Filière Spéciale de Droit
Droit des Contrat Spéciaux
Le Droit des Contrats Spéciaux, on essaye d’apprendre les règles particulières étant
applicable aux certains contrats. Le contrat est considéré comme spécial, mais en effet,
aucun contrat est spécial
Le Contrat de Bail
-------------- ARTICLE 1708 DU CC
‘‘Il y a deux sortes de contrats de
louage :
Celui des choses,
Et celui d'ouvrage.’’
Louage de chose : le bail est un
louage de chose
Article 1709 du code civil ‘‘Le
louage des choses est un contrat
par lequel l'une des parties s'oblige
à faire jouir l'autre d'une chose
pendant un certain temps, et
moyennant un certain prix que
celle-ci s'oblige de lui payer.’’
Louage de service (d’ouvrage) :
Article 1710 du code civil ‘‘Le
louage d'ouvrage est un contrat par
lequel l'une des parties s'engage à
faire quelque chose pour l'autre,
moyennant un prix convenu entre
elles.’’
2021-2022
R é s u m é d u Co u r s
I. Les éléments
caractéristiques du bail
Et la formation
du bail
A. La définition du bail
Article 1709 du code civil ‘‘Le
louage des choses est un
contrat par lequel l'une des
parties s'oblige à faire jouir
l'autre d'une chose pendant un
certain temps, et moyennant un
certain prix que celle-ci s'oblige
de lui payer.’’
GouEr
Le contrat de Bail
La Bail
-------------- M. PHANG VICHET
A Différente dénomination
utilisée :
o Même si la dénomination
est différente, il y a les
mêmes prestations, les
même caractéristiques et
réciproques.
o La législation sur le louage
de choses reste dominée
par la règle de la liberté
contractuelle.
o Le développement :
location-vente, crédit-bail.
o Les avant-contrats que l’on
applique à la vente sont
également applicable au
bail.
Picture Caption: To make your document
look professionally produced, Word
provides header, footer, cover page, and
text box designs that complement each
other.
 Le bail est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’une parties d’une chose pour un
certain temps en contrepartie d’une somme d’argent appelé loyer.

 La prestation du bail :
o Faire jouir : mettre à disposition une chose à titre temporaire.
o Obligation de mise et maintien en jouissance du débiteur de cette prestation.

 Les caractères du bail : la prestation caractéristique et la prestation réciproque :

o La prestation caractéristique du bail : permission temporaire par le bailleur au preneur des actes de
jouissance de la chose
 Obligation de mise et maintien en jouissance
 Obligation d’assurer la mise et maintien en jouissance
 A titre personnel
Le bailleur est débiteur de ces obligations
o La prestation réciproque du bail : paiement de loyer par le preneur au bailleur
 Donc, le bail produit le lien à titre personnel entre le bailleur et le preneur
o La prestation réciproque : réside dans le paiement d’une contrepartie : le loyer

B. La durée du bail
 Elément caractéristiques du bail ?
o Prestation caractéristique de bail : permission temporaire par le bailleur au preneur des actes de
jouissance de la chose : mise à disposition temporaire et maintien en jouissance de la chose.
o Prestation réciproque de bail : paiement de loyer, Mise à disposition temporaire des utilités de la chose.
o Maintien en jouissance : la garantie d’une stabilité d’occupation pour le preneur pendant un certain
temps.
o Paiement de loyer s’opère souvent périodiquement.
o Bail est un contrat à exécution successive.

 La durée du bail :
o Absence du terme du contrat
o Bail verbal
Article 1736 du code civil ‘‘Si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donner congé à
l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux.’’

Donc, pour le bail verbal, on applique les règles du droit commun, chacune des parties peut à tout
instant mettre fin au contrat en adressant à l’autre un congé qui prendre un effet dans le respect des
délais fixé par l’usage des lieux (Art. 1736) ou par une convention.

Article 1737 du code civil ‘‘Le bail cesse de plein droit (automatiquement) à l'expiration du terme fixé,
lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé.’’

 Bail et Vente ?
o Bail : mise à disposition et maintien de la jouissance de la chose à titre temporaire en contrepartie de
loyer et le preneur jouit de la chose à titre temporaire.
o Bail : permet au locataire seulement la jouissance temporaire et limitée au titre d’un droit personnel.
o Bail : la jouissance du preneur ne peut pas altérer la substance de la chose qu’il doit restituer telle
qu’il l’a reçue et la restitution de la chose sera faite en l’état.
o Vente : emporte instantanément le transfert de propriété à titre définitif et l’acquéreur dispose à titre
définitif d’un droit réel sur la chose.
o Vente : transfert du droit réel sur la chose vendue.

 Bail et usufruit ?
o Usufruit : Article 578 du code civil ‘‘L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la
propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance.’’

 Usufruit : jouissance temporaire ce la chose et percevoir les fruits.

 Usufruit : constitue le démembrement du droit de propriété.
 Bail : établit un rapport personnel du droit de créance entre le créancier et le débiteur.
  Bail et crédit-bail ភតិសន្យាហិរញ្ញវត្ថុ
Le contrat de crédit-bail, c’est-à-dire
l’utilisateur n’a pas suffisamment d’argent
pour acheter le bien, donc il va
sélectionner le fournisseur qu’il est
préféré et va communiquer avec la
société de crédit-bail ou l’établissement
financier. La société de crédit-bail ou
l’établissement financier va payer le prix
au fournisseur et louer le bien à
l’utilisateur. L’utilisateur va payer la
redevance à la société de crédit-bail ou
l’établissement financier.

 Il existe le contrat de vente entre le fournisseur et la société de crédit-bail.

 Il existe le contrat de location avec la promesse de vente entre la société de crédit-bail et l’utilisateur.

 Bail et contrat de travail

o Le bail : le bail est un contrat de louage des choses.
o Contrat de travail : un contrat de louage de prestation du service.
 Bail et dépôt, prêt à usage

o Bail : contrat à titre onéreux

o Prêt à usage : la mise et maintien en jouissance d’une chose sans contrepartie s’apparente au contrat
de prêt à usage ou commodat.
o Le contrat de prêt à usage, connu également sous le nom de commodat, se définit légalement comme
un contrat entre deux parties où l’une livre une chose à l’autre afin que cette dernière s’en serve. Le
preneur à bail, qui emprunte donc la chose te l’exploite, s’engage à la rendre dans le même état après
s’en être servi. C’est l’article 1875 du Code Civil qui définit les règles de ce contrat.

 Bail et le bail emphytéotique

o Comparez avec le bail emphytéotique en droit cambodgien
o Le bail emphytéotique  ការជួលអចិន្រ្តៃយ៍ : en droit français, doit être formé par un acte authentique

o Le bail normal : Peut être formé par un acte sous seing privé.
o Le bail emphytéotique : en droit cambodgien

II. Formation du bail

On applique les conditions du droit commun.

1. Les conditions de fond (capacité, objet et contenue)

Capacité : le bailleur et preneur
Objet : Article 1713 du code civil

2. Les conditions de forme

Aucun formalisme n’est requis de la formation du bail aux termes de l’article 1714 du code civil
‘‘On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des
règles particulières aux baux à ferme et à métayage.’’

Mais, il existe certains statuts spéciaux qui existent la rédaction dans écrit pour le bail rural et le bail
d’habitation.

Ces types de bail doit être précisé sur la date du bail, la durée du bail, la consistance de la chose louée,
la description des locaux, des équipements, la montant de loyer, et l’exigence de dépôt de garantie. Le
contrat doit être associé en état de lieu.
Par contre, même-s’il n’existe pas les exigences au-dessus, la sanction est reste discuter.

Régime de la preuve :
 Le bail verbal peut être prouvé par le témoin
 Le bail écrit est facilement prouvé par le papier ou par le contrat de bail écrit
 Deux conditions particulières du bail

 La mise à disposition de la chose à titre temporaire

 Le prix du bail

III. Les effets du bail

 Efficacité du bail : le contrat de bail ne comporte aucun effet translatif du droit de propriété. Le locataire
a seulement un simple du droit de créance vis-à-vis du bailleur. Même-si le bailleur délivre la chose ou
mise à disposition de la chose au profit du preneur mais le bail n’importe pas en effet translatif de la
propriété sur la chose louée.

 Effets obligations (obligations du bailleur et obligations du preneur) : le contrat de bail est produit des
effets mais lesquelles ne comportent l’effet translatif de droit réel. Il produit aussi des effets obligatoires
vis-à-vis des parties cocontractant.

A. Obligation du bailleur

L’Article 1719-1720 du code civil :

‘‘Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.
Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir
de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.’’

 Le bailleur a 4 obligations principales :

Obligation de délivrance
Obligation de maintenir (de jouissance paisible)
Obligation d’entretenir
Obligation de garantie

1. Obligation de délivrance
Selon l’article 1720 du code civil :
‘‘Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.’’

Donc, même-si les parties non pas prévue cette obligation de délivrance dans le contrat de bail, le bailleur
est tenu quand-même de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

 Si les parties non pas prévue la date de délivrance, quand le bailleur est obligé de délivrer la chose
louée au preneur ?
 Le bailleur est obligé de délivrer la chose louée immédiatement après la passation du contrat de bail.
 Si n’y a pas la stipulation particulière concerne le lieu de délivrance, à quel l’endroit où le bailleur
est tenu de délivrer ?
 Le bailleur est tenu de délivrer la chose à l’endroit où se trouve la chose au moment de la passation du
contrat de bail.

En cas le bail sur l’immobilier, le bailleur doit être mise à disposition de l’immeuble, le locataire est
obligé de prendre la possession de la chose louée. La délivrance de la chose est considérée au
moment de la remise de clé ou le titre de propriété.

Sanction en cas de la défaillance du bailleur, on applique les sanctions du droit commun.

 Exécution forcée
 Résiliation
 Dommages-Intérêts

2. Obligation d’entretient

L’obligation d’entretient signifie qu’après la mise à disposition de la chose louée, le bailleur est tenu de
supporter toute réparation de toute espèce nécessaire au bon état de la chose louée. C’est l’obligation
à exécution continue ou l’obligation successive.

L’Article 1720 alinéa 2 du code civil

 ‘‘Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres
que les locatives.’’

A l’encontre du bailleur défaillance de l’obligation entretient, le preneur dispose des sanctions de droit
commun (exécution forcée, dommage et intérêt, la résiliation du contrat ou l’exception d’inexécution).

3. Obligation de garantie d’éviction

Les règles de la garantie accessoire à la vente sont transposées au contrat de bail. Donc, le bailleur
est tenu de garantir la sécurité de la chose louée vis-à-vis du preneur comme le vendeur envers
l’acheteur.
Si la chose louée cause le dommage ou le préjudice au preneur, le bailleur est responsable des risques
causer par la chose louée, et la loi du 19 mai 1998 1 relative à la responsabilité du fait des produits
défectueux s’appliquent également au preneur.

L’Article 1721 du code civil

‘‘Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent
l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.’’

Le vice de la chose doit empêcher l’usage attendu de la chose.

1. La garantie d’éviction du fait des personnes
2. La garantie d’éviction du fait des tiers
3. La garantie d’éviction du fait d’un vice de la chose

Sanction :
 Action rédhibitoire
 Action estimatoire
 Dommages-intérêts

4. Obligation d’assurer la permanence et la qualité de plantation

Le bailleur a l’obligation d’assurer la permanence et la qualité de plantation. Il est tenu d’entretenir la

chose et de maintenir la jouissance paisible de la chose louée au profit de preneur pendant la durée
du bail. Il ne peut pas autoriser le tiers de gêner la jouissance paisible de la chose louée par le
preneur.

B. Obligation du preneur (Article 1728-1731 du code civil)

L’Article 1728 du code civil

‘‘Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou
suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.’’

Le preneur a 2 obligations principales : Obligation d’user et Obligation de payer

Mais, à la fin du bail, le preneur a obligation de restituer la chose louée.

1. Obligation de payer le loyer

En conformément de l’article 1728 du Code Civil, Le preneur est tenu de payer le prix du bail aux
termes convenus par les parties (la date, l’endroit,).

Le bail d'habitation, en principe le bailleur exige son locataire de payer le dépôt de garantie, et aussi la
caution (អ្នកធានា).
La date de paiement : si les parties se sont mis d’accord sur la date de paiement, donc la date de
paiement est librement fixée par les parties.
Ex : le preneur peut-être payer le loyer par trimestriellement, annuellement

2. Les obligations relatives à l’usage de la chose

 Usus de la chose louée
 Le preneur a l’obligation d’usage de la chose louée en bon père de famille et suivre la destination qui
a été donnée par le bail selon l’article 1728 du Code Civil. Il doit jouir de la chose sans en abuser (ne
peut pas utiliser en abusant la destination ou la nature de la chose).
En cas de manquement de cette obligation, le bailleur peut résilier le contrat de bail immédiatement
sinon, la chose louée peut être endommagé.
 Sous-location
Le contrat de bail est un contrat à titre d’intuitu personae, donc le preneur n’est pas autorisé de sous
louer la chose au tiers sans le consentement du bailleur, sauf s’il y a le consentement du bailleur et le
bail emphytéotique. Cependant, la sous-location n’entraine pas en changement de preneur. Il existe le
preneur originaire conserve sa position contractuelle dans le lien principale du bail.

 La circulation du bail
La circulation du bail c’est-à-dire changer le partenaire, ou transfert par l'une des parties. Le contrat de
bail est également un contrat à exécution continue, donc il peut avoir le cas de changement du bailleur
ou du preneur.
 En cas de décède du bailleur ou du preneur
Même-si le contrat de bail est un contrat à titre d’intuitu personae mais si le bailleur est décédé,
cela n’affecte pas l’existence du contrat de bail, selon l’article 1742 du Code Civil « Le contrat de
louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur ».

 En cas le bailleur vente son bien à un tiers

Quand le bailler vente la chose louée, celle-ci ne porte pas atteinte au droit de preneur, selon
l’article 1743 du Code Civil « si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le
fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine ».

3. Obligation de conservation et assurance en vue de restitution

En générale, à l’expiration du temp de jouissance et d’usage de la chose louée, le preneur doit restituer
de la chose au bailleur.
Article 1730 du Code Civil « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit
rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par
vétusté ou force majeure ».

Selon l’article 1735 du Code Civil « Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par
le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires ».

Mais il y a l’exception que « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa
jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles aient eu lieu sans sa faute », Article 1732 du Code Civil.

La sanction

Article 1754 du C.C « Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y
a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les
réparations à faire :
 Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées ;
 Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur
d'un mètre ;
 Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;
 Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et
de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ; Aux portes, croisées, planches de cloison
ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures ».

4. Obligation à la fin du bail

 La fin du bail
Bail pour la durée déterminée : le bail prend fin à l’expiration de la durée déterminée
s’il y a la limite du temps.
Bail pour la durée indéterminée : si le bail avec la durée indéterminée, ça dépend le
fait par écrit ou le fait verbalement.
 La restitution de la chose et l’état de la chose restituée.

IV. Extinction du bail

A. Causes normales de l’extinction du bail

 Cause normale de l’extinction du bail, c-à-d que le bail prend fin par la clause qui autorise
une partie de mette fin du contrat ou à l’arrivée du terme qui avait stipulé dans le contrat,
selon l’article 1737 du Code Civil, « Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé,
lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé ».

B. Causes anormales de l’extinction du bail

Causes anormales peut-être la perte de la chose, faute des parties, l’inexécution de

l’obligation l’une des partes etc...
Article 1722 du Code Civil, « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en
totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le
preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la
résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ».

Article 1741 du Code Civil « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose
louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».

 A la fin du bail, il y a 3 situations proches :

1. La reconduction បន្តឡើងវញ
ិ : à l’expiration du terme de bail, les cocontractants continuent à
exécuter le contrat du bail précédent comme si le contrat existe. Mais, même si le
contenu du contrat de bail reste toujours les mêmes, la durée du bail est qualifiée
comme le contrat de bail à durée indéterminé.

2. Prorogation បន្តកិច្ចសន្យា : les parties exécutent le bail jusqu’à le moment où les parties
s’accordeà renouveler le contrat de bail. Les effets du contrat prolongent jusqu’à la
nouvelle échéance.
La prorogation du bail peut être tacite ou conventionnelle. កច
ិ ្ចសន្យាត្រូវតែបញ្ច ប់ តែភាគនៅ
ី តែបន្តកាតព្វកច
ិ ្ច

3. Renouvellement ធ្វើឡើងវញ
ិ  : à l’expiration de la durée du bail, les parties se sont mis

d’accord sur tous les anciens contenus mais ce qui est différent c’est le contenues dans
le contrat renouveler peut-être diffèrent du contenue le contrat expirer.
Ex : les parties peut mettre d’accord sur la nouvelle durée du bail, le loyer etc.,