Cours 1 - Intervenants Et Phases

BIENVENUE
L’école Supérieure des Métiers de l’Immobilier

PLANNING DES COURS
14 octobre 2022 :
PROJETS DE CONSTRUCTION – INTERVENANTS & PHASES
- Les intervenants et leur rôle,
- Les phases de conception,
- Les phases de réalisation.
CONCEPTION & INNOVATION

PLANNING DES COURS
28 octobre 2022 :
CONSTRUCTION DURABLE
- Réglementation et labels,
- Mesurer l’impact des matériaux employés,
- Inventaire des matériaux bio-sourcés.

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18 novembre 2022 :
TECHNIQUE DE CONSTRUCTION – LA STRUCTURE
- Terrassements et fondations,
- Infrastructure en béton,
- Superstructure de toutes natures.

PLANNING DES COURS
02 décembre 2022 :
TECHNIQUE DE CONSTRUCTION – LE CLOS-COUVERT
- Etanchéité et couverture,
- Isolation et façades,
- Menuiseries extérieures.

PLANNING DES COURS
06 janvier 2023 :
VISITE DE SITE / CHANTIER

PLANNING DES COURS
13 janvier 2023 :
TECHNIQUE DE CONSTRUCTION – LE SECOND-ŒUVRE
- Plâtrerie et peinture,
- Revêtements de sols, murs et plafonds,
- Menuiserie intérieure.

PLANNING DES COURS
27 janvier 2023 :
CHIFFRAGE – METHODES & CHIFFRES CLES
- Les types de surfaces,
- Approche budgétaire globale au ratio,
- Chiffrage détaillé avant la consultation.

PLANNING DES COURS
10 février 2023 :
OPTIMISATIONS ECONOMIQUES
- Anticiper les coûts de construction,
- Réaliser un programme d’économies,
- Négocier avec les intervenants.

PLANNING DES COURS
24 février 2023 :
PREPARATION EXAMEN
- Retour sur les différents modules,
- Examen blanc.

1. PROJETS DE CONSTRUCTION – INTERVENANTS & PHASES



- Les phases de réalisation.

1.1 LES INTERVENANTS ET LEUR ROLE
On distingue au minimum 4 catégories dans un projet de construction :

- La Maîtrise d’ouvrage,

- La Maîtrise d’œuvre,

- Les consultants,

- Les consultants,
- Les entreprises.

1.1.1 LA MAITRISE D’OUVRAGE [MOA]
Définition :
Le maître d’ouvrage est la personne (physique ou morale) pour qui est réalisé le projet. Elle est
l'entité porteuse d'un besoin, définissant l'objectif d'un projet, son calendrier et le budget
consacré à ce projet. Le résultat attendu du projet est la réalisation d'un produit, l’ouvrage.
La maîtrise d'ouvrage est à l’origine de l'expression fonctionnelle des besoins, elle représente très
fréquemment les intérêts de l’utilisateur final de l'ouvrage, et, à ce titre, le réceptionne.
Le métier de la maîtrise d'ouvrage couvre le spectre de l’ensemble des actions liées à la naissance
et à la vie d'un bâtiment.

Rôle :
Responsable et pilote de l'opération immobilière, parfois au-delà de la réception des ouvrages, la
maîtrise d’ouvrage doit s’entourer des compétences techniques, juridiques et commerciales,
notamment dans les domaines du montage d’opérations et de la gestion de projet, en interne ou
en externe, mais aussi dans le domaine de la construction.
Cet ensemble d’actions de pilotage du développement du projet, de soutien, de suivi de sa mise
en œuvre et de sa réalisation (chantier) jusqu'à la livraison de l'ouvrage proprement dit.
S’il n’en a pas les compétences ou le temps, le MOA peut confier tout ou partie de sa mission à
une tierce entité :
- Assistant au Maître d’Ouvrage [AMO],
- Maître d’Ouvrage Délégué [MOD].

Les différents MOA :
- Particuliers, SCI,
- Industriels, commerçants,
- Etat, collectivités locales,
- Bailleurs,
- Promoteurs immobiliers,
- Etc.
Tout commanditaire d’un ouvrage devient, de fait, Maître d’Ouvrage.

1.1.2 LA MAITRISE D’ŒUVRE [MOE]
Définition :
Le maître d'œuvre [MOE] est la personne physique ou morale choisie par le MOA pour la
conduite opérationnelle des travaux en matière de coûts, de délais et de choix techniques, le tout
conformément à un contrat et un cahier des charges. Un maître d'œuvre ne peut pas effectuer de
travaux.
Afin de mener à bien sa mission, la maîtrise d'œuvre se structure autour d’un architecte. À partir
d'un certain degré de complexité, la maîtrise d'œuvre est complétée par un ou plusieurs Bureaux
d’Etudes Techniques (BET).

Rôle :
C'est la maîtrise d'œuvre qui répond au programme fixé par le maître d'ouvrage, son AMO ou son
programmiste. Il lui propose une solution technique et esthétique qui permet de réaliser ce
programme, dans l'enveloppe budgétaire et les délais qui lui sont assignés.
La mission d'une maîtrise d'œuvre consiste à :

- Concevoir le projet,
- Elaborer le Cahier des Clauses Techniques Particulières [CCTP] et contrôler la bonne exécution
des travaux,
- Jouer un rôle d’interface entre le client et les entreprises chargées d’exécuter les travaux.

Les membres de l’équipe de MOE :
- Architecte, - Scénographe,
- Paysagiste, - Designer,
- Economiste de la construction, - Ergonomiste,
- BET structure, - Coordinateur SSI,
- BET fluides, thermicien, - Eclairagiste,
- BET environnement, - Etc.
- Acousticien,
- BET amiante,

1.1.3 LES CONSULTANTS
Rôle :
Certains intervenants ne peuvent pas intégrer l’équipe de MOE pour ne pas être juges et parties.
Ils sont ont donc une mission indépendante directement commandée par la MOA :
- Bureau de Contrôle [BC],
- Coordinateur Sécurité, Prévention, Santé [CSPS],
- Géomètre expert, topographes, géographes,
- Maîtrise d’Ouvrage Sociale [MOS],
- Géotechnicien,
- Etc.

1.1.4 LES ENTREPRISES
Rôle :
Les entreprises bâtissent le projet tel qu’il est voulu par le maître d’ouvrage et conçu par la
maîtrise d’œuvre. Les entreprises retenues pour réaliser les travaux ont un devoir de résultat vis-
à-vis du marché qu’elles ont signé.
Il s’agit à la fois de respecter le cahier des charges du maître d’ouvrage, de respecter les
prescriptions et la conception de la maîtrise d’œuvre et de respecter les délais contractuels.
En cas de manquement, l’entreprise peut être sujette à des pénalités.
La coordination et les relations inter-entreprises n’est pas du ressort des entreprises.

1.1.4 LES ENTREPRISES
Type d’entreprises :
Selon le mode de dévolution des marchés choisi par le MOA, on fera appel à des entreprises de
compétences et d’échelles adaptées.
- Corps d’Etats Séparés [CES] : Une entreprise est sélectionnée pour un lot particulier,
- Macro-lots : Une entreprise est sélectionnée pour plusieurs lots,
- Lot unique : Une entreprise est sélectionnée pour l’intégralité des travaux.

1.1.5 ORGANIGRAMME TYPE
Programmation Conception Réalisation
MAITRISE D’OUVRAGE
AMO
MAITRISE D’ŒUVRE
MOD
Programmiste Architecte Directeur de travaux
Paysagiste OPC
Economiste
Ingénieurs
Spécialistes ENTREPRISES
CONSULTANTS
Géomètre Contrôleur Technique
Géotechnicien Coordinateur SPS
1.2 LES PHASES DE CONCEPTION

- L’Esquisse,

- L’Esquisse,
- L’Avant-Projet Sommaire,

- L’Esquisse,
- L’Avant-Projet Détaillé,

- L’Esquisse,
- Le Projet,

- L’Esquisse,
- Le Projet,
- L’assistance à la passation des Contrats de Travaux.

1.2.1 L’ESQUISSE [ESQ]
Les études d’ESQ ont pour objet :
- De proposer une ou plusieurs solutions d'ensemble, traduisant les éléments majeurs du
programme, d'en indiquer les délais de réalisation et d'examiner leur compatibilité avec la
partie de l'enveloppe financière prévisionnelle retenue par le maître de l'ouvrage et affectée
aux travaux,
- De vérifier la faisabilité de l'opération au regard des différentes contraintes du programme et
du site.

Niveau de détails graphiques :
- Représentation simple des
locaux,
- Pas de détail de cloisons,
- Ouvertures simples,
- Encombrement des mobiliers,
- Absence de cotation.

Niveau de détails chiffrages :
- Ratio global,
- Ratio par lot.
Exemple :
- Bâtiment = 3 500m²
- Typologie : Equipement
- Ratio = 2 300€ / m²
- Estimation = 8,05 M€ HT.

1.2.2 L’AVANT-PROJET SOMMAIRE [APS]
Les études d’APS ont pour objet :
- De préciser la composition générale en plan et en volume,
- D’apprécier les volumes intérieurs et l'aspect extérieur de l'ouvrage,
- De proposer les dispositions techniques pouvant être envisagées,
- De préciser le calendrier de réalisation et, le cas échéant, le découpage en tranches
fonctionnelles,
- D'établir une estimation provisoire du coût prévisionnel des travaux.

- Différenciation murs vs. Cloisons,
- Indication des surfaces,
- Intégration d’éléments de
structure porteuse,
- Principe d’isolation.

- Ratios par zones,
- Ratios par groupes de travaux,
- Estimation globale.
Exemple :
- Zone opérationnelle = 540m²
- Ratio = 2 600m²
- Estimation zone op. = 1,40 M€

1.2.3 L’AVANT-PROJET DETAILLE [APD]
Les études d’APD ont pour objet :
- De déterminer les surfaces détaillées de tous les éléments du programme,
- D'arrêter en plans, coupes et façades les dimensions de l'ouvrage, ainsi que son aspect,
- De définir les principes constructifs, les matériaux et les installations techniques,
- D'établir l'estimation définitive du coût prévisionnel des travaux, décomposés en lots séparés,
- De permettre au maître de l'ouvrage d'arrêter définitivement le programme,
- De permettre l'établissement du forfait de rémunération dans les conditions prévues par le
contrat de maîtrise d'œuvre.

Niveau détails graphiques :
- Affinage des mobiliers,
- Précision des annotations,
- Cotations extérieures,
- Encombrements.

Niveau détails chiffrages :
- Décomposition en lots,
- Estimation par prestations.
Exemple :
- Local tech. Fédérat. = 15,51m²
- Sol : Carrelage 30 x 60
- Murs : Peinture finition B
- Plafond : Fx-plaf 60 x 60
- Porte : Ame pleine

Exemple :
- Sol : 15,51m² x 45€/m² = 697,95€
- Murs : 17,40ml x 2,80m ht = 48,72m² x 12€/m² = 584,64€
- Plafond : 15,51m² x 34€/m² = 527,34€
- Porte = 800€
- Total local = 2 609,93€ HT.

1.2.4 LE PROJET [PRO]
Les études de PRO ont pour objet :
- De préciser par des plans, coupes et élévations, les formes des différents éléments de la
construction, la nature et les caractéristiques des matériaux et les conditions de leur mise en
œuvre,
- De préciser les tracés des alimentations et évacuations de tous les fluides,
- D'établir un coût prévisionnel des travaux décomposés par corps d'état, sur la base d'un avant-
métré,
- De permettre au maître de l'ouvrage, au regard de cette évaluation, d'arrêter le coût
prévisionnel de la réalisation de l'ouvrage et, par ailleurs, d'estimer les coûts de son
exploitation,
- De déterminer le délai global de réalisation de l'ouvrage.

- Cotations multiples,
- Indication des HSP,
- Détails constructifs,
- Hachures,
- Précision des portes,
- Nomenclatures,
- Informations diverses.

Toutes les prestations sont
comptabilisées et chiffrées en détail.
Exemple :
- Local tech. Fédérat. = 15,51m²
- Sol : Carrelage 30 x 60 + plinthes
- Murs : Peinture finition B
- Plafond : Fx-plaf 60 x 60
- Porte : Ame pleine + FP

Exemple :
- Sol : 15,51m² x 42,50€/m² = 659,17€
- Plinthes : (17,40ml - 0,95ml) x 8€/ml = 131,60€
- Murs : (17,40ml - 0,95ml) x 2,80m ht x 12,20€/m² = 552,72€
- Plafond : 15,51m² x 34€/m² = 527,34€
- Porte : 550€
- Ferme-porte : 250€
- Total local = 2 670,83€ HT

1.2.5 L’ASSISTANCE A LA PASSATION DES CONTRATS DE
TRAVAUX [ACT]
L'assistance apportée au maître de l'ouvrage pour la passation du ou des contrats de travaux sur
la base des études qu'il a approuvées a pour objet :
- De préparer la consultation des entreprises, en fonction du mode de passation et de
dévolution des marchés,
- De préparer, s'il y a lieu, la sélection des candidats et d'examiner les candidatures obtenues,
- D'analyser les offres des entreprises et, s'il y a lieu, les variantes à ces offres,
- De préparer les mises au point permettant la passation du ou des contrats de travaux par le
maître de l'ouvrage.

1.3 LES PHASES DE REALISATION
- La Direction de l’Exécution des travaux,

- L’Organisation, le Pilotage et la Coordination des travaux,

- L’Organisation, le Pilotage et la Coordination des travaux,
- L’Assistance aux Opérations de réception.

1.3.1 LA DIRECTION DE L’EXECUTION DES TRAVAUX [DET]
La DET a pour objet :
- De s'assurer que les documents d'exécution ainsi que les ouvrages en cours de
réalisation respectent les dispositions des études effectuées,
- De délivrer tous Ordres de Service [OS], établir tous procès-verbaux nécessaires à
l'exécution du contrat de travaux, procéder aux constats contradictoires et organiser et
diriger les réunions de chantier,
- De vérifier les projets de décomptes mensuels ou les demandes d'avances présentés par
l'entrepreneur, d'établir les états d’acomptes, de vérifier le projet de décompte final
établi par l'entrepreneur, d'établir le décompte général,
- D'assister le maître de l'ouvrage en cas de différend sur le règlement ou l'exécution des
travaux.
1.3.2 L’ORGANISATION, LE PILOTAGE ET LA COORDINTION
DES TRAVAUX [OPC]
L’OPC a pour objet :
- D'analyser les tâches élémentaires portant sur les études d'exécution et les travaux, de
déterminer leurs enchaînements ainsi que leur chemin critique par des documents
graphiques,
- D'harmoniser dans le temps et dans l'espace les actions des différents intervenants au stade
des travaux,
- Au stade des travaux et jusqu'à la levée des réserves dans les délais impartis dans le ou les
contrats de travaux, de mettre en application les diverses mesures d'organisation arrêtées au
titre de l'ordonnancement et de la coordination.

1.3.3 L’ASSISTANCE AUX OPERATIONS DE RECEPTION [AOR]
L’AOR a pour objet :
- D'organiser les Opérations Préalables à la Réception des travaux [OPR],
- D'assurer le suivi des réserves formulées lors de la réception des travaux jusqu'à leur levée,
- De procéder à l'examen des désordres signalés par le maître de l'ouvrage,
- De constituer le dossier des ouvrages exécutés nécessaires à leur exploitation.
Note au sujet de la Garantie de Parfait Achèvement [GPA] :

Cette garantie impose à l'entreprise qui a réalisé les travaux de réparer tous les désordres
signalés au cours de l'année qui suit la réception des travaux.

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- Total local = 2 609,93€ HT.

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Note au sujet de la Garantie de Parfait Achèvement [GPA] :

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