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Économie et organisation de l’immobilier 1 re année

Économie et organisation de l’immobilier 1 re année

« Les marchés immobiliers »

BTS Professions immobilières Licence

« Les prescripteurs pourront bénéficier d’une actualisation des données en se connectant sur le site www.fontainepicard.com

Auteurs :

Jérôme GEORGEL Marie-Christine RALU

ÉCONOMIE ET ORGANISATION DE L’IMMOBILIER 1re année

BTS Formations immobilières/Licence

PARTIE 1 : L’ANALYSE DU MARCHÉ DE L’IMMOBILIER

Chapitre 1 - Du marché des biens et services au marché immobilier…

3

Chapitre 2 - Les notions d’offre, de demande et de prix d’équilibre sur le marché immobilier résidentiel

11

Chapitre 3 - Étude des caractéristiques et des conditions de logements du parc immobilier résidentiel

39

Chapitre 4 - Analyse des différents statuts d’occupation des logements du parc résidentiel

49

Chapitre 5 - Les principales caractéristiques du marché immobilier professionnel

59

PARTIE 2 : L’ANALYSE DES STRUCTURES D’ENTREPRISES OPÉRANT SUR LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER

Chapitre 6 - Une multiplicité d’intervenants

83

Chapitre 7 - Les stratégies des entreprises dans le domaine de l’immobilier

109

PARTIE 3 : LE REPÉRAGE DU RÔLE DU LOGEMENT DANS L’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE NATIONALE et INTERNATIONALE (1/2)

Chapitre 8 – Généralités sur les notions de valeur ajoutée, de PIB, de croissance économique, de secteurs d’activité, de branches et de filières

143

Chapitre 9 - Le poids de la construction et du logement dans l’activité économique et les emplois liés à la construction, la réhabilitation et aux services immobiliers

157

Chapitre 10 - La notion de cycle économique applicable à l’immobilier

171

Glossaire

195

Jérôme GEORGEL – Marie-Christine RALU

Crédits photographiques Couverture Fotolia © Franck Boston - p. 13 Fotolia © Jakob Kamender - p. 37 Fotolia © Tiberius Gracchus - p. 59 Fotolia © Krsmanovic - p. 59 Fotolia © Krsmanovic - p. 59 Fotolia © Velirina - p. 59 Fotolia © Tiberius Gracchus - p. 59 Fotolia © Hansenn - p. 59 Fotolia © Anshar73 - p. 86 Fotolia © Franck Boston - p. 129 Fotolia © Simonalvinge - p. 186 Fotolia © Andy Dean - p. 193 Fotolia © Laurine45 Les auteurs apportent un soin particulier dans la recherche de sites internet conseillés dans les ouvrages ou les ressources enseignants. Toutefois, l’éditeur tient à préciser qu’il ne peut être tenu responsable des sites tiers visibles et consultables sur les pages proposées dans cet ouvrage scolaire. Le contenu de ces sites n’engage pas la responsabilité de l’éditeur ; FontainePicard n’exerçant aucun contrôle quant au contenu des sites tiers.

Chapitre 1 Introduction
Chapitre 1
Introduction

Du marché des biens et services au marché immobilier…

Document 1 - Le concept d’économie

L’économie est la science qui étudie comment les ressources rares sont employées pour la satisfaction des besoins

« des hommes vivant en société ; elle s’intéresse d’une part, aux opérations essentielles que sont la production, la

distribution et la consommation des biens, d’autre part, aux institutions et aux activités ayant pour objet de faciliter ces

opérations ».

Edmond Malinvaud

Document 2 - Micro-économie versus macro-économie

L’économie se divise en deux zones d’étude : la micro-économie et la macro-économie.

La micro-économie est la branche de l’économie qui analyse le comportement de marché des ménages dans le but de comprendre leur processus de prise de décision.

Elle s’attache à l’étude de l’interaction entre les acheteurs et les vendeurs, mais aussi aux facteurs qui influencent leurs choix. La micro-économie se concentre en particulier sur l’offre et la demande, la détermination des prix. (…)

La macro-économie, elle, s’attache à l’étude de l’économie à plus grande échelle. Son champ d’étude est l’économie nationale dans son ensemble.

Pour avoir un aperçu vraiment complet du fonctionnement de l’économie, mieux vaut recourir à la micro et à la macro- économie.

Source : www.cafedelabourse.com

À partir des documents 1 et 2 :

1 - Explicitez la définition de l’économie proposée par l’économiste français Edmond Malinvaud.

2 - Mettez en évidence la double approche possible de l’économie.

I
I

Du marché des biens et services…

1.1 - Le concept de marché

Document 3 - La notion de marché

Étymologie : du latin mercatus, commerce, marché.

Dans le sens premier, le marché désigne le lieu où des producteurs (commerçants, artisans, paysans) se rassemblent pour proposer directement leurs produits aux consommateurs.

En économie, par extension, le marché est un système d’échanges où se rencontrent l’offre (les vendeurs) et la de- mande (les acheteurs). C’est aussi l’ensemble des règles, juridiques ou informelles, par lesquelles ce type d’opérations économiques peut se réaliser. Le marché, qui concerne aussi bien les échanges de biens, de services que les échanges actifs financiers et immobiliers, est l’un des concepts fondamentaux de l’économie. (…)

Dans une économie de marché, la production et les prix sont régulés par la loi de l’offre et de la demande (Cf. para- graphe suivant), contrairement à l’économie dirigée ou planifiée. Le marché doit être surveillé et garanti par un tiers (arbitre, société de Bourse, État, etc.). Les partisans du libre-échange considèrent que les contraintes de l’État sur les quantités offertes ou achetées, ou sur le niveau des prix, font perdre au marché son efficacité, en ne permettant d’appro- cher ni le juste prix, ni l’optimum des ressources.

Source : www.toupie.org

1 - Comment peut-on définir un marché ?

2 - Quel est le rôle du prix sur un marché donné ?

3 - Pourquoi les libéraux considèrent qu’il faut laisser s’ajuster librement le prix ?

1.2 - L’offre et la demande sur le marché des biens et services

À partir des documents 4 et 5 :

1 - Expliquez la détermination de la courbe d’offre et de demande sur un marché donné.

2 - Précisez comment se détermine le prix d’équilibre selon la théorie économique classique.

Document 4 - L’équilibre sur le marché de concurrence pure et parfaite

Graphique 1 - La fonction de demande globale Prix fonction de demande Quantités Graphique 2
Graphique 1 - La fonction de demande globale
Prix
fonction de demande
Quantités
Graphique 2 - La fonction d’offre globale
Prix
fonction d’offre
Quantités
Graphique 3 - L’équilibre entre l’offre et la demande
Prix
offre
demande
Prix d’équilibre
Quantités
Quantité d’équilibre

Document 5 - Le marché tout puissant

L e prix Nobel d’économie Joseph Stiglitz écrit ainsi dans son manuel grand public : « Dans les économies de marché concurrentielles, les prix effectifs tendent vers

le prix d’équilibre, pour lequel l’offre et la demande sont égales ». Il ajoute même par la suite : « Quelle que soit la puissance d’un État, il ne peut pas plus s’opposer à la loi de l’offre et de la demande qu’à la loi de la pesanteur ». Cette conclusion révèle l’enjeu de la démonstration :

comme la loi de la pesanteur, la loi de l’offre et de la de- mande s’impose à tous ; c’est le marché qui détermine les prix et non quelques groupes occultes. Ces prix de marché correspondent ainsi à une certaine conception de la jus- tice : ils ne sont pas manipulés, ils transcendent les indivi- dus. Dès lors, nul n’est fondé à imputer la responsabilité des hausses de loyer aux seuls propriétaires ou la baisse des salaires aux entreprises… En clair, qu’il s’agisse du bien (enrichissement) ou du mal (appauvrissement), ce n’est la faute de personne en particulier puisque c’est la faute de tout le monde (la faillite de l’entreprise s’explique par les milliers de micro-décisions individuelles de ména- gères ayant choisi de ne pas mettre leur produit dans leur caddie).

En cherchant à imposer leur loi à la « loi » du marché, les gouvernements perturbent cette belle mécanique. Les cas

habituellement cités sont ceux du marché immobilier et du marché du travail :

• lorsqu’on impose un plafond aux loyers, l’exemple type étant la loi de 1948, il en résulte un excès de demande de logements, c’est-à-dire une pénurie dont les premières victimes sont les candidats à la location,

• lorsqu’on impose un salaire minimum, l’exemple type étant le SMIC, il en résulte un excès d’offres de travail, dont les premières victimes sont les chômeurs. Toute entrave à la flexibilité des prix empêcherait donc le mar- ché d’atteindre l’équilibre et induirait par conséquent des rationnements (de la demande en cas de prix plancher, et de l’offre en cas de prix plafond). On expliquerait aussi de cette façon les files d’attentes devant les magasins dans les économies des pays de l’ancien bloc commu- niste (selon l’adage les portefeuilles sont pleins mais les magasins sont vides).

Remarquons que dans les économies de « marché », l’ab- sence de files d’attente n’implique pas la disparition du rationnement : il ne s’effectue pas principalement par les quantités, mais par les prix et les revenus (selon l’adage les magasins sont pleins mais les portefeuilles sont vides).

Cahiers français - Juillet-août 2003 - N° 315 © La Documentation française

1.3 - Les différentes structures de marché

Document 6 - Les structures de marché

LES STRUCTURES DE MARCHÉ

On distingue traditionnellement les marchés en situation de concurrence pure et parfaite et les marchés de concurrence im- parfaite.

L a concurrence pure et parfaite sup- pose un grand nombre d’offreurs

et de demandeurs de taille si réduite qu’aucun agent économique ne peut influencer le prix du marché : chaque agent considère le prix (du bien ou du service) comme une donnée du mar- ché. Aucun producteur, par exemple ne fabrique une quantité suffisante de biens pour parvenir à pratiquer un prix différent de celui du marché :

tout producteur doit donc vendre ses biens au prix du marché (fixé par la confrontation des demandes et des offres dans leur totalité). Cette situa- tion sous-entend une information parfaite des agents sur les quantités offertes et échangées sur le marché, ainsi que sur les prix de ces échanges ; par ailleurs, tout agent doit être tota-

lement libre d’entrer sur le marché :

aucune entrave (comme une autori- sation administrative par exemple) ne doit l’empêcher d’y offrir ses biens et services. Contrairement à cette configuration de concurrence pure et parfaite, la concurrence imparfaite traduit plusieurs configurations de marché très différentes, qui vont du monopole à la concurrence monopo- listique, et dans lesquelles les firmes peuvent agir sur le prix.

En situation de monopole, une firme unique offre ses biens ou services sur le marché à une multitude d’acheteurs. Seule sur le marché, l’entreprise peut jouer sur le prix : elle connaît l’état de la demande (notamment face à une variation du prix), et peut donc choisir le prix et le volume de production qui lui permettra de maximiser son profit.

Souvent, le monopole a une origine lé- gale. Parfois, cependant, le monopole paraît inévitable : lorsqu’une seule entreprise est capable de produire un bien de façon rentable. Ainsi, certains marchés comme les transports fer- roviaires ou la production électrique nécessitent des investissements pré-

alables si importants (construction de rails, de centrales électriques) que seule une firme peut produire une quantité suffisante de biens ou de ser- vices pour la rentabiliser. La présence de deux producteurs ne permettrait à aucun des deux d’amortir les coûts fixes de production.

Dans certains cas, il arrive aussi que de nombreux producteurs concur- rents acquièrent sur un marché un pouvoir de monopole, en proposant chacun des produits différenciés (par leur aspect, leur image, leur localisa- tion géographique…) aux acheteurs :

la concurrence passe alors, non par les prix mais par la différenciation. Elle est alors qualifiée de monopolis- tique.

Le marché oligopolistique met en relation de nombreux demandeurs et quelques vendeurs, le nombre d’en- treprises offreuses est alors si réduit que chacune peut agir sur le prix, mais doit prendre en compte les com- portements de ses concurrents.

Les Cahiers français n° 279 © La Documentation française

Type de marché Caractéristiques
Type de marché
Caractéristiques

Concurrence pure

Monopole

Concurrence

Oligopole

et parfaite

monopolistique

Nombre

       

de demandeurs

Nombre d’offreurs

       

Les agents économiques peuvent-ils avoir une influence sur le marché ?

       

Exemples

       

de marché

II
II

… Au marché immobilier

2.1 - L’objet de l’échange : le bien logement et/ou le service logement

Document 7 - Le bien et le service logement

Il y a deux marchés de logement à considérer : dans l’un c’est un bien de consommation, le service logement, qui est échangé, ce qui détermine le prix d’une unité de service logement. Dans l’autre, c’est le bien d’investissement, le bien logement, qui est échangé, ce qui détermine le prix d’une unité du bien logement. Les deux marchés sont reliés, le bien logement se valorisant à raison des flux de services qu’il produit.

Le prix du service logement est en pratique, soit le loyer, soit la mensualité d’accession à la propriété et se différencie du prix du bien logement. On voit que le logement est à la fois une composante de la consommation des ménages (locataire ou accédant pour l’usage) ou d’investissement (accédant qui fait un choix d’investissement, en même temps qu’il utilise le logement pour son usage ; investisseur).

J.J.Grenelle - Économie immobilière (1998)

1 - Donnez une définition du marché immobilier.

2 - Pourquoi faut-il distinguer deux marchés du logement ?

2.2 - Les caractéristiques spécifiques du marché immobilier

Document 8 - Marché et biens immobiliers : leurs spécificités

Le logement (maison individuelle ou immeuble collectif) et le terrain sont les deux grands biens immobiliers. Ils pré- sentent un certain nombre de caractéristiques économiques qui en font des biens spécifiques. En effet il s’agit de biens hétérogènes, de biens localisés, de biens durables ; ce sont de plus des actifs réels.

Des biens hétérogènes

Les différents terrains et logements ou immeubles sont dissemblables par la surface, la taille, l’âge, le degré de confort. On peut donc s’interroger pour savoir s’il est légitime de parler du marché de l’immobilier ou du marché foncier comme s’il s’agissait d’un seul marché. Cette hétérogénéité devrait plutôt conduire à analyser le marché immobilier comme un ensemble de marchés spécifiques relevant davantage du modèle de la concurrence imparfaite. (…)

Des biens localisés

L’immobilité physique des biens fonciers et immobiliers entraîne une absence de fluidité du marché qui l’éloigne du fonctionnement du marché de concurrence pure et parfaite. Au lieu d’arriver à un équilibre, on peut voir apparaître un excédent de biens en un lieu et un déficit en un autre. La plupart des analystes de ces marchés reconnaissent que

lorsqu’un ménage achète un terrain ou un logement, c’est au moins autant une localisation et
lorsqu’un ménage achète un terrain ou un logement, c’est au moins autant une localisation et un environnement qu’il
achète qu’un simple bien immobilier.
Des biens durables
Le logement et les terrains sont des biens durables. En tant que tels, ils ont une durée de vie très longue qui explique les
difficultés d’ajustement de l’offre et de la demande. Ce sont aussi des biens très onéreux qui nécessitent l’organisation
de modalités de financement.
Mais tous les services liés au logement sont des biens de consommation. La location d’un logement par un bailleur à un
locataire est un service (au sens défini précédemment). Le prix de ce service est le loyer ou son équivalent. Il existe donc
deux marchés du logement : le marché de ceux qui cherchent à devenir propriétaires d’un logement, qu’il s’agisse des
accédants à la propriété ou des propriétaires bailleurs (marché du bien logement), et le marché de ceux qui cherchent à
louer un logement (marché du service logement). Ces deux marchés ne sont toutefois pas indépendants.
Des actifs réels
En raison de leur durée de vie très longue, les biens immobiliers et fonciers entrent dans le patrimoine des agents éco-
nomiques. Et dans l’analyse en termes de patrimoine on distingue entre trois types d’actifs : les actifs monétaires, qui
ont l’avantage d’être parfaitement « liquides » mais qui produisent peu de revenus, les actifs financiers, qui regroupent
les actions, les obligations et toutes les formes de titres, et produisent des revenus mais dont la valeur peut varier en
fonction des cours de la Bourse, enfin les actifs réels.
Les biens immobiliers prennent alors d’autres fonctions que celles relevant du service logement. Ils permettent en effet
à leurs propriétaires de protéger leur capital (actifs de précaution), ils peuvent aussi permettre de percevoir des revenus
(actifs de rendement).
L’achat d’un logement dépendra donc aussi des caractéristiques d’autres formes de placement, et l’investisseur compa-
rera le rendement d’un capital placé dans la pierre avec le rendement des autres formes d’actifs. La très faible liquidité
de ces actifs entraînera l’existence d’un temps de transformation long et coûteux (coûts de transaction).
Source : Économie foncière et immobilière - François Plassard - 2005

1 - Recherchez dans le document les deux conditions de réalisation d’un marché de concurrence pure et parfaite qui apparaissent comme non réalisées.

2 - Pensez-vous que les trois autres conditions d’une concurrence pure et parfaite soient réalisées ou réalisables pour les marchés immobiliers ?

3 - Expliquez ce qu’a voulu dire l’auteur dans la phrase soulignée et discutez.

Chapitre 1

Du marché des biens et services au marché immobilier…

Æ Le marché se définit comme le lieu de la confrontation d’une offre et d’une demande qui aboutit à une situation d’équilibre (en termes de prix et de quantités).

Pour le bien logementd’équilibre (en termes de prix et de quantités). Marché immobilier Pour le service logement

Marché immobilier

Pour le service logementet de quantités). Pour le bien logement Marché immobilier Caractéristiques spécifiques des biens immobiliers Æ

Caractéristiques spécifiques des biens immobiliers

Æ Biens hétérogènes

Æ Biens réels localisés

Æ Une durée de vie longue

Æ Un actif peu liquide

Æ Évoluant dans un marché réglementé

actif peu liquide Æ Évoluant dans un marché réglementé Le marché de l’immobilier s’apparente plus à

Le marché de l’immobilier s’apparente plus à un marché de concurrence imparfaite qu’à un marché de concurrence pure et parfaite.

Chapitre 2

Les notions d’offre, de demande et de prix d’équilibre sur le marché immobilier résidentiel

I
I

L’offre sur le marché immobilier résidentiel

1.1 - Du parc résidentiel à l’offre de logements anciens

A) Les principales caractéristiques du parc résidentiel

Document 1 - Le parc de logement

En milliers au 1 er janvier

 

1990

2000

2005

2009

2010

2011

2012

Résidences principales

21

905

24

636

25

743

26

866

27

155

27

414

27

680

Individuel

12 328

13

884

14

501

15

215

15

394

15

557

15

725

Collectif

9

577

10

751

11

242

11

652

11

761

11

857

11

955

Logements vacants

1

931

2

049

1

920

2

208

2

263

2

309

2

359

Individuel

1

005

 

925

 

895

1

044

1

067

1

087

1

109

Collectif

 

926

1

124

1

026

1

164

1

196

1

222

1

249

Résidences secondaires

2

834

2

943

3

023

3

099

3

121

3

138

3

153

Individuel

1

750

1

797

1

861

1

853

1

845

1

833

1

819

Collectif

1

080

1

146

1

162

1

246

1

277

1

306

1

334

Total

26

670

29

628

30

687

32

174

32

539

32

862

33

192

Individuel

15

082

16

606

17

257

18

112

18

305

18

477

18

653

Collectif

11

587

13

022

13

430

14

062

14

234

14

385

14

539

Sources : Insee et SOeS - Estimation annuelle du parc de logements

1 - Comment a évolué le parc résidentiel depuis 1990 ?

2 - Quelle est la structure du parc résidentiel en France en 2012 en prenant comme référence :

• la catégorie de logements (résidences principales - résidences secondaires - logements vacants) ?

• le type de logements (individuel-collectif) ?

Document 2 - Le parc résidentiel selon le statut d’occupation

a) Évolution du parc de résidences principales selon le statut d’occupation

Nombre de logements (en milliers) 16 000 15 032 15 000 13 724 14 000
Nombre de logements (en milliers)
16
000
15 032
15
000
13 724
14
000
12 645
13
000
11 913
12
000
11 387
11
000
10 323
10
000
8 695
9
000
7 797
8
000
7 350
6
898
7
000
6 247
5 369
6
000
5 171
4
886
5 019
5 029
4 786
5 076
4 971
4 570
4 650
5
000
4 291
4
000
4 487
3
000
4 091
4 231
3 622
3 775
3 362
2
000
2 481
1
000
1 933
1 565
880
1
164
0
1963
1967
1970
1973
1978
1984
1988
1992
1996
2002
2006
propriétaires
secteur locatif social
secteur locatif privé
Sources : Insee - Enquête Logement 2006

En % au 1 er janvier

 

2001

2006

2010

2011

2012

Propriétaires

55,9

57,1

57,9

58,1

58,2

Locataires d’un logement loué vide

39,7

39,2

39,1

39,1

39,1

Secteur social

17,8

17,5

17,2

17,2

17,1

Secteur privé

21,9

21,8

21,9

21,9

22,0

Autres statuts

4,4

3,6

3,0

2,8

2,7

Total des résidences principales (en milliers)

24 421

26 047

27 155

27 414

27 680

Champ : France métropolitaine Sources : Insee et SOes - Estimation annuelle du parc de logements

b) Le rebond du parc locatif privé grâce aux régimes de défiscalisation

De 1988 à 2006, le parc locatif privé s’est accru d’environ un million d’unités, passant de 4,3 à 5,3 millions de logements. Cette augmentation fait suite à une régression brutale dans la première moitié des années 1980, due au désengagement des investisseurs institutionnels. Elle est généralement attribuée à l’effet des dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement locatif dont le premier (le Quilès) vit le jour en 1984. Il est vrai qu’aucune évaluation scientifique de l’impact de ces mesures n’a pu être réalisée, faute de données statistiques. Il reste que plusieurs indices conduisent à penser qu’elles ont été efficaces : la croissance continue du parc locatif à partir de la fin des années 1980, en rupture avec l’évolution antérieure ; l’intérêt porté par les investisseurs potentiels aux économies d’impôt générées par les dispositifs, au détriment parfois de l’évaluation du rendement locatif, et que confirme le développement d’une véritable « industrie de la défiscalisation ». (…)

Source : ANIL - Comment empêcher l’érosion du parc locatif privé ? Janvier 2012

1 - Identifiez les différents statuts d’occupation possible de l’offre de logements.

2 - Comment ont évolué dans le temps ces statuts d’occupation ?

3 - Comparez l’évolution du parc locatif social par rapport au parc locatif privé en valeur absolue et en valeur relative.

4 - Que faut-il entendre par l’expression « industrie de défiscalisation » ?

B) L’offre de logements anciens

À partir des documents 3 et 4 :

1 - Est-ce que le parc de logements peut être assimilé à l’offre de logements ? Justifiez votre réponse.

2 - Quels sont les principaux mouvements affectant d’une part l’offre de biens anciens du parc locatif privé et d’autre part l’offre de biens anciens du parc locatif social ?

Document 3 - Évolution et facteurs d’influence de l’offre du parc locatif privé

L a taille du parc locatif privé évolue en fonction des mouve- ments qui l’affectent : les entrées et les sorties de loge-

ments. Les entrées se composent d’une part des acquisitions de logements neufs, d’autre part de la mise en location de logements précédemment affectés à un autre usage (occu- pation personnelle, résidence secondaire) ou vacants. Dans le second cas, il peut s’agir soit d’acquisitions à titre onéreux ou gratuit (héritages et donations), soit de la mise en location par son propriétaire, à la suite d’un déménagement, du logement qu’il occupait précédemment. Les sorties se font par le biais des ventes ou de la récupération de logements par les bail- leurs pour les occuper personnellement où y loger un membre de leur famille. Aucune source ne permet de chiffrer avec pré- cision ces différents flux. Cependant, le rapprochement de l’évolution du parc, connu par l’enquête logement de l’INSEE, du nombre de logements neufs destinés à la location, montre que l’accroissement du parc entre 1996 et 2006 (+ 520 000 lo- gements) correspond approximativement au total des ventes des promoteurs et des investissements « directs », c’est-à-

dire les maisons individuelles construites par des particuliers en vue de la location, au cours de la même période. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), 440 000 loge- ments ont été vendus par des promoteurs à des investisseurs de 1994 à 2004 (on peut considérer de façon très approxi- mative qu’un décalage de deux ans sépare la vente - le plus souvent une réservation est faite alors que le chantier n’est pas commencé - de la mise en service du logement). Si l’on ajoute les investissements « directs », dont le nombre n’est pas connu mais que l’on peut estimer grossièrement à 10 000 par an, on doit en conclure que l’investissement en logements neufs joue un rôle essentiel dans le développement du parc locatif privé. Ce jugé est corroboré par une autre source, le fichier FILOCOM, pour la période 2001-2009. Entre ces deux dates, le parc locatif privé s’est accru de 633 500 logements, alors que 784 000 logements locatifs privés neufs sont appa- rus.

ANIL - Comment empêcher l’érosion du parc locatif privé ? - Janvier 2012

Document 4 - Évolution du nombre de logements locatifs annuels du parc HLM (en milliers)

Acquisition Ventes à des personnes physiques Accroissement net du parc Neuf Démolitions 78 72 60
Acquisition
Ventes à des personnes
physiques
Accroissement net du parc
Neuf
Démolitions
78
72
60
18
7
7
19
35
5
8
15
71
5
81
78
48
32
12
9
7
2008
2009
2010
2011
Source : USH
1.2 - L’offre de logements neufs

À partir des documents 5 et 6 :

1 - Précisez avec quel indicateur est appréciée l’offre de logements neufs. Comment cet indicateur a-t-il évolué ces dernières années ?

2 - Quels sont les acteurs immobiliers alimentant cette offre ?

3 - Quelle est la part relative de chaque type de logements offerts ?

4 - La stabilisation du nombre de permis de construire ces derniers mois préfigure-t-elle une reprise de la construction neuve ?

Document 5 - Mises en chantier de logements neufs selon le type d’habitat

 

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Individuel

247,3

242,8

211,9

177,9

180,9

202,3

168,6

Collectif

212,9

223,0

188,2

156,5

165,1

219,0

177,9

TOTAL

460,2

465,8

400,1

334,4

346,0

421,3

346,5

MEEDDM - SOeS (Sitadel)

Document 6 - La construction de logements atteint un plus bas, sans redressement en vue

La baisse des mises en chantier de logements neufs s’accé- lère et leur niveau trimestriel
La baisse des mises en chantier de logements neufs s’accé-
lère et leur niveau trimestriel est désormais le plus bas en-
registré depuis plus de dix ans. Sur le troisième trimestre,
elles ont reculé de 18 % par rapport à la même période l’an
dernier pour tomber à 67 000 mises en chantier. « C’est le
pire trimestre enregistré depuis 1998, remarque l’économiste
Michel Mouillart. La situation rejoint celle du crédit immobilier,
qui a baissé de 19 % sur les neuf premiers mois ».
Scellier.
En cumul sur douze mois à fin septembre, 340 000 loge-
ments neufs ont été mis en chantier. « On sera probablement
à 345 000 mises en chantier sur l’année 2012, estime Michel
Mouillart. Car il n’y aura pas au quatrième trimestre le rebond
observé l’an der-
nier, quand les
acheteurs avaient
afflué » avant l’ins-
tauration, au 1 er
janvier 2012, d’une
condition de res-
sources pour le
prêt à taux zéro
et d’un rabot de
l’avantage fiscal du
Parallèlement, les octrois de permis de construire se main-
tiennent (- 0,7 % sur le trimestre écoulé par rapport à fin
septembre 2011). Mais cela ne signifie pas que les mises en
chantier se redresseront en 2013. « Les annulations de per-
mis de construire montent depuis le début de l’année, du fait
de problèmes de financement ou de commercialisation des
opérations, poursuit Michel Mouillart. De même, les recours
contre les permis s’accroissent, ce qui contraint les promo-
teurs à déposer les demandes de permis plusieurs fois », biai-
sant les statistiques.
Rien ne permet de prévoir un redressement l’an prochain, car
par ailleurs « il n’y a plus de soutien public », souligne Michel
Mouillart. Le prêt à taux zéro + ne répond pas aux besoins
et le Duflot, qui remplacera le Scellier, « est encore moins
intéressant que le Besson, déjà peu incitatif, n’ayant suscité
en son temps que 25 000 ventes annuelles », contre environ
60 000 ventes locatives annuelles des promoteurs en temps
normal. Le Duflot impose de louer 20 % moins cher que le
loyer de marché. (…)
MYRIAM CHAUVOT- 31/10/2012
www.lesechos.fr
Document 7 - La part des logements sociaux dans l’ensemble des mises en chantier Part
Document 7 - La part des logements sociaux dans l’ensemble des mises en chantier
Part des logements sociaux dans l’ensemble des mises en chantier
465 800
460 200
444 100
421 000
400 100
345 900
334 400
14 %
12 %
12 %
25 %
17 %
28 %
24 %
2005 2006
2007
2008
2009
2010
2011
Nombre total de logement mis en chantier
Proportion de logements locatifs sociaux
Source : Sitadel2 et AEREL, France entière - Nombre de logements

Document 8 - Un plan de soutien pour le secteur du bâtiment en 2008

Après adoption du projet de loi dit de « mobilisation pour le logement » par le Parlement selon la procédure d’urgence, le Président de la République Nicolas Sarkozy a annoncé que ce projet de loi « vise notamment à construire plus de loge- ments, favoriser l’accession des plus modestes à la propriété et développer la mobilité au sein du parc HLM pour le rendre accessible à plus de personnes ».

Afin de soutenir la conjoncture actuelle, un communiqué de l’Élysée est venu indiquer un train de mesures pour soute- nir le logement : (…)

Le rachat par les bailleurs sociaux à un prix décoté de stocks de logements mis en vente en l’état futur d’achève-

ment, dont les travaux n’ont pas été lancés faute de certitude sur les ventes. « Cette intervention portera dans un premier temps sur plus de 30 000 logements. En évitant l’annula- tion ou le report d’opérations, elle permettra de soutenir la construction de logements en France ».

Enfin, le Président de la République tiendra prochainement une réunion sur la libération des terrains appartenant au sec- teur public pour accélérer leur vente afin d’y construire de nou- veaux logements.

Sophie Fichepain 02/10/2008 www.infosimmo.com

À partir des documents 7 et 8 et de vos connaissances :

1 - Précisez à qui est destinée l’offre de logements neufs.

2 - Comment a évolué la part des logements sociaux dans l’ensemble des mises en chantiers ? Justifiez votre réponse.

II
II

La demande sur le marché immobilier

2.1 - Les motivations diversifiées des ménages

Document 9 - Les différents statuts d’occupation des logements

Répartition des logements selon le statut d’occupation

En %

STATUT

2001

2003

2005

2007

2009

2011

Propriétaires occupants

56,2

56,6

57,0

57,5

57,9

57,9

Locataires du parc privé

24,2

24,2

24,2

24,3

24,4

24,8

Locataires du parc social

16,5

16,4

16,3

16,0

15,7

15,4

Autres statuts

3,1

2,8

2,5

2,2

2,0

1,9

Ensemble des résidences principales

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

100,0

La catégorie « Autres statuts » regroupe les locataires de logements meublés soumis à la taxe d’habitation, les ménages logés gratuitement et les locataires soumis à un bail rural.

Source : Filocom (Fichier du logement communal)

1 - Identifiez les différents statuts d’occupation du logement des ménages.

2 - Quel est le lien entre statut d’occupation et la demande de logements des ménages ?

2.2 - Analyse du marché de la transaction immobilière

Document 10 - L’activité immobilière de 2010 à 2012

       

Variation

2010

2011

2012

2012/2011

Transaction sur logements anciens (1)

784

000

805

000

704

000

- 12,5 %

- Île de France

160

600

149

200

126

900

- 14,9 %

- Province

623

400

655

800

577

100

- 12 %

Ventes de maisons individuelles (2)

165

000

148

500

126

600

- 14,7 %

Commercialisation de logements neufs (3)

115

412

103

296

86

212

- 16,5 %

- Appartements

102

664

93

292

77

853

- 16,5 %

- Maisons (individuel groupé)

12 748

10

004

8 359

- 16,4 %

Ensemble

1 064 412

1 056 796

916

812

- 17,9 %

(1) Notaires de France (2) Union des Maisons Françaises (UMF) (3) CGEDD - SOeS, ECLN

Remarques :

1 - En 2012, sur les 86 212 logements vendus par les promoteurs, 77 853 portent sur les appar- tements et 8 359 sur des maisons de promoteurs (habitats individuels groupés à l’instar des lotissements).

2 - Pour les ventes de maisons individuelles neuves, il faut distinguer les ventes en diffus (où les ménages achètent juridiquement distinctement le terrain et la maison) et les ventes individuelles groupées où les ménages achètent juridiquement terrain + maison à un pro- moteur.

A) La demande de logements anciens

Document 11 - Mutations de logements anciens depuis 1996

Mutations de logements anciens depuis 1996 900 000 800 000 700 000 600 000 500
Mutations de logements anciens depuis 1996
900
000
800
000
700
000
600
000
500
000
400
000
300
000
200
000
100
000
0
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
France
Province
Ile-de-France
www.notaires.fr

Un bilan négatif pour 2012

Avec les effets, coup sur coup :

• de la réforme des plus-values sur les marchés de l’investissement locatif et de la résidence secondaire,

• de la suppression du PTZ + dans l’ancien,

• de l’attentisme pré et post électoral, les professionnels enregistrent un recul d’activité de l’ordre de 18 % en moyenne pour l’année 2012 par rapport à 2011 avec un niveau autour de 705 000 transactions pour l’ensemble de l’année 2012.

L’activité est par ailleurs impactée par un durcissement des conditions d’octroi des prêts, avec un apport personnel plus élevé exigé par les établissements financiers. En témoignent :

• le montant de la production mensuelle de crédits nouveaux de l’habitat de l’ordre de deux fois inférieur à celui de 2011,

• le raccourcissement de la durée des emprunts de plus de 7 mois en moyenne (et la disparition des financements sur 30 ans).

Source : FNAIM

À partir des documents 10 et 11, appréciez :

1 - Comment a évolué la demande de logements anciens en France depuis le début des années 2000 ?

2 - Quelles ont été les conséquences sur l’activité et le chiffre d’affaires des agents immobiliers transactionnaires ?

3 - Quel a été l’état du marché de la transaction en 2012 par rapport à 2011 ?

B) La demande de logements neufs

À partir des documents 10, 12 et 13 :

1 - Présentez les deux marchés du logement neuf ? Calculez pour 2011 et 2012 la part respective de chacun de ces marchés.

2 - Relevez les deux principales motivations de l’acte d’achat d’un logement neuf chez un promoteur.

3 - Quel a été le poids des investisseurs depuis 2009 ? Pourquoi ?

4 - Comment expliquez-vous le pourcentage de 44 % pour l’année 2012 ?

5 - La tendance du marché est-elle la même pour les constructeurs de maisons individuelles ?

Document 12 - Évolution des ventes de logements neufs par les promoteurs (par destination)

 

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

 

Quilés/

   

Dispositif

             

Méhaignerie

 

Périssol

 

Loi Besson

 

Dispositif Robien/Borloo

 

Dispositif Scellier

Ventes en

                                   

accession

36

900

37

000

37

500

38

700

49

500

51

200

50

200

50

400

49

200

50

200

52

900

59

600

64

800

44

400

38

000

42

550

44

400

48

300

Ventes à

                                   

investisseurs

26

000

35

600

43

100

55

000

53

000

24

000

30

000

35

000

54

000

62

000

68

700

66

700

62

500

35

000

68

000

72

450

58

900

37

900

Total

62 900

72 600

80 600

93 700

101 500

75 200

80 200

85 400

103 200

112 200

121 500

126 300

127 300

79 400

106 000

115 000

103 300

86 200

Part des

                                   

investisseurs

41

%

49

%

53

%

59

%

52

%

32

%

37

%

41

%

52

%

55

%

57

%

53

%

49

%

44

%

64

%

63

%

57

%

44 %

Source : SOeS - Fédération des promoteurs immobiliers

Comme constaté lors des trimestres précédents, le recul des ventes en 2012 s’explique au premier chef par l’effondrement des ventes à des investisseurs individuels (- 45 % par rapport à 2011), mais aussi par la baisse des ventes en accession (- 7,5 % par rapport à 2011).

Cette baisse des ventes confirme les analyses faites depuis le début de l’année ; elle s’explique par l’effet conjugué :

• de la forte réduction de l’avantage fiscal accordé à l’investissement locatif,

• de la faiblesse de l’accession à la propriété dans le neuf, liée aussi bien à la diminution significative de l’aide à l’acces- sion sociale due à la réforme du PTZ + fin 2011 qu’à l’attentisme des ménages dans un contexte économique incertain,

• des prix élevés sous le double effet de l’envolée des charges foncières et des coûts de construction renchéris par l’accumulation des normes et des réglementations techniques, qui ne se traduit plus par une amélioration de la qualité des logements,

• du durcissement des critères d’octroi du crédit aux acquéreurs, dont les taux restent bas mais pour lesquels les condi- tions restent restrictives.

Source : Observatoire de l’immobilier de la FPI - 3 e trimestre 2012

Document 13 - Les maisons individuelles vendues en diffus

Total ventes en 2007 = 182 500 Total ventes en 2008 = 143 700 Total ventes en 2009 = 140 800 Total ventes en 2010 = 160 600 Total ventes en 2011 = 143 500 Total ventes en 2012 = 126 600

Sur les douze derniers mois, le nombre de ventes brutes de maisons individuelles en diffus s’élève à environ 123 000 unités et enregistre un recul de - 18 % par rapport aux douze mois précédents. L’année 2012 est la plus mauvaise enregis- trée depuis 2006 avec des ventes proches de 120 000 unités et les projections pour 2013 ne sont pas meilleures puisque l’Union des Maisons Françaises anticipe une baisse des ventes de l’ordre de 25 % en 2013.

Source : http://www.uniondesmaisonsfrancaises.org

2.3 - Analyse du marché locatif

A) Le parc privé

À l’aide des documents 14 et 15, répondez aux questions suivantes :

1 - Qu’appelle-t-on taux de mobilité résidentielle ? Quelles peuvent être les motivations et les freins d’une telle mobilité ?

2 - Qu’entend-on par « crise souveraine » évoquée dans le document 15 ?

3 - Qu’appelle-t-on « conditions d’éligibilité » à un logement ? Connaissez-vous les règles usuelle- ment pratiquées en la matière ?

4 - Présentez la situation du marché de location privée depuis 2009 au niveau national ?

5 - Que traduit l’évolution du taux de mobilité résidentielle à Paris ces dernières années ?

Document 14 - Évolution de la mobilité résidentielle des locataires

a) La mobilité résidentielle nationale

La mobilité résidentielle des locataires d’après CLAMEUR/novembre 2012 30,2 30 29,4 29,3 29,4 29 29,0
La mobilité résidentielle des locataires d’après CLAMEUR/novembre 2012
30,2
30
29,4
29,3
29,4
29
29,0
29,0
28,1
28
28,0
27,6
27,9
Moyenne
1998 - 2012
27,4
27,2
27
26,9
26,8
26
26,0
25,9
25
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Source : Clameur (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux)
Taux de mobilité (en %)

b) La mobilité résidentielle parisienne

La mobilité résidentielle des locataires parisiens d’après CLAMEUR/novembre 2012 23 22,8 22,6 22,4 22,1 21,8
La mobilité résidentielle des locataires parisiens d’après CLAMEUR/novembre 2012
23
22,8
22,6
22,4
22,1
21,8
22
21,8
21,1
21
20,9
20,4
20
Moyenne
1998 - 2012
19,3
19,3
19
18,7
18,8
18,1
18,4
18
17,7
17
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Taux de mobilité (en %)

Document 15 - Le marché de location privée

Ce sont 1,55 million de baux qui ont été signés en 2011 en France, soit 3,4 % de plus qu’en 2010 (+ 6,6 % depuis 2009). En 2011, le mouvement de hausse de l’activité qui s’était amorcé en 2010, après une année 2009 de calme plat, s’est poursuivi,

« en partie parce que les locataires ont réalisé les projets de déménagement qu’ils avaient différés en 2008 et 2009, au plus fort de la crise », explique M. Mouillart, professeur d’économie à Paris-Ouest et auteur de l’étude pour Clameur.

« Jusqu’en septembre, le redémarrage du marché était bien ancré, mais, dès l’automne, on a commencé à ressentir le contre-

coup de la crise souveraine avec un effondrement des intentions de mobilité des ménages », indique M. Mouillart. D’ailleurs, la

hausse des loyers s’est interrompue fin 2011.

CONDITIONS D’ÉLIGIBILITÉ

Selon lui, l’année 2012 pourrait ressembler à 2009, avec une stabilisation voire une décrue des loyers : la crainte du chômage, les contraintes sur le pouvoir d’achat sont autant de facteurs pesant sur les velléités de déménagement.

Depuis le 1 er janvier, les chiffres sont mauvais : si on les extrapole sur l’ensemble de l’année, la baisse de l’activité du marché locatif atteindrait 5,1 % et les prix reculeraient de 0,1 %. Les loyers baissent depuis janvier dans 52,5 % des villes de plus de 60 000 habitants, contre 31,3 % en 2011 et 20 % en 2010. Une situation qui rappelle 2009, quand ce taux était de 50,6 %. À Paris, les loyers ont cédé 0,6 %. Au Havre, à Montreuil, ou à Vitry-sur-Seine, ils reculent de 2,7 % et 2,8 %, (+ 5 % à 6 % en

2011).

Mais souvent, plus que les prix, ce qui freine les locataires, ce sont les conditions d’éligibilité que demandent les propriétaires bailleurs, par crainte de ne pas être payés. La plupart du temps, un salaire équivalent à trois fois le loyer, pas de CDD de moins

« Et l’éligibilité est encore plus stricte à Paris, où certaines agences n’hésitent pas à demander que le locataire gagne

quatre fois le loyer demandé », constate Morad Ayoub, directeur général de l’activité d’administration de biens chez Tagerim.

Source : Cécile Prudhommme, Le Monde (13/03/2012)

d’un an

B) Le parc social

Document 16 - Nombre annuel d’emménagements dans le parc HLM

Estimation USH* d’après statistiques d’activité des fédérations, France entière - Milliers 480 467 455 416
Estimation USH* d’après statistiques d’activité des fédérations, France entière - Milliers
480
467
455
416
2008
2009
2010
2011

*USH : Union Sociale pour l’Habitat

1 - Recherchez les conditions d’accès à un logement social en France.

2 - Toutes les demandes de logement au sein du parc HLM sont-elles satisfaites ?

3 - Calculez l’évolution du nombre d’emménagements dans le parc HLM depuis 2008. Rappelez à quelles occasions des logements peuvent être proposés à de nouveaux locataires dans le parc social.

4 - Calculez approximativement le taux de rotation du parc social.