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Module 2 : LES ACTEURS INTERVENANT DANS LA CONSTRUCTION

Rôles et Responsabilités

1) L’Architecte : l’Architecte est le concepteur d'un bâtiment qui a pour mission

d'organiser l'agencement de ses espaces et de ses volumes, et d’établir le dossier complet
pour l’autorisation de construire. Professionnel de haut niveau d'études et omniprésent de
la conception à la réalisation finale d’un bâtiment, il œuvre pour les particuliers ou les
organismes publics ou privés. Il établit les plans d’architecture c'est-à-dire les plans de
distributions, les plans de façades et coupes du bâtiment, le plan de situation et le plan de
masse. Il peut agir seul ou sous forme de cabinet d’architecture. Il peut assurer des
missions complètes de dessins des ouvrages, du suivi des travaux et du contrôle de
conformité du début à la réception provisoire des travaux contractuels confiés aux
entreprises. Les architectes sont régis par l’Ordre Des Architectes du Sénégal (ODAS)
consacré par la loi 78-44 du 06 juillet 1978. L’Ordre des Architectes est un établissement
public à caractère professionnel, distinct des syndicats professionnels et compte
aujourd’hui environ 131 architectes inscrits. L’ODAS est l’interprète des architectes auprès
des pouvoirs publics et donne son avis sur la législation et la règlementation architecturale
ainsi que sur toutes les questions intéressant l’architecture au sujet desquelles il est
consulté par le gouvernement. L’architecte est obligatoire pour toute construction ou
modification dont le coût excède 30 millions de FCFA et dans les zones protégées (Dakar-
plateau, Corniche, Gorée, Saint-Louis...).

L’architecte est rémunéré selon le barème fixé par la loi 78-44 du 6 juillet 1978, au
pourcentage, à forfait, à la vacation horaire ou en déboursés. C’est une profession libérale.
Parmi les architectes inscrits on peut citer : Jean Paul Castanet DPLG-F,
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Cheikh NGOM DESA-F, Mamadou SYLLA DIPL-RFY, Ibrahima COUNDOUL DPLG-S,

Andrée Diop DEPRET DPLG-S, Maguette NDIAYE DPLG-S, Jean Charles TALL DPLG-
F, Abdoulaye Emile DIOUF DPLG-S, Anne JOUGA DPLG-F, Mamour Libasse NIANG
DPLG-F, Pathé GAYE DPLG-S etc.

Aujourd’hui, les formations en architecture sont dispensées au Sénégal par trois écoles
qui sont : SUPTEC BATIS, IPP et CUAD.
1. Institut Supérieur des Nouvelles Technologies de Commerce de Bâtiment et de
Santé (SUPTEC BATIS)
2. Institut Polytechnique Panafricain (IPP)
3. Collège Universitaire D'Architecture (CUAD)

L'Architecture est l'art majeur de concevoir des espaces et de bâtir des édifices, en
respectant des règles de construction empiriques ou scientifiques, ainsi que des
concepts esthétiques, classiques ou nouveaux, de forme et d'agencement d'espace, en y
incluant les aspects sociaux et environnementaux liés à la fonction de l'édifice et à son
intégration dans son environnement, quelle que soit cette fonction : habitable, sépulcrale,
rituelle, institutionnelle, religieuse, défensive, artisanale, commerciale, scientifique,
signalétique, muséale, industrielle, monumentale, décorative, paysagère, voire purement
artistique.

C'est pourquoi l'architecture est définie comme « une expression de la culture ». Elle est
reconnue comme le premier des arts majeurs dans la classification des arts,
communément admise, du XXe siècle, des 9 arts majeurs et fait partie des beaux-arts :
qui dans la tradition académique occidentale est un ensemble de disciplines artistiques
incluant historiquement : le dessin, la peinture, la sculpture, l'architecture, la musique,
la poésie, le théâtre et la danse)

L'Architecture désigne également l'ensemble des connaissances et des techniques de cet

art de concevoir et de construire des structures complexes, englobant les édifices
terrestres, les espaces et les paysages modifiés par l'homme répondant à des critères
architecturaux.

On trouve plusieurs spécialisations dans l’architecture à savoir : architecte ingénieur,

architecte urbaniste, architecte paysagiste, architecte d’intérieur, architecte naval,
architecte informatique etc.

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2) Le Bureau d’Etudes Techniques : appelé BET, le Bureau d’Etudes Techniques est

une Entreprise, société ou service chargés des études, des calculs et de la réalisation des
plans, dans un ou plusieurs corps d'état ou domaines techniques. Il effectue les calculs de
structures des ouvrages divers en vue d’assurer leur solidité (Bâtiments, ponts, ouvrages
d’art divers, routes etc.) Il réalise la conception et le dimensionnement des ouvrages
structurels, qu'il s'agisse d'ouvrages en béton armé, en structure métallique, en structure
bois ou en structure mixte. Il dessine les plans de béton armé des ouvrages tels que
semelles, longrines, poteaux, poutres, planchers, acrotères etc. Le BET dessine
également les plans d’exécution des lots techniques (Electricité, Plomberie etc.). De
manière restrictive, un BET structure peut être spécialisé dans l'un ou l'autre de ces types
de structure. Le BET est assujetti aux normes de construction en vigueur et aux règlements
des bureaux de contrôle technique. Parmi les Bureaux d’Etudes Techniques en activité au
Sénégal, on peut citer : GAUDILLAT sa, ETECS (Le Bureau Etudes Techniques et
Coordination Sénégal), APAVE SAHEL etc.

3) L’Ingénieur des études : A défaut d’un Bureau d’Etudes Techniques, c’est

l’Ingénieur des études qui effectue les calculs des structures des ouvrages et assume
toutes les fonctions dévolues au BET.

4) Le Bureau de Contrôle Technique (BCT): Les plans d’exécution établis par le BET
sont soumis au contrôle technique du Bureau de Contrôle. Ce contrôle vise à prévenir les
aléas techniques susceptibles de se produire dans les projets de construction notamment
et pouvant entraîner des sinistres. Le contrôle technique se fait principalement dans les
domaines de la solidité de l'ouvrage et de la sécurité des personnes, particulièrement par
la vérification du respect des règles de l'art et selon les normes DTU (Document Technique
Unifié). Le Bureau de contrôle procède aux visas des plans d’exécution avec OK pour
exécution. Le Bureau de contrôle peut avoir une mission aussi de contrôle des travaux du
début jusqu’à la réception provisoire et définitive. En vue d’une garantie décennale, il est

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chargé d’assurer la vérification technique selon les normes DTU en vue de permettre aux
compagnies d’assurances de s’engager, sur la base de rapport circonstancié, à garantir
pour une durée de 10 ans les ouvrages après leur réception définitive. Parmi les bureaux
de contrôle en activité au Sénégal, on peut citer : VERITAS, GROUPE ALPAGES, SCAT
INTERNATIONALE etc.

5) Le Laboratoire géotechnique : avant d’entreprendre les plans d’exécution d’un

ouvrage, il est utile de connaître le sol sur lequel on va le construire. C’est la nature du
terrain qui détermine souvent le mode de construction. La nature et l’état du terrain sont
connus grâce à des sondages géotechniques et des forages appelés aussi ‘études de
sols’. Un sondage géotechnique est une investigation du sous-sol, destinée à déterminer
la nature et les caractéristiques mécaniques, physiques et éventuellement chimiques de
ses constituants afin de prévoir son comportement lors de la réalisation d'un ouvrage. Au
Sénégal, nous avons le CEREEQ SA pour le Sahel et l'Afrique (Centre Expérimental de
Recherches et d’Etudes pour l’Equipement) ex- LBTP (Laboratoire du Bâtiment et des
Travaux Publics) spécialisé pour les études de sols, sondages et forages. Le CEREEQ
intervient également pour les études de formulation et contrôle de béton. Toutefois, il existe
d’autres Laboratoires exerçant dans le domaine tels que : LABOSOL – AGTS et
SENELABO BTP.
Le sondage géotechnique permet de connaitre la nature du terrain et l’état des différentes
couches de terrain d’où on en tire :
 La résistance des sols sous les charges
 La stabilité des sols
 La profondeur du bon sol
 Par voie de conséquence le mode de construction

6) Le Maître de l’Ouvrage : Personne physique ou morale pour le compte de qui les

travaux ou les ouvrages sont exécutés. il assure la responsabilité finale de l’ouvrage. Il peut
désigner le propriétaire, le promoteur constructeur ou le commanditaire du projet. Il peut
s’agir de l’Etat, de ses démembrements, ou des collectivités locales (Commune ou
Communauté Rurale, etc.). Il peut déléguer ses pouvoirs à un M.O.D.

7) Le Maître d’Ouvrage Délégué (M.O.D.) : Le M.O.D. représente le Maître de

l’ouvrage dont il est délégataire sur la base d’une convention. Il jouit généralement de
compétences et de capacités professionnelles avérées (ex : AGETIP)

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8) Le Maître d’Œuvre : Personne physique ou morale qui, pour sa compétence, est

chargée par le Maître de l’Ouvrage de diriger et contrôler l’exécution du marché de travaux
jusqu’à la réception ainsi que le règlement des travaux. Terminologie relativement récente
qui peut désigner l’Architecte, l’Ingénieur des études, l’ingénieur de supervision, l’Ingénieur
de contrôle, un groupement de l’ensemble de ces Expert réunis en Bureau d’études. Le
Maître d’œuvre peut être chargé uniquement des études ou du suivi ou des deux missions
à la fois.

9) Le Maitre d’Œuvre Délégué : Comme le MOD, Le Maitre d’œuvre peut déléguer une
partie de sa mission à une autre personne ou à un Bureau d’études ayant les compétences
requises.

10) Le Bailleur de fonds : Personne physique ou morale ou institution qui apporte

l'argent qui finance la construction. Il peut s’agir d’un Etat ou organisme (USAID, Banque
Mondiale, CFD, ACDI, JICA etc.

11) L’Ingénieur de suivi et de supervision des travaux : Il assure le suivi et la

supervision des travaux réalisés par les entreprises conformément aux plans d’exécution
élaborés par les architectes et les Ingénieurs d’études. Il veille à la qualité des ouvrages
(dosages, ferraillages, mises en œuvre) et au respect des délais contractuels ainsi qu’aux
quantités mises en œuvre.

12) L’Entrepreneur : Personne physique ou morale qui est chargée de réaliser des
travaux ou des ouvrages aux conditions définies dans les pièces du marché, en fonction de
ses capacités, de sa spécialisation et de ses moyens techniques, humains, matériels et
financiers. Il doit déférer aux instructions contractuelles du Maître d’œuvre, de l’architecte
et des divers contrôleurs (Ingénieurs, Bureaux d’études, Bureaux de contrôle, etc.). Il peut
être une entreprise générale ou une entreprise titulaire d'un seul lot, voire une entreprise
sous-traitante. La différence tient aux relations contractuelles qu'elles ont avec le maître
d'ouvrage ou avec les autres intervenants: l'entreprise générale, titulaire d'un marché unique
passé avec le maître d'ouvrage, est engagée pour la totalité des travaux; l'entreprise titulaire
d'un lot n'est engagée qu'à l'égard des travaux relevant de son lot (maçonnerie, peinture,
électricité…) Parmi les grandes entreprises BTP en activité au Sénégal, on peut citer CDE,
CSE, SOSENCO, GE, EFFAGE SENEGAL, SOCETRA etc.

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13) Le sous-traitant : Il est chargé de réaliser une ou plusieurs parties des ouvrages
qui lui sont confiés par une entreprise principale ou (pilote). Il s’occupe généralement de
corps d’état relevant de sa spécialité. Il peut faire des prestations de fourniture et pose ou
de pose seulement des matériaux fournis par l’entreprise principale. L'entreprise sous-
traitante n'est pas liée contractuellement au maître d'ouvrage, elle est liée à l'entreprise qui
lui sous-traite les travaux.

14) Le Tâcheron : Il est chargé de petits travaux sans aucune fourniture de matériaux.
Mais il a l’entière responsabilité de la main d’œuvre spécialisée qu’il dirige sous le contrôle
strict du chef de chantier. Il est payé à la tâche.

15) Le Conducteur des Travaux : Il est la pièce maîtresse de l’entreprise des travaux.
Il doit savoir planifier, coordonner, exécuter, suivre et contrôler l’ensemble des travaux d’un
ou de plusieurs chantiers. Il peut être un Technicien supérieur ou un Ingénieur en fonction
de l’envergure ou de la complexité des travaux.
Le conducteur de travaux est un homme de terrain et ses activités varient beaucoup selon
la taille du chantier et la structure de l’entreprise. Il dépend directement du chef
d’entreprise ou du directeur des travaux.
Il est responsable de la qualité des travaux effectués, de la tenue des délais et du respect
du budget. Il contrôle toutes les étapes du chantier, depuis l’étude du dossier jusqu’à la
réception des travaux.
Toujours en déplacement, il fait le lien entre tous les intervenants, décideurs ou
exécutants. Il étudie le dossier concernant le projet de construction, les plans d’architecte,
les différents cahiers des charges, les devis.
Il effectue les démarches administratives et techniques d’ouverture du chantier. Il assure
la gestion financière, organise les approvisionnements.

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Il intervient dans le choix des matériaux et des équipements utilisés ainsi que dans les
négociations avec les sous-traitants.
Il surveille l’avancement des travaux, étudie avec les ingénieurs les problèmes rencontrés
et veille aussi au respect des dispositifs de sécurité.
Il décide de la composition des équipes et gère les plannings de travail. Il peut participer
au recrutement des personnels.
Le conducteur de travaux rédige les rapports de chantier et rencontre les clients. Il travaille
aussi dans des bureaux d’études techniques ou des cabinets d’architecte.

16) Le Chef de chantier : Il est généralement le responsable permanent d’un chantier

et sous la supervision d’un Conducteur des travaux. Il coordonne les différents corps d’état.
Il doit être dynamique avec un bon sens du commandement. Il doit posséder des notions
correctes de technologie, de topographie, d’organisation de chantier etc.

17) Le Chef d’équipe : Il dirige généralement une équipe d’une dizaine d’ouvriers
spécialisée d’un corps d’état déterminé : gros œuvre, carrelage, étanchéité, menuiseries,
peintures etc. Il est supervisé et reste sous la coordination du chef de chantier notamment
dans ses relations avec les autres corps d’état secondaires.

18) Le Pointeur : Sous l'autorité du chef de chantier, Il est chargé entre autres de la
gestion des temps effectifs de travail du personnel sur le chantier. Il enregistre sur les fiches
de pointage les retards, absences et présences qui seront communiqués au service
comptable pour l‘établissement des salaires à payer au personnel de chantier.il peut
également assurer la gestion des stocks de chantier (approvisionnements, entrées et sorties
de matériaux et matériels).

19) Le Géomètre-topographe : Il effectue tous les travaux et relevés topographiques

notamment les implantations, les nivellements (rayonnement, cheminement), les tracés des
routes, rayons de courbures, les profils (en long et en travers), le calcul des terrassements
et cubatures, les lotissements, les bornages, les morcellements, les opérations cadastrales

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20) L’ouvrier du bâtiment : L'ouvrier du bâtiment est un des nombreux professionnels

qui travaillent à la construction, la rénovation ou même la destruction d'un bâtiment. Il
exécute des travaux professionnels soit à la main, soit à l’aide d’une machine avec une
expérience approfondie du métier dans l’entreprise ou est titulaire d’un diplôme adapté.
Il suit des consignes assez précises concernant le mode opératoire qu’il doit appliquer.
Les interventions sont généralement limitées à des vérifications de conformité ou à des
aménagements simples de produits requérant de l’attention et de la précision. Il est salarié
d'une entreprise artisanale ou d'une grande entreprise du BTP, ou indépendant. Selon sa
spécialité, il travaille en atelier ou sur un chantier (parfois, il répartit son temps de travail
entre ces deux lieux). Il est un exécutant qui suit les directives d'un chef d'équipe, lui-même
encadré par un chef de chantier. Son métier est souvent physique (port de lourdes charges,
exposition au bruit et à la poussière, travail en plein air, parfois en hauteur ou dans des
positions inconfortables).
Dans cette profession, le respect des règles de sécurité est essentiel. Il existe de
nombreuses spécialités dans le bâtiment qui sont : le maçon, le coffreur, le ferrailleur, le
charpentier, l’électricien, le menuisier, le plombier, le carreleur, le staffeur, le peintre etc.

21) Le manœuvre : Le manœuvre du bâtiment participe aux activités simples de

construction dans le bâtiment et les travaux publics. Ses activités peuvent consister dans :
 le chargement et le déchargement de matériels, de matériaux, des outils et des
instruments de construction, et démonte des éléments temporaires, tels que échafaudages,
étais, ou barrières.
 Le nettoyage et la préparation des zones de chantier (par exemple creusement de
tranchées, montage d'échafaudages, déblaiement des gravats et des débris en utilisant par
exemple une brouette)
 Il prête main-forte aux compagnons pour placer, joindre, aligner ou assembler des
éléments de structure tels que des sections de mur en béton ou des canalisations.
 Il fait des trous, des fossés, des tranchées, des travaux de creusement, tasse et planifie
le sol.
 Il mélange, verse et épand béton, mortier etc.
 Il est également chargé d’enlever, nettoyer, entretenir et ranger le matériel.
Les manœuvres sont classés en:
 Manœuvre qualifié (avec expérience ex. pour faire un gâchage de béton) et
 Manœuvre ordinaire (sans expérience)

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22) Autres Intervenants administratifs

D’autres acteurs et services interviennent dans l’acte de construire, dans le sens où ils ont
un avis à émettre constituant la condition indispensable et obligatoire pour l’obtention de
l’Autorisation de Construire appelée aussi ‘Permis de Construire’.
Le Gouvernement de la République du Sénégal a procédé le lundi 31 Mars 2014 au
lancement officiel de la plate-forme télé-demande d'autorisation de construire (Télédac
visible sur le site www.teledac.gouv.sn), une des recommandations du 11 ème Conseil
Présidentiel de l'Investissement (CPI) de décembre 2012 et qui a été réalisée par l'Agence
pour le Développement de l'Informatique de l'Etat (ADIE). Télédac permettra de faire la
procédure en ligne et d'obtenir l'autorisation dans 15 à 28 jours pour les dossiers simples,
et dans un délai de 40 jours pour les dossiers compliqués, là où on pouvait attendre dès fois
un an pour obtenir son permis de construire pour certains dossiers dits compliqués.

L’Autorisation de Construire est un acte administratif qui sanctionne le respect par le projet
des prescriptions et règlements constituant le fondement de base des activités de ces
services parmi lesquels on peut citer :

 Service de l’Urbanisme : il est chargé de recevoir, d’instruire et de diligenter les

demandes d’autorisation de construire conformément aux règles d’urbanisme, de
construction et d’architecture.

 Cadastre : il s’occupe des vérifications nécessaires concernant les titres de propriété

(Permis d’occuper, Titre Foncier, Bail etc.

 Service d’hygiène : comme son nom l’indique, c’est le service chargé d’assurer le
respect des normes d’hygiène en matière de construction.

 Service de Protection de l’environnement : il a pour rôle le respect des normes de

prescription de l’environnement surtout dans le cas de construction d’établissements
dits classés tels que stations-services, dépôts de gaz etc… et des constructions
pouvant impacter sur l’environnement.

 Direction de la Protection civile : elle est chargée du respect des règlements et

prescriptions en matière de protection civile c'est-à-dire vis-à-vis des ouvrages
susceptibles de constituer une nuisance, mais surtout un risque pour les populations
riveraines.

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 La DSCOS : la Direction de la Surveillance et du Contrôle de l’Occupation du Sol :

Active depuis 2004, la DSCOS est une police urbaine dont la mission première est
de prévenir et d’arrêter les manquements en matière d’occupation du sol sur toute
l’étendue du territoire national. Cette structure administrative et opérationnelle, a
pour mission principale d’assurer une sorte de veille sur toute occupation ou
installation irrégulière constatée sur tout ou partie de l’espace national.
Elle est chargée aussi d’informer les populations et de jouer le rôle de veille, pour
éviter les occupations irrégulières. En l’espace de quelques années de
fonctionnement, des effets bénéfiques en sont sortis. Le Gouvernement compte
doubler ses efforts dans ce sens et envisage de doter tout le territoire national
d’éléments constitutifs d’un tel instrument. La Direction de la Surveillance et du
Contrôle de l’Occupation du Sol a pour mission générale la prévention et la lutte
contre les occupations et constructions irrégulières ainsi que la gestion du
contentieux y afférent.
A ce titre, elle est chargée :
de la surveillance et du contrôle de l’occupation du sol en site urbain et dans
les agglomérations ainsi que des interventions sur place ;
de la vérification de l’occupation du sol ;
de l’assistance aux collectivités locales pour le contrôle des occupations et
constructions irrégulières ;
de la constatation des infractions relatives à l’occupation du sol.

 La Police : elle a son avis à donner concernant l’édification de certains ouvrages ou

structures pouvant porter atteinte ou constituant une gêne à la sécurité publique.

 SEN EAU : elle procède aux vérifications et aux enquêtes nécessaires avant tout
branchement en vue du respect de la légalité.

 SENELEC : (idem SEN EAU)

 SONATEL : (idem SEN EAU)

 ONAS : (idem SEN EAU)

 Des Assurances : ce sont des sociétés d’assurances agrées par l’Etat qui couvrent
les risques et dommages qui sont liés aux ouvrages. L’assurance peut couvrir la période
d’exécution de l’ouvrage ‘Responsabilité civile de Chef d’entreprise’ pour l'ensemble
des dommages corporels et matériels, les pertes ou préjudices

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susceptibles de provenir de l'exécution des travaux ou de l'accomplissement du contrat et

pouvant survenir à des tiers pendant l'exécution de l'ensemble des contrats, ainsi que durant
le délai de garantie fixé en général à 12 mois pour des travaux neufs (entre la réception
provisoire et la réception définitive). L’assurance peut également couvrir une période de 10
ans à compter de la réception définitive qui est appelée garantie décennale.

 La MAIRIE : elle est la principale concernée pour tout ce qui touche l’édification des
constructions et aménagements dans l’étendue de son territoire communale, mais
surtout l’octroi de l’Autorisation de Construire qui est une compétence transférée
aux collectivités locales dans le cadre de l’Acte 2 de la décentralisation
conformément à la Loi 96-07 du 2 mars 1996.

23) l’Autorisation de Construire ou Permis de Construire: La demande de permis de

construire doit être initiée par la personne physique ou morale propriétaire des lieux ou par
une personne dûment mandatée. Elle s’impose aussi aux administrations, aux services
publics et concessionnaires de services publics de l’Etat et aux communes.

Quels sont les documents à fournir ?

 Une demande manuscrite adressée au maire de la commune territorialement
compétente ;
 Une copie du titre de propriété (titre foncier, permis d’occuper, attestation, bail ou
droit de superficie)
 Un plan de situation et de délimitation du terrain d’assiette du projet (c’est à dire sur
lequel figure l’emplacement destiné à recevoir la construction) ; ce plan doit être
certifié exact par le service du Cadastre NICAD qui est le Numéro d’Identification qui
relie les données des services du Cadastre et des Domaines.
 5 jeux de plan de construction architectural (Plan de situation, Plan de masse, Plans
de distribution, Coupes, Façades) à l’échelle de 1/100e
 Une fiche de renseignement portant sur le projet de construction
 Un devis descriptif du projet
 Un plan de fosses septiques ou indiquer le système d’évacuation à l’égout s’il existe ;
Le dossier est accompagné des éléments suivants :
 Une taxe d’urbanisme (comprise entre 1 000 et 5 000 FCFA selon les localités) ;
 Un timbre fiscal de 1 000 FCFA.

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24) Le Plan de situation

Un plan de situation est un document graphique aérien représentant la situation du terrain,
bâti ou non bâti, dans son environnement. Il est destiné à permettre aux personnes,
régissant l'organisation du territoire essentiellement, de visualiser une parcelle de terrain ou
un bâtiment au sein d'une commune.

Nota : L'extrait de plan (à gauche) est un document indiquant la situation géographique et

foncière d’un terrain. Cette pièce est nécessaire pour la constitution d’un dossier de demande
d’un titre de propriété, d’un permis de construire, etc.
A cet effet, une demande manuscrite est adressée au directeur du Cadastre ou au chef de
l’Inspection du cadastre du lieu de situation du terrain.

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25) Le Plan de masse

Le plan de masse est un plan dessiné généralement par un architecte permettant de
visualiser l'ensemble du projet dans la parcelle de terrain destinée à recevoir la
construction. Y figurent de multiples renseignements. Il s'agit d'un plan côté qui assure
le calcul de la surface de la maison. Il délimite la zone à construire et apporte des
informations sur la topographie du terrain.

 Le plan de masse situe la maison dans un terrain excluant les constructions alentour.

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26) Les Titres de propriété :

Le titre de propriété est l’acte officiel (acte notarié) qui permet de démontrer que
l’on est propriétaire d’un bien, que celui-ci ait été acheté, transmis par donation,
par héritage ou à la suite d’un partage.
Au Sénégal, deux régimes fonciers coexistent pour administrer le droit de propriété : le
régime de l’immatriculation et celui du domaine national. Toutes les terres du territoire
national sont soumises respectivement à ces deux régimes quant à leur gestion et à leur
mode d’administration.
Tout d’abord, il faut savoir qu’il est possible d’occuper un terrain de plusieurs façons.
Nous distinguons 3 cas de figures :
1. le Permis d’occuper,
2. le Titre foncier (TF) et
3. le Bail emphytéotique.
1. Le Permis d’occuper : il donne le droit à une personne physique ou morale
d'occuper légalement un terrain appartenant à l'Etat dans les zones non encore dotées
d'un plan d'urbanisme ou dont le plan d'urbanisme doit être révisé dans un délai
rapproché.

2. Le Titre foncier : Le titre foncier est un titre de propriété définitif et inattaquable sur
un immeuble (bâti ou non bâti). Il garantit au propriétaire une occupation permanente et
durable, non limitée dans le temps. Le titre foncier est un droit de propriété à part
entière.

3. Le bail emphytéotique : également appelé emphytéose (l’origine du mot vient du

grec « emphyteusis » qui signifie «implantation») est un bail immobilier ou contrat de
location dont la durée est extrêmement longue. En général, le bail emphytéotique se
conclut souvent pour une durée minimum de 18 ans et peut dépasser 99 ans, mais dans
certains états notamment africains comme le Zimbabwe ou le Kenya, il peut atteindre
jusqu’à 999 ans.
Pour ce type de bail, le titulaire ne dispose que d’un droit précaire et révocable. Le
bail confère au preneur un droit réel sur la chose donnée à bail, en général un terrain ou
un bien immobilier. C’est à ce dernier d’améliorer le fonds tout en acceptant de régler un
montant de loyer très faible. Les améliorations de la chose donnée à bail bénéficient en
fin de bail au propriétaire (aucune indemnité n’est due au locataire également appelé
emphytéote). En clair, l’emphytéote, le locataire donc, est un quasi-propriétaire du bien

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pour lequel il paie un loyer annuel modique en raison de la durée du contrat. C’est donc
également l’un des rares types de contrat de location pour lesquels la réalisation
d’un état des lieux ne semble pas nécessaire.

Acheter un terrain est un investissement important. Il est donc nécessaire de se

renseigner en détails sur ce bien immobilier ainsi que les procédures à suivre.

La transaction et la mutation devant se faire obligatoirement devant notaire. Elle est

soumise à des taxes et droits de mutation allant jusqu'à 18 %. Il s'agit d'un titre
donnant la pleine et entière propriété (ou copropriété) individuelle d'un bien
A savoir tout d’abord que tout titulaire d’un contrat administratif (bail, droit de superficie,
autorisation d'occuper) peut demander sa transformation en titre foncier. Ces contrats
sont des droits d'usage à temps passés sur le domaine de l'Etat dans les zones dotées
d’un plan d’urbanisme.

Au Sénégal Il existe différents titres de propriété foncière.

LE TITRE FONCIER (TF)

 Vous êtes propriétaire à 100 % de votre parcelle.
 Taxe foncière annuelle.
 Le terrain en titre foncier est très rare au Sénégal, 1% environ.

BAIL DOMAINE NATIONAL (BDN)

 Vous achetez un bail d’une durée de 99 ans, sur le domaine national

 Bail renouvelable qui peut aboutir à un titre foncier
 On peut obtenir un permis de construire
 Pas de redevance annuelle à payer

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LE BAIL SUR LE DOMAINE PUBLIC MARITIME (DPM)

 Ce sont tous les terrains qui se trouvent en bord de mer, 100 m au-dessus de la
haute vague
 Le bail est précaire et révocable, malgré cela on peut obtenir un permis de
construire
 Le risque d’expropriation est minime, surtout si vous avez demandé le droit
d’occuper
 Taxe et redevance annuelle

LE TITRE NON INVENTORIE (TNI)

Ce sont les biens fonciers attribués aux communautés rurales : terres agricoles au
départ, régies par les préfectures ou sous-préfectures.

LE BAIL SAPCO (BS)

 La SAPCO est une société d’état qui est chargé de développer la Petite-Côte et les
zones touristiques au Sénégal
 Vous achetez un bail de 32 ans renouvelable
 Possibilité selon les zones de transformer en titre foncier
 Redevance annuelle 450 FCFA (0,686 €) le m²/an. Soit par exemple pour 500m²,
vous paierez 343 € l’an

Comment acquérir une parcelle (Source : Ministère de l'Urbanisme du Sénégal)

Dès que vous avez une proposition de vente d'une parcelle de terrain, vous devez vous
informer auprès des personnes, organismes et / ou services administratifs compétents
ci-après, avant de vous engager dans la transaction.
 Les services de l'urbanisme : vous devez demander aux services de l'urbanisme
un certificat d'urbanisme qui renseigne sur la destination et les servitudes à respecter et
la régularité du lotissement dans lequel se trouve la parcelle.
 Les services du Cadastre : il s'agit de s'informer auprès d'eux sur la situation
foncière et domaniale du terrain et sur la consistance réelle (superficie et forme) de la
parcelle.
 Le receveur des Domaines : il pourra fournir des renseignements sur la nature du
titre de propriété du vendeur (titre foncier, bail ordinaire, bail emphytéotique, droit de
superficie, permis d'habiter, autorisation d'occuper etc.) et de sa réalité.

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 La conservation de la propriété foncière et des droits fonciers : pour s'enquérir

de la situation juridique, de la nature du droit, des charges et droits réels inscrits au livre
foncier.
 Le recours au Notaire : pour les transactions portant sur des immeubles
appartenant à des particuliers elle aboutit à l'inscription du nom du nouvel acquéreur au
livre foncier. Cette inscription consacre le droit de propriété définitif et inattaquable du
nouvel acquéreur, matérialisé par la remise de la copie du titre foncier de l'immeuble,
ou du certificat d'inscription du droit réel.

Quelques conseils

L’achat d’un terrain en bail

Lors de l’achat d’un terrain souvent matérialisé par un bail emphytéotique vous avez 2 ans
pour « occuper » le terrain car passé ce délai la commune ou l'état peut reprendre votre
terrain sans indemnité. “Occuper” peut se matérialiser par une clôture ou par un début de
chantier de bâtiment. Il faut savoir que l'achat d'un terrain avec titre foncier est rare et
représente généralement une aubaine : c'est la seule manière d'assurer la pérennité de
votre bien.

L’achat d’un terrain sur le domaine maritime

Attention lorsque vous achetez sur le domaine maritime (zone de 100 mètres longeant la
mer): vous pouvez être expulsé sans préavis et sans aucun recours. Tout bâtiment peut
être détruit à tout moment par les autorités.

Attention aux intermédiaires

Ne jamais faire appel à des intermédiaires inconnus, ni remettre des sommes d'argent
pour résoudre tel ou tel problème. Ne jamais donner d'argent d'avance au vendeur, pour
quelque raison que ce soit, même contre un reçu. Les papiers n'ont pas beaucoup de
valeur au Sénégal. En cas de litige, les tribunaux vous seront rarement favorables.

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