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PLAN DU COURS
INTRODUCTION
OBJECTIFS DU COURS
Chapitre I : DEFINITIONS ET GENERALITES SUR LE LOTISSEMENT
I.1. Définitions de lotissement
I.2. Termes usuels liés au lotissement
I.3. Buts du lotissement
1.4. Formes de Lotissement
1.5. Types de Lotissement
Chapitre II : LOGEMENT ET EQUIPEMENTS
II.1. Logement
II.2. Equipements
Chapitre III : GESTION DU LOTISSEMENT
III. 1. PROCEDURE ADMINISTRATIVE DU LOTISSEMENT
III.1.1. Introduction
III.1.2. Compétence de l’initiateur du lotissement
III.1.2. lotissement privé
III.1.3. lotissement public
III.1.4. Critères d’attribution des parcelles dans un lotissemen
III.2. PROCEDURE TECHNIQUE DU LOTISSEMENT
III.2.1. Rôle de Géomètre dans un lotissement
III.2.2. critères d’un terrain à bâtir ou à lotir
a) Lotissement à usage résidentiel, artisanal ou commercial
b) Lotissement à usage industriel
III.2.3. Démarche d’étude d’un lotissement
III.2.4. Impact Environnement

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COURS DE LOTISSEMENT
INTRODUCTION
La RDC est un vaste pays avec une superficie d’environ 2.345.OOO Km² et une
population estimée à 80.000.000 d’habitats, caractérisée par une densité de la
population variée selon chaque province suivant l’occupation du sol tant en milieu
urbain que rural. Cette occupation qui, il y a plus de trois décennies, se fait d’une
manière individuelle, par auto construction du fait de la défaillance de l’Etat dans la
mise en place d’une politique de logement ou d’habitation cohérente, entrainant ainsi
en majorité, des occupations anarchiques et désordonnées d’une part, et ne
respectant pas les normes urbanistiques d’autre part.

L’explosion démographique et la nécessité des logements constatés surtout

dans les milieux urbains, ont justifié l’encadrement juridique de l’aménagement urbain
et le développement des contraintes juridiques liées à l’utilisation du sol. Ce fléau se
justifie d’une part par l’exode rural, conséquence directe non seulement de manque
des structures de base permettant des conditions sociales descentes, mais aussi, la
pauvreté criante qui a élu domicile dans le chef de la population rurale, en majorité
des jeunes, croyant trouver mieux en ville, mais malheureusement se voient
confrontés à une autre réalité, celle de logement, et d’autre part, le taux de natalité
élevé, fruit d’ une promiscuité accentuée de la population. Il faut ajouter à cela, le
manque d’emploi de la plupart de cette population.

Depuis des décennies, cette situation n’a cessé d’interpeler l’Etat, ayant
l’autorité de mener la politique d’aménagement du Territoire, quant à la nécessité non
seulement de la création des lotissements pour permettre l’extension harmonieuse
des villes, mais bien plus à la répartition harmonieuse de l’espace aux différents
services gestionnaires des ressources naturelles (Agriculture, mines, forets,
environnement, hydrocarbures). Ayant ainsi, une incidence directe, à la solution de la
problématique des occupations anarchiques, sources des catastrophes comme :
érosions, inondations et autres problèmes d’hygiènes.

Ainsi, les législateurs tant coloniaux que Congolais d’après l’indépendance ont
créés des instruments permettant la règlementation des occupations de sol,
notamment :

 Le Décret du 20 Juin 1957 sur l’Urbanisme ;

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 Le Décret du 6 mai 1952 sur les concessions et l’administration des eaux de lacs
et des cours d’eau ;
 Ordonnance n°98 du 13 mai 1963, portant sur les mesurages et bornages des
terres ;
 La loi n° 73-021 du 20 juillet 1973, portant régimes biens, régime foncier et
immobilier et régime des suretés, telle que modifiée et complétée à ce jour par la loi
n° 80-008 du 18 juillet 1980 (Article 53)
 Des arrêtés Interministériels et Ministériels portant mesures d’exécutions.

OBJECTIFS DU COURS

1. Permettre aux Géomètres la connaissance des avantages de la procédure de

lotissement ;
2. Faire connaitre aux Géomètres leur rôle dans la mise en œuvre d’un
lotissement ;
3. Permettre aux Géomètres de maitriser les aspects techniques dans l’élaboration
d’un lotissement ;
4. Optimiser le montage financier (évaluation) et fiscal d’une opération de
lotissement ;
5. Réunir les conditions de la mise sur le marché des parcelles à créer du point de
vue de sa rentabilité.

CHAPITRE I. DEFINITIONS ET GENERALITES SUR LE LOTISSEMENT

I.1. Définitions:

a) Le lotissement : vient du mot « lotir » qui signifie, partager, repartir par lot. C’est
alors une division par lot d’un ensemble des parcelles d’un terrain vendu ou choisi
pour la construction d’habitation ou autres types d’équipements.

Donc, le lotissement est un ensemble de lots provenant de la division d’un terrain, en

vue d’y recevoir des constructions ou des équipements susceptibles d’être mis sur le
marché après sa viabilisation, c’est-à-dire :

- Création des voies d’accès, des espaces publics ;

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- Raccordements des réseaux d’addiction et de distribution (d’eau,

Électricité, …), réseaux d’égouts et de télécommunication.

Le lotissement peut signifier en d’autres termes :

 La création des nouvelles parcelles ;

 Toute modification de l’état parcellaire d’un terrain choisi, qui entraine
l’établissement des nouvelles limites.

Il sous-entend une opération d’urbanisme qui consiste à préparer une nouvelle

urbanisation même limitée, en divisant une grande parcelle en plusieurs plus petites
destinées à la construction.

Dans un lotissement, la parcelle est une délimitation juridique et éventuellement

physique d’un terrain. Elle est la base du droit d’utilisation du sol.

Les lotissements peuvent être l’effet d’une puissance publique (Etat, Province,
Territoire) ou d’une initiative privée (des particuliers, des sociétés privées, des ONG,
des Coopératives, etc.…)

b) Termes usuels

1. Territoire : c’est le siège géographique des activités humaines.

2. Terrain : c’est une étendue vague de terre non délimitée ou non mesurée.
3. Parcelle : c’est une étendue de terre délimitée, mesurée, portant un numéro
cadastral et constituant une entité cadastrale.
4. Tissu parcellaire : c’est l’ensemble d’ilots et des voies qui les délimitent. On
l’appelle aussi découpage parcellaire ou parcellaire.
5. Ilot : c’est l’ensemble des parcelles délimitées par les voies.
6. Réhabilitation : c’est l’amélioration des constructions sans modification du
découpage parcellaire qui les supporte.
7. Tissu Urbain : c’est l’ensemble des constructions et du tissu parcellaire qui les
supporte.
8. Remembrement : c’est le regroupement d’un ensemble des parcelles voisines
excessivement morcelées en un seul domaine. En d’autres termes, consiste à
rassembler des parcelles jugées trop petites ou de formes malcommodes, est une
redistribution du sol.

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Celui-ci peut être divisé de façon rationnelle ; il est surtout utilisé en milieu rural et
notamment pour faciliter l’exploitation agricole. C’est une opération inverse au
lotissement.

Dans le milieu Urbain, il est surtout un préalable aux opérations de rénovation. Il est
aussi la thérapie d’un tissu parcellaire inadapté.

9. Rénovation : c’est l’aménagement d’un quartier destiné à remplacer des ilots

urbains défectueux. Elle consiste à remplacer toutes les parcelles en une seule pour
permettre les opérations de détails importants. C’est aussi un remembrement de
plusieurs parcelles trop petites en une seule, puis la destruction des constructions
existantes, puis l’édification de nouvelles constructions.
10. La restructuration : c’est l’action de donner une nouvelle organisation ou une
opération qui consiste à rectifier avec un minimum de destruction, les tracés de
certaines voies ; à implanter éventuellement les réseaux manquants ; à récupérer des
parcelles pour implanter des équipements collectifs ; à valider officiellement des titres
d’occupations illicites.

Elle est le procédé le mieux adapté aux pays en développement, car elle encourage
l’amélioration des bâtiments et respecte l’adéquation au mode de vie réalisé par l’auto
construction bien conçue. Elle peut être peu coûteuse.

11. Curetage : c’est une rénovation partielle et sélective ; il est moins brutal et plus
économique. Il exige quand même des études sérieuses.
12. Ré lotir : c’est lotir de nouveau.
13. Urbanisme : c’est une discipline de la géographie et de l’architecture dont
l’objet est l’aménagement et l’organisation des villes et de leurs environs.
14. Aménagement : c’est l’expression désignant l’organisation d’un territoire, à ce
qu’il consiste à modifier et optimiser la répartition des individus et de leurs activités
sur les espaces, dans un souci d’équilibre géographique et d’efficacité économique.

Selon PIERRE MERLIN définie l’Aménagement comme une action et une pratique de
disposer avec ordre à travers l’espace d’un territoire et dans une vision prospective les
hommes d’une manière harmonieuse.

15. Cartographie : est l’ensemble des études et des opérations scientifiques et

techniques intervenants à partir des résultats d’observation directe ou de
l’exploitation d’une documentation en vue de l’élaboration et de l’établissement des

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Cartes, plans et autres modes d’expression. «Version de l’Association internationale de

cartographie ».
16. Carte : est le fruit des documents produits par les opérations topographiques
destinées à représenter une grande surface sur le plan suivant une petite ou moyenne
échelle (carte d’une ville ou d’un pays). Echelle : 1/10.000, 1/20.000, …
17. Plan cadastral : c’est un document sous forme de tableau d’assemblage, qui
représente l’ensemble du territoire en section et les feuilles parcellaires qui couvre
normalement chacune une section. Donc, un tableau d’assemblage des territoires
découpés en parcelles, à représenter sur une petite surface suivant une grande échelle
(plan d’une commune, plan d’un quartier). Echelles 1/250 à 1/2000.
18. Croquis : un dessin rapide, sans dimensions mesurées dégageant à grands traits
l’essentiel de model, c’est-à-dire la forme de la figure de la portion de terrain à
représenter.
19. Echelle : c’est le rapport existant entre une longueur sur terrain et sa
représentation sur le plan. En d’autres termes, le rapport entre les dimensions
marquées sur le plan avec les distances réelles sur terrain. E=Distance sur le Plan/Distance
sur le Terrain
20. Légende : c’est la clé de lecture de la carte ou du plan, car, elle indique la
signification des éléments de la carte ou du plan. Ce qui donne la nécessité des
symboles.
21. Nord Géographique (NG): c’est une direction du point vert le nord pôle nord.
22. Nord Lambert (NL ou Y) : c’est la direction des Y positifs en un point. Donc, le
Nord du quadrillage.

L’angle entre le NL et le NG est appelé « convergence de méridien ». Cet angle est

égale à 0 au méridien d’origine, car, c’est à ce niveau seul que les deux nord sont
confondus (NL ou Y=NG).

23. Nord Magnétique (NM) : c’est la direction de la pointe bleue de l’aiguille

aimantée (boussole). Moins précis, car, variant dans le temps et est influencée par les
corps magnétiques proches du lieu d’observation.
24. Azimut d’une direction : c’est l’angle compté de 0 à 400gr depuis une direction
de référence dans le sens des aiguilles d’une montre.
 On parle de l’Azimut géographique (Az.G.),
 Et l’Azimut magnétique (Az.M ). Ou Gisement.

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25. Courbe de niveau : c’est une ligne qui relie les points ayant la même altitude ou
cote. Ou encore, c’est une ligne qui montre la différence des hauteurs des points par
rapport à un plan horizontal de référence (au-dessus du niveau moyen de mer).

I.2. Buts du lotissement

Le but, c’est le résultat que l’on vise ou la fin que l’on se propose d’atteindre.

Pour cela, le lotissement a plusieurs buts à savoir :

 Social
 Economique
 Technique
 Juridique

a) But social : On fait un lotissement pour caser, loger la population dans les
conditions descentes (présence d’équipements nécessaires, loisirs, assainissement
convenable).
b) But économique : la création de lotissement permet la bonne circulation des
personnes et des biens, en ce qu’il constitue une réserve foncière lorsque l’utilisation
du sol se fait d’une manière rationnelle, en attribuant à la parcelle ainsi créée une
plus-value sur le marché.
c) But Technique : le lotissement est créé dans des conditions viables, car étudiant
toutes les contraintes naturelles du sol et évite les problèmes techniques posés par la
nature des sols tels que les érosions, les fortes pentes, les inondations, …
d) But juridique : délimite et matérialise toutes les parcelles créées afin d’éviter les
conflits parcellaires liés aux limites et assure le respect du règlement établi par le
lotissement et les législateurs.

I.3. Formes du lotissement

La forme est la manière d’être extérieur ; c’est l’aspect particulier et la manière dont
une idée est présentée. De ce fait, on trouve plusieurs formes de lotissements
notamment :

a) Le lotissement à usage d’habitation.

Il est destiné à la construction des immeubles d’habitation tels que, les camps des
travailleurs ou les camps militaires.

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Ex : camps Tshatshi ; camps Utex, etc…

b) Le lotissement Administratif.

Il abrite les bureaux et autres équipements à usages administratifs.

Ex : cité administrative de Kananga

c) Le lotissement jardin.

C’est celui qui consiste à établir des équipements récréatifs tels que : parcs, terrains de
jeux, terrains de loisir, …

Ex : Cercle MIBA à Mbuji-Mayi

d) Le lotissement à usage Industriel et Commercial, c’est celui devant recevoir les

équipements industriels et commerciaux.
Ex : Limete industriel, …

I.4. Types de lotissement

Le type est l’ensemble de traits caractéristiques d’un groupe, d’une famille des choses.
Il existe trois types de lotissement :

 Le lotissement résidentiel, qui comprend :

o Le lotissement de haut standing (Ma campagne, Binza Pigeon…),
o Le lotissement de bon standing (Cité Verte, Cité Maman Mobutu…),
o Le lotissement de moyen standing (Cité Salongo…).
 Le lotissement économique, qui est destiné aux catégories sociales moyennes.
 La trame sanitaire qui concerne la création des parcelles d’accueil ou de
recasements, du type des quartiers ONL et autres de l’époque.

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Chapitre II : LOGEMENT ET EQUIPEMENTS

II.1. LOGEMENT

II.1.1. logement

a) Caractéristique de logement
Image de l’Afrique subsaharienne :
 L'Afrique subsaharienne sera le moteur de la croissance urbaine dans le
monde. L'Afrique est le continent le moins urbanisé de la planète, abritant 11,3 % de
la population urbaine mondiale, et la région subsaharienne est la moins urbanisée du
continent. Pour autant, les villes de la région connaissent une expansion rapide. Selon
les prévisions des Nations Unies, l’Afrique dépassera l’Asie comme région à
l’urbanisation la plus rapide au monde en 2025 (ONU 2014). Dans les 20 prochaines
années, la population totale du continent dépassera la population cumulée de l'Europe
et des Amériques. D'ici 2050.
 À l’échelle mondiale, les villes sont des moteurs importants de la
croissance économique, et la qualité et l’emplacement des logements ont des
conséquences à long terme sur une croissance sans exclusive. Les populations
migrent vers les villes dans le but d'améliorer leurs conditions de vie et celles de leurs
familles en raison des opportunités économiques qu'elles offrent par rapport aux
zones rurales. L’accès à un parc de logements diversifié, de qualité et abordable pour
les ménages constituera le socle d'une croissance inclusive dans les villes à
urbanisation rapide. Pour la plupart des ménages, l’achat ou la construction d’un
logement est la plus importante des dépenses qu’ils auront à effectuer dans leur vie.
Une maison est aussi généralement le bien le plus important des ménages et un
investissement qui peut prendre de la valeur au fil du temps, peut servir de garantie
pour un emprunt et constituer un élément important du transfert intergénérationnel
de la richesse par héritage. L’emplacement d’un logement à proximité d’écoles,
d’emplois et d’un accès à des moyens de transport influe directement sur la qualité de
la vie urbaine et les perspectives de mobilité sociale (Banque mondiale 2013f).
 En Afrique subsaharienne, toutefois, l’urbanisation ne s’accompagne pas du niveau
de croissance économique par habitant ou des investissements dans le logement qu’on
observe dans les tendances mondiales. L'urbanisation dans de nombreux pays africains
ne s’accompagne pas nécessairement d'une croissance industrielle et d'une
transformation structurelle comme ça a été le cas dans d’autres régions, ni des mêmes
niveaux de revenus. À titre exemple, l’Afrique subsaharienne a atteint 40 %
d’urbanisation en 2013, avec un PIB par habitant de 1 018 dollars US ; la région Asie de
l’Est et Pacifique a atteint le même niveau d’urbanisation en 1994 avec 3 617 dollars
US par habitant, la région Moyen‐Orient et Afrique du Nord en 1968 avec 1 806 dollars
US par habitant, et la région Amérique latine et Caraïbes en 1950 avec 1 860 dollars US

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par habitant. Le niveau comparativement bas de la croissance du revenu par habitant

limite les ressources dont les ménages disposent pour consommer le logement ou y
investir.
 Dans le même temps, les circuits formels à travers lesquels un logement de
qualité est produit et financé sont confrontés à des difficultés majeures qui en
limitent l’accès pour une grande partie des ménages urbains.
- L'obtention, la cession et l’aménagement de terrains à usage résidentiel sont
souvent coûteux et requièrent beaucoup de temps.
- Deuxièmement, le réseau d’infrastructures – routes, énergie, eau courante,
égout/drainage, etc. pour viabiliser les espaces résidentiels fait défaut et sa
construction après coup dans les zones d’habitat qui en sont privées est fort onéreuse.
La plupart des pays d’Afrique subsaharienne manquent également d’institutions et de
capacités pour valoriser
- Définir le logement formel
Le logement formel est le produit de chaînes de valeurs tant du côté de l’offre que de
celui de la demande. Le
caractère « formel » d'un logement renvoie généralement à une habitation qui :
o fait l'objet d'un titre légal valable,
o est solide sur le plan de la structure et conforme aux normes locales
d'aménagement et aux codes du bâtiment, et
o peut servir de garantie pour un prêt hypothécaire à long terme.
Les unités de logement formel répondant à ces critères sont le produit de la
coordination entre les activités du secteur public et celles du secteur privé, concernant
notamment les terrains, les infrastructures, la conception et
la construction du côté de l’offre, et un ensemble correspondant d’intrants du côté de
la demande en rapport avec le financement du logement.

En raison des faibles niveaux de revenus et des coûts élevés des logements formels,
conséquence, la fourniture de logements informels comme solution de rechange moins
coûteuse est érigée en norme en Afrique subsaharienne, et la fourniture formelle est
l’exception.
Le logement informel n’est pas nécessairement égal au logement insalubre. Bien au
contraire, l’informel représente un continuum de conditions de logement, qu’il s’agisse
d’unités de logement sans accès à des infrastructures améliorées, de la
non‐conformité avec les normes d’aménagement et de construction, et du manque de
sécurité des droits fonciers et de propriété sur des unités qui gagnent progressivement
en permanence, en sécurité des droits et en qualité.

Il s'avère que ces circuits informels contribuent environ les trois quarts du parc
immobilier total, même s’il est vrai que les données sur le secteur informel du
logement en Afrique sont rares.

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Il est extrêmement difficile de déterminer les déficits en qualité ou en

quantité des logements (formels et informels).

Les définitions et les méthodes utilisées par les pouvoirs publics pour estimer les
déficits de logements varient considérablement. En général, le calcul de la pénurie de
logements peut se faire sur la base de trois aspects différents :
i) l’insuffisance quantitative de logements (déficit) ;
ii) l’insuffisance qualitative des structures physiques (obsolescence ou construction ne
répondant pas aux normes avec des matériaux non durables) ; et
iii) l’insuffisance d’espace dans les habitations (surpeuplement).
La population des taudis enregistre une croissance de 4,5 % par an, et elle aura donc
doublé dans 15 ans (Marx et coll. 2013). Après cette période, la majorité des habitants
des bidonvilles de la planète vivra dans des villes africaines ; actuellement, toutes les
autres régions connaissent un recul rapide du nombre de bidonvilles.

Le logement informel se définit par les dérogations aux lois et cadres réglementaires
qui régissent l’accessibilité et l’utilisation formelles des parcelles et des bâtiments
(ONU‐Habitat, 2003). Comme les systèmes économiques et sociaux informels
fonctionnent au mépris et dans le non‐respect des structures réglementaires et
administratives formelles, les réseaux de fourniture de logements informels ne sont
pas bien étudiées et les informations quantitatives relatives à leur ampleur et à leur
profondeur sont rares et ne sont pas normalisées. Qu’à cela ne tienne, les logements
informels en Afrique subsaharienne ont en commun l’une ou plusieurs des
caractéristiques suivantes :
 Sont situés en périphérie urbaine ou dans les interstices de la ville formelle (par
exemple, les zones non constructibles ou à risque).
 Sont conçus et construits par les propriétaires eux‐mêmes avec des matériaux
locaux.
 Ne sont pas entièrement conformes aux normes de construction et d’occupation
des sols.
 Sont mal desservis par les réseaux d’infrastructures et les services publics.
 Sont financés par des économies familiales/collectives et/ou par des prêts
contractés auprès de prêteurs informels.
 Sont améliorés progressivement par l’occupant sur une longue période.
 Ne font pas l’objet d’un titre légal et leur propriété est souvent menacée

Le logement informel représente un éventail de différents lieux d’hébergement, de

conditions et de régimes de propriété, allant des conditions des taudis aux conditions
de logement semi formel, en passant par les structures partiellement mises à niveau.

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Le principal problème n’est pas le manque absolu d’offre de logements, mais plutôt la
fourniture très limitée de logements de qualité dans le continuum de conditions
informelles présentées ci‐dessus. Le défi pour les décideurs est d’améliorer les chaînes
de valeur de la fourniture de logements d’une manière qui permette aux habitants
d’évoluer progressivement vers des conditions de logement plus formelles.
Ceci étant, l’amélioration des chaînes de valeur du secteur formel peut contribuer à
réduire le coût de la construction et à élargir l’accès au financement pour les
consommateurs et les promoteurs immobiliers.

b) Solutions

 Se fondant sur l'analyse de ces caractéristiques du secteur du logement et des

dynamiques qui les sous-tendent, le rapport met en lumière les interventions qui
peuvent soutenir la fourniture de logements en améliorant la qualité des logements
fournis par des moyens informels, ainsi qu'élargir la portée du secteur du logement
formel.
L'analyse démontre comment les logements informels, notamment les taudis,
peuvent être progressivement améliorés grâce à des interventions du côté de l'offre,
telles que la fourniture d'infrastructures ciblées, une meilleure administration des
terres et des systèmes d'urbanisme améliorés, parallèlement à des interventions axées
sur la demande, dont l'accès à des sources non hypothécaires de financement du
logement pour les citadins pauvres. Elle identifie également les mécanismes pour
renforcer le rôle des banques commerciales et des institutions financières non
bancaires dans la mise en place d'instruments de crédit à l'intention des
consommateurs et des promoteurs immobiliers, ce qui peut augmenter l'offre et
l'accessibilité de logements formels de propriété ou de location.

 Le manque de données sur le secteur du logement dans de nombreux pays

constitue un obstacle majeur à l'élaboration de politiques de logement adéquates.
Les informations sur la qualité du logement, les prix, les types d'occupation, la
propriété foncière et les transactions immobilières sont cruciales pour l'élaboration
de politiques ou subventions relatives au logement ciblant les populations ayant
besoin d'un logement de meilleure qualité.
Ces données sont également utiles au secteur privé, car les banques et les prêteurs
peuvent mieux évaluer les clauses des prêts ordinaires et des prêts hypothécaires et
les promoteurs immobiliers peuvent plus facilement évaluer les tendances du marché
immobilier aux fins d'investissement dans le logement.

 Certaines autres solutions peuvent être envisageables, notamment :

 Relance des activités économiques par :
 La réparation, la réfection et l’entretien de l’outil de travail et de production ;

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 L’installation des unités nouvelles de production ;

 Le développement de l’hinterland (arrière-pays) ;
 Le désenclavement des zones ;
 L’incitation à l’exode urbain ;
 La limitation de l’exode rural.
 La mise en place et l’application d’une véritable politique de l’habitat ou de
logement, qui se traduira par :
 L’imposition d’un contrat type de location ;
 La publication d’un barème officiel des loyers ;
 La construction standardisée du logement programmé ;
 Le respect strict des dispositions légales et règlementaires en matière de
logement ;
 La mise à la disposition de la population des logements adaptés à son mode de
vie ;
 La priorité à accorder aux nécessiteux, lors de la distribution des logements
sociaux ;
 L’obligation faite aux employeurs de procéder au paternalisme patronal en
matière de logement de leurs employés (partenariat public-privé).
 L’aide à l’auto construction.
Ici, l’Etat est invité à fournir :
 Des conseils ;
 Une assistance financière ;
 Un secourt matériel et logistique ;
 Une main d’œuvre qualifiée et bon marché puisée par l’Etat dans les différentes
corporations des métiers.

II. 2. PROBLEMATIQUES DES EQUIPEMENTS

Tout problème de logement s’accompagne toujours de celui des équipements. Car, un

logement décent, est celui qui s’accorde avec une distribution appropriée
d’équipements.

A. Problèmes de distribution des équipements :

 Ils se caractérisent par :
a) Le déplacement à travers l’espace d’une riche panoplie des équipements
contribue :

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 A la distribution des produits (équipements commerciaux) ;

 A la représentation de l’autorité de l’Etat et de ses différents services
(équipements Administratifs) ;
 A la production des biens (équipements industriels et artisanaux) ;
 A l’élévation du niveau intellectuel et de l’essor moral et social de la population
(équipements culturels, cultuels et sociaux) ;
 A la reconstitution de la santé de la population (équipements sanitaires) ;
 A la détente et au délassement des habitats (équipements récréatifs ou
sportifs).
b) La distorsion et la désarticulation dans la desserte des équipements dans des
quartiers engendrant :
 Des quartiers suffisamment équipés ;
 Des quartiers moyennement équipés ;
 Des quartiers insuffisamment équipés ou non équipés.

c) L’appât du gain suscité par l’attitude mercantiliste des exploitants des

équipements, ayant pour conséquences :
 Des équipements inachevés ;
 Des équipements sous équipés manquant des éléments indispensables à leurs
bon fonctionnement.
 Des équipements surexploités pratiquant le système de double ou triple
vacations pour certains.
 Des équipements inadaptés ne répondant pas de façon satisfaisante ni aux
besoins réels des populations, ni aux normes techniques de construction et
d’exploitation.
 Des équipements déprimant occasionnant le débordement des employés et les
malaises des utilisateurs.
 Des équipements sélectifs et discriminatoires de par leurs tarifs.

d) Le laxisme des services publics de l’Etat traduit par :

 Le laisser faire et le laisser aller ;
 L’entérinement ou la reconnaissance officielle en lieu et place des sanctions à
infliger aux équipements en infraction ;
 La complaisance et la légèreté dans le traitement des dossiers relatifs aux
équipements ;

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 La démission de l’Etat devant ses responsabilités laissant ainsi une marge de

manœuvre trop grande aux privés pour l’organisation et la gestion des équipements
d’intérêt communautaire.

B.CONSEQUENCES DECOULANT DES TRIBUTIONS DES EQUIPEMENT :

a) La spécialisation des quartiers dans l’implantation des équipements à travers

l’espace imposant :
- D’importants mouvements pendulaires (migration) vers les équipements de
grandes affluences.
- Des longs déplacements ou des longues distances ;
- Le dépeuplement et le surpeuplement simultané des quartiers lors du
fonctionnement des équipements ;
- La naissance d’un type particulier d’activités flottantes autour des équipements
et dans les quartiers de leur implantation.
b) La médiocrité des résultats définis par :
- La superficialité des services rendus ;
- Des interruptions dans la fourniture des services ;
- Des échecs massifs tant des exploitants et leurs agents que des utilisateurs du
laisser leurs obligations respectives ;
- La résurgence de l’esprit d’intérêt et de stimulation des agents et des
exploitants par les utilisateurs.
c) La politique du laisser – faire et du laisser- allé ayant trouvé écho dans:
- La liberté laissée aux initiateurs et aux exploitants pour la recréation et la
gestion de leurs œuvres ;
- Le dépassement des normes lors de l’exploitation des équipements ;
- Le non-respect des dispositions règlementaires et légales en matière de
création, d’organisation de construction, d’occupation et d’exploitation des
équipements.

C. CAUSES
a) l’explosion démographique dans les villes qui se justifie par:
- une forte natalité ;
- une réduction sensible du taux de mortalité ;
- un apport migratoire important.
- Déplacement de la population en ville par de l’insécurité dans les milieux ruraux.

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b) Le déséquilibre ou la désharmonie dans le développement des pays, créant ainsi

:
- Des entités urbaines vivantes et pourvues des différentes possibilités de
développement ;
- Un hinterland (arrière-pays) souvent négligé et au contrées parfois enclavées. ;
- La ruée vers l’exode rural pour les populations en quête du mieux-être et des
équipements nouveaux.
c) L’occupation anarchique des terres, entrainant :
- L’extension démesurée de la ville à travers l’espace ;
- La constitution des zones de squatting même dans les terrains difficilement
accessibles ;
- L’accroissement de la demande souvent disproportionnelle à l’offre en
équipement.
d) La conjoncture économique admettant :
- Des multiples compressions budgétaires ;
- Le détournement des crédits à d’autres fins ou leur transfert vers d’autres
postes jugés prioritaires.
- L’approvisionnement problématique en matériels et en matériaux de tout
genre.

B. SOLUTIONS

Peuvent être préconisés comme solutions :

1. Le contrôle de l’accroissement démographique grâce :

 A l’injonction du recours à la politique des naissances désirables (pratique
contraception prime de stérilité momentanée) ;
 A la limitation de migration ;
 A l’incitation à l’exode urbain parle billet du développement de l’hinterland.

2. La dotation subséquente de l’équipement en :

 Crédit convenable lors de l’élaboration du budget de l’Etat.
 Subvention diverses apportant aux équipements des aides multiformes
(financières, matériels, techniques, …) ;
 Encadrement et contrôle des équipements lors de leur fonctionnement.
3. Le dirigisme dans l’occupation spatiale grâce aux options suivantes :
 L’élaboration par le pouvoir public des plans d’organisation, d’aménagement et
d’occupation d’espaces urbains ;

16
 17

 La création des lotissements assainis ;

 la programmation dans l’occupation des quartiers important une certaine
chronologie ;
 le contrôle sans relâche des opérations et des actes d’occupation des terres à
travers l’étendue de la ville.

Entant techniciens appelés à apporter certaines solutions aux certains problèmes

posés même dans le milieu déjà occupé depuis des années, il est également important
de parler de la problématique qui se pose dans les quartiers existants en utilisant la
même méthodologie.

17
 18

Chapitre III : GESTION ADMINISTRATIVE DU LOTISSEMENT

III.1.1. INTRODUCTION

Le lotissement étant reconnu comme une extension de la ville, il sied de retenir, qu’il
est assujetti à une procédure selon qu’il s’agisse de l’initiative Privée ou de l’initiative
Publique. Ce qui nous amène à distinguer le Lotissement Privé et le Lotissement Public.

III.1.2. Compétence de l’initiateur du lotissement

a). Qualité de l’initiateur du lotissement

Dans le cadre du lotissement public, il convient de rappeler que, plus d’’un service
public, peut engager l’Etat selon les cas suivant, mais sous l’instigation du
Gouvernement:

1. Le département ayant l’Urbanisme et Habitat dans ses attributions a la

compétence d’initier le lotissement, étant donné qu’il est le gestionnaire du plan
d’aménagement urbain et de par ses attributions, il affecte et approuve le plan
particulier d’aménagement.
2. Le département ayant les Affaires Foncières dans ses attributions peut
également initier un lotissement, même, entreprendre tous les travaux techniques de
l’avant-projet. Sauf que tous devront être approuvés par les services d’Urbanisme ou
de l’Aménagement du Territoire selon le cas, avant la création du lotissement qui lui
revient d’office.
3. Au niveau provincial, le Gouverneur de Province, hors mis celui de la ville
Province de Kinshasa, a également compétence de l’initiative d’un lotissement public
dans sa Province, étant donné que c’est lui qui incarne l’Etat dans cette partie de la
République.

Les problèmes de gestion du lotissement relèvent des services publics de l’Etat et

varient selon les législations des pays.

En RDC, cette gestion est une matière concurrente entre deux services principaux
dont : l’Urbanisme et les Affaires Foncières.

Le service d’Urbanisme, parce qu’il est le gestionnaire des plans urbains

d’aménagement ou des plans particuliers d’aménagement. A ce titre, il est le seul
service qui a compétence de désaffecter et d’approuver le plan d’aménagement dans
les milieux urbains. Mais au-delà de lui, nous trouvons le service de l’Aménagement du
Territoire qui est le gestionnaire des plans généraux d’aménagement de l’ensemble du
pays, appelé plan directeur d’aménagement.

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 19

Le service des Affaires Foncières, est celui qui a compétence de créer, de matérialiser
et de distribuer les parcelles, ainsi qu’en définitif, les enregistrer. Car, départ sa
mission régalienne, c’est le service qui applique la politique de l’Etat en matière
d’affectations et de distributions des terres (Article 181).

Suivant l’engagement des capitaux, la politique et le financement des constructions

envisagées, ces problèmes juridiques et économiques de gestion du lotissement sont
résolus suivant les possibilités des budgets publics ou autres. Un règlement
d’attribution des parcelles et de contrôle du marché immobilier peut être établi.

Les règles de priorité pour l’attribution des parcelles de l’Etat sont contenues dans
l’Ordonnance n°74/148 du 02 Juillet 1974 qui stipule à l’article 12 : « En cas de
concurrence pour l’attribution de parcelles, l’autorité compétente détermine son choix
en fonction des critères selon qu’il s’agisse des parcelles :

1. A usage résidentiel, artisanal ou commercial ;

2. A usage industriel ;
3. Terrain à bâtir et à lotir.

III.1.4. Critères d’attribution des parcelles dans un lotissement

A. A usage résidentiel, artisanal ou commercial :

a) Règlement d’un conflit dû à une erreur de l’administration ou une reprise en

expropriation pour cause d’utilité publique.
b) La situation des demandeurs quant aux terrains qu’ils détiennent déjà dans la
province ou la ville, la préférence allant à celui qui en est dépourvu.
c) Le degré de mise en valeur des parcelles déjà concédées aux demandeurs sous
préjudices des dispositions de la loi.
d) Les possibilités financières des règlements qui doivent être à même de
supporter la charge qu’implique la mise en valeur.
e) La régularité de la résidence des demandeurs.
f) Pour les parcelles à usage commercial uniquement, l’inscription au nouveau
registre de commerce.

B. Les parcelles à usage industriel :

a) Existence d’une convention d’investissement.

b) Si les demandeurs procèdent à des investissements en dehors d’une convention
spéciale, la priorité est accordée en fonction de l’intérêt des projets concurrents, au
point de vue économique et social, notamment quant au nombre des nationaux à
rencontrer, des garanties d’honorabilité et de compétence des demandeurs.

19
 20

c) La mise en valeur des autres parcelles industrielles.

d) L’inscription au nouveau registre de commerce et aux titres de contribution
fiscale.

III. 1. 4. SORTES DES LOTISSEMENTS

1. LOTISSEMENT PRIVE

Dans la mise en œuvre d’un lotissement privé, trois étapes sont nécessaires pour cette
fin. Il s’agit de :

1. L’examen de l’opportunité du lotissement ;

2. L’examen du contenu et de la configuration du lotissement ; et
3. La réalisation.
1. La première étape consiste à examiner l’opportunité du lotissement :
Le dossier programme soumis par le lotisseur indique l’insertion du lotissement dans
le plan d’urbanisation, sa situation, sa nature, son habitat et son industrie, sa densité
et le raccordement par rapport aux réseaux publics. Après l’examen par les
administrations compétentes, le pouvoir public délivre une autorisation préalable
assortie éventuellement des prescriptions et suggestions spéciales.
2. La deuxième étape, s’attèle à l’examen du contenu et de la configuration du
lotissement : le dossier complet comprend tous les plans et les rapports nécessaires
et notamment le cahier de charge des prescriptions qui s’imposent aux acquéreurs.
A l’issue de cette étape, le pouvoir public délivre un permis de lotir.
3. La troisième étape est celle de la réalisation : le lotisseur comme
l’administration contrôle la conformité des travaux au projet. Le Lotisseur procède à
la réception des travaux ; les administrations en consentent la conformité. Par la suite,
chacun des acquéreurs construit dans sa parcelle.

La procédure du permis de construire vérifiera alors la conformité des constructions

aux prescriptions du cahier de charges et aux plans d’urbanisme.

(Voir schéma synthèse)

2. LOTISSEMENT PUBLIC

Etapes des faisabilités

En d’autres termes, un lotissement public est une attribution des terres par l’Etat.

Lorsque l’Etat ou une institution publique procède à une attribution des terres, il
convient d’éviter la spéculation et le gaspillage. Dans ce cas, il est alors prudent de
procéder à deux étapes :

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 21

1. La première étape se fait suivant les critères qui sont propres à l’opération
considérée, les pouvoirs publics choisissent les attributaires ;
2. Lors de la deuxième étape, les pouvoirs publics constatent la réalité de la mise
en valeur d’une parcelle avant de procéder aux finalités d’attribution définitive.

(Voir schéma synthèse)

21
 22

CHAPITRE IV. GESTION TECHNIQUE DU LOTISSEMENT

1. Introduction

Dans ce chapitre, il sera question essentiellement des procédés administratifs de

la réalisation du lotissement.

Nous partirons de l’intervention du technicien qui a compétence en cette matière, et

puis voir la démarche d’étude jusqu’à sa matérialisation sur terrain, enfin, nous
essayerons de lier le lotissement par rapport à son impact sur le lotissement.

2. Terrain à bâtir et à lotir :

Tout projet de lotissement tient compte non seulement de la superficie du terrain,

mais aussi de la topographie de celui-ci. Car, tous les espaces, bien que disponibles, ne
constituent pas nécessairement un terrain à lotir. D’où, la nécessité de voir les
caractéristiques du terrain à lotir. Mais aussi, la topographie du terrain peut constituer
un des facteurs déterminant du choix du type de lotissement à envisager.

Parmi les formes des terrains, par rapport à leurs topographies, nous citons :

 Terrain plane : il se caractérise par l’inexistence de la pente. Par conséquent, il

ne favorise pas l’écoulement des eaux de pluie ou de ménage. Donc, c’est un terrain
inondable.
 Terrain à pente faible : c’est un terrain relativement plane, mais avec existence
d’une pente légère. Terrain très bon pour tout type de lotissement. Car, il favorise
l’évacuation des eaux, qui constituent l’ennemie n°1 de tout ouvrage.
 Terrain à forte pente : c’est un terrain avec indicateur rouge, d’autant plus qu’il
présente un aspect dangereux pour toute conception de lotissement. Il faut, en cas de
nécessité, de prévoir des ouvrages importants capables de drainer les eaux et en
conséquence de mener des études appropriées et minutieuses de chaque cas. Il ne
peut recevoir qu’un projet de lotissement de haut standing dont la catégorie des
personnes à loger soit économiquement forte et capable de faire face par elle-même
de certains travaux d’entretien.
 Un terrain à bâtir est celui susceptible d’être utilisé dans des conditions
satisfaisantes pour l’érection d’une construction quelconque.

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 23

Au delà des aspects topographiques du terrain, l’espace à lotir peut être soumis à des
conditions juridiques, physiques et économiques.
 L’expert, auteur d’un lotissement doit étudier soigneusement toutes les
conditions et caractéristiques du terrain choisi, avant d’établir son premier plan
d’avant-projet.
 Conditions Juridiques : le terrain à bâtir ne doit être frappé d’une servitude
« NON AEDIFICANDI » légale ou conventionnelle.
Exemple :
- proximité des bâtiments publics, d’aérodrome ou aéroport, de chemin de fer, ou
dans de terrain pouvant se trouver dans un site classé dans une zone militaire ou dans
une zone verte.
- les autres servitudes sont imposées par l’Urbanisme et concernent
principalement : la superficie des parcelles, le genre, la hauteur, le volume, et la
destination des constructions. Car, bien que n’enlevant pas le caractère de Terrain à
bâtir, mais elles limitent singulièrement les possibilités d’utilisation des terrains pour
les lotisseurs et constructeurs.
- Doit avoir des limites certaines.
 Conditions physiques :
La possibilité qu’il y ait de construire sur un terrain dépend :
- De la situation de lieu où il se trouve, de la distance plus ou moins grande du
centre-ville ;
- De la nature du sol et du sous-sol, de l’aptitude du sol à supporter des
constructions.
- De la forme du terrain, de son importance, de sa façade, de sa profondeur.
- Du niveau de terrain par rapport à la voirie existante ou à créer (parfois
plusieurs rues à niveaux différents).
- Du voisinage des constructions et des ouvrages existants, des plantations à
conserver.
- Des moyens d’accès, de l’importance de la pente des chemins.
- De l’existence ou de l’absence de l’aménagement de la rue (équipement de
voirie, eau, électricité, égouts…).
- Des vues à conserver.
- Des dangers d’érosion.
- Au point de vue résistance du sol. D’où la nécessité de tenir compte des sortes
de terrain :

23
 24

-les terrains incompressibles et in affouillables,

-les terrains incompressibles et affouillables,
-les terrains compressibles.

Ce qui veut dire que le sol devra répondre au principe suivant :

Poids de l’ouvrage <Force portante du sol

surface d’appui sur le sol

P/S < F P = poids de l’ouvrage en kg

S = surface d’appui sur le sol en Cm²

F= force portante du sol en kg/cm²

 Conditions économiques :
La valeur de terrain à bâtir ou à lotir dépend principalement :
1. De l’utilité et de la rareté des terrains ;
2. Du développement des voies de communication, et de la circulation ;
3. De l’activité commerciale ou industrielle du quartier ;
4. Principe de l’évaluation, plus un terrain est profond, moins il a de la valeur au
m² ;
5. En ville, le maximum de la valeur au m² est généralement atteint par des
parcelles ayant 15 à 25 m de profondeur (15 étant d’ailleurs le minimum pour les
maisons de commerce, une profondeur moindre est suffisante ;
6. Les terrains situés à l’angle des ilots ont une valeur plus grande dans les villes ;
7. A la campagne, la valeur maximum au m² de terrain à bâtir est obtenue par des
profondeurs variant de 30 à 50 m.

N.B. : L’accroissement de la population ainsi que l’essor économique des villes,

déterminent la hausse de la valeur économique de terrains à bâtir.

3. ROLE DU GEOMETRE DANS UN LOTISSEMENT

En sa qualité d’Expert en mesurage et levé du terrain, le Géomètre est le premier

technicien à intervenir dans la recherche des terrains à lotir, sur demande de l’Etat ou
du particulier, d’autant plus qu’il est appelé à dresser des plans de base parcellaires et
altimétrique qui serviront aux acquisitions des terrains et aux avant- projets de voirie
et réseaux divers (VRD).

Il intervient ensuite dans la phase de la REALISATION, lors de la répartition des

parcelles en vue de constituer les différents lots à mettre sur le marché. C’est alors

24
 25

qu’une collaboration étroite s’établit entre tous les organismes et Techniciens

concourant à l’œuvre commune.

Dans ce brain-trust, le Géomètre est là pour traduire en ligne et en chiffres, d’abord

sur le plan, puis sur le terrain, les décisions prises.

Et enfin, le Géomètre apporte son concours aux autres techniciens en vue de la

construction des voies d’accès routières et ferroviaires, et des réseaux de canalisation
divers : eau, gaz, électricité, etc.…

Pour mener à bien ces missions, le Géomètre procède aux travaux suivant :

1. Il dresse le plan du lotissement en partant du plan de base précité et en assure

l’application sur le terrain, au fur et à mesure des installations par la mise en place des
bornes.
2. Il effectue les nivellements à la construction des projets de voirie qu’il rédige
éventuellement en collaboration avec les autres services tels que celui des ponts et
chaussées.
3. Il procède à toutes les implantations de ces voiries et réseaux divers, il veillera
particulièrement à fournir aux entreprises des repères en plan et en nivellement, leur
permettant de réaliser les travaux aux cotes prévues.
4. Il dresse les projets de raccordement ferré de la branche mère, et des
raccordements particuliers en accord avec les chemins de fer.
5. Connaissant ainsi parfaitement l’ensemble de la zone lotie, le Géomètre est
particulièrement désigné pour apporter son concours dans la réalisation de toutes les
installations.

Ainsi, au regard de ce carnet, le Géomètre est amené à travailler en franche

collaboration avec tous les autres techniciens dans l’exécution, la direction et la
réalisation des tous les travaux de mise en œuvre du lotissement.

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 26

4. DEMARCHE D’ETUDE D’UN LOTISSEMENT

Introduction

La simplicité qui est la première qualité d’un plan de lotissement est souvent le
résultat d’une démarche intellectuelle, complexe, intégrant simultanément
contraintes et critères.

1. PRINCIPALES ETAPES DE LA DEMARCHE

Les principales étapes de la démarche d’un lotissement sont :

a) Liste des données ;

b) Esquisses d’ilots ;
c) Bassin versant et assainissement naturel ;
d) Topographie et affectation des zones ;
e) Infrastructures principales : tracés possibles ;
f) Esquisses du lotissement
g) Exécution du lotissement

a. LISTE DES DONNEES

Dans cette liste des données, nous tiendrons compte du plan d’Urbanisme, des
données physiques et des données techniques de l’insertion dans l’urbanisation
existante.

1. Le plan d’Urbanisme

Celui devra indiquer :

 La vocation de la zone ;
 Les données générales de l’insertion dans la ville ;
 Les densités ;
 Les contraintes réglementaires.

Tout ceci doit être contenu dans un programme indicatif qui concernera notamment :
 La population utilisatrice ;
 La taille des parcelles ;
 Le nombre approximatif des parcelles ;
 Les différents équipements collectifs ;
 Les contraintes des couts d’investissement ;
 Les contraintes des couts d’entretien.

26
 27

A l’issu de ce programme indicatif, un examen rapide doit être fait pour vérifier la
cohérence, porté principalement sur :

 La surface totale des parcelles et des équipements ne peut excéder75% de la

surface totale, le reste étant le strict minimum nécessaire aux circulations ;
 La taille des parcelles doit être compatible avec les besoins des utilisateurs ;
 Les équipements collectifs doivent avoir une capacité d’accueil au moins égale
au volume de la population.

2. Les données physiques

Ces données devront comprendre :

 Le plan topographique (planimétrie et altimétrie, échelle 1/1000 ou 1/2000
suivant les indications) ;
 La rose des vents ;
 Le régime des pluies,
 Les données géographiques et hydrologiques ;
 La végétation.

3. Les données techniques de l’insertion dans l’urbanisation existante :

 le raccordement des voiries, des transports ;
 le raccordement des réseaux ;
 les équipements existants ou prévus.

b. ESQUISSES D’ILOTS

Esquisses d’ilots constituent la prévision sur le contenu du lotissement, qui consiste à :

 La recherche sur les groupements de parcelles ;

 Dans ce cas, il ne s’agit pas de l’élaboration de tissus urbains types destinés à
une répartition uniforme, mais d’une exploitation sur les dimensions des grands
éléments constituant le tissus urbains.
 Cette première partie du travail permettra de disposer des points de repère sur
les conséquences de taille de la parcelle définie par le programme.
 Deux préoccupations sont à retenir et proviennent de :
 Conséquences sociales de la forme et du groupement des parcelles ;
 Conséquences sur les couts des réseaux des différentes dispositions
géométriques possibles.
- Il nous parait indispensable de décrire la conception générale du lotissement et
de l’organisation de l’espace urbain.

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 28

La hiérarchie des groupes s’établit généralement à partir de la plus petite unité que
nous appellerons ILOTS DE BASE jusqu’à la ville.

Les exemples les plus significatifs sont sûr les villes nouvelles, mais le principe est
appliqué aux extensions et villes les plus anciennes sans pour cela résoudre les
contradictions propres aux choix même des groupements et à leur liaison avec le
tissu existant.

a) ÎLOT DE BASE : il est constitué par l’assemblage type d’un minimum des
parcelles desservies par la voirie et rattaché à un service commun (parkings, borne
fontaine, …). La taille de l’ilot est variable ; elle dépend de la taille habituelle des
parcelles sur le groupement des parcelles (trente 30 parcelles tout au plus).

Les équipements de base correspondant à un ilot de base sont :

 Un dépôt d’ordure ;
 Parking et placette (petite place d’une ville ou un espace vert).

b) GROUPEMENT DE BASE : il est formé par quatre ou cinq îlots de base. C’est un
élément théorique répétitif dans lequel s’inscrit un certain niveau de vie collective
autour d’un équipement résidentiel tel que :
 Une école maternelle, éventuellement une école primaire (6 à 8 classes) ;
 Un espace vert ;
 Une alimentation ;
 Un dispensaire d’état…
c) UNITE DE VOISINAGE : Elle est composée de plusieurs groupements de base
(quatre ou cinq généralement aussi) et constitue un ensemble optimum dans lequel
les habitants pensent établir le rapport direct de voisinage et utiliser quotidiennement
l’ensemble d’équipements résidentiels. C’est à ce stade qu’on distingue le premier
niveau de la hiérarchisation des zones.
On y trouve des équipements collectifs provenant de l’intervention du pouvoir public à
un niveau moyen et coupement :
 Un centre commercial secondaire ;
 Un lieu de culte (église) ;
 Un centre permanent de santé ;
 Un terrain de sport et un espace public aménagé ;
 Une école primaire obligatoirement et une école secondaire éventuellement.

d) LE QUARTIER : il est lui-même formé de 4 à 5 unités de voisinage et constitue

28
 29

une unité urbaine des équipements et des infrastructures propres à assurer aux
populations un service quotidien. Le quartier constitue une unité sociale,
administrative et géographique. Sa taille découle des unités de voisinage et de leur
nombre.
Pour chaque découpage de quartier, il est nécessaire de déterminer des échelles de
groupements qui sont propres à la population et à la densité.
Les équipements généraux pour un quartier sont :
 Le centre commercial principal (marché et commerce général) ;
 Le groupe scolaire ;
 Le centre social et sanitaire ; (SNEL, Régideso, Commune, PTT,…) ;
 Les annexes administratives ;
 Les terrains de sport aménagés ;
 Les espaces publics aménagés,…

NB. Les réseaux de distribution, d’adduction et de voirie dans un îlot type

prennent en moyenne une superficie variant de 12 à 20% de la superficie totale d’îlot.

c) BASSINS VERSANTS ET ASSAINISSEMENT NATUREL

Toute réflexion sur le site, devra être précédée par la détermination de la situation des
bassins versants et des principes de l’assainissement naturel (exutoire naturels
principaux, moyens d’écouler, de se débarrasser de ce qui gêne).

On calculera les débits des bassins versants naturel avec différents coefficients de
ruissellement : non seulement celui de milieu naturel avec sous couvert végétal, mais
aussi quelques hypothèses d’imperméabilisation.

Cette précaution permettra d’avoir très vite une bonne idée des dispositions
architecturales et réglementaires qui doivent éventuellement, limiter
l’imperméabilisation du sol, donc les investissements en collecteurs.

Quelques signes conventionnels à retenir dans ce cadre :

Quelques signes conventionnels à retenir dans ce cadre :

Lignes de crêtes principales

Lignes de crêtes secondaires

→ Thalwegs principaux

Sens de ruissellement

P P: points de calcul des débits de ruissellement.

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 30

d) TOPOGRAPHIE ET AFFECTATION DES ZONES

En fonction des caractéristiques du relief, de l’aspect du site, des vents, de

l’ensoleillement, on déterminera les zones pouvant recevoir certains éléments du
programme sous forme des contraintes particulières (besoin de grande étendue
horizontale ou de l’ensoleillement, d’une ventilation exceptionnelle ou d’une altitude
élevée.

On reconnaitra également les éléments du site ayant un caractère

particulier qu’il soit positif (végétal à conserver, paysage monument historique, etc.)
ou négatif (zones inondables, pentes fortes érosives…)

Dans certains cas, on devra établir une carte de pente, les différentes
pentes ne peuvent recevoir les même densités, l’érosion apparait à partir de certains
seuils…

Si nécessaire, on établira une carte des contraintes géologiques (aires de

terrassement, nappe proche du sol).

Voici quelques cas spécifiques pour le choix du site et des équipements :

1. Site possible pour équipements nécessitant des terrains plats étendues (terrains
de sports, gares de triages…) ;
2. Site possible pour équipements devant être ventilés (écoles, dispensaires,…)
3. Zone inondable inconstructible (zone à remblayer, espace vert à créer…) ;
4. Panorama (loisirs, détente, château d’eau, installations des télécommunications,
installations militaires…)

Le critère d’adaptation de la conception à la topographie concerne surtout

l’implantation des îlots, des voies qui les délimitent, du système d’évacuation des eaux
qui bornent souvent les voies.

En milieu naturel de forêt ou de savane, le ruissellement des eaux de pluies de durée

est freiné par la végétation et s’infiltre sur place.

En milieu urbain, la végétation a disparu, les premières minutes d’orage saturent la

capacité d’absorption du sol superficielle qui supporte alors le ruissellement de la
quasi-totalité des eaux suivantes.

La situation est encore entravée par l’imperméabilisation artificielle (toit, voies

revêtues, sol compacté par piétinement,… ; les zones basses et les voies sont
inondées.

30
 31

Partant sur le terrain en pente, imprudemment dénudé, le ruissellement des eaux

fluviales provoque des érosions qui peuvent être des catastrophes. On peut prendre la
mesure de l’importance du ruissellement. Il existe des zones forestières où celui-ci est
parfois 100 fois plus important sur un sol dénudé que dans une zone naturelle.

Donc, l’assainissement des eaux pluviales est primordial. Son étude doit être
engagée au début des études du découpage parcellaire.

e) INFRASTRUCTURES PRINCIPALES : (TRACES POSSIBLES)

- Il s’agit surtout des recherches des hypothèses de tracés de voiries, d’assainissement,

éventuellement d’alimentation en eau.

- il n’est pas rare, en effet, que nombre de contraintes limitent les possibilités de
tracé :

 L’emplacement et les caractéristiques des réseaux existants conditionnement et

limitent les possibilités de raccordement ;
 La topographie impose ses contraintes techniques ;
 La desserte des zones à affectation obligée, limite encore les choix.

Quelques signent à retenir :

: Zone à lotir
------ : voiries existantes
------
: Tracés possibles de voiries principales
OOOOOOOOO : tracés possibles de l’assainissement principale
: Implantation possible de réservoir
On désigne par infrastructures principales, c’est-à-dire, la Voirie et Réseaux
Divers(VRD) l’ensemble des travaux qui ont pour objet de mettre un terrain en état de
recevoir des constructions et de raccorder les bâtiments aux réseaux de distributions
collectifs et à la voirie publique.

Il concerne essentiellement les amenées d’eaux, d’électricité, de téléphone, les

évacuations d'eaux usées, les voies de desserte.

Les réseaux peuvent être enterrés, donc invisibles, et leur entretien doit être réduit au
strict minimum. Ils peuvent aussi être apparents, dans ce cas leur entretien doit être
permanent.

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 32

La voirie se compose de la chaussée, de trottoirs, de pistes cyclables et du parking. Les

réseaux divers regroupent l’Assainissement et la distribution en eau potable, en électricité,
en télécommunication, etc. Tout projet rattaché à la circulation et aux constructions est lié
aux travaux de VRD. En particulier, on peut citer les groupes immobiliers, les groupes de
pavillons, les bâtiments industriels et surfaces de vente, les Lotissements, etc. Leur
réalisation préalable à l’ouverture d’un chantier devrait être obligatoire quel que soit son
importance.

- Il s’agit surtout des recherches des hypothèses de tracés de voiries, d’assainissement,

d’addiction en eau, de distribution d’électricité, etc.

- il n’est pas rare, en effet, que nombre de contraintes limitent les possibilités de
tracé :

 L’emplacement et les caractéristiques des réseaux existants conditionnement et

limitent les possibilités de raccordement ;
 La topographie impose ses contraintes techniques ;
 La desserte des zones à affectation obligée, limite encore les choix.
a) VOIRIE
La voirie a pour objet la desserte de différentes zones d’activités. Elle doit être étudiée
de la manière à remplir pleinement ce rôle.
Le tracé, les caractéristiques dimensionnelles et la qualité de ses constituants sont
déterminés en conséquence, tout en garantissant la sécurité à tous les utilisateurs.
La voirie doit être adaptée à leur destination. Au delà de 4 à 5%, il est dangereux
d’envisager une circulation des poids-lourds, les voitures particulières peuvent
emprunter les pentes plus fortes de 8 à 10% qu’on devra réserver à des trajets courts
et moins fréquentés.

La voirie participe également à l’aménagement des ensembles urbanisés. Elle

contribue à améliorer l’aspect du paysage, qu’i soit urbain ou rural.
On peut classer les voies en 4 catégories :
 La voirie primaire : c’est une artère principale qui dessert le lotissement.
Elle assure le raccordement avec les voiries extérieures ou périphériques, dont la
vitesse de base est de 60 Km/h.

 La voirie secondaire : s’articule sur la voie primaire, elle définit les ilots. La
vitesse de base varie de 40 à 60 km/h.
 La voirie tertiaire : elle est destinée aux cheminements d’accès aux parcelles et
de desservir chaque ilots avec une vitesse de base de 10 à 40 Km/h.

32
 33

 La voirie piétonnière : c’est une ruelle qui permet d’accéder aux parcelles
d’habitation. La vitesse de base varie de 5 à 10 km/h.

Les caractéristiques, les tracés et autres, seront étudiés dans la partie d’Etablissement
de lotissement.

b) DISTRIBUTION DES RESEAUX

Les réseaux divers forment un ensemble essentiel dans l’aménagement des espaces
qu’ils soient urbains ou ruraux et quel qu’en soit la destination.

1. La distribution de l’eau

L’eau est indispensable à la vie courante, aussi bien que dans la vie domestique, que
dans l’industrie et l’agriculture.

C’est la raison pour laquelle la desserte en eau est fondamentale dans l’aménagement
de zones nouvelles qu’elles soient urbaines, périurbaines ou rurales.

L’objectif de l’adduction d’eau est de répondre aux besoins, pour les différents usages
: domestique, industriel, arrosage des plantations, lavage et nettoyage des espaces
publics, lutte contre l’incendie.
Ces besoins sont quantifiés afin de définir les caractéristiques du réseau de
distribution dans la zone à aménager.
Etude du projet de Lotissement.

Leur évaluation est relativement délicate puisqu’elle dépend de la destination des

constructions, de la localisation, de l’étendue de la zone desservie, de l’importance des
espaces collectifs et de l’éventualité d’une extension ultérieure. La consommation
moyenne des ménages est de l’ordre de 150 litres par jour et par habitant. Toutefois,
elle peut varier dans une fourchette allant de 100 litres par jour à 300 litres par jour.
Afin de tenir compte de l’utilisation publique et des fuites de réseau, cette quantité de
base est doublée pour être portée à 300 litres par jour. En fait, elle peut varier entre
200 à 500 litres par jour, selon que le projet porte sur une commune rurale ou une
grande ville.

L’estimation en consommation d’eau dépend de l’usage auquel est destinée l’eau : eau
potable à usage privé, incendie, etc.

La détermination de la consommation d’eau est donnée par la formule suivante:

Q = (300 x N x 3) / 24

Q : étant le débit horaire instantané en litres et

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 34

N : le nombre d’usagers
Le réseau de distribution est composé de canalisation, de raccords pour les
branchements et de différents éléments tels que vannes d’arrêt, bouches à clé,
bouches d’arrosage ou de lavage, poteaux incendie, compteurs, dis connecteurs, etc.

Le dimensionnement des canalisations est déterminé en fonction du débit qu’elles

doivent assurer et des pertes de charge qu’elles occasionnent. Plusieurs formules
basées sur les lois d’écoulement des fluides ont été mises au point, en fonction des
matériaux qui constituent les tuyaux.

Les appareillages regroupent un certain nombre d’équipements tels que robinetterie,

clapet anti-retour, dis connecteurs, anti-bélier, etc. ils occasionnent tous pertes de
charge, parfois non négligeables, dont il faut tenir compte dans le calcul des réseaux.
La robinetterie est un composant du réseau qui influe sur le débit de l’eau en ouvrant,
en fermant ou en obturant partiellement son passage.

Les clapets anti-retour sont des appareils qui s’ouvrent automatiquement sous la
pression d’un fluide, dans une direction donnée et e ferment automatiquement pour
éviter le débit en sens inverse.

Les dis connecteurs sont des dispositifs de protection contre la pollution des réseaux
de distribution d’eau potable. Ils évitent les retours d’une eau ayant perdu ses qualités
sanitaires et alimentaires dans le réseau.

Les appareils anti-bélier sont constitués d’un mécanisme qui amorti les changements
brusques de pression dans les canalisations.
2. Distribution d’Electricité

1) Généralités :
Les immeubles doivent être alimentes en énergie. En habitation, l’électricité apparait
souvent comme un élément de confort complémentaire, dans le domaine industriel,
elle peut être considérée comme une des énergies de base, destinées à des utilisations
courantes ou particulière, présentant en outre l’avantage de s’adapter aisément à leur
évolution.
Les installations électriques doivent faire l’objet d’une attention particulière compte
tenu des risques encourus par le personnel d’entretien ou par les utilisateurs.
2) Les besoins en électricité :

Les besoins sont évalués en fonction de la destination des bâtiments desservis :

habitation, commercial, industriel, etc. Dans l’étude, il convient de tenir compte de
l’évolution de la puissance demandée due soit à l’amélioration confort et des
conditions de vie, soit à des extensions des zones urbanisées.

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 35

En habitation, les besoins sont calculés sur la base de l’utilisation de l’électricité en

éclairage, en usage domestique. Dans le cas d’immeubles collectif, l’électricité assure
le fonctionnement des services généraux (ascenseur, traitement d’air ou autres).
En usage domestique, les puissances souscrites varient de 03KVA à 12KVA en fonction
du nombre de pièces du logement :(guide pratique du VRD)
 Local annexe non habitable : 3KVA
 Logements de 1 à 3 pièces : 6KVA
 Logements de 4 à 6 pièces : 9KVA
 Logements de 7 pièces et plus : 12KVA

Pour les bâtiments administratifs et scolaires, le calcul des puissances est assez
semblable à celui des immeubles d’habitation. Le coefficient foisonnement est
différent et tient compte du mode d’occupation.
Pour les centres commerciaux, l’approche est différente, en particulier lorsque le
découpage des lots et la destination des locaux ne sont pas parfaitement définis, la
solution consiste à prévoir un poste de transformation intégré dans le bâtiment,
duquel partira un nombre suffisant de câbles pour répondre aux diverses demandes
d’abonnement.
Les zones industrielles posent sensiblement les mêmes problèmes que les centres
commerciaux, la différence résidant dans le fait que la puissance demandée est
souvent supérieure. Les câbles peuvent partir d’un ou de plusieurs postes de
transformation, en fonction de l’étendue de la zone et des industries pressenties.
En principe, le raccordement d’un bâtiment industriel se résout plus facilement des
lorsque le type d’industrie est parfaitement défini et que son équipement est connu.
La somme des puissances installé permet de calculer la section des câbles. Toutes fois
il est bon de prévoir une surpuissance afin de tenir compte de l’évolution des
techniques de fabrication et des extensions futures.

3) Les caractéristiques du courant distribué :

Les caractéristiques du courant distribué font référence à la tension nominale. En

courant alternatif, les ouvrages relèvent de deux domaines de tension :
 Le courant de basse tension :

Le courant de basse tension (BT) a une valeur nominale qui excède 50 Volts et ne
dépasse pas 1 000 Volts. La tension normalisée est de 240V en courant monophasé-
entre une phase et le neutre- et de 400V en courant triphasé, entre les trois phases.
 La courante haute tension :

Le courant haute tension A (HTA) a une valeur nominale supérieure à 1 000Volts, sans
dépasser la valeur de 50KiloVolts. La tension couramment admise pour les ouvrages
est de 20KV. Elle est souvent assimilée à la moyenne tension (MT)
Le courant haute tension B (HTB) a une valeur nominale supérieure à 50KiloVolts.

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Le courant à très haute tension (THT) atteint des valeurs nettement supérieures et ne
concerne que les lignes de transport d’énergie sur de longues distances.

Cela conduit à retenir le principe de distribution suivant :

 Les lignes HTA sont réservées :
Aux lignes principales desservant les agglomérations ;
Aux dessertes directes de poste de transformation afin de répondre à une demande
importante de puissance émanant d’un groupe de bâtiments ou d’un client spécifique ;
 Les lignes BT sont réservées :
Aux lignes desservant un quartier ou une zone résidentielle ;
Aux branchements des abonnés.
4) Les réseaux de distribution :

Les réseaux de distribution sont réalisés à l’aide de câbles électriques regroupant un

ou plusieurs conducteurs actifs. Ils partent du point de raccordement sur le réseau
général afin de desservir toutes les dérivations correspondant aux branchements
individuels ou collectifs, chacune étant commandée par un dispositif de coupure.
En fonction de la puissance demandée, la distribution est assurée soit :
 en HTA 20KV jusqu’à un poste public ou privé, puis en basse tension BT 240 ou
400V pour desservir les abonnés ;
 Directement en basse tension.

Comme dans toutes les nouvelles zones à aménager, les réseaux sont enterré quoique
d’un coût très chère. Les câbles électriques, selon leur qualité, sont soit enterrés en
pleine terre, soit placés dans des fourreaux. Ceux-ci sont indispensables dans les
traversées de chaussée. Les câbles doivent être protégés contre les avaries
occasionnées par des tassements de terrain éventuels ou par le contact de corps durs.
C’est pourquoi ils sont posés à une profondeur de 0.80 à 1m sous trottoir et de 1 à
1.30m sous chaussée sur un lit de sable de 10cm, en tranchée individuelle ou en
tranchée commune.
3. Le réseau de télécommunication :

1) Généralités :
Malgré le développement de la téléphonie mobile, le raccordement au réseau général
de la téléphonie fixe reste encore de règle, compte tenu des nombreux services rendus
: téléphone, télécopie, télex, vidéoconférence, domotique, Transpac, service minitel,
internet, etc.
Bien que concurrencé par internet, le réseau téléphonique répond à des besoins,
communications verbales, ventes par correspondance ou autres. Il est fiable et se

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 37

développe régulièrement en faisant appel à l’électronique, à la numérisation et aux

satellites.

2) La composition du réseau téléphonique :

Le réseau téléphonique comporte plusieurs composants : un répartiteur général, des

lignes de transport, de distribution et de branchement, des points de distribution, des
barrettes d’arrivée pour raccorder le ou les postes terminaux.
Il est réalisé selon le principe du réseau enterré, ce dernier est la technique la plus
courante en site urbain ; les câbles passent dans des fourreaux aiguillés.
Le répartiteur général :

Le répartiteur général distribue les lignes de transport.

Les sous-répartiteurs :

Ils sont positionnés en des points stratégiques du réseau, sur le domaine public, de
manière à être accessibles en permanence. Sorte d’armoire étanche posée sur un
socle en béton, ils constituent l’interface entre les lignes de transport et les lignes de
distribution.
Les chambres de tirage :

Les chambres de tirage sont disposées à des distances régulières ou en des points
particuliers du réseau (changement de direction) implantées sous trottoir ou sous
chaussée, leur résistance mécanique est calculée de manière à résister aux surcharges
admises :
« Série L » sous trottoir et zone de stationnement de véhicules légers ;
« Série K» sous chaussée et zone de stationnement de véhicules lourds.

Leurs dimensions sont déterminées en fonction du nombre de lignes.

4) Réseaux d’assainissement
L’eau qui se trouve dans un terrain provient de deux sources :
- Les précipitations naturelles et la nappe phréatique. Cette eau est indispensable
à la vie de l’homme, sous réserve qu’elle ne soit pas en excès.
Les inconvénients dans ce cas sont bien connus : transformation de la surface en
bourbier ou en marais, en rendant l’usage difficile, voire impossible, médiocre
rendement des cultures, dégradation des maçonneries enterrées, l’humidité et
dégradation des locaux en élévation, prolifération des parasites néfastes à l’homme,
etc.
- L’eau provenant des précipitations naturelles ou des cours d’eau s’infiltre dans
le sol jusqu’à une couche imperméable ou elle s’accumule et constitue la nappe

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phréatique. Son niveau n’est pas toujours stable et est susceptible de varier en
fonction de son alimentation et de la capillarité du sol qui la surmonte.

A faible profondeur (5 à 12m), elle ne présente guère d’inconvénient pour les

bâtiments courants mais pose des problèmes lorsqu’il faut effectuer des
terrassements profonds. Elle peut être également à fleure sol, visible ou non.
Si le niveau de la nappe est susceptible d’atteindre 1m environ, sous le sol fini, l’eau
devient une gêne et un danger si cette cote est inférieure. D’où, la nécessité de bien
étudier son drainage, tout en prenant garde de perturber l’équilibre hydrologique du
terrain, car le manque d’eau présenterais encore des inconvénients presque aussi
graves que l’excès.
Raccordé sur le réseau général, par l’intermédiaire d’une vanne, le réseau de
distribution se présente sous deux formes : maillé ou ramifié. D’un cout plus élevé, le
premier offre une souplesse supérieure et une sécurité plus grande que le second. Il
est imposé sur les réseaux importants ou pour la desserte de bâtiments présentant
des risques d’incendie. Le second est mis en œuvre dans les petites opérations :
groupes d’habitations, Lotissement, etc.
Le réseau de distribution est composé de canalisation, de raccords pour les
branchements et de différents éléments tels que vannes d’arrêt, bouches à clé,
bouches d’arrosage ou de lavage, poteaux incendie, compteurs, dis connecteurs, etc.

III. 4. IMPACT ENVIRONNEMENTAL

Constitue l’environnement, l’ensemble des milieux naturels et artificiels y compris les

milieux humains et les facteurs sociaux et culturaux qui intéressent le développement.
Donc, la différence entre le changement d’une valeur d’état suite à des actions et le
Changement de cette même valeur sans actions, constitue l’impact. Il peut être positif
en négatif.
Ici, les impacts à étudier, concerneront surtout :
- La création des nouvelles infrastructures;
- L’exploitation de celles existantes.
a) L’environnement :
C’est l’ensemble des milieux naturels et artificiels y compris les milieux humains et les
facteurs sociaux et culturaux qui intéressent le développement.
b) l’Impact :
C’est la différence entre le changement d’une valeur d’état suite à des actions et le
changement de cette même valeur sans actions. Il y a des impacts positifs et des
impacts négatifs.
c) Analyse des impacts environnementaux :
Chaque activité qu’on a proposée auparavant génère l’impact respectif sur un milieu
considéré.
Les impacts étudiés concerneront :

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 La création des nouvelles infrastructures

 L’exploitation de celles existantes

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Le tableau ci-après les résume

SOURCES D’IMPACT RECEPTEURS D’IMPACT

Phase préparatoire
Occupation des terrains Population, zones sensibles,…
Préparation du site, aménagement Population, eau, air et sol, espaces
naturels, faune, flore, économie,
culture.
Phase de construction
Terrassement Population, eau, air, sol, paysages,
habitat, faune et flore.
Lotissement, construction des Population, eau, air, sol, paysages,
bâtiments et des infrastructures faune, flore, activités économiques et
socioculturelles.
voiries Population, eau, air, sol, faune, flore,
activités économiques et
socioculturelles.
Réseaux divers Population, eau, air, sol, faune, flore,
activités économiques et
socioculturelles.
Phase d’exploitation
Présence des nouvelles infrastructures Population, eau de surface et nappe
phréatique, air, faunes, flores terrestres
et aquatiques, activités économiques et
socioculturelles.

Tableau n° 10 : source et récepteur d’impact

Pour le milieu humain, les impacts sont résumés dans le tableau ci-après :

Impacts Négatifs Positifs

Santé Maladie causé par la Condition de vie de
stagnation des eaux population agréable.
laissées
par le chantier.

Tableau n°11 : impacts sur le milieu humain

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Pour le milieu physique, voici les impacts avec leur nature :

Impacts Négatifs Positifs

Sol Destruction du sol pour zone à l’abri des
le remblai inondations.
Erosion des sols dans
les zones d’empreintes.
Tassement du sol dû à
la
circulation des
personnes et des
véhicules.

Eau Pollution des eaux Qualité de l’eau usée

superficielles et amélioré avant le rejet
souterraines. dans la rivière.
Changement de la
qualité d’eau par
contamination par les
polluants chimiques, le
rejet des terres de
déblayage dans l’eau.

PAYSAGES Modification du Création d’un

paysage à cause de nouveau
l’insertion des autres paysage
paysages décoratifs

Faune Destruction et Création

et dégradation d’une
flore de la végétation en nouvelle zone
raison de la présence verte
du chantier.
Destruction de la faune
ainsi
que son habitat.
Perte de biodiversité.

Tableau n° 12 : impact sur le milieu physique

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