PARTIE 1 : ANALYSE DU MARCHE DE L’IMMOBILIER

Chapitre 1 : Du marché des biens et services au marché immobilier….

Introduction Définition de l’économie

On peut définir l’économie, selon la définition la plus couramment utilisée, comme une science qui étudie la
manière dont la société, d’une part, emploie des ressources rares à des fins de production, et ce en réponse
aux besoins de chacun qui sont illimités, et , d’autre part, la façon dont elle redistribue les résultats de cette
production.

NB : Le terme économique vient du grec oïkos (maison) et nomos (administrer) qui signifie l'art de bien
administrer une maison, de gérer les biens d'un particulier ou de l'État.

On distingue traditionnellement deux types d’approche d’analyse économique : la micro-économie et la

macro-économie.

 La micro-économie est la branche de l’économie qui analyse le comportement individuel des agents
économiques (ménages, entreprises…) dans le but de comprendre le processus de leur prise de décision. Les
décisions d’achat (la demande) et de vente (l’offre) de chaque individu pour chaque bien ou service
déterminé sont ensuite agrégés pour constituer l’offre et la demande globales. C’est la confrontation entre
offre et demande globale qui permet de déterminer le prix d’équilibre pour chaque bien ou service.
L’approche micro-économique concentre donc son niveau d’analyse sur l’offre et la demande pour un
marché donné, sur le mécanisme de la détermination des prix sur ce marché, ainsi que sur l’étude de
l’interaction entre les acheteurs et les vendeurs et des facteurs qui influencent leurs choix
Cette approche a pour père fondateur Adam Smith qui, en 1776, publia la Richesse des Nations.

 A l’inverse de la micro-économie, la macro-économie s’attache dès le départ à l’étude des phénomènes

économiques au niveau global, tels que, par exemple, l’évolution de la consommation, du chômage, du taux
de croissance économique, du produit intérieur brut, de l’inflation … tout en étudiant l’impact de ces
évolutions sur l’équilibre global de l’économie.
Son champ d’étude est l’économie nationale dans son ensemble.
Le fonctionnement de l’économie n'est dès lors pas réductible à la somme des comportements des individus.
La pensée de KEYNES relève de cette approche.

Cette double approche permet un aperçu complet du fonctionnement de l’économie et nous servira pour
appréhender l’économie immobilière. Il s’agit de se focaliser sur un des pans importants de l’économie afin
d’appréhender dans les différentes parties de cet ouvrage (Tome 1 et 2) :
- les principales caractéristiques des différents marchés immobiliers (résidentiel et professionnel),
- les principaux acteurs et leurs stratégies,
- le poids de l’immobilier dans notre économie,
- la compréhension de la formation des prix immobiliers,
- l’étude sociodémographique du logement,
- la détermination des différents éléments de valorisation d’un bien immobilier.
I - Du marché des biens et services….
I – 1 - Le concept de marché

Le marché se définit comme la confrontation d'une offre et d'une demande qui aboutit à une situation
d'équilibre (en termes de prix et de quantités) qui permet d’obtenir la satisfaction maximum des divers
agents économiques.Le prix d’équilibre est celui qui permet un niveau d’échange satisfaisant le plus
d’acheteurs et de vendeurs possible.

Le prix est un indicateur de l’état de l’offre et de la demande sur un marché donné : il permet d’établir la
quantité de biens et/ou de services qui peut être échangée sur le marché.
Il sert également de variable d’ajustement lorsqu’il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande sur un
marché donné. En effet, si la demande est supérieure à l’offre, le prix aura tendance à augmenter et ainsi, la
demande diminuera. Et vice-versa.

Les économistes libéraux considèrent que, pour que le retour à l’équilibre soit assuré, l’Etat ne doit pas
intervenir sur le marché. En effet, par un processus de tâtonnement, un nouveau prix d’équilibre va s’établir,
qui assurera l’égalité entre l’offre et la demande.
A titre d’exemple, les économistes libéraux considèrent que l’existence d’un salaire minimum est la cause
des déséquilibres sur le marché du travail : l’impossibilité de baisser les salaires (prix de la force de travail)
rend le facteur travail trop coûteux pour la frange de la population active la moins qualifiée, explique de fait
l’apparition d’un chômage important pour cette catégorie de salariés.

I – 2 - L’offre et la demande sur le marché des biens et services

A - La fonction de demande
La fonction de demande permet de déterminer la quantité d'un bien que les consommateurs achèteront en
fonction de son prix.
Si le consommateur est rationnel, il achète une quantité d'autant plus grande d'un bien donné que le prix de
celui-ci est faible.
En agrégeant toutes les demandes individuelles des consommateurs, on obtient la fonction de demande
globale pour un produit donné, fonction qui est décroissante par rapport aux prix .

On obtient ainsi une courbe de demande qui a l’allure de la courbe ci-dessous :

B - La fonction d’offre
A priori, un offreur (ou producteur) produira une quantité de biens d'autant plus importante que le prix de ce
bien est élevé car cela lui permettra de dégager, à coûts fixes inchangés, un chiffre d’affaires plus élevé.
En agrégeant toutes les offres individuelles des producteurs, on obtient la fonction d’offre globale pour un
produit donné, fonction qui est croissante par rapport aux prix .

On obtient ainsi une courbe d’offre qui a l’allure de la courbe ci-après :

C – L’équilibre entre l’offre et la demande

 Le prix d’équilibre d’un bien donné est directement issu de la confrontation de l’offre et de la
demande : la première reflète les conditions et contraintes de la production de ce bien (coût de production,
taille critique, marge…), alors que la seconde reflète les contraintes et choix des consommateurs (revenus,
préférences, …).

 Si les prix s'écartent du prix d’équilibre, il y aura retour automatique au prix d'équilibre : en effet,
le prix va jouer le rôle de variable d’ajustement pour les quantités offertes et demandées.

Prenons, pour exemple, l’hypothèse du prix d’un bien B qui augmente. En principe, la demande ce bien va
diminuer car certains consommateurs ne pourront plus ou ne voudront plus acheter ce bien compte tenu de
leur contrainte budgétaire ou de leurs préférences ; par contre l’offre va s’accroître car, à coût constant, les
perspectives de profits seront plus importantes pour les producteurs en place et, d’autre part, en raison de
l’absence de barrière à l’entrée, d’autres entreprises vont se présenter sur le marché, attirées par ces
perspectives de profit.

Un déséquilibre va donc apparaître sur ce marché du bien B, avec un excès d’offre par rapport à la
demande.

Aussi, pour pouvoir écouler l’excès de production, les entreprises vont devoir baisser le prix de vente du
produit B, ce qui va attirer de nouveaux consommateurs.

Ainsi, par ajustements successifs, l’excès disparaîtra avec le retour au prix d’équilibre.

Dans cette conception de l’économie, toute intervention de l'Etat est à proscrire car elle pourrait avoir
pour conséquence de fausser les prix ou les coûts de production, générant des prix qui ne correspondraient
plus à une situation d'optimum économique.

I – 3 - Les différentes structures de marché

Selon l’importance du nombre d’offreurs et de demandeurs sur un marché, les situations de marchés sont
différentes.

Pour les économiques classiques, de tous ces marchés, c’est le marché de concurrence pure et parfaite
qui permet d’atteindre le prix d’équilibre et l’optimum économique.

 Un marché est dit de concurrence pure et parfaite, si les 4 hypothèses sont vérifiées :

 Il faut que les produits offerts sur le marché soient homogènes, c’est à dire qu’ils
présentent les mêmes caractéristiques techniques et commerciales.

 Il faut que le nombre d'offreurs et de demandeurs soit suffisamment grand pour

qu’aucun d’entre eux n'ait d'influence sur le prix du marché : on parle d’atomicité de l'offre et
de la demande.

 Il faut qu’il n’y ait aucune barrière à l’entrée pour de nouveaux producteurs potentiels et
aucune barrière à la sortie pour les producteurs déjà présents, de manière à ce que, en
fonction des prix pratiqués sur le marché, ils puissent ou entrer ou se retirer du marché.

 Il faut que l'information des offreurs et des demandeurs soit parfaite, c'est à dire que
chacun d'entre eux connaisse parfaitement les conditions du marché (prix, quantités offertes,
…). On parle de transparence du marché.

Appliquons maintenant ces concepts au marché de l’immobilier et analysons les particularités du bien
immobilier ainsi que des comportements de l’offre et de la demande sur ce marché.

II)… au marché immobilier

II – 1 - L’objet de l’échange : le bien logement et/ou le service logement

Le marché immobilier peut se définir comme le lieu fictif d’échange entre l’offre et la demande de biens ou
de services immobiliers (maisons, terrain, bureaux…).

1- Les terrains nus ou 2- Les bâtiments

foncier

Logement résidentiel Bâtiments à usage professionnel

Bureaux Commerces Autres

A usage d’habitation Investissement locatif usages
principale

En fait, il convient de distinguer le « bien » logement et le « service » logement :

En effet, on retrouve toujours 3 situations possibles. Il y a :
- des personnes qui achètent un logement pour elles-mêmes (accession à la propriété),
- des personnes qui sont locataires de leur logement,
- des personnes qui achètent un logement pour le louer (investissement locatif).

NB : Cette distinction se retrouve aussi bien pour les biens immobiliers à usage d’habitation (logements),
ou à usage professionnel (bureaux, commerces, …).

Dans le cas de la location et l’accession à la propriété, ce qui est vendu ou acheté, c’est un service (le
service est rendu par le bailleur dans le premier cas de figure, et par l’accédant à la propriété, dans le second
cas.
On parle alors de « service logement ». Dans cette optique, le logement est considéré par la Comptabilité
Nationale comme une des composantes de la consommation des ménages.
Le prix du logement sera le loyer payé par le locataire dans le cas de la location. Quand le propriétaire est
occupant, la valeur du service est qualifié de loyer imputé ou fictif : évalué par l’Insee, il correspond au
loyer qu’ il aurait à payer s'il était locataire du logement qu'il habite.

Dans le cas de l’investissement locatif, ce qui est vendu ou acheté, c’est un immeuble, donc un bien réel. On
parle de « bien logement ». Ici, le logement est considéré par la Comptabilité Nationale comme une des
composantes de l’investissement des agents économiques (qui effectuent régulièrement un arbitrage entre
différents actifs en fonction de leurs perspectives de rendements).
Le prix du logement sera le prix d’acquisition du bien immobilier.

II – 2 - Les caractéristiques spécifiques du marché immobilier

Le marché immobilier n’est pas un marché de concurrence pure et parfaite. En effet, :
 Les biens immobiliers sont des biens hétérogènes : tous les logements, tous les terrains sont différents
de part leur superficie, leur âge, leur taille, leur localisation, leur usage …
Le marché immobilier ne peut être considéré comme un seul marché car il est, en fait, très segmenté ; aussi,
il serait plus juste de parler des marchés immobiliers.

 Les biens immobiliers sont des actifs réels localisés : un ménage n’achète pas seulement un logement,
mais également une localisation (proximité du centre-ville, réputation de certains quartiers….). Or, les biens
immobiliers, de part leur nature, ne peuvent être déplacés pour permettre un ajustement entre l’offre et la
demande, ce qui empêche, de ce fait, une parfaite fluidité du marché et qui explique la présence d’un
excédent de l’offre dans certaines villes (par ex. dans d’anciennes régions industrielles) et d’une insuffisance
dans d’autres villes. Ce contraste peut également se constater entre le centre et la périphérie d’une ville. En
fait, un équilibre général du marché est impossible.

 Les biens immobiliers ont une durée de vie longue et nécessite également un laps de temps
relativement long pour être construits (d’après l’INSEE, entre 1990 et 2010, la durée moyenne de
constructions des logements a oscillé entre 13 mois pour les maisons individuelles et 17 mois pour les
logements collectifs), ce qui explique les difficultés d’ajustement entre l’offre et la demande.

 Par ailleurs, en raison des sommes financières en jeu importantes pour la construction d’un bien
immobilier, une libre entrée sur le marché immobilier est illusoire.

 Enfin, le marché du logement et des terrains est un marché réglementé où les pouvoirs publics
interviennent et imposent de nombreuses contraintes réglementaires, prélèvent de nombreux impôts et
versent de nombreuses subventions (aides à la personne et aides à la pierre).