CHAPITRE 1

LA NATURE DE L'IMMOBILIER ET DES MARCHÉS IMMOBILIERS

Problèmes de test
1. Un marché où les locataires négocient le loyer et d'autres conditions avec les
propriétaires ou leurs gérants est appelé "marché" :
b. Marché des utilisateurs

2. Le marché sur lequel sont déterminés les taux de rendement requis sur les opportunités
d'investissement disponibles est appelé le marché :
d. Marché des capitaux

3. Les mesures prises par les autorités locales, régionales et fédérales influent sur la valeur
des biens immobiliers
d. Toutes les réponses ci-dessus

4. Quelle est la proportion approximative des ménages américains qui sont propriétaires de
leur logement ?
b. Environ deux tiers

5. Parmi les catégories d'actifs suivantes, quelle est celle dont la valeur de marché globale
est la plus élevée ?
d. Immobilier

6. Les systèmes de drainage des eaux pluviales sont décrits comme suit :
b. Améliorations apportées au terrain

7. Quelle est la catégorie d'actifs la plus importante, en termes de valeur, dans le

portefeuille du ménage américain type ?
a. Immobilier

8. Les marchés immobiliers se distinguent des autres classes d'actifs par toutes les
caractéristiques suivantes, à l'exception des suivantes :
d. Produit homogène

9. Lequel des éléments suivants n'est pas important pour la localisation des propriétés
commerciales ?
c. Accès aux écoles

Questions d'étude
1. Le terme " immobilier " peut être utilisé de trois manières fondamentales. Dressez la liste
de ces trois utilisations ou définitions alternatives.

Solution: L'immobilier est le plus souvent défini comme un terrain et toutes les
améliorations apportées au terrain ou sur celui-ci, y compris les structures fixes et les
éléments d'infrastructure. Le terme est également utilisé pour décrire l'"ensemble des

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 droits" associés à la propriété et à l'utilisation des caractéristiques physiques de l'espace
et de l'emplacement. Enfin, l'immobilier peut être décrit comme les activités
commerciales liées au développement, à la construction, à l'acquisition, à l'exploitation et
à la cession de biens immobiliers.

2. Les États-Unis représentent environ 6 % des terres émergées de la planète, soit

approximativement 2,3 milliards d'acres. Qui est réellement propriétaire de ce terrain ?
Quelle est la répartition de ces terres entre les différentes utilisations (par exemple, terres
aménagées, terres fédérales, terres forestières).

Solution: Les terres aménagées, composées de terres résidentielles, industrielles,

commerciales et institutionnelles, représentent environ 6 % du total des terres des États-
Unis. Les terres fédérales et les zones aquatiques occupent environ 23 % des terres ; les
terres cultivées et les terres CRP représentent environ 21 % ; et les terres de pâturage
représentent environ 6 % des terres.
Enfin, les terres restantes sont réparties entre les terres de parcours et les terres forestières,
chacune représentant 21 % de l'ensemble des terres américaines.

3. Décrire la valeur de l'immobilier américain en la comparant à la valeur d'autres catégories

d'actifs (actions, obligations, etc.).

Solution: En septembre 2005, l'immobilier (y compris les logements occupés par leurs
propriétaires, mais à l'exclusion de l'immobilier détenu par des sociétés non immobilières)
était la plus grande classe d'actifs aux États-Unis, évaluée à environ 23,4 billions de dollars.
Les actions des entreprises cotées en bourse représentent environ 17 200 milliards de dollars
sur le marché américain. La valeur de la dette hypothécaire est d'environ 11 100 milliards de
dollars. Ce chiffre est supérieur au stock existant d'obligations d'entreprises et d'obligations
étrangères, ainsi qu'à l'encours des titres du Trésor américain.

4. Quelle est la part de l'immobilier dans le patrimoine d'un ménage américain type ? Comment
cela se compare-t-il au rôle que jouent les actifs et les investissements dans les portefeuilles
des ménages américains ?

Solution: L'immobilier est l'actif le plus important dans le portefeuille d'un ménage
américain typique, représentant environ 30 % de la richesse des ménages en septembre 2005.
En comparaison, la valeur totale des actions de sociétés et des parts de fonds communs de
placement représente 16 % du patrimoine des ménages. Les réserves de retraite, hors
actions, représentent 17 % du patrimoine des ménages. Les dépôts et les fonds du marché
monétaire représentent 9 % des actifs des ménages.

5. Les actifs et les marchés immobiliers sont uniques par rapport à d'autres actifs ou marchés.
Discutez des principales différences entre les marchés immobiliers et les marchés d'autres
actifs négociés sur des marchés publics bien développés.

Solution: L'immobilier se distingue des autres classes d'actifs par son hétérogénéité et son
immobilité. Les actifs immobiliers présentent des caractéristiques uniques et distinctives,
telles que l'âge, la conception du bâtiment et l'emplacement. L'immobilier est également
immobile ; la localisation est donc un attribut important. Les actifs immobiliers étant

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 hétérogènes et immobiles, les marchés immobiliers sont localisés. Les utilisateurs potentiels
de biens immobiliers et les biens immobiliers concurrents sont généralement situés dans la
même zone ou région. En outre, les marchés immobiliers sont très segmentés en raison de
leur nature hétérogène. Par conséquent, les utilisateurs potentiels d'un type spécifique de
bien immobilier ne cherchent généralement pas à substituer une catégorie de biens à une
autre. Enfin, la plupart des transactions immobilières font l'objet d'une négociation privée et
ont des coûts de transaction relativement élevés.

6. Expliquer le rôle du gouvernement dans l'immobilier au niveau fédéral, étatique et local.

Lequel a l'impact le plus important sur les marchés immobiliers ?

Solution: C'est le gouvernement local qui a le plus d'influence sur les marchés immobiliers.
Elle affecte l'offre et le coût de l'immobilier par le biais de réglementations en matière de
zonage et d'utilisation des sols, de taxes sur les nouvelles constructions et de codes de
construction restrictifs. Elle influe également sur les loyers par le biais de l'évaluation des
taxes foncières. Enfin, les autorités locales influencent l'offre et la qualité de l'immobilier par
la mise en place d'infrastructures communautaires et de codes de construction. Le
gouvernement fédéral influence l'immobilier par le biais de la politique de l'impôt sur le
revenu, des programmes d'aide au logement, des exigences fédérales en matière
d'information financière, des lois sur le logement équitable et des lois sur la divulgation
d'informations. Le gouvernement de l'État est généralement celui qui a le moins d'influence
sur l'immobilier. Le gouvernement de l'État affecte l'immobilier en délivrant des licences aux
professionnels de l'immobilier, en établissant des codes de construction à l'échelle de l'État,
en créant des lois sur le logement équitable et la divulgation d'informations, et en accordant
de nombreuses subventions liées au logement pour les ménages à revenus faibles et modérés.
En outre, l'État peut protéger certaines terres écologiquement sensibles contre le
développement.

7. Identifier et décrire l'interaction des trois secteurs économiques qui influencent la valeur des
biens immobiliers.

Solution: Les trois secteurs économiques qui influencent la valeur de l'immobilier sont les
marchés des utilisateurs, les marchés des capitaux et les pouvoirs publics. Sur les marchés
immobiliers, les ménages et les entreprises sont en concurrence pour l'obtention d'un
emplacement physique et d'un espace. Cette compétition détermine qui obtiendra l'usage
d'un bien spécifique et combien sera payé pour l'usage de ce bien. Les marchés de capitaux
fournissent les ressources financières nécessaires au développement et à l'acquisition d'actifs
immobiliers. L'immobilier est en concurrence avec d'autres opportunités d'investissement sur
le marché des capitaux, en fonction des taux de rendement exigés par les investisseurs et des
considérations de risque. Les marchés des capitaux se divisent en deux catégories : les
participations et les dettes. Les pouvoirs publics influencent l'interaction entre les marchés
d'utilisateurs et les marchés de capitaux par le biais de la politique fiscale, de la
réglementation, de la fourniture de services et d'infrastructures, de subventions et d'autres
moyens.

8. La construction immobilière est un processus volatile déterminé par l'interaction entre

l'utilisateur et les marchés de capitaux. Quels sont les signaux utilisés par les producteurs

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immobiliers pour gérer ce processus ? Quels sont les autres facteurs qui influencent la
volatilité de la production immobilière ?

Solution: Lorsque les prix du marché de l'immobilier dépassent les coûts de production, les
producteurs sont incités à construire ou à augmenter l'offre. Lorsque l'offre de biens
immobiliers augmente, les taux de location diminuent sur le marché des utilisateurs, ce qui
fait baisser la valeur des biens immobiliers et incite le marché immobilier à ralentir la
production de biens immobiliers. En outre, les chocs sur les marchés des capitaux et la
volatilité des coûts de construction ajoutent à la volatilité de la production immobilière. Par
exemple, des taux d'intérêt plus élevés affectent négativement la valeur des biens
immobiliers, toutes choses égales par ailleurs, réduisant ainsi l'attrait des nouvelles
constructions. En outre, les pénuries de matériaux de construction essentiels et les conflits du
travail organisés peuvent contribuer à la volatilité de la production immobilière.

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 CHAPITRE 2
VALEUR ET DÉCISIONS IMMOBILIÈRES

Problèmes de test
1. Lequel de ces exemples est le plus représentatif d'une décision d'investissement, sur la
base des critères identifiés dans le chapitre ?
c. Décision d'acheter ou non un téléviseur à haute définition ou de conserver un
téléviseur classique à 500 dollars de moins.

2. Une perspective de portefeuille de la valeur de l'immobilier, telle que décrite dans ce

chapitre, implique de considérer la valeur de l'immobilier en relation avec :
c. Votre contexte particulier et vos autres atouts.

3. L'effet de la sélection d'un lieu de résidence sur des questions telles que le mode de
vie et les relations avec d'autres personnes en dehors du ménage est décrit comme
suit :
c. Coûts ou avantages non monétaires.

4. Parmi ces investissements immobiliers, le plus risqué est le suivant

e. Terrain brut.

5. Parmi ces investissements immobiliers, celui dont le coût est le plus incertain est a : c.
Développement d'un lotissement dont les permis n'ont pas encore été accordés.

6. Le niveau de risque perçu augmente,

d. Les valeurs diminuent et les rendements attendus augmentent.

7. La forme la plus liquide de l'immobilier est :

d. Résidences unifamiliales standard.

8. Le type de bien immobilier qui a tendance à présenter la plus grande incertitude en

matière de flux de trésorerie est : e. Hôtels et motels.

9. Laquelle de ces stratégies d'investissement immobilier tendrait à augmenter le risque ?

d. Investir à court terme (période de détention courte).

10. Lequel de ces énoncés est correct en ce qui concerne la relation entre l'analyse et
l'évaluation des investissements ?
a. L'analyse des investissements estime la valeur pour un investisseur spécifique,
tandis que l'évaluation estime la valeur pour l'investisseur type.

Questions d'étude
1. L'achat d'un logement n'est pas une question de retour sur investissement. Il s'agit de
la sécurité de la famille ou du ménage, des opportunités et d'autres éléments
intangibles irremplaçables. En tant que personne qui comprend le sens de
l'investissement, comment répondriez-vous à cette affirmation ?

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 Solution : L'achat d'un logement est un investissement car le processus de décision
nécessite l'évaluation de coûts et d'avantages non monétaires. Les propriétaires
évaluent la valeur des avantages futurs liés au fait de résider dans un quartier
particulier par rapport aux coûts attendus. En outre, l'achat d'un logement est un
investissement car il implique des coûts initiaux importants pour un bénéfice futur qui
peut durer longtemps. En outre, l'achat d'un logement, comme d'autres
investissements, peut nécessiter beaucoup de temps et d'argent pour être annulé.

2. De nombreuses banques présentent les prêts sur fonds propres comme un moyen de
financer des vacances. Utiliser la valeur nette de sa maison pour financer des vacances
est-il une bonne décision d'investissement ? Pourquoi ou pourquoi pas ?

Solution : L'utilisation d'un prêt immobilier pour financer des vacances peut ne pas
être une bonne décision d'investissement, à moins que les vacances n'aient des
conséquences durables. Le plaisir que procurent les vacances peut être de courte
durée, alors que les coûts correspondants peuvent durer des années.

3. Il est fréquent que les parents achètent une résidence pour que leur enfant y vive
pendant ses études, estimant souvent que le loyer d'un appartement est un gaspillage
total alors que l'argent pourrait être utilisé pour constituer un capital. Quels sont les
arguments en faveur d'un tel investissement ? Contre ?

Solution : Si le parent estime que les avantages tirés de la propriété dépassent les
coûts initiaux, la décision d'acheter une résidence peut être une option viable.
Cependant, l'achat d'une résidence pendant que l'enfant est à l'université est risqué en
raison de la période de détention relativement courte du bien, qui amplifie l'incertitude
des flux de trésorerie reçus lors de la cession du bien. L'achat d'un logement entraîne
également des coûts initiaux importants, au-delà du prix d'achat, qui doivent être pris
en compte. En outre, le parent risque de devoir payer les frais mensuels de cette
résidence pendant une période prolongée si le bien n'est pas rapidement vendu après
que l'enfant a obtenu son diplôme.

D'autre part, la location d'un appartement ne permet pas d'accumuler de fonds propres
et donc de patrimoine pendant que l'étudiant suit des études. En outre, si l'étudiant est
scolarisé pendant quatre ans ou plus, la période de détention du bien peut ne pas être
considérée comme "courte" et il peut être logique d'acheter une maison. Il faut
comparer le coût de la location d'un appartement avec le coût total et les flux de
trésorerie futurs de l'achat d'un logement pour déterminer la meilleure décision à
prendre. Si cette analyse conclut que l'achat d'un logement procure un flux de
trésorerie net plus élevé, suffisant pour compenser le coût d'opportunité lié à
l'impossibilité d'utiliser l'argent ailleurs, le parent doit alors acheter le logement pour
l'enfant.

4. Les terrains bruts situés à la limite du développement urbain et ne disposant pas des
permis nécessaires à leur aménagement constituent, en général, le type
d'investissement immobilier le plus risqué. Défendre ou réfuter cette affirmation

Solution : Si l'on considère les deux types de risques d'investissement auxquels sont

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 confrontés les investisseurs immobiliers, à savoir l'incertitude des coûts et l'incertitude
de la valeur, le terrain brut sans permis peut être considéré comme la forme la plus
risquée d'investissement immobilier. Les terrains bruts situés à la périphérie d'une
zone urbaine et ne disposant pas des autorisations nécessaires à leur aménagement
présentent un degré élevé d'incertitude quant à leur valeur, car les flux de trésorerie
futurs ne sont pas établis. La valeur du terrain dépend généralement de la croissance
future qui créera un potentiel de marché qui n'existe pas actuellement. En outre, la
probabilité que cela se produise dépend des réglementations en matière d'utilisation
des sols et des actions des autorités locales chargées de la planification. Le coût total
nécessaire à l'acquisition et à l'aménagement du terrain brut n'est pas connu au
moment de l'achat. Seuls les projets de réaménagement urbain présentent une
incertitude de coût comparable à celle des terrains bruts sans permis.

5. L'évaluation d'un bien immobilier permet d'en estimer la valeur pour un investisseur
type, c'est-à-dire le prix de vente probable. Pourquoi cela pourrait-il être un indicateur
trompeur pour un investisseur spécifique en ce qui concerne la valeur de
l'investissement ?

Solution : Une évaluation ne tient pas compte du point de vue et des attentes d'un
investisseur individuel. Il peut y avoir des raisons pour lesquelles le bien en question a
plus ou moins de valeur pour une personne donnée que pour l'acheteur type. Par
conséquent, la valeur d'investissement d'un individu peut différer de la valeur
attribuée à un bien par le marché ou l'investisseur type.

6. Vous envisagez de remplacer votre chauffe-eau conventionnel par un chauffe-eau

solaire pour un coût de 4 000 $. Comment définir les bénéfices potentiels que vous
devez estimer ? Existe-t-il des risques ou d'autres considérations à examiner ?

Solution :. L'avantage potentiel de cet investissement est une réduction des coûts
futurs des services publics. Cet achat nécessite une analyse des coûts initiaux et de la
valeur de l'avantage futur obtenu sous la forme d'une réduction des factures
d'électricité. Le propriétaire doit se demander s'il doit financer cet investissement de 4
000 dollars et, dans l'affirmative, quel est le montant à emprunter. Le propriétaire doit
également analyser l'impact du financement de cet achat sur les flux de trésorerie
actuels et futurs liés à l'achat du système de chauffage solaire de l'eau.

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 CHAPITRE 3
Fondements juridiques de la valeur

Problèmes de test
1. Lequel des éléments suivants n'est pas une forme de droit de propriété ?
d. Licence

2. Laquelle de ces servitudes est la plus susceptible d'être une servitude brute ?
d. Servitude de ligne électrique

3. Les règles utilisées par les tribunaux pour déterminer si une chose est une fixation
comprennent toutes les exceptions :
c. Droit de capture.

4. Lequel des éléments suivants est un patrimoine titré ?

e. Tous ces éléments.

5. Laquelle de ces formes de copropriété pourrait le mieux être décrite comme une
"propriété normale", si ce n'est que plusieurs propriétaires partagent de manière
identique un ensemble de droits ?
a. Location en commun

b. Laquelle de ces formes de copropriété liées au mariage donne à chaque conjoint un

droit de moitié sur tout bien qui est "fruit du mariage" ?
c. Biens communautaires

7. Lequel de ces privilèges a la priorité la plus élevée ?

c. Privilège de l'impôt foncier

8. Les clauses restrictives d'un lotissement peuvent généralement être appliquées par :
d. a et b, mais pas c

9. Les programmes de multipropriété en temps partagé peuvent impliquer lesquels des

droits ou intérêts suivants ?
e. Tous ces éléments sont possibles

10. Tout acquéreur d'un logement en copropriété doit connaître les détails de ce(s)
document(s) :
d. a et b, mais pas c

Questions d'étude
1. Expliquez en quoi les droits diffèrent du pouvoir ou de la force, et de la permission.

Solution: Les droits présentent trois caractéristiques. Tout d'abord, les droits sont des
revendications ou des exigences que notre gouvernement est tenu de faire respecter.
Deuxièmement, les droits sont irrévocables et ne peuvent être annulés, ignorés ou réduits

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par d'autres citoyens. Troisièmement, les droits sont durables et ne s'effacent pas avec le
temps.

Les droits se distinguent du pouvoir parce que le gouvernement est tenu d'honorer et de
soutenir les revendications découlant des droits. Le gouvernement ne soutiendra pas les
revendications de droits résultant de l'usage de la force ou de la menace. Le gouvernement
a l'obligation de défendre les droits de propriété dans les générations suivantes, et il n'a
pas le pouvoir d'abandonner cette obligation.

Contrairement à l'autorisation, qui est révocable, les droits sont irrévocables et ne peuvent
être retirés ou réduits par d'autres citoyens.

2. Le promoteur d'un lotissement souhaite préserver l'espace ouvert et l'habitat naturel

qui longe la partie arrière d'une série de grands lots dans le lotissement proposé. Il se
demande s'il faut utiliser des conventions restrictives pour y parvenir ou créer une
servitude d'habitat sur le même espace. Quels sont les avantages et les inconvénients
de chaque choix ?

Solution: Un promoteur peut choisir d'utiliser des clauses restrictives pour limiter
l'utilisation du terrain à des fins environnementales, tout en maintenant la qualité, la
stabilité et la valeur des terrains environnants. Les clauses restrictives sont strictement
privées, car seules les parties intéressées peuvent les faire respecter. Dans le cas d'une
restriction isolée, le propriétaire qui a créé la restriction ou ses héritiers sont les seules
personnes qui peuvent faire appliquer la restriction.

Les décisions des tribunaux suivent souvent la common law, qui considère que la
propriété doit être utilisée de manière productive, et favorisent la réduction des
restrictions sur l'utilisation des terres. Que la restriction figure dans un acte isolé ou
qu'elle fasse partie d'un ensemble général de restrictions de lotissement, les tribunaux se
sont montrés réticents à la maintenir pendant une durée déraisonnable. Même dans les
États où il n'existe pas de limite de temps, les tribunaux peuvent refuser d'appliquer les
restrictions en raison de l'évolution du caractère du quartier, de l'abandon (négligence de
l'application) et de l'évolution de la politique publique. Dans la plupart des États, il est
difficile de maintenir des clauses restrictives individuelles pendant plus de quelques
décennies, et plusieurs États ont adopté des limites de temps d'environ 20 ans.

D'autre part, le promoteur peut choisir d'utiliser une servitude d'habitat sur la propriété.
Une servitude d'habitat peut limiter l'utilisation du terrain dans le but précis de protéger
l'environnement. Une servitude brute, définie comme le droit d'utiliser un terrain à des
fins spécifiques et limitées, sans lien avec une parcelle adjacente, permettra d'atteindre
l'objectif du promoteur. La servitude peut être transférée à un autre propriétaire sans
transfert de parcelle. La servitude est moins susceptible de "s'effacer". Les tribunaux sont
plus susceptibles d'honorer et de protéger la servitude qu'une clause restrictive négligée.

3. Pourquoi les clauses restrictives sont-elles une bonne idée pour un lotissement ?
Peuvent-ils avoir des effets néfastes sur le lotissement ou ses habitants ? Par exemple,
y a-t-il des éléments énumérés dans le chapitre qui pourraient avoir des effets
discutables sur la valeur d'une résidence ?

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 Solution: Les clauses restrictives sont le plus souvent utilisées dans les lotissements
pour garantir la qualité, la stabilité et la valeur des lots. Cependant, ils peuvent parfois
avoir des effets néfastes sur le lotissement. Par exemple, l'ajout d'un garage
indépendant ou d'une clôture à mailles losangées à une résidence peut idéalement en
augmenter la valeur, mais l'existence de clauses restrictives peut limiter la capacité
d'un propriétaire à augmenter la valeur de sa propriété de cette manière. Des clauses
restrictives excessives peuvent diminuer la valeur de la propriété en réduisant
effectivement les droits du propriétaire. Les clauses restrictives peuvent également
devenir obsolètes si le caractère du quartier change et entrave les droits d'un
propriétaire.

4. Selon le concept traditionnel de la common law en matière de relations entre

propriétaire et locataire, l'obligation du propriétaire consistait simplement à ne pas
s'approcher de la propriété et celle du locataire à payer le loyer. Expliquez pourquoi il
s'agit d'un arrangement obsolète pour les habitants d'un appartement dans une société
urbaine.

Solution: Historiquement, l'application de la common law à la relation propriétaire-

locataire était centrée sur les relations agraires formées dans l'Angleterre
préindustrielle. La société moderne considère le bail d'habitation comme une
prestation de services. Il peut être difficile, voire impossible, pour un locataire seul,
dans un complexe d'appartements, de lutter contre les parasites ou de réparer un toit,
etc. Par conséquent, l'obligation du propriétaire ne doit pas se limiter à "rester à
l'écart" de la propriété. Les États ont promulgué des lois élaborées sur la location
résidentielle qui définissent avec précision les droits et les obligations des deux parties
dans le cadre d'un bail résidentiel. Les lois traitent de questions telles que les
obligations d'entretien et de réparation des locaux, les droits d'entrée, le traitement des
dépôts, les exigences en matière de notification et bien d'autres questions.

5. Une amie a une mère âgée qui vit dans une maison adjacente à son église. L'église
s'agrandit et serait heureuse d'avoir l'opportunité d'obtenir sa maison pour l'utiliser.
Elle aimerait répondre aux besoins de son église, mais elle ne veut pas déménager et
tient beaucoup à être propriétaire de son logement. D'autre part, votre amie sait qu'elle
ne pourra pas rester dans la maison pendant de nombreuses années et qu'elle devra
déménager et vendre d'ici quelques années. Quelles options pouvez-vous suggérer
comme plans possibles à explorer ?

Solution: Une option possible consiste à dissocier le fief simple absolu en un domaine
viager ordinaire et un domaine résiduel. L'église peut acheter un domaine résiduel
tandis que le propriétaire conserve un domaine viager. Le propriétaire bénéficie ainsi
d'un revenu supplémentaire ou, en cas de donation du reliquat, d'une déduction
fiscale. Cela simplifie le règlement éventuel de sa succession, tout en garantissant le
maintien du droit d'occuper son logement. Au moment de son décès, le reste du
domaine devient un fief simple absolu appartenant à l'Église. Une autre option
possible est la vente pure et simple à l'église et la création d'un bail de plusieurs
années dans lequel la mère âgée loue la propriété à l'église, créant ainsi un domaine à
bail pour une période de temps.

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6. Un ami possède et gère un petit camp de véhicules de loisirs sur un lac à Daytona
Beach, en Floride. Elle est proche de l'océan et du Daytona Speedway, qui accueille la
Daytona 500 et de nombreuses autres courses de premier plan. Les occupants sont très
fidèles, ils réservent longtemps à l'avance et reviennent d'année en année. Elle vous
demande votre avis sur la question de savoir s'il convient de maintenir le camp en tant
qu'opération de location à court terme, de le convertir et de vendre les places de
parking en tant que places de parking en copropriété, ou de le convertir en lots de
copropriété en multipropriété. Quelles sont vos réflexions ?

Solution: Le maintien de la propriété du petit camp de véhicules de loisirs permet à la

propriétaire de conserver le contrôle du bien, mais elle reste également responsable de
la gestion du bien et des dépenses liées à l'exploitation du camp. La conversion de
l'espace en parking en copropriété nécessiterait un transfert effectif de la propriété de
votre ami à l'association des copropriétaires. Le terrain situé sur le lac n'appartiendrait
plus à votre amie et elle perdrait toute possibilité d'utilisation future du terrain. En
outre, des statuts et une déclaration de copropriété doivent être créés. TempsLes lots
de partage divisent la succession en intervalles de temps distincts. En créant des lots
en multipropriété dans le cadre d'une location pour des années, le terrain peut revenir
à votre ami après un certain nombre d'années.

7. Aux États-Unis, l'ensemble des droits appelés "biens immobiliers" semble s'être réduit
au cours des dernières décennies. Expliquez-en la cause. Pourquoi est-ce une bonne
chose ? Pourquoi est-ce mauvais ?

Solution: L'ensemble des droits s'est réduit au cours des dernières décennies en raison
de l'utilisation accrue par le gouvernement de son pouvoir de police. Le gouvernement
a le devoir de protéger la santé, la sécurité et le bien-être du peuple américain. En
outre, après les années 1970, la conscience du "vaisseau Terre" a sensibilisé de
nombreux Américains aux préoccupations environnementales et aux effets négatifs
potentiels de certaines utilisations des sols sur l'environnement et l'écologie. D'autre
part, les réglementations excessives interfèrent avec le droit des propriétaires de faire
ce qu'ils veulent de leur propriété. Si l'exercice du pouvoir de police va trop loin, il
devient une "prise", qui nécessite une juste compensation.

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 CHAPITRE 4

Transmettre des intérêts immobiliers

Questions du test
1. Lequel de ces éléments n'est pas une condition de validité d'un acte ?
b. Bénéficiaire compétent.

2. L'intérêt transmis par un acte est spécifié dans l'acte :

b. Clause Habendum

3. La forme d'acte de "la plus haute qualité" est le :

a. Acte de garantie générale.

4. Un acte utilisé principalement pour éliminer d'éventuels "nuages" ou charges sur le titre
de propriété (intérêts conflictuels) est l'acte de propriété :
d. Acte de renonciation.

5. Si un propriétaire foncier vend la partie avant d'une parcelle de terre, conservant la partie
arrière comme une parcelle "enclavée", et s'il existe un chemin informel traversant la
parcelle avant jusqu'à la parcelle arrière, le vendeur est susceptible de conserver le
chemin en tant que (an) :
c. Servitude implicite par usage antérieur.

6. Si le propriétaire d'un terrain voisin traverse le terrain d'une personne ouvertement et

régulièrement pendant un certain nombre d'années, le voisin peut acquérir une servitude
de passage :
d. Prescription

7. Si les documents qui transmettent des intérêts dans des biens immobiliers sont
correctement enregistrés dans les registres publics, ils sont alors contraignants ou
exécutoires pour toutes les personnes, qu'elles aient ou non connaissance des documents,
en vertu de la loi sur les biens immobiliers :
c. Doctrine de la notification implicite.

8. Lequel de ces éléments est une forme de "preuve de titre" largement utilisée ?
b. Engagement d'assurance-titre.

9. La forme la plus courante de description légale pour les propriétés résidentielles urbaines
est le : c. Numéro de lot et de bloc du plan.

10. Les facteurs qui font qu'il est particulièrement difficile d'établir un titre de propriété clair
sur un bien immobilier par rapport à la plupart des biens personnels sont notamment les
suivants :
b. L'ancienneté de la propriété immobilière.

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Questions d'étude
1. Expliquer le fonctionnement de l'assurance titres. Quels sont les risques couverts ? Qui
paie et quand ? Quelles sont les exceptions courantes ?

Solution : L'assurance titre protège le propriétaire (ou le prêteur) contre les problèmes
juridiques ou les complications liées au titre de propriété. L'assurance titre protège le
concessionnaire (ou le créancier hypothécaire) contre les frais juridiques liés à la défense
du titre et contre la perte du bien en cas d'échec de la défense. Il ne peut pas sauver un
titre qui est réellement faux. Toutefois, elle indemnise le preneur d'assurance pour les
frais de contentieux et pour la perte du bien, le cas échéant. Dans de nombreuses
localités, il est d'usage que le vendeur paie l'assurance du titre de propriété, bien que cela
soit négociable. Pour une police d'assurance hypothécaire protégeant le prêteur,
l'emprunteur paie.

Il existe d'importantes limites ou exceptions à l'assurance titres. Tout d'abord, il ne s'agit

pas d'une assurance contre les risques, c'est-à-dire qu'elle ne protège pas le propriétaire
contre la menace de dommages physiques à son bien. Elle ne protège que contre les
attaques légales sur le titre de propriété. Deuxièmement, l'assurance titre exclut
généralement tout fait qui serait révélé par une inspection et un relevé de la propriété.

2. Si un preneur obtient une assurance titre, quelle est la valeur, le cas échéant, de
l'engagement de saisie figurant dans un acte de garantie ?

Solution : Si le preneur a souscrit une assurance titre, la clause de saisie reste une
indication que le concédant pense réellement détenir un bon titre de propriété. L'assureur
du titre peut toujours intenter une action contre le concédant d'un faux titre, même si le
concessionnaire a été indemnisé pour la perte du titre et de la propriété.

3. L'utilisation des certificats Torrens, qui n'a jamais été très répandue aux États-Unis, a
diminué ces dernières années. Expliquez comment les lois sur les titres négociables,
récemment adoptées dans de nombreux États, ont pu rendre les certificats Torrens moins
intéressants et moins utiles.

Solution : L'idée d'un certificat Torrens était d'éliminer la nécessité d'une recherche dans
les archives publiques historiques pour confirmer la chaîne de titres. Les lois sur les titres
négociables ont peut-être atteint cet objectif dans la mesure où elles établissent
généralement une transaction "de base" qui est généralement considérée comme l'état du
titre à ce moment-là (disons, il y a 30 ans). Sauf preuve du contraire, la recherche du titre
de propriété ne doit pas nécessairement remonter plus loin que la transaction "racine".
Ainsi, une grande partie de la valeur du certificat Torrens est obtenue sans les coûts
administratifs liés au maintien d'un processus élaboré de mise à jour du certificat.

4. Citez au moins six droits de propriété opposés (conflictuels) ou d'autres défauts de

propriété, qui ne seront pas évidents lors d'une recherche dans les registres de propriété,

4-
2
mais qui pourraient être détectés lors d'une inspection de la propriété et de ses occupants.

Solution : Les six droits de propriété opposés ou conflictuels qui n'apparaîtront pas
lors d'une recherche dans les registres sont les suivants : (1) la revendication de
possession adverse, (2) la servitude par prescription, (3) la servitude de nécessité, (4)
la servitude par préclusion, (5) la revendication de bail et (6) la servitude pour
l'extraction de récoltes ou de droits miniers.

5. Pourquoi serait-il judicieux d'exiger une enquête lors de l'achat d'une maison vieille de
20 ans dans un lotissement urbain ?

Solution : Un relevé peut être utile, même dans un lotissement assez récent, pour
affirmer que les clôtures n'empiètent pas sur le terrain ou qu'un ajout à une structure
n'enfreint pas une marge de recul. En outre, il est généralement bon pour un acheteur
de connaître les limites de la propriété acquise, car les clôtures et les arbustes peuvent
souvent donner une fausse impression de l'emplacement des limites.

6. Décrivez la propriété ombrée à l'aide d'un relevé rectangulaire gouvernemental.

Solution : La moitié est du quart sud-ouest du quart nord-ouest, plus la moitié sud du
quart nord-ouest du quart nord-ouest de la section 14, rang 11S et rang 21E.

7. Certains professionnels de l'immobilier ont suggéré qu'il était bon d'exiger un

engagement de l'assurance-titre comme preuve du titre de propriété pour les biens
ruraux, mais qu'il était satisfaisant d'utiliser l'abrégé moins coûteux et l'avis d'un
avocat comme preuve du titre de propriété pour une résidence dans un lotissement
urbain. Discutez des avantages ou des risques de cette politique.

Solution : Un lotissement urbain cadastré a une histoire relativement courte au cours

de laquelle le titre de propriété peut être "troublé". La création de la subdivision, par
implication, représente un moment où il y avait très peu de questions sur le statut du
titre de propriété. Ainsi, seul ce qui est arrivé au bien par la suite peut mettre en péril
le titre de propriété commercialisable. Cela réduit considérablement la partie de
l'historique du titre qui peut contenir des menaces pour le titre. Par conséquent,
l'assurance du titre de propriété peut ne pas avoir la même valeur que pour un terrain
non loti.

4-
3
 Chapter 5
Contrôles gouvernementaux et marchés immobiliers

Problèmes de test
Répondez aux questions à choix multiples suivantes.

1. Le zonage est un exercice de quel type de limitation générale des droits de propriété ?
c. Le pouvoir de police.

2. Un plan d'ensemble traite généralement de l'un ou l'autre des éléments suivants ?

e. Toutes les réponses ci-dessus.

3. L'impôt foncier est la principale source de revenus de l'Union européenne :

e. Les collectivités locales et les districts scolaires.

4. L'autorité chargée d'approuver les plans d'implantation pour les grands projets relève en
dernier ressort de l'autorité de l'État :
a. Conseil municipal ou commission. (Il s'agit de l'organe directeur élu).

5. La conclusion la plus exacte concernant la régressivité de l'impôt foncier est qu'il est : d.
Régressif, mais si l'on tient compte des avantages, le résultat net n'est pas régressif.

6. Les contrôles traditionnels de l'utilisation des terres (avant 1970) comprennent :

e. Les trois : a, b et c.

7. Le gaz radon est :

a. Résultat naturel de l'activité géologique.

8. Le terme "nouvel urbanisme" est utilisé pour décrire

d. La théorie selon laquelle les utilisations résidentielles et commerciales doivent être
intégrées, les rues et les parkings doivent décourager le trafic de transit et les logements
doivent être construits près de la rue.

9. Les éléments du zonage traditionnel comprennent tous les éléments sauf:

a. Normes de performance.

10. Les externalités liées à l'utilisation des sols sont toutes exceptées:
d. Incapacité à juger de la qualité d'une structure, une fois construite.

Questions d'étude
1. Supposons que vous soyez propriétaire d'un petit immeuble d'habitation situé à proximité
d'une grande rue commerçante et d'une station-service. Vous apprenez qu'il y a eu une
fuite importante des réservoirs de stockage souterrains de la station-service et que
l'essence s'est répandue sur et sous la surface de votre propriété. Discutez des sources de

5-
1
 perte de valeur de votre propriété en raison de la contamination.

Solution : Surtout, en tant que propriétaire, vous seriez responsable de l'assainissement de

la propriété, même si vous n'êtes pas à l'origine de la contamination. Deuxièmement, la
valeur potentielle de revente est réduite parce que le site est contaminé. De plus, le site
sera terni à l'avenir, même si les matières dangereuses ont été nettoyées.

2. Un homme d'affaires local a demandé un permis pour construire un bar qui proposera des
"danses pour adultes" dans une zone commerciale située de l'autre côté de la rue de votre
lotissement résidentiel. En tant que propriétaire d'une maison de 120 000 $ située dans le
lotissement, seriez-vous favorable ou opposé à ce projet ? Quel effet pensez-vous que cela
pourrait avoir sur la valeur de votre propriété ? Si vous étiez opposé, comment pourriez-
vous vous opposer à l'approbation du permis ?

Solution : La construction d'un établissement pour adultes à proximité d'une zone

résidentielle crée une externalité négative pour le voisinage. Le développement aura un
effet négatif sur la valeur des maisons dans le lotissement résidentiel. Les opposants à
l'approbation du permis devraient faire valoir que les lois sur le zonage devraient exister
pour protéger la valeur et la stabilité des lotissements familiaux simples, et que les
maisons non protégées par le zonage risquent de perdre de la valeur si l'entreprise
s'installe à proximité. Diverses restrictions existent dans la classification des zones
commerciales, et le bar pour adultes ne devrait être autorisé que dans des zones
spécifiques situées à l'écart des zones résidentielles.

3. Une ville de taille moyenne a proposé de construire une "voie verte" le long d'un ruisseau
qui traverse le centre de la ville. La ville souhaite dégager une bande d'environ 15 mètres
de large et construire un chemin pavé pour les vélos et les piétons (marcheurs et
joggeurs). Les promoteurs affirment qu'il s'agirait d'une installation récréative hautement
souhaitable pour la communauté, tandis qu'un groupe d'opposants très bruyants et
insistants prétend qu'elle dégraderait l'environnement et ouvrirait les propriétés situées le
long du ruisseau à des utilisateurs et à des influences indésirables.

Identifiez quelques aspects positifs et négatifs spécifiques de la proposition. Seriez-vous

favorable à la proposition si vous viviez dans la ville ? Cela ferait-il une différence si vous
habitiez le long du ruisseau ?

Solution : Les aspects positifs de la voie verte sont la croissance économique d'une région
et la mise en place d'une infrastructure de loisirs pour la communauté. Les aspects
négatifs comprennent l'augmentation de la pollution, du bruit, de la circulation et
éventuellement de la criminalité. En outre, on ne sait pas exactement ce qu'il adviendrait
de la valeur des propriétés situées le long du ruisseau. La ville doit démontrer que le
projet proposé ne dégradera pas l'environnement. Si je vivais dans la ville, je serais
favorable à la proposition en raison de l'augmentation des possibilités de loisirs. Si
j'habitais le long du ruisseau, je ne serais pas favorable à la proposition car je ne sais pas
comment la "voie verte" affectera la valeur de ma propriété et ma sécurité.

4. Le principal argument traditionnellement avancé en faveur du zonage est qu'il protège les
valeurs immobilières. Croyez-vous à cette affirmation ? Dans l'affirmative, comment le

5-
2
 zonage protège-t-il la valeur des biens immobiliers ? Si vous ne croyez pas à cette
affirmation, pourquoi ?

Solution : Le zonage protège la valeur des biens immobiliers en garantissant qu'une

utilisation indésirable du sol n'existera pas dans une zone résidentielle ou dans une autre
zone non compatible. Le zonage encourage la normalisation et les exigences minimales
qui servent à protéger la valeur des propriétés. Toutefois, si un plan de zonage entre en
conflit avec le modèle économique naturel d'utilisation des sols, il peut entraîner des
distorsions inefficaces dans l'utilisation des sols. Par exemple, les lois sur le zonage
peuvent obliger les services domestiques tels que les épiceries, les épiceries fines ou les
salons de coiffure à s'éloigner excessivement des quartiers résidentiels.

5. Pensez-vous que les propriétaires de biens contaminés par des événements survenus sur
un autre bien (fuites ou déversements d'essence, par exemple) devraient être responsables
de l'assainissement de leurs biens ? Pourquoi ou pourquoi pas ? Si ce n'est pas le cas, qui
doit payer pour le nettoyage ?

Solution : Bien que la loi stipule actuellement que le propriétaire est responsable de toute
matière dangereuse présente sur le site, il existe de nombreuses raisons d'affirmer que le
contaminateur devrait être responsable de la dépollution. En vertu de la loi actuelle, des
parties innocentes sont lésées par les actions d'autres personnes, ce qui semble
inéquitable. Par exemple, un propriétaire peut ne pas être conscient de la façon dont un
propriétaire voisin contamine le terrain. Cependant, d'un point de vue plus large de
politique publique, il est plus facile de tenir le propriétaire actuel pour responsable de
l'état d'un bien immobilier. En outre, une telle exigence encourage les acheteurs potentiels
de biens immobiliers à faire preuve de la diligence nécessaire avant de s'engager dans
l'achat d'un bien immobilier.
6. L'impôt foncier a été critiqué comme étant une base injuste pour le financement des écoles
publiques. Les zones où la valeur de l'immobilier est élevée sont en mesure de financer de
meilleures écoles que les zones où la valeur de l'immobilier est plus faible. Il existe donc
une inégalité des chances en matière d'éducation qui tend à perpétuer les désavantages
éducatifs et sociaux pour ceux qui vivent dans des zones à faibles revenus.
a. Êtes-vous d'accord ou non ?
b. Comment le financement des écoles pourrait-il être modifié pour assurer un
financement plus équitable entre toutes les régions d'un État ?

Solution : L'utilisation des recettes de l'impôt foncier pour financer l'enseignement public
peut créer une inégalité des chances en matière d'éducation, à condition que la différence
de recettes fiscales entre les communautés riches et les communautés à faible revenu ne
soit pas compensée par d'autres sources de revenus. Cette question est encore compliquée
par le fait que les valeurs immobilières sont locales par nature et varient d'une
communauté à l'autre. Le financement des écoles pourrait être modifié pour adopter une
méthodologie plus normalisée et plus équitable, comme un système d'imposition et de
financement à l'échelle de l'État plutôt qu'un système local. Cependant, le financement des
écoles au niveau de l'État peut avoir tendance à réduire l'autonomie locale des écoles, ce
qui constitue un effet négatif du point de vue des districts scolaires qui sont relativement
autosuffisants. L'argument selon lequel tous les citoyens d'un État bénéficient de

5-
3
 l'amélioration de la qualité de l'enseignement le plus médiocre vient à l'encontre de cette
préoccupation.

7. Un propriétaire qui doit 8 mills d'impôts scolaires, 10 mills d'impôts municipaux et 5 mills
d'impôts de comté et qui bénéficie d'une exonération de 25 000 dollars sur sa propriété
doit combien d'impôts sur une propriété évaluée à 80 000 dollars ?

5-
4
Solution:
Valeur évaluée $80,000
Moins : Exemption de la propriété ($25,000)
Valeur imposable $55,000

Moins : Prélèvements de l'autorité Taux d'imposition Impôts prélevés

taxatrice
District scolaire 8.00 $440
Ville 10.0 $550
Comté 5.00 $275

Total 23.0 $1,265

5-
5
 Chapter 6
Déterminants de la valeur sur le marché

Problèmes de test

1. La "gravité" qui attire l'activité économique dans les grappes est :

c. Demande d'accès ou de proximité.

2. Les relations spatiales ou de distance qui sont importantes pour une utilisation
des sols sont appelées ses :
a. Liens.

3. Les villes ont eu tendance à se développer là où elles se trouvaient :

a. Les modes de transport se croisent ou changent.

4. Le multiplicateur de la base économique d'une ville tend à être plus élevé si la

ville est.. :
a. Plus grand.

5. Le meilleur exemple d'une activité économique de base serait un :

e. Bureau de vente régional.

6. Les facteurs d'approvisionnement importants qui influencent la croissance ou le

potentiel de croissance d'une ville sont tous les suivants , à l'exception des
suivants :
a. Taux de chômage.

7. Lequel de ces énoncés est vrai en ce qui concerne les économies d'agglomération
?
e. Toutes les réponses ci-dessus.

8. Laquelle de ces influences diminuera le niveau de la courbe de l'offre et du loyer

au centre de la ville ?
a. Temps de trajet plus rapide.

9. Dans un système de courbes offre-loyer, en supposant que les ménages sont

identiques à l'exception de la caractéristique mentionnée, lequel de ces
soumissionnaires potentiels remportera l'appel d'offres pour les sites les plus
proches du centre des affaires ?
a. Ménages comptant le plus grand nombre de travailleurs faisant la navette entre
leur domicile et leur lieu de travail.

10. Une grande université est un exemple de quel type de phénomène économique ?
c. Economies d'échelle dans l'industrie.

Questions d'étude

6-
1
1. Citez cinq activités économiques majeures de votre ville de résidence.

Solution: Est spécifique à la MSA.

6-
1
 2. Trouvez les chiffres historiques de la population de votre communauté
pour le siècle. Créez un tableau par intervalles de dix ans. Déterminez les
20e

périodes de croissance les plus rapides et essayez d'en découvrir les causes.
(L'une des sources des chiffres de population nécessaires est la suivante : Sur la
page d'accueil du recensement américain, www.census.gov. Regardez dans la
colonne de droite pour trouver les QuickFacts des États et des Comtés, et
sélectionnez votre État et votre Comté. En haut du grand tableau d'informations
actuelles qui apparaît, cliquez sur "Browse more datasets ....". Puis, en bas de la
page, recherchez la rubrique "Chiffres de population historiques".)

Solution: La solution à cette question est spécifique à la MSA.

3. Sur le site web du recensement américain, utilisez la méthode décrite dans le

chapitre "Explorer le web" pour accéder aux tableaux détaillés du recensement
SF3 pour l'année 2000. Pour votre comté et pour votre État, trouvez la distribution des
revenus pour tous les ménages. Représentez graphiquement les distributions en
pourcentage pour chaque intervalle de revenu. Quel est le plus élevé, le comté ou l'État ?

Solution: Cette solution est spécifique à la MSA. Toutefois, à titre d'exemple,

dans le comté d'Alachua, en Floride, et pour la Floride, les répartitions sont
les suivantes.

Le comté d'Alachua, une communauté universitaire, a une concentration plus

élevée de ménages à faible revenu que l'État, ce qui reflète, en partie, les
ménages d'étudiants.

6-
1
 4. Identifiez au moins cinq caractéristiques de localisation qui sont importantes pour
l'implantation d'un fast-food. Comparez vos notes avec une personne du secteur,
par exemple un gérant ou un propriétaire de restaurant local.

Solution: Les conditions d'implantation probables d'un fast-food pourraient être les
suivantes : visibilité, trafic élevé, facilité d'entrée et de sortie du site, proximité des
ménages ou des lieux de travail, et emplacement offrant un "monopole
d'implantation", en ce sens qu'un concurrent ne peut pas "intercepter" le marché
disponible.

5. Perfect Population Projections Inc. (PPP) a conclu un contrat avec la ville de

Popular, en Pennsylvanie, pour établir des projections de la population future de la
ville. Ces dernières années, Popular est devenu un lieu populaire, comme
l'indiquent les données suivantes :

Total Total De base Non basique

Année Population Emploi Emploi Emploi
2000 50,000 25,000 6,250 18,750
2001 53,000 26,500 6,625 19,875
2002 57,000 28,500 7,125 21,375
2003 65,000 32,500 8,125 24,375
2004 70,000 35,000 8,750 26,250
2005 ? ? 9,000* ?
*Estimation à partir d'enquêtes

Le contrat stipule que PPP doit projeter la population de Popular pour l'année 2005
en utilisant à la fois une méthode linéaire simple et une analyse de la base
économique. Le rapport entre la population et l'emploi total est de 2,0833.
Nous avons besoin de votre aide !

Solution: En utilisant une méthode linéaire simple, la tendance à la croissance de la

population serait prolongée (extrapolée) d'un an. L'extrapolation pourrait être faite
graphiquement, ce qui revient à tracer une ligne à travers les points et à les prolonger d'un
an. Il en résulterait une population d'environ 75 000 habitants en 2005. On pourrait aussi
procéder par simple régression linéaire, ce qui donnerait une croissance annuelle
supplémentaire estimée à 5 900. La population par projection linéaire serait donc d'environ
76 000 habitants. D'autre part, une projection utilisant l'approche de la base économique
commence par le rapport entre la population et l'emploi de base. Pour le Populaire, ce ratio
est invariable à 8,00. Selon la logique du modèle, ce rapport se maintiendra. Ainsi, une
prévision d'emploi de 9 000 personnes pour 2005 implique une population de 9 000 x 8 =
72 000 personnes.

6-
1
 CHAPITRE 7
Prévision des avantages et de la valeur de la propriété : Étude de marché

Problèmes de test
1. Les facteurs qui influencent la segmentation du marché du logement sont tous les
suivants , à l'exception des suivants :
d. Situation de chômage du ménage.

2. Le processus de création d'une "histoire qui définit le marché" comprend toutes ces
questions, à l'exception des suivantes :
d. Quel est le prix ?

3. Le cycle de l'étude du marché de l'immobilier commence par.. :

a. Créer une histoire qui définisse le marché.

4. Les caractéristiques d'un immeuble de bureaux qui peuvent être importantes pour un
segment de marché ou un autre sont les suivantes :
e. Toutes les réponses ci-dessus.

5. La grande quantité de données apparemment disponibles pour les études de marché

de l'immobilier est une affirmation forte : la plupart d'entre elles le sont :
c. Non pertinent pour une analyse donnée.

6. L'approche de l'étude de marché de l'immobilier préconisée dans ce chapitre

commence par l'analyse de la situation du marché de l'immobilier :
e. La nature du bien.

7. Un outil puissant pour gérer, manipuler et afficher des données spécifiques à un lieu
est :
d. Systèmes d'information géographique.

8. Une méthode très sophistiquée, à forte intensité de données et de statistiques, pour

examiner la segmentation du marché est connue sous le nom de "segmentation du
marché" :
d. Recherche psychographique.

9. Les causes des cycles immobiliers sont les suivantes :

d. a et b, mais pas c.

10. Les données utilisées dans les études de marché de ce chapitre qui sont accessibles
au public sur Internet comprennent toutes les données suivantes , à l'exception des
suivantes :
d. Les données sur la localisation des emplois proviennent de l'Office national des
transports.

Questions d'étude

7-
1
1. Sur le site web du recensement américain, utilisez l'approche présentée dans Explore
the Web, chapitre 5, pour accéder aux tableaux détaillés du recensement SF3 pour
l'année 2000. Pour votre comté, trouvez la distribution des valeurs déclarées des
logements occupés par leur propriétaire.

Solution: Est spécifique à chaque pays. Voici un exemple de résultat pour le comté
d'Alachua, en Floride

Valeur des logements occupés par leurs propriétaires

2. Si vous étiez à la recherche d'un appartement à l'heure actuelle, quelles sont les six
exigences non liées au lieu de résidence que vous jugeriez importantes ?

Solution : Six exigences non liées au lieu d'implantation : un plan et un agencement

attrayants, des équipements collectifs, des dispositifs de sécurité, une combinaison
souhaitable de locataires, un parking adéquat et la qualité de la construction.

3. Sélectionnez dans votre ville un site situé dans une zone à usage mixte ou non
résidentielle, qui est vacant ou qui semble prêt à changer (par exemple, une structure
partiellement utilisée ou vacante, ou qui a besoin d'être rénovée). Se rendre sur le site
pendant la période de navette du matin, un jour ouvrable. Placez-vous sur le site ou à
proximité et observez l'activité sur le site et aux alentours. Accordez une attention
particulière aux raisons pour lesquelles les gens passent sur le site - d'où ils viennent
et où ils vont. Notez les utilisations du sol ou les flux de piétons à proximité qui
pourraient potentiellement concerner le site. Explorez ensuite la zone autour du site
pendant environ un pâté de maisons dans chaque direction et notez sur une carte
simple les principaux schémas de circulation et les grandes variations dans
l'utilisation des sols. Enfin, après au moins une séance d'observation de 30 minutes,
notez vos principales impressions et toutes vos réflexions concernant l'utilisation
potentielle du site. (Conseil : une bonne façon de sélectionner un site pourrait être
d'aller voir un courtier ou un évaluateur commercial et de lui demander de vous
parler d'un site qui l'intrigue. Cela vous permet d'avoir un contact intéressant dans
l'industrie et d'avoir une autre perspective sur le problème).

Solution: Est spécifique à chaque ville.

7-
2
4. Sélectionnez un bien immobilier qui vous intéresse, ou qui intéresse un contact dans
le secteur, et pour lequel une étude de marché serait intéressante. Examinez le bien,
recueillez les informations disponibles à son sujet, puis rédigez une description du
marché pour le bien en vous inspirant des questions du chapitre.

La solution: Est spécifique à chaque cas.

5. University City est une ville de plus de 200 000 habitants, qui compte plus de 50 000
étudiants d'universités et de collèges communautaires. Il compte plus de 30 000
appartements qui, à une ou deux exceptions près, sont des appartements-jardins avec
un maximum de trois étages. À l'exception des bâtiments situés à l'intérieur ou à
proximité immédiate du centre médical universitaire, du stade de football et des deux
résidences pour étudiants diplômés, seuls deux autres bâtiments de la cité
universitaire dépassent les cinq étages. Un promoteur propose de construire deux
immeubles de 24 étages à mi-chemin entre le centre-ville et l'université, qui sont
distants d'environ 2,5 miles. Une tour serait destinée aux étudiants de premier cycle
et l'autre aux étudiants de deuxième cycle. Le centre-ville est constitué d'un peu plus
de bureaux gouvernementaux, principalement locaux et de comté. Quelles questions
le promoteur doit-il poser pour créer une "histoire qui définisse le marché" pour les
tours jumelles ?

Solution: Cette histoire doit répondre aux questions suivantes :

1. Quel est le produit immobilier considéré ?

2. Qui sont les clients (marché cible) ?

3. Où se trouvent les clients ? (Quelle est la zone de marché ?)

4. Qu'est-ce qui intéresse les clients ? (Quels sont les aspects du produit ?)

5. Qui sont les concurrents ?

7-
3
 CHAPITRE 8
Évaluation à l'aide de la méthode de la comparaison des ventes et de la méthode du coût

Problèmes de test
1. Le prix final de chaque bien comparable obtenu après tous les ajustements est appelé
le prix de vente :
b. Prix de vente final ajusté.

2. Le prix final de chaque approche d'évaluation est appelé : d. Valeur indiquée.

3. Le prix final après réconciliation des réponses obtenues à partir de deux ou plusieurs
approches est appelé le
a. Estimation finale de la valeur.

4. Quel est le type d'amortissement cumulé d'une maison neuve en bon état mais dont le
plan d'occupation des sols est médiocre ?
d. Obsolescence fonctionnelle incurable

5. Pour refléter un changement dans les conditions du marché entre la date de vente d'un
bien comparable et la date d'évaluation du bien concerné, quel type d'ajustement est
effectué ?
b. Conditions du marché.

6. Lors de l'évaluation d'une maison individuelle, vous trouvez un bien comparable très
similaire au bien en question. Une différence importante concerne toutefois le
financement. Le bien comparable a été vendu il y a un mois pour 120 000 dollars et a
été financé par un prêt hypothécaire de 80 % sur 30 ans à un taux d'intérêt de 5 %. Les
conditions de financement actuelles du marché sont un prêt hypothécaire de 80 % sur
30 ans à un taux d'intérêt de 7 %. Les paiements mensuels sur le financement du
marché seraient de 638,69 $, tandis que les paiements mensuels sur le financement
spécial de 5,0 % seraient de 515,35 $. Supposons que le taux du coût d'opportunité de
l'emprunteur soit de 7 %. La valeur actuelle approximative des économies réalisées
sur le financement non marchand est la suivante et ce montant devrait être de
________au prix de transaction du comparable.

La valeur actuelle des économies réalisées sur les paiements est de 18 538,94 $.

N= 360 I/YR = 7/12 PV = 0 PMT = 123,34 FV = 0

Ce montant de 18 538,94 $ doit être soustrait du prix de vente du bien comparable.

d. 18 539 $, soustraits.

7. Vous trouvez deux biens qui ont été vendus deux fois au cours des deux dernières
années. Le bien A a été vendu il y a 22 mois pour 98 500 $ ; il a été vendu la semaine
dernière pour 108 000 $. Le bien B a été vendu il y a 20 mois pour 105 000 $ ; il a été
vendu il y a deux semaines pour 113 500 $. Quel est le taux de variation moyen
mensuel composé des prix de vente ?

8-
1
 a. 0.42%

8. Un bien comparable a été vendu il y a 10 mois pour 100 000 $. Ce prix de vente est
ajusté à un prix de vente normal de 98 500 $. Si l'ajustement approprié aux conditions
du marché est de 0,30 % par mois, quel serait le prix de vente normal ajusté au
marché du bien comparable ?
b. $101,495

9. Une propriété comparable a été vendue il y a six mois pour 150 000 dollars. Les
ajustements pour les différents éléments de comparaison ont été calculés comme
suit :

Lieu : -5 pour cent

Conditions du marché : +8 pour cent
Caractéristiques physiques : +$12,500
Conditions de financement : -$2,600
Conditions de vente : 0
Caractéristiques légales : 0
Utilisation : 0
Éléments non immobiliers : -$3,000

Quel est le prix de vente final ajusté du bien comparable ?

a. $160,732

Prix de la transaction $150,000

Conditions de financement Moins $2,600
Prix de vente normal $147,400
Conditions du marché Plus 8 $11,792
Mkt-adj prix de vente normal $159,192
Localisation Moins 5% $7,960 $151,232
Caractéristiques physiques Plus $12,500 $163,732
Non-immobilier moins $3,000 $160,732

Questions d'étude
1. Quelle est la base théorique de l'approche de l'évaluation du marché par comparaison
directe des ventes ?

Solution: L'approche de l'évaluation du marché par comparaison directe des ventes repose sur
des jugements de valeur effectués par des acheteurs et des vendeurs consentants. Cette
méthode utilise donc des informations tirées du marché. La méthode de comparaison des
ventes consiste à comparer un bien immobilier avec des biens immobiliers comparables
vendus récemment.

2. Quelle est la principale difficulté à laquelle vous vous heurtez lorsque vous tentez
d'estimer la valeur d'un bien immobilier vieux de 30 ans à l'aide de l'approche par les coûts ?

8-
2
Solution: L'approche par les coûts suppose que la valeur de marché d'un nouveau bâtiment est
similaire à celle de la construction du bâtiment aujourd'hui. Parmi les deux méthodes
disponibles pour estimer le coût, les évaluateurs utilisent normalement le coût de
reproduction d'un bâtiment à des fins d'évaluation. Un bâtiment vieux de 30 ans possède
probablement de nombreuses caractéristiques qui le rendent obsolète. Par conséquent, il est
difficile de calculer un coût de reproduction précis pour un bâtiment ancien, car les
caractéristiques obsolètes, telles que la disposition des pièces, les éléments décoratifs et les
matériaux, sont incluses dans les coûts de reproduction. L'estimation de ces coûts peut
s'avérer problématique car la reproduction du coût d'un bâtiment vieux de 30 ans nécessite
des efforts importants et des hypothèses d'amortissement cumulées.

3. L'approche par les coûts de l'évaluation du marché ne fonctionne pas bien sur les marchés
surchargés. Expliquer.

Solution: Dans un marché surchargé, la valeur marchande d'un bien existant est souvent
inférieure au coût de construction du bien. La valeur estimée calculée à partir du coût de
reproduction du bien est probablement très différente de la valeur obtenue à partir de
l'approche par comparaison des ventes et de l'approche par le revenu.

4. Qu'entend-on par obsolescence fonctionnelle ? Un nouveau bâtiment peut-il souffrir

d'obsolescence fonctionnelle ?

Solution: L'obsolescence fonctionnelle désigne la perte de valeur d'un bâtiment résultant de

l'évolution des goûts, des innovations techniques ou des normes du marché. Généralement,
l'obsolescence fonctionnelle est associée à la diminution de l'utilité d'un bâtiment au fil du
temps, mais il est possible qu'un bâtiment plus récent souffre d'obsolescence fonctionnelle.
Par exemple, les préférences et les demandes des consommateurs peuvent changer peu de
temps après l'achèvement d'un bâtiment relativement neuf.

5. Pourquoi l'estimation du bénéfice réalisé par le promoteur sur le marché est-il inclus dans
l'estimation des coûts ?

Solution: Dans la pratique, les promoteurs et les entrepreneurs incluent souvent leur bénéfice
dans le montant du coût calculé, car un bénéfice juste et raisonnable est considéré comme un
coût du projet.

6. Le coût de reproduction a été estimé à 350 000 dollars pour un bien dont la durée de vie
économique est de 70 ans. L'âge effectif actuel du bien est de 15 ans. La valeur du terrain est
estimée à 55 000 dollars. Quelle est la valeur marchande estimée du bien en utilisant
l'approche du coût, en supposant qu'il n'y a pas d'obsolescence externe ou fonctionnelle ?

8-
3
Solution:
Coût de la reproduction 350,000
Moins : Amortissement (75,000) [$350,000 x 15/70]
Coût amortissable des améliorations des 275,000
bâtiments
Ajouter : Valeur estimée du site 55,000

Valeur indiquée par l'approche par les coûts 330,000

7. Qu'est-ce qu'un rapport d'évaluation ?
Solution: Le rapport d'évaluation est le document préparé par l'évaluateur. Ce rapport contient
l'estimation finale de la valeur par l'évaluateur, les données qui constituent la base de cette
estimation et les calculs qui la justifient.

8-
4
 CHAPITRE 9
Valorisation selon l'approche par le revenu

Problèmes de test
1. Laquelle des dépenses suivantes n'est pas une dépense d'exploitation ?
d. Paiement de l'hypothèque.

2. Le taux de capitalisation global (Ro) est divisé en quel type de revenu ou de flux de trésorerie
pour obtenir une valeur indiquée ?
a. Revenu net d'exploitation (NOI).

3. Parmi les types de biens suivants, lesquels ne seraient probablement pas appropriés pour la
capitalisation des revenus ?
e. L'école publique.

4. Les provisions pour remplacement et autres dépenses non récurrentes sont des provisions qui
reflètent : d. L'amortissement annuel des éléments éphémères du bâtiment et les dépenses qui
ne se produisent qu'occasionnellement.

5. Un évaluateur estime qu'un bien immobilier produira un revenu net d'exploitation de 25 000
dollars, que le taux d'actualisation est de 11 % et que le taux de croissance est de 2,0 %. Quelle est la
valeur totale de la propriété (non arrondie) ?
1. $277,778.

6. Si un bien immobilier comparable se vend 1 200 000 $ et que le revenu brut effectif du bien
est de 12 000 $ par mois, le multiplicateur du revenu brut est b. 8,33.

7. L'estimation de la valeur finale produite par une approche s'appelle une. Valeur indiquée.

8. La méthodologie de l'évaluation diffère de celle de l'analyse d'investissement principalement

en ce qui concerne
e. Point de vue et types de données utilisés.

Questions d'étude
1. Les données relatives à cinq biens immobiliers comparables vendus récemment sont
présentées ci-dessous :

Propriété NOI Prix de Taux global

A $ 57,800 $vente
566,600 0.1020
B 49,200 496,900 0.0990
C 63,000 630,000 0.1000
D 56,000 538,500 0.1040
E 58,500 600,000 0.0975
Quel est le taux global indiqué?

9-
1
 Solution: Le taux de capitalisation global indiqué de 10,05 % est la moyenne simple des taux
globaux pour les cinq biens comparables.

2. Pourquoi la valeur marchande d'un bien immobilier est-elle déterminée en partie par les
exigences du prêteur et en partie par les exigences des investisseurs en capital ?

Solution: Les investissements immobiliers sont souvent financés par une combinaison de
fonds propres et de dettes hypothécaires. Un investissement immobilier peut être considéré
comme un investissement conjoint réalisé par le prêteur et l'investisseur en capital, et les taux
de rendement exigés par les deux parties sont donc pertinents. Par conséquent, le taux de
rendement minimum requis par l'investisseur est fortement influencé par la disponibilité et les
conditions de financement offertes par les prêteurs, ainsi que par l'évaluation des rendements
requis sur des investissements alternatifs présentant un risque similaire. En général, un
investissement avec effet de levier présente un risque plus élevé qu'un investissement sans
effet de levier, ce qui augmente le taux de rendement exigé par l'investisseur.

3. Le taux plafond du financement hypothécaire est de 7,5 % pour des biens similaires à l'objet.
Le ratio prêt/valeur typique est de 75 % de la valeur. Quel serait leRO indiquépar une simple
analyse des actions, si les taux de dividendes des actions (RES) s'élèvent à environ 11 % ?

Solution: Le taux de capitalisation d'entrée approprié, ouRO, est simplement une moyenne
pondérée du taux de dividende des actions et du taux de capitalisation de l'hypothèque. Par
conséquent, leRO est de 0,75(.075) + 0,25(.11), soit 8,38%.

4. On vous demande d'évaluer une parcelle de terrain vacant. Votre analyse montre qu'en cas de
construction d'appartements, la part du NOI attribuable au terrain serait de 30 000 $ par an. Si
des bureaux étaient construits, la part attribuable au terrain s'élèverait à 25 000 dollars, et la
part apportée par un petit centre commercial de quartier à 27 500 dollars. Toutes ces
utilisations seraient légales. Si le NR appropriéest de 0,105 (10,5 %), quelle est la valeur du
site ?

Solution: En utilisant le revenu foncier qui fournit l'utilisation la plus élevée et la meilleure, la
valeur foncière = revenu foncier / taux de capitalisation foncier (RL) = 30 000 $ / 0,105.
== 285 714,29 $, ou 285 700 $ arrondis

5. Compte tenu des estimations suivantes des revenus et des dépenses du propriétaire d'un
immeuble d'habitation, établissez un compte d'exploitation reconstitué. Le bâtiment se
compose de 10 unités qui peuvent être louées pour 550 $ par mois chacune.

9-
2
 Compte de résultat du propriétaire
Revenus locatifs (dernière $60,600
année)
Moins : Dépenses
Puissance $2,200
Chaleur 1,700
Concierge 4,600
L'eau 3,700
Maintenance 4,800
Réserves 2,800
Gestion 3,000
Amortissement 5,000
Paiements hypothécaires 6,300 34,100
Revenu net $26,500

En estimant les pertes liées à l'inoccupation et au recouvrement à 5 % du revenu brut

potentiel, reconstituez le compte d'exploitation pour obtenir une estimation du revenu net
d'exploitation. N'oubliez pas que certains éléments de la déclaration du propriétaire ne
doivent pas figurer dans le compte d'exploitation reconstitué. En utilisant le revenu net
d'exploitation et unratio de 11,0 %, calculez la valeur marchande indiquée du bien. Arrondissez
votre réponse aux 500 $ les plus proches.

Solution:

Compte d'exploitation reconstitué

IGP : (10 unités x 550 $ x 12) $66,000
Moins : Perte d'inoccupation (à 5 (3,300)
%)EGI : 62,700
Moins : Dépenses de
fonctionnement
Puissance $2,200
Chaleur 1,700
Concierge 4,600
L'eau 3,700
Maintenance 4,800
Réserves 2,800
Gestion 3,000 22,800
Revenu net d'exploitation $39,900

Note : Les paiements hypothécaires et l'amortissement ne sont pas inclus dans le calcul du
revenu net d'exploitation du bien.

La valeur indiquée du bien est de 362 727 $ (39 900 $ / 0,11), soit 363 000 $.

6. On vous a demandé d'estimer la valeur de marché d'un complexe d'appartements qui produit
un revenu d'exploitation net annuel de 44 500 $. Au cours des trois derniers mois, quatre
appartements très similaires et compétitifs ont été vendus dans un rayon de deux pâtés de
maisons autour de l'immeuble en question. Tous les quatre offrent essentiellement les mêmes

9-
3
 équipements et services que le sujet. Il s'agissait dans tous les cas de transactions sur le
marché libre, avec des conditions de vente similaires. Tous ont été financés par des prêts
hypothécaires à taux fixe sur 30 ans, avec 70 % de dettes et 30 % de fonds propres. Les prix
de vente et les revenus d'exploitation nets estimés pour la première année étaient les suivants :

Comparable 1 : Prix de vente 500 000 $ ; revenu net d'exploitation 55 000

Comparable 2 : Prix de vente 420 000 $ ; revenu net d'exploitation 50 400
Comparable 3 : prix de vente 475 000 $ ; revenu net d'exploitation 53 400
Comparable 4 : Prix de vente 600 000 $ ; revenu net d'exploitation 69 000

Quelle est la valeur indiquée du bien en capitalisation directe ?

Solution:

Les taux de capitalisation d'entrée abstraits des quatre propriétés sont énumérés ci-dessous :

Comparable 1 : 0,110
Comparable 2 : 0,120
Comparable 3 : 0,112
Comparable 4 : 0,115
Moyenne simple 0.114

La moyenne simple des quatre taux de capitalisation comparables est de 0,114. Ainsi, la
valeur indiquée du bien en question est de 390 351 $, (44 500 $ / 0,114), ce qui donne 390
000 $.

7. Vous estimez la valeur d'un petit immeuble de bureaux. Supposons que le bénéfice net estimé
pour la première année d'activité soit de 100 000 dollars.

a. Si vous pensez que le revenu net d'exploitation restera constant à 100 000 dollars au cours
des 50 prochaines années et que l'immeuble de bureaux n'aura aucune valeur au bout de 50
ans, quelle est la valeur actuelle de l'immeuble en supposant un taux d'actualisation de 12,2 %
? Si vous payez ce montant, quel est le taux de capitalisation initial indiqué ?

Solution: La valeur actuelle, calculée à l'aide d'une calculatrice financière, est de 817 078 $.

N = 50 I = 12.2 PV = ? PMT = 100 000 FV = 0

Le taux de capitalisation initial (à l'entrée) est de 100 000 $/817 078 $ = 12,24 %.

b. Si vous pensez que le revenu net d'exploitation restera constant à 100 000 $ pour toujours,
quelle est la valeur de l'immeuble en supposant un taux d'actualisation de 12,2 % ? Si vous
payez ce montant, quel est le taux de capitalisation initial indiqué ?

Solution: La valeur de l'immeuble avec un revenu net d'exploitation constant de 100 000 $ est
calculée à l'aide de la formule de la perpétuité, soit 100 000 $/0,122, ou 819 672 $. Si vous
payez 819 672 $ pour le bien, le taux de capitalisation initial est de 12,2 % (100 000 $ / 819
672 $).

9-
4
 c. Si vous pensez que le revenu net d'exploitation initial de 100 000 $ augmentera à jamais à
un taux annuel de 3 %, quelle est la valeur de l'immeuble en supposant un taux d'actualisation
de 12,2 % ? Si vous payez ce montant, quel est le taux de capitalisation initial indiqué ?

Solution: Le taux de capitalisation se compose d'un TRI requis sur les fonds propres et d'un
taux de croissance. En appliquant la formule générale de croissance constante et en supposant
que le taux de croissance est de 3 %, le taux de capitalisation indiqué est égal à 9,2 % (12,2 %
- 3,0 %).
Par conséquent, en utilisant un taux de capitalisation de 9,2 %, la valeur indiquée du bâtiment
est de 100 000 $/0,092, soit 1 086 957 $.

8. Décrivez les conditions dans lesquelles l'utilisation de multiplicateurs de revenu brut pour
évaluer le bien en question est appropriée.

Solution: L'utilisation de multiplicateurs de revenu brut repose sur deux hypothèses

principales. Tout d'abord, on suppose que le pourcentage de frais d'exploitation du bien en
question et des biens comparables est égal. Deuxièmement, cette approche suppose que le
bien en question et les biens comparables perçoivent des loyers de marché. Dans la pratique,
les multiplicateurs de revenu brut sont les plus appropriés pour évaluer les immeubles
d'habitation.

9. Dans quelles situations ou pour quels types de biens l'analyse des flux de trésorerie actualisés
peut-elle être préférée à la capitalisation directe ?

Solution: La capitalisation directe dépend des informations obtenues à partir des ventes de
biens immobiliers considérés comme comparables au bien en question. L'identification de
biens comparables est particulièrement difficile pour les investissements dans l'immobilier
commercial. L'analyse des flux de trésorerie actualisés est utile pour évaluer les biens
immobiliers productifs, car les flux de trésorerie attendus pour un bien particulier sont
évalués à l'aide du taux de rendement interne requis approprié. La méthode DCF est
particulièrement utile pour évaluer les immeubles de bureaux et les centres commerciaux à
plusieurs locataires, car les durées des baux peuvent varier considérablement entre des biens
par ailleurs similaires.

10. Distinguer les flux de trésorerie à effet de levier et les flux de trésorerie sans effet de levier.
Dans quelle mesure l'investisseur en fonds propres a-t-il un droit résiduel sur le flux de
trésorerie du bien immobilier en cas de recours à un financement hypothécaire ?

Solution: L'utilisation d'une dette hypothécaire pour financer l'acquisition d'un bien
d'investissement immobilier est appelée "effet de levier". Les flux de trésorerie à effet de
levier mesurent le flux de revenus d'un bien immobilier après déduction des paiements au titre
du service de la dette. Le montant du flux de trésorerie disponible pour la distribution à un
investisseur en capital est réduit par le montant payé au prêteur. Par conséquent, l'investisseur
en capital a une créance résiduelle, connue sous le nom de flux de trésorerie avant, qui
correspond simplement au revenu net d'exploitation moins le service de la dette.

11. Quelle est la différence entre un domaine en fief simple et un domaine en fief loué ?

9-
5
 Solution: Le domaine en fief simple est la forme la plus élevée de propriété. Il s'agit de la
pleine propriété d'un bien immobilier sans tenir compte des baux. Un fee estate loué est la
propriété d'un bien immobilier soumis à des baux sur ce bien. Lors de l'acquisition d'un bien
immobilier commercial existant, les investisseurs acquièrent le plus souvent un bien loué, car
ils acquièrent le bien sous réserve des baux existants.

12. Quelle est la différence entre un loyer contractuel et un loyer de marché ? Pourquoi cette
distinction est-elle plus importante pour les investisseurs qui achètent des immeubles de
bureaux existants que pour ceux qui achètent des complexes d'appartements existants ?

Solution: Le loyer contractuel fait référence au loyer réel payé dans le cadre des contrats de
location existants conclus entre les propriétaires et les locataires. Le loyer de marché
correspond au revenu locatif potentiel qu'un bien immobilier pourrait percevoir sur le marché
libre à la date d'entrée en vigueur de l'évaluation. Cette distinction est particulièrement
importante pour les investisseurs dans les immeubles de bureaux, car les baux commerciaux
portent généralement sur plusieurs années, contrairement aux baux d'appartements. Les baux
existants à des taux inférieurs à ceux du marché seront inclus dans le calcul du revenu brut
potentiel, ce qui diminuera la valeur d'expertise du bien par rapport à la valeur d'expertise en
supposant des taux de location conformes à ceux du marché.

13. Estimez la valeur marchande du petit immeuble de bureaux suivant. L'immeuble dispose
d'une surface locative de 10 500 pieds carrés qui a été louée à un seul locataire le 1er janvier,
il y a quatre ans. Le bail prévoit un loyer de 9 525 dollars par mois pour les cinq premières
années et de 11 325 dollars par mois pour les cinq années suivantes. Le locataire doit payer
toutes les dépenses d'exploitation.

Pendant la durée restante du bail, il n'y aura pas de pertes d'inoccupation et de recouvrement ;
toutefois, à la résiliation du bail, il est prévu que le bien soit inoccupé pendant trois mois.
Lorsque le bien est loué dans le cadre de baux à court terme, les locataires payant toutes les
dépenses d'exploitation, une provision pour perte de vacance et de recouvrement de 8 % par
an est prévue.

Le loyer actuel du marché pour les biens immobiliers de ce type loués dans le cadre de baux
triple net est de 11 dollars par pied carré, et ce taux a augmenté de 3 % par an. Le taux
d'actualisation du marché pour des biens similaires est d'environ 11 %, le taux de
capitalisation "d'entrée" est d'environ 9 % et les taux de capitalisation finaux sont
généralement supérieurs d'un point de pourcentage aux taux de capitalisation d'entrée.

Préparer une feuille de calcul indiquant les revenus locatifs, les remboursements de frais, les
revenus nets d'exploitationet le produit net de la vente du bien à la fin d'une période de
détention de 8 ans. Utilisez ensuite les informations fournies pour estimer la valeur
marchande du bien.

Solution: La cinquième année du bail de 10 ans est la première année d'analyse. Le problème
nécessite une analyse sur 8 ans - une pour la dernière année de la première période de 5 ans,
cinq pour la deuxième période de 5 ans, une pour permettre à la vacance et à la perte de
recouvrement d'atteindre un niveau normal, et une au niveau normal pour calculer la valeur
du bien (prix de vente) à ce moment-là. Supposons que le taux d'inoccupation et les pertes de

9-
6
 recouvrement au cours de la septième année soient de 25 %, ce qui correspond à un taux
d'inoccupation de 100 % pendant trois mois et à un taux d'inoccupation nul pendant neuf
mois. Supposons que le taux de vacance "normal" de 8 % s'appliquera à partir de la huitième
année de l'analyse.

Année 1 2e année Année 3 Année 4 Année 5 Année 6 Année 7 Année 8 Année 9

Loyer contractuel 114,300 135,900 135,900 135,900 135,900 135,900
Loyer du marché 115,500 118,965 122,534 126,210 129,996 133,896 137,913142,050 146,311
Moins : VC 0 0 0 0 0 0 34,478 11,364 11,705
Effective Gross Inc. 114,300 135,900 135,900 135,900 135,900 135,900 103,435130,686 134,606
Moins : Dépenses de 0 0 0 0 0 0 0 0 0
fonctionnement
Résultat net 114,300 135,900 135,900 135,900 135,900 135,900 103,435130,686 134,606
d'exploitation Inc.
Prix de vente à la fin de l'an. 8 : = [NOI (année 9) / Taux de capitalisation final] = 134 606 $ /
0,10 = 1 346 060

Flux de trésorerie : CF1= 114 300

CF2= 135 900
CF3= 135 900
CF4= 135 900
CF5= 135 900
CF6= 135 900
CF7= 103 435
CF8= 1 476 746 (130 686+1 346 060)

VA des flux de trésorerie à 11 % = 1 246 090

9-
7
 Chapitre 10
Financement immobilier : Les lois et les contrats

Problèmes de test

1. L'élément d'un taux d'intérêt ajustable qui est la "partie mobile" est le taux d'intérêt :
b. Index

2. Lequel de ces aspects d'un prêt hypothécaire sera traité dans la note plutôt que dans
l'hypothèque ?
a. Pénalité de remboursement anticipé

3. Un prêteur peut se réserver le droit d'exiger le remboursement anticipé d'un prêt au moment
qu'il juge opportun par le biais d'un (n) :
c. Clause de demande

4. Lorsqu'un acheteur d'un bien immobilier avec un prêt hypothécaire existant acquiert le bien
sans signer la note pour un prêt existant, l'acheteur acquiert le bien : e. Sous réserve de
l'hypothèque

5. Lesquels de ces points, dans le cadre d'un prêt hypothécaire, seraient traités dans l'hypothèque
(éventuellement dans la note également) ?
d. Tiers de confiance

6. Pour financer un bien immobilier dont l'emprunteur, le bien ou les deux ne remplissent pas les
conditions requises pour bénéficier d'un financement hypothécaire classique, une solution non
hypothécaire courante consiste à recourir à un prêt hypothécaire:
d. Contrat de vente.

7. Le prêteur peut réagir à un prêt en souffrance sans recourir à la saisie, en utilisant tous les
moyens suivants, à l'exception des suivants :
d. Accélérer la dette.

8. Si le prêteur d'une hypothèque de premier rang standard souhaite procéder à une saisie à
moindre coût, il est essentiel de prévoir cette clause dans l'hypothèque :
a. Clause d'accélération

9. Un risque courant qui interfère souvent avec les efforts d'un prêteur pour régler un prêt en
souffrance, que ce soit par des moyens autres que la forclusion ou par la forclusion, est le
suivant :
d. Faillite.

10. Les caractéristiques d'un emprunteur qui peuvent être prises en compte par un prêteur dans le
cadre d'une appréciation d'un prêt hypothécaire sont limitées par la loi :
c. Loi sur l'égalité des chances en matière de crédit.

11. La loi sur les procédures de règlement des litiges immobiliers (Real Estate Settlement

10-
1
Procedures Act) fait laquelle de ces choses :
e. Toutes les réponses ci-dessus.

12. Les saisies ont tendance à être plus rapides dans les États qui :
d. Disposer d'un pouvoir de vente.

13. Du point de vue d'un prêteur hypothécaire, quelle affirmation est vraie concernant l'effet de la
faillite sur la saisie ?
a. Le chapitre 7 est la forme de faillite la plus favorable aux prêteurs.

14. Le taux d'indexation le plus international pour les prêts hypothécaires à taux variable est le
suivant :
c. Un taux LIBOR.

15. Un type de prêt dont le volume a augmenté ces dernières années et qui a suscité des
inquiétudes quant aux pratiques de prêts abusifs est le prêt à la consommation :
d. Hypothèque à haut risque

16. Un prêt à amortissement partiel aura toujours

c. Un paiement libératoire.

17. Laquelle de ces affirmations est vraie en ce qui concerne les prêts hypothécaires pour les
biens immobiliers productifs ?
e. Toutes les réponses ci-dessus.

18. Dans quel type de garantie de prêt l'acte de propriété est-il détenu par une partie neutre et
restitué après le remboursement intégral de l'hypothèque ?
c. Acte de fiducie.

19. La loi Truth in Lending Act donne à l'emprunteur d'un prêt hypothécaire combien de temps
pour annuler un prêt hypothécaire ?
c. Trois jours.

20. Quelle est l'affirmation exacte concernant le droit de remboursement anticipé d'un prêt
hypothécaire ?
b. La plupart des prêts hypothécaires comportent un droit de remboursement anticipé sans
frais, mais ce n'est pas le cas de tous, et l'emprunteur doit vérifier soigneusement le prêt.

Questions d'étude

1. Le droit hypothécaire est aussi clair, cohérent et applicable aux États-Unis que partout ailleurs
dans le monde, et bien plus que dans de nombreux pays. Pourquoi s'agit-il d'un élément
essentiel d'un système de financement immobilier efficace ?

Solution: Un droit hypothécaire clair, cohérent et applicable est essentiel au système de

financement immobilier pour de nombreuses raisons. Le financement par l'emprunt étant
utilisé dans la plupart des transactions immobilières, l'élimination de l'incertitude est cruciale
pour les deux parties à la transaction.

10-
1
 transaction. La certitude réduit le coût des emprunts. Le prêteur peut être plus sûr des droits et
des risques encourus, ce qui réduit la prime de risque nécessaire dans le taux d'intérêt.
L'emprunteur bénéficie de la même certitude, à la fois en raison d'un taux d'intérêt plus faible
et d'une plus grande prévisibilité du résultat. Par exemple, l'emprunteur peut comprendre, en
cas d'impayés, quel est le niveau de risque réel. Pour la plupart des particuliers, l'achat d'un
logement financé par l'emprunt sera la plus importante transaction financière qu'ils
entreprendront. Le prêteur est mieux informé que l'emprunteur dans les transactions
hypothécaires. Il est donc nécessaire d'établir des lois claires pour protéger les
consommateurs et les placer sur un pied d'égalité. Le financement hypothécaire est également
un processus complexe qui nécessite une législation hypothécaire sans ambiguïté afin
d'anticiper toutes les questions susceptibles de se poser.
La normalisation du droit hypothécaire est également importante pour les marchés financiers,
car les marchés hypothécaires sont devenus nationaux, ce qui améliore la liquidité des
transactions et permet de réduire le coût de l'emprunt pour les propriétaires potentiels.

2. Le Congrès a adopté des modifications de la loi sur les faillites qui rendraient la faillite au
titre du chapitre 7 plus difficile pour les ménages, ce qui nécessiterait un recours accru au
chapitre 13, offrant ainsi une plus grande protection aux sociétés émettrices de cartes de
crédit non garanties. En tant que prêteur hypothécaire, cela vous intéresse-t-il ? Dans
l'affirmative, quelle serait votre position ?

Solution: Le prêteur hypothécaire a droit à la valeur de la dette hypothécaire, tant dans le

cadre du chapitre 7 que du chapitre 13, car sa créance est prioritaire. Toutefois, le chapitre 13
est essentiellement un plan d'apurement des dettes qui retardera très probablement les efforts
d'un prêteur pour saisir le bien. Les retards peuvent entraîner des coûts d'opportunité pour le
prêteur sous la forme d'intérêts non perçus et de frais de justice. En outre, la valeur du bien
peut se détériorer en raison de la négligence au cours de ce processus.

3. Les conditions des prêts hypothécaires résidentiels (notes hypothécaires) sont devenues de
plus en plus uniformes au fur et à mesure que le marché hypothécaire s'est nationalisé et est
devenu plus efficace. Y a-t-il des inconvénients pour le propriétaire ?

Solution: L'uniformité accrue des conditions des prêts hypothécaires réduit les possibilités de
personnalisation des conditions en fonction de la situation et des caractéristiques propres à
chaque propriétaire. Toutefois, la normalisation du processus hypothécaire a permis à
l'emprunteur de bénéficier de la réduction des coûts liés au processus de prêt. En outre, la
normalisation du processus hypothécaire s'est accompagnée de l'introduction d'un plus grand
nombre de lois visant à protéger les droits des consommateurs.

4. La plupart des prêteurs qui accordent des prêts hypothécaires à taux révisable proposent un
"taux teaser". S'agit-il d'une bonne politique ou d'une fausse déclaration ?

Solution : La principale préoccupation concernant les "taux teaser" est que les conditions du
prêt hypothécaire soient transparentes et qu'elles traitent clairement de l'interaction entre les
plafonds périodiques et le "taux teaser". La réduction d'un taux teaser peut être inférieure d'un
ou deux points de pourcentage à la somme de l'indice et de la marge, mais cela s'applique
généralement à un taux d'intérêt de 1,5 %.

10-
1
 courte durée, peut-être un an. Le consommateur doit connaître les mécanismes de la
caractéristique ajustable du prêt.

5. Les prêts hypothécaires sont fortement réglementés par les lois fédérales. Est-ce le résultat de
la complaisance du Congrès à l'égard des groupes de consommateurs, ou existe-t-il de bonnes
raisons de réglementer davantage les prêts hypothécaires que, par exemple, le financement
automobile ?

Solution: L'achat d'un logement est généralement la transaction financière la plus importante
réalisée par la plupart des particuliers. Contrairement à une voiture, l'achat d'un logement ne
peut généralement pas être annulé en vendant rapidement le bien à une autre partie. Le
financement hypothécaire est normalement plus complexe que le financement automobile.
Le financement hypothécaire exige des connaissances juridiques de base et, en l'absence de
lois sur la protection des consommateurs, le prêteur bénéficie d'un avantage disproportionné
par rapport à l'emprunteur dans le cadre de cette transaction. Du point de vue des politiques
publiques, la réglementation fédérale interdit la discrimination et les pratiques abusives sur le
plan financier.

6. Pour votre propre pays, déterminez si :

a. Il s'agit d'un état de forclusion judiciaire ou non judiciaire.

b. Le prêt immobilier standard est basé sur un acte de fiducie ou une hypothèque.
c. Il existe un droit de rachat légal et, dans l'affirmative, quelle en est la durée.
d. Les jugements de défaut sont autorisés à l'encontre des propriétaires défaillants.

Sur la base de ces informations, pouvez-vous estimer que votre État est relativement
favorable aux débiteurs ou aux emprunteurs ?

Solution: L'étudiant est libre de décider, car les réponses aux questions ci-dessus varient d'un
État à l'autre.

7. Téléchargez une hypothèque et un acte de fiducie sur le site web de Freddie Mac. Comparez-
les pour voir quelles différences vous pouvez trouver dans leurs clauses.

Solution: Les différences entre une hypothèque et un acte de fiducie sont les suivantes :

• Un acte de fiducie n'est pas un contrat hypothécaire ; il s'agit d'un type particulier
d'acte qui est enregistré dans les registres publics.
• Le syndic détient votre titre de propriété en fiducie jusqu'à ce que la dette soit payée,
mais il ne peut pas prendre votre propriété pour quelque raison que ce soit.
• L'acte de fiducie est annulé lorsque la dette est payée.

Les principales différences entre une hypothèque et un acte de fiducie surviennent en cas
de saisie du logement. Le syndic a le pouvoir de vendre. Par conséquent, si votre prêt n'est
pas remboursé, le prêteur fournira au syndic la preuve de l'impayé et lui demandera
d'engager une procédure de saisie.

10-
1
 CHAPITRE 11
Types de prêts hypothécaires résidentiels et décisions de l'emprunteur

Problèmes de test
1. Une assurance hypothécaire privée (PMI) est généralement exigée pour prêts avec prêt-
des ratios valeur/prix supérieurs à pour cent.
d. Accueil, 80 %.

2. Le principal type de prêt octroyé et conservé par la plupart des institutions de dépôt est le
suivant : a. Prêt hypothécaire à remboursement fixe et à amortissement complet. (Remarque :
bien que cette réponse soit traditionnellement correcte, la forte augmentation des prêts à taux
révisable depuis 2004 environ pourrait faire passer la réponse correcte à b.) Hypothèque à
taux variable.)

3. Parmi les types de prêts hypothécaires suivants, lequel présente le risque de défaillance le
plus élevé, en supposant que le ratio prêt/valeur initial, le taux d'intérêt contractuel et toutes
les autres conditions du prêt sont identiques ?
a. Prêts à taux d'intérêt seulement.

4. Le prêt hypothécaire destiné à permettre aux ménages plus âgés de "liquider" la valeur nette
de leur logement est le prêt hypothécaire à l'habitation :
d. Hypothèque inversée.

5. Un prêt jumbo est :

b. Un prêt conventionnel dont le montant est trop élevé pour être acheté par Fannie Mae ou
Freddie Mac.

6. Le rapport prêt/valeur maximum pour un prêt FHA de plus de 50 000 $ est d'environ :
b. 98 %.

7. Le rapport prêt/valeur maximum pour un prêt garanti par le VA est de :

d. 100 %.

8. Les prêts conventionnels conformes sont des prêts qui sont :

c. sont éligibles à l'achat par Fannie Mae et Freddie Mac.

9. En règle générale, les prêts sur fonds propres :

d. ont des charges d'intérêt déductibles fiscalement.

10. La meilleure méthode pour déterminer s'il faut refinancer est d'utiliser :
a. Analyse du bénéfice net.

11. La plus grande contribution de la FHA à l'octroi de prêts hypothécaires a probablement été
de.. :
a. Établir l'utilisation de l'hypothèque immobilière à remboursement échelonné.

Questions d'étude

11-
1
1. Dans le cas d'un prêt hypothécaire ajustable, les emprunteurs préfèrent-ils toujours des
plafonds de taux plus petits (c'est-à-dire plus stricts) qui limitent le montant de l'augmentation
du taux d'intérêt contractuel au cours d'une année donnée ou pendant la durée du prêt ?
Expliquez pourquoi.

Solution: Les préférences des emprunteurs sont influencées par leurs anticipations des taux
d'intérêt futurs. Par exemple, les emprunteurs peuvent préférer des plafonds plus élevés s'ils
pensent que les taux d'intérêt n'augmenteront pas de manière substantielle. Dans ce cas, le
taux d'intérêt du prêt sera plus bas car c'est l'emprunteur, et non le prêteur, qui supporte le
risque d'augmentation des taux d'intérêt.

2. Expliquer les avantages fiscaux potentiels liés aux prêts sur fonds propres :

Solution: Contrairement aux intérêts sur les dettes à la consommation, les intérêts payés sur
les 100 000 premiers dollars d'un prêt immobilier sont entièrement déductibles de l'impôt
fédéral et, dans certains cas, de l'impôt d'État sur le revenu. En incluant les intérêts payés sur
un prêt immobilier dans les déductions détaillées, les contribuables peuvent effectivement
réduire le coût de ce prêt après impôt.

3. Distinguer les prêts hypothécaires résidentiels conformes et non conformes et expliquer

l'importance de cette différence.

Solution: Les prêts résidentiels conformes répondent aux normes requises pour être achetés
sur le marché secondaire par Fannie Mae ou Freddie Mac. Les prêts conformes sont beaucoup
plus liquides sur le marché secondaire et requièrent par conséquent un taux d'intérêt plus
faible.

4. Discuter du rôle et de l'importance de l'assurance hypothécaire privée sur le marché

hypothécaire résidentiel.

Solution: L'assurance hypothécaire privée protège le prêteur contre les pertes dues à un défaut
de paiement. Les compagnies d'assurance hypothécaire privées fournissent une telle
assurance, qui couvre généralement les 20 % de prêts les plus élevés. En d'autres termes, si un
emprunteur est défaillant et que le bien immobilier est saisi et vendu pour un montant
inférieur à celui du prêt, la PMI remboursera le prêteur pour une perte allant jusqu'à 20 % du
montant du prêt. L'effet net de l'assurance hypothécaire privée est de réduire le risque de
défaillance pour les prêteurs, ce qui leur permet d'accorder des prêts à un plus grand nombre
d'emprunteurs qui ne sont pas en mesure de verser un acompte de 20 % pour l'achat d'un
logement.

5. Expliquer le problème de déséquilibre des échéances auquel sont confrontées les associations
d'épargne et de crédit qui détiennent des hypothèques à paiement fixe en tant qu'actifs.

Solution: Les caisses d'épargne et de crédit ont toujours utilisé les dépôts d'épargne à court
terme pour financer des prêts immobiliers à long terme et à taux fixe. Ce décalage entre les
échéances des actifs et des passifs les expose à un risque de taux d'intérêt important. Par
conséquent, le coût des fonds provenant des intérêts payés sur les dépôts d'épargne à court
terme peut augmenter plus rapidement que le rendement de leurs investissements ou des prêts

11-
2
 émis. L'un des avantages des prêts hypothécaires à taux révisable est qu'ils suivent de près le
coût des fonds d'une institution.

6. Supposons qu'un propriétaire ait un prêt hypothécaire en cours dont les conditions sont les
suivantes : Solde restant de 50 000 $, taux d'intérêt de 8 % et durée restante de 10 ans
(paiements mensuels). Ce prêt peut être remplacé par un prêt à un taux d'intérêt de 6 %, pour
un coût de 8 % du montant du prêt en cours. Le propriétaire doit-il refinancer ? Quelle
différence cela fait-il si le propriétaire prévoit de ne rester dans son logement que cinq ans de
plus ?

Solution a, en utilisant l'analyse de l'avantage net : Le remboursement du prêt existant est de

606,54 $, tandis que le remboursement d'un nouveau prêt serait de 555,10 $. Le nouveau prêt
se traduit donc par une économie mensuelle de 51,54 $. Sur la période de détention prévue de
cinq ans, les économies mensuelles s'élèvent à 3 092,12 $ (60 x 51,54 $). Le coût du
refinancement est de 8 % du montant refinancé, soit 4 000 $ (0,08 x 50 000). L'avantage net
du refinancement est donc négatif de 907,87 $ (3 092,12 - 4 000).

Solution b, en utilisant la valeur actuelle nette (voir l'annexe du chapitre en ligne): La valeur
actuelle du prêt existant, avec des paiements mensuels de 606,64 $ actualisés à 6 %, est de 54
641,98 $. Le coût du refinancement est de 4 000 dollars, ce qui donne une VAN de 641,98
dollars en supposant que le prêt soit conservé jusqu'à l'échéance. Si le prêt doit de toute façon
être remboursé dans cinq ans, le bénéfice du refinancement n'est que de 3 559,38 $ (n=60,
I=.50, Pmt = 606,64, FV=29 918,43). La VAN est donc négative (3 559,38 $ - 4 000 $ = -
440,62) si le propriétaire prévoit de ne rester dans son logement que cinq ans de plus.

7. Supposons qu'un couple âgé soit propriétaire d'une maison de 140 000 dollars, libre de toute
dette hypothécaire. Le prêteur d'un prêt hypothécaire à annuités inversées (RAM) a accepté
un RAM de 100 000 $. La durée du prêt est de 12 ans, le taux du contrat est de 9,25 % et les
paiements seront effectués à la fin de chaque mois.
a. Quelle est la mensualité de cette RAM ?
b. Complétez le tableau d'amortissement partiel du prêt suivant :

Mois Solde d'ouverture Paiement mensuel Intérêt Solde final

1
2
3
4
5

c. Quel sera le solde du prêt à la fin de la période de 12 ans ?

d. Quelle part du solde du prêt à la fin de la douzième année représente le principal ?
Quelle est la part des intérêts ?

Solution:

a. La mensualité de la RAM est de 381,32 $ (n=144, I=9,25, PV=0, FV=100 000 $).
b. L'amortissement est le suivant :

11-
3
Mois Solde d'ouverture Paiement mensuel Intérêt Solde final
1 0 381.32 0 381.32
2 381.32 381.32 2.94 765.58
3 765.58 381.32 5.90 1,152.80
4 1,152.80 381.32 8.89 1,543.01
5 1,543.01 381.32 11.89 1,936.22

c. Le solde au bout de 12 ans est de 100 000 $.

d. Le capital est de 144 x 381,32, soit 54 910 $. Les intérêts s'élèvent à 45 090 $, soit
100 000 $ - 54 910 $.

8. Il y a cinq ans, vous avez emprunté 100 000 dollars pour financer l'achat d'une maison de 120
000 dollars. Le taux d'intérêt de l'ancienne hypothèque est de 10 %. Les modalités de
paiement sont mensuelles afin d'amortir le prêt sur 30 ans. Vous avez trouvé un autre prêteur
qui accepte de refinancer le solde actuel du prêt à 8 % avec des paiements mensuels sur 30
ans. Le nouveau prêteur facturera deux points d'escompte sur le prêt. Les autres frais de
refinancement s'élèvent à 3 000 $. Aucune pénalité de remboursement anticipé n'est associée
à ces deux prêts. Vous estimez que le coût d'opportunité approprié à appliquer à cette décision
de refinancement est de 8 %.

a. Quel est le montant du remboursement de l'ancien prêt ?

b. Quel est le solde actuel de l'ancien prêt (cinq ans après l'octroi) ?
c. Quelle devrait être la mensualité du nouveau prêt ?
d. Faut-il refinancer aujourd'hui si le nouveau prêt est prévu pour cinq ans ?

Solution:
a. Le remboursement de l'ancien prêt s'élève à 877,57 $.
b. Le solde actuel est de 96 574,32 $.
c. Le remboursement du nouveau prêt s'élève à 708,63 $.
d. Si le nouveau prêt doit être remboursé en cinq ans, le solde du prêt initial après la
dixième année est de 90 938,02 $, calculé avec les données suivantes : (N = 240, I =
0,8333, PMT = 877,57, et FV = 0.

Réponse basée sur l'analyse du bénéfice net :

L'économie réalisée sur les mensualités grâce au nouveau prêt est de 168,94 $ (877,57
- 708,63). Il en résulte une économie cumulée de 10 136,40 $ (60 x 168,94) sur la
période de détention supposée de cinq ans. Le coût du refinancement est de 3 000 $
plus deux pour cent du solde, soit 1 931,49 $ ( 0,02 x 96 574,32), pour un montant de
4 931,49 $. L'avantage net est donc de 5 204,91 $ (10 136,40 - 4 931,49), et le
refinancement est financièrement avantageux.

Réponse basée sur la valeur actuelle nette :

La valeur actuelle de l'ancien prêt, remboursé dans 5 ans, est de
104 318,93 (N = 60, I=0,6667, PMT=877,57 $, FV= 90 938,02).

La VA de la réduction des paiements est de 7 744,61 $ (104 318,93 - 96 574,32).

11-
4
Le coût du refinancement est de 3 000 $ plus 1 931,49 (0,02 x 96 574,32), soit 4
931,49.

La VAN du refinancement du prêt est de 2 813,12 $ (7 744,61 - 4 931,49). Par

conséquent, vous devriez refinancer aujourd'hui si le nouveau prêt est prévu pour une
durée de cinq ans.

11-
5
 CHAPITRE 12

Sources de financement des prêts hypothécaires résidentiels

Problèmes de test

1. Sociétés de crédit hypothécaire :

a. Collecter les paiements mensuels et les transmettre à l'investisseur hypothécaire.

2. Au cours des dernières années, le secteur bancaire hypothécaire a connu des difficultés :
d. Consolidation rapide.

3. Actuellement, quel type d'institution financière sur le marché hypothécaire primaire fournit le
plus de fonds au marché du logement résidentiel (occupé par le propriétaire) ? d. Banques
commerciales

4. Pour tous les prêts immobiliers conventionnels, à l'exception des prêts à valeur très élevée, les
ratios de paiement standard pour la souscription sont les suivants :
a. 28 pour cent et 36 pour cent

5. Le numérateur du ratio standard de dépenses de logement (front-end) dans le cadre de la

souscription d'un prêt au logement comprend :
c. Le montant mensuel du capital, des intérêts, des taxes foncières et de l'assurance contre les
risques.

6. L'activité la plus rentable des banquiers spécialisés dans le crédit hypothécaire résidentiel est
généralement la suivante
b. Service des prêts.

7. Les emprunteurs subprimes potentiels comprennent les personnes qui :

d. Tous ces éléments.

8. Les caisses d'épargne sont aujourd'hui pratiquement impossibles à distinguer :

b. Associations d'épargne et de crédit.

9. La diminution de l'importance de certains établissements sur le marché hypothécaire primaire

a été largement compensée par l'élargissement du rôle d'autres établissements. Lequel a
diminué et lequel s'est développé ?
d. Associations d'épargne et de crédit ; banquiers hypothécaires.

10. L'entreposage fait référence à

b. Prêts à court terme accordés par des banques commerciales à des banquiers hypothécaires.

Questions d'étude

1. Quel est l'objectif principal des exigences de fonds propres fondées sur le risque que le
Congrès a adoptées dans le cadre de la loi sur la réforme des institutions financières, le

12-
1
 redressement et l'application des lois (FIRREA) ?

Solution : L'objectif de la loi sur la réforme, le redressement et l'application des institutions

financières (Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act) est d'incriminer
les banques et les caisses d'épargne pour leurs pratiques de prêt risquées et de récompenser
les pratiques plus sûres. Elle a supplanté l'approche réglementaire conventionnelle qui
consistait simplement à tenter d'interdire les comportements à risque, même si les banques et
les caisses d'épargne trouvaient la prise de risque rentable.

2. Expliquer ce que l'on entend par engagements à terme et par engagements de réserve à terme.
Quelle partie du pipeline du banquier hypothécaire est souvent couverte par des engagements
à terme ? Avec des engagements à terme de réserve ? Pourquoi ?

Solution : Un engagement à terme est un engagement immédiat de vendre/acheter quelque

chose dans le futur à un prix fixé aujourd'hui. L'engagement est obligatoire, c'est-à-dire que
les parties doivent mener à bien la transaction. Un engagement à terme est le même
arrangement, sauf qu'une des parties, généralement le vendeur, a la possibilité d'effectuer la
transaction (livraison) ou d'abandonner le contrat.

Les banquiers hypothécaires utilisent des engagements à terme pour se couvrir contre les
variations de prix des prêts. Cet engagement oblige l'investisseur du marché secondaire à
acheter, et le banquier hypothécaire à vendre, un montant prédéterminé d'un certain type de
prêt. Il est utilisé pour les prêts dont l'origine est certaine.

Les engagements de garantie à terme couvrent les variations de prix des prêts qui peuvent ou
non être accordés. Les engagements à terme standby des investisseurs du marché secondaire
donnent aux prêteurs le droit, mais non l'obligation, de vendre un certain montant d'un certain
type de prêt à l'émetteur de l'engagement standby.

3. Décrire les activités de base de Fannie Mae sur le marché hypothécaire secondaire. Comment
ces activités sont-elles financées ?

Solution : Fannie Mae achète des prêts hypothécaires résidentiels conventionnels et souscrits
par le gouvernement auprès de sociétés hypothécaires, de banques commerciales,
d'associations d'épargne et de crédit et d'autres prêteurs agréés. Une partie des hypothèques
acquises sont regroupées en paquets ou en pools hypothécaires, des titres adossés à des
hypothèques sont émis contre les pools, et les MBS sont ensuite vendus à des investisseurs.
Une autre partie des hypothèques acquises est "détenue en portefeuille".

L'agence ne doit financer les prêts titrisés que jusqu'à ce qu'ils soient vendus en tant que titres.
Pour les prêts détenus en portefeuille, elle se procure les fonds nécessaires à l'acquisition de
prêts hypothécaires en vendant des actions sur le marché public des capitaux (ses actions sont
négociées à la Bourse de New York).

La Banque centrale européenne (BCE) est une société anonyme à responsabilité limitée qui
exerce ses activités sous le contrôle de la Banque centrale européenne (BCE) et de la Banque
européenne d'investissement (BEI).

12-
1
 4. Expliquer l'importance de Fannie Mae et Freddie Mac dans le système de financement du
logement aux États-Unis.

Solution : Fannie Mae et Freddie Mac ont eu un grand nombre d'effets sur le système de
financement du logement aux États-Unis. Leur premier effet a été d'apporter des liquidités
indispensables au financement du logement. Leur deuxième effet a probablement été de
normaliser les documents et les procédures en matière de prêts hypothécaires. Un troisième
effet a été d'encourager une plus grande efficacité et une plus grande flexibilité dans le
processus de prêt hypothécaire. Un autre effet a été d'élargir l'éventail des ménages capables
d'obtenir un financement hypothécaire grâce à une souscription de prêts plus sophistiquée et
plus efficace. Enfin, elles ont eu un effet important sur les types de prêts actuellement
disponibles pour les propriétaires. Grâce à tout cela, les GSE ont réduit les taux d'intérêt et les
coûts d'emprunt pour les propriétaires.

5. Décrire les activités que les banquiers hypothécaires exercent souvent pour générer des
revenus.

Solution : Les banquiers hypothécaires créent des prêts et les droits de gestion qui en
découlent. Les revenus provenant des droits de gestion constituent leur principale source de
revenus. En outre, ils fournissent également des services auxiliaires tels que l'assurance
habitation, la vente d'habitations, voire l'assurance vie.

6. Décrire les mécanismes du financement d'entrepôt dans les banques hypothécaires...

Solution : Un prêt entrepôt est une ligne de crédit accordée par les grandes banques aux
banquiers hypothécaires pour financer des prêts. Le prêt hypothécaire sert de garantie au
prêteur et celui-ci est remboursé lorsque le prêt est clôturé et vendu sur le marché
hypothécaire secondaire. Dans ce cas, le banquier hypothécaire place les dépôts bloqués pour
le prêt (dépôts pour les impôts fonciers prévus et les paiements de l'assurance contre les
risques) auprès du prêteur de l'entrepôt, sans frais d'intérêt. En contrepartie, le banquier
hypothécaire bénéficie d'un taux d'intérêt favorable sur la ligne de crédit d'entrepôt.

7. Expliquer en quoi les prêts au logement abordable diffèrent des prêts au logement classiques.

Solution : Les prêts au logement abordable exigent un faible acompte et permettent une
grande flexibilité dans l'un des "trois C" de la souscription, tout en maintenant les deux autres
à des normes plus normales. Par conséquent, trois facteurs de qualification pour un prêt
peuvent être assouplis : le ratio prêt/valeur, les qualifications en matière de crédit et la
capacité de paiement.

8. Citez trois "clientèles" pour les prêts hypothécaires à risque.

Solution : Les trois clientèles des prêts à risque sont les emprunteurs dont les revenus sont
insuffisants, les emprunteurs qui souhaitent un financement à 100 % ou plus, et les
emprunteurs qui ont un mauvais dossier de crédit.

9. Vous venez de signer un contrat pour l'achat de la maison de vos rêves. Le prix est de 120
000 $ et vous avez demandé un prêt de 100 000 $, sur 30 ans, à 5,5 %. L'impôt foncier annuel

12-
1
 devrait s'élever à 2 000 dollars. L'assurance contre les risques coûte 400 dollars par an. Le
paiement de votre voiture s'élève à 400 $ et il vous reste 36 mois à courir. Votre revenu
mensuel brut est de 5 000 $. Calculer :
a. Le paiement mensuel du principal et des intérêts (PI).
b. Un douzième des paiements annuels de l'impôt foncier et de l'assurance contre les
risques.
c. PITI mensuel (principal, intérêts, taxes et assurance).
d. Le ratio des dépenses de logement (front-end).
e. Le ratio des obligations totales (back-end).

Solution :

a. $567.79
b. 200
c. 767.79
d. 15.36% (767.79/5,000)
e. 23.36% ((767.79 + 200 + 400)/5,000)

10. Comparer la souscription automatisée avec l'approche traditionnelle des "trois C".

Solution : Dans le cadre d'une souscription automatisée, les trois C sont utilisés comme
facteurs avec d'autres critères dans une évaluation statistique conçue pour distinguer les
emprunteurs à risque des emprunteurs sûrs. Une différence essentielle par rapport à
l'approche traditionnelle est que l'évaluation du crédit se fait par le biais d'un score de crédit.
La souscription automatisée présente deux avantages : elle est plus rapide que la souscription
traditionnelle et elle permet aux prêteurs d'accorder des prêts "logement abordable" en toute
sécurité.

12-
1
 CHAPITRE 13

CONTRATS DE COURTAGE IMMOBILIER ET DE MISE EN VENTE

Problèmes de test

1. Un vendeur qui perçoit un acompte de la part d'un acheteur potentiel doit placer les fonds sur
un compte bancaire :
e. Les mains de son courtier.

2. L'un des moyens les plus efficaces dont disposent les vendeurs ou les courtiers pour se
distinguer en tant qu'agents privilégiés dans une spécialisation particulière du courtage
immobilier est de le faire :
b. Obtention d'un titre professionnel dans le domaine concerné.

3. Un courtier, qui est l'agent d'un vendeur, doit traiter honnêtement et loyalement avec qui ? e.
Toutes les personnes impliquées dans la transaction.

4. Les vendeurs de biens immobiliers peuvent perdre leur licence pour :

c. Mélanger des fonds fiduciaires avec des fonds personnels.

5. La commission immobilière de l'État est chargée de :

c. Établir des exigences en matière de formation pour les titulaires de licence.

6. Les courtiers immobiliers perçoivent des commissions principalement pour

7. Fournir un service.

7. Quel type d'agent immobilier représente son mandant ?

b. Agent spécial.

8. La relation de sous-agence qui caractérise traditionnellement les services d'annonces

multiples (MLS) a eu tendance à entraîner un danger généralisé d'abus de confiance :
c. Une double agence involontaire.

9. Comment sont déterminés les taux de commission des courtiers immobiliers ?

d. Par accord entre le courtier et le mandant.

13-
1
 10. Selon la plupart des contrats d'inscription, un courtier a perçu une commission lorsque c. Le
courtier trouve un acheteur qui est prêt, désireux et capable d'acheter aux conditions
spécifiées dans le contrat de vente.

Questions d'étude

1. Ted Richardson possède un grand bâtiment industriel dans votre ville qu'il souhaite vendre.
En tant qu'agent immobilier, vous seriez ravi d'obtenir l'inscription de ce bien. Vous avez
travaillé avec M. Richardson dans le cadre de deux autres transactions dont il était l'acheteur ;
vous vous adressez donc à M. Richardson pour lui demander d'envisager d'inscrire son bien à
votre catalogue. Richardson accepte de le faire, mais indique qu'il ne vous accordera pas de
droit exclusif de vente, car il souhaite conserver le droit de vendre lui-même le bien sans
avoir à payer de commission immobilière. Il vous fournira toutefois une liste exclusive de
l'agence.

a. Que faire ? Devriez-vous accepter une telle liste de la part de Richardson ?

b. Y a-t-il des dispositions que vous proposeriez d'inclure dans le contrat d'inscription
pour vous donner une certaine protection ?

Solution :
a. L'inscription sur la liste des agences exclusives est peu utilisée et offre moins de
protection au courtier que l'inscription sur la liste des droits de vente exclusifs. Cet
arrangement ne doit être utilisé que si M. Richardson comprend que, en tant qu'agent,
je serai moins disposé à consacrer beaucoup de temps et d'efforts à la
commercialisation des biens répertoriés dans le cadre de cet arrangement.
b. En tant que courtier, je préférerais toujours un droit de vente exclusif, de sorte que je
recevrais une commission quel que soit le vendeur du bien. En dehors de cela, je
pourrais stipuler que je recevrai une compensation pour mes dépenses et mon temps si
le bien est vendu par quelqu'un d'autre.

2. Vous êtes un vendeur de biens immobiliers travaillant pour Good Earth, Realtors, Inc. Vous
recevez 50 % de toutes les commissions perçues par l'entreprise (nettes des frais MLS) pour
laquelle vous avez été l'agent inscripteur ou l'agent vendeur. L'entreprise reçoit 40 % des
commissions pour les ventes de biens immobiliers qu'elle répertorie et 45 % des commissions
pour les ventes de biens immobiliers qu'elle vend en collaboration avec d'autres entreprises.
Quinze pour cent de toutes les commissions pour les biens vendus par l'intermédiaire du
service d'inscription multiple doivent être versés au service d'inscription multiple. Si vous
êtes à la fois l'agent inscripteur et l'agent vendeur dans une transaction, vous recevez 60 %
des recettes de l'entreprise. Si vous êtes l'agent inscripteur ou l'agent vendeur pour une
transaction dans laquelle un autre membre de Good Earth est l'agent vendeur ou l'agent
inscripteur, votre part reste la même que lorsqu'une autre entreprise coopère à la transaction.
Récemment, vous avez été l'agent vendeur d'un bien immobilier qui a été vendu 127 250 $.
Un autre vendeur associé à Good Earth avait mis le bien en vente deux mois auparavant pour
135 000 dollars. Le bien figurait dans le système MLS et le taux de commission était de 6,0
%.
a. Quel est le montant total de la commission, net des frais MLS, que recevra votre
entreprise ?

13-
1
 b. Quelle sera votre part de la commission ?

Solution

a. L'entreprise recevra 6 489,75 $ ( 127 250*.06*.85)

b. Le montant attribuable à l'agent vendeur est de 1 717,88 $ (7 635* 0,45* 0,5).

3. Si vous étiez propriétaire d'une société de courtage immobilier, comment pourriez-vous créer
un créneau sur le marché pour votre société ? En d'autres termes, comment pouvez-vous
différencier votre société des autres sociétés de courtage et comment pouvez-vous créer une
image unique pour votre société ?

Solution : Il est essentiel de se spécialiser. L'une des options consiste à se spécialiser par type
de propriété, en servant les vendeurs et les acheteurs de propriétés commerciales,
industrielles, résidentielles, agricoles, de bureaux ou de loisirs. Une autre option consiste à
limiter mes activités à une section particulière de la ville, comme les zones sud-est ou nord-
ouest. Les courtiers spécialisés dans les grandes propriétés commerciales ou industrielles
peuvent opérer sur une vaste zone géographique, parfois même au niveau national ou
international. Le développement d'une image unique pour une société de courtage repose sur
le développement d'un domaine, ou d'une niche, d'expertise.

4. Comment pensez-vous que la fonction de marketing immobilier évoluera à l'avenir ? Pensez-

vous que les courtiers immobiliers joueront un rôle plus important ou moins important dans le
processus de vente et d'achat ? Pourquoi ?

Solution : La commercialisation des biens immobiliers va changer à l'avenir en raison de

l'utilisation accrue d'Internet pour commercialiser les biens. L'avènement de l'Internet a
renforcé les possibilités d'innovation, telles que le dégroupage des services, dans le domaine
de la commercialisation immobilière. L'achat d'un bien immobilier étant une opération
complexe, le rôle de l'agent immobilier ne sera probablement pas supprimé. Toutefois, il est
trop tôt pour déterminer quel sera l'effet final d'Internet et d'autres technologies sur l'industrie.

5. Une de vos amies, Cindy Malvern, déménage dans votre ville. Elle a obtenu son diplôme il y
a quelques années et travaille depuis dans une autre ville. Récemment, cependant, elle s'est vu
proposer un emploi mieux rémunéré dans le bureau régional d'une compagnie d'assurance
nationale situé dans la ville où vous fréquentez l'université. Cindy a décidé d'acheter un
appartement en copropriété et, comme vous suivez un cours sur l'immobilier, elle vous
demande comment procéder.

Vous consultez d'abord les petites annonces du journal local et constatez qu'un certain
nombre de logements en copropriété sont à vendre. La plupart d'entre eux sont annoncés par
des courtiers, mais certains sont annoncés par les propriétaires. Vous remarquez également
les annonces de certains constructeurs locaux pour de nouveaux appartements en copropriété.
Vous demandez à Cindy si elle préfère acheter un appartement ancien ou un appartement
neuf. Elle répond qu'elle ne sait pas, que cela dépend de la copropriété, de l'emplacement, du
prix, etc.

13-
1
 Ensuite, vous consultez les pages jaunes de l'annuaire téléphonique et vous trouvez plusieurs
pages d'annonces de courtiers immobiliers. Vous avez entendu parler de trois ou quatre de ces
entreprises, mais vous n'avez pas eu de contact direct ou de relations avec l'une d'entre elles.

a. Comment conseilleriez-vous à Cindy de procéder ? Doit-elle faire appel à une société

de courtage immobilier ? Pourquoi ou pourquoi pas ?
b. Si Cindy décide de faire appel à un courtier immobilier, comment doit-elle le choisir ?
Quels sont les critères à utiliser ?
c. Si Cindy décide de passer par un courtier immobilier, peut-elle consulter les nouveaux
appartements en copropriété mis en vente par les constructeurs ? Si elle achète un
nouveau logement en copropriété en travaillant avec un courtier, elle-même ou le
constructeur devront-ils payer une commission au courtier ?

Solution :

a. Tout d'abord, il serait bon que Cindy se documente un peu sur la nature et l'expérience
de la vie en copropriété par rapport à la propriété traditionnelle. Elle peut lire, par
exemple, How to Buy a Condominium or Townhouse, Denise L. Evans, Sphinx
Publishing, 2006. Cindy doit absolument contacter une société de courtage. Une
société de courtage peut lui fournir des informations sur d'autres choix de biens
immobiliers sur le marché, sur leurs prix et sur la manière dont ces biens peuvent
répondre aux besoins de l'acheteur. Le courtier ou le vendeur peut obtenir des
informations sur des sujets tels que les dépenses de services publics, les taxes,
l'entretien et les questions juridiques concernant les propriétés alternatives. Le courtier
ou le vendeur peut également suggérer des moyens de modifier ou d'utiliser le bien de
manière particulière, selon les besoins de l'acheteur. Enfin, le courtier ou le vendeur
peut l'aider à trouver et à comparer les différentes possibilités de financement. En
outre, l'achat d'un condominium étant plus complexe que celui d'une maison
individuelle en raison de la déclaration de condominium, des règlements et de la
présence d'une association de propriétaires, Cindy peut envisager de faire appel à un
agent d'achat, qui est tenu de travailler au mieux de ses intérêts.
b. Les clients potentiels choisissent généralement une société de courtage en fonction de
sa réputation au sein de la communauté, d'une connaissance personnelle du courtier ou
d'un vendeur, ou d'une recommandation d'un client satisfait. Certains clients peuvent
également se fier à la réputation ou à l'image générale d'une franchise de courtage.
c. Cindy peut consulter les nouveaux condominiums mis en vente par les constructeurs.
Tout accord de commission de vente sera dicté par le vendeur et l'agent. Toutefois,
Cindy peut être amenée à payer une commission à l'agent si elle a conclu un accord de
courtage avec l'acheteur.

6. Vous décidez d'ouvrir une agence immobilière dans votre commune, mais vous savez que la
concurrence avec les entreprises établies sera difficile. Vous pensez que l'une des méthodes
pour attirer l'attention sur votre entreprise et obtenir des clients qui s'adresseraient autrement à
d'autres courtiers consiste à annoncer que vous vendrez n'importe quelle maison en ville

13-
1
et demander une commission de seulement 1 000 dollars. Pensez-vous qu'une telle tactique de
marketing serait couronnée de succès ? Pourquoi ou pourquoi pas ?

Solution : Une commission aussi minime est trop faible par rapport au service fourni et aux
coûts supportés par la société de courtage. Le courtier fournit la formation, les locaux, le
téléphone et le secrétariat pour que le vendeur puisse produire des annonces et des ventes.
Bien que les commissions de courtage doivent être établies par des négociations entre le
courtier et les clients, une commission faible pourrait avoir un effet négatif sur la perception
de l'entreprise. Les clients potentiels choisissent généralement une société de courtage en
fonction de sa réputation au sein de la communauté, d'une connaissance personnelle du
courtier ou d'un vendeur, ou d'une recommandation d'un client satisfait. Certains clients
peuvent également se fier à la réputation ou à l'image générale d'une franchise de courtage.

13-
1
 Chapitre 14
Contrats de vente et clôture

Problèmes de test

1. Si un acheteur ne respecte pas le contrat d'achat d'un bien immobilier, lequel des éléments
suivants n' est pas un recours que le vendeur peut exercer ?
c. Sue pour l'affectation.

2. Lorsque des contrats de vente de biens immobiliers sont confiés à un tiers désintéressé
pour exécution et clôture, on dit qu'ils sont placés en.. :
d. Séquestre.

3. Laquelle des conditions suivantes constituerait un défaut d'assentiment mutuel dans un

contrat de vente de biens immobiliers ?
a. Une partie tente de frauder l'autre.

4. La preuve orale dans les litiges contractuels est interdite par :

e. La règle de la preuve testimoniale.

5. Lequel des éléments suivants est l'une des clauses d' un contrat immobilier ?
c. Prix à payer.

6. Les transactions immobilières ne sont pas conclues lorsque le contrat de vente est signé
par les deux parties :
e. Toutes les réponses ci-dessus.

7. Un dépôt d'arrhes est une somme d'argent :

c. Paiement d'une somme d'argent par un acheteur pour prouver sa bonne foi.

8. Dans la plupart des transactions simples concernant des maisons ou d'autres biens
relativement petits, le contrat est.. :
d. Un formulaire dont les cases sont remplies par le courtier.

9. Le titre de propriété équitable sur un bien immobilier est :

e. Le droit d'obtenir le titre légal transmis par le contrat de vente.

10. L'objectif d'une déclaration finale est de

e. Tous sauf un.
Questions d'étude

1. Si la clôture a lieu le 1er septembre d'une année de 365 jours, comment la taxe foncière
annuelle de 900 $ sera-t-elle calculée au prorata ?(Remarque: les taxes seront dues le 2
janvier de l'année suivante et le jour de la clôture "appartient" à l'acheteur).

Solution: Les impôts fonciers sont calculés pour l'année civile et payés à terme échu.
Par conséquent, le vendeur est redevable depuis le 1er janvier jusqu'à la veille de la clôture,
soit un total de 243 jours. L'acheteur est redevable pour le reste de l'année, soit 122 jours au
total. La répartition de la facture fiscale au prorata des jours de détention aboutit à la
répartition suivante :

Part du vendeur : (243/365) x 900 $ = .666 x 900 $ = 599,40

Part de l'acheteur : (122/365) x 900 $ = 0,334 x 900 $ = 300,60

Étant donné que l'acheteur paiera la part des taxes incombant au vendeur, dans le relevé de
clôture, l'acheteur est crédité de 599,40 dollars, tandis que le vendeur se voit facturer ce
montant.

Utilisez les informations suivantes pour répondre aux questions 2 à 5. Rosie Malone a vendu sa
maison à D.M. Band. Le contrat a été signé le 1er juin 2004 et la clôture a été fixée au 25 juin
2004. Rosie avait payé à l'avance sa police d'assurance contre les risques de trois ans d'un
montant de 425 $ le 1er avril 2003, et D.M. avait accepté de la prendre en charge à la clôture de
la vente. L'eau et les égouts sont payés le premier de chaque mois pour le mois précédent. Ils sont
estimés à 100 dollars pour le mois de juin. D.M. accepte également de prendre en charge
l'hypothèque de Rosie, dont le solde s'élèvera à 85 385 $ à la date de clôture. Les paiements
mensuels s'élèvent à 817,83 $, payables le premier du mois pour le mois précédent. Le vendeur
est responsable du jour de la clôture.

2. Comment la prime d'assurance contre les risques est-elle calculée au prorata ?

3. Comment les redevances d'eau et d'égout seront-elles calculées au prorata ?
4. Comment la prise en charge de l'hypothèque sera-t-elle inscrite ?
5. Comment les mensualités du prêt hypothécaire seront-elles calculées au prorata ?

2. Solution: La prime de l'assurance contre les risques est calculée au prorata du nombre total de
jours couverts par la police. Comme le contrat couvre une année bissextile (2004), le nombre
total de jours du contrat est de 365 + 366 + 365 = 1 096. Le jour de la clôture étant attribué au
vendeur, ce dernier "possède" la police d'assurance pendant 452 jours au total. L'acheteur
"possède" la police pendant le reste de la période de trois ans, soit 644 jours. En répartissant
la prime en conséquence, on obtient le résultat suivant :

Part du vendeur : (452/1096) x 425 $ = 0,412 x 425 $ = 175,10

Part de l'acheteur : (644/1096) x 425 $ = 0,588 x 425 $ = 249,90

Étant donné que le vendeur a payé à l'avance la part de la prime revenant à l'acheteur,
dans le relevé de clôture, le vendeur est crédité de 249,90 dollars, tandis que l'acheteur se
voit facturer ce montant.
3. Solution: Les redevances d'eau et d'égout doivent être calculées au prorata pour le mois de
juin. Les frais sont payés à terme échu pour le mois précédent. Le vendeur "possède" 25 jours
du mois tandis que l'acheteur "possède" les 5 jours restants. Les charges seront donc réparties
comme suit :

Part du vendeur : (25/30) x 100 $ = 0,833 x 100 $ = 83,30

Part de l'acheteur : (5/30) x 100 $ = 0,167 x 100 $ = 16,70

Étant donné que l'acheteur paie la part des frais incombant au vendeur, dans le relevé de
clôture, l'acheteur est crédité de 83,30 dollars, tandis que le vendeur se voit facturer ce
montant.

4. Solution: Dans le cadre de la déclaration de règlement HUD-1, la prise en charge d'une

hypothèque est un avantage pour le vendeur en lieu et place d'un paiement en espèces et est
traitée comme une réduction du montant dû au vendeur. Pour l'acheteur, la prise en charge est
traitée comme un montant payé pour le compte de l'acheteur.

5. Solution: La mensualité du prêt hypothécaire est payée à terme échu, c'est-à-dire après que les
intérêts ont été accumulés. Elle sera calculée au prorata sur une base journalière. Ainsi,
comme pour les redevances mensuelles d'eau et d'égout, les redevances seront réparties
comme suit :

Part du vendeur : (25/30) x 817,83 $ = 0,833 x 817,83 $ = 681,25

Part de l'acheteur : (5/30) x 817,83 $ = 0,167 x 817,83 $ = 156,58

Étant donné que l'acheteur paiera la part d'intérêt du vendeur, dans le relevé de clôture,
l'acheteur est crédité de 681,25 $, tandis que le vendeur est débité de ce montant.

6. Le propriétaire d'une parcelle de terrain d'environ 25 acres a contracté une maladie débilitante
et a décidé de vendre son bien immobilier le plus rapidement possible. En l'espace d'une
semaine, il a reçu une offre de 12 250 dollars. Le propriétaire a accepté cette offre en signant
un contrat type obtenu et préparé par l'acheteur. Peu après, lorsque la famille du propriétaire a
découvert la situation, elle l'a convaincu qu'il avait vendu le terrain à un prix beaucoup trop
bas et qu'il ne devait pas conclure la transaction.

Le propriétaire a demandé une évaluation qui a montré que le terrain valait 16 000 dollars,
soit une différence de 150 dollars par acre entre le prix du contrat et la valeur de la propriété.
Il a ensuite refusé d'assister à la clôture et de remettre le titre de propriété à l'acheteur.
L'acheteur a intenté une action en dommages-intérêts contre le propriétaire à hauteur de la
différence entre la valeur du bien et le prix du contrat (3 750 $). L'acheteur a soutenu qu'il
avait un contrat valide et qu'il avait été lésé par le refus du propriétaire de conclure la
transaction. Le vendeur a soutenu qu'il n'était pas sain d'esprit lorsqu'il a signé le contrat et
que le prix était si ridiculement bas que le contrat ne devait pas être exécuté.

Identifiez les questions que le tribunal prendrait probablement en considération pour décider
d'exécuter ou non le contrat.
 Solution: Le tribunal devrait examiner les questions suivantes : (a) Le contrat a-t-il été
correctement exécuté ? Le contrat contenait-il les sept conditions d'un contrat immobilier
valable ? (b) La question porte sur la première condition, à savoir la compétence des parties.
Le vendeur soutient qu'il n'était pas sain d'esprit lorsqu'il a accepté de vendre le bien. La Cour
devra donc trancher cette question. Les deux parties feront probablement appel à des experts
pour témoigner de l'état d'esprit du vendeur.

7. Un couple a décidé de vendre sa maison à Washington, D.C., sans l'aide d'un courtier
immobilier. Le prix demandé était de 225 000 dollars, soit environ 15 000 dollars de moins
que le prix nécessaire pour inscrire le bien auprès d'un courtier. Ils ont réalisé qu'ils devraient
probablement accepter une offre aussi basse que 220 000 dollars. Un autre couple a visité la
maison, l'a appréciée et a proposé de l'acheter pour 223 500 dollars. Les vendeurs étaient
ravis et ont proposé de remplir les blancs d'un formulaire de contrat de vente utilisé par de
nombreuses sociétés de courtage immobilier locales, que les deux parties pourraient signer.
Les acheteurs s'y sont toutefois opposés, déclarant qu'ils préféraient rédiger leur propre
contrat. L'épouse était avocate et travaillait pour le département d'État américain, spécialisée
dans le droit international.

Quels conseils auriez-vous donnés aux vendeurs ?

Solution: Les vendeurs doivent se garder de laisser l'acheteur rédiger le contrat de vente. Tout
d'abord, il est peu probable qu'une personne expérimentée en droit international connaisse
toutes les questions juridiques particulières qui doivent être abordées dans un contrat
immobilier local. Deuxièmement, il faut s'attendre à ce que l'acheteur rédige un contrat qui
réponde à ses préoccupations et à ses intérêts, mais pas nécessairement à ceux du vendeur. Le
contrat type couramment utilisé dans la communauté immobilière locale est probablement un
meilleur choix, tant pour sa couverture complète que pour l'équilibre qu'il établit entre les
intérêts de l'acheteur et ceux du vendeur.

8. Compte tenu de la situation et des faits suivants, remplissez une déclaration de règlement
final similaire à celle présentée dans le tableau 20-4.

Le 15 mai 2004, Eric Martin a signé un contrat d'achat d'une maison de location pour 95 000
dollars. La clôture doit avoir lieu le 8 juin 2004, le jour de la clôture étant considéré comme
un jour de propriété par l'acheteur. Éric peut prendre en charge le premier prêt hypothécaire
du vendeur, dont le solde s'élèvera à 49 000 dollars le 8 juin. Le vendeur, Reuben Smith, a
accepté de prendre une hypothèque de second rang de 30 000 dollars dans le cadre du
paiement à la clôture. Eric a versé un dépôt bloqué de 5 000 dollars lors de la signature du
contrat d'achat. D'autres faits pertinents sont à signaler :

a. Les intérêts mensuels sur la première hypothèque s'élèvent à 347,08 $ et doivent être
payés au plus tard le 20 du mois.
b. Reuben a payé une police d'assurance contre les risques pour l'année civile 2004. La
prime s'élevait à 550 dollars et Eric a accepté de racheter les intérêts de Reuben dans la
police.
c. Le loyer mensuel de 850 $ a été perçu par Reuben pour le mois de juin.
d. Le montant total de l'impôt foncier pour 2004 est estimé à 1 200 dollars. La taxe sera
payée par Eric à la fin de l'année.
 e. Le courtier paiera les dépenses suivantes pour Reuben et sera remboursé à la clôture :
Suite du résumé $ 85.00
Honoraires d'avocat 200.00
Timbres-poste (taxe) 522.50
Commission de courtage (6%) 5 700,00

f.Le courtier paiera également les frais suivants pour Eric et sera remboursé à la clôture :
Honoraires d'avocat $150.00
CHAPITRE 1 1
LA NATURE DE L'IMMOBILIER ET DES MARCHÉS IMMOBILIERS 1
CHAPITRE 2 1
VALEUR ET DÉCISIONS IMMOBILIÈRES 1
CHAPITRE 3 1
CHAPITRE 4 1
Chapter 5 1
Contrôles gouvernementaux et marchés immobiliers 1
Problèmes de test 1
Questions d'étude 1
Chapter 6 19
Déterminants de la valeur sur le marché 19
CHAPITRE 7 1
CHAPITRE 8 1
CHAPITRE 9 1
Chapitre 10 36
Financement immobilier : Les lois et les contrats 36
CHAPITRE 11 1
CHAPITRE 12 45
Sources de financement des prêts hypothécaires résidentiels 45
Problèmes de test 45
CHAPITRE 13 49
CONTRATS DE COURTAGE IMMOBILIER ET DE MISE EN VENTE 49
Problèmes de test 49
Questions d'étude 50
Chapitre 14 54
Contrats de vente et clôture 54
CHAPITRE 15 1
LES EFFETS DU TEMPS ET DU RISQUE SUR LA VALEUR 1
Chapitre 16 1
Calculs et décisions en matière d'hypothèque 1
CHAPITRE 17 1
Types d'hypothèques commerciales et décisions 1
Problèmes de test 1
CHAPTER 18 80
SOURCES DE DETTES COMMERCIALES ET DE CAPITAUX PROPRES 80
CHAPTER 19 85
CHAPTER 20 1
CHAPTER 21 1
L'IMPÔT SUR LE REVENU ET LA VALEUR 1
CHAPITRE 22 1
Améliorer la valeur grâce à une gestion continue 1
CHAPITRE 23 1
BAUX ET TYPES DE BIENS 1
CHAPITRE 24 1
LE DÉVELOPPEMENT : LA DYNAMIQUE DE LA CRÉATION DE VALEUR 1

Solution:

Quatre éléments doivent être répartis au prorata entre le vendeur et l'acheteur :

1. Intérêts du mois de juin pour l'hypothèque existante.
2. Police d'assurance contre les risques pour l'année civile 2004.
3. Loyer pour le mois de juin.
4. Impôts fonciers pour l'année civile 2004.

Les prorata sont les suivants (à noter que 2004 est une année bissextile) :

Les intérêts sont payés à terme échu, par l'acheteur. Le vendeur doit donc à l'acheteur la
part de la facture qui lui revient :

Part d'intérêt du vendeur : (7/30) x 347,08 = 80,99

L'assurance contre les risques a été payée d'avance par le vendeur pour l'année civile.
Ainsi, l'acheteur doit au vendeur la part de la prime qui lui revient :

Part de la prime d'assurance contre les risques incombant à l'acheteur : (207/366) x

550 = 311,07

Le loyer mensuel a été payé à l'avance au vendeur. Ainsi, le vendeur doit à l'acheteur sa
part de loyer :
 Part du loyer mensuel revenant à l'acheteur : (25/30) x 850 = 708,33

Les taxes foncières sont payées à terme échu par l'acheteur. Le vendeur doit donc à l'acheteur
la part du paiement qui lui revient :

Part de l'impôt foncier 2004 revenant au vendeur : (159/366) x 1 200 = 521,31

Ces prorata, ainsi que les autres informations ci-dessus, aboutissent à la déclaration de clôture
telle qu'elle apparaît.
 Département américain du Numéro d'approbation OMB
A.Déclaration de logement et du 2502-0265
développement urbain
règlement
6. Numéro Fil© : 7. Numéro du prêt : 8. Assurance hypothécaire Numéro de dossier :
1. - FHA 2. FmHA 3. -Conv. Unins.
4. - VA 5. Conv. Ins.

Eric Martin Reuben Smith

D. Nom et adresse de l'emprunteur : E. Nom et adresse du vendeur :

C. Note : Ce formulaire est fourni pour vous donner un relevé des coûts réels de règlement. Les montants payés à et par l'agent de règlement sont
indiqués. Les postes marqués "(p.o.c.)" ont été payés en dehors de la clôture ; ils sont indiqués ici à titre d'information et ne sont pas
inclus dans les totaux.
F. Nom et adresse du prêteur :
G. Emplacement du bien : H. Agent de règlement :

Lieu d'établissement : I. Date de règlement :

8 juin 2004

J, Résumé de la transaction de l'emprunteur_____________ K. Résumé de la transaction du vendeur 400. Montant brut

100. Montant brut dû par l'emprunteur dû au vendeur
101. Prix de vente contractuel 95,000.00 401. Prix de vente contractuel 95,000.00
102. Biens personnels 402. Biens personnels
103. Frais de règlement à l'emprunteur (ligne 1400) 271.00 403.
104. 404.
105. 405.
Ajustements pour les éléments payés à l'avance par le Ajustements pour les éléments payés à l'avance par le
vendeur vendeur
106. Taxes municipales à 406. Taxes municipales à
107. Taxes départementales à 407. Taxes départementales à
108. Évaluations à 408. Évaluations à
109. Assurance contre les risques prépayée pour la 311.07 409. Assurance contre les risques prépayée pour 6/08 - 311.07
période 6/08 -12/31 12/31
110. 410,
111. 411.
112. 412.

120. Montant brut dû par l'emprunteur 95,582.07 420. Montant brut dû au vendeur 95,311.07
200. Montants payés par l'emprunteur ou en son nom 500. Réductions du montant dû au vendeur
201. Dépôt de garantie 5,000.00 501. Dépôt excédentaire (voir instructions)
202. Montant du capital du (des) nouveau(x) prêt(s) 502. Frais de règlement au vendeur (ligne 1400) 6.507.50
203. Prêt(s) existant(s) soumis à 49,000.00 503. Prêt(s) existant(s) soumis à 49.000.00
204. Hypothèque de rachat du vendeur 30,000.00 504. Remboursement du prêt hypothécaire de premier
rang
505. Remboursement d'un prêt hypothécaire de second
205.
rang
206. 506. Prêt hypothécaire à l'achat à l'acheteur 30,000.00
207. 507.
208. 508.
209. 509.
Ajustements pour les éléments impayés par le vendeur Ajustements pour les éléments impayés par le vendeur
210. Taxes municipales à 510. Taxes municipales à
211. Taxes départementales à 511. Taxes départementales à
212. Évaluations à 512. Évaluations à
213. Total des impôts fonciers pour la période 1/01 - 6/07 521.31 513. Total des impôts fonciers pour la période 1/01 - 6/07 521.31
214. Intérêt de Mortaaae pour 6/01 - 6/07 80.99 514. Intérêts hypothécaires pour 6/01 - 6/07 80.99
215. Loyer pour 6/08-6/30 651.67 515. Loyer pour 6/08 - 6/30 651.67
216. 516.
217. 517.
218. 518.
219. 519.

220. Total payé par/pour l'emprunteur 85,253.97 520. Montant total de la réduction due au vendeur 86,761.47
300. Liquidités au moment du règlement De/à l'emprunteur 600. Paiement comptant au moment du règlement Au/de
301. Montant brut dû par l'emprunteur (ligne 120) 95,582.07 la vendeur(se)
601. Montant brut dû au vendeur (ligne 420) 95,311.07
302. Moins les montants payés par/pour l'emprunteur ( 85,253.97) 602. Moins les réductions du montant dû au vendeur (ligne ( 86,761.47)
(ligne 220) 520)
303. Espèces -] De - A l'emprunteur 10,328.10 603. Espèces v Pour □ Du vendeur 8,549.60

La section 5 du Real Estate Settlement La section 4(a) de la RESPA impose au HUD

Procedures Act (RESPA) impose ce qui suit : -
le HUD doit élaborer une brochure
d'information spéciale pour aider les personnes
empruntant de l'argent pour financer l'achat de
biens immobiliers résidentiels à mieux
comprendre la nature et les coûts des services
de règlement immobilier ; - chaque prêteur doit
fournir la brochure à tous les candidats dont il
reçoit ou pour lesquels il prépare une demande
écrite d'emprunt pour financer l'achat de biens
immobiliers résidentiels ; - les prêteurs doivent
préparer et distribuer avec la brochure une
estimation de bonne foi des coûts de
règlement que l'emprunteur est susceptible
d'encourir dans le
Paae 1 de 2 cadre du
règlement. Ces
informations sont
obligatoires.
de développer et de prescrire ce formulaire
standard à utiliser au moment du règlement du
prêt pour fournir une information complète sur
tous les frais imposés à l'emprunteur et au
vendeur. Il s'agit d'informations fournies par
des tiers et destinées à fournir à l'emprunteur
des informations pertinentes au cours de la
procédure de règlement, afin de lui permettre
de mieux acheter.
La charge de travail du public pour cette
collecte d'informations est estimée à une heure
en moyenne par réponse, y compris le temps
consacré à l'examen des instructionstions, à la
recherche des sources de données existantes,
à la collecte et à la mise à jour des données
nécessaires, ainsi qu'à l'achèvement et à
l'examen de la collecte d'informations.
Cette agence peut ne pas collecter ces
informations et vous n'êtes pas tenu de remplir
ce formulaire, à moins qu'il n'affiche un numéro
de contrôle OMB en cours de validité. Les
informations demandées ne se prêtent pas à la
confidentialité.

formulaire HUD-1 (3/86)

L. Frais de règlement
700. Total des ventes/de la commission du courtier sur la base du prix S @ %=
Payé par les
Division de la Commission (ligne 700) comme suit : emprunteurs Payé par le vendeur
701. $ à Fonds à Fonds au moment du
règlement
702. $ à
703. Commission payée au moment du règlement 5.700.00
704.
800. Sommes à payer en rapport avec le prêt
801. Frais d'ouverture de dossier %
802. Remise de prêt %
803. Frais d'évaluation à
804. Rapport de crédit à
805. Frais d'inspection du prêteur
806. Frais de demande d'assurance hypothécaire à
807. Taxe de prise en charge
808.
809.
810.
811.
900. Éléments dont le prêteur exige lepaiement anticipé
901. Intérêts de à ©$ /jour
902. Prime d'assurance hypothécaire pour mois à
903. Prime d'assurance contre les risques pour ans à
904. ans à
905.
1000. Réserves déposées auprès du prêteur
1001. Assurance contre les risques mois@$ par mois
1002. Assurance hypothécaire mois@$ par mois
1003. Impôts fonciers de la ville mois @$ par mois
1004. Impôts fonciers du comté mois@s par mois
1005. Cotisations annuelles mois@s par mois
1006. mois©® par mois
1007. mois@s par mois
1008. mois© $ par mois
1100. Charges de titre
1101. Frais de règlement ou de clôture à
1102. Recherche d'abrégé ou de titre à 85.00
1103. Examen du titre à
1104. Reliure d'assurance titres à
1105. Préparation des documents à
1106. Frais de notaire à
1107. Honoraires des avocats à l'avocat de l'acheteur/ à l'avocat du vendeur 150.00 200.00
(Comprend les numéros d'articles ci-dessus : )
1108. Assurance titres à
(comprend les numéros d'articles )
ci-dessus) :
1109. Couverture du prêteur s
1110. Couverture du propriétaire $
1111.
1112.
1113.
1200. Frais d'enregistrement et de transfert des administrations publiques
1201. Frais d'enregistrement : Acte $ 6.00 ; Hypothèque $ 10,00 ; Communiqués de presse 16.00
1202. Taxes/timbres de la ville/du comté : Acte de propriété $ ; Hypothèque $
1203. Taxe d'État/cachets : Acte de propriété $ 522,50 ; Hypothèque $ 45.00 522.50
45.00
1204. Taxe immatérielle sur les droits de succession : 60.00 60.00
1205.
1300. Frais de règlement supplémentaires
1301. Enquête à
1302. Inspection des nuisibles
1303.
1304.
1305.

1400. Total des frais de règlement (à inscrire aux lignes 103, section J et 502, section K) 271.00 6.507.50
 CHAPITRE 15
LES EFFETS DU TEMPS ET DU RISQUE SUR LA VALEUR

Problèmes de test

1. Quelle sera la valeur d'un dépôt de 50 dollars effectué aujourd'hui dans 20 ans si le
taux d'intérêt composé est de 10 % ?
d. $336.37
2. Combien paieriez-vous pour avoir le droit de recevoir 80 dollars au bout de 10 ans si
vous pouvez obtenir un intérêt de 15 % ?
b. $19.77
3. Combien paieriez-vous pour recevoir 50 $ dans un an et 60 $ dans la deuxième année
si vous pouvez obtenir un taux d'intérêt de 15 % ?
a. $88.85
4. Quel montant investi à la fin de chaque année au taux de 10 % par an atteindra 10 000
$ au bout de cinq ans ?
b. $1,637.97
5. Combien paieriez-vous pour avoir le droit de ne rien recevoir par an pendant les dix
prochaines années et de recevoir 300 dollars par an pendant les dix années suivantes si
vous pouvez percevoir un intérêt de 15 % ?
1. $372.17
6. Quelle est la valeur actuelle de 500 $ reçus à la fin de chacune des trois prochaines
années et de 1 000 $ reçus à la fin de la quatrième année, en supposant un taux de
rendement requis de 15 % ?
c. $1,713.37
7. Si un propriétaire foncier a acheté un terrain vague il y a six ans pour 25 000 dollars,
en supposant qu'il n'y a pas eu de revenus ou de coûts de détention pendant la période
intermédiaire, quel prix devrait-il recevoir aujourd'hui pour obtenir un rendement
annuel de 10 % ?
c. $44,289.03
8. Quelle est la valeur actuelle de la série suivante de flux de trésorerie actualisés à 12
% : 40 000 $ maintenant ; 50 000 $ à la fin de la première année ; 0 $ à la fin de la
deuxième année ; 60 000 $ à la fin de la troisième année ; et 70 000 $ à la fin de la
quatrième année ?
d. $171,835.94
9. Supposons que le prix d'un bien immobilier productif soit de 5 000 $ et que le flux de
revenus soit le suivant (année 1, 1 000 $ ; année 2, - 2 000 $ ; année 3, 3 000 $ ; année
4, 3 000 $). Un investisseur ayant besoin d'un taux de rendement de 15 % aurait-il
intérêt à investir au prix actuel ?
b. Non, car la valeur actuelle nette du projet est de - 1 954,91 $.

15-
1
Questions d'étude

1. Bob Jackson est propriétaire d'une parcelle de terre qu'un agriculteur local a proposé de
louer pour les dix prochaines années. L'agriculteur a proposé de payer 20 000 $ aujourd'hui ou
une rente de 3 200 $ à la fin de chacune des 10 prochaines années. Quel mode de paiement le
Dr Jackson devrait-il accepter si son taux de rendement requis est de 10 % ?

Solution: Le docteur Jackson doit choisir la méthode de paiement qui maximise sa valeur
actuelle nette. S'il opte pour le versement d'une somme forfaitaire, la valeur actuelle nette
correspond simplement aux 20 000 dollars qu'il recevra aujourd'hui. S'il choisit le plan de
rente, la valeur actuelle nette ne sera que de 19 662,61 $.

N = 10 I = 10 % PV = ? PMT = 3 200 FV = 0

Par conséquent, le Dr Jackson devrait choisir le paiement forfaitaire de 20 000 $.

2. Vous avez la possibilité d'acheter pour 1 000 $ un placement qui vous donne le droit de
recevoir 438 $ au cours de chacune des trois prochaines années. Quel est le taux de rendement
interne de cet investissement ?

Solution: Il s'agit simplement d'un problème de calcul de rendement. Comme dans tout
problème de valeur temporelle de l'argent, on nous donne quatre données et on nous demande
de résoudre la cinquième. Dans ce cas, nous devons résoudre le taux d'intérêt comme suit :

N=3 I=? PV = -1 000 PMT = 438 FV = 0

La résolution de cette configuration nous indique que le prêt susmentionné offre un rendement
de 15 %.

3. Calculez la valeur actuelle du flux de revenus indiqué ci-dessous en supposant des taux
d'actualisation de 8 % et 20 %.

Année Revenu
1 $3,000
2 $4,000
3 $6,000
4 $1,000

Solution: Pour résoudre ce problème, il suffit d'entrer le flux de revenus annuels et le taux
d'actualisation dans les registres de flux de trésorerie de n'importe quelle calculatrice financière
standard et de calculer la valeur actuelle nette. En supposant un taux d'actualisation de 8 %, le
flux de revenus est évalué à 11 705,16 $. Par ailleurs, si le taux d'actualisation est de 20 %, la
valeur du flux de revenus sera de 9 232,25 $.

15-
2
4. Calculez le TRI et la VAN pour les opportunités d'investissement suivantes. Supposez un
taux d'actualisation de 16 % pour les calculs de la VAN :

Année Flux de trésorerie du Flux de trésorerie du

0 projet 1
-$10,000 projet 2
-$10,000
1 1,000 1,000
2 2,000 12,000
3 12,000 1,800

Solution: Pour résoudre ce problème, il suffit d'entrer chaque série de flux de trésorerie dans les
registres de flux de trésorerie de votre calculatrice financière et de lui demander de trouver le
TRI. Pour le projet 1, le taux de rendement interne est de 16,16 %, tandis que pour le projet 2,
le taux de rendement interne est de 21,23 %. La VAN du projet 1 est de 36,29 $ et la VAN du
projet 2 est de 933,21 $. Si ces projets étaient indépendants, chaque TRI devrait être comparé
individuellement au taux de rendement requis pour déterminer si l'investissement doit être
réalisé. Toutefois, si les projets s'excluent mutuellement et présentent un risque équivalent, le
projet 2 est préféré au projet 1. En outre, la valeur actualisée nette plus élevée du projet 2 fait
clairement de cette alternative l'option d'investissement la plus intéressante, car la valeur nette
de l'investisseur augmentera de 933,21 $.

5. Combien paieriez-vous pour un investissement qui vous rapporterait 1 000 dollars à la fin
de la première année si le taux de rendement que vous exigez est de 10 % ? Calculez
maintenant le montant que vous paieriez à des taux de rendement de 8 % et de 12 %.

Solution: À 10 %, un investisseur serait prêt à payer 909,09 $.

N=1 I = 10 PV = ? PMT = 0 VF = 1 000

À 8 %, un investisseur serait prêt à payer 925,93 $.

N=1 I=8 PV = ? PMT = 0 VF = 1 000

À 12 %, un investisseur serait prêt à payer 892,86 $.

N=1 I = 12 PV = ? PMT = 0 VF = 1 000

6. Votre grand-mère vous donne 10 000 $ à investir dans l'une des trois possibilités suivantes :
immobilier, obligations ou obligations à coupon zéro. Si vous investissez la totalité des 10 000
dollars dans l'une de ces opportunités avec les flux de trésorerie indiqués ci-dessous, quel
investissement offre la valeur actualisée nette la plus élevée ? Supposons qu'un taux
d'actualisation de 11 % soit approprié pour les trois investissements.

Année 1 Année 2 Troisiè Année 4 Année 5

Immobilier $1,300 $1,300 me
$1,300 $1,300 $9,000
Obligation $1,000 $1,000 $1,000 $1,000 $11,000
Coupon zéro $0 $0 $0 $0 $18,000

15-
3
Solution: En entrant le flux de revenus annuels et le taux d'actualisation dans les registres de
flux de trésorerie de notre calculatrice financière, nous obtenons les calculs de valeur actualisée
nette suivants : immobilier, (625,76) ; obligation, (369,5) ; et coupon zéro, 682,12.

7. Si vous achetez aujourd'hui une parcelle de terrain pour 25 000 dollars et que vous vous
attendez à ce que sa valeur augmente de 10 % par an, combien vaudra votre terrain dans 10 ans
?

Solution: Avec un taux d'actualisation de 10 %, l'investissement vaudra 64 843,56 $ dans

dix ans.
N = 10 I = 10 PV = -25 000 PMT = 0 FV = ?

8. Si vous déposez 1 $ à la fin de chacune des dix prochaines années et que ces dépôts sont
rémunérés à 10 %, quelle sera la valeur de la série de dépôts à la fin de la année ?
dixième

Solution: Avec un taux d'actualisation de 10 %, cette série de paiements, ou annuité, vaudra

15,94 $ dans dix ans.

N = 10 I = 10 PV = 0 PMT = 1 FV = ?

9. Si vous déposez 50 $ par mois dans une caisse d'épargne et de crédit à un taux d'intérêt
de 10 %, quel sera le montant de votre compte à la fin de la année ?
douzième

Solution: Avec un taux d'actualisation de 10 %, cette série de paiements, ou annuité, vaudra

13 821,89 $ dans 12 ans.

N = 144 I = 10/12 PV = 0 PMT = 50 FV = ?

10. Si vos parents ont souscrit pour vous un contrat de capitalisation de 10 000 $ qui
arrivera à échéance dans 12 ans, combien vaut-il aujourd'hui, avec un taux d'actualisation
de 15 % ?
Solution: Avec un taux d'actualisation de 15 %, la valeur actuelle de ce paiement futur est
de 1 869,07 $.
N = 12 I = 15 PV = ? PMT = 0 VF = 10 000

11. Un trust familial vous transmettra un bien dans 15 ans. Si l'on s'attend à ce que le bien
vaille 50 000 dollars lorsque vous le recevrez, quelle est la valeur actuelle de votre intérêt,
actualisée à 10 % ?

Solution: Avec un taux d'actualisation de 10 %, la valeur actuelle de ce paiement futur est

de 11 969,60 $.
N = 15 I = 10 PV = ? PMT = 0 VF = 50 000

12. Vous souhaitez acheter une maison dont le propriétaire demande 625 000 $. Le seul
problème est que la maison est louée à quelqu'un d'autre et qu'il reste cinq ans de bail.
Cependant, la maison vous plaît et vous pensez qu'elle constituera un bon investissement.
Combien devriez-vous payer pour la maison aujourd'hui si vous pouviez conclure un accord

15-
4
avec la propriétaire en vertu duquel elle

15-
5
continuerait à percevoir tous les loyers jusqu'à la fin du bail, date à laquelle vous obtiendriez le
titre de propriété et la possession du bien ? Vous estimez que le bien vaudra dans cinq ans la
même valeur qu'aujourd'hui et que cette valeur future doit être actualisée à un taux annuel de
10 %.
Solution: Ce problème vous demande de déterminer la valeur actuelle de la maison aujourd'hui
si vous êtes prêt à l'acheter pour 625 000 $ dans cinq ans. En utilisant un taux d'actualisation de
10 %, la maison vaut aujourd'hui 388 075,83 $.

N=5 I = 10 PV = ? PMT = 0 VF = 625 000

13. Si quelqu'un vous verse 1 $ par an pendant 20 ans, quelle est la valeur de la série de
paiements futurs actualisés à 10 % par an ?

Solution: Avec un taux d'actualisation de 10 %, la valeur actuelle de cette série de

paiements futurs, ou annuité, est de 8,51 $.

N = 20 I = 10 PV = ? PMT = 1 FV = 0
14. Vous avez atteint l'âge de la retraite et l'une de vos options de prestation consiste à
accepter une rente annuelle de 7 500 $ pendant 15 ans. Quelle somme forfaitaire, si elle
était versée aujourd'hui, aurait la même valeur actuelle que la rente annuelle de 7 500 $ ?
Supposons un taux d'actualisation de 10 %.
Solution: Avec un taux d'actualisation de 10 %, la valeur actuelle de cette série de
paiements futurs est de 57 045,60 $. Cette somme forfaitaire équivaut à 7 500 dollars
pendant 15 ans.
N = 15 I = 10 PV = ? PMT = 7 500 FV = 0

15. Quel dépôt mensuel est nécessaire pour accumuler 10 000 $ en huit ans si les dépôts
sont composés à un taux annuel de 8 % ?

Solution: En supposant un taux d'actualisation de 8 % et une valeur future de 10 000 $, le

montant mensuel à déposer est de 74,70 $.

N = 96 I = 8/12 PV = 0 PMT = ? VF = 10 000

16. Vous envisagez d'acheter un terrain vague. Vous pensez pouvoir vendre le terrain dans dix
ans pour 500 000 dollars. Quel est le prix maximum que vous pouvez payer pour le terrain
aujourd'hui si votre taux de rendement requis est de 15 % ? Quel est le rendement attendu
(annualisé) de cet investissement au cours de la période de détention de 10 ans si vous achetez
le terrain pour 170 000 dollars ?

Solution: Le montant maximal que vous pouvez dépenser pour acheter ce bien est la valeur
actuelle du prix futur, actualisé à 15 % pendant dix ans. En utilisant une calculatrice financière,
ce montant s'élève à 123 592,35 $.

N = 10 I = 15 PV = ? PMT = 0 VF = 500 000

15-
6
Le rendement annualisé attendu de cet investissement peut être résolu à l'aide d'un outil
financier afin d'obtenir le taux d'intérêt qui équivaut à une valeur actualisée de 170 000 $ à 500
000 $ dans dix ans. Le rendement annualisé de cet investissement est de 11,39 %.

N = 10 I=? PV = -170 000 PMT = 0 VF = 500 000

Il est également possible d'utiliser la fonction de flux de trésorerie pour calculer le TRI de cet
investissement, la sortie initiale de trésorerie au moment zéro étant de 170 000 $, les flux de
trésorerie pour la période 1 à 9 étant nuls et le flux de trésorerie reçu au cours de l'année 10
étant de 500 000 $. En utilisant cette approche, le TRI est de 11,39 %.

17. Vous envisagez d'acheter un petit immeuble productif de revenus pour 150 000 $, qui
devrait produire les flux de trésorerie nets suivants :

Fin de l'année Flux de trésorerie

1 $50,000
2 $50,000
3 $50,000
4 $50,000

Supposez que le taux de rendement interne requis pour des investissements similaires est de 11
%. Quelle est la valeur actuelle nette de cette opportunité d'investissement ? Quel est le taux de
rendement interne de cet investissement ?

Solution: En utilisant la fonction de flux de trésorerie d'une calculatrice financière et en

saisissant les informations fournies ci-dessus, la VAN de cet investissement est de 5 122,28 $.
La VAN peut également être résolue comme suit :

N=4 I = 11 % PV = ? PMT = 50 000 FV = 0

La valeur actuelle de cette série de paiements est de 155 122,28 $. Si l'on soustrait le montant
de la sortie de fonds à la période zéro (150 000 $), la valeur actuelle est également de 5 122,28
$.

Le TRI d'entrée pour cet investissement est de 12,59 %.

15-
7
 Chapitre 16
Calculs et décisions en matière d'hypothèque

Problèmes de test

1. L'intervalle d'ajustement le plus courant sur un prêt hypothécaire à taux variable

(ARM), une fois que le taux d'intérêt commence à changer, est le suivant :
b. Un an.

2. Un prêt partiellement amorti se caractérise par les éléments suivants :

b. Un paiement libératoire est exigé à la fin de la durée du prêt.

3. Si un prêt hypothécaire doit arriver à échéance (c'est-à-dire être remboursé) à un

moment donné sans réduction du capital, il s'agit d'un prêt hypothécaire :
d. Hypothèque à intérêts seulement.

4. Le principal type de prêt octroyé par la plupart des institutions financières est le
prêt à la consommation :
a. Hypothèque à remboursement fixe, entièrement amortie

5. Laquelle des affirmations suivantes est vraie à propos des prêts hypothécaires à
paiement fixe sur 15 ans et 30 ans ?
d. En supposant qu'ils puissent payer les deux hypothèques, les emprunteurs
devraient choisir une hypothèque de 30 ans plutôt qu'une hypothèque identique de
15 ans si leur taux d'actualisation (coût d'opportunité) est supérieur au taux
d'hypothèque.

6. Les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) présentent généralement toutes les
caractéristiques suivantes , à l'exception des suivantes :
e. Indice d'inflation.

7. Le taux annuel en pourcentage (TAEG) a été créé en :

a. La loi de 1968 sur la vérité des prêts (Truth-in-Lending Act)

8. Le solde d'un prêt à remboursement échelonné d'une durée de 12 ans (144

paiements), à un taux d'intérêt de 9 % et avec un paiement de 1 000 $, est le
suivant :
c. 87,871.

9. Pour le prêt suivant, quelle est la meilleure estimation du coût d'emprunt effectif si
le prêt est remboursé par anticipation dans six ans ?

Prêt : $100,000
Taux d'intérêt : 7 pour cent
Durée : 180 mois
Coûts initiaux : 7 % du montant du prêt

d. 8,7 %.

16-
1
 10. Le rendement du prêteur diffère des coûts d'emprunt effectifs (EBC) pour les
raisons suivantes :
c. L'EBC tient compte des dépenses initiales supplémentaires, ce qui n'est pas le
cas du rendement du prêteur.

Questions d'étude

1. Calculez le montant initial d'un prêt hypothécaire à remboursement fixe si le

paiement mensuel est de 1 146,78 $, l'intérêt annuel de 8,0 % et la durée initiale du
prêt de 15 ans.

Solution: En arrondissant au dollar le plus proche, le montant initial du prêt est de

120 000 dollars. Ce problème est résolu en utilisant les touches suivantes d'une
calculatrice financière :

N = 180 I = 8/12 PV = ? PMT = 1 146,78 FV = 0

2. Pour un prêt de 100 000 $, à un taux d'intérêt de 7 % sur 30 ans, calculez le solde
au bout de 4 ans et de 15 ans.

Solution: Le solde des prêts au bout de 4 ans et de 15 ans est respectivement de 95

474,55 $ et de 74 018,87 $, comme résolu ci-dessous.

Il faut d'abord calculer le montant du remboursement du prêt. Le remboursement

du prêt s'élève à 665,30 $, comme indiqué ci-dessous :

N = 360 I = .5833 PV = -100 000 PMT = ? FV = 0

Le solde au bout de quatre ans est de 95 474,55 $. Il est calculé en entrant les
données suivantes dans une calculatrice financière.

N = 312 I = .5833 PV = ? PMT = 665,30 FV =0

Le solde au bout de 15 ans est de 74 018,87 $. Pour le calculer, il suffit d'entrer les
données suivantes dans une calculatrice financière.

N = 180 I = .5833 PV = ? PMT = 665,30 FV = 0

3. Dans le cas d'un prêt hypothécaire à taux révisable, les emprunteurs préfèrent-ils
toujours des plafonds de taux plus petits (plus serrés) qui limitent le montant de
l'augmentation du taux d'intérêt contractuel au cours d'une année donnée ou
pendant la durée du prêt ?

Solution: La préférence des emprunteurs dépend, au moins en partie, de leurs

attentes concernant les taux d'intérêt futurs. Les emprunteurs qui choisissent des
ARM avec plafonnement des prix se voient appliquer un taux d'intérêt initial plus
élevé, une marge plus importante, des coûts initiaux plus élevés, ou une

16-
2
 combinaison des trois. L'emprunteur doit tenir compte de ces facteurs. Par
exemple, les emprunteurs peuvent préférer des plafonds plus élevés s'ils pensent
que les taux d'intérêt n'augmenteront pas de manière substantielle.

Dans ce cas, le taux d'intérêt du prêt sera plus bas car c'est l'emprunteur, et non le
prêteur, qui supporte le risque d'augmentation des taux d'intérêt.

4. Prenons l'exemple d'un prêt hypothécaire de 75 000 $ assorti d'un taux d'intérêt
annuel de 8 %. La durée du prêt est de 7 ans, mais les paiements mensuels seront
basés sur un calendrier d'amortissement de 30 ans. Quel est le montant de la
mensualité ? Quel sera le montant du paiement libératoire à la fin de la durée du
prêt ?

Solution: Le paiement mensuel est de 550,32 $ et le paiement libératoire est de 69

358,07 $.

Le paiement est calculé à l'aide des touches suivantes de la calculatrice :

N = 360 I = .667 PV = -75 000 PMT = ? FV = 0

Le paiement libératoire à la fin de la septième année est de 69 358,07 $, tel que

calculé à l'aide des touches suivantes de la calculatrice :

N = 276 I = .667 PV = ? PMT =550,32 FV = 0

5. Un banquier hypothécaire propose un prêt hypothécaire à remboursement

échelonné dont les conditions sont les suivantes :

Taux d'intérêt annuel : 9 pour cent

Durée du prêt : 15 ans
Fréquence de paiement : mensuel
Montant du prêt : $160,000
Total des coûts de financement initiaux (y compris les points d'escompte) : 4 000
Points d'actualisation pour le prêteur : $2,000

a. Calculer le taux annuel en pourcentage (TAEG) à des fins de vérité des prêts.
b. Calculer le rendement du prêteur en l'absence de remboursement anticipé.
c. Calculer le rendement du prêteur en cas de remboursement anticipé à cinq ans.
d. Calculer les coûts d'emprunt effectifs en cas de remboursement anticipé dans
cinq ans.

Solution:

La première étape consiste à résoudre le paiement, qui s'élève à 1 622,83 $, à

l'aide des touches suivantes de la calculatrice :

16-
3
 N = 180 I = .75 PV = - 160 000 PMT = ? FV = 0

a. Le TAEG est d'environ 9,43 %, comme indiqué ci-dessous :

N = 180 I = ? PV = -156 000 PMT = 1 622,83 FV = 0
b. Le rendement à l'échéance du prêteur est de 9,22 %.
N = 180 I = ? PV = -158 000 PMT = 1 622,83 FV = 0

c. Pour calculer le rendement du prêteur, il faut d'abord calculer le solde du prêt à la

fin de la cinquième année.

N = 120 I = .75 PV = ? PMT = 1 622,83 FV = 0

Le solde restant est de 128 108,67 $. Avec ces informations, le rendement du prêteur
est de 9,34 %, comme calculé ci-dessous :

N = 60 I=? PV = -158 000 PMT = 1 622,83 FV = 128 108,67

d. Le coût effectif de l'emprunt avec un remboursement anticipé dans cinq ans est de
9,69 %.
N = 60 I = ? PV = -156 000 PMT = 1 622,83 FV = 128 108,67

6. Donnez quelques exemples de coûts de financement initiaux associés aux prêts

hypothécaires résidentiels. Quelle règle peut-on appliquer pour déterminer si un coût
de règlement (clôture) doit être inclus dans le calcul des coûts d'emprunt effectifs ?

Solution: Parmi les exemples de coûts initiaux, on peut citer les points d'escompte, les
frais d'origination du prêt, les frais de préparation de la demande de prêt et de la
documentation, les frais d'évaluation, les frais de vérification de la solvabilité,
l'assurance titre, l'assurance hypothécaire, les frais de transfert de l'acte de propriété et
d'enregistrement de l'hypothèque, l'inspection des parasites, les frais d'enquête et les
honoraires d'avocat.

Le calcul du coût d'emprunt effectif ne doit pas inclure les dépenses qui seraient
encourues si aucun financement hypothécaire n'était obtenu. Par conséquent, seuls les
coûts initiaux liés à l'obtention des fonds hypothécaires doivent être inclus.

7. Un propriétaire essaie de choisir entre un prêt hypothécaire sur 15 ans à 5,5 % et un

prêt sur 30 ans à 5,90 %. Que conseillez-vous ? Que conseilleriez-vous si l'emprunteur
a également une importante dette de carte de crédit à un taux de 15 % ?

Solution: Si l'emprunteur n'a pas de dette importante à un taux bien supérieur à celui
du prêt, la différence de taux hypothécaire doit être considérée comme une différence
de prime d'échéance, et l'emprunteur peut considérer les prêts comme équivalents sur
une base purement financière. Si l'emprunteur a des dettes à la consommation
importantes et à taux d'intérêt élevé, il est préférable d'opter pour un prêt à long terme.
Il aura une valeur actualisée (coût actualisé) plus faible, actualisée au coût
d'opportunité de l'emprunteur. En d'autres termes, si les coûts d'opportunité du ménage

16-
4
 sont nettement supérieurs au taux d'intérêt hypothécaire, le ménage aura intérêt à opter
pour un prêt hypothécaire à plus long terme.

8. Supposons qu'un prêt ARM ait une marge de 2,75, un indice initial de 3,00 %, un taux
teaser pour la première période d'ajustement de 4,00 %, et des plafonds de 1,00 et 5,00
%. Si l'indice reste inchangé pendant la deuxième période d'ajustement, quel sera le
taux d'intérêt du prêt ? S'il y a plus d'une réponse possible, de quoi dépend le résultat ?

Solution: Si le plafond périodique s'applique au taux d'escompte, le taux d'intérêt de la

deuxième année sera limité à 5,00 %. Si le plafond ne s'applique qu'à l'indice plus la
marge, le taux de la deuxième année serait de 5,75 %.

9. Supposons que le prêt hypothécaire à taux révisable d'un an soit lié au taux du Trésor
public à un an :

Montant du prêt : $150,000

Plafonnement du taux annuel : 2%
Plafond du prêt à vie : 5%
Marge : 2.75%
Taux du contrat de première année : 5.50%
Taux du Trésor à un an à la fin de l'année 5.25%
1Taux
: du Trésor à un an à la fin de l'année 5.50%
2:
Durée du prêt en années : 30

Compte tenu de ces hypothèses, calculez les éléments suivants :

a. Paiement mensuel initial

b. Solde du prêt à la fin de l'année 1
c. Taux du contrat de l'année 2
d. Paiement mensuel de l'année 2
e. Solde du prêt à la fin de l'année 2
f. Taux du contrat de l'année 3
g. Paiement de l'année 3

Solution :
a. Le paiement de la première année, basé sur un taux d'intérêt de 5,5 %, s'élève à
851,68 $, comme calculé ci-dessous :

N = 360 I = .4583 PV = - 150 000 PMT = ? FV =0

b. Le solde du prêt à la fin de la première année est de 147 979 $, comme indiqué
ci-dessous :

N = 348 I = .4583 PV = ? PMT = 851,68 FV =0

c. En supposant que le plafond annuel s'applique au taux de base, le taux d'intérêt

de la deuxième année est de 5,50 plus 2,00, soit 7,50 %.

16-
5
 d. Avec une durée restante de 29 ans, un taux d'intérêt de 7,5 % et un solde de
147 979,41 $, le nouveau paiement de l'année 2 est de 1 044,32 $, calculé
sur une calculatrice financière à l'aide des touches suivantes.

N = 12 I = .6250 PV = -147 979 PMT = ? FV =0

e. Le solde du prêt à la fin de la deuxième année est de 146 496 $ :

N = 336 I = .6250 PV = ? PMT = 1 044,32 FV =0

f. Le taux d'intérêt du contrat pour la troisième année est l'indice plus la

marge, soit 8,25 %.

g. Le paiement de la troisième année, basé sur un solde de 146 496 $, une

durée restante de 28 ans et un taux d'intérêt de 8,25 %, est de 1 119 $.

10. Supposons ce qui suit :

Montant du prêt : $100,000

Taux d'intérêt : 10 % par an
Durée : 15 ans, paiements mensuels

a. Quel est le montant de la mensualité ?

b. Quel sera le solde du prêt au bout de neuf ans ?
c. Quel est le coût d'emprunt effectif du prêt si le prêteur facture 3 points à
l'émission et que le prêt va jusqu'à l'échéance ?
d. Quel est le coût d'emprunt effectif du prêt si le prêteur facture 3 points à
l'émission et si le prêt est remboursé par anticipation à la fin de l'année 9 ?

Solution:
a. Le paiement mensuel est de 1 074,61 $.

N = 180 I = .8333 PV = -100 000 PMT = ? FV =0

b. Le solde du prêt au bout de 9 ans est de 58 006 $.

N = 252 I = .8333 PV = ? PMT = 1 074,61 FV =0

c. Le coût d'emprunt effectif du prêt, avec des coûts de financement de 3

points d'escompte, qui est détenu jusqu'à l'échéance, est de 10,54 % :

N = 180 I = ? PV = -97 000 PMT = 1 074,61 FV =0

d. Le coût d'emprunt effectif du prêt, avec des coûts de financement de 3
points, qui est remboursé par anticipation à la fin de la neuvième année, est
de 10,61 % :
N = 108 I = ? PV = -97 000 PMT = 1 074,61 FV =58 004,90

16-
6
 CHAPITRE 17
Types d'hypothèques commerciales et décisions

Problèmes de test

1. Les clauses d'exigibilité des ventes sont incluses dans les hypothèques
commerciales principalement pour protéger les prêteurs :
b. Risque de défaillance.

2. Prenons l'exemple d'un prêt hypothécaire à taux fixe de 7 % sur 30 ans,

entièrement amortissable, assorti d'une clause de maintien du rendement. Par
rapport à cette hypothèque, une hypothèque ballon à 10 ans avec le même taux
d'intérêt et les mêmes dispositions de maintien du rendement réduira
principalement les frais du prêteur :
a. Risque de taux d'intérêt.

3. Les dispositions de verrouillage sont principalement destinées à réduire la :

c. Risque de réinvestissement

4. Les avantages fiscaux liés aux ventes à tempérament sont les suivants :
b. Capturé exclusivement par le vendeur.

5. Laquelle des affirmations suivantes est la plus exacte ?

b. Les coentreprises réduisent le montant des fonds propres que le
promoteur/emprunteur doit investir dans le projet.

6. Parmi les structures de financement suivantes, laquelle permet un financement à

100 % ?
d. Cession-bail complète (terrain et bâtiment)

7. L'utilisation de l'effet de levier financier pour un investissement immobilier peut

servir à toutes les fins suivantes, à l'exception des suivantes :
d. Réduction du risque financier pour l'investissement à effet de levier.

8. Lequel de ces ratios est un indicateur du risque financier d'un immeuble de rapport
? d. a et b, mais pas c

9. Si l'on s'attend à ce que le revenu net d'exploitation du bien soit de 22 560 $, les
dépenses d'exploitation de 12 250 $ et le service de la dette de 19 987 $, le ratio de
couverture de la dette (RCD) est approximativement égal à :
b. 1.13.

10. Avec un prêt mezzanine

c. la promesse de paiement de l'emprunteur est garantie par la participation au
capital de la société en commandite ou de la société à responsabilité limitée de
l'emprunteur.

Questions d'étude

17-
1
1. Discuter de plusieurs différences entre les prêts hypothécaires commerciaux à long
terme et leurs équivalents résidentiels.

Solution: Les hypothèques commerciales ont des durées plus courtes que les
hypothèques résidentielles ; des durées de cinq à dix ans sont courantes pour les
hypothèques commerciales et les hypothèques résidentielles peuvent être payables
sur une période allant jusqu'à 30 ans. Les prêts commerciaux sont généralement
sans recours, tandis que les emprunteurs résidentiels sont personnellement
responsables du montant emprunté. Les restrictions sur le remboursement anticipé
sont généralement incluses dans les hypothèques commerciales, mais pas dans les
hypothèques résidentielles. Les prêts hypothécaires résidentiels sont généralement
normalisés ; en revanche, la plupart des prêts hypothécaires commerciaux ne sont
soumis à aucune norme ou réglementation spécifique, bien que cette situation
évolue rapidement du fait de la titrisation d'un nombre croissant de prêts
immobiliers commerciaux.

2. Répondez aux questions suivantes sur le levier financier, la valeur et le rendement :

a. Définir le risque financier
b. L'investisseur doit-il choisir le ratio prêt/valeur qui maximise le TRI sur
fonds propres ? Expliquez pourquoi.

Solution:

a. Le risque financier est le risque que le revenu net d'exploitation soit

inférieur au service de la dette. Il existe une corrélation positive entre le
montant du service de la dette et le risque financier.
b. Un effet de levier supplémentaire permet d'obtenir des rendements attendus
plus élevés, mais le rendement moyen par unité de risque diminue à mesure
que l'effet de levier augmente. L'effet de levier maximise le rendement
lorsqu'un bien immobilier est performant, mais amplifie la baisse lorsqu'un
bien immobilier est moins performant. Par conséquent, l'utilisation de
l'effet de levier peut augmenter le TRI initial des fonds propres de
l'investisseur, mais l'effet de levier financier augmente également le risque
des fonds propres en raison du risque accru de défaillance et de la
sensibilité accrue du rendement réalisé des fonds propres aux variations des
taux de location et des valeurs de revente. Ainsi, l'augmentation du
rendement attendu du recours à l'endettement peut ne pas être suffisante
pour compenser l'augmentation correspondante du risque.

3. Distinguer les financements avec et sans recours.

Solution: Lorsqu'un billet est utilisé et que l'emprunteur est personnellement

responsable, on parle de financement avec recours. L'emprunteur est
personnellement responsable de la dette de recours et, en cas de défaut de
paiement et de saisie, il est responsable de la différence entre le produit de la vente
de la saisie et le montant dû au prêteur. Lorsqu'un billet n'est pas utilisé et que
l'emprunteur n'est pas personnellement responsable de la dette, on parle de
financement sans recours. Dans ce cas, les dispositions de la dette sont contenues

17-
2
 dans l'hypothèque ou dans un contrat séparé. L'emprunteur n'est pas
personnellement responsable de la dette sans recours et le prêteur reçoit le bien
donné en garantie pour combler le déficit du prêt.

4. Expliquer les dispositions relatives au lock-out et les accords de maintien du

rendement. L'inclusion de l'une de ces dispositions ou des deux affecte-t-elle le
coût du financement de la dette de l'emprunteur ? Expliquer.

Solution: Une clause de blocage interdit le remboursement anticipé d'un prêt

hypothécaire commercial pendant une période déterminée après l'octroi du prêt.
Cette disposition réduit le risque de réinvestissement du prêteur lié aux
remboursements anticipés dans un contexte de baisse des taux d'intérêt.

Un accord de maintien du rendement est un autre mécanisme permettant de créer

une pénalité de remboursement anticipé. Si les taux d'intérêt baissent et que les
emprunteurs peuvent rembourser par anticipation au pair, les prêteurs devront
réinvestir le solde du prêt aux taux actuels (plus bas). La pénalité de
remboursement anticipé payée par les emprunteurs ayant conclu un accord de
maintien du rendement est fixée à la valeur actuelle de la perte du prêteur résultant
du réinvestissement du solde du prêt aux taux inférieurs du marché. La clause de
maintien du rendement rétablit la position du prêteur comme si les taux n'avaient
jamais changé et qu'aucun remboursement anticipé n'avait eu lieu.

Le coût du financement de la dette de l'emprunteur est effectivement augmenté en

raison de ces dispositions. Contrairement aux emprunteurs résidentiels, qui ont
généralement la possibilité de rembourser par anticipation ou de refinancer leur
dette sans frais, les emprunteurs commerciaux ne sont pas en mesure de réduire le
coût du financement de leur dette en cas de baisse des taux d'intérêt du marché.

5. Supposons que le taux d'intérêt annuel d'une hypothèque ballon de 500 000 $ sur 7
ans soit de 6 %. Les paiements seront effectués mensuellement sur la base d'un
calendrier d'amortissement de 30 ans.
a. Quel sera le montant de la mensualité ?
b. Quel sera le solde du prêt à la fin de la septième année ?
c. Quel sera le solde du prêt à la fin de l'année 3 ?
d. Supposons que les taux d'intérêt soient tombés à 4,5 % à la fin de l'année 3.
Si le solde de l'hypothèque à la fin de la troisième année est refinancé au
taux annuel de 4,5 %, quel serait le nouveau paiement mensuel en
supposant un calendrier d'amortissement de 27 ans ?
e. Quelle est la différence entre l'ancienne mensualité de 6 % et la nouvelle de
4,5 % ?
f. Quel sera le solde du nouveau prêt à 4,5 % à la fin de la septième année
(quatre ans après le refinancement) ?
g. Quelle sera la différence entre les soldes hypothécaires restants à la fin de
la septième année (quatre ans après le refinancement) ?
h. A la fin de l'année 3 (début de l'année 4), quelle sera la valeur actuelle de la
différence entre les paiements mensuels des années 4 à 7, avec un taux

17-
3
 d'actualisation annuel de 4,5 % ?

i. À la fin de l'année 3 (début de l'année 4), quelle sera la valeur actuelle de la

différence entre les soldes des prêts à la fin de l'année 7, avec un taux
d'actualisation annuel de 4,5 % ?
j. À la fin de l'année 3 (début de l'année 4), quelle sera la valeur actuelle
totale des paiements perdus au cours des années 4 à 7 du point de vue du
prêteur ?
k. Si l'hypothèque contient un accord de maintien du rendement qui oblige
l'emprunteur à payer une pénalité forfaitaire de remboursement anticipé à
la fin de l'année 3 égale à la valeur actuelle des paiements perdus par
l'emprunteur au cours des années 4 à 7, quel doit être le montant de cette
pénalité forfaitaire ?

Solution:
a. Sur la base d'un plan d'amortissement de 30 ans, le paiement mensuel est
de 2 997,75 $ (n=360, I =6/12, PV=-500 000, et FV = 0).
b. Le solde du prêt à la fin de la septième année est de 448 197 $ (résolution
de la valeur actualisée des paiements restants : N=276, I =6/12, PV= ?,
PMT = 2 997,75 et FV=0).
c. Le solde du prêt à la fin de l'année 3 est de 480 420 $ (résolution de la
valeur actuelle des paiements restants : N=324, I =6/12, PV= ?, PMT = 2
997,75 et FV=0).
d. La nouvelle mensualité, dans l'hypothèse d'un amortissement sur 27 ans,
est de 2 564,10 $ (n=324, I =4,5/12, PV = 480 420,35 et FV = 0).
e. Le nouveau versement sur le nouveau prêt à 4,5 % est inférieur de 433,65 $
au versement sur l'ancien prêt à 6 %.
f. Le solde du nouveau prêt à 4,5 % à la fin de la septième année (quatre ans
après le refinancement) est de 440 400 $ (résolution de la valeur future :
n=48, I = 4,5/12, PV = 480 420 et PMT = 2 564,10).
g. La différence entre les soldes hypothécaires restants à la fin de la septième
année (quatre ans après le refinancement) est la suivante : Le solde à la
septième année pour le prêt initial à 7 % est de 448 197 $. Le solde du
nouveau prêt quatre ans après le refinancement est de 440 400 $. La
différence entre les deux est de 7 797 dollars.
h. À la fin de l'année 3 (début de l'année 4), la valeur actuelle des différences
entre les paiements mensuels des années 4 à 7, actualisée à un taux annuel
de 4,5 %, est de 19 017 $ (n = 48, I = 4,5/12, PMT= 433,65 et FV = 0).
i. À la fin de l'année 3 (début de l'année 4), la valeur actuelle des différences
entre les soldes des prêts à la fin de l'année 7, actualisée à un taux annuel
de 4,5 %, est de 6 515 $ (n = 48, I = 4,5/12, PMT = 0 et FV = 7 797).
j. À la fin de l'année 3 (début de l'année 4), la valeur actualisée totale des
paiements perdus au cours des années 4 à 7 est, du point de vue du prêteur,
de 19 017 $ (n = 48, I = 4,5/12, PMT = 433,65 et FV = 0).
k. Le montant forfaitaire devrait être de 25 532 (19 017 + 6 515).
6. Prenons l'exemple des sites autonomes privilégiés par Walgreens pour
l'implantation de ses pharmacies. Dans la plupart des cas, Walgreens n'est pas

17-
4
 propriétaire de ces biens. Au lieu de cela, ils louent les propriétés à long terme à
des propriétaires institutionnels. Qu'est-ce que Walgreens gagne à louer plutôt qu'à
posséder ? Que perdent-ils ?

Solution: Walgreens obtient l'utilisation d'une structure bien adaptée à ses besoins.
Ils ont l'avantage d'investir leurs fonds dans les activités principales de l'entreprise
plutôt que dans l'immobilier. Ils bénéficient également des avantages fiscaux liés
aux opérations de cession-bail. Inversement, Walgreens ne bénéficiera pas de
l'appréciation du bien et des avantages fiscaux liés à l'amortissement de la
propriété.

7. Examinez le tableau suivant des taux hypothécaires annuels et des rendements des
titres du Trésor à 10 ans.
a. Quel est l'écart annuel moyen entre les taux hypothécaires et les titres du
Trésor à 10 ans ?
b. Quelle est la corrélation entre les taux hypothécaires annuels et les
rendements du Trésor sur la période 1990-2005 ?

Solution:
a. L'écart annuel moyen entre les taux hypothécaires et les titres du Trésor à
10 ans est de 1,71 %.
b. La corrélation entre les taux hypothécaires annuels et les rendements sur la
période 19902005 est de 96,9%.

8. Énumérer et décrire brièvement les éléments typiques inclus dans un dossier de

demande de prêt hypothécaire commercial.

Solution: Les dossiers de demande de prêt comprennent généralement les éléments

suivants :
• Demande de prêt : document spécifique qui sert de demande de
fonds.
• Description du bien - une description détaillée, y compris des
cartes, des photos, des études, etc., du bien garantissant le prêt.
• Aspects juridiques - description précise de la propriété et
identification de toute servitude ou empiètement.
• Estimation des flux de trésorerie - copie des états financiers du bien
et tableau des loyers pour déterminer la capacité future du bien à produire des revenus.
• Rapport d'évaluation - évaluation par un tiers de la juste valeur
marchande du bien.

9. Citez au moins six caractéristiques d'une demande de prêt commercial que le

prêteur doit soigneusement évaluer.

Solution: Les caractéristiques d'une demande de prêt commercial que le prêteur

doit soigneusement évaluer comprennent le type de propriété, l'emplacement, la
qualité du locataire, les conditions du bail, la gestion de la propriété, la qualité du
bâtiment, les préoccupations environnementales et la qualité de l'emprunteur.

17-
5
 10. Quelle est la différence de valeur actuelle de ces deux alternatives de prêt ?
Supposons que le taux d'actualisation approprié soit de 6 %.

Solution: La différence entre les valeurs actualisées nettes est de 50 000 $ : l'option
"A" est plus coûteuse.

La valeur actuelle de l'option A est de 1 050 000 $ : capitaux propres initiaux (300
000 $) + frais de financement initiaux (50 000 $) + valeur actuelle des paiements
d'intérêts (578 123 $) + valeur actuelle du principal du prêt au moment du
remboursement (121 877 $).

La valeur actuelle de l'option B est de 1 000 000 $ : capitaux propres initiaux (250
000 $) + valeur actuelle des paiements d'intérêts (619 417 $) + valeur actuelle du
principal du prêt au moment du remboursement (130 583 $).

11. Vous envisagez d'acheter un entrepôt industriel.

a. Calculer le taux de rendement global (ou "cap rate")
b. Calculer le ratio de couverture de la dette.
c. Quel est le prêt le plus élevé que vous pouvez obtenir (en maintenant les
autres conditions constantes) si le prêteur exige un ratio de couverture du
service de la dette d'au moins 1,2 ?

Solution:

a. Le taux de rendement global est de 10,8 % (revenu net d'exploitation de

108 000/prix d'achat de 1 000 000).
b. Le ratio de couverture de la dette est calculé ci-dessous :

DCR = NOI/DS = 108 000/42 000 = 2,57

c. Le montant maximum d'intérêts que vous pouvez vous permettre de payer

en fonction des exigences du prêteur est de 90 000 $ (108 000/1,2). Par
conséquent, le prêt le plus élevé que vous puissiez obtenir est de 90 000
$/0,06, soit 1 500 000 $.

12. Distinguer les prêts à l'acquisition de terrains, les prêts à l'aménagement de terrains
et les prêts à la construction. Comment classeriez-vous ces trois pays en ce qui
concerne le risque pour le prêteur ?

Solution: Les prêts pour l'acquisition de terrains financent l'achat de terrains bruts.
Les prêts à l'aménagement du territoire financent l'installation des améliorations
sur site et hors site nécessaires pour préparer le terrain à la construction. Les prêts
à la construction servent à financer les coûts liés à la construction du ou des
bâtiments.

13. Discutez des avantages potentiels d'un prêt miniperm du point de vue du
promoteur/investisseur, par rapport au financement séparé de chaque étape du
développement.

17-
6
 La solution: L'existence d'un prêteur unique et d'une procédure de demande unique
simplifie le processus de financement. Les prêts Miniperm permettent aux
promoteurs de procéder à la construction sans financement à long terme. Un prêt
miniperm est une option de financement intéressante si le promoteur prévoit de
vendre le projet ou de se refinancer par un prêt permanent avant l'expiration de la
durée du miniperm.

14. Vous envisagez d'acheter un immeuble de bureaux pour 2 500 000 dollars.
a. Quel est le taux de capitalisation global implicite pour la première année ?
b. Quel est le ratio de couverture de la dette attendu au cours de la première
année d'activité ?
c. Si le prêteur exige un RDC supérieur ou égal à 1,25, quel est le montant
maximum du prêt ?
d. Qu'est-ce que le seuil de rentabilité ?

Solution:
a. IGP $450,000
Vacance et recouvrement (40,500)
EGI 409,500
Dépenses d'exploitation et (171,990)
CAPXNOI 237,510
DS (138,170)
BTCF $ 99,340

le taux de capitalisation global implicite de la première année est de 237

510 $/2 500 000 $, soit 0,095
b. Le ratio de couverture de la dette attendu au cours de la première année
d'exploitation est de 1,72 (237 510 $ / 138 170 $).
c. Si le prêteur exige que le RDC soit égal ou supérieur à 1,25, le montant
maximum du prêt est déterminé en calculant d'abord le montant maximum
du service de la dette : $190,008 ($237,510/1.25). Le montant maximum du
prêt impliqué par ce montant du service de la dette est de 2 578 460 $ (N =
300, I = 5,5/12, PMT = 190 008/12, et FV = 0).
d. Le seuil de rentabilité est de 68,9 % (171 990 $ + 138 170 $)/(450 000 $).

17-
7
 CHAPTER 18
SOURCES DE DETTES COMMERCIALES ET DE CAPITAUX
PROPRES

Problèmes de test

1. La double imposition est plus probable si les propriétés commerciales sont

détenues sous la forme d'un (n) :
c. Société C

2. En ce qui concerne la double imposition, les distributions et le traitement des

pertes, les sociétés en nom collectif sont les plus similaires :
c. Sociétés en commandite simple

3. Des attributions spéciales de revenus ou de pertes sont possibles si la forme de

propriété est a(n) :
c. Sociétés en commandite simple

4. Les syndicats de l'immobilier sont traditionnellement organisés juridiquement, le

plus souvent sous la forme d'un syndicat :
c. Sociétés en commandite simple

5. Un fonds d'investissement immobilier en général :

d. Aucune de ces réponses

6. Parmi les formes de propriété suivantes, lesquelles impliquent à la fois une

responsabilité limitée et une responsabilité illimitée ?
a. sociétés en commandite simple

7. Quelle affirmation est fausse concernant la société en commandite de propriété ?

c. Les commanditaires ne peuvent pas bénéficier d'avantages fiscaux,
contrairement aux commandités.

8. Lequel de ces prêteurs est le plus susceptible d'accorder un prêt à la construction ?

c. Banque commerciale

9. Dans lequel de ces prêts une assurance-vie est-elle le plus susceptible d'investir ?
c. Prêt pour grands immeubles de bureaux (hors construction)

10. Laquelle de ces sociétés financières est la plus susceptible d'investir dans un prêt
hypothécaire à long terme d'un montant élevé pour un centre commercial ?
c. Compagnie d'assurance-vie

Questions d'étude

1. Pour quelle dette d'une société en nom collectif chacun des associés généraux est-il
responsable ?

18-
1
Solution: Les associés commandités ont une responsabilité illimitée et sont responsables
de toutes les dettes de la société. Il s'agit des dettes contractuelles et des dettes résultant
d'actions délictuelles contre la société de personnes. Les commandités sont également
solidairement responsables des actes illicites commis par d'autres associés dans le cadre de
l'activité de la société. Par conséquent, le patrimoine personnel des commandités est
soumis aux créances des créanciers de la société.

2. Pourquoi de nombreux fonds de pension hésitent-ils à investir dans l'immobilier

commercial ?

Solution: Les fonds de pension ont toujours considéré l'immobilier comme trop risqué,
difficile à gérer et illiquide. En outre, le manque d'informations disponibles pour effectuer
une analyse quantitative des investissements a également contribué à la réticence des
fonds de pension à investir dans l'immobilier.

3. Discuter du rôle que jouent les compagnies d'assurance-vie dans le financement de

l'immobilier commercial.

Solution: Compte tenu de la nature à long terme de leurs engagements, les compagnies
d'assurance-vie préfèrent investir dans des actifs à long terme. Elles constituent une source
majeure de capitaux pour l'immobilier commercial et sont fortement impliquées dans le
marché des prêts hypothécaires commerciaux à long terme.

4. Environ 86 % de l'immobilier commercial investissable (sur une base pondérée) est

détenu par des investisseurs "non institutionnels". Qui sont ces investisseurs ?

Solution: Ces investisseurs "non institutionnels" comprennent à la fois des investisseurs

individuels et des groupes d'investisseurs privés qui mettent en commun leurs capitaux par
le biais de plusieurs types de structures de propriété, notamment les sociétés C, les
sociétés S, les sociétés en nom collectif, les sociétés en commandite et les sociétés à
responsabilité limitée, afin d'acheter des biens immobiliers. Les investissements communs
représentent la majeure partie de la valeur de marché des biens immobiliers détenus par
des investisseurs "non institutionnels". Les investisseurs individuels, ou les investisseurs
qui possèdent des biens immobiliers conjointement avec d'autres membres de la famille,
représentent une petite fraction de ces investisseurs "non institutionnels".

5. Expliquez brièvement ce qu'est un fonds mixte. Qui sont les investisseurs dans ces
fonds et pourquoi ces investisseurs utilisent-ils des fonds mixtes pour leurs achats ?

Solution: Un fonds commun est un moyen pour les fonds de pension qui ne disposent pas
d'une expertise immobilière interne suffisante d'investir dans l'immobilier. Les fonds de
pension versent des fonds à un gestionnaire de fonds immobiliers qui met ces fonds en
commun avec ceux d'autres fonds de pension pour acheter des actifs immobiliers.

6. Trois considérations principales influent sur la forme sous laquelle les investisseurs
choisissent de détenir des biens immobiliers commerciaux. Citez chacun d'entre eux et
expliquez comment ils influencent le choix de la forme de propriété.

18-
1
Solution: Les questions relatives au contrôle de la gestion, les règles fiscales fédérales et
l'absence de responsabilité personnelle pour les dettes et les obligations influencent la
forme sous laquelle les investisseurs choisissent de détenir des biens immobiliers
commerciaux.

La mesure dans laquelle les investisseurs souhaitent participer activement aux décisions
de gestion peut dicter la forme d'actionnariat choisie. Par exemple, dans une société en
commandite, le commandité est responsable des décisions de gestion et les
commanditaires ne participent pas aux décisions de gestion. Les sociétés C, les sociétés S
et les sociétés à responsabilité limitée permettent également aux investisseurs d'éviter
toute responsabilité en matière de gestion.

Les investisseurs préfèrent les structures de propriété qui offrent une responsabilité
limitée. Les sociétés C, les sociétés S, les sociétés en commandite et les sociétés à
responsabilité limitée protègent les investisseurs de toute responsabilité personnelle ; la
responsabilité est limitée au montant du capital investi. Les sociétés en nom collectif
requièrent au moins un associé commandité qui a une responsabilité illimitée pour les
dettes de la société.

L'impôt fédéral sur le revenu est un facteur essentiel dans la détermination de la forme de
propriété à utiliser dans l'investissement immobilier. Les revenus produits par les biens
immobiliers détenus par des sociétés de type C sont potentiellement soumis à une double
imposition, car l'impôt est calculé à la fois au niveau de la société et au niveau de
l'investisseur. Les sociétés S, les sociétés à responsabilité limitée, les sociétés en nom
collectif et les sociétés en commandite sont des entités intermédiaires qui évitent la double
imposition. Une société en commandite présente l'avantage supplémentaire de permettre
une répartition spéciale des distributions de liquidités et du revenu imposable.

7. Expliquer ce que l'on entend par double imposition des revenus.

Solution: La double imposition désigne l'imposition des revenus à la fois au niveau de

l'entité et au niveau de l'investisseur. Par exemple, une société C paie un impôt sur son
revenu, ce qui réduit le montant disponible pour être distribué aux actionnaires du montant
de l'impôt au niveau de l'entité. Les actionnaires sont ensuite imposés sur les revenus qui
leur sont distribués sous forme de dividendes, ce qui entraîne une double imposition des
revenus générés par la société.

8. Quelles sont les principales restrictions qu'un FPI doit respecter en permanence afin
d'éviter l'imposition au niveau de l'entité ?

Solution: Une FPI doit compter au moins 100 actionnaires et 50 % ou plus des actions de
la FPI ne peuvent être détenues par cinq investisseurs ou moins. Une FPI est tenue de
distribuer au moins 90 % de son revenu imposable aux actionnaires sous forme de
dividendes. Une FPI doit investir au moins 75 % de ses actifs dans des biens immobiliers,
des liquidités et des titres d'État. En outre, 75 % du revenu brut d'une FPI doit provenir
d'actifs immobiliers.

9. Comparer les avantages et les inconvénients fiscaux de la détention d'un bien

18-
1
immobilier productif de revenus sous la forme d'une FPI avec les avantages et les
inconvénients fiscaux de la détention d'un bien immobilier sous la forme d'une société en
commandite immobilière. L'une ou l'autre forme domine-t-elle d'un point de vue fiscal?

Solution:

Un FPI est une société de type C mais, contrairement à une société de type C classique, il
ne paie pas d'impôt sur le revenu au niveau de l'entité s'il respecte un ensemble de
conditions énoncées dans l'Internal Revenue Code. L'inconvénient de la forme de
propriété des FPI est que les pertes fiscales ne sont pas répercutées sur les actionnaires.

Les sociétés immobilières en commandite ne sont pas soumises à la double imposition car
l'impôt sur le revenu n'est pas calculé au niveau de l'entité. Les sociétés en commandite
peuvent attribuer des pertes fiscales aux associés, mais la capacité des associés en
commandite à utiliser les pertes fiscales est potentiellement limitée par les restrictions
relatives aux pertes liées à l'activité passive.

Dans la pratique et d'un point de vue fiscal, les entités intermédiaires telles que les
sociétés en commandite et les sociétés à responsabilité limitée sont la principale forme de
structure de propriété utilisée pour investir dans des actifs immobiliers. Toutefois, les FPI
permettent également d'éviter la double imposition et sont privilégiés par certains
investisseurs en tant que forme de propriété.

10. Sur plus de 3 000 milliards de dollars d'encours de dette immobilière commerciale,
quel est le pourcentage négocié sur les marchés publics ? Quel pourcentage est négocié
sur les marchés privés ? Quelles institutions ou entités sont les détenteurs à long terme de
la dette privée de l'immobilier commercial ? Quelle est la source de fonds hypothécaires à
long terme qui connaît la plus forte croissance ?

Solution: Environ 27 % de la dette immobilière commerciale est négociée sur les marchés
publics et les 73 % restants sont détenus par des investisseurs institutionnels et
individuels. Les banques commerciales, les institutions d'épargne et les compagnies
d'assurance-vie sont les détenteurs à long terme de la dette immobilière commerciale
privée. Les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS) sont la
source de fonds hypothécaires à long terme qui connaît la croissance la plus rapide.

11. Distinguer les FPI d'actions, les FPI hypothécaires et les FPI hybrides.

Solution: Les FPI investissent dans des biens immobiliers commerciaux et les exploitent.
Les FPI hypothécaires achètent des obligations hypothécaires (généralement
commerciales) et deviennent ainsi des prêteurs immobiliers. Les FPI hybrides investissent
un pourcentage important de leurs actifs à la fois dans des biens immobiliers et dans des
prêts hypothécaires.

12. Définir les fonds provenant de l'exploitation (FFO) et expliquer pourquoi cette mesure
est souvent utilisée à la place du revenu net GAAP pour quantifier la capacité de
production de revenus d'un fonds d'investissement immobilier.

18-
1
Solution: La comptabilité GAAP comprend des déductions sans effet de trésorerie, telles
que la dépréciation et l'amortissement de certains actifs financiers et immobilisés. Par
conséquent, si une FPI possède d'importants actifs amortissables, qui donnent lieu à des
déductions de charges sans effet sur la trésorerie au titre de l'amortissement, le revenu net
selon les PCGR peut ne pas refléter le flux de trésorerie net disponible pour la distribution
aux investisseurs. Les fonds provenant de l'exploitation (FFO) sont une mesure alternative
des bénéfices qui ajoute les dépenses de dépréciation et d'amortissement au revenu GAP.
En outre, le FFO ajuste le revenu GAAP pour tenir compte des gains et des pertes
résultant d'événements peu fréquents et inhabituels. Formellement, le FFO est défini
comme suit :

FFO = Revenu net (GAAP)

+ Amortissement (biens immobiliers)
+ Amortissement des frais de location
+ Amortissement des améliorations locatives
- Gains/pertes résultant d'événements peu fréquents et inhabituels

13. Quelle a été la performance des FPI, mesurée en termes de rendement total, au cours
des dernières années par rapport aux investissements alternatifs en actions ?

Solution: Au cours des 5 à 10 dernières années, les OPCVM en tant que groupe ont
nettement surperformé les actions à grande et à petite capitalisation. Au cours de la
période de 15 ans qui s'est achevée en 2005, les FPI ont produit un rendement annualisé
de 15,4 % ; les rendements correspondants pour le S&P 500 et le Russell 2000 étaient
respectivement de 11,5 % et de 13,0 %. Au cours de la période de 20 ans qui s'est achevée
en 2005, les FPI en actions ont généré un rendement annualisé de 12,4 %, soit un peu plus
que le rendement de 11,9 % produit par le S&P 500 et plus que le rendement de 10,3 %
produit par l'indice Russell 2000. Ces rendements ne sont pas ajustés en fonction du
risque.

18-
1
 CHAPTER 19
Décisions d'investissement : Ratios

Questions du test
1. Les multiplicateurs de revenus :
a. sont utiles en tant qu'outil d'analyse préliminaire pour éliminer les opportunités
d'investissement manifestement inacceptables.

2. Le taux de capitalisation global :

a. est la réciproque du multiplicateur du revenu net.

3. Le ratio des dépenses d'exploitation :

c. exprime les dépenses d'exploitation en pourcentage du revenu brut effectif.

4. Le taux de dividende des actions :

b. exprime le flux de trésorerie avant impôt en pourcentage de l'apport de fonds
propres nécessaire.

5. Analyse des ratios :

d. sert d'évaluation initiale de l'adéquation des flux de trésorerie d'un
investissement.

6. Supposons qu'un centre commercial puisse être acheté pour 5,5 millions de
dollars. Le revenu net d'exploitation du centre devrait s'élever à 489 500 dollars.
Un prêt de 4 000 000 $ a été demandé. Le prêt est assorti d'un taux contractuel
fixe de 9,25 %, amorti mensuellement sur 25 ans avec une durée de 7 ans. Quel
sera le ratio (annuel) de couverture de la dette du bien ?
b. 1.19

7. Lequel des éléments suivants n'est pas une dépense d'exploitation associée à un
bien immobilier (commercial) productif de revenus ?
a. service de la dette

Utilisez les informations suivantes pour répondre aux questions 8-9.

Vous envisagez d'acheter un immeuble de bureaux pour 2 500 000 dollars. Vous
prévoyez que le revenu brut potentiel (RBP) de la première année sera de 450 000 $, que
les pertes liées à la vacance et au recouvrement représenteront 9 % du RBP et que les
frais d'exploitation représenteront 42 % du revenu brut effectif (RBE).

8. Quel est le taux de capitalisation global implicite pour la première année ?

a. 9,5 pour cent

9. Quel est le multiplicateur du revenu brut effectif ? b. 6,11

10. Compte tenu des informations suivantes, quel est le montant de l'acompte requis ?
• Prix d'acquisition : 800 000
• Ratio prêt/valeur : 75

19-
1
 • Coût de financement initial : 3%.
c. $218,000

Questions d'étude
Utilisez les informations suivantes pour répondre aux questions 1 à 3 :
Vous envisagez d'acheter un immeuble de bureaux pour 1,5 million de dollars
aujourd'hui. Vos prévisions sont les suivantes : un revenu brut potentiel de 340 000
dollars la première année ; des pertes liées à l'inoccupation et au recouvrement égales à
15 % du revenu brut potentiel ; des dépenses d'exploitation égales à 40 % du revenu brut
effectif. Les dépenses en capital sont égales à 5 % de l'EGI. Vous prévoyez de vendre le
bien cinq ans après son acquisition. Vous estimez que la valeur de marché du bien
augmentera de 4 % par an après son achat et vous prévoyez des frais de vente égaux à 6
% du prix de vente futur estimé.

1. Quel est le revenu brut effectif (RBE) estimé pour la première année d'activité ?

Solution:
Objet Montant
Revenu brut potentiel (RBP) $340,000
moins : Allocation V&C (à 15 % du PGI) 51 000
Revenu brut effectif (RBE) $289,000

2. Quel est le revenu net d'exploitation (RNE) estimé pour la première année
d'activité ?

Solution:
Objet Montant
Revenu brut effectif (RBE) $289,000
moins : Dépenses opérationnelles (OE)(115,600)
moins : Dépenses en capital (CAPX) (14,450)
Revenu net d'exploitation (NOI) $158,950

3. Quel est le taux de capitalisation global estimé (Ro) en utilisant le revenu net
d'exploitation pour la première année d'activité ?

Solution: Le taux de capitalisation global est de 10,6 % (158 950 $ / 1 500 000 $).

4. Une opportunité d'investissement au prix du marché de 100 000 $ est disponible.

Vous pourriez obtenir un prêt hypothécaire de 75 000 $ sur 25 ans, avec des
mensualités égales et un taux d'intérêt de 9,5 %. Les résultats opérationnels
suivants sont attendus au cours de la première année.

Revenu brut effectif $25,000

Moins les dépenses de fonctionnement $13,000
Revenu net d'exploitation $12,000

19-
1
 Pour la première année seulement, déterminez le :

a. Multiplicateur du revenu brut

Solution: Prix du marché / Revenu brut effectif = 100 000 $ / 25 000 $ = 4

b. Ratio des charges d'exploitation

Solution: Frais d'exploitation / Revenu brut effectif = 13 000 $ / 25 000 $ = 52 %.

c. Ratio de couverture de la dette

Solution : Bénéfice net d'exploitation / Service annuel de la dette = 12 000 $ / 7

863 $ = 1,5

d. Taux de capitalisation global

Solution: Bénéfice net de l'entreprise / Prix du marché = 12 000 $ / 100 000 $ =

12 %.

e. Taux de dividende des actions

Solution: Flux de trésorerie avant impôt / Fonds propres = 4 137 $ / 25 000 $ =

16,55 %.

5. Vous envisagez d'acheter un appartement en quadruplex. Le revenu brut effectif

(RBE) au cours de la première année d'exploitation devrait s'élever à 33 600
dollars (700 dollars par mois et par logement). Les dépenses de fonctionnement
de la première année devraient s'élever à 13 440 dollars (à 40 % de l'EGI). Ne pas
tenir compte des dépenses en capital. Le prix d'achat du quadruplex est de 200
000 dollars. L'acquisition sera financée par 60 000 dollars de fonds propres et un
prêt hypothécaire standard à taux fixe de 140 000 dollars. Le taux d'intérêt sur le
financement de la dette est de 8 % et la durée du prêt est de 30 ans. Supposons,
pour simplifier, que les paiements seront effectués annuellement et qu'il n'y a pas
de coûts de financement initiaux.

a. Quel est le taux de capitalisation global ?

Solution: NOI = EGI - dépenses d'exploitation

= $33,600 – $13,440
= $20,160

Bénéfice net de l'entreprise / Prix du marché = 20 160 $ / 200 000 $ = 10,08 %.

b. Qu'est-ce que le multiplicateur du revenu brut effectif ?

19-
1
 Solution: Prix du marché / Revenu brut effectif = 200 000 $ / 33 600 $ = 5,95

c. Quel est le taux de dividende des capitaux propres (le rendement des capitaux
propres avant impôt) ?

Solution:

Service de la dette = 12 436 $, comme calculé ci-dessous

N = 30 I/YR = 8 PV = 140 000 PMT = ? FV = 0

Flux de trésorerie avant impôt = revenu net d'exploitation - service de la

dette = 20 160 $ - 12 436 $ = 7 724 $.

Taux de dividende des actions = flux de trésorerie avant impôt / capitaux propres investis
= 7 724 $ / 60 000 $
= 12,87 %.

d. Qu'est-ce que le ratio de couverture du service de la dette ?

Solution: DCR= NOI / service de la dette

= $20,160 / $12,436
= 1.62

e. Supposons que le prêteur exige un ratio minimum de couverture de la dette de

1,2. Quel est le prêt le plus élevé que vous puissiez obtenir si vous décidez
d'emprunter plus de 140 000 dollars ?

Solution: Le service de la dette doit être tel que la relation suivante s'applique :
NOI
Service de la ≥ 1.
dette 2
Or, le service de la dette est égal au montant du prêt multiplié par la constante
hypothécaire (taux d'intérêt contractuel plus amortissement du capital). Nous
pouvons donc réécrire l'expression ci-dessus comme suit

NOI
montant du prêt x constante hypothécaire
≥1.
2
Réarrangement,
NOI = montant du prêt x constante hypothécaire
1.2
ou,
NOI
= montant du prêt
1,2 x constante hypothécaire

19-
1
 Pour notre problème,
$20,160
= montant du prêt
1.2 x 0.0888

La constante hypothécaire est le taux d'intérêt indiqué plus le remboursement du

capital la première année, divisé par le montant du prêt (1 236/140 000 = 0,0088),
soit 0,0888.

$20,160
= montant du prêt 0,1066

189 130 $ = montant du prêt

6. Pourquoi les biens de catégorie B se vendent-ils à des taux de capitalisation plus

élevés que les biens de catégorie A ?

Solution: Par rapport aux biens de la classe A, les biens de la classe B sont plus
risqués et/ou devraient produire des augmentations de loyer plus faibles au fil du
temps. Ces deux effets réduisent le montant qu'un investisseur rationnel est prêt à
payer aujourd'hui pour chaque dollar de revenu courant. Lorsque les valeurs/prix
baissent par rapport aux revenus locatifs nets actuels, les taux de capitalisation
augmentent.

7. Pourquoi un investisseur en immobilier commercial pourrait-il emprunter pour

financer un investissement même s'il peut se permettre de payer 100 % au
comptant ?

Solution: L'emprunt, c'est-à-dire l'utilisation de "l'argent des autres", est

également appelé l'utilisation de l'effet de levier financier. Si le rendement global
du bien immobilier est supérieur au coût de la dette, l'utilisation de l'effet de levier
peut augmenter de manière significative le taux de rendement que les
investisseurs obtiennent sur leurs capitaux propres. Cette augmentation attendue
du rendement incite souvent les investisseurs à recourir partiellement au
financement par l'emprunt, même s'ils disposent de la richesse accumulée pour
payer le bien immobilier au comptant.

8. Vous envisagez d'acheter un immeuble de bureaux pour 2 500 000 dollars. Vous
estimez que le revenu brut potentiel (RBP) de la première année sera de 450 000
$, que les pertes liées à la vacance et au recouvrement représenteront 9 % du RBP
et que les frais d'exploitation représenteront 42 % du revenu brut effectif (RBE).
Quel est le revenu net d'exploitation estimé ? En utilisant le prix de vente, quel est
le taux de capitalisation global implicite pour la première année ? Quel est le
multiplicateur du revenu brut (effectif) ?

19-
1
 Objet Montant
Revenu brut potentiel (RBP) $450,000
- Vacance et perte de collecte (VC) 40,500
= Revenu brut effectif (RBE) 409,500
- Dépenses de fonctionnement (OE) 171,990
= Revenu net d'exploitation (RNE) 237,510

Quel est le taux de capitalisation

$237,510
global ? R0= NOI = = 0,095 ou 9,5%
$2,500,000
Pr ice
d'acquisition

Qu'est-ce que le multiplicateur du revenu brut effectif ?

Pr ice d'acquisition 2 500 000

GIM = = = 6.10
Revenu brut effectif 409 500

9. Qu'est-ce qui distingue principalement une dépense de fonctionnement d'une

dépense d'investissement ?

Solution: Une dépense d'exploitation ne modifie pas fondamentalement la valeur

de marché ou la durée de vie économique restante de l'actif ; les dépenses
d'exploitation permettent simplement au bien immobilier de fonctionner et d'être
compétitif sur son marché local. En revanche, une dépense en capital est définie
comme une dépense qui augmente la valeur marchande et/ou la durée de vie
économique restante de l'actif.

10. Expliquer pourquoi le flux de trésorerie de l'immeuble de rapport n'est pas le

même que le revenu imposable.

Solution: Pour plusieurs raisons, le flux de trésorerie net réel généré par un
investissement locatif est différent du montant des revenus que le propriétaire doit
déclarer aux fins de l'impôt fédéral sur le revenu. Tout d'abord, une déduction
pour amortissement est autorisée dans le calcul du revenu imposable provenant
des opérations annuelles ; cependant, le propriétaire ne fait pas un "chèque" pour
l'amortissement sur une base annuelle. Cela permet de réduire le revenu
imposable par rapport au flux de trésorerie réel. Il en va de même pour les frais
financiers amortis. Inversement, le propriétaire effectue souvent des paiements
hypothécaires qui comprennent à la fois les intérêts et l'amortissement du capital.
Toutefois, seule la part des intérêts du paiement hypothécaire est déductible de
l'impôt. La partie principale est donc une sortie de trésorerie qui n'est pas
déductible fiscalement.

11. Quel est le défaut fondamental de la plupart des ratios et des règles empiriques
utilisés dans la prise de décision en matière d'investissement dans l'immobilier
commercial ?

19-
1
Solution: La principale faiblesse de la plupart des ratios et des règles empiriques
réside dans le fait qu'ils ne tiennent pas compte des entrées et sorties de trésorerie
susceptibles de se produire au-delà de la première année d'activité. En outre, il
n'existe pas de règles de décision claires associées aux règles empiriques. Par
exemple, de combien est plus élevé le taux de capitalisation d'un projet potentiel
de

19-
1
Le taux de capitalisation d'une acquisition doit-il être supérieur au taux de
capitalisation de biens similaires pour que l'investisseur puisse conclure que
l'acquisition du bien augmentera sa richesse ?

19-
1
 CHAPTER 20
Décisions d'investissement : VAN et TRI

Questions du test
1. Un investissement immobilier est disponible pour une mise de fonds initiale de 10
000 $ et devrait générer des flux de trésorerie de 3 343,81 $ par an pendant cinq
ans. Le taux de rendement interne (TRI) est d'environ : b. 20 pour cent.

2. La valeur actuelle nette d'une acquisition est égale à :

b. la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs attendus, diminuée du
décaissement initial.

3. Valeur actuelle :
b. est la valeur actuelle de tous les avantages nets que l'on s'attend à recevoir dans
le futur.

4. L'équation du taux de rendement interne intègre :

d. les sorties et entrées de trésorerie initiales, ainsi que les sorties et entrées de
trésorerie futures.

5. Le prix d'achat qui permettra à un investisseur d'obtenir le taux de rendement

acceptable le plus bas :
a. est la valeur d'investissement du bien pour cet investisseur.

6. Quel terme décrit le mieux le prix maximum qu'un acheteur est prêt à payer pour
un bien immobilier ?
a. valeur d'investissement

7. Le prix d'un bien immobilier productif de revenus est de 600 000 $ et l'on s'attend
à ce qu'il génère les flux de trésorerie après impôt suivants : Année 1 : 42 000 $ ;
Année 2 : 44 000 $ ; Année 3 : 45 000 $ ; Année 4 : 50 000 $ ; et Année 5 : 650
000 $. Un investisseur ayant besoin d'un taux de rendement après impôt de 15 %
aurait-il intérêt à investir au prix actuel ?
b. Non, la VAN est de -148 867 $.

8. En règle générale, l'utilisation de l'effet de levier financier :

b. augmente le risque pour l'investisseur en actions.

9. Quel est le TRI, en supposant qu'un bâtiment industriel peut être acheté pour 250
000 $ et qu'il est censé produire des flux de trésorerie de 18 000 $ pour chacune
des cinq prochaines années et être vendu à la fin de la cinquième année pour 280
000 $ ?
c. 9,20 pour cent

10. Compte tenu des informations suivantes, quel est le montant de l'investissement en
capital requis à la clôture de l'opération ?
• Prix d'acquisition : 800 000

20-
1
 • Ratio prêt/valeur : 75
• Coût du financement : 3 %.
c. $218,000

Questions d'étude
1. Citez trois points importants sur lesquels les modèles d'évaluation DCF diffèrent
des modèles de capitalisation directe.

Solution: Les modèles de capitalisation directe nécessitent une estimation du

revenu stabilisé pour une année. Les modèles DCF nécessitent des estimations des
flux de trésorerie nets sur l'ensemble de la période de détention prévue. En outre,
la prévision des flux de trésorerie doit inclure les flux de trésorerie nets attendus
de la vente du bien à la fin de la période de détention prévue. Enfin, l'évaluateur
doit sélectionner le rendement approprié (TRI requis) auquel actualiser tous les
flux de trésorerie futurs ou à utiliser comme taux de rendement minimal dans une
analyse de TRI.

2. Pourquoi un investisseur en immobilier commercial pourrait-il emprunter pour

financer un investissement même s'il peut se permettre de payer 100 % au
comptant ?

Solution: L'emprunt, c'est-à-dire l'utilisation de "l'argent des autres", est également

appelé l'utilisation de l'effet de levier financier. Si le rendement global du bien
immobilier est supérieur au coût de la dette, l'utilisation de l'effet de levier peut
augmenter de manière significative le taux de rendement que les investisseurs
obtiennent sur leurs capitaux propres. Cette augmentation attendue du rendement
incite souvent les investisseurs à recourir partiellement au financement par
l'emprunt, même s'ils disposent de la richesse accumulée pour payer le bien
immobilier au comptant. Parmi les autres avantages potentiels de l'effet de levier,
on peut citer : la possibilité de dépasser la contrainte des fonds propres afin
d'acquérir davantage de projets à valeur actualisée nette élevée ; la possibilité
d'appliquer l'avantage comparatif du propriétaire/exploitant en matière
d'acquisition et de gestion à un plus grand nombre de projets ; et une
diversification accrue du portefeuille.

3. En utilisant la touche "CF" de votre calculatrice financière, déterminez le TRI de la

série suivante de flux financiers annuels : CF0 = -31 400 $ ; CF1 = 3 292 $ ; CF2
= 3 567 $ ; CF3 = 3 850 $ ; CF4 = 4 141 $ ; et CF5 = 50 659 $.

Solution: TRI = 18,51 %

4. Un centre commercial est acheté pour 2,1 millions de dollars. Au cours des quatre
années suivantes, le bien s'apprécie de 4 % par an. Au moment de l'achat, le bien
est financé par un prêt de 75 % de la valeur du bien pour une durée de 30 ans à 8
% (annuel) avec amortissement mensuel. À la fin de l'année 4, le bien est vendu
avec des frais de vente de 8 %. Quel est le taux de réversion des fonds propres

20-
2
 avant impôt ?

Solution:
Montant du prêt = 0,75 x (2 100 $1,575,000
000) 11,556.79
Paiements mensuels 1,515,450
Obje Montant
t
Prix de vente [2 100 000 x (1,04 ])4
2,456,703
moins : Frais de vente (à 8 % de la PS) 196 536
Prix de vente net moins : Solde 2,260,167
impayé de la créance hypothécaire 1,515,450
Réversion des fonds propres avant $ 744,717

5. Indiquez, en une phrase au maximum, la condition d'un effet de levier financier

favorable dans le calcul de la VAN.

Solution: Un recours accru à l'effet de levier augmentera la VAN calculée si le

taux d'actualisation est supérieur au coût effectif de la dette hypothécaire.

6. Indiquer, en une phrase au maximum, la condition d'un effet de levier financier

favorable dans le calcul du TRI.

Solution: Un recours accru à l'effet de levier augmentera le TRI calculé si le TRI

sans effet de levier dépasse le coût effectif de la dette hypothécaire.

7. Un immeuble de bureaux est acheté avec les flux de trésorerie prévisionnels

suivants :
• Le revenu net d'exploitation devrait s'élever à 130 000 dollars la première
année, avec un taux de croissance annuel de 5 %. augmente.
• Le prix d'achat du bien est de 720 000 dollars.
• L'achat du bien est financé à 100 % par des fonds propres
• Le bien est vendu à la fin de l'année 4 pour 860 000 $ avec les frais de
vente. de
4 %.
• Le taux de rendement requis sans effet de levier est de 14 %.

a. Calculer le taux de rendement interne (TRI) sans endettement.

b. Calculer la valeur actuelle nette (VAN) sans endettement.

Solution:
Revenu net Flux de Présent
d'exploitation Produit net trésorerie Valeur à
Année Prix d'achat de la vente total 14%
0 ($720,000) ($720,000) ($720,000)
1 130,000 130,000 114,035
2 136,500 136,500 105,032

20-
3
 3 143,325 143,325 96,740
4 150,491 825,600 $976,091 $577,924
a. TRI = 21,88 % b. VAN = 173 732

8. Avec un prix d'achat de 350 000 dollars, un entrepôt génère un flux de trésorerie
initial avant impôt de 30 000 dollars, qui croît de 6 % par an. Si la réversion des
fonds propres avant impôt après quatre ans est de 90 000 dollars et qu'un
investissement initial de 175 000 dollars est nécessaire, quel est le TRI du projet ?
Si le taux de rendement à effet de levier requis pour le projet est de 10 %, le projet
doit-il être entrepris ?

Solution:
Prix d'achat Avant Réversion des Flux de Présent
Anné
Flux de fonds propres trésorerie total Valeur à 10
e
trésorerie avant impôt
0 ($175,000) ($175,000) ($175,000)
1 30,000 30,000 27,272
2 31,800 31,800 26,281
3 33,708 33,708 25,325
4 35,730 90,000 $125,730 $85,875

Le TRI est de 7,84 %. Sur la base d'un taux de rentabilité du projet de 10 %, la

VAN est égale à (10 246 $) et le projet ne doit pas être entrepris.

9. Vous envisagez d'acquérir un immeuble de bureaux. Le prix d'achat est de 775 000
dollars. Soixante-quinze pour cent du prix d'achat peuvent être empruntés avec un
prêt hypothécaire de 7,5 % sur 30 ans. Les paiements seront effectués
annuellement. Les coûts de financement initiaux s'élèvent à 3 % du montant du
prêt. Les flux de trésorerie d'exploitation avant impôt attendus - dans l'hypothèse
d'une période de détention de 5 ans - sont les suivants :

Année BTCF
1 $48,492
2 53,768
3 59,282
4 65,043
5 $71,058

Le flux de trésorerie avant impôt résultant de la vente du bien devrait s'élever à

295 050 dollars. Quelle est la valeur actuelle nette de cet investissement, en
supposant un taux de rendement requis de 12 % sur les flux de trésorerie à effet de
levier ? Quel est le taux de rendement interne avec effet de levier ?

Solution: Comme résolu ci-dessous, la VAN est de (11 166 $) et le TRI est de
10,75 %.

20-
4
 Prise de Service de Flux de Valeur actuelle
Année participation NOI la dette BTER trésorerie à 12
0 ($211,188) ($211,188) ($211,188)
1 $48,492 $49,215 (723) (646)
2 53,768 49,215 4,553 3,630
3 59,282 49,215 10,067 7,165
4 65,043 49,215 15,828 10,059
5 $71,058 $49,215 $295,050 $316,893 $179,814

10. Vous envisagez d'acheter un complexe d'appartements. Les hypothèses suivantes

ont été retenues :
a. Le prix d'achat est de 1 000 000 $.
b. Le revenu brut potentiel (RBP) pour la première année d'exploitation
devrait être de 171 000 dollars.
c. L'IGP devrait augmenter de 4 % par an.
d. Aucun poste vacant n'est prévu.
e. Les frais de fonctionnement sont estimés à 35 % du revenu brut effectif.
Ne pas tenir compte des dépenses en capital.
f. La valeur de marché de l'investissement devrait augmenter de 4 % par an.
g. Les frais de vente seront de 4 %.
h. La période de détention est de 4 ans.
i. Le taux de rendement sans endettement approprié pour actualiser les
revenus nets d'exploitation projetés et le PSN projeté est de 12 %.
j. Le taux de rendement requis est de 14 %.
k. 70 % du prix d'acquisition peuvent être empruntés avec un prêt à 30 ans,
mensualité de l'hypothèque.
l. Le taux d'intérêt annuel de l'hypothèque sera de 8,0 %.
m. Les frais de financement sont égaux à 2 % du montant du prêt.
n. Il n'y a pas de pénalités de remboursement anticipé.

a. Calculer le revenu net d'exploitation (RNE) pour chacune des quatre années.

Solution:
Objet 1 2 3 4
IGP $171,000 $177,840 $184,954$192,352
Moins : 0 0 0 0
EGI 171,000 177,840 184,954 192,352
Moins : OE 59,850 62,244 64,734 67,323
NOI $111,150 $115,596 $120,220$125,029
b. Calculer le produit net de la vente du bien.

Solution:
Objet Montant
Prix de vente [1 000 000 x (1,04 ]
)4
$1,169,859
moins : Frais de vente (à 4 %)de la PS) 46,794
Prix de vente net $1,123,065

20-
5
c. Calculez la valeur actuelle nette de cet investissement, en supposant qu'il
n'y a pas de dette hypothécaire. Faut-il acheter ? Pourquoi ?

Solution:

Objet Flux de Valeur actuelle à 12

Débit initial Année 0 -$1,000,000 -$1,000,000
NOI Année 1 111,150 99,241
NOI Année 2 115,596 92,152
NOI Année 3 120,220 85,570
NOI Année 4 125,029 79,458
Année de réversion 4 1,123,065 713,727
Valeur actuelle nette $70,150

Oui, achetez le bien car il s'agit d'un projet à VAN positive.

d. Calculez le taux de rendement interne de cet investissement, en supposant

qu'il n'y a pas d'endettement. Faut-il acheter ? Pourquoi ?

Solution: TRI = 14,22 %. Achat parce que le taux de rendement requis sans
endettement est de 12 %.

e. Calculer la mensualité du prêt hypothécaire. Quel est le total annuel ?

Solution: Paiement mensuel = 5 136,35 $, comme calculé ci-dessous :

Paiement annuel = paiement mensuel x 12 = 61 636

f. Calculez le solde du prêt à la fin des années 1, 2, 3 et 4 (Remarque : le

solde impayé du prêt hypothécaire à tout moment est égal à la valeur
actuelle des paiements restants, actualisés au taux d'intérêt du contrat).

Solution:
Solde impayé de l'hypothèque la première année = 694 152
Solde impayé de l'hypothèque à l'année 2 = 687 820
Solde impayé de l'hypothèque à l'année 3 = 680 961
Solde impayé de l'hypothèque à l'année 4 = 673 533

g. Calculez le montant de la réduction du capital obtenue au cours de chacune

des quatre années.

Solution:
Réduction du capital la première année = 700 000 $ - 694 152 $ = 5 848
Réduction du capital au cours de la deuxième année = 694 152 $ - 687 820
$ = 6 332
Réduction du capital au cours de la troisième année = 687 820 $ - 680 961
$ = 6 859
Réduction du capital au cours de la quatrième année = 680 961 $ - 673 533

20-
6
 $ = 7 428

h. Calculez le total des intérêts payés au cours de chacune des quatre années.
(Remarque : rappelez-vous que le service de la dette est égal au principal
plus les intérêts).

Solution:
Intérêts payés la première année = 61 636 $ - 5 848 $ = 55 788
Intérêts payés au cours de l'année 2 = 61 636 $ - 6 332 $ = 55 304
Intérêts payés la troisième année = 61 636 $ - 6 859 $ = 54 777
Intérêts payés au cours de la quatrième année = 61 636 $ - 7 428 $ = 54
208

i. Calculer l'investissement initial en fonds propres requis avec effet de

levier.

Solution:
Montant du prêt (0,70 x 1 000 000 $) = 700 000
Coûts de financement initiaux (0,02 x 700 000 $) = 14 000
Investissement en fonds propres = 1 000 000 $ - 700 000 $ + 14 000 $ =
314 000

j. Calculez le flux de trésorerie avant impôt (BTCF) pour chacune des quatre
années.

Solution:
Objet 1 2 3 4
NOI $111,150 $115,596 $120,220 $125,029
moins : Service de 61,636 61,636 61,636 61,636
BTCF $49,514 $53,960 $58,584 $63,393

k. Calculer la réversion des fonds propres avant impôt (BTER) résultant de la

vente du bien.

Solution:
Objet Montant
Prix de vente net $1,123,065
moins : Solde restant de l'hypothèque dans l'année 4673,533
Réversion des fonds propres avant impôt $449,532

l. Calculez la valeur actuelle nette de cet investissement. Faut-il acheter ?

Pourquoi ?

Solution:
Présent
Valeur au
Objet Flux de 14%
BTCF Année 1 $49,514 $43,433

20-
7
 BTCF Année 2 53,960 41,520
BTCF Année 3 58,584 39,543
BTCF Année 4 63,392 37,534
Année de 449,532 266,159
réversion 4
Total $428,189

VAN = Valeur actuelle des flux de trésorerie moins l'investissement en

fonds propres : 428 189 $ - 314 000 $ = 114 189 $.

Décision : Acheter le bien parce que la VAN > 0 ; la richesse augmentera

de 114 189 $.

m. Calculez le taux de rendement interne avec effet de levier de cet investissement

(en supposant qu'il n'y a pas de dettes et pas d'impôts). Faut-il acheter ?
Pourquoi ?

Solution: TRI avec effet de levier = 25,02 % ; Décision : Acheter le bien

car le TRI est supérieur à 14 %, soit le rendement requis.

n. Calculez, pour la première année d'activité, le : (1) le taux de rendement

global (cap), (2) le taux de dividende des actions, (3) le multiplicateur du
revenu brut, (4) le ratio de couverture de la dette.

Solution:
(1) Taux de capitalisation global = revenu net d'exploitation / prix
du marché = 111 150 $ / 1 000 000 $ = 11,12 %.
(2) Taux de dividende des capitaux propres = FCTB / capitaux
propres = 49 514 $ / 314 000 $ = 15,8 %.
(3) Multiplicateur du revenu brut = Prix du marché / EGI = 1 000
000 $ / 171 000 $ = 5,85
(4) Ratio de couverture de la dette = revenu net d'exploitation /
service de la dette = 111 150 $ / 61 636 $ = 1,8

11. Le TRI avant impôt attendu d'un investissement immobilier potentiel est de 14 %.
Le TRI après impôt attendu est de 10,5 %. Quel est le taux d'imposition effectif de
cet investissement ?

Solution: Le taux d'imposition effectif est de (1-(10,5/14)) = 0,25 ou 25 %.

20-
8
 CHAPTER 21
L'IMPÔT SUR LE REVENU ET LA VALEUR

Problèmes de test

1. Les revenus imposables provenant de la location de biens immobiliers

amortissables gérés activement sont classés comme suit :
b. Revenu passif.

2. En vertu de la législation fédérale actuelle en matière d'impôt sur le revenu, quelle

est la période de recouvrement des coûts la plus courte dont disposent les
investisseurs qui achètent des biens immobiliers locatifs résidentiels ?
e. Aucune de ces réponses.

3. Si un investisseur est un "courtier" en ce qui concerne certains biens immobiliers,

alors ces biens immobiliers
est classée (par l'IRS) comme étant détenue :
b. A vendre à d'autres

4. Lorsqu'un bien est vendu à un prix inférieur à sa valeur comptable résiduelle, il a

été déprécié (usure) :
b. Sous-estimé.

5. Sur le plan fiscal, une amélioration substantielle d'un bien immobilier apportée
après l'achat initial est.. :
a. Traité comme un bâtiment à part entière.

b. Quel pourcentage des revenus locatifs d'un bien immobilier résidentiel doit
provenir de la location d'unités occupées par des locataires à titre de logement ?
c. 80 pour cent

7. En 2007, vous achetez un petit immeuble de bureaux pour 450 000 $, que vous
financez par un prêt hypothécaire à taux fixe de 337 500 $ sur 25 ans. Les coûts de
financement initiaux s'élèvent à 6 750 dollars. Quel est le montant de cette
dépense qui peut être déduit du revenu ordinaire en 2007 ?
c. $270

8. Si l'investisseur se situe dans la tranche d'imposition de 33 %, combien un crédit

d'impôt de 2 000 $ lui permettra-t-il d'économiser en impôts ?
a. $2,000.00

9. Lequel des énoncés suivants décrit le mieux l'imposition des plus-values et des
moins-values résultant de la vente d'actifs relevant de l'article 1231 ?
d. Les gains nets sont imposés comme des gains en capital ; les pertes nettes sont
imposées comme des revenus ordinaires.

10. Laquelle des affirmations suivantes est fausse ?

d. Les pertes passives nettes peuvent être utilisées pour compenser les revenus de

21-
1
dividendes provenant d'une action de FPI.

Questions d'étude

1. Pourquoi les investisseurs se soucient-ils généralement de savoir si l'IRS classe les

dépenses de trésorerie comme des dépenses d'exploitation plutôt que comme des
dépenses d'investissement ?

Solution: Les dépenses d'exploitation sont généralement déductibles de l'impôt sur

le revenu au cours de l'année où elles sont payées. Les dépenses d'investissement
sont ajoutées à la base d'imposition d'un bien immobilier, traité comme un
bâtiment distinct, et passées en charges par le biais de déductions d'amortissement
annuelles. Les avantages fiscaux, comme les autres avantages liés aux flux de
trésorerie, ont une valeur actualisée plus élevée lorsqu'ils sont perçus plus tôt que
plus tard.

2. Comment les points d'actualisation associés au financement d'un immeuble de

rapport sont-ils traités à des fins fiscales ?

Solution: Tous les coûts de financement initiaux sont amortis sur la durée du prêt
utilisé pour financer l'achat. Si le prêt est remboursé avant la fin de la durée du
prêt, les coûts de financement initiaux restants sont entièrement déductibles dans
l'année au cours de laquelle l'obligation de prêt est éteinte.

3. Quelles seront les taxes dues lors de la vente ? Supposons des frais de vente de 6
%, un taux d'imposition ordinaire de 33 %, un taux d'imposition des plus-values de
15 % et un taux de récupération de 25 %.

Solution:
Déduction annuelle pour amortissement = 750 000 $ x (1/27,5) = 27 272,73
Amortissement total sur 5 ans = 5 x 27 272,73 $ = 136 364

Prix de vente $1,270,000

Moins : Frais de vente à 6 %. (76,200)
Produit net de la vente 1,193,800
Moins : Base ajustée (1 000 000 - 136 364, soit cinq 863,636
ans de 27 272,73 d'amortissement annuel)
Gain imposable 330,164
Moins : Récupération de l'amortissement (136,364)
Plus-value 193,800
Impôt sur les plus-values à 15 29,070
Ajouter : Amortissement Impôt de récupération (25 % 34,091
Taxes dues sur la vente $63,161
4. Quelle sera la réversion des fonds propres après impôt (flux de trésorerie)
résultant de la vente ?

Solution:

21-
2
 Produit net de la vente $1,193,800
Moins : Solde restant du prêt* (666,648)
Réversion des fonds propres avant impôt 527,152
Moins : Taxes dues sur la vente (63,161)
Réversion des actions après impôt $463,991

*(N=25, I=12, PV=-700 000, et FV=0) se traduit par un paiement annuel de 89

249,98 $. Le solde du prêt à la fin de l'année 5 est de 666 648 $ (N=20, I=12, PV=
? et PMT = 89 249,98).

5. Sur l'ensemble de la période de détention de cinq ans, quel est le montant de

l'impôt sur les opérations de location réduit par les déductions annuelles au titre
de l'amortissement ?

Solution: Le montant de l'impôt économisé grâce à l'amortissement fiscal annuel

est égal au montant total de l'amortissement demandé (136 364) multiplié par 33
% (le taux de l'impôt ordinaire sur le revenu), soit 45 000 $.

6. Quelles sont les quatre catégories de biens immobiliers à des fins fiscales ?
Quelles sont les catégories de biens qui peuvent faire l'objet d'un amortissement
fiscal ?

Solution: Les quatre catégories de biens immobiliers à des fins fiscales sont (1) les
biens immobiliers détenus en tant que résidence personnelle ; (2) les biens
immobiliers détenus pour la vente à d'autres personnes, ou biens commerciaux ;
(3) les biens immobiliers détenus pour être utilisés dans le cadre d'une activité
commerciale ou professionnelle, ou biens commerciaux ; et (4) les biens
immobiliers détenus à des fins d'investissement, ou biens d'investissement. En
règle générale, seuls les biens utilisés dans le cadre d'un commerce ou d'une
entreprise ou pour la production de revenus, tels que les biens immobiliers
locatifs, peuvent être amortis.

7. Quelle est votre déduction annuelle pour amortissement ?

Solution: La déduction annuelle au titre de l'amortissement est de 3 571,43 $ (base

ajustée de 100 000 $/28 ans).

8. Si vous ne vendez jamais le bien, quelle serait la valeur actuelle de l'économie

d'impôt annuelle résultant de l'amortissement ?

Solution: La valeur actuelle de l'économie d'impôt annuelle résultant de

l'amortissement est de 9 306,57 $ (N=28, I=10, PMT=3 571,43 x 0,28 et FV=0).

9. Si vous vendez le bien au bout de cinq ans, quelle sera la valeur actuelle des
déductions pour amortissement, nette de tous les impôts dus sur la vente ?

Solution :
Valeur après impôt de la déduction annuelle pour amortissement = 3 571,43 $ x

21-
3
 0,28 = 1 000 $ Valeur actuelle de la déduction annuelle = 3 791 $ (N=5, I/YR=10,
PV= ?, PMT=1 000 et FV=0)

Amortissement total sur 5 ans = 5 x 3 571,43 $ = 17 857

Impôt sur la récupération de l'amortissement à la fin de l'année 5 = 17 857 $ x 0,25
= 4 464 Valeur actuelle de l'impôt sur la récupération de l'amortissement = 2 772 $
(N=5, I/YR=10, PV= ?, PMT=0, et FV=4 464)

La VAN des déductions pour amortissement sur une période de détention de 5 ans
est de 1 019 $ (3 791 $ - 2 772 $).

10. Black Acres Apartment, Inc. doit calculer son revenu imposable (TI) pour l'année
précédente et demande votre aide. Le revenu brut effectif (RBE) est de 52 000 $ ;
les dépenses d'exploitation sont de 19 000 $ ; 2 000 $ sont placés dans un fonds
pour le remplacement futur des cuisinières et des réfrigérateurs ; le service de la
dette est de 26 662 $, dont 25 126 $ d'intérêts ; et la déduction pour dépréciation
est de 17 000 $. Calculer le revenu imposable des activités :

Solution:
Revenu brut effectif $52,000
Moins : Dépenses de fonctionnement (19,000)
Moins : Dépenses en capital (2,000)
Revenu net d'exploitation 31,000
Ajouter : CAPX 2,000
Moins : Intérêts sur le service de la dette (25,126)
Moins : Amortissement fiscal (17,000)
Revenu imposable (perte) $(9,126)

11. Vous envisagez d'acheter un petit complexe d'appartements.

a. Calculer le paiement de l'hypothèque, la déduction des intérêts, la
déduction de l'amortissement et les coûts de financement amortis pour la
première année d'exploitation.
b. Quel sera votre investissement net en fonds propres au "moment zéro" ?
c. Estimez les flux de trésorerie après impôt de la première année d'activité.

Solution:
a. Paiement hypothécaire annuel : 65 575 $ (N=25, I=8, PV=-700 000 et
FV=0) Déduction des intérêts la première année = 0,08 x 700 000 $ = 56
000 $ Amortissement : 27 272,73 $ (base amortissable de 750 000 $/27,5)
Amortissement des coûts de financement : $1,000 ($25,000/25)
b. L'investissement net en fonds propres à l'instant zéro est de 325 000 $
(acompte de 300 000 $ plus financement initial de 25 000 $).
c. Le flux de trésorerie après impôt est calculé ci-dessous :

Calculs de l'impôt
Revenu potentiel brut $175,000
Moins : Pertes de vacance et de (21,000)
recouvrement

21-
4
 Revenu brut effectif 154,000
Moins : Dépenses de fonctionnement (36,000)
Moins : Dépenses en capital (2,000)
Revenu net d'exploitation 116,000
Ajouter : Dépenses en capital 2,000
Moins : Intérêts (56,000)
Moins : Amortissement (27,273)
Moins : Amortissement des coûts de (1,000)
Revenu imposable 33,727
x 35%
Responsabilité fiscale 11,805

Calculs de trésorerie
Revenu net d'exploitation Moins : 116,000
Service de la dette (65,575)
Flux de trésorerie avant impôt 50,425
Moins : Passif fiscal (11,805)
Flux de trésorerie après impôt 38,620

12. Calculer le flux de trésorerie après impôt résultant de la vente du bien non
résidentiel suivant.
a. Calculer la charge d'amortissement annuelle.
b. Calculer la base ajustée au moment de la vente (après deux ans).
c. Calculer l'impôt à payer sur la vente.
d. Calculer le flux de trésorerie après impôt (réversion des fonds propres)
résultant de la vente.

Solution:
a. Amortissement annuel : 9 807,69 $ (base amortissable = 0,85 x 450 000 $ =
382 500 $ ; amortissement annuel = 382 500 $ x (1/39)).

b. Amortissement total sur la période de détention de 2 ans = 2 x 9 807,69 $ =

19 615 $ Base ajustée au moment de la vente : 460 385 $ (450 000 $ de
prix d'acquisition, plus 30 000 $ de dépenses d'investissement ultérieures,
moins 19 615 $ d'amortissement)

c. Calcul de la dette fiscale :

Le livre indique que la valeur marchande du bien a augmenté pour

atteindre 472 500 dollars au cours de la période de détention de deux ans et
que les frais de vente à ce moment-là s'élèveront à 6 % du prix de vente/de
la valeur marchande. Supposons au contraire que la valeur de marché soit
passée à 510 000 dollars et que les frais de vente soient de 3 %.

21-
5
 Prix de vente $510,000
Moins : Frais de vente (15,300)
Produit net de la vente 494,700
Moins : Base ajustée 460,385
Gain imposable 34,315
Moins : Récupération de (19,615)
l'amortissement
Plus-value 14,700

Impôt sur les plus-values à 15 2,205

Ajouter : Amortissement Impôt de récupération 4,904
à 25 $7,109
Total des impôts

d. Flux de trésorerie après impôts :

Produit net de la vente $494,700

Moins : Solde restant de l'hypothèque (354,276)
Réversion des fonds propres avant impôt 140,424
Moins : Impôts dus sur la vente (7,109)
Réversion des fonds propres après impôt $133,315

13. Un investisseur immobilier envisage d'acheter un immeuble de bureaux. Les

hypothèses suivantes ont été retenues :

Répondez aux questions suivantes pour la première année d'activité :

e. Quel est le montant de l'apport en fonds propres (en espèces) requis au
"moment zéro" ?
f. Quel est le montant annuel de la déduction fiscale pour amortissement ?
g. Quel est le montant du service de la dette ?
h. Quel est le revenu net d'exploitation estimé ?

Solution:
a. L'acompte (en espèces) requis au "moment zéro" est de 193 750 $ (0,25 x
le prix d'achat de 775 000 $).
b. La déduction fiscale annuelle pour amortissement est de 14 904 $ (base
amortissable de 581 250 $ avec amortissement linéaire sur 39 ans).
c. Le montant du service de la dette est de 4 682,51 par mois, soit 56 190 par
an. Les intérêts payés au cours de la première année s'élèvent à 43 152 $.
d. Le revenu net d'exploitation est estimé à 148 950 dollars.

Revenu brut potentiel (10 x 34 000) $340,000

Moins : Pertes de vacance et de recouvrement (51,000)
Revenu brut effectif 289,000
Moins : Dépenses de fonctionnement (130,050)
Moins : Dépenses en capital (10,000)
Revenu net d'exploitation $148,950

21-
6
 14. Calculer les flux de trésorerie après impôt et la réversion des capitaux propres
après impôt pour la période de détention.

Solution:

Année 1 Année 2 Troisième Année 4 Année 5

IGP $50,000 $52,500 $55,125 $57,881 $60,775
Moins : Vacance 0 0 0 0 0
EGI 50,000 52,500 55,125 57,881 60,775
Moins : Dépenses de (10,000) (10,500) (11,025) (11,576) (12,155)
fonctionnement
Moins : Dépenses en capital 0 0 0 0 0
Revenu net d'exploitation 40,000 42,000 44,100 46,305 48,620
Ajouter : Dépenses en capital 0 0 0 0 0
Moins : Intérêts (24,929) (24,310) (23,646) (22,934) (22,171)
Moins : Amortissement (9,808) (9,808) (9,808) (9,808) (9,808)
Moins : AFC (540) (540) (540) (540) (8,640)*
Revenu imposable 4,723 7,342 10,106 13,023 8,002
Impôt à payer à 30 1,417 2,202 3,032 3,907 2,401

Revenu net d'exploitation 40,000 42,000 44,100 46,305 48,620

Moins : Service de la dette (33,493) (33,493) (33,493) (33,493) (33,493)
Flux de trésorerie avant impôt 6,507 8,507 10,607 12,812 15,127
Moins : Passif fiscal (1,417) (2,202) (3,032) (3,907) (2,401)
Flux de trésorerie après $5,090 $6,305 $7,575 $8,905 $12,727
impôt
* inclut l'amortissement des coûts de financement initiaux restants

15. Dans l'hypothèse d'une période de détention de deux ans, l'investisseur devrait-il
réaliser cet investissement compte tenu d'un taux de rendement après impôt de 14
%?

Solution: Les flux de trésorerie après impôt sont calculés ci-dessous :

Année 1 Année 2 Troisième

IGP $105,100 $113,508 $122,589
VC (7,04 % année, 7,0 % par la
la première
(7,400) (7,946) (8,581)
suite)
EGI 97,700 105,562 114,007
Moins : Dépenses de fonctionnement (51,530) (53,591) (55,735)
Revenu net d'exploitation 46,170 51,971 58,273
Moins : Intérêts (30,000) (29,735)
Moins : Amortissement (10,897) (10,897)
Revenu imposable 5,272 11,339
Moins : Impôt à payer @ 28% 1,476 3,175

21-
7
 Revenu net d'exploitation 46,170 51,971
Moins : Service de la dette (33,310) (33,310)
Flux de trésorerie avant impôt 12,903 18,661
Moins : Passif fiscal (1,476) (3,175)
Flux de trésorerie après impôt $11,383 $15,486

Prix de vente ( 58 273/0,10 Cap Rate) $582,730

Moins : Frais de vente à 7 %. (40,791)
Produit net de la vente Moins : Base 541,939
ajustée 478,205
Gain imposable 63,734
Moins : Récupération de l'amortissement (21,795)
Plus-value 41,939

Impôt sur les plus-values à 15 6,291

Ajouter : Récupération de l'amortissement à 5,449
Taxes dues sur la vente $11,740

Produit net de la vente $541,939

Moins : Solde restant de l'hypothèque (368,115)
Réversion des fonds propres avant impôt 173,824
Moins : Impôts dus sur la vente (11,740)
Réversion des fonds propres après impôt $162,085

Le flux de trésorerie est le suivant :

Après impôts Réversion des Flux de
Année Flux de actions après impôt trésorerie total
0 (125,000) (125,000)
1 11,383 11,383
2 15,486 162,085 177,571

Ces flux de trésorerie sont actualisés au taux de rendement requis, après

impôt, de 14 %, ce qui donne une valeur actualisée nette de 21 620 $. Le
TRI d'entrée de ces flux de trésorerie après impôt est de 23,8 %.
L'investissement doit être fait.

21-
8
 CHAPITRE 22
Améliorer la valeur grâce à une gestion continue

Problèmes de test

1. L'Institute of Real Estate Management (IRM) décerne les titres suivants ?

b. CPM.

2. Une relation contractuelle dans laquelle une personne doit agir au mieux des
intérêts d'un mandant lorsqu'elle traite avec une tierce partie est appelée "relation
de confiance" :
a. Une relation d'agence.

3. L'obligation pour un gestionnaire immobilier d'agir au mieux des intérêts du

propriétaire lorsqu'il traite avec un locataire est appelée "l'obligation d'agir au
mieux des intérêts du propriétaire" :
c. Une responsabilité fiduciaire

4. Lequel de ces éléments ne fait pas partie des responsabilités d'un gestionnaire
immobilier ?
d. Analyse de l'impôt sur le revenu.

5. Remodelage et réhabilitation :
c. sont censés apporter une valeur ajoutée au bien.

6. Le propriétaire et le gestionnaire pourraient être mieux lotis si la rémunération du

gestionnaire était basée sur un pourcentage de la valeur du bien :
7. Revenu net d'exploitation.

7. Les éléments suivants sont nécessaires pour qu'un contrat de location soit valable,
à l'exception des éléments suivants
c. Le numéro de téléphone ou l'adresse du locataire à contacter en cas d'urgence.

8. Le gestionnaire d'actifs n'est PAS responsable de :

c. Prendre des décisions en matière de maintenance.

9. La démolition d'une propriété existante sur un site urbain est probable :

c. Lorsque la valeur du site, dans l'hypothèse d'une nouvelle utilisation, dépasse la
valeur du site dans le cadre de son utilisation actuelle, plus le coût de la
démolition.

10. Pour les sociétés non immobilières, lequel des éléments suivants n'est pas un
avantage potentiel d'une cession-bail immobilière ?
c. L'entreprise bénéficie de la plus-value immobilière qui se produit après la vente-
leaseback.

Questions d'étude

22-
1
1. Un investisseur a acheté un bien immobilier avec un investissement en fonds
propres de 100 000 $ et un prêt hypothécaire de 800 000 $. Elle détient le bien
depuis cinq ans et le solde de l'hypothèque s'élève aujourd'hui à 750 000 dollars.
La valeur marchande de sa propriété est estimée à 950 000 dollars. Quel est son
investissement actuel en fonds propres ?

Solution: Son investissement actuel dans le bien est de 200 000 $, ce qui est égal à
la valeur marchande actuelle du bien (950 000 $) moins le solde actuel de
l'emprunt (750 000 $).

2. Quels sont les coûts qui doivent être compensés par la valeur ajoutée après la
réhabilitation ?

Solution: Une amélioration, telle qu'une réhabilitation, ne doit être entreprise que
si la valeur ajoutée au bien dépasse le coût des améliorations, qui comprend les
matériaux, la main-d'œuvre, le bénéfice de l'entrepreneur, les honoraires de
l'architecte et une provision pour imprévus. Si les travaux de réhabilitation ont
empêché le propriétaire de louer tout ou partie de la structure pendant un certain
temps, la valeur actuelle du revenu locatif net perdu doit être incluse dans les
coûts.

3. En quoi la décision d'entretien et de réparation et la décision de réhabilitation sont-

elles similaires ? En quoi diffèrent-ils ?

Solution : Les coûts d'entretien et de réparation comprennent les dépenses liées

aux frais de gardiennage, aux coûts correctifs et aux coûts préventifs. Parfois, les
coûts liés à l'exécution de la maintenance ordinaire ne sont pas engagés ; ils sont
reportés. Le report de ces coûts peut augmenter le revenu net d'exploitation à court
terme du bien, mais peut entraîner une détérioration accélérée du bâtiment et une
réduction des flux de trésorerie à l'avenir.

Les coûts de réhabilitation comprennent la peinture, le remplacement de la toiture

ou le remplacement d'autres parties détériorées du bâtiment. La nécessité
d'effectuer des travaux de réhabilitation peut résulter d'un entretien différé. Par
conséquent, contrairement aux coûts d'entretien et de réparation, les coûts de
réhabilitation ne sont pas des coûts récurrents liés à l'entretien du bien pour une
utilisation ordinaire ; les coûts de réhabilitation ajoutent de la valeur à un bien.

La décision d'engager des dépenses d'entretien et de réparation ou des dépenses de

réhabilitation est une décision d'investissement. La décision d'effectuer des
travaux d'entretien ou d'y renoncer doit être évaluée d'un point de vue
économique, tout comme les coûts de réhabilitation. Aucune de ces deux
catégories de coûts n'entraîne de modification de la structure du bien.

4. Quels sont les facteurs qui peuvent changer après la réhabilitation d'un bien
immobilier pour produire une valeur "après" plus élevée que la valeur "avant" ?

Solution: La réhabilitation d'un bien immobilier peut se traduire par une

22-
2
 augmentation du revenu net d'exploitation, une prolongation de la durée de vie
économique restante du bâtiment ou une réduction du taux d'actualisation utilisé
pour calculer la valeur actuelle des revenus futurs.

5. Quel est l'objectif du contrat de gestion immobilière ?

Solution: Le contrat de gestion est la base de la relation entre le propriétaire et le

gestionnaire du bien. Cet accord de gestion définit les fonctions, l'autorité et la
rémunération du gestionnaire. Le contrat de gestion crée une relation de
mandataire et établit la responsabilité fiduciaire du gestionnaire, qui doit agir dans
le meilleur intérêt du propriétaire.

6. Comment l'entretien et les réparations courantes affectent-ils les performances d'un

bien immobilier ?

Solution: Les dépenses d'entretien et de réparation courantes permettent de

maintenir l'état et les performances économiques d'un bien immobilier. Ces coûts
n'augmentent pas la valeur ou la performance économique d'un bien, mais
permettent simplement de maintenir le niveau de performance du bien.
Idéalement, la valeur actuelle de l'argent dépensé pour l'entretien et les réparations
sera égale ou inférieure à la valeur actuelle de la perte du revenu net d'exploitation
et du produit de la vente qui est évitée en engageant ces dépenses. Le report des
dépenses d'entretien et de réparation de routine peut augmenter le revenu net
d'exploitation à court terme (), mais cela peut entraîner une détérioration accélérée
du bâtiment, ce qui, à son tour, réduira le revenu locatif net et la valeur marchande
du bien.

7. Définir la notion de maintenance différée et citer quelques exemples.

Solution: La maintenance différée décrit les coûts liés à la maintenance ordinaire

qui n'est pas effectuée au moment où un problème est détecté. Parmi les exemples
d'entretien différé, on peut citer les réparations de toiture nécessaires, les systèmes
de chauffage, de ventilation et de contrôle qui ne fonctionnent pas efficacement,
les réparations de sols, les vieilles peintures et les fenêtres cassées.

8. Comment la compensation financière des gestionnaires de biens immobiliers est-

elle généralement déterminée ? Quel problème d'"agence" cela semble-t-il créer ?

Solution: Les frais de gestion d'un bien immobilier sont généralement basés sur un
pourcentage du revenu locatif brut. Cet arrangement crée un problème d'agence,
car le gestionnaire immobilier peut être motivé pour entretenir excessivement le
bien ou poursuivre d'autres stratégies visant à promouvoir et à maximiser le
revenu brut du bien. Cela peut se produire parce que le contrat récompense la
maximisation du revenu brut sans incitation explicite à minimiser les coûts
d'exploitation. Par conséquent, l'administrateur de biens peut être plus préoccupé
par le résultat net que par le résultat final.

9. Pourquoi l'éventail des locataires est-il d'une importance capitale pour la

performance des investissements dans les centres commerciaux ?

22-
3
 Solution: Une bonne répartition des locataires dans un centre d'expédition permet
de maximiser les ventes de chacun d'entre eux et le potentiel locatif total du bien.
Les synergies sont créées par la complémentarité des locataires de l'immeuble. Par
exemple, les clients d'un grand magasin pilier peuvent faire leurs achats dans un
petit commerce situé à côté d'un grand magasin pilier.

10. Dans le secteur de la gestion d'actifs immobiliers et du conseil en investissement,

pourquoi la gestion basée sur la performance a-t-elle remplacé, ou du moins
complété, le système "traditionnel" de rémunération de certains gestionnaires
d'actifs ?

Solution: La pratique consistant à rémunérer les gestionnaires d'actifs sur la base

de la valeur des actifs nets gérés crée un problème d'agence, car les gestionnaires
sont incités à acquérir et à conserver des actifs, plutôt qu'à maximiser le taux de
rendement pour l'investisseur. L'établissement de la rémunération de la direction
sur la base de la maximisation du taux de rendement de l'investisseur permet de
mieux aligner les intérêts du gestionnaire et de l'investisseur/principal.

11. Dans le contexte des accords de gestion d'actifs dans le secteur de l'immobilier
commercial privé, qu'est-ce qu'un indice de référence ? Quel est l'indice de
référence le plus courant ?

Solution: Un indice de référence est un point de référence qui peut être utilisé
comme standard pour mesurer la performance relative d'un gestionnaire d'actifs.
L'indice de référence typique pour évaluer les performances d'un
gestionnaire/conseiller engagé pour acquérir et gérer un portefeuille d'OPCVM
cotés en bourse est produit par NAREIT et Wilshire Associates. L'indice le plus
fréquemment utilisé pour évaluer la performance des propriétés commerciales
détenues et négociées par des particuliers est produit par le NCREIF.

12. En ce qui concerne le respect des lois applicables aux propriétaires et aux
locataires, préféreriez-vous gérer un complexe d'appartements ou un immeuble de
bureaux ? Expliquer.

Solution: En général, la gestion d'un immeuble commercial, tel qu'un immeuble de

bureaux, est moins problématique que la gestion d'un complexe d'appartements, et
ce pour diverses raisons.
La loi de l'État régit les relations entre le propriétaire et le locataire dans le
domaine commercial, et les tribunaux de l'État interprètent strictement la
formulation des contrats de bail commercial. On suppose que les parties qui
concluent un bail commercial sont des hommes d'affaires compétents. Bien que les
immeubles locatifs résidentiels soient également régis par la législation de l'État,
les législateurs de l'État ont adopté une législation détaillée pour protéger les droits
et les intérêts des ménages afin d'uniformiser les règles du jeu entre les
propriétaires et les locataires. Les locataires résidentiels bénéficient également de
certains droits en vertu de la législation de l'État et les actions des propriétaires
sont limitées par la législation de l'État.

22-
4
 CHAPITRE 23
BAUX ET TYPES DE BIENS

Problèmes de test

1. Un bail dans lequel le locataire paie un loyer basé en partie sur le chiffre d'affaires
de l'entreprise du locataire est connu sous le nom de bail à loyer :
a. Pourcentage de location.

2. Lorsque le locataire paie un loyer de base plus une partie ou la totalité des frais
d'exploitation d'un bien immobilier, il en résulte un loyer de base :
b. Bail net.

3. Baux existants :
b. L'évaluation d'un immeuble de bureaux à plusieurs locataires doit être plus
attentive que celle d'un complexe d'appartements.

4. Avec une clause d'arrêt des dépenses :

b. Le propriétaire est responsable des dépenses d'exploitation jusqu'à un certain
niveau, au-delà duquel les augmentations des dépenses d'exploitation deviennent
des obligations pour le locataire.

5. En tant que locataire, vous souhaitez céder à un nouveau locataire tous les droits et
responsabilités liés à la durée du bail restant à courir. Ce faisant, vous êtes :
c. Cession du droit de bail.

6. Les dispositions du bail qui accordent au locataire le droit, mais non l'obligation,
de faire quelque chose ont généralement pour conséquence.. :
b. Un loyer de base plus élevé.

7. Le locataire est responsable du paiement des taxes foncières et de l'assurance dans

un :
c. Bail net-net.

8. Laquelle des affirmations suivantes concernant les améliorations locatives est la

moins vraie dans le contexte des baux immobiliers commerciaux ?

En fait, les points b. et d. sont tous deux faux.

9. Dans les baux de centres commerciaux, les loyers sont généralement calculés sur
la base de la surface occupée par le locataire.
a. Surface locative brute.

10. Le locataire principal typique d'un centre commercial de quartier est un.. :
d. Épicerie.

Questions d'étude

23-
1
1. Supposons que les propriétaires d'un immeuble de bureaux de taille moyenne
récupèrent toutes les dépenses d'exploitation auprès de leurs locataires, à
l'exception des frais de gestion et d'administration. La surface louable totale de
l'immeuble de bureaux est de 100 000 pieds carrés. Le montant total des frais
d'exploitation récupérables auprès des locataires pour l'année en cours est de 700
000 $. Le locataire B occupe 10 000 pieds carrés de l'immeuble et ses dépenses
s'élèvent à 5,50 $ par pied carré. Quelle part des dépenses remboursables de
l'immeuble les propriétaires pourront-ils récupérer auprès du locataire B ?

Solution: Avec l'arrêt des dépenses, le locataire B est responsable de 7 $ (700 000
$ / 100 000 pi2 x 10 000 pi2) par pied carré, moins l'arrêt des dépenses de 5,50 $
par pied carré. Par conséquent, les propriétaires récupéreront 15 000 $ (1,50 $ x 10
000 pi2) auprès du locataire B.

2. Pourquoi un locataire pourrait-il préférer un bail dont le loyer effectif est plus
élevé qu'un bail alternatif dont le loyer effectif est moins élevé ?

Solution : Un locataire peut préférer un bail avec un loyer effectif plus élevé qu'un
bail alternatif avec un loyer effectif moins élevé pour diverses raisons. Par
exemple, un locataire peut préférer un bail à long terme avec un loyer annuel
effectif plus élevé afin de s'assurer un espace approprié pour une période plus
longue et de se prémunir contre les augmentations futures des loyers. En général,
le loyer effectif ne tient pas compte de considérations plus larges telles que les
coûts de libération, le désir de flexibilité et la volonté des locataires et des
propriétaires d'éviter les risques liés au remplacement d'un bail par un autre.

3. Décrire les méthodes les plus courantes utilisées pour spécifier les changements de
loyer dans le temps pour un bail commercial.

Solution: Les méthodes les plus courantes utilisées pour spécifier les changements
de loyer sont un loyer fixe avec une provision pour frais, des clauses de loyer
progressif, des baux indexés et des loyers en pourcentage. Lorsque des loyers fixes
sont observés, le bail est susceptible d'inclure une disposition qui oblige le
locataire à payer une partie ou la totalité des frais d'exploitation du bien. Une
clause de loyer progressif prévoit des augmentations prédéfinies du loyer
contractuel. Un bail indexé permet d'ajuster le loyer en fonction de l'évolution d'un
indice prédéfini, tel que l'indice des prix à la consommation (IPC). Un bail à
pourcentage se compose d'un élément fixe (loyer de base) et d'une clause de loyer
à pourcentage qui permet au propriétaire de recevoir un pourcentage prédéfini du
chiffre d'affaires du locataire, ou un pourcentage du chiffre d'affaires du locataire
qui dépasse un certain seuil minimum.

4. Quels sont les facteurs qui incitent les propriétaires et les locataires à préférer les
baux à long terme, toutes choses égales par ailleurs ?

Solution: Les locataires et les propriétaires sont confrontés à des coûts de

relocation importants lorsqu'un locataire quitte un logement. En outre, les deux
parties préfèrent éviter l'incertitude liée au remplacement d'un bail par un autre.

23-
2
 C'est ce que l'on appelle le risque interbail. Par conséquent, toutes choses égales
par ailleurs, les locataires et les propriétaires préfèrent les baux à long terme.

5. Supposons qu'un petit immeuble de bureaux dispose d'une surface utile totale de
40 000 pieds carrés et de 5 000 pieds carrés de parties communes. Le locataire Z
occupe une surface utile de 6 000 pieds carrés. Quelle est la surface locative du
locataire Z ?

Solution: La surface louable d'un espace loué par un locataire est égale à la surface
utilisable, plus une part proportionnelle des parties communes. Sur la base d'un
coefficient d'occupation de 1,125 (45 000 m² d'espace louable/40 000 m² d'espace
utilisable), le locataire Z dispose de 6 750 m² d'espace louable (6 000 x 1,125).

6. Supposons qu'un locataire de commerce de détail paie un loyer de base de 120 000
dollars par an (ou 10 000 dollars par mois). En outre, le locataire doit payer 7 %
du chiffre d'affaires brut du magasin dépassant 143 000 dollars par mois en tant
que pourcentage de loyer. Si le magasin réalise un chiffre d'affaires brut de 170
000 dollars au cours d'un mois, quel est le pourcentage du loyer au cours de ce
mois ? Quel est le montant total du loyer dû pour le mois ?

Solution: Le pourcentage mensuel pour le mois est de 1 890 $ (170 000 - 143 000
= 27 000 x 0,07). Le loyer total dû pour le mois est de 11 890 $ (1 890 $ + 10 000
$).

7. Un locataire potentiel a présenté deux propositions de bail au propriétaire d'un

immeuble de bureaux. La première option a une durée de cinq ans et un taux
contractuel de 16,00 $ par pied carré pour la première année du bail. Le taux de
location augmente ensuite de 3 % par an pendant le reste de la durée du bail.
Ainsi, par exemple, le taux de location pour l'année 2 (mois 13 à 24) serait de
16,48 $. La deuxième option de location est également un bail de cinq ans avec un
taux contractuel initial de 16,00 dollars par pied carré. Toutefois, le loyer de ce
bail est indexé sur l'inflation et ajusté au début de chaque année sur la base du taux
d'inflation réel de l'année précédente. Le propriétaire de l'immeuble de bureaux
prévoit que l'inflation s'élèvera à 3 % par an pendant la durée du bail de cinq ans.
a. Quels sont les paiements projetés par le propriétaire sur une période de
cinq ans pour les deux options ?
b. Quelle est l'option que le propriétaire est susceptible de préférer et
pourquoi ?

Solution:
a. Les paiements prévus pour chaque solution sont les suivants : année 1,
16,00 $ ; année 2, 16,48 $ ; année 3, 16,97 $ ; année 4, 17,48 $ ; et année 5,
18,01 $.
b. Dans le cadre du bail prévoyant une majoration de 3 %, le propriétaire
supporte tous les risques liés à des changements inattendus dans les
dépenses d'exploitation. Par conséquent, le propriétaire préfère un loyer lié
au taux d'inflation, car il transfère le risque d'une augmentation inattendue
de l'inflation du propriétaire au locataire.

23-
3
 CHAPITRE 24

LE DÉVELOPPEMENT : LA DYNAMIQUE DE LA CRÉATION DE VALEUR

Problèmes de test

1. La première étape du processus de développement consiste à.. :

a. Mise en place d'un contrôle du site.

2. Pour prendre le contrôle d'un site, un développeur peut utiliser :

e. Toutes les réponses ci-dessus

3. Laquelle de ces étapes du processus de développement vient en premier ?

a. Analyse de faisabilité, affinage et essais

4. Tous les éléments suivants sont utiles pour faciliter le processus d'autorisation de
développement , sauf:
d. Établir la solidité de votre position juridique dès le début de la procédure.

5. Une méthode de construction dans laquelle la construction proprement dite

commence avant que la conception ne soit terminée est connue sous le nom de
"méthode de construction" :
d. Procédure accélérée.

6. Dans un projet d'aménagement du territoire, le principal professionnel de la

conception est un :
7. Aménageur du territoire.

7. Les coûts indirects comprennent tous les éléments, à l'exception de

e. Coûts d'amélioration des terres.

8. Quelle est l'affirmation erronée concernant le prêt à la construction typique ?

d. Le prêt est prolongé de quelques années après la délivrance du certificat
d'occupation.

9. Le professionnel chargé de déterminer les spécifications adéquates pour les

semelles de construction et les fondations est un :
d. Ingénieur des sols.

10. Lorsque les coûts de construction dépassent le montant du prêt à la construction, le

promoteur cherche souvent à couvrir le "déficit" avec.. :
c. Financement mezzanine.

Questions d'étude

1. Pourquoi la phase d'autorisation est-elle souvent la plus risquée du processus ?

La solution : Le processus d'obtention d'un permis implique un engagement important

en termes de temps et de coûts. Toutefois, l'issue finale est incertaine quant à la

24-
1
 poursuite du projet. Les auditions publiques, par exemple, sont particulièrement
périlleuses pour les promoteurs, car les autorités locales chargées de l'aménagement
du territoire peuvent effectivement faire échouer un projet. En outre, l'opposition de la
communauté aux plans du développeur peut entraîner des retards coûteux ou obliger
le développeur à mettre fin au projet.

2. Citez au moins cinq moyens par lesquels un développeur peut tenter de réduire les
risques liés à la procédure d'autorisation.

Solution : Un promoteur peut tenter de réduire les risques liés à la procédure

d'autorisation de plusieurs façons. Le promoteur peut proposer des dispositions visant
à créer une zone tampon entre les terres environnantes et le projet proposé. Le
promoteur peut apporter une amélioration, telle qu'un parc, qui profitera au voisinage
local. Le promoteur doit être prêt à négocier avec les autorités chargées de
l'aménagement du territoire et les groupes de propriétaires du quartier. Le
développeur doit établir une relation positive avec les autorités réglementaires locales
et les tenir informées tout au long du processus de développement.

3. Expliquez ce qu'est un directeur de la construction et pourquoi ce rôle peut être

important dans le développement.

Solution : Un directeur des travaux assure la liaison avec le promoteur et le représente

sur le site du projet. Il s'agit d'un rôle particulièrement important car le développeur
est responsable du suivi et de la résolution de tout problème survenant au cours du
processus de construction. Le directeur des travaux peut également représenter le
promoteur lors des réunions entre l'entrepreneur général et l'architecte.

4. Lors de la sélection d'un architecte, quels sont les éléments que le promoteur doit
prendre en compte, outre les références en matière de conception et l'expérience
pertinente ?

Solution : Le choix d'un architecte est une décision cruciale pour le promoteur. Il est
important que l'architecte ait des valeurs et des objectifs comparables à ceux du
promoteur. Un autre facteur de sélection est la capacité de communication de
l'architecte et ses relations avec le promoteur. En outre, les compétences de
l'architecte en matière de présentation sont importantes, car les architectes jouent un
rôle essentiel en représentant le promoteur lors des réunions publiques avec les
autorités foncières, en particulier au cours de la phase d'obtention du permis.

5. Pourquoi, dans certains cas, un promoteur doit-il commencer les démarches de

location avant même que la conception ne soit terminée ?

Solution : Selon le type de bien, les efforts de location devraient commencer avant
l'achèvement de la phase de conception. Par exemple, les efforts de location
d'immeubles de bureaux et d'autres installations avec des locataires à long terme
doivent généralement commencer bien avant que le locataire n'ait réellement besoin
d'espace. Les préventes sont également souvent nécessaires pour obtenir un
financement pour les projets de condominiums. Les projets de commerces de détail et

24-
2
 de bureaux ne sont pas viables s'ils ne sont pas accompagnés d'un locataire principal.
Les engagements de prise en charge pour le financement des prêts à la construction
exigent souvent que la prélocation soit en cours.

6. Comparer les avantages de l'appel d'offres pour un entrepreneur général avec ceux de
la négociation d'un prix de revient majoré. Quel est l'argument en faveur de
l'utilisation d'un coût maximum avec partage des dépassements ou des économies
entre le promoteur et l'entrepreneur général ?

Solution : L'avantage de l'appel d'offres pour un entrepreneur général est que le critère
de sélection est basé uniquement sur le prix contractuel le plus bas. Elle met l'accent
sur la réalisation du projet proposé au prix le plus bas possible. L'une des hypothèses
essentielles de l'appel d'offres est que les soumissionnaires proposent des offres basées
sur des normes de qualité acceptables et qu'ils exécutent les travaux conformément à
ces normes. Malheureusement, il est parfois difficile de s'en assurer. En supposant que
le propriétaire ait confiance dans le professionnalisme de tous les soumissionnaires,
un appel d'offres concurrentiel peut être une bonne solution dans une situation où le
besoin principal est de maximiser la valeur de chaque dollar engagé dans le projet.
Par ailleurs, la plupart des projets gouvernementaux font l'objet d'un appel d'offres
pour le choix d'un entrepreneur général.

D'autre part, un contrat négocié en termes de coûts et d'honoraires réduit l'incitation à

"réduire les coûts" tout en prévoyant une disposition sur les coûts maximums. Par
conséquent, si le coût dépasse le montant maximum du contrat, le promoteur et
l'entrepreneur général se partagent le dépassement. Inversement, si le coût est
inférieur au montant maximal, les économies sont partagées entre les deux parties.

7. Expliquez les avantages possibles du financement miniperm par rapport au

financement traditionnel de la construction suivi d'un financement "permanent".

Solution : Un prêt miniperm sert de prêt à la construction pendant quelques années

après l'achèvement du bien. La durée typique d'un prêt minperm est de cinq ans.
L'occupation complète d'un bien locatif et l'établissement d'un historique de
performance tendent à réduire le risque et à augmenter la valeur du bien. Par
conséquent, un an ou deux après l'occupation initiale, un financement à moindre coût
peut être disponible. Un prêt mini-perm peut permettre au propriétaire d'atteindre ce
stade avant d'avoir à rembourser le financement de la construction.

8. Pourquoi la promotion immobilière est-elle plus vulnérable au risque conjoncturel que

l'investissement dans des biens immobiliers existants de type similaire ?

Solution : Les nouveaux projets de développement possèdent généralement la

structure de coûts la plus élevée du marché immobilier et, par conséquent, les points
d'équilibre les plus élevés. Par conséquent, un ralentissement du cycle économique
aura un impact négatif plus important sur un nouveau projet.

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