UNIVERSITE MOHAMMED V - SOUISSI

FACULTE DES SCIENCES JURIDIQUES, ECONOMIQUES ET SOCIALES

SALE

MASTER
« LE DROIT FONCIER ET NOTARIAL »

LES BAUX CIVILS ET COMMERCIAUX

Exposé Intitulé
La dimension temporelle du bail

Préparé par : Sous la direction de :

◊ CHIADMI Karima ◊ Prof. Elhilali Mohamed

◊ BOUALILA Meryem (Professeur à la FSJESS)

◊ ZERRAD Dounia

◊ LAFKIRI Youssef

◊ OUDAD Mohamed

◊ MHAMEDI Saad

Année Universitaire : 2009/2010

1
 INTRODUCTION
Le bail est un contrat par lequel une personne, propriétaire d'un bien, meuble ou
immeuble, en cède la jouissance à une autre personne, moyennant un prix convenu,
et pour une durée déterminée ou indéterminée.
En plus de l’importance du prix, contrepartie de la jouissance, la dimension
temporelle joue un rôle primordial. C’est dans cette optique que ce contrat revêt une
spécificité par rapport aux autres manifestations de volonté.
La durée du bail varie suivant sa nature, civile ou commerciale. Mais au sein de la
catégorie civile, on distingue les baux dits normaux, ainsi que certains baux spéciaux
tels que ceux à ferme ou emphytéotiques.
Le bail civil s’inscrit dans la durée, qu’elle soit déterminée ou indéterminée. Il donne
naissance à un ensemble de droits et d’obligations, souvent rattachés à diverses
échéances : obligation de payer le loyer, par exemple par mois et d’avance ; droit, à
certaines conditions, d’augmenter le loyer pour la prochaine échéance du bail, etc.
En matière d’habitations, la dimension sociale du bail a entraîné l’élaboration de
plusieurs mécanismes, souvent liés au respect de délais, en vue d’assurer la
protection des locataires. Le bail perdure souvent en cas de litige, le juge pouvant
imposer le maintien du contrat malgré le désaccord d’une partie.
Le statut des baux puise ses sources dans les règles de droit commun, mais aussi
des textes spéciaux à savoir : le Dahir n° 1-99-210 du 13 joumada I 1420 (25 août
1999) portant promulgation de la loi n° 63-99, modifiant et complétant la loi 6-79
organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux
d’habitation ou à usage professionnel (B.O du 7 octobre 1999) ; le Dahir du 2
chaoual 1374 relatif aux baux d'immeubles ou de locaux loués à usage commercial,
industriel ou artisanal (BO 10 juin 1955).
Cette réglementation spécifique a pour principal objectif la protection du fonds de
commerce et des locataires contre les évictions abusives. Il garantit une certaine
stabilité de celui-ci à travers le droit du locataire au renouvellement du bail. En effet,
ces évictions ont des conséquences sur les exploitants eux-mêmes, mais également
sur leurs créanciers, et en général sur la stabilité.
Le dispositif légal protège également le bailleur, dans une moindre mesure, en lui
accordant le droit de refuser le renouvellement du bail lorsqu’il désire reprendre ses
locaux en vue de leur reconstruction par exemple.
Le droit au renouvellement du bail est un droit que peut exercer le locataire lorsqu’il
désire poursuivre son bail. C’est un droit qui revêt un caractère d’ordre public et toute
clause contractuelle contraire qui aurait pour effet de faire échec à ce droit est nulle.
Cette formalité déclenche les mécanismes essentiels de la procédure en ouvrant le
délai de trois mois durant lequel le bailleur peut réfléchir sur sa décision 1.
A côté des dispositions communes réglementant la dimension temporelle du bail (I),
subsistent de dispositions propres aux baux d’habitation ou commerciaux, posant de
manière plus ou moins claires, les règles relatives la durée du bail et leurs effets sur
les deux protagonistes de l’acte (II).
1
M’hamed Motik, droit commercial marocain, éd. 2001, p.130.
2
 I) La durée du bail civil, appréciation confuse :
La durée est inhérente au contrat de bail, parce que la jouissance suppose
l’écoulement d’un certain temps ; le bail est l’archétype des contrats successifs.
Le bail doit offrir au preneur une jouissance d’une durée suffisante pour répondre aux
besoins sociaux (habitation) et économiques (exploitation) qu’il est destiné à
satisfaire. A la détermination initiale de la durée s’ajoute la stabilité du droit du
preneur.
La durée du bail est un élément essentiel sur lequel doit s’être fait l’accord des
parties ; à défaut, le bail n’est pas formé. L’enjeu est si grave que les législations
spéciales, dans une mesure variable, en ont soustrait la détermination à l’autonomie
de la volonté. Aux principes généraux du Dahir formant Code des Obligations et
Contrats, les statuts spéciaux apportent des bouleversements.

1) Les principes généraux :

La distinction entre un bail à durée indéterminée et celui à durée déterminée permet
de dégager une nuance entre les modalités propres à chaque bail. Le premier
nécessitant un congé, bien qu’il n’ait pas à priori une forme précise (a). Le deuxième
mettant en exergue deux notions à la fois proches, mais tout à fait distinctes du fait
des effets qu’elles produisent, et des formalités qu’elles posent (b).

a. Une durée indéterminée, congé :

Le DOC reproduit pour les baux la distinction entre les contrats à durée déterminée
et à durée indéterminée. Il appelle « bail sans écrit » le bail dont la durée est
indéterminée, ce qui est doublement inexact : un bail verbal peut avoir une durée
déterminée ; un bail écrit une durée indéterminée. L’assimilation s’explique parce
qu’en général, lorsqu’elles rédigent un écrit, les parties fixent au bail une durée
déterminée2.
Conformément au droit commun, le bail à durée indéterminée peut cesser à
l’initiative du preneur ou du bailleur par un acte unilatéral, le congé, « en observant
les délais fixés par l’usage des lieux. »
Le congé n’est soumis à aucune forme particulière, mais doit être prouvé en cas de
contestation. L’article 695 du DOC3 se borne à imposer le respect des délais fixés
par l’usage des lieux, c'est-à-dire un préavis dont la durée varie en fonction de la
destination du bien loué. La convention des parties peut librement fixer ce délai.

2
Article 629 du DOC : « Néanmoins, les baux d'immeubles et de droits immobiliers doivent être constatés par
écrit, s'ils sont faits pour plus d'une année. A défaut d'acte écrit, le bail est censé fait pour un temps
indéterminé. Les baux d'immeubles excédant une année n'ont d'effet au regard des tiers que s'ils sont
enregistrés dans les conditions déterminées par la loi. »
3
« A défaut d'acte écrit ayant date certaine l'acquéreur peut expulser le locataire, mais il doit lui donner congé
dans les délais établis par l'usage. »
3
 b. Une durée déterminée, renouvellement, tacite
reconduction :
Dans le bail à durée déterminée, que le DOC assimile au bail par écrit, un terme
certain (telle date, telle durée)4 ou incertain (tel événement, dont la date de
survenance est incertaine) est fixé par les parties. Le bail cesse lorsque survient le
terme, « sans qu’il soit nécessaire de donner congé »5. Le preneur doit donc restituer
la chose louée, et le bailleur peut l’y contraindre.
Lorsque le locataire met prématurément fin au bail, il devra au bailleur les loyers
restants à courir. Lorsque le non-renouvellement est entaché d’illégalité, le locataire
pourrait prétendre à des dommages et intérêts.
Il se peut cependant, qu’en fait la jouissance se poursuive au-delà du terme. Ou
bien, le bailleur et le locataire ont donné leur accord exprès : il y a ce que l’on
appelle, d’une expression un peu équivoque, un renouvellement. Ou bien, l’accord
est tacite : « le preneur reste et est laissé en possession » ; d’après l’article 689 du
DOC6, s’opère une tacite reconduction du bail expiré, qui n’est pas une prorogation.
Toutefois, La continuation de la jouissance n'emporte pas de tacite reconduction,
lorsqu'il y a un congé donné ou autre acte équivalent indiquant la volonté de l'une
des parties de ne pas renouveler le contrat.
Il ne s’agit pas en fait d’une prorogation, car le bail expiré est éteint ; un nouveau
contrat s’est formé, distinct du précédent, avec sa date et sa durée propres : il est un
bail à durée indéterminée qui ne prendra fin que par l’effet d’un congé. Les sûretés
qui garantissaient le bail expiré sont éteintes et, sauf convention contraire, ne
s’attachent pas au bail tacitement reconduit (Art. 691 DOC). C’est un renouvellement
partiel, car si le bail tacitement reconduit a une durée indéterminée, il est conclu aux
mêmes conditions (prix, destination, possibilité de céder ou de sous-louer…).
Le bailleur peut s’opposer à la tacite reconduction, mais il doit manifester son
opposition de manière positive. Bien qu’aucune forme ne soit imposée, le bailleur, en
général, délivre un « congé », qui n’a pas la même nature que le congé destiné à
faire cesser un bail à durée indéterminée : il ne s’agit pas de mettre fin à un contrat,
qui s’éteint de lui-même, mais d’empêcher sa reconduction ; les conditions de l’article
689 du DOC, notamment le respect du délai suivant l’usage des lieux, ne s’imposent
donc pas.
A l’inverse, il se peut que le locataire veuille quitter les lieux, pour des raisons
objectives, avant l’arrivée du terme ; normalement, il ne le peut pas, sauf si le bailleur
s’opposait à son départ sans motif légitime, commettant de ce fait un abus de droit.

4
Le bail à périodes est celui qui précise la durée pour laquelle le renouvellement du bail peut être proposé (ex :
un an) sans limiter le nombre de reconduction : C’est un bail à durée déterminée.
5
Article 687 : « Le louage de choses cesse de plein droit à l'expiration du terme établi par les parties, sans qu'il
soit nécessaire de donner congé, s'il n'y a convention contraire ou sauf les dispositions spéciales aux baux à
ferme ».
6
Au cas où, à l'expiration du contrat, le preneur reste en possession, il est renouvelé dans les mêmes
conditions et pour la même période, s'il a été fait pour une période déterminée ; s'il est fait sans détermination
d'époque, chacune des parties peut résilier le bail ; le preneur a cependant droit au délai fixé par l'usage local
pour vider les lieux.
4
 2) Le renversement des règles de droit commun :
Les statuts spéciaux protecteurs du preneur se méfient de la convention des parties ;
n’attachant qu’une importance secondaire à la détermination ou à l’indétermination
de la durée, ils fixent généralement une durée minimum impérative que la convention
peut seulement allonger, à l’issue de laquelle le preneur est maintenu en jouissance.
Les règles du DOC s’en trouvent bouleversées, par des procédés différents d’un
statut à l’autre.
A priori, le bail d’habitation ne se différencie pas de celui prévu par le DOC. En
contrepartie d’un loyer, le bailleur s’oblige à mettre un local d’habitation à la
disposition du locataire pendant une certaine durée.
Le bail d’habitation est l’un des contrats qui a subi la plus forte évolution législative.
Cela s’explique par l’importance de ce contrat qui est devenu un instrument chargé
d’une fonction sociale importante : assurer le logement.

a. Le congé, formalité protectrice du locataire:

En cours d’exécution du contrat, le bailleur ne peut pas résilier le bail sauf, pour un
motif légitime et sérieux tel que l’inexécution des obligations par le locataire. En
revanche à l’expiration du terme initial, le bailleur devrait pouvoir retrouver sa liberté.
Mais le législateur soucieux de protéger les locataires a étroitement encadré cette
possibilité. le bailleur qui veut mettre fin au bail et faire ainsi obstacle au droit de
renouvellement dont bénéficie le locataire, doit lui adresser un congé par lettre
recommandée avec accusé de réception, soit dans les formes prévues par les
articles 37, 38 et 39 du code de procédure civile, soit par les huissiers de justice
conformément à la loi n° 41-80 portant création et organisation d’un corps d’huissiers
de justice.
Par cette règle, il y a lieu de souligner l’aspect normatif du congé qui n’est pas pris en
considération par le DOC, ne se faisant que par une simple manifestation de volonté.
Cette position a été d’ailleurs confirmée par un arrêt de la Cour Suprême n° 1805
rendu le 8/7/19987.

b. Le congé sous motif légitime :

Cette possibilité reconnue au bailleur montre le souci du législateur d’assurer à celui-
ci un droit au logement. Lorsque le bailleur a besoin de se loger ou de loger sa
famille, l’article 13 de la loi de 6-97 permet au juge de prononcer la validation du
congé donné au locataire dans les conditions prévues par l’article 9. Ce délai de
préavis du locataire est de trois mois. L’occupation par le preneur après la date fixée
pour la résiliation du bail est une occupation sans droit ni titre.
La loi détermine les personnes qui peuvent bénéficier de ce droit de reprise : le
bailleur, ses ascendants ou descendants au premier degré ou des bénéficiaires
éventuels du legs obligatoire institué par le code de la famille. Cependant la
demande en validation n’est recevable qu’à condition que les locaux aient été acquis
par le bailleur trois ans au moins avant le congé et que le bailleur, ses ascendants ou

7
Dossier n° 657 / 92
5
descendants, suivant le cas, n’occupent pas déjà un logement leur appartenant et
suffisant à leurs besoins normaux.
Il est à signaler que ces deux conditions ne sont pas applicables lorsque le bailleur
offre de reloger le preneur dans un local d’égale importance, aux mêmes conditions
et pour un loyer similaire. En cas de validation du congé, et sauf si cette validation
intervient pour faute du locataire, le bailleur est tenu de payer au locataire évincé,
outre ses frais de déménagement justifiés, une indemnité représentant six mois de
loyer au dernier taux payé par le locataire8. Par ailleurs, si le motif de l’éviction se
révèle inexact une fois que le locataire a quitté les lieux, soit involontairement à la
suite du congé, soit à la suite d’une décision de validation, le locataire a droit à des
dommages-intérêts correspondant au préjudice subi.
Par ailleurs, Le législateur reste muet quant au sort du locataire lorsque le bailleur
veut vendre le logement en cours de bail. Peut-on considérer la vente comme un
motif légitime et sérieux. Il appartient donc aux tribunaux d’apprécier souverainement
si le motif invoqué par le bailleur dans la notification du congé constitue un motif
légitime et sérieux de refus de renouvellement. L’imprécision du texte permet
d’envisager des motifs très divers.
Par ailleurs, le texte ne prévoit pas les conditions et les modalités de la résiliation du
contrat par le locataire. La question qui se pose est de savoir si la résiliation
unilatérale du locataire s’exerce souverainement, autrement dit le locataire peut il
décider de mettre fin au contrat de bail sans donner congé au bailleur ?

II) La durée du bail commercial :

La dimension temporelle dans un contrat de bail commercial est d’une ampleur
fondamentale puisque la réussite d’un commerce dépend de sa stabilité et la stabilité
permet la sauvegarde et l’attachement de la clientèle à un fonds de commerce qui
peut assurer la continuité de ses activités. En effet, et selon Ripert, la permanence
des locaux constitue un facteur indéniable de ralliement et de fidélité de la clientèle.
Le dahir du 24 Mai 1955, n’a pas fixé la durée minimale du bail commercial, de ce
fait, les parties sont libres de fixer la durée du bail commercial. Il peut être à durée
déterminée ou à durée indéterminée, contrairement au législateur français qui a fixé
la durée minimale du bail en fonction de la qualité du propriétaire.
- 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale.
- 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique.
Et cette durée minimale est d’ordre public, ainsi, il est interdit tout bail excédant 99
ans ou inférieur à 9 ans9. A préciser, que la date à laquelle le bail prend effet, peut
être différente de la date d’entrée dans les lieux ou de signature du contrat.
La durée de bail court à partir de la date d’effet du contrat qui est aussi la date
anniversaire de révision du loyer et aussi de fin de bail. La procédure, selon le droit
marocain, commence par un contact entre les parties, qui prend souvent la forme
d’un échange de correspondance comportant soit un congé, soit une demande de
renouvellement.
8
Il s’agit d’une mesure à notre sens excessive à la fois contraignante et excessive.
9
Article L145-4 du code de commerce français.
6
L’exposé des motifs du dahir du 24 mai 1955 précise que du fait des règles relatives
au déroulement de cette phase, en aucun cas les parties en cause ne pourront se
trouver surprises par des forclusions sans qu’elles aient pu bénéficier du délai
nécessaire pour défendre leurs droits ou prendre les dispositions pratiques qu’elles
jugeraient nécessaires à l’effet.

1) Le congé, formalité d’ordre public :

Les articles 687, 688 et 690 du D.O.C énoncent respectivement que le louage cesse
de plein droit à l’expiration du terme établi par les parties, sans qu’il soit nécessaire
de donner congé. Si aucun terme n’a été établi le louage est censé fait à l’année, au
semestre, au mois, à la semaine et au jour et le contrat cesse à l’expiration de
chacun de ces termes, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.
Or, et par dérogations à ces règles, le terme contractuel du bail n’est pas extinctif. Le
dahir du 24 mai 1955 fait du congé un préalable nécessaire pour mettre fin au bail
même si celui-ci a été conclu pour une durée déterminée, la demande de
renouvellement ne devenant obligatoire qu’après notification du congé.
L’article 6 dispose que les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé
donné 6 mois à l’avance. Cette disposition étant d’ordre public, toute stipulation
contraire est nulle et non avenue. La cour suprême a cassé un arrêt qui se réfère à
une telle stipulation pour donner suite à la demande d’expulsion formée par un
bailleur qui n’a pas respecté le délai de 6 mois10.
A défaut de congé, le bail à durée indéterminée poursuit évidement son cours normal
puisque aucun terme n’est convenu entre les parties. De même, le bail à durée
déterminée se poursuit au-delà du terme fixé par le contrat pour une durée
indéterminée.
A préciser qu’il ne peut y avoir tacite reconduction pour les baux commerciaux, sauf
stipulation contractuelle contraire.
Si la tacite reconduction est stipulée dans le contrat, un congé qui n’est pas
donné six mois au moins à l’avance pour la fin normale du bail peut être considéré
comme nul et la tacite reconduction jouera.
Si la tacite reconduction n’est pas prévue dans le contrat, le bail écrit
se poursuit, en l’absence du congé, au-delà de son terme pour une durée
indéterminée.
Si la durée du bail est subordonnée à un événement (décès, vente d’immeuble…)
dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation, le bail ne cesse que
par l’effet d’un congé donné 6 mois à l’avance et mentionnant la réalisation de
l’événement.
La dimension temporelle englobe aussi, le moment du paiement de loyer. Le loyer
doit être payé au moment et lieu indiqué dans le contrat de bail. A défaut l’article 664
du D.O.C qui est appliqué :

10
Arrêt du 2 juillet 1965 J.C.sup N°15 P 25.
7
« Le preneur doit payer le prix au terme fixé par le contrat ou, à défaut, par l’usage
local ; à défaut d’usage, le prix doit être payé à la fin de la jouissance. Il est permis
de stipuler que le bail sera payé d’avance »
A préciser dans ce cadre, le cas où le locataire n’a pas payé le loyer pour une durée
déterminée, a contacté le bailleur et lui a payé le loyer du dernier mois. Quel est
l’impact de ce paiement sur les autres mois non payé ?
La réponse est dans l’article 253 du D.O.C :
« Lorsqu’il s’agit de rentes, de baux ou d’autres prestations périodiques, la quittance
délivrée sans réserve pour l’un des termes fait résumer le payement des termes
échus antérieurement à la date de la quittance ».

2) Le renouvellement, une confrontation d’intérêts :

Le droit de renouvellement du bail commercial est accordé à tout locataire lorsque la
durée du bail a été expirée. Ce droit, qui n’est pas absolu dans la mesure où le
propriétaire peut refuser de proroger la durée du bail pour une raison ou une autre,
doit être exercée dans les délais prévus par la loi sous peine de forclusion.
Les dispositions du dahir de 1955 s’articulent essentiellement sur l’importance du
renouvellement et les incidences qui peuvent en résulter, que ce soit au profit du
preneur ou du bailleur. Le locataire peut recourir au droit de renouvellement de son
bail, mais ceci n’empêche à ce que le bailleur refuse de l’accorder.
En effet, cette double confrontation d’intérêt, entre le preneur qui souhaite prolonger
la durée de son bail au-delà de son terme pour une durée déterminée ou
indéterminée, afin de maintenir ses activités et sa clientèle, étant donné que c’est
l’élément le plus important dans un fonds de commerce, et d’autre part, le bailleur qui
désire reprendre son fonds de commerce à son profit ou au profit de son conjoint par
exemple.
Cette situation engendre souvent des conflits sérieux entre les parties, que seul le
tribunal peut trancher. Il en résulte ainsi un déséquilibre des baux commerciaux.
C’est pourquoi d’ailleurs la loi, dans un but de favoriser la stabilité des baux, qu’elle a
mis en place un certain aménagement au profit du preneur qui se trouve expulsé des
lieux et souvent, sans aucune indemnité. En cas d’une pareille d’éviction, le locataire
évincé dispose de plusieurs voies et plusieurs indemnités qui dépendent de chaque
situation. D’ailleurs, le dahir de 1955 sanctionne de la nullité toutes les clauses
contractuelles qui feraient échec au droit du locataire d’obtenir des indemnités
d’évictions.
Le paiement de l’indemnité dite d’éviction compense en quelque sorte la perte du
local et de sa clientèle. Toutefois, ce paiement n’est pas automatique dans la mesure
où à chaque fois le bailleur refuse la demande du renouvellement du preneur, que
celui-ci aura droit à cette indemnité.
En guise de réponse, le Dahir de 1955 prévoit désormais des solutions
intermédiaires entre la dispense totale du versement de l’indemnité et l’obligation de
versement d’une indemnité dont le montant sera égal au préjudice subi à cause du
refus de renouvellement.

8
De ce fait, on distingue trois cas de refus de renouvellement :
 Le refus motivé qui ne donne lieu au paiement d’aucune indemnité si le
propriétaire justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire. Ce
motif résultera notamment du manquement du locataire à l’une de ses
obligations contractuelles ou légales tel le cas de changement de la
destination des lieux s’il est défendu par le bail11. Il en est de même lorsque
l’état d’insalubrité ou d’insécurité de l’immeuble exige sa démolition totale ou
partielle, ceci devant être reconnu par une autorité administrative12.
 Le cas de reprise où l’indemnité est forfaitaire mais ne pouvant dépasser un
plafond fixé par le législateur, notamment lorsque l’immeuble a été repris pour
construction, reconstruction ou surélévation. Ce régime intermédiaire a été
adopté afin d’encourager la construction et la location ainsi que la protection
des droits du bailleur qui souhaite reprendre son local13.
Cette indemnité ne peut dépasser trois ans de loyers en cas de reprise soit
pour la démolition ou la reconstruction, et deux ans de loyers lorsque le
bailleur diffère le renouvellement pour surélévation. Le locataire évincé pourra
rester dans les lieux jusqu’à l’approvisionnement du chantier après
approbation des plans et obtention du permis de construire.
La construction ou la reconstruction des locaux à usage commercial ou
industriel emporte droit de priorité pour le locataire évincé. Ce droit doit être
exercé au plus tard dans les trois mois suivant son départ, notifié par une
lettre recommandée avec accusé de réception ou autre sous peine de
déchéance.
 Le refus non motivé, pur et simple, donne lieu au paiement d’une indemnité
dite d’éviction, elle est obligatoire. Cette indemnité compense en quelque
sorte la perte du fonds de commerce ainsi que la clientèle étant donné que
c’est l’élément le plus important dans un fonds de commerce à cause du refus
de renouvellement, c’est pourquoi d’ailleurs l’indemnité d’éviction est une
disposition prise en vue de la protection du fonds de commerce.
Et c’est Dans un but de parer à d’éventuels détournements ou interprétations
frauduleuses, la loi précise qu’elle doit correspondre au montant du préjudice
subi à cause du refus de renouvellement14.
De toute manière, elle sera fixée en justice tout en tenant compte tous les
éléments de perte que le locataire aura à subir et de gain dont il sera privé
suite à l’éviction, et que cette indemnité sera au moins égale à la valeur du
fonds, sauf le cas où le bailleur fera la preuve que le préjudice est moindre 15.
D’ailleurs le juge dispose d’un large pouvoir pour fixer cette indemnité.

Afin de pallier aux mauvaises surprises de forclusions, le dahir de 1955 prévoit que le
bail commercial, qu’il soit à durée déterminée ou indéterminée, ne cessent que par
l’effet d’un congé donné six mois à l’avance nonobstant toute stipulation
contractuelle. D’ailleurs, l’article 6 du Dahir de 1955 dispose qu’il ne peut y avoir de
tacite reconduction pour les beaux commerciaux.(contrairement aux baux civils qui

11
Cour d’appel Rabat, 13 février 1956, RMD 1957, p.118.
12
Abderrahman Chaoui Roqai, la bail commercial, mémoire pour le diplôme d’étude supérieure, 1975, p.86.
13
Abderrahman Chaoui Roqai op, cit, p 89.
14
Cour d’appel Rabat 13.02.1956, GTM, 1956, p.100.
15
Article 10 dahir 1955.
9
se reconduisent tacitement en absence de toute clause contraire) permettant ainsi
aux parties de bénéficier d’un délai nécessaire pour défendre leurs droits ou prendre
les dispositions pratiques nécessaires.
Le congé doit essentiellement mentionner les motifs de ce congé, le défaut de
respect entraîne l’inopposabilité de la forclusion résultant de l’inaction du preneur
dans le délai de 30 jours16. Le congé devant être adressé par une lettre
recommandée avec accusé de réception ou par toutes autres formes prévues par le
code de la procédure civile, notamment par un huissier de justice.
Ainsi, le preneur dispose d’un délai de 30 jours afin de faire savoir son intention 17,
une abstention entraîne forclusion du droit de renouvellement. Il peut ainsi contester
les motifs du congé en s’adressant au Tribunal de Première Instance, demander le
paiement de l’indemnité ou encore refuser les conditions proposées par le nouveau
bail.
Pour exprimer sa volonté de proroger la durée du bail, le preneur doit adresser une
demande de renouvellement au bailleur 6mois précédant son expiration ou à tout
moment du bail par l’effet des dispositions de l’article 6 du dahir lorsqu’il s’agit d’un
bail à durée déterminée. Quant au bail à durée indéterminée, le preneur n’a pas
besoin d’une demande de renouvellement parce que le bail est appelé à se
poursuivre tant que le bailleur n’y met pas fin.
Le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par les locataires, leurs
cessionnaires ou ayants droits qui justifient, par eux-même ou par leurs auteurs,
soient d’une jouissance consécutive de deux années en vertu d’un ou plusieurs baux
écrits successifs, soit d’une jouissance consécutives de quatre années en vertu d’un
ou plusieurs baux verbaux successifs, ou bien de baux écrits ou verbaux successifs.
Ceci entraine deux situations, une réponse du bailleur ou une absence de réponse.
Le bailleur dispose de trois mois pour faire connaitre son intention, sous peine de
forclusion, et ce à partir de la réception de la demande. Le bail se poursuit en cas de
réponse favorable, sinon il s’interrompt par l’effet du refus. Ceci ouvre au preneur
une autre voie devant le président de tribunal de première instance pour fin de
conciliation, qui peut entrainer le cas échéant, en cas de désaccord un autre recours
devant le tribunal de première instance afin de contester les motifs du refus ou
demander le paiement d’une indemnité d’éviction.
Par ailleurs, un large pouvoir d’appréciation est donné aux juges pour admettre la
validité des demandes en renouvellement. Par contre, le défaut de réponse
engendre deux résultats selon le contenu de la demande de renouvellement. Si le
locataire a demandé le renouvellement aux clauses et conditions du bail échu, le
propriétaire est réputé avoir accepté le renouvellement à ces mêmes conditions.
Mais si le preneur a demandé le renouvellement à des conditions différentes, le
propriétaire n’est censé accepté que le principe du renouvellement. Les clauses du
nouveau bail seront par le président du tribunal de première instance, saisi par la
partie la plus diligente.

16
Art 27 Dahir 1955
17
Cour de cassation 2 mai 1980.
10
 Références Bibliographiques

Textes juridiques :
Dahir du 9 ramadan 1331 (12 aout 1913) formant code des obligations et
contrats.
Dahir du 2 Chaoual 1374 (25 MAI 1955) Relatif au Baux d’Immeubles ou de
Locaux Loués à Usage Commercial, Industriel, ou Artisanal.
Dahir n° 1-99-210 du 13 joumada I 1420 (25 août 1999) portant
promulgation de la loi n° 63-99 modifiant et complétant la loi n° 6-79
organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des
locaux d'habitation ou à usage professionnel.

Ouvrages généraux :
G.Ripert/ R.Roblot, traité de droit commercial, tome I, 18ème éd ;
Malaurie Philippe, Aynès Laurent, les contrats spéciaux, 3eme édition,
Paris, 2007.
M’hamed Motik, droit commercial marocain, éd.2001, imprimerie Al Maarif
Al Jadida,Rabat ;
Mohammed Drissi Allami Machichi, droit commercial fondamental au
Maroc, 2006, imprimerie de Fedala ;

Ouvrages spéciaux :
Georges Mahieu, Yvette Merchiers, Laurent Sterck, le bail en général le
bail de résidence principale, éd, Larcier, 2006 ;
Isabelle Durant, le bail et la jurisprudence récente de la cour de cassation,
éd.Larcier, 2003.

Travaux universitaires :
Abderrahman Chaoui Roqai, le bail commercial, mémoire pour le diplôme
des études supérieures, 1975.

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