conomie et organisation

de limmobilier 1
re
anne
conomie et organisation
de limmobilier 1
re
anne
Les marchs immobiliers
BTS Professions immobilires
Licence
Auteurs :
Jrme GEORGEL
Marie-Christine RALU
Les prescripteurs pourront bncier
dune actualisation des donnes en se connectant
sur le site www.fontainepicard.com
CONOMIE ET ORGANISATION
DE LIMMOBILIER 1re anne
BTS Formations immobilires/Licence
PARTIE 1 : LANALYSE DU MARCH DE LIMMOBILIER
Chapitre 1 - Du march des biens et services au march immobilier 3
Chapitre 2 - Les notions doffre, de demande et de prix dquilibre
sur le march immobilier rsidentiel 11
Chapitre 3 - tude des caractristiques et des conditions de logements
du parc immobilier rsidentiel 39
Chapitre 4 - Analyse des diffrents statuts doccupation des logements
du parc rsidentiel 49
Chapitre 5 - Les principales caractristiques du march immobilier professionnel 59
PARTIE 2 : LANALYSE DES STRUCTURES DENTREPRISES OPRANT SUR LE MARCH
DE LIMMOBILIER
Chapitre 6 - Une multiplicit dintervenants 83
Chapitre 7 - Les stratgies des entreprises dans le domaine de limmobilier 109
PARTIE 3 : LE REPRAGE DU RLE DU LOGEMENT DANS LACTIVIT CONOMIQUE NATIONALE
et INTERNATIONALE (1/2)
Chapitre 8 Gnralits sur les notions de valeur ajoute, de PIB, de croissance
conomique, de secteurs dactivit, de branches et de flires 143
Chapitre 9 - Le poids de la construction et du logement dans lactivit conomique
et les emplois lis la construction, la rhabilitation
et aux services immobiliers 157
Chapitre 10 - La notion de cycle conomique applicable limmobilier 171
Glossaire 195
Jrme GEORGEL Marie-Christine RALU
Crdits photographiques
Couverture Fotolia Franck Boston - p. 13 Fotolia Jakob Kamender - p. 37 Fotolia Tiberius Gracchus - p. 59 Fotolia Krsmanovic - p. 59 Fotolia Krsmanovic - p. 59 Fotolia
Velirina - p. 59 Fotolia Tiberius Gracchus - p. 59 Fotolia Hansenn - p. 59 Fotolia Anshar73 - p. 86 Fotolia Franck Boston - p. 129 Fotolia Simonalvinge - p. 186 Fotolia Andy
Dean - p. 193 Fotolia Laurine45
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Chapitre 1 - Du march des biens et services au march immobilier 3
Chapitre 1
Du march des biens et services
au march immobilier
Introduction
Du march des biens et services
1.1 - Le concept de march
I
Document 1 - Le concept dconomie
Document 2 - Micro-conomie versus macro-conomie
Document 3 - La notion de march
partir des documents 1 et 2 :
1 - Explicitez la dnition de lconomie propose par lconomiste franais Edmond Malinvaud.
2 - Mettez en vidence la double approche possible de lconomie.

Lconomie est la science qui tudie comment les ressources rares sont employes pour la satisfaction des besoins
des hommes vivant en socit ; elle sintresse dune part, aux oprations essentielles que sont la production, la
distribution et la consommation des biens, dautre part, aux institutions et aux activits ayant pour objet de faciliter ces
oprations .
Edmond Malinvaud
Lconomie se divise en deux zones dtude : la micro-conomie et la macro-conomie.
La micro-conomie est la branche de lconomie qui analyse le comportement de march des mnages dans le but de
comprendre leur processus de prise de dcision.
Elle sattache ltude de linteraction entre les acheteurs et les vendeurs, mais aussi aux facteurs qui inuencent leurs
choix. La micro-conomie se concentre en particulier sur loffre et la demande, la dtermination des prix. ()
La macro-conomie, elle, sattache ltude de lconomie plus grande chelle. Son champ dtude est lconomie
nationale dans son ensemble.
Pour avoir un aperu vraiment complet du fonctionnement de lconomie, mieux vaut recourir la micro et la macro-
conomie.
Source : www.cafedelabourse.com
tymologie : du latin mercatus, commerce, march.
Dans le sens premier, le march dsigne le lieu o des producteurs (commerants, artisans, paysans) se rassemblent
pour proposer directement leurs produits aux consommateurs.
En conomie, par extension, le march est un systme dchanges o se rencontrent loffre (les vendeurs) et la de-
mande (les acheteurs). Cest aussi lensemble des rgles, juridiques ou informelles, par lesquelles ce type doprations
conomiques peut se raliser. Le march, qui concerne aussi bien les changes de biens, de services que les changes
actifs nanciers et immobiliers, est lun des concepts fondamentaux de lconomie. ()
Dans une conomie de march, la production et les prix sont rguls par la loi de loffre et de la demande (Cf. para-
graphe suivant), contrairement lconomie dirige ou planie. Le march doit tre surveill et garanti par un tiers
(arbitre, socit de Bourse, tat, etc.). Les partisans du libre-change considrent que les contraintes de ltat sur les
quantits offertes ou achetes, ou sur le niveau des prix, font perdre au march son efcacit, en ne permettant dappro-
cher ni le juste prix, ni loptimum des ressources.
Source : www.toupie.org
Partie 1 - Lanalyse du march de limmobilier 4
1 - Comment peut-on dnir un march ?
2 - Quel est le rle du prix sur un march donn ?
3 - Pourquoi les libraux considrent quil faut laisser sajuster librement le prix ?
partir des documents 4 et 5 :
1 - Expliquez la dtermination de la courbe doffre et de demande sur un march donn.
2 - Prcisez comment se dtermine le prix dquilibre selon la thorie conomique classique.
1.2 - Lore et la demande sur le march des biens et services
Document 4 - Lquilibre sur le march de concurrence pure et parfaite
Graphique 1 - La fonction de demande globale
Graphique 2 - La fonction doffre globale
Graphique 3 - Lquilibre entre loffre et la demande
Prix
fonction de demande
Quantits
Prix
fonction doffre
Quantits
Prix
offre
Prix dquilibre
Quantit dquilibre
demande
Quantits
Chapitre 1 - Du march des biens et services au march immobilier 5
Document 5 - Le march tout puissant
L
e prix Nobel dconomie Joseph Stiglitz crit ainsi dans
son manuel grand public : Dans les conomies de
march concurrentielles, les prix effectifs tendent vers
le prix dquilibre, pour lequel loffre et la demande sont
gales . Il ajoute mme par la suite : Quelle que soit la
puissance dun tat, il ne peut pas plus sopposer la loi
de loffre et de la demande qu la loi de la pesanteur .
Cette conclusion rvle lenjeu de la dmonstration :
comme la loi de la pesanteur, la loi de loffre et de la de-
mande simpose tous ; cest le march qui dtermine les
prix et non quelques groupes occultes. Ces prix de march
correspondent ainsi une certaine conception de la jus-
tice : ils ne sont pas manipuls, ils transcendent les indivi-
dus. Ds lors, nul nest fond imputer la responsabilit
des hausses de loyer aux seuls propritaires ou la baisse
des salaires aux entreprises En clair, quil sagisse du
bien (enrichissement) ou du mal (appauvrissement), ce
nest la faute de personne en particulier puisque cest la
faute de tout le monde (la faillite de lentreprise sexplique
par les milliers de micro-dcisions individuelles de mna-
gres ayant choisi de ne pas mettre leur produit dans leur
caddie).
En cherchant imposer leur loi la loi du march, les
gouvernements perturbent cette belle mcanique. Les cas
habituellement cits sont ceux du march immobilier et
du march du travail :
lorsquon impose un plafond aux loyers, lexemple type
tant la loi de 1948, il en rsulte un excs de demande de
logements, cest--dire une pnurie dont les premires
victimes sont les candidats la location,
lorsquon impose un salaire minimum, lexemple type
tant le SMIC, il en rsulte un excs doffres de travail,
dont les premires victimes sont les chmeurs. Toute
entrave la exibilit des prix empcherait donc le mar-
ch datteindre lquilibre et induirait par consquent des
rationnements (de la demande en cas de prix plancher,
et de loffre en cas de prix plafond). On expliquerait aussi
de cette faon les les dattentes devant les magasins
dans les conomies des pays de lancien bloc commu-
niste (selon ladage les portefeuilles sont pleins mais les
magasins sont vides).
Remarquons que dans les conomies de march , lab-
sence de les dattente nimplique pas la disparition du
rationnement : il ne seffectue pas principalement par les
quantits, mais par les prix et les revenus (selon ladage
les magasins sont pleins mais les portefeuilles sont vides).
Cahiers franais - Juillet-aot 2003 - N 315

La Documentation franaise
1.3 - Les direntes structures de march
Document 6 - Les structures de march
LES STRUCTURES
DE MARCH
On distingue traditionnellement
les marchs en situation de
concurrence pure et parfaite et
les marchs de concurrence im-
parfaite.
L
a concurrence pure et parfaite sup-
pose un grand nombre doffreurs
et de demandeurs de taille si rduite
quaucun agent conomique ne peut
inuencer le prix du march : chaque
agent considre le prix (du bien ou du
service) comme une donne du mar-
ch. Aucun producteur, par exemple
ne fabrique une quantit sufsante
de biens pour parvenir pratiquer
un prix diffrent de celui du march :
tout producteur doit donc vendre ses
biens au prix du march (x par la
confrontation des demandes et des
offres dans leur totalit). Cette situa-
tion sous-entend une information
parfaite des agents sur les quantits
offertes et changes sur le march,
ainsi que sur les prix de ces changes ;
par ailleurs, tout agent doit tre tota-
lement libre dentrer sur le march :
aucune entrave (comme une autori-
sation administrative par exemple)
ne doit lempcher dy offrir ses biens
et services. Contrairement cette
conguration de concurrence pure
et parfaite, la concurrence imparfaite
traduit plusieurs congurations de
march trs diffrentes, qui vont du
monopole la concurrence monopo-
listique, et dans lesquelles les rmes
peuvent agir sur le prix.
En situation de monopole, une rme
unique offre ses biens ou services sur
le march une multitude dacheteurs.
Seule sur le march, lentreprise peut
jouer sur le prix : elle connat ltat de
la demande (notamment face une
variation du prix), et peut donc choisir
le prix et le volume de production qui
lui permettra de maximiser son prot.
Souvent, le monopole a une origine l-
gale. Parfois, cependant, le monopole
parat invitable : lorsquune seule
entreprise est capable de produire un
bien de faon rentable. Ainsi, certains
marchs comme les transports fer-
roviaires ou la production lectrique
ncessitent des investissements pr-
alables si importants (construction
de rails, de centrales lectriques) que
seule une rme peut produire une
quantit sufsante de biens ou de ser-
vices pour la rentabiliser. La prsence
de deux producteurs ne permettrait
aucun des deux damortir les cots
xes de production.
Dans certains cas, il arrive aussi que
de nombreux producteurs concur-
rents acquirent sur un march un
pouvoir de monopole, en proposant
chacun des produits diffrencis (par
leur aspect, leur image, leur localisa-
tion gographique) aux acheteurs :
la concurrence passe alors, non par
les prix mais par la diffrenciation.
Elle est alors qualie de monopolis-
tique.
Le march oligopolistique met en
relation de nombreux demandeurs et
quelques vendeurs, le nombre den-
treprises offreuses est alors si rduit
que chacune peut agir sur le prix,
mais doit prendre en compte les com-
portements de ses concurrents.
Les Cahiers franais n 279

La Documentation franaise
1 - Compltez le tableau ci-dessous aprs avoir lu le document 6.
2 - Quelles conditions doit remplir un march de concurrence pure et parfaite pour atteindre une
situation dquilibre ?
Partie 1 - Lanalyse du march de limmobilier 6
Type de march
Caractristiques
Concurrence pure
et parfaite
Monopole
Concurrence
monopolistique
Oligopole
Nombre
de demandeurs
Nombre doffreurs
Les agents
conomiques
peuvent-ils avoir une
inuence
sur le march ?
Exemples
de march
Au march immobilier
2.1 - Lobjet de lchange : le bien logement et/ou le service logement
2.2 - Les caractristiques spciques du march immobilier
II
Document 7 - Le bien et le service logement
Document 8 - March et biens immobiliers : leurs spcicits
Il y a deux marchs de logement considrer : dans lun cest un bien de consommation, le service logement, qui est
chang, ce qui dtermine le prix dune unit de service logement. Dans lautre, cest le bien dinvestissement, le bien
logement, qui est chang, ce qui dtermine le prix dune unit du bien logement. Les deux marchs sont relis, le bien
logement se valorisant raison des ux de services quil produit.
Le prix du service logement est en pratique, soit le loyer, soit la mensualit daccession la proprit et se diffrencie
du prix du bien logement. On voit que le logement est la fois une composante de la consommation des mnages
(locataire ou accdant pour lusage) ou dinvestissement (accdant qui fait un choix dinvestissement, en mme temps
quil utilise le logement pour son usage ; investisseur).
J.J.Grenelle - conomie immobilire (1998)
Le logement (maison individuelle ou immeuble collectif) et le terrain sont les deux grands biens immobiliers. Ils pr-
sentent un certain nombre de caractristiques conomiques qui en font des biens spciques. En effet il sagit de biens
htrognes, de biens localiss, de biens durables ; ce sont de plus des actifs rels.
Des biens htrognes
Les diffrents terrains et logements ou immeubles sont dissemblables par la surface, la taille, lge, le degr de confort.
On peut donc sinterroger pour savoir sil est lgitime de parler du march de limmobilier ou du march foncier comme
sil sagissait dun seul march. Cette htrognit devrait plutt conduire analyser le march immobilier comme un
ensemble de marchs spciques relevant davantage du modle de la concurrence imparfaite. ()
Des biens localiss
Limmobilit physique des biens fonciers et immobiliers entrane une absence de uidit du march qui lloigne du
fonctionnement du march de concurrence pure et parfaite. Au lieu darriver un quilibre, on peut voir apparatre
un excdent de biens en un lieu et un dcit en un autre. La plupart des analystes de ces marchs reconnaissent que
1 - Donnez une dnition du march immobilier.
2 - Pourquoi faut-il distinguer deux marchs du logement ?
Chapitre 1 - Du march des biens et services au march immobilier 7
1 - Recherchez dans le document les deux conditions de ralisation dun march de concurrence pure
et parfaite qui apparaissent comme non ralises.
2 - Pensez-vous que les trois autres conditions dune concurrence pure et parfaite soient ralises ou
ralisables pour les marchs immobiliers ?
3 - Expliquez ce qua voulu dire lauteur dans la phrase souligne et discutez.
lorsquun mnage achte un terrain ou un logement, cest au moins autant une localisation et un environnement quil
achte quun simple bien immobilier.
Des biens durables
Le logement et les terrains sont des biens durables. En tant que tels, ils ont une dure de vie trs longue qui explique les
difcults dajustement de loffre et de la demande. Ce sont aussi des biens trs onreux qui ncessitent lorganisation
de modalits de nancement.
Mais tous les services lis au logement sont des biens de consommation. La location dun logement par un bailleur un
locataire est un service (au sens dni prcdemment). Le prix de ce service est le loyer ou son quivalent. Il existe donc
deux marchs du logement : le march de ceux qui cherchent devenir propritaires dun logement, quil sagisse des
accdants la proprit ou des propritaires bailleurs (march du bien logement), et le march de ceux qui cherchent
louer un logement (march du service logement). Ces deux marchs ne sont toutefois pas indpendants.
Des actifs rels
En raison de leur dure de vie trs longue, les biens immobiliers et fonciers entrent dans le patrimoine des agents co-
nomiques. Et dans lanalyse en termes de patrimoine on distingue entre trois types dactifs : les actifs montaires, qui
ont lavantage dtre parfaitement liquides mais qui produisent peu de revenus, les actifs nanciers, qui regroupent
les actions, les obligations et toutes les formes de titres, et produisent des revenus mais dont la valeur peut varier en
fonction des cours de la Bourse, enn les actifs rels.
Les biens immobiliers prennent alors dautres fonctions que celles relevant du service logement. Ils permettent en effet
leurs propritaires de protger leur capital (actifs de prcaution), ils peuvent aussi permettre de percevoir des revenus
(actifs de rendement).
Lachat dun logement dpendra donc aussi des caractristiques dautres formes de placement, et linvestisseur compa-
rera le rendement dun capital plac dans la pierre avec le rendement des autres formes dactifs. La trs faible liquidit
de ces actifs entranera lexistence dun temps de transformation long et coteux (cots de transaction).
Source : conomie foncire et immobilire - Franois Plassard - 2005
Partie 1 - Lanalyse du march de limmobilier 8
Chapitre 1 - Du march des biens et services au march immobilier 9
March immobilier
Caractristiques spciques des biens immobiliers
Chapitre 1
Du march des biens et services
au march immobilier
Le march se dnit comme le lieu de la confrontation dune offre et dune
demande qui aboutit une situation dquilibre (en termes de prix et de
quantits).
Le march de limmobilier sapparente plus un march de concurrence
imparfaite qu un march de concurrence pure et parfaite.
Pour le bien logement
Biens htrognes
Pour le service logement
Biens rels localiss
Une dure de vie longue
Un actif peu liquide
voluant dans un march rglement

Partie 1 - Lanalyse du march de limmobilier 10

Chapitre 2 - Les notions doffre, de demande et de prix dquilibre sur le march immobilier rsidentiel 11
Chapitre 2
Les notions doffre, de demande et de prix
dquilibre sur le march immobilier rsidentiel
Lore sur le march immobilier rsidentiel
1.1 - Du parc rsidentiel lore de logements anciens
A) Les principales caractristiques du parc rsidentiel
I
Document 1 - Le parc de logement
Document 2 - Le parc rsidentiel selon le statut doccupation
1990 2000 2005 2009 2010 2011 2012
Rsidences principales 21 905 24 636 25 743 26 866 27 155 27 414 27 680
Individuel 12 328 13 884 14 501 15 215 15 394 15 557 15 725
Collectif 9 577 10 751 11 242 11 652 11 761 11 857 11 955
Logements vacants 1 931 2 049 1 920 2 208 2 263 2 309 2 359
Individuel 1 005 925 895 1 044 1 067 1 087 1 109
Collectif 926 1 124 1 026 1 164 1 196 1 222 1 249
Rsidences secondaires 2 834 2 943 3 023 3 099 3 121 3 138 3 153
Individuel 1 750 1 797 1 861 1 853 1 845 1 833 1 819
Collectif 1 080 1 146 1 162 1 246 1 277 1 306 1 334
Total 26 670 29 628 30 687 32 174 32 539 32 862 33 192
Individuel 15 082 16 606 17 257 18 112 18 305 18 477 18 653
Collectif 11 587 13 022 13 430 14 062 14 234 14 385 14 539
1 - Comment a volu le parc rsidentiel depuis 1990 ?
2 - Quelle est la structure du parc rsidentiel en France en 2012 en prenant comme rfrence :
la catgorie de logements (rsidences principales - rsidences secondaires - logements vacants) ?
le type de logements (individuel-collectif) ?
a) volution du parc de rsidences principales selon le statut doccupation
Sources : Insee et SOeS - Estimation annuelle du parc de logements
En milliers au 1
er
janvier
Sources : Insee - Enqute Logement 2006
16 000
15 000
14 000
13 000
12 000
11 000
10 000
9 000
8 000
7 000
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
1963 1967 1970 1973 1978 1984 1988 1992 1996 2002 2006
Nombre de logements (en milliers)
6 247
4 971
880
1 164
1 565
1 933
2 481
3 362
3 622 3 775
4 091 4 231
4 487
4 886 5 019 5 029
5 171
4 570
4 291
4 650
4 786 5 076
5 369
6 898
7 350
7 797
8 695
10 323
11 387
11 913
12 645
13 724
15 032
propritaires secteur locatif social secteur locatif priv
Partie 1 - Lanalyse du march de limmobilier 12
2001 2006 2010 2011 2012
Propritaires 55,9 57,1 57,9 58,1 58,2
Locataires dun logement lou vide 39,7 39,2 39,1 39,1 39,1
Secteur social 17,8 17,5 17,2 17,2 17,1
Secteur priv 21,9 21,8 21,9 21,9 22,0
Autres statuts 4,4 3,6 3,0 2,8 2,7
Total des rsidences principales (en milliers) 24 421 26 047 27 155 27 414 27 680
En % au 1
er
janvier
Champ : France mtropolitaine
Sources : Insee et SOes - Estimation annuelle du parc de logements
b) Le rebond du parc locatif priv grce aux rgimes de dscalisation
De 1988 2006, le parc locatif priv sest accru denviron un million dunits, passant de 4,3 5,3 millions de logements. Cette augmentation
fait suite une rgression brutale dans la premire moiti des annes 1980, due au dsengagement des investisseurs institutionnels. Elle est
gnralement attribue leffet des dispositifs scaux dincitation linvestissement locatif dont le premier (le Quils) vit le jour en 1984. Il
est vrai quaucune valuation scientique de limpact de ces mesures na pu tre ralise, faute de donnes statistiques. Il reste que plusieurs
indices conduisent penser quelles ont t efcaces : la croissance continue du parc locatif partir de la n des annes 1980, en rupture avec
lvolution antrieure ; lintrt port par les investisseurs potentiels aux conomies dimpt gnres par les dispositifs, au dtriment parfois
de lvaluation du rendement locatif, et que conrme le dveloppement dune vritable industrie de la dscalisation . ()
Source : ANIL - Comment empcher lrosion du parc locatif priv ? Janvier 2012
1 - Identiez les diffrents statuts doccupation possible de loffre de logements.
2 - Comment ont volu dans le temps ces statuts doccupation ?
3 - Comparez lvolution du parc locatif social par rapport au parc locatif priv en valeur absolue et
en valeur relative.
4 - Que faut-il entendre par lexpression industrie de dscalisation ?
partir des documents 3 et 4 :
1 - Est-ce que le parc de logements peut tre assimil loffre de logements ? Justiez votre rponse.
2 - Quels sont les principaux mouvements affectant dune part loffre de biens anciens du parc locatif
priv et dautre part loffre de biens anciens du parc locatif social ?
B) Loffre de logements anciens
Document 3 - volution et facteurs dinuence de loffre du parc locatif priv
L
a taille du parc locatif priv volue en fonction des mouve-
ments qui laffectent : les entres et les sorties de loge-
ments. Les entres se composent dune part des acquisitions
de logements neufs, dautre part de la mise en location de
logements prcdemment affects un autre usage (occu-
pation personnelle, rsidence secondaire) ou vacants. Dans le
second cas, il peut sagir soit dacquisitions titre onreux ou
gratuit (hritages et donations), soit de la mise en location par
son propritaire, la suite dun dmnagement, du logement
quil occupait prcdemment. Les sorties se font par le biais
des ventes ou de la rcupration de logements par les bail-
leurs pour les occuper personnellement o y loger un membre
de leur famille. Aucune source ne permet de chiffrer avec pr-
cision ces diffrents ux. Cependant, le rapprochement de
lvolution du parc, connu par lenqute logement de lINSEE,
du nombre de logements neufs destins la location, montre
que laccroissement du parc entre 1996 et 2006 (+ 520 000 lo-
gements) correspond approximativement au total des ventes
des promoteurs et des investissements directs , cest--
dire les maisons individuelles construites par des particuliers
en vue de la location, au cours de la mme priode. Selon la
Fdration des promoteurs immobiliers (FPI), 440 000 loge-
ments ont t vendus par des promoteurs des investisseurs
de 1994 2004 (on peut considrer de faon trs approxi-
mative quun dcalage de deux ans spare la vente - le plus
souvent une rservation est faite alors que le chantier nest
pas commenc - de la mise en service du logement). Si lon
ajoute les investissements directs , dont le nombre nest
pas connu mais que lon peut estimer grossirement 10 000
par an, on doit en conclure que linvestissement en logements
neufs joue un rle essentiel dans le dveloppement du parc
locatif priv. Ce jug est corrobor par une autre source, le
chier FILOCOM, pour la priode 2001-2009. Entre ces deux
dates, le parc locatif priv sest accru de 633 500 logements,
alors que 784 000 logements locatifs privs neufs sont appa-
rus.
ANIL - Comment empcher lrosion du parc locatif priv ? - Janvier 2012
Chapitre 2 - Les notions doffre, de demande et de prix dquilibre sur le march immobilier rsidentiel 13
Document 4 - volution du nombre de logements locatifs annuels du parc HLM (en milliers)
partir des documents 5 et 6 :
1 - Prcisez avec quel indicateur est apprcie loffre de logements neufs. Comment cet indicateur
a-t-il volu ces dernires annes ?
2 - Quels sont les acteurs immobiliers alimentant cette offre ?
3 - Quelle est la part relative de chaque type de logements offerts ?
4 - La stabilisation du nombre de permis de construire ces derniers mois prgure-t-elle une reprise
de la construction neuve ?
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Individuel 247,3 242,8 211,9 177,9 180,9 202,3 168,6
Collectif 212,9 223,0 188,2 156,5 165,1 219,0 177,9
TOTAL 460,2 465,8 400,1 334,4 346,0 421,3 346,5
Document 5 - Mises en chantier de logements neufs selon le type dhabitat
Document 6 - La construction de logements atteint un plus bas, sans redressement en vue
MEEDDM - SOeS (Sitadel)
La baisse des mises en chantier de logements neufs sacc-
lre et leur niveau trimestriel est dsormais le plus bas en-
registr depuis plus de dix ans. Sur le troisime trimestre,
elles ont recul de 18 % par rapport la mme priode lan
dernier pour tomber 67 000 mises en chantier. Cest le
pire trimestre enregistr depuis 1998, remarque lconomiste
Michel Mouillart. La situation rejoint celle du crdit immobilier,
qui a baiss de 19 % sur les neuf premiers mois .
En cumul sur douze mois n septembre, 340 000 loge-
ments neufs ont t mis en chantier. On sera probablement
345 000 mises en chantier sur lanne 2012, estime Michel
Mouillart. Car il ny aura pas au quatrime trimestre le rebond
observ lan der-
nier, quand les
acheteurs avaient
afu avant lins-
tauration, au 1
er

janvier 2012, dune
condition de res-
sources pour le
prt taux zro
et dun rabot de
lavantage scal du
Scellier.
Paralllement, les octrois de permis de construire se main-
tiennent (- 0,7 % sur le trimestre coul par rapport n
septembre 2011). Mais cela ne signie pas que les mises en
chantier se redresseront en 2013. Les annulations de per-
mis de construire montent depuis le dbut de lanne, du fait
de problmes de nancement ou de commercialisation des
oprations, poursuit Michel Mouillart. De mme, les recours
contre les permis saccroissent, ce qui contraint les promo-
teurs dposer les demandes de permis plusieurs fois , biai-
sant les statistiques.
Rien ne permet de prvoir un redressement lan prochain, car
par ailleurs il ny a plus de soutien public , souligne Michel
Mouillart. Le prt taux zro + ne rpond pas aux besoins
et le Duot, qui remplacera le Scellier, est encore moins
intressant que le Besson, dj peu incitatif, nayant suscit
en son temps que 25 000 ventes annuelles , contre environ
60 000 ventes locatives annuelles des promoteurs en temps
normal. Le Duot impose de louer 20 % moins cher que le
loyer de march. ()
MYRIAM CHAUVOT- 31/10/2012
www.lesechos.fr
Source : USH
2008 2009 2010 2011
Acquisition Ventes des personnes
physiques
Neuf
Dmolitions
Accroissement net du parc
35
72
78
60
19
78
18
71
81
7
15
48
5
5
7
32
8
9 12
7
1.2 - Lore de logements neufs
Partie 1 - Lanalyse du march de limmobilier 14
Document 7 - La part des logements sociaux dans lensemble des mises en chantier
Document 8 - Un plan de soutien pour le secteur du btiment en 2008
12 %
12 %
14 %
17 %
24 %
28 %
25 %
421 000
345 900
334 400
400 100
465 800
460 200
444 100
Nombre total de logement mis en chantier
Proportion de logements locatifs sociaux
2005
Part des logements sociaux dans lensemble des mises en chantier
2006 2007 2008 2009 2010 2011
Aprs adoption du projet de loi dit de mobilisation pour le
logement par le Parlement selon la procdure durgence,
le Prsident de la Rpublique Nicolas Sarkozy a annonc que
ce projet de loi vise notamment construire plus de loge-
ments, favoriser laccession des plus modestes la proprit
et dvelopper la mobilit au sein du parc HLM pour le rendre
accessible plus de personnes .
An de soutenir la conjoncture actuelle, un communiqu de
llyse est venu indiquer un train de mesures pour soute-
nir le logement : ()
Le rachat par les bailleurs sociaux un prix dcot de
stocks de logements mis en vente en ltat futur dachve-
ment, dont les travaux nont pas t lancs faute de certitude
sur les ventes. Cette intervention portera dans un premier
temps sur plus de 30 000 logements. En vitant lannula-
tion ou le report doprations, elle permettra de soutenir la
construction de logements en France .
Enn, le Prsident de la Rpublique tiendra prochainement
une runion sur la libration des terrains appartenant au sec-
teur public pour acclrer leur vente an dy construire de nou-
veaux logements.
Sophie Fichepain 02/10/2008
www.infosimmo.com
partir des documents 7 et 8 et de vos connaissances :
1 - Prcisez qui est destine loffre de logements neufs.
2 - Comment a volu la part des logements sociaux dans lensemble des mises en chantiers ?
Justiez votre rponse.
Source : Sitadel2 et AEREL, France entire - Nombre de logements
Chapitre 2 - Les notions doffre, de demande et de prix dquilibre sur le march immobilier rsidentiel 15
La demande sur le march immobilier
2.1 - Les motivations diversies des mnages
II
Document 9 - Les diffrents statuts doccupation des logements
Document 10 - Lactivit immobilire de 2010 2012
STATUT 2001 2003 2005 2007 2009 2011
Propritaires occupants 56,2 56,6 57,0 57,5 57,9 57,9
Locataires du parc priv 24,2 24,2 24,2 24,3 24,4 24,8
Locataires du parc social 16,5 16,4 16,3 16,0 15,7 15,4
Autres statuts 3,1 2,8 2,5 2,2 2,0 1,9
Ensemble des rsidences principales 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
2010 2011 2012
Variation
2012/2011
Transaction sur logements anciens
(1)
- le de France
- Province
784 000
160 600
623 400
805 000
149 200
655 800
704 000
126 900
577 100
- 12,5 %
- 14,9 %
- 12 %
Ventes de maisons individuelles
(2)
165 000 148 500 126 600 - 14,7 %
Commercialisation de logements neufs
(3)
- Appartements
- Maisons (individuel group)
115 412
102 664
12 748
103 296
93 292
10 004
86 212
77 853
8 359
- 16,5 %
- 16,5 %
- 16,4 %
Ensemble 1 064 412 1 056 796 916 812 - 17,9 %
Rpartition des logements selon le statut doccupation
En %
La catgorie Autres statuts regroupe les locataires de logements meubls soumis la taxe dhabitation, les mnages logs
gratuitement et les locataires soumis un bail rural.
Source : Filocom (Fichier du logement communal)
(1)
Notaires de France
(2)
Union des Maisons Franaises (UMF)
(3)
CGEDD - SOeS, ECLN
Remarques :
1 - En 2012, sur les 86 212 logements vendus par les promoteurs, 77 853 portent sur les appar-
tements et 8 359 sur des maisons de promoteurs (habitats individuels groups linstar
des lotissements).
2 - Pour les ventes de maisons individuelles neuves, il faut distinguer les ventes en diffus (o
les mnages achtent juridiquement distinctement le terrain et la maison) et les ventes
individuelles groupes o les mnages achtent juridiquement terrain + maison un pro-
moteur.
1 - Identiez les diffrents statuts doccupation du logement des mnages.
2 - Quel est le lien entre statut doccupation et la demande de logements des mnages ?
Prsentez les principaux marchs auxquels sadressent les accdants la proprit. Apprciez le
poids relatif de chacun dentre eux.
2.2 - Analyse du march de la transaction immobilire
Partie 1 - Lanalyse du march de limmobilier 16
partir des documents 10 et 11, apprciez :
1 - Comment a volu la demande de logements anciens en France depuis le dbut des annes 2000 ?
2 - Quelles ont t les consquences sur lactivit et le chiffre daffaires des agents immobiliers
transactionnaires ?
3 - Quel a t ltat du march de la transaction en 2012 par rapport 2011 ?
partir des documents 10, 12 et 13 :
1 - Prsentez les deux marchs du logement neuf ? Calculez pour 2011 et 2012 la part respective de
chacun de ces marchs.
2 - Relevez les deux principales motivations de lacte dachat dun logement neuf chez un promoteur.
3 - Quel a t le poids des investisseurs depuis 2009 ? Pourquoi ?
4 - Comment expliquez-vous le pourcentage de 44 % pour lanne 2012 ?
5 - La tendance du march est-elle la mme pour les constructeurs de maisons individuelles ?
A) La demande de logements anciens
B) La demande de logements neufs
Document 11 - Mutations de logements anciens depuis 1996
France
1996
900 000
Mutations de logements anciens depuis 1996
800 000
700 000
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
0
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Province Ile-de-France
www.notaires.fr
Un bilan ngatif pour 2012
Avec les effets, coup sur coup :
de la rforme des plus-values sur les marchs de linvestissement locatif et de la rsidence secondaire,
de la suppression du PTZ + dans lancien,
de lattentisme pr et post lectoral,
les professionnels enregistrent un recul dactivit de lordre de 18 % en moyenne pour lanne 2012 par rapport 2011 avec
un niveau autour de 705 000 transactions pour lensemble de lanne 2012.
Lactivit est par ailleurs impacte par un durcissement des conditions doctroi des prts, avec un apport personnel plus lev
exig par les tablissements nanciers. En tmoignent :
le montant de la production mensuelle de crdits nouveaux de lhabitat de lordre de deux fois infrieur celui de 2011,
le raccourcissement de la dure des emprunts de plus de 7 mois en moyenne (et la disparition des fnancements sur 30 ans).
Source : FNAIM
Chapitre 2 - Les notions doffre, de demande et de prix dquilibre sur le march immobilier rsidentiel 17
Document 12 - volution des ventes de logements neufs par les promoteurs (par destination)
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Quils/ Dispositif
Loi Besson Dispositif Robien/Borloo Dispositif Scellier
Mhaignerie Prissol
Ventes en
accession
36 900 37 000 37 500 38 700 49 500 51 200 50 200 50 400 49 200 50 200 52 900 59 600 64 800 44 400 38 000 42 550 44 400 48 300
Ventes
investisseurs
26 000 35 600 43 100 55 000 53 000 24 000 30 000 35 000 54 000 62 000 68 700 66 700 62 500 35 000 68 000 72 450 58 900 37 900
Total 62 900 72 600 80 600 93 700 101 500 75 200 80 200 85 400 103 200 112 200 121 500 126 300 127 300 79 400 106 000 115 000 103 300 86 200
Part des
investisseurs
41 % 49 % 53 % 59 % 52 % 32 % 37 % 41 % 52 % 55 % 57 % 53 % 49 % 44 % 64 % 63 % 57 % 44 %
Source : SOeS - Fdration des promoteurs immobiliers
Comme constat lors des trimestres prcdents, le recul des ventes en 2012 sexplique au premier chef par leffondrement des
ventes des investisseurs individuels (- 45 % par rapport 2011), mais aussi par la baisse des ventes en accession (- 7,5 % par
rapport 2011).
Cette baisse des ventes conrme les analyses faites depuis le dbut de lanne ; elle sexplique par leffet conjugu :
de la forte rduction de lavantage fscal accord linvestissement locatif,
de la faiblesse de laccession la proprit dans le neuf, lie aussi bien la diminution signifcative de laide lacces-
sion sociale due la rforme du PTZ + n 2011 qu lattentisme des mnages dans un contexte conomique incertain,
des prix levs sous le double effet de lenvole des charges foncires et des cots de construction renchris par
laccumulation des normes et des rglementations techniques, qui ne se traduit plus par une amlioration de la qualit
des logements,
du durcissement des critres doctroi du crdit aux acqureurs, dont les taux restent bas mais pour lesquels les condi-
tions restent restrictives.
Source : Observatoire de limmobilier de la FPI - 3
e
trimestre 2012
Document 13 - Les maisons individuelles vendues en diffus
Total ventes en 2007 = 182 500
Total ventes en 2008 = 143 700
Total ventes en 2009 = 140 800
Total ventes en 2010 = 160 600
Total ventes en 2011 = 143 500
Total ventes en 2012 = 126 600
Sur les douze derniers mois, le nombre de ventes brutes de maisons individuelles en diffus slve environ 123 000
units et enregistre un recul de - 18 % par rapport aux douze mois prcdents. Lanne 2012 est la plus mauvaise enregis-
tre depuis 2006 avec des ventes proches de 120 000 units et les projections pour 2013 ne sont pas meilleures puisque lUnion
des Maisons Franaises anticipe une baisse des ventes de lordre de 25 % en 2013.
Source : http://www.uniondesmaisonsfrancaises.org
2.3 - Analyse du march locatif
A) Le parc priv
laide des documents 14 et 15, rpondez aux questions suivantes :
1 - Quappelle-t-on taux de mobilit rsidentielle ? Quelles peuvent tre les motivations et les freins
dune telle mobilit ?
2 - Quentend-on par crise souveraine voque dans le document 15 ?
3 - Quappelle-t-on conditions dligibilit un logement ? Connaissez-vous les rgles usuelle-
ment pratiques en la matire ?
4 - Prsentez la situation du march de location prive depuis 2009 au niveau national ?
5 - Que traduit lvolution du taux de mobilit rsidentielle Paris ces dernires annes ?
Partie 1 - Lanalyse du march de limmobilier 18
Document 14 - volution de la mobilit rsidentielle des locataires
a) La mobilit rsidentielle nationale
b) La mobilit rsidentielle parisienne
La mobilit rsidentielle des locataires daprs CLAMEUR/novembre 2012
1998
25
26
27
26,0
26,9
Moyenne
1998 - 2012
27,9
29,3
29,0 29,0
30,2
29,4
29,4
28,1
27,4
25,9
26,8
27,6
27,2
28
29
28,0
30
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
T
a
u
x

d
e

m
o
b
i
l
i
t

(
e
n

%
)
Source : Clameur (Connatre les Loyers et Analyser les Marchs sur les Espaces Urbains et Ruraux)
La mobilit rsidentielle des locataires parisiens daprs CLAMEUR/novembre 2012
1998
17
18
19
20
21
22
23
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
T
a
u
x

d
e

m
o
b
i
l
i
t

(
e
n

%
)
20,9
21,1
22,6
22,8
22,4
18,7
18,4
18,8
22,1
21,8
21,8
19,3
19,3
18,1
17,7
Moyenne
1998 - 2012
20,4
Chapitre 2 - Les notions doffre, de demande et de prix dquilibre sur le march immobilier rsidentiel 19
Document 15 - Le march de location prive
Ce sont 1,55 million de baux qui ont t signs en 2011 en France, soit 3,4 % de plus quen 2010 (+ 6,6 % depuis 2009). En
2011, le mouvement de hausse de lactivit qui stait amorc en 2010, aprs une anne 2009 de calme plat, sest poursuivi,
en partie parce que les locataires ont ralis les projets de dmnagement quils avaient diffrs en 2008 et 2009, au plus fort
de la crise , explique M. Mouillart, professeur dconomie Paris-Ouest et auteur de ltude pour Clameur.
Jusquen septembre, le redmarrage du march tait bien ancr, mais, ds lautomne, on a commenc ressentir le contre-
coup de la crise souveraine avec un effondrement des intentions de mobilit des mnages , indique M. Mouillart. Dailleurs, la
hausse des loyers sest interrompue n 2011.
CONDITIONS DLIGIBILIT
Selon lui, lanne 2012 pourrait ressembler 2009, avec une stabilisation voire une dcrue des loyers : la crainte du chmage,
les contraintes sur le pouvoir dachat sont autant de facteurs pesant sur les vellits de dmnagement.
Depuis le 1
er
janvier, les chiffres sont mauvais : si on les extrapole sur lensemble de lanne, la baisse de lactivit du march
locatif atteindrait 5,1 % et les prix reculeraient de 0,1 %. Les loyers baissent depuis janvier dans 52,5 % des villes de plus de
60 000 habitants, contre 31,3 % en 2011 et 20 % en 2010. Une situation qui rappelle 2009, quand ce taux tait de 50,6 %.
Paris, les loyers ont cd 0,6 %. Au Havre, Montreuil, ou Vitry-sur-Seine, ils reculent de 2,7 % et 2,8 %, (+ 5 % 6 % en
2011).
Mais souvent, plus que les prix, ce qui freine les locataires, ce sont les conditions dligibilit que demandent les propritaires
bailleurs, par crainte de ne pas tre pays. La plupart du temps, un salaire quivalent trois fois le loyer, pas de CDD de moins
dun an... Et lligibilit est encore plus stricte Paris, o certaines agences nhsitent pas demander que le locataire gagne
quatre fois le loyer demand , constate Morad Ayoub, directeur gnral de lactivit dadministration de biens chez Tagerim.
Source : Ccile Prudhommme, Le Monde (13/03/2012)
B) Le parc social
Document 16 - Nombre annuel demmnagements dans le parc HLM
Estimation USH* daprs statistiques dactivit des fdrations, France entire - Milliers
2008
416
2009
455
2010
467
2011
480
1 - Recherchez les conditions daccs un logement social en France.
2 - Toutes les demandes de logement au sein du parc HLM sont-elles satisfaites ?
3 - Calculez lvolution du nombre demmnagements dans le parc HLM depuis 2008. Rappelez
quelles occasions des logements peuvent tre proposs de nouveaux locataires dans le parc
social.
4 - Calculez approximativement le taux de rotation du parc social.
*USH : Union Sociale pour lHabitat