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"Leasing immobilier : pourquoi opter (ou
non) pour ce moyen de financement?"
Douanla Tsowa, André Josué
CITE THIS VERSION
Douanla Tsowa, André Josué. Leasing immobilier : pourquoi opter (ou non) pour ce moyen de
financement?. Louvain School of Management, Université catholique de Louvain, 2016. Prom. : Helbois,
Dominique ; Thilmany, Jean. http://hdl.handle.net/2078.1/thesis:8239
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Louvain School of Management (LSM)
LEASING IMMOBILIER ;
POURQUOI OPTER (OU NON) POUR CE MOYEN DE FINANCEMENT ?
Mémoire réalisé par :

André Josué DOUANLA TSOWA
Promoteur(s)
Jean THILMANY
Dominique HELBOIS
Lecteur
Anne-Catherine PROVOST
Année académique 2016-2016

Master en Sciences de gestion (Fiscalité et expertise comptable)
Chaussée de Binche, 151 - 7000 Mons, Belgique www.uclouvain.be/lsm

I.
RÉSUMÉ
Ce mémoire a pour principal objectif d’apporter les éléments qui distingueraient le leasing
immobilier d’autres formules de financement présent sur le marché des investissements à
caractères immobiliers.
Dans notre analyse, nous nous sommes attachés à l’étude du leasing immobilier ; son
fonctionnement, ses principes et ses pratiques en lien avec le droit civil, comptable et fiscal.
Nous avons par la suite dégagé les avantages et les contraintes de la pratique du leasing
immobilier au point de vue économique et fiscal (T.V.A. et droit d’enregistrement et impôt sur
le revenu) pour les entreprises. Cette étude nous a également permis de mettre en exergue
l’impact fiscal de l’association du leasing immobilier et des droits réels (l’emphytéose et la
superficie) à la conclusion du contrat et la levée de l’option d’achat.
Afin de mieux percer les mystères de la pratique du leasing immobilier, nous avons eu recours
à un cas pratique. Ce cas est un investissement immobilier (crédit d’investissement) de la
société TOOKA que nous avons comparée avec une simulation de leasing immobilier intra et
hors bilan.
II.
AVANT-PROPOS
L’élaboration de ce mémoire a été possible grâce au concours de plusieurs personnes à qui je

voudrais témoigner toute ma gratitude.
Je tiens tout d’abord à remercier mon promoteur, Monsieur Jean Thilmany, et mon co-
promoteur, Monsieur Dominique Helbois, pour le suivi, l’aide et les conseils qu’ils m’ont
apportés tout au long de l’élaboration de ce mémoire.
Je remercie aussi Monsieur Dirk Demunter, Monsieur Jérémie Capelle de Belfius Lease Services
et Monsieur Éric Ngantchjon gérant de la société TOOKA pour l’aide précieuse, les interviews
et leurs précieux temps qu’ils m’ont accordés afin de permettre d’aller jusqu’au bout de ce
travail.
Je souhaite également remercier tous les membres de ma famille et mes amis en particulier mon
frère Hervé Douanla pour la relecture, ma très chère maman Anne Fotsa, ma sœur Christiane
Yimo et mon amie Carine Kamdem pour les conseils, le soutien et les encouragements qu’ils
m’ont apportés pendant la réalisation de ce mémoire.
III.
TABLE DES MATIÈRES
INTRODUCTION............................................................................................................................................... 1
PREMIÈRE PARTIE : GÉNÉRALITÉS ET ASPECTS JURIDIQUES .................................................... 3
GÉNÉRALITÉS------------------------------------------------------------------3
Historique -----------------------------------------------------------------------3
1. Les origines du concept ................................................................................................................... 3
2. Les débuts en Belgique ................................................................................................................... 4
Essai de définitions ------------------------------------------------------------- 4
Quelques notions --------------------------------------------------------------- 6
1. Le leasing financier ...........................................................................................................................6
2. Le leasing opérationnel.................................................................................................................... 7
3. Sale and lease back ...........................................................................................................................8
ASPECTS JURIDIQUES ------------------------------------------------------ 9
Cadre légal et réglementaire --------------------------------------------------- 9
1. Sources juridiques du leasing immobilier ...................................................................................9
a. L’Arrêté royal n° 55 du 10 novembre 1967 et la loi relative à la Centrale des crédits aux
entreprises du 4 mars 2012. ....................................................................................................................9
b. L’Arrêté royal n° 30 du 29 décembre 1992 ............................................................................ 10
2. Les sociétés de leasing .................................................................................................................... 11
Caractéristiques du leasing immobilier ---------------------------------------- 11
1. Qualification .................................................................................................................................... 12
2. Les parties liées par la convention .............................................................................................. 12
3. Nature et affectation du bien ....................................................................................................... 14
a. Acquisition d’un terrain avec immeuble attachée .............................................................. 15
b. Acquisition d’un terrain et construction d’un immeuble.................................................. 15
c. Construction d’un immeuble sur le terrain d’un tiers ....................................................... 15
d. Construction d’un immeuble sur le terrain du lessee ........................................................ 17
e. Sale and lease back..................................................................................................................... 17
4. La durée et la fin de la convention .............................................................................................. 18
a. La durée du contrat ................................................................................................................... 18
b. La fin du contrat ......................................................................................................................... 19
5. Les redevances ................................................................................................................................ 20
6. L’option d’achat ............................................................................................................................. 20
Conséquences juridiques d’une convention de leasing immobilier. -----------21
1. Droits et obligations du lessor .................................................................................................... 22
a. Obligations du lessor................................................................................................................ 22
b. Droits du lessor.......................................................................................................................... 22
2. Droits et obligations du lessee .................................................................................................... 22
a. Obligations du lessee................................................................................................................ 22
b. Droits du lessee.......................................................................................................................... 23
DEUXIÈME PARTIE : LE LEASING IMMOBILIER ; ASPECTS COMPTABLES ET FISCAUX .. 24
ASPECTS COMPTABLES----------------------------------------------------- 24
Historique --------------------------------------------------------------------- 24
1. La loi du 17 juillet 1975 relative à la comptabilité des entreprises ...................................... 24
2. L’arrêté royal du 8 octobre 1976 relatif aux comptes annuels des entreprises modifiées
IV.
par l’arrêté royal du 30 janvier 2001 portant exécution du code des sociétés .............................. 25
3. L’article 95 de l’arrêté royal du 30 janvier 2001 portant exécution du code des sociétés ...
............................................................................................................................................................ 25
4. La commission des normes comptables.................................................................................... 25
Traitement comptable -------------------------------------------------------- 26
1. Leasing immobilier financier ....................................................................................................... 26
a. Chez le preneur de leasing ...................................................................................................... 26
b. Chez le donneur de leasing ..................................................................................................... 28
2. Leasing immobilier opérationnel ................................................................................................ 31
a. Chez le preneur de leasing ....................................................................................................... 31
b. Chez le donneur de leasing ......................................................................................................33
ASPECTS FISCAUX---------------------------------------------------------- 35
La taxe sur la valeur ajoutée --------------------------------------------------- 35
1. Conditions d’application de la T.V.A. ........................................................................................35
a. Conditions relatives au donneur en leasing .........................................................................35
b. Conditions relatives au preneur en leasing ......................................................................... 36
c. Conditions relatives à la convention de leasing ................................................................. 36
d. Conditions relatives au bien objet de la convention ......................................................... 39
2. Application de la T.V.A. ................................................................................................................ 41
a. Leasing immobilier ; livraison de bien ou prestation de services. ................................... 41
b. Opération imposable ................................................................................................................. 41
3. Levée de l’option d’achat .............................................................................................................. 42
4. Particularité du sale and lease back........................................................................................... 43
Les droits d’enregistrement --------------------------------------------------- 43
1. L’achat du bien immeuble par le donneur en leasing ou jouissance du bien par un bail
emphytéotique ou de superficie .............................................................................................................. 43
2. Conclusion du contrat de leasing............................................................................................... 44
3. La levée de l’option ........................................................................................................................ 44
Impôt sur le revenu ------------------------------------------------------------ 45
1. Dans le chef du donneur ............................................................................................................... 45
a. Revenus imposables ................................................................................................................. 45
b. Fiscalité des investissements.................................................................................................. 47
2. Dans le chef du preneur ................................................................................................................ 50
a. Revenu imposable ..................................................................................................................... 50
b. Fiscalité des investissements................................................................................................... 51
3. Particularité du sale and lease back........................................................................................... 52
a. La plus-value .............................................................................................................................. 52
b. Moins-value .................................................................................................................................53
TROISIÈME PARTIE : CAS PRATIQUE ET ANALYSE COMPARATIVE ....................................... 54
CAS PRATIQUE -------------------------------------------------------------- 54
La SNC TOOKA --------------------------------------------------------------- 54
Acquisition de l’immeuble par emprunt -------------------------------------- 54
1. L’emprunt ........................................................................................................................................ 54
2. Frais d’acte notarié ........................................................................................................................ 54
3. Charge d’intérêts ........................................................................................................................... 55
4. Coût total de l’emprunt ................................................................................................................ 55
5. Les annuités .................................................................................................................................... 55
6. Impact sur le compte de résultat ................................................................................................ 55
V.
Le leasing immobilier---------------------------------------------------------- 55
1. Leasing immobilier intra bilan .................................................................................................... 56
a. Frais d’acte notarié ................................................................................................................... 56
b. Redevances mensuelles ............................................................................................................ 56
c. Option d’achat ........................................................................................................................... 56
d. Coût de l’opération ....................................................................................................................57
e. Impact au niveau du compte de résultat ...............................................................................57
2. Leasing immobilier hors bilan......................................................................................................57
a. Frais d’acte notarié ....................................................................................................................57
b. Redevances mensuelles .............................................................................................................57
c. Option d’achat ........................................................................................................................... 58
d. Coût de l’opération ................................................................................................................... 58
e. Impact au niveau du compte de résultat .............................................................................. 58
3. Sale and lease back ou lease and lease back ............................................................................. 58
a. Le sale and lease back............................................................................................................... 58
b. Lease and lease back ................................................................................................................. 59
ANALYSE COMPARATIVE ------------------------------------------------- 60
Le leasing financier et le leasing opérationnel -------------------------------- 60
1. Leasing immobilier financier ou leasing intra bilan ............................................................... 60
2. Le leasing immobilier opérationnel ou leasing immobilier hors bilan ............................... 60
3. Le choix adéquat ............................................................................................................................. 61
Le leasing immobilier et les autres moyens de financement ------------------ 64
1. Le leasing immobilier .................................................................................................................... 64
a. Les contraintes........................................................................................................................... 64
b. Avantages liés à la fiscalité ...................................................................................................... 65
c. Éléments caractéristiques du leasing ....................................................................................67
2. La location immobilière................................................................................................................ 68
a. Contraintes ................................................................................................................................. 68
b. Avantages liés à la fiscalité ...................................................................................................... 69
c. Éléments caractéristiques ....................................................................................................... 69
3. L’autofinancement (financement par fonds propre) ............................................................. 70
a. Les contraintes........................................................................................................................... 70
b. Avantages ..................................................................................................................................... 71
c. Éléments caractéristiques ........................................................................................................ 71
4. Les emprunts à moyen et long terme..........................................................................................72
a. Les contraintes............................................................................................................................72
b. Avantages .....................................................................................................................................72
c. Éléments caractéristiques ........................................................................................................ 73
CONCLUSION ................................................................................................................................................. 74
BIBLIOGRAPHIE ............................................................................................................................................. 76
ANNEXES .......................................................................................................................................................... 79
VI.
LISTE DES ABRÉVIATIONS
AFER : Administration de la Fiscalité des Entreprises et des Revenus
A.R. : Arrêté royal
A.R./C.Soc. : Arrêté royal portant exécution du code des impôts sur le revenu.
B.C.E. : Banque carrefour des entreprises
C.N.C. : Commission des normes comptables
C.Soc. : Code des sociétés
P.C.M.N. : Plan comptable minimum normalisé
P.M.E. : Petite ou moyenne entreprises
S.A. : Société anonyme
SCN : Société en nom collectif
T.V.A. : Taxe sur la valeur ajoutée
H.T.V.A. : Hors taxe sur la valeur ajoutée

VII.
LISTE DES TABLEAUX ET SCHÉMAS
SCHÉMAS
Schéma 1 ; description de l’opération de sale and lease back --------------------------------- -- 8
Schéma 2 : les parties liées à la convention --------------------------------------------------------- 13
TABLEAUX
Tableau 1 : Comparaison leasing intra et hors bilan ---------------------------------------------- 63

VIII.
LISTE DES ANNEXES
Annexe I : Arrêté royal n° 55 du 10 novembre 1967 ---------------------------------------------- 80
Annexe II : Loi relative à la Centrale des crédits aux entreprises du 4 mars 2012 ------------ 81
Annexe III : Arrêté royal n° 30 du 29 décembre 1992 relatif à l’application de la taxe sur la
valeur ajoutée à la location-financement d’immeubles -------------------------------------------- 82
Annexe IV : Arrêté ministériel du 20 septembre 2012 déterminant les conditions d'agréation

des entreprises pratiquant la location-financement ------------------------------------------------- 83
Annexe V : Loi du 12 juin 1991 relative au crédit à la consommation -------------------------- 85
Annexe VI : Formulaire de demande d'agréation location-financement / leasing ------------- 88
Annexe VII : L’arrêté royal du 8 octobre 1976 relatif aux comptes annuels des entreprises 94
Annexe VIII : Extrait de la Circulaire n° AFER 10/2007 (E.T.109.976) dd. 12.04.2007 ---- 95
Annexe IX : Tableau d’amortissement immeuble SNC TOOKA ------------------------------ - 97
Annexe X : Simulation leasing immobilier intra bilan (Belfius) ------------------------------- 105
Annexe XI : Simulation leasing immobilier hors bilan (Belfius) ------------------------------ 111

IX.
LEXIQUE
Autofinancement : financement par les fonds propres de l’entreprise
Canon : redevance payée ou reçue dans le cadre d’un contrat d’emphytéose
Emphytéose : contrat de bail longue durée
Full payout lease : terme anglo-saxon utilisé dans le domaine du leasing pour désigner une
opération où le lessor couvre tous les coûts dans son financement.
Lease : donner en leasing ou vendre en leasing
Leasing : crédit-bail ou location-financement
Lessee : le preneur en leasing ou le futur utilisateur
Lessor : le donneur en leasing ou la société de leasing
Non-Full payout : utilisé dans le domaine du leasing pour désigner les financements du lessor
ne comprennent pas tous les coûts.
Le leasing immobilier : Introduction Page | 1.
INTRODUCTION
La montée en puissance du leasing à travers le monde en fait de cette formule un mode de

financement révolutionnaire. L’on se demande alors si le leasing immobilier révolutionne les
investissements à caractère immobilier. La pertinence de cette problématique s’est d’ailleurs
confirmée au cours des travaux préparatoires de la présente étude : la réponse à cette question
positionnera le leasing immobilier comme un mode de financement révolutionnaire ou
désavantageux ou encore tout simplement un mode de financement comme les autres.
La réalisation de ce travail impliquait un important travail bibliographique, d'ailleurs ce

mémoire doit beaucoup aux ouvrages cités dans la bibliographie. Toutefois, une telle étude
exigeait également des interviews dont une passée avec un responsable de la banque Belfius
Lease et l’autre avec un entrepreneur de la région de Bruxelles. L’exploitation de ces sources
devait permettre d’apporter quelques éléments de réponses aux différentes interrogations
inhérentes au sujet :
Intitulé « Le leasing immobilier ; pourquoi opter (ou non) pour ce mode de financement ? » Ce
mémoire tend ainsi à présenter le leasing immobilier comme un moyen de financement
comportant de nombreux avantages très attractifs, mais également dotés de contraintes non
négligeables qui pourraient influencer le choix d’une entreprise.
Ce mémoire sera structuré en trois parties de deux chapitres chacune. Une première partie sera
consacrée aux généralités et aspects juridiques du leasing immobilier, où il sera présenté le
leasing immobilier, ses spécificités et ses conséquences juridiques.
Le leasing immobilier et ses aspects comptables et fiscaux feront l’objet de la deuxième partie
de ce travail. Dans cette partie, l’idée est de comprendre le traitement comptable du leasing
immobilier en insistant sur ses différentes facettes et développer les particularités fiscales du
leasing immobilier à travers la T.V.A., les droits d’enregistrement et les impôts sur le revenu.
Enfin, on verra en dernière partie, le cas pratique et une analyse comparative qui partira de la
situation de Monsieur X gérant de la SNC TOOKA pour déterminer si le leasing serait le mode
André Douanla Tsowa Louvain School of Management (LSM)

Le leasing immobilier : Introduction Page | 2.
de financement le mieux adapté dans sa situation. Les résultats obtenus dans ce cas spécifique
seront utilisés pour comparer les différents modes de financement dans une optique de
généralisation en tenant compte du fait que chaque entreprise est particulière.

Le leasing immobilier : Généralités Page | 3.
PREMIÈRE PARTIE : GÉNÉRALITÉS ET ASPECTS JURIDIQUES
GÉNÉRALITÉS
En effectuant une revue de la littérature spécialisée dans le domaine du leasing, on remarque

tout de suite que le terme leasing est plus complexe qu’il ne parait. D’une part, parce que ces
littératures spécialisées affirment que le leasing est un contrat « sui generis » (d’un genre propre
et spécifique) et d’autre part, parce que ni la jurisprudence ni la doctrine n’ont pu donner à ce
terme, une signification définitive. Sa définition est différente en fonction du mot ou groupe de
mots avec lesquels il est associé. Nous allons nous recentrer sur le leasing immobilier qui est
l’objet de ce mémoire.
Historique
1. Les origines du concept
« Bank of Cardiff » a établi que 1800 avant Jésus-Christ, il existait dans la ville antique de
Babylone, une société proche de ce que nous appelons aujourd’hui "société de leasing".
La Grèce antique fut également une pionnière dans le domaine. En effet, vers 370 avant Jésus-
Christ, une banque grecque signe le tout premier contrat de leasing.
L’une des premières lois de référence du leasing fut le « Statut of Wales ». Cette loi a été écrite
au Royaume-Uni en 1284. Ce statut a été utilisé comme cadre juridique pour tout ce qui est
leasing des équipements agricoles. Au milieu du 19e siècle, les entreprises qui investissaient
dans les wagons de charbon ont à leur tour commencé à la pratique du leasing avec les
entreprises minières. À l’expiration, ces contrats de location réservaient un droit d’acquisition
du bien au locataire.
Une approche plus évoluée du leasing

Le leasing financier est une pratique qui a vu le jour aux États-Unis en 18771. C’est une société
fondée à Boston dans l’État du Massachusetts qui fut la première à l’utiliser comme technique
pour faire évoluer ses ventes. « Bell telephone company » était une entreprise qui produisait
des téléphones. Contrairement à ses concurrents, elle ne vendait pas ses produits, mais elle
pratiquait un système de leasing pour écouler le stock de téléphones produits.
Le leasing financier offert par la société « Bell telephone company » à ses clients n’était pas un
système de location-financement aussi évolué que nous connaissons actuellement. Il a fallu
attendre que l’idée soit encore développée pendant plus d’un demi-siècle pour voir apparaitre
une société de service spécialisé dans le domaine du leasing avec un concept moderne.
D’après « Bank of Cardiff », la première société de service spécialisée dans le leasing fut créée
par Henry Shofeld en 19522. Cette société a été créée pour servir l’industrie du transport
ferroviaire.
À partir de 1952, le leasing s’est développé de manière très rapide outre-Atlantique avec le
progrès de la technologie. Ce moyen de financement permet à un grand nombre d’entreprises
d’accroitre le rythme de renouvellement des immobilisations.
2. Les débuts en Belgique
« Bank of Cardiff » relève que vers la fin des années 1950 et le début des années 1960, l’Europe
a suivi l’exemple américain en créant les sociétés de leasing.
En Belgique, la pratique de cette méthode ne s’est pas fait attendre. En novembre 19613, la
création de la première société de leasing, la S.A. LOCABEL marqua l’introduction du leasing
en Belgique. En l’espace de quelques mois, plusieurs sociétés de leasing furent créées…
Essai de définitions
Définir le leasing immobilier revient à distinguer et associer les définitions des deux termes qui
le constituent :
1Skrabec, Q.R. (2012). The 100 Most Significant Events in American Business: An Encyclopedia. Santa Barbara:
Greenwood.
2 Bank of Cardiff (s.d.). The history of leasing. En ligne. http://www.bankofcardiff.com/leasing-history/ consulté le 7
mars 2016
3 ING Bank N.V. (sd) En ligne http://www.inglease.be/fr/leasing-en-belgique/historique consulté le 06 mai 2016

 « Leasing » ; l’appellation anglo-saxonne indique sa provenance. Le leasing est une

convention (ou un contrat de location) par laquelle un « lessor » (donneur de leasing ou
bailleur) consent à un « lessee » (locataire ou preneur de leasing), le droit d’utiliser un
bien désigné (ou un actif au sens large), pendant une période ou une durée déterminée,
moyennant le paiement des loyers.
 Immobilier est tout ce qui se rattache à un bien immeuble. Selon le dictionnaire
Larousse, c’est un mot « Relatif à un bien immeuble, à des immeubles »4
Le leasing immobilier serait donc un contrat par lequel le lessor s’engage sur l’acquisition, ou
éventuellement la construction d’un bien immeuble à usage professionnel5 pour en procurer la
jouissance au lessee moyennant le paiement d’un loyer.
L’une des définitions du leasing immobilier les plus utilisées est celle donnée par messieurs M,
Vanwijck-Alexandre et B, Kohl : « le leasing immobilier est un contrat non résiliable et non
translatif de propriété par lequel une société à caractère financier (lessor, ou donneur de leasing)
s’engage à acheter ou à faire construire suivant les spécifications du cocontractant (le lessee, ou
le preneur de leasing) un immeuble généralement à usage professionnel, et à lui en procurer la
jouissance (en vertu du bail ordinaire ou emphytéotique) durant la période convenue
(correspondant en principe à la durée de vie économique du bien), moyennant le paiement d’une
redevance déterminée en fonction du capital investi par le lessor. Le contrat accorde en outre
au lessee une option d’achat des biens loués à l’expiration du bail »6.
Selon cette définition, ce type de leasing ne peut exister qu’entre personnes morales. Une
société à caractère financier ; le lessor et le lessee qui est également une société du fait de la
destination du bien immobilier (ce bien utilisé à des fins professionnelles).
Il est à noter que la définition du leasing immobilier du point de vue de la comptabilité ou de la

T.V.A. ne correspond pas nécessairement à cette définition donnée ci-dessus. Ces différentes
définitions seront exposées dans les chapitres réservés en la matière.
4 Larousse (sd). en ligne http://www.larousse.fr/dictionnaires/francais/immobilier_immobili%C3%A8re/41713

consulté le 3 mars 2016
5 L’usage professionnel d’un immeuble correspond à toute affectation décidée par une personne morale pour gérer,
conserver ou acquérir des revenus

6 Vanwijck-Alexandre, M & Kohl, B. (2000). Le leasing immobilier — Aspects de droit privé. Revue de droit
immobilier, 2-27. PP 3

Quelques notions
On distingue le leasing immobilier financier et le leasing immobilier opérationnel. Ces deux

volets du leasing immobilier se différencient tant au niveau de la comptabilisation qu’au niveau
des redevances payées. Sans oublier la réglementation.
Bien que les critères de distinction soient souvent différents d’un auteur à un autre, nous allons
essayer dans une moindre mesure de les développer.
1. Le leasing financier
Il est communément présenté comme étant une opération de leasing qui n’échappe pas au
caractère non résiliable du contrat et dont les redevances permettent d’amortir entièrement le
bien sur la durée du contrat.
En d’autres termes, si pour un contrat de 20 ans, le bien immeuble qui fait l’objet du leasing
venait à disparaitre par exemple après la 15e année pour des raisons autres que celles de la
société de leasing, le preneur de leasing serait tenu de payer les redevances jusqu’à la fin de la
convention.
Le leasing financier est une forme de financement sous la forme de location à long terme. Cette
forme de leasing a été qualifiée de « Full payout lease »7 par la doctrine, car les redevances
payées par le lessee permettent la reconstitution du capital investi par la société de leasing. Ces
redevances comprennent les charges de l’opération et les intérêts sur ces charges.
Le donneur de leasing est le propriétaire juridique de l’immeuble (construit ou acheté), mais le

lessee devient le propriétaire économique8 du fait de son utilisation et supporte de ce fait tous
les risques liés à l’immeuble qu’il occupe.
7 Le « full payout lease » si dit lorsque le leasing fait distinguer deux propriétaires (juridique et économique) et la
redevance est un cash-flow constitué du coût de l’investissement supporté par la société de leasing et les intérêts
sur ce coût.
8 Nous verrons plus loin les conséquences d’être économiquement propriétaire d’un bien.

2. Le leasing opérationnel
Le leasing opérationnel immobilier n’a aucune définition légale. Certains le dénomment

"renting immobilier"9. Il est plus près de la location classique que le leasing financier. En effet,
le montant des redevances payées par le lessee ne couvre que la jouissance du bien qui lui a été
mis à disposition tout comme la location classique de bien immeuble. Ces redevances ne
permettent donc pas la reconstitution intégrale du capital investi contrairement au leasing
financier. Il s’agit ici du « non-full payout out ».
Cette forme de location est généralement accompagnée des prestations des services annexes du
propriétaire. Ces services sont en général les services d’assurance d’entretien, et de réparation.
Il existe un seul propriétaire. La société de leasing est l’unique propriétaire économique et

juridique.
L’une des caractéristiques essentielles du leasing opérationnel qui la distingue du leasing

financier est que le risque économique ou financier de l’opération est partagé entre le crédit
bailleur et le preneur de leasing. D’autre part, cette opération ne prévoit généralement pas
d’option d’achat. Le terme leasing opérationnel immobilier employé dans ce travail comprend
tout leasing ne répondant pas à la qualification de location-financement au sens de l’article 95
A.R. du C.Soc (le renting immobilier compris10).
Remarque :
Certaines sociétés de leasing à l’instar de Belfius, n’offrent pas de formule de leasing

immobilier opérationnel, mais offre deux formules de leasing financier :
 le leasing financier intra bilan qui se confond à la formule de leasing financier vue au
point 1 ci-dessus.
 le leasing financier hors bilan, tout comme tout comme le leasing opérationnel, il
n’impacte pas le bilan. Mais ce leasing ne comporte aucun service annexe.
9 Selon KBC Lease, un professionnel dans le domaine du leasing, le leasing opérationnel immobilier est un renting
immobilier. KBC lease. Immobilier ; Renting immobilier (sd). En ligne
https://www.kbclease.be/PBL/CC028/~F/~LEASE/-BZO1RVY/BZO1U7F/BZO4DVZ?ngeOrigin=BZO4ZLR
consulté le 28 avril 2016
10 L’option d’achat n’est pas une caractéristique du leasing opérationnel, mais rien n’empêche qu’il soit prévu dans
un tel contrat de leasing. Un leasing opérationnel avec contrat d’achat est très proche du leasing financier, la limite
est mince. La seule différence se situe au niveau des redevances et éventuellement au niveau du pourcentage de
l’option. Un tel contrat est dénommé par certain professionnel de renting immobilier.

Pour la suite de travail, quand il sera fait question de leasing opérationnel,
3. Sale and lease back
Le sale and lease back est une forme particulière de leasing. En réalité, c’est un leasing comme
l’un des leasings décrits au point 1 et 2 à la seule différence que le preneur de leasing est l’ancien
propriétaire du bien qui fait l’objet de l’opération. C’est donc un ensemble d’opérations par
lequel une entreprise vend une partie de son patrimoine immobilier à une société de leasing qui
la redonne immédiatement en leasing (sous une forme décrite au point 1 ou 2) à son ancien
propriétaire. Schématiquement, le sale and lease back peut se présenter comme suit :
Schéma 1 ; description de l’opération de sale and lease back
L’opération de sale and lease back se déroule en deux étapes ;
Étape 1 : Le propriétaire – vendeur (futur preneur de leasing) vend son bien à une entreprise
de leasing. Cette dernière en paie le prix convenu et devient ainsi le nouveau propriétaire du
bien. Cette vente sort de l’ordinaire du fait qu’elle est en principe munie d’une clause qui oblige
l’acheteur à la respecter (à savoir redonner le bien ainsi acquis en leasing au vendeur).
Étape 2 : Le nouveau propriétaire reste les termes du contrat en donnant le bien acheté en
leasing à l’ancien propriétaire. Les parties sont libres de choix en ce qui concerne la forme de
leasing à adopter (voir supra).

Le leasing immobilier : Aspects juridiques Page | 9.
ASPECTS JURIDIQUES
En ce qui concerne la réglementation, le leasing immobilier souffre d’un manque de règles qui
lui seraient propres. La pratique du leasing immobilier a trouvé une existence par association
de différentes règles déjà existences ; à savoir les règles comptables et fiscales11. Certains de
ces points trouvent néanmoins un cadre d’application dans les arrêtés royaux et ministériels (cf.
supra).
Il faut noter que la législation belge a approché le leasing de manière particulière. Cette
approche s’est faite d’un angle financier (le leasing financier) plutôt que de manière
pragmatique12.
Cadre légal et réglementaire
1. Sources juridiques du leasing immobilier
En Belgique, il n’existe pas une loi unique et coordonnée qui traite le leasing immobilier. De
nombreux textes légaux définissent différents aspects du leasing, mais n’en sont pas toujours
en harmonie. Quelques-uns de ces textes ont retenu notre attention.
a. L’Arrêté royal n° 55 du 10 novembre 1967 et la loi relative à la Centrale des

13
crédits aux entreprises du 4 mars 201214.
C’est le tout premier texte légal qui offre au leasing une définition et une existence légale. Il
donne au leasing la dénomination connue sous le nom de location-financement. Ce texte
d’origine de l’Arrêté royal (A.R.) n° 55 du 10 novembre 1967, ne prévoyait aucun alinéa ou
paragraphe pour le leasing immobilier. Mais en mai 2012, le champ d’application de l’A.R.
n° 55 fut élargi au leasing immobilier par l’article 22 de la loi relative à la Centrale des crédits
aux entreprises du 4 mars 2012. Selon cet article 22, « la location-financement d’immeubles ou
le “leasing immobilier”, se caractérise comme suit :
11 Valschaerts, M-C. & De Clipelle, O. (2008). Leasing immobilier. Bruxelles, De Boeck & Larcier
12 De Broe, L. (1988). Tax and accounting aspects of leasing under Belgian law and Belgian-US tax treaty. Bruxelles,
Ets Emile Bruylant. Pp 7

13 Annexe I
14 Annexe II

 Il doit porter sur des immeubles bâtis.

 Le contrat doit être conclu à durée fixe.
 Le loyer doit être fixé de sorte que l’investissement dans l’immeuble bâti soit
intégralement reconstitué par la somme des loyers.
 La jouissance des bâtiments et du fond sur lequel ils sont érigés doit être consentie par
le bailleur au locataire en vertu d’un contrat qui ne peut pas être automatiquement
translatif des droits réels dont le bailleur dispose.
 Le contrat doit réserver au locataire la faculté d’acquérir en fin de bail les droits réels
relatifs au bien loué, moyennant un prix fixé dans ce contrat ».
b. L’Arrêté royal n° 30 du 29 décembre 1992 15
Cet arrêté royal qui entre en vigueur le 1er janvier 1993 fixe les critères auxquels doivent
satisfaire les opérations de leasing immobilier pour entrer dans le champ d’application de la
T.V.A. De ce texte, il ressort que la location-financement est une mise à disposition de bien qui,
pour être soumise à la taxe sur la valeur ajoutée, doit satisfaire aux conditions suivantes :
 le contrat doit porter sur des immeubles bâtis, construits ou acquis par le lessor, et selon
les indications détaillées du futur preneur. L’immeuble doit être utilisé par le preneur
dans l’exercice de son activité d’assujetti ;
 la jouissance de l’immeuble et du terrain (fond) sur lequel l’immeuble a été construit
doit être consentie au lessee en vertu d’un contrat non résiliable et non translatif de
propriété ;
 à la fin de ce contrat et moyennant un montant dont les critères de détermination sont
fixés dans celui-ci, le preneur de leasing doit avoir la faculté d’acquérir les droits réels
portant sur l’objet de la convention ;
 à l’expiration de la période de quinze ans, le montant total de redevances payées par le
preneur au donneur de leasing doit permettre de reconstituer intégralement le capital
investi.
15 Annexe III

2. Les sociétés de leasing
Depuis 2012, les entreprises doivent disposer d’une autorisation avant de conclure tout contrat
de location-financement ou leasing. L’Arrêté ministériel du 20 septembre 201216 détermine
dorénavant les conditions d’agrément des entreprises qui pratiquent la location-financement.
Dans les lignes qui suivent, il sera présenté un aperçu du contenu de ce texte.
L’entreprise qui fait une demande d’agrément doit démontrer qu’elle est constituée sous la
forme d’une société commerciale selon l’article 2, § 2, du Code des sociétés et qu’elle :
 dispose d’un capital libéré d’un montant soit de 750.000 euros pour la location-
financement mobilière ou pour la location-financement immobilière, soit 1.500.000
euros pour les deux activités ;
 est immatriculée à la Banque-Carrefour des Entreprises (B.C.E.) ou dans un registre
comparable si elle est établie à l’étranger ;
 respecte les conditions d’agrément de l’article 78 de la loi du 12 juin 199117 relative au
crédit à la consommation ;
En plus de ces démonstrations, elle doit s’engager à :
 maintenir le capital minimum visé plus haut ;

 tenir une comptabilité de telle sorte que l’on puisse distinguer les opérations de leasing
d’autres opérations si elles existent ;
 respecter les exigences de la direction générale de la régulation et de l’organisation du
Marché du SPF Economie, P.M.E., Classes moyennes et Énergie
Un formulaire18 de demande d’agrément et disponible sur le site du SPF Finances.
Caractéristiques du leasing immobilier
Le contrat de leasing immobilier est l’accord conclu par les parties qui s’engagent à respecter
le contenu19 de ce dernier. Il ressort de l’analyse des textes légaux (ci-dessus) que la location-
financement d’immeuble ou leasing immobilier doit répondre à un certain nombre de critères.
16 Annexe IV
17 Annexe V
18 Annexe VI
19 Ensemble des clauses que les parties d’un commun accord ont insérées dans le contrat. La définition du leasing
représente en général les clauses d’un leasing. En outre, certaines clauses sont spécifiques à chaque contrat comme
la durée et le montant des redevances.

Au vu de la complexité de l’opération, il est important de développer ces critères et de préciser

quelques-unes des caractéristiques de ce contrat.
1. Qualification
L’absence de législation et de doctrine réglant le problème de la qualification du contrat de

leasing a suscité de nombreuses interrogations quant à la nature des opérations de leasing.
Le bail commercial est la principale question qui revient plus souvent lorsqu’il s’agit de
déterminer la nature du contrat de leasing.
Il est vrai que la convention de location-financement emprunte plusieurs termes au louage, et

se rapproche du bail commercial. Ce rapprochement peut prêter à confusion. Pourtant le contrat
de leasing s’écarte du principe fondamental de la location classique sur plusieurs critères.
Premièrement, dans un contrat de leasing il est interdit de résilier le contrat. Ce qui va à

l’encontre des principes de la loi sur les baux commerciaux20. En effet, l’article 3 alinéa 3 de
cette loi donne au locataire la faculté et la liberté de rompre le contrat quand la nécessité se
présente.
Deuxièmement, en ce qui concerne le leasing immobilier financier, la somme des montants des
redevances payées doit reconstituer intégralement le capital investi. De plus, la durée du contrat
doit correspondre à la durée estimée d’utilisation économique du bien.
Finalement, le bien acquis ou construit par la société de leasing doit répondre aux exigences du
preneur.
Ces critères permettent de classifier le contrat de leasing hors du champ d’application de la loi
sur les baux commerciaux.
Le contrat de location-financement est par conséquent un contrat que nous ne pouvons nommer.
2. Les parties liées par la convention
D’après le schéma 1 ci-après, le leasing est une convention qui nécessite l’intervention de trois
parties : le lessor, le lessee et le fournisseur du bien.
20 Louveaux, B. (2002). Le droit du bail commercial. Bruxelles : Debroek & Larcier pp14

Schéma 221
Les relations décrites par le schéma 1 ci-dessus mettent en évidence le rôle de chacune des
parties dans l’interrelation.
En ce qui concerne le leasing immobilier, le vendeur de l’immeuble ou son constructeur n’est

pas lié par la convention entre le lessor et le lessee22. Ainsi, affirmer que le contrat de leasing
immobilier est une relation tripartite reste ambigu ; et ceci pour les raisons suivantes.
 Le contrat fournisseur-lessor ou fournisseur-lessee est un contrat classique de vente ou

d’entreprise.
 En se référant au schéma 1, les relations 1, 3, 4 et 5 sont des relations nécessaires au
contrat de leasing, mais elles restent indépendantes23 à celui-ci. Quelle qu’en soit la
relation avec les parties, le fournisseur reste un tiers au contrat de leasing.
 La convention entre le lessee et le fournisseur peut ne pas exister pour la simple raison
que c’est une seule et même personne ; il s’agit d’une opération de sale and lease back.
En toutes hypothèses, le contrat de leasing immobilier reste un contrat bipartite décrivant les
modalités d’acquisition et de mise à disposition d’un bien immeuble par lessor au lessee. C’est
cette relation entre le lessor et le lessee qui constitue le contrat qualifié ci-dessus de contrat
« sui generis » dont le cadre juridique et les pratiques sont très spécifiques. Ce contrat de leasing
est toujours précédé d’un contrat d’entreprise ou de vente dont l’objet sera au cœur du contrat
de leasing.
21 Jean-François Gervais. (2004). Les clés du leasing : À l’heure des IAS-Livres outils. Paris : Éditions d’Organition.
22 Il s’agit de la convention représentée par les relations (2) et (6) sur le schéma.
23 Si le contrat d’entreprise ou de vente est indépendant à l’opération de leasing, l’inverse n’est pas vrai. Car le
leasing repose sur le bien que le lessor mettra à la disposition du lessor. Et pour ce faire,

Seule hypothèse contraire, un contrat avec plus d’un preneur. Car « il peut advenir que plusieurs
assujettis prennent conjointement un bâtiment en leasing »24.
3. Nature et affectation du bien
Il est tout à fait évident que le leasing immobilier ne peut que porter sur les biens immeubles
destinés à couvrir les besoins d’une activité professionnelle.
« Toutes les formes de biens immeubles bâtis et individualisables, pouvant faire l’objet d’un
droit de propriété distinct, peuvent être données en leasing »25.
Y. Moreau & A. Cox (2007) ont souligné l’inadéquation d’un leasing immobilier avec pour
objet principal un immeuble autre qu’un immeuble par nature ou par incorporation.
Selon le premier article de l’A.R. n° 55 du 10 novembre 1967 (mise à jour), le bien doit être
bâti pour faire l’objet d’une location-financement. En plus d’être bâti, l’immeuble doit avoir été
construit ou acquis selon les exigences du preneur. En d’autres termes, la construction ou
l’acquisition de l’immeuble doit se faire dans le but d’en faire l’objet du leasing.
Il est déduit du paragraphe précédent qu’un terrain ne peut faire l’objet d’un contrat de leasing
immobilier même si l’on pourrait penser qu’il puisse être utilisé par le preneur pour l’exercice
de son activité (une société agricole qui a besoin de terre par exemple).
D’un point de vue économique, le lessor aura une préférence pour les immeubles polyvalents
et bien situés (sont ici visés, les immeubles facilement réalisables avec plus-value). Si
l’immeuble est loin d’être polyvalent et ne répond qu’aux critères spécifiques et aux besoins du
lessee, le lessor aura tendance à augmenter le montant de la contrepartie payée par le lessee du
fait de l’utilisation de l’immeuble et à fixer un taux d’intérêt élevé afin de compenser
l’augmentation du risque.
La mise à disposition du bien immeuble peut prendre l’une des cinq formes décrites ci-après.
24 Thilmany, J. (2016). La taxe sur la valeur ajoutée. In C. Mostin, C. Culot, B. Goffaux & J. Thilmany. L’emphytéose
et la superficie. Bruxelles, Larcier
25KOHL B. (2009). Le leasing immobilier : panorama général. In Le bail et leasing immobilier (PP 309-373). Liège :
Anthemis

a. Acquisition d’un terrain avec immeuble attachée
Le lessee trouve un immeuble en vente qui répond à ses besoins professionnels. La société de
leasing investira dans l’acquisition du terrain et du bâtiment26. Cet investissement fera l’objet
d’un contrat de leasing avec application de la TVA ou des droits d’enregistrement sous réserve
du respect de certaines conditions27.
D’après M-C. Valschaerts et O. De Clipelle, c’est la formule la plus pratiquée par les sociétés
de leasing pour des raisons de garanties28.
B. Kohl (2009) observe que les immeubles partiellement construits ou qui nécessitent des
travaux de rénovation peuvent aussi faire l’objet d’un contrat de leasing immobilier29.
b. Acquisition d’un terrain et construction d’un immeuble
Le futur lessee fait le choix du terrain sur lequel la société de leasing fera construire l’immeuble
suivant ses indications.
Le lessor financera l’achat du terrain et la construction des bâtiments. Son intervention dans le
financement se limitera toujours aux éléments ci-après (liste non exhaustive) : « fondations,
murs, toitures, revêtements du sol, avec au maximum les utilités telles que l’eau, le gaz,
l’électricité et les installations de chauffage, ascenseur… »30 Le financement des équipements
du bâtiment par la société de leasing peut toutefois être envisageable.31
c. Construction d’un immeuble sur le terrain d’un tiers
Dans la pratique, une société peut vouloir s’installer ou installer un de ses départements à un
emplacement jugé stratégique. Elle fait appel à une société de leasing pour ériger un bâtiment
à cet endroit, mais le propriétaire du terrain ne souhaite pas s’en dessaisir. Le futur lessor peut
26 Il est important de souligner que l’achat par le lessor peut prendre une tournure différente si le l’immeuble a été
construit sur un terrain appartenant à un tiers. Ce cas sera traité au 2e paragraphe.
27 Une analyse approfondie sera faite dans la deuxième partie
29 KOHL B. (2009). Le leasing immobilier : panorama général. In Le bail et leasing immobilier (PP 309-373). Liège
: Anthemis
30 KOHL B. (2009). Le leasing immobilier : panorama général. In Le bail et leasing immobilier (PP 309-373). Liège :
Anthemis
31 En effet, Y. Moreau & A. Cox ont souligné que, pour des raisons fiscales, il est dans l’intérêt du lessee que les
biens meubles immobilisés par destination ne fassent pas partie de l’immeuble donné en leasing. (Voir deuxième
partie pour plus de détail).

conclure avec le propriétaire du terrain, un droit emphytéotique ou de superficie, pour avoir la

pleine jouissance sur ce terrain, et faire construire le bâtiment qui sera donné en leasing.
Contrairement à un contrat de vente, le risque est plus élevé avec ce type de contrat de perdre
la propriété du bien construit ou acquis. La principale garantie de la société de leasing est le
bien qu’elle met à la disposition du preneur de leasing. Donc perdre la propriété du bien avant
la fin du leasing signifierait la fin au contrat de leasing et donc la perte de son investissement.
Ces sociétés de leasing ont recours à des techniques qui font échec au droit d’accession32 du
bien propriétaire. Il s’agit de l’emphytéose et de la superficie qui sont selon C. Mostin, des
droits réels démembrés de la propriété.
i. Le droit d’emphytéose
L’article 1er.de la loi sur le droit d’emphytéose du 10 janvier 1824 définit l’emphytéose comme
étant « un droit réel, qui consiste à avoir la pleine jouissance d’un immeuble appartenant à
autrui, sous la condition de lui payer une redevance annuelle, soit en argent, soit en nature, en
reconnaissance de son droit de propriété ».
L’emphytéose ne peut être établie que pour une durée comprise entre 27 et 99 ans.
Selon monsieur J. Thilmany, l’emphytéose peut avoir pour objet un sol nu ou immeuble bâti33.
Il peut également être possible de conclure un contrat de leasing sur un immeuble faisant l’objet
d’une convention d’emphytéose.
L’acte constitutif de l’emphytéose fait échec au droit d’accession du tréfoncier. L’emphytéose

n’éteint malheureusement pas le droit d’accession, mais retarde son application. Après
l’expiration du droit d’emphytéose, le tréfoncier acquiert la pleine propriété du bâtiment à
moins qu’il ait renoncé à ce droit avant. « Certains baux emphytéotiques contiennent une clause
de renonciation au droit d’accession »34
32 Le droit d’accession est un mécanisme légal qui donne au propriétaire d’un terrain le droit de propriété de toutes
constructions érigées sur son sol.

33 Thilmany, J. (2016). La taxe sur la valeur ajoutée. In C. Mostin, C. Culot, B. Goffaux & J. Thilmany. L’emphytéose
et la superficie. Bruxelles, Larcier
34Mostin, C. (2016). Les aspects civils. In C. Mostin, C. Culot, B. Goffaux & J. Thilmany. L’emphytéose et la superficie.
Bruxelles, Larcier.

ii. Droit de superficie
L’article 1er de la loi sur le droit de superficie du 10 janvier 1824 définit la superficie comme
étant « le droit réel qui consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations, en tout ou
partie, sur, au-dessus ou en dessous du fond d’autrui ».
Dans le cadre d’une convention de location-financement, le droit de superficie peut porter un

aussi bien sur un terrain bâti, sur un bâtiment ou sur le terrain.
Le droit de superficie diffère également le droit d’accession. À l’instar de l’emphytéose, le

tréfoncier devient unique propriétaire des biens construits sur son terrain par le droit
d’accession. Le droit de superficie est temporaire et peut aller jusqu’à 50 ans35.
D’après C. Mostin, il peut exister des superficies considérées comme perpétuelles du fait de la
renonciation du droit d’accession.
Il est important de rappeler que le droit de superficie peut être constitué à titre onéreux ou à titre
gratuit ce qui le distingue du droit d’emphytéose qui est toujours constitué à titre onéreux.
d. Construction d’un immeuble sur le terrain du lessee
Le futur utilisateur de l’immeuble peut être propriétaire du terrain sur lequel la société de leasing
fera ériger les bâtiments.
La société de leasing peut acheter le terrain avant de faire construire l’immeuble. Ceci nous
ramène à la seconde hypothèse développée plus haut (Acquisition d’un terrain et construction
d’un immeuble).
Dans le cas où le preneur de leasing resterait le propriétaire du terrain, la société de leasing

utilisera le droit d’emphytéose ou de superficie pour contourner le droit d’accession du
propriétaire du terrain.
e. Sale and lease back
Le sale and lease back est une opération qui consiste à vendre un bien puis à le prendre en
leasing auprès de l’acheteur (voir le chapitre 1 section 3).
35Ejuris consult. (s.d.). Le droit d’accession et de superficie. En ligne http://www.ejuris-consult.be/accession-

superficie.shtml. Consulté le 21 mars 2016

D’un point de vue pratique, cette opération reste similaire à une acquisition d’un terrain avec
immeuble attaché.
4. La durée et la fin de la convention
a. La durée du contrat
La durée d’un contrat de leasing immobilier est influencée par la période estimée d’utilisation
du bien, le coût de l’investissement supporté par la société de leasing et les droits réels attachés
soit à l’immeuble soit au bâtiment soit au deux.
Les immeubles ont une durée de vie économique très longue. Sans oublier que le terrain sur
lequel est érigé le bâtiment ne se déprécie pas dans le temps.
Dans l’hypothèse où la société de leasing serait liée au propriétaire du terrain par un contrat de
droit réel, dans les intérêts du lessor, un nombre d’années minimums doit être respecté36 afin
d’éviter que ce dernier ne perde la propriété de l’immeuble au profit du propriétaire du terrain
en plein contrat.
L’administration de la T.V.A., donne une indication sur la durée minimale d’un contrat de
leasing immobilier dans sa circulaire n° AFER 10/2007 (E.T.109.976) dd. 12.04.2007 (voir
annexe VII). Il est dans l’intérêt du donneur de leasing que la convention soit prévue pour une
durée supérieure ou égale 15 ans. Une convention d’une durée inférieure à celle que préconise
l’administration T.V.A. aurait pour conséquence une révision de la taxe initialement déduite.
Cette révision est opérée à concurrence d’1/15 par année3738. À moins que la cession de
l’immeuble après la convention ne soit faite avec application de la T.V.A.
Le coût de l’investissement est un facteur économique important dans la durée du contrat. Un

leasing immobilier de courte durée induit une charge financière annuelle ou mensuelle très
importante. D’un autre côté, un leasing dont la durée serait supérieure à la durée de vie
économique du bien ferait prendre trop de risques aux acteurs ;
36 Voir droits d’emphytéose et droits de superficie supra

37 Avec un nombre total d’années égales, au nombre d’année restant à courir entre de la levée de l’option ou de la
fin du contrat jusqu’à l’expiration de la période de révision.
38 Ce nombre d’années minimales reste une indication. Les acteurs du leasing sont libres de fixer le nombre
d’années qui leur convient et d’en assumer les conséquences.

 le lessee se retrouvera dans une situation où il payerait des redevances pour un bien dont
la certitude d’en avoir encore l’usage serait faible ;
 le lessor serait propriétaire d’un bien qui a perdu beaucoup de valeur avant même que
le contrat de leasing n’arrive à expiration.
b. La fin du contrat
Par définition, le contrat de leasing est un contrat non résiliable. Mais ce caractère (non
résiliable) peut être contractuellement mis en échec. Le contrat de leasing peut stipuler de
clauses permettant en cas de manquement aux obligations d’une des parties, de mettre fin aux
engagements de l’autre ou encore mieux, de prévoir une résiliation de plein droit.
La fin du contrat de leasing immobilier arrive au terme de la durée d’utilisation prévu par la
convention. Dans le cadre du leasing financier, le locataire a reconstitué intégralement le capital
investi par la société de leasing à travers les redevances pour lesquelles il s’est engagé.
Généralement au terme d’une convention, il s’offre trois possibilités au preneur de leasing :
 Mettre fin à l’occupation de l’immeuble et la restituer au propriétaire qui n’est autre que
la société de leasing.
 Renouveler le contrat de location pour une redevance adaptée, généralement prévue
dans le contrat de départ.
 Lever l’option d’achat. Ce qui entraine l’achat du bien selon les dispositions prévues
dans la convention. Le bien changerait ainsi de propriétaire.
Il faut également noter qu’en cas de disparition totale ou partielle de la chose louée,
contrairement au bail39, le contrat de bail ne peut être résilié. Dans cette hypothèse, l’utilisateur
sera tenu contractuellement de payer les redevances jusqu’à l’échéance du contrat ou de verser
au propriétaire une indemnité pour absence de restitution du bien.
39 Article 1722 du Code civil prévoit que : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par
cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les
circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y
a lieu à aucun dédommagement ».

5. Les redevances
Les redevances sont les versements périodiques effectués par le preneur de leasing à la société
de leasing en contrepartie de l’utilisation du bien appartenant à la société de leasing.
En ce qui concerne le leasing financier, le montant des redevances est un pourcentage, calculé
par année, du coût d’investissement de manière à amortir la valeur du bien sur la période estimée
d’utilisation définie dans le contrat.
Les redevances peuvent être calculées sur base d’un pourcentage du résultat d’exploitation du
preneur, avec un minimum qui permet la reconstitution du capital investi pendant la durée du
contrat.
La situation ne serait pas la même dans le cadre d’un leasing opérationnel où les redevances ne
tiennent pas compte de la reconstitution du capital investi, mais tout simplement du prix à payer
pour l’utilisation du bien.
Les redevances peuvent être progressives, linéaires ou dégressives selon les termes du contrat.
Elles couvrent le coût de l’investissement, la charge financière, les frais généraux et la marge
bénéficiaire du lessor sur l’opération40. Elles peuvent s’écarter des montants prévus à la
conclusion du contrat du fait de l’indexation ou du taux d’intérêt du marché. « Toutefois, la
redevance ne pourrait être réexaminée en cours de contrat en fonction d’une modification
éventuelle de la situation économique de chacune des parties, d’une évolution de
l’environnement géographique, ou en cas de destruction de l’immeuble par vice ou par cas
fortuit »41.
6. L’option d’achat
L’option d’achat est une clause insérée dans un contrat de leasing financier qui offre au preneur
la possibilité d’acquérir le bien moyennant un prix fixé dans ledit contrat et qui doit
correspondre à sa valeur résiduelle présumée (prix du bien, déduction faite des redevances
payées).
40 De Theux de Meylandt et Montjardin, J. (1989). Le leasing immobilier en Belgique : aspects pratiques,

comptables et fiscaux. Bruxelles : Bruylant.
41 Vanwijck-Alexandre, M & Kohl, B. (2000). Le leasing immobilier — Aspects de droit privé. Revue de droit
immobilier, 2-27. Pp7

Elle fait partie de la famille d’éléments qui singularise le contrat de leasing. L’option d’achat
est incontournable pour la qualification de l’opération. En effet, selon l’A.R. n° 55 du 10
novembre 1967, le leasing immobilier (la location-financement) est caractérisé par un certain
nombre d’éléments (voir section I de ce chapitre), dont l’option d’achat.
Pour l’administration T.V.A., il s’agit sans aucun doute du critère incontestable pour
l’assujettissement de l’opération42. Dans son arrêté royal n° 30 du 29 décembre 1992 (voir
section I), l’administration conditionne l’application de la taxe sur la valeur ajoutée au respect
de plusieurs conditions, dont la faculté du preneur du leasing, au terme de la convention,
d’acquérir les droits réels sur l’objet de cette convention.
Il convient de relever que cette option reste avant tout une option au sens strict. Le lessee peut
ou pas lever l’option. Ce n’est pas une obligation du lessee, mais un droit. À moins qu’il ne soit
interdit dans la convention, le lessee peut céder cette option ou même la vendre à un tiers.
Enfin, « La levée de l’option ne peut avoir d’effet qu’à terme. À défaut, le contrat de leasing
serait résiliable et, surtout, le lessor courrait le risque de ne pas être intégralement
remboursé »43. Cette levée d’option est irrévocable et le preneur doit signifier son intention de
lever l’option avant la date convenue dans le contrat sous peine d’en perdre le droit.
Conséquences juridiques d’une convention de

leasing immobilier.
Pendant toute la durée de la convention, le donneur et le preneur de leasing sont tenus au respect
d’un certain nombre d’obligations. Compte tenu de la nature et de la particularité de ce contrat,
on est loin d’être face aux obligations qui sont généralement rencontrées dans des cas de
locations.
Compte tenu du fait qu’un contrat de leasing est un contrat innommé44, s’engagent librement et
s’accordent sur leurs obligations respectives.
42 Dans son Arrêté royal n° 30 du 29 décembre 1992 (voir section I), l’administration conditionne l’application de
la taxe sur la valeur ajoutée au respect de plusieurs conditions, dont la faculté du preneur du leasing au terme de
la convention, d’acquérir les droits réels sur l’objet de la convention.
43 Moreau, Y. & Cox, A. (2007). Le leasing immobilier en droit civil. In J. Branson, Leasing immobilier - Onroerende
leasing (pp. 5-61). Bruxelles, De Boeck & Larcier.


1. Droits et obligations du lessor
a. Obligations du lessor
Les obligations de la société de financement sont très souvent limitées au cadre financier. Elles
se résument à :
 Acquérir le bien immobilier ou le faire construire selon les désidératas du preneur

 Le mettre à la disposition de ce preneur.
 Et lui en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée de la convention.
Lorsque le contrat prévoit une option d’achat, le lessor est tenu de la respecter si le lessee
s’engage à la lever.
De plus, le lessor doit respecter les conditions d’agrément avant de pratiquer toute activité de
location-financement.
b. Droits du lessor
Le preneur en leasing a le droit de percevoir les redevances sur le bien mis à disposition du
lessee. Ce droit est rempli par le seul fait que le preneur respecte ses obligations à l’instar des
redevances payées par le locataire.
2. Droits et obligations du lessee
a. Obligations du lessee
Au regard de l’article 1728 du Code civil, le preneur de leasing est tenu de respecter ses
obligations envers le donneur. Les principales sont :
 de verser au donneur de leasing des redevances comme le prévoit le contrat et

 d’utiliser le bien en bon père de famille.
Il est ajouté à ces obligations principales, d’autres obligations telles que le définit l’article 1729
du même code :

 le preneur est tenu de répondre aux dégradations ou pertes survenues lors de la

jouissance du bien à moins qu’il ne prouve qu’il n’est pas responsable. « Tous les
risques (ou, en tout cas, une partie importante des risques) relatifs à l’immeuble, en ce
compris le risque de perte par cas fortuit ou force majeure seront supporté par le
lessee »45
 le locataire se doit de respecter la condition liée à l’immeuble, à savoir l’utiliser à une
fin professionnelle.
Dans le cadre d’un leasing immobilier, le preneur supporte l’entièreté de la charge des risques.
Pour en venir à l’article 1729 du Code civil, le preneur est tenu de continuer à payer les
redevances même en cas de disparition de l’immeuble. Une assurance souscrite par ce dernier
viendrait réparer le dommage subit par la société de leasing.
b. Droits du lessee
Durant toute la période du leasing, comme contractuellement convenu, le preneur en leasing a

le droit de disposer du bien et le donneur doit veiller à ce que ce droit soit respecté.
L’option d’achat est un droit intangible du preneur.
45 Moreau, Y. & Cox, A. (2007). Le leasing immobilier en droit civil. In J. Branson, Leasing immobilier - Onroerende
leasing (pp. 5-61). Bruxelles, De Boeck & Larcier

Le leasing immobilier : Aspects comptables Page | 24.
DEUXIÈME PARTIE : LE LEASING IMMOBILIER ; ASPECTS COMPTABLES ET

FISCAUX
ASPECTS COMPTABLES
Historique
Depuis son apparition en Belgique, le leasing en général a évolué dans l’ombre en l’absence de
toute législation. Les entreprises comptabilisaient les redevances ou loyers dans un compte de
charge (frais généraux). Le leasing passait ainsi pour un crédit non déclaré puisque les
engagements des entreprises n’étaient pas repris dans les comptes46.
Après plusieurs années de bataille, la commission bancaire réussit à faire reconnaitre les
engagements des sociétés en leasing en les faisant intégrer les comptes annuels des entreprises
engagées.
C’est ainsi qu’à partir de juillet 1975, une loi fut votée et trois arrêtés royaux ont suivi.
1. La loi du 17 juillet 1975 relative à la comptabilité des entreprises
Dans un souci de clarté, il a été exigé aux entreprises de mentionner une série d’éléments dans
les comptes annuels ; leurs avoirs et droits de toute nature, leurs dettes, leurs obligations et tout
autre engagement de toute nature. De ce fait, toute opération de leasing ne passe dorénavant
plus inaperçue et est reconnue par le système comptable.
46De Theux de Meylandt et Montjardin, J. (1989). Le leasing immobilier en Belgique : aspects pratiques,
comptables et fiscaux. Bruxelles : Bruylant. Pp33

Cette loi a été modifiée à de nombreuses reprises. La dernière en date est celle de 2013 ; la loi
du 17 juillet 2013. « Loi portant insertion du livre III “Liberté d’établissement, de prestation de
service et obligations générales des entreprises”, dans le Code de droit économique et portant
insertion des définitions propres au livre III et des dispositions d’application de la loi propre au
livre III, dans les livres I et XV du Code de droit économique ».
2. L’arrêté royal du 8 octobre 1976 relatif aux comptes annuels des entreprises47
modifiées par l’arrêté royal du 30 janvier 2001 portant exécution du code des sociétés
Les articles 40 et 62 de l’arrêté royal du code des sociétés modifient l’article 26 de l’arrêté royal
du 8 octobre 1976 qui organisait avec certaines dispositions complémentaires, le traitement
comptable d’une opération de leasing.
3. L’article 95 de l’arrêté royal du 30 janvier 2001 portant exécution du code des sociétés
Cet article dans son contenu classe différentes opérations comptables rubrique par rubrique. En
son paragraphe premier, III-D, il coordonne le traitement des opérations de location-
financement.
4. La commission des normes comptables
La principale doctrine en matière comptable a émis de nombreux avis sur le thème de la

location-financement.
Le dernier avis en date est celui du 24 juin 2015 ; avis C.N.C. 2015/4 — Location-financement.
Il remplace tous les précédents avis 48sur le même thème.
47 Annexe VII
48 Il s’agit entre autre des avis suivants : 144/1, 144/2, 144/2bis, 144/3 et 144/5.

Traitement comptable
1. Leasing immobilier financier
a. Chez le preneur de leasing
Le lessee enregistre les droits d’usage découlant du contrat de location-financement à partir de

l’instant où il commence à bénéficier des avantages et à supporter les charges49.
Ces droits d’usage dont le lessee dispose sur une construction appartenant au lessor sont portés
au poste III. D, location-financement et droits similaires50 (compte PCMN 25 Immobilisations
détenues en location-financement et droits similaires) à concurrence de la valeur en capital
investi51 par la société de leasing.
En contrepartie du poste activé au paragraphe précèdent, il est porté au poste VIII. A. 3, Dettes
location-financement et assimilées du passif (dans le PCMN, ceci correspond au compte 172
Dettes de location-financement et assimilées ou 422 Dettes de location-financement et assimilés
si échéance dans l’année), les engagements correspondants.
25 Immobilisations détenues en location-financement et XXX

droits similaires
à 172 Dettes de location-financement et XXX
assimilées
Chaque année (l’année de l’acquisition incluse), un montant XX de la dette est reclassé.
172 Dettes de location-financement et assimilées B

à 422 Dettes de location-financement et B
assimilés échéant dans l’année
49 Antoine, J., Dehan-Maroye, R. M. & Dendauw, C. (2004). Traité de comptabilisation ; répertoire documenté des
imputations. Bruxelles, De Boeck & Larcier.
50 Selon le schéma bilantaire établi par l’article 92 AR/Code des sociétés
51 Selon Valschaerts, M-C. & De Clipelle, O, le capital investi représente :
Pour un immeuble construit, l’ensemble des coûts de constructions auxquels il est additionné les honoraires
d’architectes, d’experts, les taxes, les intérêts …
Pour un immeuble acquis, la valeur de l’investissement taxes y compris.
Pour un immeuble se trouvant dans le bilan du donneur, la valeur de marché à la conclusion du contrat

Si l’option d’achat (d’une valeur X) existe, le preneur enregistre dans ses comptes
d’engagements hors bilan.
050 Engagement d’acquisition X

à 051 Créances, engagement d’acquisition X
Le droit d’usage du bien immeuble est mentionné en engagement pour la valeur des intérêts
070 Biens de tiers détenus par l’entreprise Y

à 071 Créanciers des loyers et redevances Y
Les redevances payées sont constituées d’une part de capital et d’autre part de charge d’intérêt.
Le cumul des redevances payable dans l’année correspondant au remboursement du capital est
enregistré en 422.
Dans un souci de simplification, nous allons supposer le paiement annuel de redevance
650 Charge des dettes A

422 Dettes échéant dans l’année B
411 T.V.A. à récupérer C
à 440 Fournisseur ABC
Après paiement de la redevance, les comptes hors bilan sont mis à jour.
071 Créanciers des loyers et redevances A

à 070 Biens de tiers détenus par l’entreprise A
Le leasing immobilier est une opération qui s’étale sur plusieurs exercices comptables. Comme
écriture de fin d’exercice nous avons :
6302 Dotations aux amortissements sur immobilisations D

à 259 Amortissements actés sur immobilisation D
détenue en location-financement
65 Intérêts, commissions et frais afférents aux dettes E
à 492 Charge à imputer E

Au terme de la convention, trois hypothèses sont envisageables :
 Dans le cas où il n’existerait pas d’option d’achat, le bien serait restitué et les comptes
associés au bien ainsi restitué sont clôturés.
 Dans le cas où le preneur aurait renoncé à son option d’achat, on assisterait à une
restitution du bien et une clôture des comptes associés au bien.
259 Amortissements actés sur immobilisation détenue en XXX

location-financement
à 25 Immobilisations détenues en location — XXX
financement et droits similaires
051 Créance, engagement d’acquisition X
à 050 Engagement d’acquisition X
 Dans le cas où l’option d’achat serait exercée, les conséquences seraient ;

 le changement de propriétaire du bien,
 le transfert du compte 25 vers le compte approprié d’immobilisation 222,
 la fin de l’engagement associé à l’option d’achat (annulation de la
comptabilisation).
222 Terrain bâti XXX

à 2229 Amortissements actés sur terrain bâti XXX
222 Terrain bâti X
à 440 Fournisseur X
b. Chez le donneur de leasing
Selon les dispositions prévues dans le contrat, le lessor peut, soit construire l’immeuble, soit
acheter un immeuble suivant les désidératas du preneur.
Le bien ainsi acquis ou construit ne constitue pas nécessairement une immobilisation dans le
chef du donneur. Il peut faire partie d’un élément de stock52. Une distinction est également faite
entre le leasing comme activité principale ou comme accessoire53.
52 «(…) Les immeubles acquis ou construits en vue de leur revente ne sont pas repris sous cette rubrique, mais sont
inscrits d'une manière distincte parmi les stocks (…)». Article 95 §1er III. E. A.R/C.Soc.
53 Dans le dernier avis de la C.N.C. en rapport avec la location-financement ; Avis_CNC_2015_4

Pour une activité principale, les comptes 290 et le 400 sont utilisés par contre lorsque l’activité
est accessoire les comptes 291 et 416 sont mouvementés.
i. À la signature du contrat de leasing
 Dans l’hypothèse où le bien donné en location figurerait parmi les immobilisations.
290/ Créances commerciales à plus d’un an (ou) XXX

291 Autres créances à plus d’un an
2609 Amortissements actés X
à 26 Autres immobilisations corporelles XX
741/ Plus-values sur réalisations (ou) X
763 Produits exceptionnels
Reclassement de la créance
400/ Créances commerciales échéant dans l’année (ou) B

416 Autres créances échéant dans l’année
à 290/ Créances commerciales à plus d’un an B
291 (ou)
Autres créances à plus d’un an
 Dans l’autre hypothèse,
290/ Créances commerciales à plus d’un an (ou) XXX

291 Autres créances à plus d’un an
à 35 Immeubles destinés à la vente XXX
Reclassement de la créance
400/ Créances commerciales échéant dans l’année (ou) B

416 Autres créances échéant dans l’année
à 290/ Créances commerciales à plus d’un an B
291 (ou)
Autres créances à plus d’un an

 Dans les deux hypothèses, le bien immobilisé chez le locataire reste la propriété du
bailleur. Les créances constituées plus haut sont la contrepartie de la mise à disposition
du bien. Ces créances correspondent à la somme des redevances à payer par le preneur
selon les termes du contrat.
Comptabilisation du droit d’option
L’option de vente est une opération hors bilan qui s’enregistre par mouvement des comptes
PCMN 052 (débiteurs pour engagements de cession) et 053 (Engagements de cession)
052 Débiteurs pour engagements de cession X

à 053 Engagements de cession X
ii. Redevances en cours de contrat
Les redevances reçues sont constituées d’une part de capital et d’autre part d’intérêt. La part
des redevances représentative du capital est comptabilisée dans le compte 400 (clients) ou 416
(créances diverses). La fraction des intérêts est enregistrée dans le compte de résultat plus
précisément le compte 707 (prestation de service de location-financement) et le compte 751
(produit des actifs circulants).
40X Clients ABC

à 707/ prestation de service de location- A
751 financement/produit des actifs circulants
400/ Créances commerciales B
416 Autres créances
4510 T.V.A. à payer C
iii. À la clôture de l’exercice
À la clôture de l’exercice comptable, nous avons une opération de reclassement de la créance

(voir page précédente) et une opération de régularisation.
491 Produit acquis XX

à 707/ prestation de service de location- XX
751 financement/produit des actifs circulants

iv. Au terme de la convention
Au terme de la convention, on annule l’engagement si le bien est restitué. Si par contre l’option
de vente est levée, la vente est enregistrée et l’engagement inhérent à l’option est annulé. En
conclusion, dans tous les cas l’engagement est annulé.
053 Engagements de cession X

à 052 Débiteurs pour engagements de cession X
En cas de levée de l’option d’achat
Pour un bien initialement enregistré au bilan du donneur
40X Client X1+2

à 741 Plus-values sur réalisations (et/ou) X1
26 Autres immobilisations corporelles X2
Pour un bien initialement enregistré en stock
40X Client X
à 741 Plus-values sur réalisations X1
2. Leasing immobilier opérationnel
"Selon la Commission des normes comptables, les contrats de leasing opérationnel ne répondent
pas à la qualification de location-financement au sens de l’article 95 A.R./C.Soc"54
a. Chez le preneur de leasing
Le bien en location n’est pas inscrit dans les comptes du preneur. Ceci a pour conséquence que
les redevances à payer ne figureront pas non plus dans le bilan au titre de dettes comme dans le
cas d’un leasing financier.
54 Commission des normes comptables. (2015). Avis CNC 2015/4 - Location-financement. En ligne
http://www.cnc-cbn.be/files/advice/link/Avis_CNC_2015_40.pdf page 22 consulté le 30 Mars 2016

« La Commission est d’avis que la valeur du droit d’usage, c.-à-d. le montant non actualisé des
loyers à payer afférents aux exercices ultérieurs, doit être comptabilisée dans la classe 0 du
plan comptable (compte 070) et parmi les droits et engagements hors bilan. Cette valeur doit
dès lors être ajustée chaque année en fonction des engagements encore en cours. L’option
d’achat doit être comptabilisée sous le compte 090 de la classe 0 »55
i. À la conclusion du contrat
La somme des montants non actualisée des redevances futures est comptabilisée hors bilan dans
le compte 07
070 Biens de tiers détenus par l’entreprise XXX

à 071 Créanciers des loyers et redevances XXX
L’option d’achat est comptabilisée comme dans le cas du leasing financier.
050 Engagement d’acquisition X

à 051 Créances engagement d’acquisition X
ii. En cours de contrat
La totalité de la redevance est prise en charge dans le chef du locataire.
610 Loyers et charges locatives X

411 T.V.A. à récupérer sur services liés au leasing
Après paiement des loyers, les comptes d’engagement doivent être réajustés.
071 Créanciers des loyers et redevances XX

à 070 Biens de tiers détenus par l’entreprise XX
55 Commission des normes comptables. (2015). Avis CNC 2015/4 - Location-financement. En ligne
http://www.cnc-cbn.be/files/advice/link/Avis_CNC_2015_40.pdf page 23 consulté le 26 Avril 2016

iii. Au terme de la convention
Nous enregistrons l’annulation de l’option d’achat si le preneur l’abandonne. Dans le cas où il

exercerait cette option, nous enregistrons une extourne de l’engagement de l’option d’achat.
Annulation ou extourne
051 Créance, engagement d’acquisition X

à 050 Engagement d’acquisition X
L’exercice de l’option
222 Terrain bâti X

b. Chez le donneur de leasing
i. À la conclusion du contrat
Le droit d’usage octroyé au lessee par la société de leasing est comptabilisé dans la classe 0
(droits et engagements hors bilan) à concurrence des montants non actualisés des redevances à
recevoir.
040 Tiers, détenteurs en leur nom, mais aux risques et XX

profits de l’entreprise de biens et de valeurs
à 041 Biens et valeurs détenus par des tiers en leur XX
nom, mais aux risques et profits de l’entreprise
L’option d’achat (vente)
052 Débiteurs pour engagements de cession X

à 053 Engagements de cession X
ii. En cours de contrat
Les redevances perçues constituent des produits dans le chef de la société de leasing et ces
produits sont inscrits au compte de résultat sous la rubrique produit d’exploitation divers.

400 Client X1+2

à 707 Prestation de service de location-financement X1
451 T.V.A. à payer sur service de leasing X2
iii. À la fin de l’exercice comptable
Les paiements de redevances doivent être suivis d’une mise à jour des comptes d’engagements
hors bilan en fin d’exercice
041 Biens et valeurs détenus par des tiers en leur nom, X1+2
mais aux risques et profits de l’entreprise
à 040 Tiers, détenteurs en leur nom, mais aux risques X1+2
et profits de l’entreprise de biens et de valeurs
Si nécessaire, l’entreprise opère au traitement des comptes de régularisation relatif aux

redevances.
iv. Au terme de la convention
L’exercice de l’option d’achat
053 Engagements de cession X

à 052 Débiteurs pour engagements de cession X
40X Clients X
2229 Amortissement acté sur terrain bâti Y
à 222 Terrain bâti Z
741/ Plus-values sur réalisations (ou) T1
763 Produits exceptionnels T2

Le leasing immobilier : Aspects fiscaux Page | 35.
ASPECTS FISCAUX
Financer l’achat d’un bâtiment en Belgique se fait avec l’acquittement de la T.V.A. ou du droit
d’enregistrement ou encore des deux si l’immeuble est neuf (T.V.A. sur l’immeuble et droits
d’enregistrement sur le terrain). La taxe et les droits d’enregistrement influencent chacun
différemment l’acquisition d’un bien immeuble.
Les opérations de leasing immobilier ont également un impact non négligeable au niveau de
l’impôt sur le revenu. Cet impact se fait ressentir aussi bien chez le donneur en leasing comme
chez le preneur.
La taxe sur la valeur ajoutée
1. Conditions d’application de la T.V.A.
L’arrêté royal n° 30 du 29 décembre 1992 détermine les conditions que doit respecter la
location-financement pour l’application de la T.V.A.
Une opération de leasing immobilier doit, pour être soumise à la taxe sur la valeur ajoutée,
répondre aux conditions relatives à la société de leasing (donneur), au bien objet du leasing
(immeuble, bâtiment) et au contrat de leasing.
a. Conditions relatives au donneur en leasing
Avant le 1er janvier 1993, date d’application de la nouvelle notion d’assujettissement,

l’administration de la T.V.A. admettait que les sociétés de leasing remplissaient les conditions
même si l’entreprise n’avait réalisé qu’une seule opération de leasing immobilier56.
Monsieur J. Thilmany soutient que l’exclusion à l’exemption des opérations de location-

financement fait considérer de plein droit le donneur comme un assujetti selon le code de
T.V.A.57 Il doit par conséquent remplir toutes les obligations qui incombent aux assujettis.
56 Décision n 5997, 21 décembre 1971, Rev. TVA, n 6, 183, n 235

57 Thilmany, J. (2009). Location immobilière et T.V.A. Bruxelles, Larcier

D’après l’article 44, § 3, 2, b, du Code de la T.V.A., le donneur doit être une entreprise qui
pratique la location-financement d’immeubles.
Pour être une société de location-financement, l’entreprise doit se plier aux conditions définies
par l’arrêté ministériel du 20 septembre 201258.
b. Conditions relatives au preneur en leasing
Le preneur en leasing doit affecter le bien pris en leasing à son activité professionnelle et doit
être assujetti à la T.V.A.
La notion d’assujetti visée ici est au sens large ; un assujetti sans droit à déduction, un assujetti
bénéficiant du régime particulier ou encore les autorités publiques.
c. Conditions relatives à la convention de leasing
Pour être soumise à la taxe, la convention doit respecter quatre critères :
i. Le contrat doit être non résiliable ;
Les parties liées au contrat ne peuvent pas mettre fin à ce dernier de manière anticipée. À ce
titre, la levée de l’option d’achat pour respecter les conditions prévues par l’administration doit
se faire au terme du contrat.
Cependant, il convient de noter que la disposition par laquelle le contrat serait non résiliable est
différente d’une clause permettant la résolution du contrat de plein droit par une partie si l’autre
partie n’a pas respecté ses obligations. Il s’agirait dans ce cas d’une clause de résolution.
ii. Le contrat doit être non translatif de propriété ;
La société de leasing doit céder au preneur la jouissance du bien immeuble et du terrain sur
lequel le bien a été construit sur base d’un contrat non translatif de propriété. Une convention
où le preneur acquiert la pleine propriété du bien loué au terme de la convention, et moyennant
le paiement d’une indemnité, est considéré par l’administration de la T.V.A. comme étant une
vente.
58 Voir les sociétés de leasing : page 11

De même, si le preneur est propriétaire d’un terrain et que le donneur acquiert un droit réel sur
ce terrain pour faire construire un immeuble qui sera loué au preneur, le contrat ne pourrait être
soumis à la T.V.A. si l’expiration du bail se confond avec celle du droit de superficie.
Si en revanche, la durée du droit réel est supérieure à la durée de la convention de leasing, il

y’a bien application de la T.V.A., car au terme de la convention, le preneur pourra acquérir les
droits réels du donneur. Le leasing immobilier entre ainsi dans le champ d’application de
l’arrêté royal n° 30 et donc application de la T.V.A.
Par le mécanisme de l’accession, la propriété des constructions est automatiquement transférée

au preneur (propriétaire du terrain). Cette convention est une vente d’immeuble à construire
avec transfert différé.
iii. Le contrat doit prévoir à terme une option d’achat et doit contenir les critères
de détermination du montant de l’option ;
Comme souligné dans la première partie, l’option d’achat est, et reste une caractéristique
essentielle au contrat de leasing immobilier pour les besoins de la T.V.A.
« Le contrat doit donner au donneur une option à l’expiration du contrat, lui permettant
d’acquérir les droits réels du donneur afférents aux biens faisant l’objet du contrat, moyennant
un prix dont les critères de détermination sont fixés dans ce contrat »59.
Dans la pratique, le montant de l’option d’achat peut être fixé par des experts sur base des
informations tirées dans le contrat, tel que la valeur vénale du bien.
« Il importe que le montant de l’option d’achat ne soit pas ridiculement bas, ce qui exposerait
le contrat à une requalification en vente avec transfert différé de propriété, puisqu’il est quasi
certain que le preneur lèvera l’option »60.
Il convient d’insister sur le fait que la levée anticipative d’une option a une incidence sur la
convention au point de vue de la T.V.A. Une convention qui permettrait dès lors au preneur de
lever l’option antérieurement à son terme sort "ab initio" du champ d’application de l’article 44,
§ 3, 2°, b, du Code de la T.V.A.

60 Moris, M. (sd). Le leasing immobilier. En ligne http://www.idefisc.be/themes/leasing-immobilier.html consulté
le 13 mars 2016

iv. Les redevances payées et la somme à payer pour la levée de l’option doivent
permettre la reconstitution intégrale du capital investi, majoré des intérêts et des
charges de l’opération.
Dans un contrat de leasing, le donneur qui investit pour le compte du preneur, récupère
normalement au terme de la convention l’intégralité du capital initialement investi, majoré des
intérêts, des charges financières ou autres et, en règle générale, d’une marge bénéficiaire.
Les redevances
La durée pendant laquelle le capital doit être reconstitué a été fixée par l’article 1er, 4°, de
l’arrêté royal n° 30, du 29 décembre 1992, relatif à l’application de la T.V.A. à la location-
financement d’immeubles est remplacé par le texte qui suit : « à l’expiration de la période de
quinze ans visée à l’article 9, de l’arrêté royal n° 3, du 10 décembre 1969, le montant total des
loyers périodiques à payer par le preneur doit permettre au donneur de reconstituer
intégralement le capital investi »61
v. Le contrat ne peut être cédé
Le donneur ou le preneur ne peut céder le contrat de leasing à un tiers. Cette action n’est pas
sans conséquence sur le plan de la T.V.A.
La cession d’un tel contrat ferait sortir l’opération du champ d’application de la T.V.A. Les
redevances après la vente ne sont plus soumises à la T.V.A.
Le preneur pourrait céder le contrat tout en le gardant sous le régime de la T.V.A. sous les
conditions suivantes62 :
 Céder l’ensemble de ces droits

 Le cessionnaire doit se substituer au cédant pour tout ce qui est obligations.
 Le cessionnaire doit tout comme le preneur destiner l’immeuble à son activité
professionnelle.
61 Arrêté Royal du 10 janvier 2005 publié le 27 janvier 2005


d. Conditions relatives au bien objet de la convention
Pour qu’il y’ait application de la T.V.A., le bien objet de la convention doit répondre aux
conditions définies par l’administration.
i. L’opération doit porter sur un immeuble bâti63 ;
Le leasing immobilier doit porter sur un ou plusieurs bâtiments. La jouissance d’un terrain en
vue d’une future construction ne peut pas faire l’objet d’un contrat de leasing.
Mais un contrat de location-financement peut comprendre le terrain sur lequel le ou les

bâtiments ont été érigés.
Toutefois, la T.V.A. ne sera applicable que sur la partie de la base imposable correspondant au
bâtiment. Cette distinction dans l’imposition ne reste possible que s’il existe une proportion
raisonnable entre le terrain et le bâtiment.
ii. L’immeuble doit être construit ou acquis avec application de la TVA ;
La construction d’un immeuble dans le but d’en faire l’objet d’un contrat de leasing donne lieu
à la perception de la taxe sur les livraisons de biens et les prestations de services relatives aux
opérations.
Pour que l’opération de leasing soit soumise à la T.V.A., le bâtiment doit être neuf. Les
bâtiments sont considérés comme neufs, lorsque leurs cessions sont effectuées au plus tard le
31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première
occupation ou la première utilisation64.
Toutefois, il serait possible qu’un bâtiment ne répondant plus aux conditions pour être considéré
comme un bâtiment neuf, soit donné en leasing avec application de la T.V.A. Pour cela, il faut
que l’objet ait subi des transformations importantes65 selon les indications du preneur.
63 Ce point est également développé dans la première partie/chapitre II/section II/3

64 Article 44, § 3, 1°, a) et b), du Code T.V.A. Exemple. Un immeuble construit en 2012 et occupé ou mis en service
pour la première fois en 2014 reste neuf au sens de la T.V.A. jusqu’au 31 décembre 2016. Conséquence : si le bien
est cédé avant le 31 décembre 2016, la T.V.A. reste applicable.
65 Les travaux de transformation visés ici sont
D’une part, ceux qui modifient radicalement la structure et les propriétés du bâtiment, (le cas échéant, la
destination du bâtiment) et entrainent une augmentation du revenu cadastral.

iii. L’immeuble doit être construit ou acquis selon les indications détaillées du
preneur ;
L’article 1er de l’arrêté royal n° 30 du 29 décembre 1992, prévoit que, le bien immeuble qui
fait l’objet d’une convention de location financement doit avoir été acquis ou construit par le
donneur "selon les indications détaillées du futur preneur".
Pour Ceulemans M., il n’y a rien de plus normal que l’acquisition ou la construction d’un bien
immeuble se fasse selon les indications détaillées du preneur66. Car dans une opération de
location-financement, le donneur n’acquiert la propriété et les droits réels du bien que dans
l’optique d’en donner au preneur, la pleine jouissance.
Cette condition doit pouvoir être prouvée. L’administration considère que la condition est
remplie si le contrat de location-financement est antérieur à la construction ou à l’acquisition
du bâtiment qui en fait l’objet67. Mais d’autres éléments de preuves peuvent être apportés.
iv. L’immeuble doit être utilisé par le preneur dans l’exercice de son activité
d’assujetti ;
Le bien pris en leasing doit être utilisé par le preneur dans le cadre de son activité économique
soumise à la T.V.A. Qu’en est-il d’un leasing dont une portion du bien serait utilisée pour
l’activité professionnelle soumise à la taxe et pas l’autre portion ?
Dans de telles circonstances, l’opération sera soumise à la T.V.A. dans la proportion de

l’utilisation du bâtiment dans l’activité assujettie68.
D'autre part, les travaux entraînant une modification importante du bâtiment dans son ensemble. Il y’a
modification importante lorsque les coûts des travaux hors TVA atteint au moins 60 % de la valeur vénale du
bâtiment (terrain exclu) à la fin des travaux.
66 Ceulemans, M. (2009). Immobilier & T.V.A. Liège, Edipro page 155
67 Annexe VIII
68 Annexe VIII
La Circulaire n° AFER 10/2007 (E.T.109.976) dd. 12.04.2007 dont un extrait se trouve dans l’annexe VIII peut être
consulté sur
http://ccff02.minfin.fgov.be/KMWeb/document.do?method=view&nav=1&id=026c0b48-8519-4b18-b696-
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2. Application de la T.V.A.
a. Leasing immobilier ; livraison de bien ou prestation de services.
Le code belge de la T.V.A. en son article 9, alinéa 2, 2° exclut de la notion de bien, l’opération
de location-financement. L’opération de location-financement ne peut donc pas être une
livraison de bien au sens de l’article 10 du même code69.
Par déduction, la location-financement d’immeuble est une prestation de service. Une prestation
de service selon l’article 18, §1 alinéa 2, 4°, du code de T.V.A. Bublot, J. soutient d’ailleurs
que « la location-financement est une mise à disposition de bien immobilier en tant que
prestation des services »70.
b. Opération imposable
La location-financement est une prestation de services imposable si certaines conditions sont

remplies. Il s’agit en effet des conditions d’exclusion à l’exemption des opérations de location-
financement71.
Selon les modalités prévues par l’article 22 §, 1er du code de la T.V.A., la taxe sur la prestation
de services devient exigible à l’expiration de chaque période à laquelle se rapporte un décompte
ou un paiement. La T.V.A. applicable sur la prestation de services de location-financement est
donc exigible à la facturation d’une redevance ou à l’expiration d’une période.
La base imposable de cette taxe est le montant total des redevances majoré éventuellement des
charges qui accompagnent l’opération (y compris le précompte lorsqu’il est à charge du
preneur). Contre toute attente, la T.V.A. s’applique également sur le prorata des redevances
relatif au terrain sur lequel l’immeuble est érigé72.
Le taux de T.V.A. généralement applicable est le taux normal de 21 %. Il existe néanmoins des
exceptions à cette application.

70 Bublot, J. (2004). La T.V.A. sur la livraison, location et leasing d’immeubles. Bruxelles, Larcier. P77
71 Voir les exceptions aux exemptions à l’article 44, § 3, 2°, b

 Le taux réduit de 6 % « (…) est également applicable à la location-financement

d’immeubles ou leasing immobilier visé à l’article 44, § 3, 2°, b, du Code, portant sur
des bâtiments qui sont spécialement adaptés au logement privé d’une personne
handicapée, »73 lorsque le preneur en leasing respecte certaines conditions74.
 « Le taux réduit de 12 % s’applique (…) à la location-financement d’immeubles ou
leasing immobilier visé à l’article 44, § 3, 2°, b, du Code, portant sur des logements
privés et des complexes d’habitation visés sous “A” lorsque le preneur en location —
financement immobilière ou leasing immobilier est une personne de droit public ou de
droit privé visée sous A »75 76
3. Levée de l’option d’achat
L’exercice de l’option d’achat se fait sans application de la T.V.A., mais avec application du
droit d’enregistrement à moins que l’immeuble ait subi des travaux et soit de nouveau considéré
comme neuf pour application de la T.V.A. (hypothèse théorique, très rare dans la pratique).
Il existe néanmoins des moyens pour échapper à l’application du droit d’enregistrement. (Voir
la section suivante ; point 3).
73 AR n° 20, Tableau A, rubrique XXXII, § 4,

74 Le preneur en leasing doit être une société régionale de logement, une société agréée par celle-ci, une province,
une société intercommunale, une commune, un centre public intercommunal d'aide sociale ou un centre public
d'aide sociale, qui donne le bâtiment en location à une personne handicapée qui bénéficie d'une intervention du
Fonds des soins médicaux, socio-pédagogiques pour handicapés ou du Fonds communautaire pour l'intégration
sociale ou professionnelle des personnes handicapées. Le preneur peut aussi être une personne de droit public ou
de droit privé qui gère une institution qui héberge des handicapés de manière durable, en séjours de jour et de nuit
et qui bénéficie d'une intervention de fonds publics.
75 AR n° 20, Tableau A, rubrique X, § 1, C,
76 Les visées dans ce paragraphe sont des personnes de droit public ou de droit privé qui gèrent
1° des établissements d'hébergement pour personnes âgées qui sont reconnus par l'autorité compétente dans le
cadre de la législation en matière de soins des personnes âgées ;
2° des internats annexés aux établissements scolaires ou universitaires ou qui en dépendent ;
3° des homes de la protection de la jeunesse et des structures résidentielles qui hébergent de manière durable des
mineurs d'âge, en séjour de jour et de nuit, et qui sont reconnus par l'autorité compétente dans le cadre de la
législation relative à la protection de la jeunesse ou à l'assistance spéciale à la jeunesse ;
4° des maisons d'accueil qui hébergent en séjour de jour et de nuit des sans-abri et des personnes en difficulté et
qui sont reconnues par l'autorité compétente ;
5° des maisons de soins psychiatriques qui hébergent d'une manière durable, en séjour de jour et de nuit, des
personnes présentant un trouble psychique chronique stabilisé, ou des handicapés mentaux, et qui sont reconnues
comme telles par l'autorité compétente ;
6° des bâtiments où s'effectuent, au titre d'initiative d'habitation protégée, reconnue comme telle par l'autorité
compétente, l'hébergement d'une manière durable, en séjour de jour et de nuit, et l'accompagnement des patients
psychiatriques.

4. Particularité du sale and lease back
Dans toutes opérations de sale and lease back sur les bâtiments acquis avec application de la
T.V.A., les parties doivent prêter une attention particulière au délai de nouveauté du bâtiment
et au délai de révision. Pourquoi cette attention ?
Mr Dirk Demunter nous apporte un éclairage sur point. Il n’est pas avantageux pour preneur de
vendre l’immeuble hors du délai de nouveauté (vendre H.T.V.A.) et endéans les 15 années qui
suivent l’acquisition. La conséquence d’une telle vente est la révision de la T.V.A. déduite à
l’acquisition.
Ainsi, il serait conseillé de faire recours à une solution de sale and lease back soit pour un
bâtiment encore neuf au point de vue de la T.V.A. soit après les 15 années qui suivent son achat.
Les droits d’enregistrement
Afin de cerner les droits d’enregistrement qui s’appliquent au leasing immobilier et de mesurer
l’impact de ces droits sur un contrat de location-financement, il convient d’analyser les
différentes étapes du contrat de leasing :
 À l’achat du bien immeuble ou la jouissance du bien par un bail emphytéotique ou de

superficie
 À la conclusion du contrat de leasing (cession des droits de jouissance)
 À la levée de l’option d’achat
1. L’achat du bien immeuble par le donneur en leasing ou jouissance du bien par un bail
emphytéotique ou de superficie
En fonction de la région où se situe le bien, tout acquéreur de biens immeubles ou terrains est
tenu de payer des droits d’enregistrement à l’administration par l’intermédiaire du notaire.
Ces droits d’enregistrement dépendent exclusivement du prix de cession du bien immeuble ou

du terrain. À moins qu’il ne soit exempté, l’acquisition d’un bien immeuble est soumise au droit
d’enregistrement dit droit proportionnel de 12.5 %77 ou 10 %78.
77 Pour les biens situés en région wallonne et Bruxelles-capitale

78 Pour les bien biens situés en région flamande

Les conventions d’emphytéose ou de superficie sont obligatoirement enregistrables s’ils sont

écrits. Ce qui est généralement le cas dans les conventions de ce type.
L’achat d’un immeuble avec application de la T.V.A. comme indiqué dans la section
précédente, constitue une condition expresse pour que l’opération soit complètement exemptée
de tout droit d’enregistrement.
Cette exemption ne porte malheureusement que sur les droits proportionnels. Étant donné qu’un
tel acte doit être enregistré79, l’acquéreur devra payer un droit fixe général d’une valeur de 50 €.
Si le donneur construit ou fait construire l’immeuble, il est évident que les droits
d’enregistrement ne seront pas d’application, mais plutôt la taxe sur la valeur ajoutée.
2. Conclusion du contrat de leasing
L’article 159, 10°, exempt expressément le droit proportionnel à tout contrat de location-
financement d’immeuble visé à l’article 44, § 3, 2°, b du code de la T.V.A.
Dans l’hypothèse où le contrat de leasing immobilier n’entrerait pas dans le champ

d’application de la taxe sur la valeur ajoutée, un droit fixé à 0.2 % serait acquitté par le preneur
en leasing selon l’article 83 du code des droits d’enregistrement.
La base imposable sur laquelle s’applique ce droit se détermine conformément à l’article 84 du

même code. À savoir : pour un bail à durée limitée,80 la base imposable s’obtient en cumulant
les redevances et les charges dues par le preneur pour toute la durée du leasing.
3. La levée de l’option
À l’exercice de l’option d’achat par le preneur (à l’expiration du contrat), il y’a transfert du

droit de propriété du lessor vers le lessee. Ce transfert a pour conséquence le paiement d’un
droit proportionnel de mutation de 12.5 % ou de 10 % selon la région dans laquelle le bien
immeuble se trouve.
Le droit proportionnel sera calculé sur le prix de l’option ou la valeur vénale de l’immeuble si
dernière est supérieure au prix de l’option.
79 L’article 19, 1° du code des droits d’enregistrement rend cet acte obligatoirement enregistrable.
80 Le contrat de leasing est un contrat conclu pour une durée déterminée voir page 18 durée du leasing

Il existe cependant des constructions juridiques permettant au preneur de contourner ce droit de

mutation tel que le leasing associé à l’emphytéose ou à la superficie.
En effet, le preneur peut éviter le paiement du droit de mutation sur l’option s’il est propriétaire
du terrain et a conclu avec le lessor, en amont du contrat de leasing, un contrat de superficie ou
d’emphytéose sur le terrain. Ainsi à l’échéance du contrat de leasing, le preneur devient
juridiquement le propriétaire des biens construits sur le terrain lui appartenant. Mais dans le but
d’éviter que cette opération ne soit requalifiée en vente, les contrats de superficie ou
d’emphytéose sont généralement plus longs que le contrat de leasing. Les droits réels sont chez
Belfius Lease 5 ans plus long que le contrat de leasing.
Remarque : Si le lessor a acquis le bien avec paiement des droits de mutation, le paiement des
droits de mutation par le preneur à la levée de l’option constituerait une double taxation.
Impôt sur le revenu
Au vu des critères fixés par les différentes réglementations que nous avons développés dans la
partie précédente, le leasing immobilier est soumis aux règles qui s’appliquent à l’impôt des
sociétés. Son traitement fiscal découle de certaines mesures spécifiques prises par
l’administration pour essayer de cadrer des pratiques devenues incontrôlables.
En vertu de la primauté des règles comptables sur les règles fiscales, la fiscalité s’aligne sur de
nombreux points de la comptabilité. Sous réserve de la dérogation expresse de la législation
fiscale, les règles d’évaluations comptables sont suffisantes pour la détermination de l’impôt.
Pour aborder ce point, nous allons distinguer le traitement fiscal dans le chef du preneur et celui
de donneur.
1. Dans le chef du donneur
Au regard de la définition des revenus professionnels donnée à l’article 23 du C.I.R., les

produits générés directement ou indirectement par l’activité de location-financement sont
considérés comme des bénéfices et sont par conséquent des revenus professionnels imposables.
a. Revenus imposables
Le leasing financier requiert une comptabilisation du bien en leasing parmi les immobilisations
du preneur. Les conséquences sont les suivantes :

 La société de leasing, propriétaire juridique du bien donné en leasing, l’année de la

conclusion du contrat, dégage éventuellement une base imposable qui correspond à la
différence entre la valeur comptable du bien avant la signature du contrat et la créance
qu’il comptabilise du fait de la mise à disposition du bien dans le chef du preneur.
 Lors du transfert du droit d’usage du lessor vers le lessee, la différence entre les
redevances (ou tout montant) payées ou à payer dans le but de reconstituer le capital
investi, et la valeur nette comptable du droit transféré, constitue un bénéfice imposable.
À condition bien sûr que cette différence soit positive.
Les redevances encaissées pendant la durée du contrat ne sont pas imposables dans leurs
entièretés. Ces redevances sont constituées d’une part de capital et d’autre part d’intérêts et de
marge bénéficiaire. Cette partie des redevances n’est considérée comme revenus immobiliers
que si les deux conditions suivantes sont réunies :
 La propriété de la construction au terme du contrat est transférée de plein droit à

l’utilisateur ou le contrat prévoit une option d’achat.
 Les redevances payées permettent de couvrir outre les intérêts et les charges de
l’opération, la reconstitution du capital investi par le donneur81.
La comptabilité ne considère pas la partie du capital initialement investi comme un produit,

mais les intérêts, la marge bénéficiaire et les autres frais qui peuvent s’ajouter aux redevances
à charge du lessee constituent des produits dans le chef du lessor l’année au cours de laquelle
ils les encaissent.
Il apparait ici une discordance entre la réglementation comptable et la législation fiscale. Pour
certains auteurs à l’instar de Valschaerts, M-C. & De Clipelle, le droit comptable s’impose en
matière fiscale en vertu du principe de la prédominance du droit comptable sur le droit fiscal82.
Les moins-values comptabilisées dans les opérations de réalisation du bien donné en location-
financement sont considérées comme des dépenses fiscalement déductibles.
81 L’article 10, §2 du C.I.R. 92


Au terme d’un contrat prévoyant une option d’achat, à l’exercice de l’option, le prix payé par
le preneur constitue une base imposable dans le chef de la société de leasing s’il est considéré
comme un bénéfice de la période imposable. Est considéré comme bénéfice, la quotité du prix
de l’exercice d’une option qui excède la reconstitution du capital investi dans la construction
ou l’achat du bien donné en leasing.
Dans l’hypothèse de constitution d’un droit d’emphytéose ou de superficie, les sommes versées
(canon pour l’emphytéose et redevances pour la superficie) par le preneur sur la durée du contrat
constituent un revenu imposable. En cas de paiement d’un canon unique, le montant de canon
est imposé comme revenu professionnel l’année de sa perception83. Le ou les canons versés par
le donneur à un tiers pour un droit d’emphytéose ou de superficie sur un terrain ou un immeuble
est déductible à titre de frais professionnel.
b. Fiscalité des investissements
La législation fiscale belge stimule l’investissement des entreprises par une réduction de la base
imposable. Ce qui a pour effet direct ; une réduction de l’impôt.
Un autre moyen de favoriser l’investissement est le régime de taxation de la plus-value réalisée.

En effet, il est possible de déroger au principe selon lequel le bénéfice est taxé l’année au cours
de laquelle il est réalisé.
i. Taxation étalée de la plus-value ;
Le contribuable peut bénéficier de la taxation étalée de la plus-value si le bien réalisé était

présent dans les comptes de l’entreprise depuis au moins 5 ans au moment de la réalisation et
s’il réinvestit dans une nouvelle immobilisation amortissable utilisée dans un État membre de
l’Espace économique européen (Belgique) pour l’exercice de l’activité professionnelle. Cet
investissement doit se faire au plus tard à la cessation de l’activité et dans un délai de 5 ans
prenant cours le premier jour de la période imposable de réalisation des plus-values visées ou
le premier jour de la pénultième période imposable précédant celle de réalisation de la plus-
value84.
83 Goffaux, B. (2016). Impôts sur les revenus. In C. Mostin, C. Culot, B. Goffaux & J. Thilmany. L’emphytéose et la
superficie. Bruxelles, Larcier
84 Selon l’article 47 §§ 1 à 4 du C.I.R

La taxation étalée n’est possible que dans le cas d’un leasing immobilier opérationnel. Le bien
réalisé doit avoir été dans le bilan du donneur depuis au moins 5 ans au moment de la réalisation
et le bien en remploi doit être amorti par ce dernier.
En effet, comme l’immeuble est remplacé dans le bilan du donneur par la créance qui
correspond à la reconstitution du capital investi, le donneur est réputé avoir fiscalement réalisé
le bien. La plus-value peut bénéficier du régime de la taxation étalée moyennant remploi prévu
à l’article 47 du Code, si les conditions prévues par cette disposition sont réunies. Il faut que le
donneur détienne l’immeuble depuis 5 ans au moins. Le montant de la créance (et pas seulement
celui de la plus-value) doit être affecté à la constitution d’immobilisations corporelles ou
incorporelles amortissables et utilisées en Belgique pour l’activité professionnelle du preneur.
Le montant de cette plus-value est imposé proportionnellement aux amortissements du bien

acquis en remploi. Cette plus-value peut être importante, si le donneur détient l’immeuble
depuis un certain temps, puisque d’après la Commission des Normes Comptables, le capital
investi correspond à la valeur marchande du bien au moment de la conclusion du contrat de
leasing.
La quotité de la plus-value imposable à chaque exercice comptable se calcule de la manière

suivante.
Pi = Plus-value imposable. Quotité de la plus-value

soumise à l’impôt.
𝐴𝑚
𝑃𝑖 = 𝑃𝑡 ∗ ( ) Pt = Plus-value totale réalisée lors de la cession
𝑃𝑣 Am = Amortissement de l’actif acquis à titre de remploi
Pv = Prix de vente ou pris de cession du bien qui a permis
de générer une plus-value
ii. Déduction pour investissement
« Les bénéfices et profits sont exonérés à concurrence d’une quotité de la valeur

d’investissement ou de revient des immobilisations corporelles acquises à l’état neuf ou
constituées à l’état neuf et des immobilisations incorporelles neuves, lorsque ces
immobilisations sont affectées en Belgique à l’exercice de l’activité professionnelle. Cette
exonération est dénommée “déduction pour investissement” »85
85 Article 68 C.I.R.

L’investissement doit porter sur les actifs neufs et ne doit pas être constitué dans le but de le
revendre destiné à la vente. Par conséquent, seules les nouvelles constructions données en
leasing opérationnel entrent dans le cadre d’une déduction pour investissement.
La déduction pour investissement s’applique en une fois pendant la période imposable de

l’investissement. Le montant de la déduction correspond à un pourcentage précis du montant
investi dans l’acquisition de l’actif l’année au cours de laquelle la déduction est revendiquée.
Ce montant est déductible des bénéfices imposables.
Pour l’exercice d’imposition 2016, le taux applicable est 4 %86.
Cette déduction n’est applicable que dans les cas d’une société ayant renoncé à la déduction des
intérêts notionnels. Ces deux déductions ne peuvent être cumulées.
iii. Réserve d’investissement
La réserve d’investissement est une réserve immunisée. C’est une partie du bénéfice que la
société met en réserve (ne peut donc pas distribuer). Ce bénéfice mis en réserve et exonéré
d’impôt. Seules les petites sociétés87 qui ont réalisé des bénéfices pouvant faire l’objet d’une
réserve ont la possibilité de constituer une réserve d’investissement.
Durant un exercice comptable, une société peut immuniser la moitié de l’accroissement des
réserves (il s’agit du bénéfice comptable après impôt, mais avant la constitution de la réserve)
avec un maximum absolu de 18 750 € par an.
L’immunisation de la réserve d’investissement n’est possible que si les conditions suivantes

sont respectées :
 la société doit respecter la condition d’intangibilité (à savoir la comptabilisation et le

maintien de la réserve dans un compte distinct du passif) article 190 du C.I.R.,
 un montant égal à la réserve d’investissement doit être investi par la société en
immobilisation corporelle amortissable (à savoir dans notre cas un bien immeuble) et,
 cet investissement doit être réalisé dans un délai de 3 ans à partir de l’année au cours de
laquelle la réserve a été constituée.
86 Wolters Kluwer Belgium. (2016). Le fisc publie les pourcentages pour l’exercice 2016. En ligne
http://www.wolterskluwer.be/hse-world/fr/actualites/deduction-pour-investissement-le-fisc-publie-les-
pourcentages-pour-l%E2%80%99exercice-2016/ visité le 15 mai 2016
87 Les petites sociétés visées ici sont celles qui respectent les conditions de l’article 15 du C. Soc.

Remarque :
Dans le chef du donneur, la réserve d’investissement n’est possible que si le bien reste activé
dans son bilan. Il s’agit du leasing opérationnel.
2. Dans le chef du preneur
a. Revenu imposable
Le traitement fiscal du leasing immobilier diffère selon que l’on soit face à un leasing
opérationnel ou un leasing financier.
Dans le cas d’un leasing opérationnel, le preneur déduit les charges à titre de frais professionnels
qu’il supporte à travers le paiement des redevances périodiques. En effet, ces frais sont
fiscalement déductibles selon l’article 49 du C.I.R.
La situation ne serait pas identique dans le cadre d’un leasing financier étant donnée
l’inscription du bien pris en leasing dans son bilan. L’article 61, alinéa 2 du C.I.R. prévoit que
l’amortissement du bien donné en leasing (il s’agit du leasing financier) est pris en considération
dans le chef du preneur et non plus dans le chef du crédit bailleur. Ceci implique que la partie
des redevances dédiée au remboursement du capital investi par le donneur est amortissable dans
le chef du preneur.
Les règles fiscales des amortissements applicables au leasing restent inchangées ; à savoir :
 Les amortissements sont faits en fonction de la durée de vie économique du bien,

 Les méthodes d’amortissement admises sont soit linéaires, soit dégressives.
La partie des redevances constituée de charges (intérêts et autres) et de la marge bénéficiaire du

donneur sont considérées comme des frais professionnelles et sont par conséquent fiscalement
déductibles (l’article 49 du C.I.R.).
Nous avons mentionné plus haut la possibilité pour le donneur d’ériger un immeuble sur le
terrain du preneur dont ce dernier a cédé la jouissance à la société de leasing par constitution
d’un droit d’emphytéose ou de superficie. Les redevances perçues par le tréfoncier sont
considérées comme des revenus professionnels imposables à ce juste titre.

b. Fiscalité des investissements
i. Taxation étalée de la plus-value
Dans le chef du preneur en leasing, la levée d’une option sur achat suivi de la vente du bien
ainsi acquis peut dans certains cas dégager une plus-value. L’actif qui a précédemment fait
l’objet d’un contrat de leasing immobilier est normalement considéré comme un actif
immobilisé affecté à l’activité professionnelle depuis au moins de 5 ans lors de son aliénation
(leasing immobilier est une convention à long terme).
« D’autre part, les biens pris en location-financement (amortissables dans le chef du preneur)
doivent être considérés dans le chef de ce dernier comme un remploi valable requis pour
obtenir la taxation étalée de la plus-value sur certaines immobilisations incorporelles et
corporelles »88.
Les deux paragraphes précédents ne sont vrais qu’à condition que le leasing soit financier. Le
preneur doit en être le propriétaire économique.
Pour plus de détails, en ce qui concerne le régime et le mode de calcul de la plus-value imposée
voir (la taxation étalée de la plus-value dans le chef du donneur plus haut). Les règles
applicables au donneur de leasing sont également applicables au preneur.
Voir déduction pour investissement dans le chef du donneur.
L’investissement doit porter sur les actifs neufs et doit faire l’objet d’un leasing financier pour
entrer dans le cadre d’une déduction pour investissement dans le chef du preneur.
Remarque :
L’article 75, 2° C.I.R. prévoit clairement l’impossibilité d’application des déductions pour
investissement dans le chef de deux contribuables pour le même bien d’investissement. Il n’est
donc pas possible pour le donneur de bénéficier de cette déduction lorsque le bien est
amortissable dans le chef du preneur (leasing financier) et vice versa (leasing opérationnel).
88Lamon H.& Van Bavel A. (2013). Aspects fiscaux de la comptabilité et technique de la déclaration fiscale. Bruxelles,
Primento paragraphe 459

Voir réserve d’investissement dans le chef du donneur
Remarque :
Dans le chef du preneur, la réserve d’investissement n’est possible que si le bien reste activé
dans son bilan. Il s’agira dans ce cas de figure d’un leasing financier.
3. Particularité du sale and lease back
Le traitement fiscal du sale and lease back se confond avec celui du leasing à quelques
exceptions près.
a. La plus-value
Avant la loi du 4 août 1986, la plus-value réalisée lors de la vente du bien qui fera l’objet d’un
leasing pouvait être immunisée et le preneur amortissait l’immeuble sur la base la valeur
d’acquisition. Dans certains cas (un immeuble totalement amorti), cette procédure faisait
dégager une plus-value conséquente et une nouvelle base d’amortissement dont le preneur se
servait (via les nouveaux amortissements) pour réduire sa base imposable. Une opération
doublement avantageuse.
Depuis lors, le législateur a mis un terme à cette procédure.
La taxation de la plus-value peut dorénavant être soumise au régime de taxation étalée des plus-
values réalisées sur immobilisations corporelles prévues à l’article 47 C.I.R. 9289. Voir taxation
étalée de la plus-value ci-dessus.
Selon l’administration fiscale, les conditions de remploi ne sont pas remplies lorsque le bien
acquis en remploi est le même que celui qui a fait générer la plus-value dont il est question.
Cependant, le lessee peut choisir une autre immobilisation en remploi. Cette autre
immobilisation doit être amortie sur une durée égale à la durée du leasing. Dans le cas contraire,
le droit fiscal distingue deux traitements selon que la durée d’amortissement du bien acquis en
remploi soit plus courte ou plus longue que la durée du leasing :

 Lorsque la durée du remploi est plus courte, la réserve fiscale après expiration de la
période d’amortissement fera l’objet d’un prélèvement si la société transfère cette
réserve en compte de résultat90.
 Lorsque la durée du remploi est plus longue, la quotité de la plus-value imposable

déterminée selon les règles comptables est reprise en résultat91.
b. Moins-value
Le sale and lease back est une opération échelonnée sur une longue durée. La moins-value est
admise à titre de frais professionnel à concurrence de la partie prise en résultat (droit
comptable). En droit fiscal, la moins-value est prise en charge l’année au cours de laquelle elle
est née.
L’administration a décidé qu’il doit être supporté une réserve négative à concurrence de la
différence entre la moins-value supportée et la partie de celle-ci prise en résultat. Au cours des
périodes imposables suivantes, une quotité de la réserve négative viendra en diminution de la
base imposable pour un montant égale à celui pris en compte de résultat92.

Le leasing immobilier : Cas pratiques Page | 54.
TROISIÈME PARTIE : CAS PRATIQUE ET ANALYSE COMPARATIVE
CAS PRATIQUE
Le cas que nous abordons dans ce mémoire est issu d’un problème de financement que rencontre
le gérant de la SNC TOOKA. La société a acquis un immeuble non neuf (au point de vue
T.V.A.) sur une grande rue commerciale de la commune d’Anderlecht.
La SNC TOOKA
La SNC TOOKA vit le jour le 4 juillet 2011 après le passage en société d’un brillant
informaticien qui exerçait en tant qu’indépendant. TOOKA est une société de service qui est
spécialisée dans le domaine de l’informatique. Son activité principale est la programmation,
conseils et autres activités informatiques
La société est localisée en plein cœur de Bruxelles dans la commune de Koekelberg. Adresse :
Avenue du Château 34/0012.
Acquisition de l’immeuble par emprunt
1. L’emprunt
Pour l’acquisition de l’immeuble, la SNC TOOKA a fait un emprunt de 200.000 €93.
2. Frais d’acte notarié
L’opération d’acquisition de l’immeuble est soumise aux droits d’enregistrement

proportionnels pour les immeubles non neufs comme celui sur lequel porte ce cas. Ce coût non
compris dans le montant du prêt est payé par la société à l’acquisition. Il comprend les
honoraires du notaire et un droit fiscal appelé droits d’enregistrement.
93 Annexe IX page 1

Pour cet investissement, si nous négligeons les honoraires du notaire, la charge fiscale payée
par la société s’élève à 25.000 €94
Pour notre cas de figure, la détermination des frais d’acte notarié ne tient pas compte de frais
de recherches et formalités administratives, de transcription hypothécaire et de la T.V.A.
3. Charge d’intérêts
Nous savons qu’emprunter à un coût. Le coût de l’emprunt effectué par la SNC se chiffre à
111.373.71 €95.
4. Coût total de l’emprunt
Le coût total de l’investissement charge d’intérêts et charges fiscales comprises s’élève à

336.373,71 € (avec 200.000 € de capital, 111.373,71 € de charge d’intérêts et 25.000 € de charge
fiscale).
5. Les annuités
La première année, la société ne rembourse que les intérêts, les montants remboursés sont
compris entre 617,83 € et 1.048,54 €. À partir de la deuxième année, en plus des intérêts, le
capital est compris dans les annuités. Les annuités ne sont pas constantes et varient entre
1.273,58 € et 1.348,17 €.
6. Impact sur le compte de résultat
L’amortissement de l’immeuble, les charges financières, les frais de notaires afférents au terrain
sont déductibles comme frais professionnels. Les frais notaires afférents à l’immeuble sont
amortis comme l’immeuble, mais la société peut la prendre en charge dans son entièreté l’année
de l’acquisition.
Le leasing immobilier
Nous avons pu avoir de Belfius Lease une simulation de leasing immobilier sur base des
informations du crédit d’investissement de la société TOOKA.
94 Droit d’enregistrement 12.5% * 200.000 € = 25.000 €.

95 Annexe IX page 8

Dans la pratique, Belfius Lease ne conclut que des contrats de leasing financier. De ce leasing
immobilier financier, il revient à distinguer le leasing immobilier intra bilan et le leasing
immobilier hors bilan96.
Comme nous pouvons le voir dans l’annexe X et XI, la simulation a été faite en respectant les
caractéristiques du crédit d’investissement.
1. Leasing immobilier intra bilan
Le leasing immobilier intra bilan correspond au leasing immobilier financier que nous avons
développé plus haut dans les parties précédentes.
a. Frais d’acte notarié
En principe, la société de leasing supporte ces frais que le preneur en leasing remboursera à
travers les redevances.
Dans notre cas, ces frais n’ont pas été insérés dans le capital pour ne pas modifier le capital
dans le tableau d’amortissement.
b. Redevances mensuelles
Le montant des redevances à payer pour le leasing est inférieur aux montants des annuités payés
pour le crédit97. À partir de la deuxième année, ces redevances d’un montant de (1.128,51€)98
comprennent l’amortissement en capital et les intérêts. Pourtant la première année elles sont
constituées uniquement d’intérêts (463,92 €)99.
c. Option d’achat
L’option d’achat pour le leasing immobilier intra bilan n’est pas compris dans le capital investi.
C’est un montant qui est payé en plus du capital investi au départ et les intérêts afférents. Dans
le cas qui nous concerne, cette option s’élève à 6.000 €100.
96 Jérémie Capelle Back Office Leasing immobilier

97 Voir annexe IX et X
98 Annexe X
99 Annexe X page 1
100 Voir annexe X page 1 et 6

En cas de levée d'option, une charge fiscale sera payée de 12.5% de 6.000 €, soit 750 €.
d. Coût de l’opération
C’est l’addition de tous les coûts de l’opération.
62.867,32 € + 200.000 € + 6.000 € = 268.867,32101 €
e. Impact au niveau du compte de résultat
Les charges financières de 62.867,32 € et l’amortissement annuel de l’immeuble sont des

charges déductibles dans le chef du preneur, mais elles sont déduites pour la quotité prise en
charge durant un exercice comptable. Dans le chef du donneur, ce montant de 62.867,32 €
constitue des produits imposables l’année au cours de laquelle ils sont encaissés.
Le montant de 6.000 € n’est pas déductible comme charge dans le chef du preneur et n’est par
conséquent pas imposable dans le chef du donneur.
2. Leasing immobilier hors bilan
Le leasing immobilier hors bilan correspond au leasing immobilier opérationnel que nous avons
développé plus haut dans les parties précédentes à la seule différence qu’il ne comprend pas de
services connexes.
a. Frais d’acte notarié
Comme nous avons dit à la page précédente, la société de leasing supporte en principe ces frais
que le preneur en leasing remboursera à travers les redevances. Et ces frais n’ont pas été insérés
dans le capital pour ne pas modifier le capital dans le tableau d’amortissement.
b. Redevances mensuelles
Le montant des redevances à payer pour ce leasing reste inférieur aux montants des annuités
payés pour le crédit d’investissement. À partir de la deuxième année, ces redevances d’un
montant de (1033,13 €) sont considérées comme des charges locatives. La première année, la
charge locative mensuelle s’élève (470,56 €).
101 Voir annexe X page 6

c. Option d’achat
Pour ce qui est du leasing immobilier hors bilan, l’option d’achat est la valeur résiduelle du
capital investi.
À la levée de cette option, une charge fiscale de 12.5 % sera payée sur 30.000 €102 (valeur de
l’option d’achat), soit 3.750 €.
d. Coût de l’opération
Comme dans le cas précédent, c’est la somme de tous les coûts de l’opération. La somme des
loyers auquel on ajoute l’option d’achat : 241.200,36 € + 30.000 € = 271.200,36 €
e. Impact au niveau du compte de résultat
Les redevances sont déductibles en tant que frais professionnels l’année au cours de laquelle
elles ont été prises en charge. Soit une déduction totale au terme du contrat d’une valeur de
241.200,36 €
3. Sale and lease back ou lease and lease back
Le gérant de la société SNC TOOKA peut encore profiter du leasing malgré le fait d’être déjà
propriétaire de l’immeuble. Par le biais d’une des formules ci-dessous.
a. Le sale and lease back
Nous avons vu ce point plus haut. Selon Mr Dirk Demunter, cette opération n’est pas
intéressante pour immeuble acquis avec T.V.A., réalisé sans application de la T.V.A.
(immeuble non neuf) et endéans les 15 années de révision de la T.V.A.
Nous ne sommes pas concernés, car l'immeuble acquit avec paiement des droits
d’enregistrement. Alors Belfius Lease achètera l’immeuble de la société TOOKA après le
passage d’un expert qui indiquera la valeur vénale. TOOKA reprendra ensuite l’immeuble en
utilisant l'une des formules vues plus haut.
102 Annexe XI page 1 et 6

b. Lease and lease back
Cette opération a la particularité de faire payer une charge fiscale minime. En effet, TOOKA
pourrait céder un droit d’emphytéose à Belfius Lease avec paiement de droits d’enregistrement
de 2% de la valeur du droit d’emphytéose.
Belfius par la suite, donnera l’immeuble en leasing (leasing hors bilan ou intra bilan) à son
ancien propriétaire.
Au terme de la durée de l’emphytéose, TOOKA redevient le propriétaire juridique de

l’immeuble sans incidence fiscale.
Au terme de l’analyse du cas de la société TOOKA, quelques éléments attirent notre attention ;
Économiquement parlant, sans tenir compte des frais de l’acte notarié, le leasing hors bilan a
un coût plus élevé que le leasing intra bilan. Le crédit d’investissement quant à lui a un coût
très important par rapport au leasing. Ce qui semble s’éloigner de la pratique103
Nous remarquons par la suite que le leasing du fait de sa flexibilité, peut faire réaliser des
économies au niveau de la fiscalité. En associant le leasing et l’emphytéose, la société peut
contourner les droits d’enregistrement de 12,5 % pour payer 2 % soit une variation de 10,5 %.
Selon Jérémie Capelle l’une des contraintes du leasing immobilier pour les entreprises est son coût. Le leasing
103
immobilier est plus cher que les autres moyens de financement.

Le leasing immobilier : Analyse comparative Page | 60.
ANALYSE COMPARATIVE
Avant de nous lancer dans l’analyse comparative du leasing et les financements alternatifs, nous
avons jugé important de comparer les différentes formes de leasing.
En nous basant sur les informations et faits exposés dans la première, la seconde partie et le cas
pratique, nous constatons que chaque mode de financement est spécifique et selon les cas.
Le leasing financier et le leasing opérationnel
1. Leasing immobilier financier ou leasing intra bilan
De prime abord, le leasing financier est un financement propre. Le contrat doit laisser au preneur
un droit d’acquisition sur le bien immeuble au terme de la convention. Selon l’administration
T.V.A., ce droit est particulièrement décisif pour que la convention soit reconnue pour
l’application de la taxe.
En comptabilité, le bien en location-financement est activé au bilan du preneur en tant

qu’investissement.
Cette présence à l’actif du bilan entraine toutes les conséquences qu’un investissement classique
aurait entrainées sur le plan fiscal.
L’idée de cette forme de leasing est de détenir le bien comme propriétaire, de l’utiliser sur le
long terme et puis de l’acquérir s’il satisfait toujours aux besoins de l’entreprise.
2. Le leasing immobilier opérationnel ou leasing immobilier hors bilan
Le leasing immobilier est une location qui s’accompagne de services connexes tels que
l’entretien et les éventuelles réparations. Dans le cas d’une entreprise qui aurait confié la gestion
de tels services à une autre société dont l’activité consiste en l’entretien et/ou la réparation
d’immeubles, il serait particulièrement intéressent de signer une convention dans laquelle les
redevances couvriraient les services en question. Le donneur aura en retour l’obligation de
prester ces services ou de le faire via une société spécialisée.
Selon Mr Jérémie Capelle, dans la pratique ce type de contrat avec services connexes est rare
et est plus utilisé dans le cadre de contrats de leasing mobilier.

Comme relevé dans la première partie, ce contrat ne prévoit généralement pas d’option d’achat,
mais selon les désirs des contractants, il peut être pourvu d’un droit d’achat ou de vente.
L’idée dans ce type de convention est l’utilisation simple des locaux mis à disposition pour
l’activité ou les activités du preneur. Au terme de la convention, le preneur restitue le bien ou
signe un contrat de location si le contrat le prévoyait (si le contrat ne le prévoyait pas, il est
toujours possible de prendre le bien en location, mais bien évidemment ceci doit se faire d’un
commun accord).
3. Le choix adéquat
Le leasing financier est conclu dans un but de financement ce qui n’est pas à priori l’idée du
leasing opérationnel.
Les deux formules restent très intéressantes pour les entreprises. L’élément qui fera pencher la
balance est un élément externe aux deux formules. C’est l’entreprise preneuse, en fonction de
ces besoins, de sa situation bilantaire et de ses objectifs qui fera le choix de l’une ou de l’autre
formule dans une optique d’optimalisation.
À titre d’exemple ;
Une entreprise XY dont le total bilantaire sur plusieurs années est de 3.300.000 € en moyenne.
Elle a besoin d’un nouveau bâtiment pour son activité. Le bâtiment a une valeur qui se situe
entre 500.000 €. Cette entreprise dans l’idée de ne pas perdre le taux réduit d’imposition à
l’impôt des sociétés opterait pour un leasing immobilier hors bilan (leasing opérationnel) en
supposant toutes les autres situations inchangées.
Prenons à présent le cas d’une entreprise qui ne pourrait remplir les conditions administratives
pour une location-financement (en effet, les procédures administratives sont longues et
contraignantes pour le leasing financier) peut, opter pour une opération de leasing opérationnel
qui est administrativement parlant moins exigeante.
Une fois de plus, la balance pèserait du côté du leasing opérationnel dans le cas d’une entreprise
qui porte beaucoup d’attention sur la flexibilité et les coûts qu’elle supporterait en cours de
contrat (redevances exclues). En effet, le leasing opérationnel est une convention plus flexible
(à l’inverse du leasing financier, le leasing opérationnel peut être conclu pour une durée
inférieure à la durée de vie économique du bien) dont les risques, les coûts de réparation et les
coûts d’entretien sont à la charge du propriétaire du bien.

Pour une autre entreprise dans le même besoin, les choix seraient différents de ceux énoncés
dans les cas ci-dessus pour des raisons propres à l’entreprise preneuse :
 Le leasing financier reste plus intéressant que le leasing opérationnel pour une entreprise
qui souhaite inscrire le bien en leasing dans son actif. Cette activation de l’immeuble
est préférée par certains, tout simplement parce que cette opération reflète la réalité
économique du bilan. Le bilan fait apparaitre l’actif immobilisé dont l’entreprise occupe
ou utilise comme propriétaire.
 Un atout de la location-financement financier (intra) sur le leasing opérationnel (ou
financier hors bilan) est la possibilité pour les entreprises de bénéficier des mêmes
avantages fiscaux (voir page x) qu’une acquisition immobilière classique.
L’optimisation fiscale devient un élément clé dans la prise de décision d’investissement.
En résumé, ces deux moyens de "financement" sont pratiques pour les entreprises. L’élément
fondamental qu’il faut retenir est que toute analyse qui précède le choix d’un moyen de
financement doit se faire en tenant compte de la situation de l’entreprise. Le tableau ci-dessous
présente un petit aperçu des points d’attention lors de l’analyse.

Éléments de Leasing opérationnel immobilier Leasing financier immobilier

différence
Propriété L’immeuble reste la propriété du Le lessee à la propriété économique
lessor et reste inscrit dans le bilan du bien donc il active le bien, mais
de ce dernier le lessor reste le propriétaire
juridique.
Comptabilité Les redevances sont considérées Les redevances sont assimilées à un
comme des charges dans leur remboursement de prêt et la prise
entièreté. en charge de l’opération se fait via
les amortissements du bien
Option Généralement sans option d’achat Une option d’achat permet au
d’achat lessee de prendre la propriété du
bien en leasing au terme du contrat
Durée du Généralement moins long que le couvre toute la durée économique
leasing leasing financier. Il ne couvre pas du bien et parfois plus.
la totalité de la durée de vie
économique du bien
À charge du Uniquement les redevances Les redevances, les taxes
lessee éventuelles, les assurances104 et les
coûts de réparation
Avantage Toutes les redevances payées sont Déduction des intérêts et des
fiscal déduites au titre de frais amortissements au titre de frais
professionnels professionnels
Coût de Coûts d’exploitation et Les coûts admiratifs représentent
l’opération d’administration nuls ou presque une charge non négligeable
Tableau 1 : Comparaison leasing intra et hors bilan
Étant donné que tous les risques reposent sur le lessee, il est généralement conseillé de prendre des assurances
104
pour se couvrir.

Le leasing immobilier et les autres moyens de

financement
Le leasing immobilier est utilisé comme moyen de financement par certains et pour d’autres,
un financement par fond propre ou par fond emprunté ou encore une location simple demeurent
incontournables. La question qui se pose est celle de savoir : lequel de ces modes de
financement est optimal pour une entreprise ?
Pour réponde à cette question nous allons développer pour chaque mode de financement, les
points marquants sur lesquels de nombreuses entreprises se basent pour prendre toute décision
d’investissement.
Un des points décisifs que ces deux moyens de financement ont en commun est le besoin. Il
faut déceler un réel besoin pour son activité pour devoir faire un choix d’investissement aussi
couteux que l’acquisition d’un immeuble.
1. Le leasing immobilier
Il s’agit dans ce point de faire un récapitulatif de tout ce qui a été développé plus haut en
insistant sur les points qui sont susceptibles d’influencer une décision d’investissement.
Le leasing immobilier est une opération liée à l’activité professionnelle du preneur. Ceci
implique que les conséquences de cette opération impactent sur l’environnement comptable et
fiscale de la société preneuse.
a. Les contraintes
Les contraintes administratives et financières sont éléments non négligeables à prendre en

compte dans un cadre de sélection d’un mode de financement adéquat pour une entreprise.
Seront détaillées ci-contre les contraintes que nous avons jugées importantes pour une
entreprise de la taille de SNC TOOKA.

i. Arrêtés royaux et ministériels105
Selon l’arrêté royal n° 55 du 10 novembre 1967, il n’est pas envisageable de conclure un contrat
de location-financement sur un terrain.
L’application de la T.V.A. est conditionnée par l’arrêté royal n° 30 du 29 décembre 1992.

L’immeuble bâti doit être comme neuf ou considéré comme et au terme d’une période de 15
années, les redevances payées doivent permettre la reconstitution du capital investi.
L’arrêté ministériel du 20 septembre 2012 quant à elle limite le nombre de sociétés de leasing
dans le marché et donc l’offre de leasing immobilier.
ii. Le montant minimum de l’investissement
Pour certaines sociétés de leasing, le montant minimum de l’investissement est très élevé. ING
Lease fixe ce montant à hauteur de 1.000.000 €. Ce montant n’est pas accessible par toute
entreprise.
iii. Le taux d’intérêt de l’opération
Le taux d’intérêt du leasing immobilier est généralement fixe. Les clients de certaines sociétés
de leasing immobilier comme "Belfius Lease" voient leurs champs de possibilités restreints au
niveau du choix du taux d’intérêt fixe.
iv. La durée du contrat
La durée du contrat est très importante puisqu’elle influence la charge financière à supporter
comme redevances à payer. Pour être reconnu comme convention de location-financement au
sens de la T.V.A., le contrat doit s’étaler sur une période de 15 années au minimum pour éviter
une révision de la T.V.A. Ce qui constitue une contrainte non négligeable pour le preneur.
b. Avantages liés à la fiscalité
Tant au niveau du leasing financier qu’opérationnel, le preneur en leasing supporte des charges
liées à l’opération à titre de frais professionnels.
105 Voir la section I : cadre légal et règlementaire page 9

i. Les amortissements
Comme nous l’avons précisé plus haut dans la deuxième partie, seul le leasing financier permet
une activation de l’immeuble dans le chef du preneur. Cette activation laisse la possibilité au
lessee d’amortir le bien. Ces amortissements constituent des charges professionnelles
déductibles et fiscalement admises106.
ii. Les redevances
Les redevances payées par le lessee tel que le prévoit un contrat de leasing financier constituent
un remboursement en capital. Elles ne sont pas prises en charge et ne constituent par conséquent
pas des frais professionnels déductibles.
À l‘inverse du leasing financier, les redevances payées en exécution d’un contrat de leasing
opérationnel sont prises en charge et sont fiscalement déduites par le preneur.
iii. Les intérêts
Les intérêts supportés par le preneur lors d’une opération de leasing sont considérés comme des
charges financières et fiscalement admises en déduction.
iv. Déduction pour investissement
Le leasing financier entre dans les conditions d’investissement et peut ainsi permettre au
preneur de bénéficier d’une déduction pour investissement.
Voir page 48 pour plus de détails.
v. Réserve d’investissement
Investir via la formule de leasing financier laisse au preneur en leasing la possibilité de profiter
de l’exonération du bénéfice mis en réserve.
Pour plus d’informations, voir page 49
Les amortissements admis en déduction pour autant qu’ils ne correspondent pas aux montants des redevances
106
mais à la dépréciation économique du bien.

c. Éléments caractéristiques du leasing
i. Le financement de la T.V.A./des droits d’enregistrement.
Le préfinancement de la T.V.A. ou des droits d’enregistrement est assuré par le lessor. Ce coût
qui entre dans le coût de l’investissement est remboursé de manière étalée sur toute la durée du
leasing par le lessee via les redevances périodiques.
ii. Les autres coûts
Le leasing immobilier ou le leasing au sens large est un financement à 100 %. L’investissement

est la charge totale de la société de leasing.
En d’autres termes, tous les coûts qui viendraient s’additionner au prix de l’immeuble seraient
couverts par le donneur. Cependant, nous soulignons le fait que la convention puisse prévoir
que le preneur prendrait à charge la partie de l’investissement qui viendrait dépasser le montant
maximum prévu par le lessor.
iii. Les services associés
Les services qui accompagnent une convention de leasing sont généralement exceptionnels
dans le domaine du financement.
Ce mode financement offre ainsi en plus du financement du bien, les services tels que
l’entretien, la réparation et autres…
Cela dit, les services ne sont pas nécessairement prestés par la société de leasing, mais cette
dernière s’occupe tout simplement de la prise en charge. Il se fera rembourser via les
redevances.
iv. La garantie
Le leasing immobilier n’exige aucune garantie à l’inverse d’autres modes de financement. Le

financement est totalement à charge du lessor. Sans apport propre, il est possible d’investir avec
ce mode de financement.

v. Emphytéose et superficie
Le leasing immobilier en plus de sa flexibilité, permet de faire un mixte de plusieurs formules

qui dans certains cas, dégagent un avantage considérable au niveau de la fiscalité (éviter le
paiement des droits d’enregistrement à la levée de l’option).
2. La location immobilière
Ce point ne vise que les baux professionnels ; les baux commerciaux et les baux professionnels
de droit de commun.
« Toute location suppose un accord entre un bailleur (habituellement le propriétaire de

l’immeuble loué), et un locataire, portant sur la jouissance d’un immeuble, moyennant le
paiement d’un loyer. »107
La caractéristique fondamentale de la location est la jouissance par le locataire d’un bien ne lui
appartenant pas contre le paiement d’un loyer convenu dans les délais fixés par le contrat sur
toute la durée du contrat108.
La location n’est pas un investissement. Les futurs locataires dans le besoin, prennent un bien
en location et le restitue aussitôt que le besoin prend fin.
a. Contraintes
i. Contraintes administratives
L’article 19, 3°, b du Code des droits d’enregistrement prévoit l’obligation d’enregistrement du
bail d’immeuble situé en Belgique. L’enregistrement doit être fait par le bailleur ou le locataire
dans un délai de 4 mois109 à dater de la signature du contrat.
ii. Garantie
Les contrats de location immobilière prévoient généralement une garantie (la garantie locative)
qui viendrait couvrir la réalisation du risque qui pèse sur le bailleur.
107 Notaire.be. (sd) La location En ligne https://www.notaire.be/acheter-louer-emprunter/louer-un-immeuble

consulté le 06 mai 2016
109 Article 32, 5° Code des droits d’enregistrement

iii. Durée du contrat
Pour ce qui est des baux commerciaux, la durée ne peut être inférieure à 9 ans110. Les autres
baux sont conclus pour une durée convenue entre parties.
iv. Indexation
Si le contrat le prévoit, le loyer à payer par le locataire peut être indexé.
b. Avantages liés à la fiscalité
i. Le loyer
Les loyers sont des charges dans le chef du locataire. Ils sont totalement déduits en tant que
charges professionnelles sans limitation de déduction à moins qu’une partie de l’immeuble ne
soit affectée à d’autres fins que professionnelle.
ii. Les assurances souscrites par le preneur
« Généralement, le contrat de bail prévoit que le preneur doit souscrire une assurance incendie
couvrant les dégâts subis par le bien loué en raison d’un incendie causé par la faute du preneur
(il s’agit d’une assurance responsabilité civile couvrant les dommages matériels causés au bien
que le locataire doit restituer en fin de bail) »111.
De telles assurances sont déductibles à titre de frais professionnels.
c. Éléments caractéristiques
i. La T.V.A.
Tout contrat dans lequel une partie s’engage à procurer la jouissance d’un bien immeuble pour
une durée bien définie et contre un loyer que l’autre partie s’engage à payer. De tels contrats
sont en règle générale exemptés de T.V.A. au titre de prestation de services de location
immobilière112.
110 Article 3 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux

111 Morella, C. (2006). Le contrat de bail de droit commun. En ligne http://www.logis-sg.be/logis/Files/001.pdf
consulté le 17 mai 2016

ii. Fin du bail
La résiliation d’un bail professionnel peut se faire de commun accord ou unilatéralement avec
éventuellement le paiement d’une indemnité.
Les parties peuvent prévoir dans le contrat la fin du contrat après la réalisation d’un
événement tel que le décès ou la faillite du preneur.
3. L’autofinancement (financement par fonds propre)
C’est le financement le plus facile à mettre en place vu qu’il ne dépend d’aucune instance
extérieure à l’entreprise.
a. Les contraintes
i. Les associés
Le financement des investissements par les fonds propres peut susciter le mécontentement des
associés, car ce mode de financement réduit fortement le capital à distribuer au profit des
réserves.
ii. Les résultats précédents
Si l‘activité de l’entreprise n’a pas été suffisamment rentable par le passé, l’entreprise ne
disposera pas de fonds nécessaire pour utiliser ce mode pour financer l’acquisition d’un
immeuble.
iii. La T.V.A./droits d’enregistrement
Pour tout investissement sur bâtiment neuf, l’entreprise préfinancera la taxe sur la valeur ajoutée
qui sur ce type de bien est généralement un montant considérablement élevé. Malgré
l’application de la T.V.A., les droits d’enregistrement restent d’application sur le terrain.
La T.V.A. initialement payée peut dans certains cas être déduite.
Pour les biens non neufs, ils sont quant à eux acquis avec application des droits d’enregistrement
sur le bâtiment et le terrain. cf. droits d’enregistrement page 43.

b. Avantages
i. Amortissements
Tout comme le leasing immobilier, l’entreprise prend en charge les amortissements du bien
acquis. Ces amortissements sont fiscalement admis en déduction.
L’acquéreur peut bénéficier d’une déduction pour investissement.
Tout comme le leasing financier, l’investissement par autofinancement peut permettre à

l’acquéreur de profiter de l’exonération du bénéfice mis en réserve.
Pour plus amples informations, voir page 49
i. La capacité d’endettement
Le financement par fond propre préserve l’indépendance financière de l’entreprise et sa capacité

d’endettement.
ii. Les charges d’intérêts
L’investissement étant réalisé à 100 % par les fonds propres de l’entreprise, il n’y’a aucune
charge financière (charge d’intérêt) à supporter.
iii. Obligations
Pas d’obligation en vers un quelconque créancier externe à l’instar des autres moyens de
financement.

4. Les emprunts à moyen et long terme
Un emprunt est une opération par laquelle un agent économique (généralement appelé le
prêteur) met à la disposition d’un autre (l’emprunteur) des moyens financiers en contrepartie
des remboursements périodiques en capital et en intérêts.
Les emprunts en vue d’investissement à moyen et à long terme sont généralement qualifiés de
crédits d’investissement.
a. Les contraintes
i. Suretés du prêteur
Lors d’une acquisition immobilière, le prêteur demande généralement des garanties afin de se
protéger en cas de défaillance de l’emprunteur.
Les suretés les plus observées sont les hypothèques, le privilège de prêteur de deniers et les
cautionnements.
ii. Le risque pour le prêteur
Au plus le prêteur jugera son risque élevé, au plus le taux d’intérêt sera élevé.
b. Avantages
i. Les intérêts
Idem que le leasing et l’autofinancement.
Charge financière à 100 % déductible
ii. Amortissements
Constitue les charges d’exploitation fiscalement déductibles.

iii. Déduction pour investissement
iv. Réserve d’investissement
Pour plus amples informations, voir page 49
i. Le financement de la T.V.A./des droits d’enregistrement.
Le préfinancement de la T.V.A. ou des droits d’enregistrement est assuré par le lessor. Ce coût
qui entre dans le coût de l’investissement est remboursé de manière étalée sur la durée du
leasing par le lessee via les redevances périodiques.
ii. Les autres coûts
Le leasing immobilier ou le leasing au sens large est un financement à 100 %. L’investissement

est la charge totale de la société de leasing.
En d’autres termes, tous les coûts qui viendraient s’additionner au prix de l’immeuble seraient
couverts par le donneur. Cependant, nous soulignons le fait que la convention puisse prévoir
que le preneur prendrait à charge la partie de l’investissement qui viendrait dépasser le montant
maximum prévu par le lessor.

Le leasing immobilier : Conclusion Page | 74.
CONCLUSION
Dans le cadre du mémoire de fin d’études, nous nous sommes intéressés au leasing immobilier
afin de comprendre pourquoi faire le choix ou non de ce moyen de financement parmi tant
d’autres. Pour ce travail, nous avons navigué sur la dimension financement du leasing
immobilier, ses avantages et contraintes pour les entreprises tant sur le plan juridique,
économique que sur le plan fiscal. De plus, comparer cette formule de financement par rapport
à d’autres à disposition des entreprises nous a semblé déterminant pour une meilleure
compréhension en vue de répondre à la problématique.
Parallèlement, la première partie nous a permis de mettre l’accent sur la particularité juridique
de la pratique du leasing immobilier et de distinguer les volets du leasing immobilier à savoir ;
le financier, l’opérationnel et le sale (ou lease) and lease back. En outre, cette première partie a
permis de faire le point sur la pratique du leasing et la législation ; en effet, nous nous rendons
compte que la législation ne couvre pas toute la sphère du leasing et que cette pratique est traitée
de manière différente selon qu’on soit en droit civil, en comptabilité ou en T.V.A.
Nous avons vu dans ce travail que la présence nonchalante de la réglementation et dans certains
cas une absence totale laisse au leasing immobilier une autonomie qui renforce ses spécificités.
Des constructions juridiques naissent afin de mettre à profit le caractère « sui generis » du
leasing immobilier. La loi essaie tant bien que mal de contrôler ces pratiques, mais le manque
d’uniformisation des règles entre différentes législations complexifie les choses.
L’analyse des aspects comptables et fiscaux du leasing nous a fourni quelques éléments de
réponses quant aux conséquences de la pratique de ce mode de financement. La T.V.A.
s’applique dans certains cas et dans d’autres cas les droits d’enregistrement sont d’application.
Au niveau des impôts sur le revenu, le leasing a la particularité de dégager les charges
déductibles chez le preneur (les intérêts, les amortissements dans un cas de leasing financier et
les charges locatives dans un cas de leasing immobilier) et chez le lessor, nous avons vu que
seuls une partie des redevances (la partie non constitutive du capital investi), les intérêts et la
marge bénéficiaire constituaient les revenus imposables.

Le leasing immobilier : Conclusion Page | 75.
Certaines questions posées à l’introduction, puis développées tout au long de ce travail ont
trouvé quelques éléments de réponse à travers le cas pratique élaboré sur base des informations
de la société SNC TOOKA. Nous pouvons dire que le leasing immobilier est pour la société
TOOKA un moyen de financement plus qu’avantageux. Mais ce résultat n’est pas à prendre
pour solution générale, car toute entreprise est particulière et a des besoins qui diffèrent l’une
de l’autre. Par ailleurs, l’entretien eu avec Mr Dirk Demunter et Mr Jérémie Capelle de Belfius
Lease Services nous apporte un élément de plus à savoir que le leasing en général fait supporter
un coût plus important.
Finalement, nous nous rendons compte que le but de ce mémoire de fin d’études n’est pas
d’apporter les réponses strictes à la question de la position du leasing immobilier, mais
d’apporter une contribution à cette question que de nombreuses entreprises se posent. Le leasing
immobilier comporte de nombreux avantages, mais ses inconvénients ne sont pas négligeables.
Nous tirons de ce mémoire que le leasing immobilier malgré ses spécificités et ses pratiques a
certes révolutionné le financement, mais n’en reste pas moins une formule de financement
comme les autres.

Le leasing immobilier : Bibliographie Page | 76.
BIBLIOGRAPHIE
OUVRAGES
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répertoire documenté des imputations. Bruxelles, De Boeck & Larcier.
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Waterloo, Wolters Kluwer
REVUES
Vanwijck-Alexandre, M & Kohl, B. (2000). Le leasing immobilier — Aspects de droit privé.

Revue de droit immobilier, 2-27.
INTERVIEW
Entretien avec Mr Dirk Demunter, "Head of Real Estate Belfius Lease" et Mr Jérémie Capelle,
"Back office leasing immobilier". Rencontre du 27 mai 2016
Entretien avec Mr Eric Ngantchjon Gérant de la SNC TOOKA. Rencontre du18 mai 2016

WEBOGRAPHIE
http://www.larousse.fr/dictionnaires/francais/immobilier_immobili%C3%A8re/41713
consulté le 7 mars 2016
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http://www.logis-sg.be/logis/Files/001.pdf consulté le 17 mai 2016
https://www.notaire.be/acheter-louer-emprunter/louer-un-immeuble consulté le 06 mai 2016

André-Josué DOUANLA TSOWA NOMA : 9401-13-00
FEHC2MS/G - Master [120] en Sciences de gestion HD2, (fiscalité et expertise comptable)
Louvain School of Management (LSM)

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"Leasing immobilier : pourquoi opter (ou

non) pour ce moyen de financement?"

Douanla Tsowa, André Josué

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Available at: http://hdl.handle.net/2078.1/thesis:8239 [Downloaded 2023/05/31 at 11:45:05 ]

Mémoire réalisé par :

Année académique 2016-2016

Chaussée de Binche, 151 - 7000 Mons, Belgique www.uclouvain.be/lsm

L’élaboration de ce mémoire a été possible grâce au concours de plusieurs personnes à qui je

TABLE DES MATIÈRES

LISTE DES ABRÉVIATIONS

AFER : Administration de la Fiscalité des Entreprises et des Revenus

A.R. : Arrêté royal

B.C.E. : Banque carrefour des entreprises

C.N.C. : Commission des normes comptables

C.Soc. : Code des sociétés

P.C.M.N. : Plan comptable minimum normalisé

P.M.E. : Petite ou moyenne entreprises

S.A. : Société anonyme

SCN : Société en nom collectif

T.V.A. : Taxe sur la valeur ajoutée

H.T.V.A. : Hors taxe sur la valeur ajoutée

LISTE DES TABLEAUX ET SCHÉMAS

Schéma 1 ; description de l’opération de sale and lease back --------------------------------- -- 8

Schéma 2 : les parties liées à la convention --------------------------------------------------------- 13

Tableau 1 : Comparaison leasing intra et hors bilan ---------------------------------------------- 63

LISTE DES ANNEXES

Annexe I : Arrêté royal n° 55 du 10 novembre 1967 ---------------------------------------------- 80

Annexe IV : Arrêté ministériel du 20 septembre 2012 déterminant les conditions d'agréation

Annexe V : Loi du 12 juin 1991 relative au crédit à la consommation -------------------------- 85

Annexe VI : Formulaire de demande d'agréation location-financement / leasing ------------- 88

Annexe IX : Tableau d’amortissement immeuble SNC TOOKA ------------------------------ - 97

Annexe X : Simulation leasing immobilier intra bilan (Belfius) ------------------------------- 105

Annexe XI : Simulation leasing immobilier hors bilan (Belfius) ------------------------------ 111

Autofinancement : financement par les fonds propres de l’entreprise

Canon : redevance payée ou reçue dans le cadre d’un contrat d’emphytéose

Emphytéose : contrat de bail longue durée

Lease : donner en leasing ou vendre en leasing

Leasing : crédit-bail ou location-financement

Lessee : le preneur en leasing ou le futur utilisateur

Lessor : le donneur en leasing ou la société de leasing

La montée en puissance du leasing à travers le monde en fait de cette formule un mode de

La réalisation de ce travail impliquait un important travail bibliographique, d'ailleurs ce

André Douanla Tsowa Louvain School of Management (LSM)

André Douanla Tsowa Louvain School of Management (LSM)

PREMIÈRE PARTIE : GÉNÉRALITÉS ET ASPECTS JURIDIQUES

En effectuant une revue de la littérature spécialisée dans le domaine du leasing, on remarque

1. Les origines du concept

Une approche plus évoluée du leasing

André Douanla Tsowa Louvain School of Management (LSM)

2. Les débuts en Belgique

André Douanla Tsowa Louvain School of Management (LSM)

 « Leasing » ; l’appellation anglo-saxonne indique sa provenance. Le leasing est une

Il est à noter que la définition du leasing immobilier du point de vue de la comptabilité ou de la

4 Larousse (sd). en ligne http://www.larousse.fr/dictionnaires/francais/immobilier_immobili%C3%A8re/41713

conserver ou acquérir des revenus

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On distingue le leasing immobilier financier et le leasing immobilier opérationnel. Ces deux

Le donneur de leasing est le propriétaire juridique de l’immeuble (construit ou acheté), mais le

André Douanla Tsowa Louvain School of Management (LSM)

Le leasing opérationnel immobilier n’a aucune définition légale. Certains le dénomment

Il existe un seul propriétaire. La société de leasing est l’unique propriétaire économique et

L’une des caractéristiques essentielles du leasing opérationnel qui la distingue du leasing