défaut, il y a soit la nullité du bail soit
requalification en prêt à usage gratuit. Mais il est fréquent que le prix soit déterminable par
une clause d’indexation (plutôt que déterminé), qui va faire varier le loyer selon un index
(notamment le cas des baux d’habitation).
Et les parties peuvent aussi laisser le loyer à l’appréciation d’un tiers.
Section 2. Les conditions de forme
§1. Les conditions relatives au contenu de l’acte
L’art. 1714 n’exige pas de formalisme ad validatem comme cond° de validité du contrat de
bail, et donc par pcp, c’est un contrat consensuel qui ne nécessite pas de publicité.
Mais, par exception, le bail d’une durée de 12 ans ou + doit être publié pour ne pas que les
tiers se méprennent sur la réalité du drt du preneur.
Et certains baux spécifiques ont aussi un formalisme imposé -> comme le bail d’habitation ou
la location de fonds de commerce ou le bail rural.

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§2. Les conditions relatives à la preuve de l’acte
Par pcp, on applique les règles de drt commun relatives à la preuve. Ttefois, la difficulté
survient pour le bail verbal puisque les art. 1715 et 1716 organisent un régime spécial de la
preuve qui modifie les modalités de la preuve concernant l’existence et le contenu du bail.

A) La preuve de l’existence du bail

L’art 1715 relatif à la preuve l’existence du bail verbal impose la rédaction d’un écrit ad
probationem lorsque le bail n’a pas reçu un commencement d’exécution ; et l’écrit s’impose
quel que soit le prix du bail. Le bail verbal ne peut donc être prouvé que par écrit et le serment
peut seulement être demandé à celui qui nie le bail.
B) La preuve du contenu du bail
L’art. 1716 prévoit que, lorsqu’il y a une contestation sur le prix du bail verbal, il faut que
l’exécution du bail ait commencé et qu’il n’y ait pas eu de quittance. Le pcp est alors que le
serment sert de preuve, sauf si le locataire demande une expertise du loyer, mais auquel cas,
les frais d’expertise sont à sa charge si l’estimation excède le prix qu’il avait déclaré.
NB : L’art. ne porte que sur le prix parce-que quand c’est un bail oral le bail est considéré
comme étant à durée indéterminé.
Chap 2. Les effets du contrat de bail
§1. Les obligations du bailleur
Ce sont les art 1719 à 1727 qui précisent les obligations du bailleur (3 grandes obligations) :
A) L’obligation de délivrance
Elle est prévue par l’art. 1720 :
1) La délivrance de la chose louée
C’est l’obligation essentielle du contrat. Il est donc impossible d’y déroger contractuellement,
et le pcp est que cette délivrance doit ê faite en conformité avec ce qui était prévu par le
contrat et selon la destination envisagée.
Mais contrairement à la vente, cette oblig° n’est pas instantanée, elle est à exécution
successive, si bien que le bailleur est donc tenu à l’oblig° de délivrance pdt tte la durée du
bail, et il ne peut pas changer la forme de la chose louée, ni supprimer un de ses éléments sans
l’accord du bailleur.
2) La délivrance de la chose en bon état
Selon l’art. 1720, il faut que la chose délivrée soit en bonne état, càd que le bailleur doit
assumer toutes les réparations de la chose depuis sa mise à dispo°. Mais cette obligation

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légale n’est pas d’ordre public, donc le preneur peut convenir de prendre la chose en l’état
avec ses défauts.
B) L’obligation d’entretien
Elle est prévue par l’art. 1719 deuxièmement. Et dans son domaine, elle ne concerne que les
travaux importants (pas l’entretien quotidien de la chose) càd les éléments essentiels de la
chose louée. Et la Cass considère que les éléments accessoires intègrent les éléments
essentiels, dès lors qu’ils sont nécessaires à l’usage de la chose. Ex : 3ème chbre civ, 19 déc
2012. Sont tout de même exclus les particularismes non entrés dans le champ contractuel,
donc si le preneur a des besoins particuliers hors champ contractuel il ne peut pas exiger que
les travaux soient faits par le bailleur. Ex jurisprudentiel sur des préférences religieuses -> 3 ème
chbre civ, 18 déc. 2002.
Et si le bailleur ne satisfait pas à ses obligations, les sanctions sont celles de droit commun :
l’exécution forcée, la résolution et les éventuels dommages-intérêts.
Et par application du drt commun, le preneur peut aussi demander en justice, à se faire
autoriser à faire exécuter des travaux par un tiers aux frais du bailleur. Mais la répartition
légale des réparations n’étant pas d’ordre public, des aménagements contractuels sont donc
possibles. Par exemple, une clause peut très bien transférer la charge des grosses
réparations sur le preneur et une autre des petites réparations sur le bailleur.
Ttefois, la Cass considère qu’il doit tjrs ê à la charge du bailleur de prendre en charge les
réparations qui conditionnent l’existence même du bien (3ème chbre civ, arrêt 28 mai 2008). Et
si cette obligation n’est pas exécutée, il est possible de recourir à l’exception d’inexécution,
mais la jp a réduit ce droit puisqu’elle considère qu’il n’est possible que si l’usage de la chose
est devenu totalement impossible (21 déc. 1987, 3ème chbre civ).
NB : Le nouvel art. 1223 pose l’obligation de réduire proportionnellement le prix, lorsqu’il y
a une inexécution imparfaite (exécution partielle). On pourrait considérer que ça s’applique au
bail mais ça reste soumis au fait d’avoir fait une mise en demeure et c’est au risque et péril du
preneur.
C) L’obligation de garantir la jouissance paisible
Il y a trois types de garanties :
1) La garantie des vices cachés
En matière de bail, la garantie des VC est prévue à l’art 1721, et elle est soumise à plusieurs
conditions :
-Elle ne concerne que les vices non apparents de la chose louée.
-Le vice doit empêcher l’usage de la chose ou en diminuer tellement l’usage que le preneur
n’aurait pas loué la chose s’il avait su.
-La garantie ne se limite pas aux seuls vices qui existaient lors de la ccl° du bail, elle couvre
également les vices qui apparaissent en cours de bail.
-Et le bailleur doit réparer toutes les csq du vice, qu’il soit de bonne ou de mauvaise foi, ou
s’exonérer par la FM.

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Mais il est aussi possible d’aménager conventionnellement cette garantie des VC puisqu’en
drt commun ces dispositions ne sont pas d’ordre public. La seule limite que pose la jp c’est
que la clause ne doit jamais supprimer entièrement la garantie (arrêt 29 oct. 1947, chbre
sociale).
2) L’obligation de sécurité
La jp considère qu’il y aussi a une obligation de sécurité à la charge du bailleur qui est
indépendante de la garantie de VC. Ex : arrêt du 29 avril 1987, 3ème chbre civ.
Mais il ne s’agit que d’une obligation de moyens, càd que le bailleur doit tout mettre en œuvre
pour garantir la sécurité mais il n’y a pas d’obligation de résultat. Et comme pour la vente, si
le bailleur ne respecte pas son obligation, on appliquera la responsabilité du fait des produits
défectueux (art. 1245-6)

3) La garantie d’éviction
La garantie d’éviction est prévue par les art. 1723 à 1727 et elle joue d’abord du fait
personnel càd que le bailleur ne peut pas troubler lui-même la jouissance paisible du preneur
en modifiant le bien en cours de bail. Et de même, le bailleur ne peut pas interdire au preneur
d’accueillir ses proches, ce qui serait contraire au droit à la vie privée (6 mars 87, 3ème chbre
civ).
S’agissant des travaux, l’art 1384 prévoit que le bailleur peut imposer des travaux à son
locataire mais uniquement s’ils sont urgents et qu’ils ne peuvent pas attendre la fin du bail.
Mais en dehors de cela, la garantie d’éviction ne comprend pas le fait de garantir un
environnement éco favorable.
S’agissant de la garantie d’éviction du fait des tiers, elle ne joue que pour les troubles de
drt comme pour la vente, sauf 2 cas particuliers :
-Si le fait est indirectement de la faute du bailleur. Ex : si on se fait cambrioler notre logement
mais que ce n’est pas de notre faute.
-Si le tiers n’est pas un tiers absolu (càd s’il est connu du bailleur) -> ex : l’entrepreneur, un
concierge ou un autre locataire payé par le bailleur.
§2. Les obligations du preneur
Les obligations du preneur sont fixées aux art. 1728 à 1735 du Cciv, et notamment l’art.
1728 qui dispose que le preneur est tenu à deux grandes obligations :
A) Le paiement du loyer
1) L’obligation de paiement

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Le locataire doit payer à la fois le loyer stricto sensu, mais aussi les charges qui incombent
au locataire et celles qui ont été avancées par le proprio (ex : charges de copropriété, les
différentes taxes payées par le proprio).
Le pcp est que le loyer est exigible selon les conditions du bail, à terme échu ou par avance
(soit en fin de mois ou en début de mois), soit mensuellement ou trimestriellement, soit
même, par un seul versement forfaitaire.
Et aussi, par pcp, la créance des loyers est portable au domicile du créancier (le bailleur),
sauf clause contraire. Et la preuve du paiement des loyers incombe au locataire, même si en
pratique, elle résulte surtout des quittances délivrés par le bailleur au fur à mesure des
paiements, en sachant que dans le cadre du bail, le délai de prescription des sommes dues est
de 5 ans, sauf pour le bail d’habitation où il est de 3 ans.
2) La sanction en cas d’inexécution
En cas de non-paiement des loyers, le preneur s’expose alors au risque de la résolution du
contrat et au paiement de dommages-intérêts. De plus, le bailleur dispose d’un privilège
mobilier spécial sur tous les meubles qui garnissent la maison ou l’appart loué au sens de l’art
2332 1°. Autrement dit, si le preneur ne paie pas, le bailleur peut faire saisir les biens meubles
qui garnissent la maison ou l’appart.

Mais cette garantie est en pratique très peu efficace à cause de la longueur de la procédure et
le fait que certains meubles soient protégés par des règles spéciales.
Le plus svt, le bailleur va recourir à des garanties conventionnelles, comme le dépôt d’une
somme à titre de garantie, qu’on appelle communément la caution. Et il existe également des
assurances contre les loyers impayés.
B) L’usage de la chose
L’usage de la chose doit être raisonnable (c’est précisé au 1° de l’art 1728). Il s’agit en qlq
sorte de comparer le comportement du preneur à un standard. Il s’agit d’éviter tous les
excès (ex : tapage nocturne, le lancer de pétards dans les parties communes de l’immeuble,
l’amoncellement d’animaux). Et la seconde condition est qu’il faut utiliser la chose en
suivant sa destination càd en suivant la finalité poursuivie par la location. Par ex, un local
destiné à l’habitation ne pourra pas ê utilisé comme un commerce. Et, en pratique, la clause
d’habitation bourgeoise va faire que dans un contrat de bail d’habitation, aucune activité
commerciale ne pourra ê réalisée. Mais la jp a quand même considéré que cette clause ne
pouvait pas interdire une activité libérale (ex : cabinet médical ou d’avocat), et il est aussi
tjrs possible de prévoir des clauses d’usage mixte -> la clause d’habitation bourgeoise n’existe
que par pcp.
Et à défaut de précision dans le bail, il va alors revenir au juge de rechercher l’intention des
parties à partir de différents indices (ex : le contenu de l’annonce ou la destination antérieure
des lieux). Et en cas de non-respect de cet usage de la chose, ce sont les sanctions de drt
commun qui s’applique, avec notamment, la résolution.
C) La conservation et la restitution de la chose

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Cette obligation est prévue par l’art. 1730, et elle va imposer en amont une obligation de
conservation, et donc d’entretien de la chose louée. Donc le preneur est alors tenu
d’effectuer ttes les réparations locatives et l’entretien quotidien de la chose, ce qui
correspond à son usage courant. Et il a aussi la charge d’avertir le bailleur des travaux qui
s’avèreraient nécessaires mais qui ne relèvent pas de lui. Ttefois, il est aussi tjrs possible de
déroger contractuellement à cette règle, notamment en augmentant la responsabilité du
preneur.
Et le preneur a aussi l’obligation de ne pas modifier la substance de la chose (ex : il ne peut
pas abattre lui-même une cloison), s’il le souhaite, il devra alors faire une demande écrite au
bailleur, sans quoi il engage sa responsabilité et devra répondre des pertes.
NB : Et en cas d’inexécution des réparations locatives, le bailleur ne peut pas intervenir en
cours de bail (sauf si cette inexécution menace la solidité de l’immeuble), il faudra qu’il
attende la fin du bail pour démontrer le non-respect de l’obligation.
Et enfin, lorsqu’arrive la fin du bail, le preneur doit restituer la chose telle qu’il l’a reçue,
sauf à démontrer que les dégradations ont eu lieu sans sa faute ou résultent de l’usure normale
de la chose. Et d’ailleurs, le preneur répond aussi bien de son comportement que celui du fait
des personnes de sa maison (art. 1735) puisqu’il est responsable des pers qu’il héberge et
des invités ponctuels.
S’agissant de la preuve de l’état initial de la chose, elle résulte en général d’un état des
lieux fait lors de l’entrée, et à défaut, le preneur est présumé avoir reçu la chose en bon
état même si la preuve contraire peut ê rapportée par tout moyen.
Il existe aussi un cas particulier prévu aux art. 1733 à 1734, càd qu’en cas d’incendie du bien
loué, il y a une présomption de responsabilité du preneur, sauf en cas de FM, de vice de
construction, ou de communication d’incendie par une maison voisine. En dehors de ces trois
cas, le preneur sera responsable de l’incendie.
NB : L’art L. 511-1 du Code de l’environnement prévoit aussi que le preneur est responsable
de la dépollution du site.
§3. La circulation du bail
L’idée de circulation d’un contrat traduit la possibilité que la pers de l’un des contractants
puisse varier dans le temps (un chgt du bailleur ou du preneur sans que le contrat ne change).
A) Le changement du bailleur
Il existe deux hypothèses de chgmt de bailleur :
-La vente de la chose louée puisque l’art. 1733 dispose que le bail se transmet
automatiquement à l’acquéreur de la chose qui devient le nouv. bailleur tenu de respecter et
d’exécuter le bail.
-> C’est une exception à l’effet relatif des contrats. Mais cette transmission du contrat de
bail ne vaut que pour l’avenir, càd que s’il existe des arriérés ou un conflit antérieur, le rapport
demeure entre le bailleur et le preneur initial (AP, 6 déc. 2004).
Notons aussi que cette transmission automatique du bail n’a lieu que si le bail a date certaine
ou qu’il a été dressé par acte authentique. Donc pour qu’il y ait transmission automatique, il
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faut être certain que le bail est antérieur à la vente grâce à la mention du bail dans un acte
authentique.
NB : Il peut aussi s’agir d’un enregistrement du bail aux impôts.
Cette condition est posée pour éviter la fraude qui consisterait à antidater le bail.
L’al. 2 prévoit aussi que cette transmission peut être écartée conventionnellement, sauf s’il
s’agit d’un bail rural, ce qui est aussi le cas pour le bail d’habitation.
-La transmission de la chose lors du décès puisque l’art. 1742 prévoit que par pcp, en cas
de mort du bailleur, le contrat se poursuit avec ses héritiers et la jp a étendu ce pcp aux cas de
fusion de deux stés.
B) Le changement du preneur
Le chgmt du preneur peut d’abord intervenir en cas du décès du preneur puisque l’art. 1742
prévoit que, par essence, lors du décès du preneur, le bail se poursuit avec ses héritiers, sous
réserve des règles relatives aux régimes matrimoniaux et aux pacs.
NB : Il y a aussi des règles particulières en matière de bail d’habitation.
S’agissant de la cession du contrat du bail, par pcp, elle est possible si bien que le locataire
peut céder sa qualité à un autre locataire (=substitution de contractant).
Cette règle est possible selon le régime de droit commun de la cession conventionnelle de
contrat (art 1216 et suiv.) mais elle peut ê écartée conventionnellement, et par exception au
droit commun, il n’y a pas besoin de l’accord du bailleur.
NB : Lorsqu’elle est permise, cette cession de bail doit être constatée par écrit, et le nouveau
preneur ne devient débiteur que pour l’avenir.
Ttefois, pour être opposable au bailleur, la cession du contrat doit lui ê notifiée et par pcp,
elle ne libère pas le cédant qui reste tenu solidairement avec le cessionnaire (l’acheteur) même
si le bailleur peut consentir expressément à libérer l’ancien locataire. Et quoi qu’il en soit, si
l’ancien locataire paie pour le nouv, il peut se retourner contre lui pour récupérer l’argent (art.
1318).
C) La sous-location
La sous location ne peut pas vrt ê comprise comme un chgt de preneur prc-que le contactant
du bailleur demeure le preneur mais lui-même souscrit à un contrat de bail.
Par pcp, la sous-location est autorisée par l’art. 717, mais son interdict° est tjrs possible
conventionnellement. Mais si elle est autorisée, le locataire principal joue alors le rôle de
bailleur à l’égard du locataire (il doit donc assumer toutes ses obligations), et le locataire
principal répond aux obligations du bailleur principal comme s’il l’occupait lui-même. Par
csqt, le bailleur initial dispose d’une action directe en paiement contre le sous-locataire dans
le cas où le loyer ne serait pas payé (art. 1753).
Ttefois, la sous location est exclue dans quasiment tous les rég spéciaux, notamment dans le
bail commercial et le bail d’habitation.
Chapitre 3. L’extinction du bail

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 Section 1. Les causes d’extinction du bail
4 causes :
§1. L’arrivée du terme du bail à durée déterminée
L’art. 1737 prévoit que l’arrivée du terme prévu par le contrat provoque l’extinction du bail
sans qu’il ne soit nécessaire que le bailleur donne congé (signifier au preneur qu’il veut
mettre un terme au bail) à son preneur, et cela va se traduire dans un certain nb de cas, soit par
son renouvellement, soit par des clauses insérés dans le contrat, soit du fait de régimes
spéciaux comme le bail d’habitation.
§2. La résiliation du bail à durée indéterminée
Comme dans tout contrat à durée indéterminée, chaque contractant peut y mettre fin à tout
moment en respectant un délai de préavis, ou à défaut, un délai raisonnable.
§3. L’inexécution du bail
Conformément au droit commun, l’inexécution par l’une des parties de ses obligations
peut justifier la résolution du contrat (art. 1217 et s.), et des dommages-intérêts peuvent
aussi être sollicités. Ex : Le non-paiement du loyer ou tout autre manquement suffisamment
graves peuvent justifier la résolution du contrat. Et la clause résolutoire peut aussi prévoir des
cas précis de résolution.
Cette résolution du contrat entraine son anéantissement rétroactif au jour où l’exécution
a cessé (ex : civ 3ème, 30 avril 2003), et donc il s’ensuit que le bailleur doit restituer les
éventuels loyers perçus depuis la résolution et le preneur est quant à lui tenu au paiement
d’une indemnité d’occupation dont le montant est fixé par le juge.

§4. La perte de la chose louée

Parmi les obligations du bailleur figure le fait d’assurer la jouissance de la chose, donc, par
pcp il y a résolution de plein drt du bail en cas de disparition de la chose.
Mais il faut distinguer :
-S’il s’agit de la responsabilité du bailleur ou du preneur, celui-ci engage sa responsabilité
contractuelle, et devra réparer le préjudice.
-Et dans le cas où la chose disparait sans faute du preneur ou du bailleur, c’est une disparition
par cas fortuit où il faut distinguer :
-S’il s’agit d’une perte totale de la chose -> le bail est résilié de plein droit et c’est
tout (art. 1722).
NB : En réalité c’est davantage une caducité plutôt qu’une résolution, même si l’art. 1722
utilise le terme de résolution.
-S’il s’agit d’une perte partielle de la chose, une option est donnée au locataire : il
peut soit choisir la résiliation du bail, soit demander une diminution du prix.

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NB : La reconstruction de la chose ne fait pas partie des options. Le seul cas où la
reconstruction est admise, c’est lorsqu’il y a une obligation d’entretien.
NB 2 : Il y a toute une jurisprudence sur le Covid notamment un arrêt de la 3 ème chbre civ du
30 juin 2022 -> des commerçants avaient un bail commercial et avaient été obligés de fermer
pendant l’état d’urgence sanitaire. Ils ont donc fait joué la disparition, mais la jp a refusé.
Section 2. Les effets de l’extinction du bail
Par pcp, l’extinction du bail oblige le preneur à restituer la chose louée, et c’est lors de la
restitution que le preneur répond des dégradations de la chose, sauf s’il prouve qu’elles ont eu
lieu sans sa faute (art. 1732).
Si un dépôt de garantie avait été donné par le preneur au bailleur, ce dernier doit restituer
l’intégralité du dépôt dans un délai max de 2 mois à compter de la restitution, ou un mois si
l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Et en cas, de retenue, le
bailleur doit justifier les sommes qu’il déduit.
Si jamais il n’y a pas restitution, dans ce cas, elle peut être ordonnée en justice ou sous
astreinte, et lorsqu’il s’agit d’un immeuble, on parlera d’expulsion et elle supposera
l’obtention en J d’un titre exécutoire.
S’agissant des constructions du locataire, par pcp elles appartiennent au bailleur (art. 555)
qui peut exiger leur destruction pour retrouver l’état initial de la chose, ou les conserver, mais
en versant une indemnité au locataire.
NB : Il doit s’agir de véritables constructions, pas de petites améliorations.

Chap 4. Le statut spécial du bail d’habitation

Le bail d’habitation est ajd soumis à des dispositions spécifiques mais qui n’ont pas tjrs
existé. Pdt très lgtps, on appliquait le drt commun de 1804 jusqu’à la seconde GM. Mais suite
à la seconde guerre mondiale et les destructions engendrées, l’Etat a dû intervenir, et la grande
loi du 1er sept 1948 est venue prévoir des dispositions spécifiques.
Elle avait deux pcp majeurs : le plafonnement des loyers et le fait d’accorder aux locataires un
droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée et d’ordre public.
Mais cette loi a été mal accueillie par les proprio si bien qu’elle a aggravé la crise, et la loi
Quilliot du 22 juin 1982 va alors trouver un juste milieu en renforçant les prérogatives du
locataire tout en ménageant celles du proprio. C’est la 1 ère loi à reconnaitre un droit à l’habitat
dans son 1ère article.
Mais avec le retour de la droite au pouv et la cohabitation, une nouv loi est adoptée : la loi
Méhaignerie du 23 déc. 1986 qui renverse tout ce qui avait établie par la loi précédente.

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Ajd, c’est la loi Mermaz du 6 juillet 1989 qui s’applique en matière de bail d’habitation et
qui reprend quasiment la loi de 1982 et qui proclame notamment un drt au logement dans son
art. 1er. La dernière loi qui l’a modifié est la loi Alur du 24 mars 2014.
Cette loi de 1989 s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte
(professionnel-habitation) qui constitue la résidence principale du preneur, et elle
s’applique aussi à tous les accessoires de la résidence (garage, place de stationnement, jardin
etc.).
A contrario, sont exclus les baux purement professionnels, les résidences secondaires, les
logements meublés, et les foyers.
NB : Les dispositions de cette loi sont très majoritairement d’ordre public.
Sur la forme, le bail d’habitation doit se faire par écrit avec certaines formes et mentions
imposées. Ex : la durée du bail et ses modalités. Et des docs doivent aussi être joints,
notamment le DPE (le diagnostic de performance énergétique).
Il y a aussi des règles qui fixent des modalités concernant l’état des lieux et le dépôt de
garantie qui ne peut être que d’un mois de loyer maximum.
Et le bailleur est aussi tenu de fournir un logement décent, et depuis la loi Alur, la colocation
est intégrée dans la loi de 1989 à l’art. 8-1, et soumise à des conditions spéciales, notamment
une superficie minimale de 14 m2 par colocataire.
Les art. 10 et 11 prévoient aussi que la durée minimale du bail d’habitation est de 3 ans pour
les pers phys et 6 ans pour les pers morales.
Dérogations possibles pour les étudiants : avec des contrats qui peuvent descendre à moins
d’un an.
Par ailleurs, si le bailleur ne donne pas congé, le contrat de location est soit tacitement
reconduit, soit renouvelé, mais le pcp est qu’il y a reconduction tacite si aucune des parties
ne prend d’initiative particulière, et dans ce cas le contrat est reconclu pour une durée de 3
ou 6 ans, sauf clause contraire.

C’est surtout sur la q° de la résiliation qu’apparait la faveur faite au preneur puisqu’elle

permet au locataire peut mettre fin au contrat à tout moment, indépendamment de la date
d’expiration du bail, et sans motif particulier.
Il lui suffit de donner congé (résilier) selon la forme imposée par la loi (soit la LRAC, soit la
remise en main propre contre récépissé) et par pcp, il doit aussi respecter un délai de préavis
de 3 mois et de un mois par exception et pour certaines raisons personnelles.
Le colocataire peut lui aussi délivrer un congé à tout moment et sans motif, ce qui le libère
des obligations du bail, le bail se poursuivant avec les locataires restants.
NB : Par pcp, le départ ne met pas fin à l’obligation solidaire de payer le loyer jusqu’à la fin
du contrat de bail, sauf dispo° contraires, et au maximum 6 mois après le départ.

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Quant au bailleur, il ne peut donner congé que dans des conditions exceptionnelles. Il ne
peut jamais le faire en cours de contrat, seulement à la fin du bail, mais dans le respect de
conditions strictes de forme et de fond :
-Le congé doit être délivré par LRAR ou par huissier de J moyennant un préavis de 6
mois avant l’expiration du bail. Et aussi, le locataire ne doit pas être une pers fragile
(personne de plus de 65 ans ou justifiant de faibles ressources) puisque dans ces deux cas, il
ne peut jamais donner congé, sauf si il assure un relogement au locataire, ou si il est lui-même
dans cette situation.
Et pour donner congé, le bailleur doit aussi avoir un motif, et la loi n’en prévoit que trois :
-Le congé pour reprise du logement -> lorsque le bailleur entend reprendre le
logement pour l’occuper lui-même ou pour le faire occuper par son conjoint, ses ascendants
ou descendants, ou ceux de son conjoint. Et le bailleur doit justifier le caractère réel et srx de
ce projet en argumentant.
-Le congé pour motif légitime et srx -> en cas d’inexécution par le locataire de l’une
de ses obligations.
-Le congé pour vendre -> lorsque le bailleur entend vendre le logement libre de tout
occupant.
NB : Là le locataire aura un droit de préemption sur la vente.
La clause résolutoire est aussi encadrée par la loi de 1989 puisqu’elle doit notamment se
faire après un commandement de payer par huissier de J, après quoi le locataire doit
bénéficier d’un délai de grâce.
Et la loi prévoit aussi des règles particulières sur la fixation du loyer. Par pcp, elle est soumise
à la lib contractuelle, mais la loi Alur a mis en place un encadrement des loyers qui ne vaut
que pour les grandes agglo°, en sachant que la loi n’oblige qu’à ce que soit mentionné dans le
bail, le loyer décidé et le loyer de référence à la date de signature.
Et si le loyer de base dépasse le loyer de référence, le locataire peut alors demander une
diminution du loyer devant la Commission départementale de conciliation dans les 3 ans
qui suivent la signature du bail. La Commission doit alors chercher un accord entre le bailleur
et le preneur, et à défaut, le locataire peut saisir le juge (le JCP) qui pourra décider de modifier
le loyer.
S’agissant de la fixation du loyer, lorsque c’est un nouv locataire : le pcp c’est qu’il ne peut
excéder le dernier loyer appliqué au précédant locataire, sauf si il y a eu des travaux
d’améliorations entre-temps, ou si le premier loyer avait été manifestement sous-estimé.
Et en cas de renouvellement du bail, par pcp, là aussi il n’y a pas d’augmentation, sauf sous-
estimation.
Une clause de révision du loyer par indexation peut aussi exister. L’indice ajd utilisé est l’IRL
calculé par l’INSEE. Mais même si cette clause est prévue, elle n’est pas automatique, le
bailleur doit chaque année signifier la mise en œuvre de cette clause, sinon, il est présumé y
avoir renoncé.

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-Cas particulier : L’art. 17-1 permet aux parties de tenir compte des travaux d’améliorations à
venir. Par ex, les travaux qui sont prévus dans une clause du bail peuvent justifier une fois
effectués, une augmentation du loyer convenue entre les parties.
Point sur l’avant-projet par rapport au bail : Trois objectifs visés par la réforme :
moderniser, adapter (adaptation à la réforme des contrats de 2016), consolider (consolidation
de la jp dans le Code). Le terme de contrat de louage sera aussi supprimé pour laisser place au
contrat de location et un nouvel art 1712 prévoira que le bail pourra porter sur tte chose dans
le commerce corporel ou incorporel. En revanche, rien n’est modifié sur la durée du bail, mais
il y a par contre une modification concernant le cédant qui serait désormais libéré dans le
cadre de la cession de bail (art. 1738).
Il y a aussi des modifications marginales sur les obligations réciproques des parties, et est
également ajoutée, l’obligation de restitution de la chose. (art. 1725 et 1728)
NB : La Commission a eu des débats houleux sur la q° de l’action directe du sous-locataire
contre le bailleur en cas de non-respect de ses obligations -> la q° n’a pas été tranchée.
Enfin, l’art. 1743 (sur la perte de la chose) est modifié -> l’avant-projet qu’est assimilé à la
perte total de la chose, l’impossibilité absolue et définitive de jouir de la chose.

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