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LICENCE : 2
FILIERE: URBANISME
SEMESTRE : 3
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SOMMAIRE
I -Notions de définition et de compréhension des termes.. 3
VI - Programmation ……………………………………………………………………………. 17
IX - Bibliographie ……………………………………………………………………………………… 22
X - Annexes …………………………….............................................................................................................. 23
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I - NOTIONS DE DEFINITION ET DE COMPREHENSION
DES TERMES
Aménagement : Selon le dictionnaire, c’est l’action d’aménager, organiser ou
disposer en vue de rendre plus confortable et plus utilisable.
Dans le domaine de l’espace, il y a :
- Aménagement du Territoire : Organisation du territoire ; c’est encore un
savoir-faire qui met en œuvre des idéologies, des théories et des méthodes dont le but
est d’organiser de manière cohérente l’espace tant du point de vue des activités et des
équipements que des réseaux. L’aménagement du territoire (à un niveau national
régional communal) est fixé par des plans d’aménagement. Ceux-ci sont préparés par
schémas d’aménagement qui contrairement aux plans, n’ont pas valeurs
réglementaires.
- Aménagement Rural : Ensemble des opérations destinées à améliorer les
conditions et le cadre de vie des habitants du milieu rural à moderniser et à diversifier
leurs activités économiques.
- Aménagement Urbain : Il consiste en des opérations de nature et
d’importance diverses qui s’inscrivent dans le cadre de la politique générale
d’Urbanisme. Il peut s’agir de l’aménagement d’agglomérations nouvelles de zone
d’habitation ou de zones industrielles, de rénovations urbaines.
C’est encore une transformation physique et sociale, organisée du cadre de vie.
- Pour J- F TRIBILLON, il est rare que l’aménagement urbain ne soit pas en même
temps foncier et devra aboutir à des projets d’opérations. Exemple : une opération
d’amélioration de l’habitat.
- Foncier : Fonds de terre ; la terre représente un bien unique, affecté par les forces
de l’offre et de la demande. Ces forces déterminent la dynamique des opérations
foncières et de ce fait, affectent les prix de la terre.
Il faut savoir que la demande d’un terrain est déterminée par le produit ou le service
fournit sur ce terrain c'est-à-dire pour l’utilisation qui en est faite.
- Régime Foncier : C’est l’ensemble des droits qu’une personne physique ou
morale privé ou publique peut détenir sur la terre, les arbres et d’autres ressources
naturelles.
- Système Foncier : Il couvre l’ensemble des régimes fonciers et comprend donc
toutes les règles régissant l’accès, l’utilisation et la gestion des diverses ressources par
différents groupes et individus.
- Aménagement Foncier : Il consiste en la transformation des conditions
d’appropriations du sol dans un périmètre considéré.
C’est aussi une opération de redistribution du sol par le moyen du lotissement qui a
pour conséquence l’appropriation du sol par de nouveaux occupants.
Aménagement et Gestion du Foncier Urbain :
Cette notion est considérée par les spécialistes comme un processus d’intervention
spatiale qui vise à mettre en place et à gérer un développement harmonieux et durable
des zones urbaines destinées à l’habitation et aux activités connexes.
Il est ainsi entendu que cela permettra une meilleure répartition des populations et des
activités en tenant compte des contraintes et des atouts du milieu urbain, des capacités
humaines et techniques, des nécessités économiques urbaines, des spécificités socio-
économiques, de la protection de l’environnement etc….
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Il doit inclure par ailleurs une meilleure gestion foncière en vue de pérenniser
l’information cartographique et cadastrale dans un but de bonne gouvernance.
Urbanisme : C’est un terme créé en 1867 par Ildefonso Cerda. Pour lui
l’Urbanisme désigne l’ensemble des actions tendant à grouper les constructions et à
régulariser leur fonctionnement comme l’ensemble des principes, doctrines et règles
qu’ils faut appliquer pour que les constructions et leur groupement, loin de réprimer,
d’affaiblir et de corrompre les facultés physiques, morales et intellectuelles de
l’homme social, contribuent à favoriser son développement ainsi qu’à accroître le
bien-être.
Ces principes restent valables pour l’Urbanisme Contemporain qui vise par la
régulation, à la recherche d’un intérêt général situé au-delà des conflits qui opposent
les différents acteurs de la société.
CLASSIFICATION EN URBANISME
Les moyens mis en œuvre en Urbanisme sont classés en deux catégories :
- Urbanisme Règlementaire ;
- Urbanisme opérationnel ;
Urbanisme Réglementaire :
C’est la partie de l’Urbanisme qui traite l’aspect réglementation. Son rôle est de fixer des
garde-fous. Cela concerne en général les documents, outils ou instruments de planification
(SDAU, SD, SCOT, POS, etc..).
Urbanisme opérationnel :
C’est la partie complémentaire de la réglementation qui prend en compte la mise en œuvre
effective des opérations en urbanisme.
- Types d’opérations en Urbanisme : Aménagement ponctuel lotissements, intervention
dans un tissu urbain existant etc ….
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II - ETAPES D’AMENAGEMENT
Les étapes essentielles qu’on peut identifier sont :
1- Enquêtes ou études monographiques.
2- Identification des besoins exprimés par les acteurs (Etats….
3- Programmation des Interventions ;
4- (Identification des sites (détermination des capacités potentielles) ;
5- Elaboration des documents (SD, POS, PUD, Lotissements)
6- L’exécution dans le temps et dans l’espace des programmes.
1 - Etudes monographiques
Elles visent à mieux cerner et surtout à mieux connaître la zone d’étude sur quelques aspects :
- Historique
- Géographique
- Démographique
- Socio-économique
- Equipements
- Activités
2 - Identification des besoins exprimés par les acteurs (Etats -collectivités – Population –
O.N.G., CDQ, etc).
Cette identification qui constitue une étape très importante dans le processus peut se faire par :
- Concertation
- Enquêtes
- Interviews etc…..
De manière à aboutir à une vision partagée des besoins au niveau des différents acteurs.
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III- DEMARCHES POSSIBLES : CAS DES DOCUMENTS
D’URBANISME OPERATIONNEL (Lotissement, PUD, PAZ, etc…)
1- Objectifs
Ces opérations sont souvent orientées essentiellement vers :
- la production des terrains à bâtir
- la transformation physique et sociale du cadre de vie
- la redistribution du sol par le moyen du lotissement et qui a pour conséquence
l’appropriation du sol par de nouveaux occupants.
2 - Elaboration
a - Analyse préalable
Ce sont des documents opposables aux tiers qui s’élaborent sur des terrains ou espaces
identifiés.
Avant de procéder à l’aménagement proprement dit de ces terrains ou espaces il faut
apprendre à les connaître en détails …..à « les interroger ».
Cette analyse préalable permet de mettre en évidence les atouts et les contraintes qui
détermineront par la suite les grandes lignes de l’aménagement en s’appuyant sur des
investigations complémentaires telles que :
- visites sur le terrain
- étude de cartes et plan
- élaboration de maquettes ou des vues en 3 D.
- compilation de documents anciens.
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e - Compilation des documents anciens.
Les documents anciens quand ils existent (écrits, cartes, gravures, vieilles photos etc) sont un
excellent moyen de revoir le site et de comprendre son évolution.
En somme, cette analyse préalable doit aboutir à l’élaboration d’une fiche d’identité du site
qui permettrait de :
- dégager la capacité du site, c'est-à-dire ses aptitudes à recevoir tel type
d’aménagement.
- sélectionner les zones prioritaires pour le processus de programmation.
C’est une opération ayant pour objet la division volontaire en lots d’une ou plusieurs
propriétés foncières pour mettre en vente ou en location en vue de la création d’habitations,
ou d’établissements industriels ou commerciaux.
2- PROCEDURE DE LOTISSEMENT
A- Constitution du Dossier
Tout lotissement étant soumis à une autorisation administrative, un dossier de demande doit
être constitué par le ou les responsables de l’opération que l’on désigne sous le nom de
"lotisseur" ou toute personne justifiant d’un titre l’habillant à réaliser l’opération sur le terrain.
Le dossier comporte des documents suivants :
- Une note de présentation exposant l’opération, précisant ses objectifs et indiquant les
dispositions prévues pour assurer l’insertion dans le site, le respect de l’environnement
et la qualité de l’architecture pour répondre aux besoins en équipements publics ou
privés découlant de l’opération projetée.
- Un plan de situation permettant de localiser le lotissement.
- Des plans permettant de déterminer :
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l’état actuel du terrain et ses abords (construction, plantation, équipement).
La composition d’ensemble du projet (répartition prévue entre les terrains
réservés à des équipements collectifs et ceux destinés à une utilisation
privative, ou à des plantations à conserver ou à créer). Ce plan peut revêtir la
forme d’un plan de masse et faire apparaître la division parcellaire.
- Les caractéristiques des ouvrages à réaliser si les travaux d’équipements internes au
lotissement sont prévus (tracé de voies, implantation des équipements et modalités de
raccordement des réseaux).
- Le programme des travaux relatifs à ces équipements et les conditions de leur
réalisation.
- Le programme éventuel de réalisation des travaux par tranche si une telle réalisation
est prévue.
- Un projet de règlement s’il est envisagé d’apporter des compléments aux règles
d’urbanisme en vigueur.
B- Délivrance de l’autorisation
En France, l’autorisation de lotir, de même que les décisions de rejet ou de sursis, est de
compétence du Préfet qui statue par arrêté. Il dispose de la faculté de déléguer sa signature au
Directeur de l’Equipement. Aujourd’hui tout tend à être décentralisé.
On note généralement trois étapes :
- Dépôt du dossier
- Instruction du dossier
- Décision.
Et en Afrique ?
Cas du Togo ?
Commentaires sur les procédures en vigueur.
Lotisseur ≈ Propriétaire ou collectivité
- Dossier et son contenu
- Instruction
- Approbation.
Autres exemples : Cas d’autres pays ?
Le lot est une portion de terrain issue d’une opération de lotissement. Ici au Togo, tout lot est
délimité par des bornes et desservi au moins par une voie.
La parcelle est une délimitation physique d’un terrain. C’est également une portion de terrain
appartenant à un même propriétaire et destinée à une même nature d’exploitation ou de
culture.
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4 – POURQUOI FAUT- IL FAIRE UN LOTISSEMENT ? ET POUR QUELS
OBJECTIFS ?
d) Favoriser l’animation urbaine, par la mise en place des parcelles qui pourront
éventuellement accueillir : commerces, services, bars etc…
e) Tenir compte de la taille des familles qui à l’intérieur d’un même pays et parfois d’une
même ville peut fortement varier.
f) Tenir compte des relations familiales, et particulièrement du rôle des espaces en plein
air aux fonctions bien définies (cuisine, réception, enfants …).
k) Assurer le confort, la détente, la diversité des équipements qui font la valeur d’un
cadre de vie, tant sur les lieux de travail que dans les zones d’habitations.
l) Faciliter la circulation.
Tout lotissement à usage d’habitation doit être adapté aux modes de vie des
bénéficiaires.
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5- LES REGLES DE LA CONCEPTION
Pour qu’un lotissement soit fonctionnel et puisse répondre aux attentes des futurs
bénéficiaires, il est important d’observer certaines règles an niveau de la conception.
i) Qualité de la voirie
La qualité de la voirie conditionne en grande partie la sécurité et l’agrément du lotissement.
C’est un élément déterminant dans la conception des plans de lotissement (quadrillage, trame
d’accueil, trame assainie, lotissements résidentiels complètement desservis et équipés en
réseaux).
ii) Organisation de la voirie
L’organisation de la voirie est fonction de la répartition dans l’espace des lieux publics
(équipement, grand commerce …) et de l’affection des espaces privés (habitat, petit
commerce, artisanat ...).
C’est pourquoi, le schéma général d’organisation du lotissement doit être conçu
conjointement avec la définition du réseau de voirie. A ce niveau une certaine hiérarchisation
doit être observée. Hiérarchisation qui se traduira par des emprises et des aménagements
différents pour chaque type de voie. Concernant ces voies, leur emprise devra être fixée en
fonction d’une desserte automobile des parcelles ou d’un simple accès piétonnier
(exemple cas du Togo, emprise de voie tolérée dans la conception d’un projet de lotissement ?
Autres Pays ?)
Elle détermine l’orientation de parcelles c’est-à-dire les capacités d’implanter les bâtiments
dans des conditions de confort optimum : luminosité, ventilation. Ces conditions
d’implantation dépendent de la latitude et du climat. Si une trame est mal orientée,
l’aménagement des parcelles sera d’autant plus difficile et peu rationnel.
Une autre donnée physique déterminante pour le tracé et l’orientation de la voirie, est la
topographie en raison de l’écoulement des eaux et des travaux de terrassement des parcelles.
Cette contrainte est d’autant plus importante que le terrain soit à très faible soit à trop forte
pente. Il faut noter que l’homme a su toujours maîtriser les pentes. Qu’il s’agisse de
l’aménagement de terrasses agricoles ou de l’aménagement urbain plus complexe, la même
ingéniosité opiniâtre est appliquée à tirer parti d’un terrain difficile.
Dans les terrains à faible pente, on cherchera à tirer la meilleure pente des points bas
(talwegs) pour y placer les collecteurs principaux et orienter la voirie dans le sens de la
plus grande pente pour assurer le meilleur drainage.
Dans les terrains à forte pente (entre 2 et 10%) surtout si les sols sont inondables, on
recherchera donc à l’orienter autant que possible la trame à 45° par rapport à la ligne
de plus grande pente.
Dans les terrains de très forte pente (entre 10 et 20%) il faut prévoir l’orientation et la
forme des parcelles qui minimisera les terrassements pour l’installation des maisons et
l’aménagement des cours ; l’orientation de la trame découlera généralement de cette
contrainte.
Au delà d’un certain pourcentage, une pente n’est plus aisément franchissable et rend
l’urbanisation impossible.
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Il est donc fortement conseillé de bannir toute voie implantée selon la ligne de plus grande
pente qui jouera le rôle de collecteur à ciel ouvert de torrent ; il est aisé de comprendre qu’au
niveau de l’entretien les deux fonctions sont vraiment incompatibles.
Au contraire il faut chercher une trame de voirie qui allonge le trajet de l’eau qui la retarde
par des multiples détours et des tracés en lignes brisées. Si l’on fait le choix libre ou contraint,
selon le contexte économique de fossés à ciel ouvert, il faut aussi donner à ceux-ci une pente
compatible avec la tenue des matériaux utilisés, la vitesse d’écoulement restant inférieure à la
limite d’arrachement du sol (érosion). Dans ces conditions, il est nécessaire, soit de :
. Casser la vitesse d’écoulement par les dispositifs transversaux : seuils, petits
barrages, paliers des zones de repos et de stockage comme des bassins ;
. Concevoir des parties de l’espace collectif en mesure de jouer momentanément le
rôle de bassin sans causer de dommage à la vie du quartier ;
. Aménager une dépression du site en un ou plusieurs bassins successifs.
C’est finalement une œuvre collective qui exige pour le concepteur : d’englober dans son
étude l’ensemble du terrain, pour les habitants : de prendre les dispositions constructives
nécessaires sur leur propre terrain et d’en assurer l’entretien.
Correspondance qui existe entre pourcentage d’une pente et l’angle géométrique qu’il
dessine :
5% 3° 10° 17.6%
10% 6° 20° 36.4%
20% 11° 30° 57.7%
30% 17° 40° 83.9%
40% 22° 50° 119.2%
50% 27° 60° 173.2%
60% 31° 70° 274.7%
70% 35° 80° 567.1%
80% 39° 90° ∞
90% 42°
100% 45°
La trame du lotissement doit tenir compte des données naturelles débouchant sur les
conditions climatiques et l’analyse du site.
- Conditions climatiques
- Analyse du site
Cette analyse doit se rapporter aux traits physiques : relief, eaux, végétation.
La reconnaissance détaillée du site à étudier s’appuie sur les documents cartographiques et
complétée par des visites du terrain.
La visite du site et de son environnement naturel et construit permet en règle générale, le
recueil d’une multitude d’informations tant sur le plan urbanistique que technique.
sur le plan urbanistique
- relevé plus ou moins précis :
. de la végétation (variétés, développement, qualité …)
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. du domaine bâti à conserver
. des caractéristiques et de l’état des voies et chemins existants.
- mise en évidence des éléments caractéristiques de l’espace collectif traditionnel (rues,
cours, place, alignement) et du bâti local (matériaux, couleurs, ouvertures, clôtures …)
sur le plan technique :
- relevé des servitudes et de réseaux plus ou moins apparents (lignes électriques et
téléphoniques, regard …)
- recueil des éléments d’information sur la géotechnique (étude des propriétés des sols
et des roches) et l’hydrogéologie (étude des propriétés mécaniques, physiques et
chimiques des eaux afin d’évaluer le niveau de la nappe dans un puits par exemple).
- L’évaluation de la capacité potentielle du site devant permettre la reconstitution de
l’ensemble des terrains sélectionnés en fonction des diverses contraintes physiques et
économiques.
b) Découpage parcellaire
La forme la plus courante est l’îlot rectangulaire. C’est la trame qui s’organise le mieux ;
permet un découpage parcellaire régulier et s’implante facilement. Cependant cette
systématisation de la trame orthogonale devient vite monotone, aussi est-il souvent bon de
casser cette rigueur par des îlots de formes plus diverses : courbes ou polygonales.
Pour les îlots rectangulaires, la desserte peut être par les quatre côtés, une voie de desserte
ceinturant l’îlot. La forme de parcelle et la taille de l’îlot donnent des implantations plus ou
moins économiques en voirie.
Le principe de desserte par impasse permet des îlots de grandes dimensions et offre des
solutions économiques en voirie de desserte. La disposition des parcelles autour de cours
intérieures permet de desservir les grands îlots et de créer des espaces collectifs très
intéressants pour l’implantation des services communs aux riverains.
La création d’espaces semi-publics rejoint souvent dans certains pays un mode de vie où
l’appropriation collective de l’espace est une habitude et où la notion de parcelle au sens strict
n’a pas de racine sociale. La courée reconstitue un cadre de relations sociales pour une
communauté humaine de taille réduite.
On voit donc qu’il n’est pas possible de concevoir la voirie de desserte indépendamment du
découpage parcellaire.
C’est la taille des parcelles qui détermine la trame de voirie de desserte.
C’est l’agencement des parcelles entre elles qui détermine la forme de la voirie.
C’est le principe de desserte par les réseaux et le niveau d’accessibilité choisi qui en
déterminent les caractéristiques géométriques.
On ne peut donc pas à priori dire qu’un schéma de voirie est meilleur qu’un autre. Tout
dépend des données de base qui président à la conception du lotissement.
Ces principes concernent la voirie, les parcelles, les îlots et les équipements collectifs.
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b) Espacer les carrefours
Selon l’importance des voies :
tous les 500 m, sur les voies primaires ;
tous les 150 m sur les voies secondaires
c) Minimiser la voirie
On peut minimiser la voirie en évitant de dessiner des îlots trop petits.
e) Associer tailles de parcelles et emprise des voies : les petites parcelles donnent
sur les petites rues et les grandes sur les voies plus importantes ; au carrefour,
des parcelles de grande taille.
g) Limiter le coût de réseaux en augmentant la taille des îlots : leur longueur sera
de l’ordre d’au moins 150 m.
Il n’est pas possible d’être exhaustif en raison du caractère spécifique de chaque cas. On peut
néanmoins dégager quatre grandes familles de fonctions se rattachant aux déplacements de
personnes et de biens, aux activités urbaines qui se prolongent ou se raccordent dans la rue, à
la structure de l’espace et à l’environnement.
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- Permettre l’arrêt et le stationnement.
b) Activités urbaines
- Résidence – habitat ;
- Loisir – rencontre ;
- Repos – promenade ;
- Commerce ;
- Bureaux ;
- Industrie et artisanat.
c) Structuration d’espaces
- Modeler un quartier ;
d) Environnement
Voies secondaires qui assurent les circulations internes dans l’agglomération et dans
les quartiers
Voies tertiaires qui assurent la desserte terminale des habitants ou des activités
En différents types, on classe les voies d’une agglomération en voies de transit, voies
artérielles, voies de distribution et en voie de desserte :
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Voies artérielles Relient entre elles les divers quartiers de la ville avec un débit
maximum et une vitesse relativement élevée (60 à 80 km/h)
Voies de desserte permettent l’accès aux habitants et aux diverses activités urbaines
à vitesse réduites (20 à 40 km/h).
Route express Voie classée par décret en conseil d’Etat et pour laquelle il est fait
exception au droit d’accès de tous les riverains et usagers.
Les routes express sont généralement des voies rapides
Voie rapide Notion technique désignant une voie qui n’est accessible qu’en
quelques points aménagés (pas de droit d’accès des riverains à
tout point) et peut être interdite à certaines catégories d’usagers
(cycles, piétons).
V- AUTRES BESOINS A INTEGRER DANS LE LOTISSEMENT
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Ces besoins concernent les réseaux divers à savoir : réseau d’assainissement, d’adduction
d’eau, d’électricité et de téléphone.
a. Assainissement
Par définition, l’assainissement d’une agglomération consiste à :
- évacuer les eaux de ruissellement ;
- évacuer les eaux utilisées pour les besoins humains et ceux des différentes activités.
- évacuer les déchets d’origine humaine ou animale.
- traiter ces différents effluents avant de les rejeter dans le milieu naturel dans des
conditions acceptables de débit et de qualité.
Dans le cas d’un lotissement, l’étude technique doit permettre de choisir entre un système
unitaire ou un système séparatif de façon à diriger les eaux usées vers une station d’épuration
ou un exutoire naturel. Un système d’assainissement individuel par fosse septique et
d’évacuation vers le milieu extérieur peut être aussi autorisé.
b. Adduction d’eau
L’eau est un bien indispensable à toute urbanisation et doit être disponible en quantité
suffisante et en qualité satisfaisante pour assurer les besoins des populations concernées :
- besoins domestiques (nourriture, hygiène, lavage, évacuation des déchets …).
- besoins de la végétation (arrosage de pelouse, jardin …).
- besoins correspondant aux équipements collectifs (bornes fontaines, jets d’eau, lutte
contre les incendies …).
Dans une opération de lotissement, l’alimentation en eau ne pose pas de problème majeur. On
peut choisir entre deux systèmes de réseaux :
a) Réseau ramifié, ou arborescent ou en antenne
Ce type a l’avantage d’être économique mais manque de souplesse et de sécurité en cas de
rupture.
b) Réseau maillé.
Le réseau maillé est plus cher mais rend possible par un jeu de robinets-vannes l’alimentation
du réseau à tout moment même en cas de panne.
c. Electricité
Il existe de nombreuses normes pour l’évaluation des besoins.
Dans le lotissement, pour des raisons esthétiques il est souhaitable de réaliser l’électrification
du lotissement en réseau souterrain mais cette solution aboutit évidemment à un coût qui
représente environ le double des travaux réalisés en réseau aérien.
Concernant l’éclairage, sa qualité d’installation est conditionnée par la qualité du plan de
voirie et de l’architecture des constructions.
d. Réseau de télécommunication
Le réseau de télécommunication permet d’établir une communication entre deux personnes
éloignées ou entre deux équipements (Téléphone, Télex, Email …).
Le dimensionnement des réseaux de télécommunication dans les lotissements doivent être
convenablement choisis.
Il existe trois modes de pose de réseaux téléphoniques et de distribution :
- Le réseau aérien sur poteau.
- Le réseau souterrain conseillé en règle générale pour des raisons esthétiques.
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VI - LA PROGRAMMATION
1) Définition
Pour être bien ordonnées, ces opérations sont habituellement regroupées en séquence à la fois
chronologique et logique.
2) Pourquoi la Programmation ?
3) Le Programme
C’est une étude partielle, opérationnelle, destinée à répondre à un objectif secondaire, situé
dans l’espace et dans le temps (réalisation d’un équipement, aménagement d’une zone). Le
programme ne peut être indépendant du plan, pas plus que le plan ne peut ignorer les
programmes possibles.
Les programmes par opérations ont pour préoccupation de départ l’étude des conditions de
réalisation d’un équipement ou d’une série d’équipements (hôpital, écoles, centre
commercial).
- La programmation de l’équipement
Elle est directement rattachée à l’équipement et révèle d’études situées en amont.
Il convient donc d’ordonner les différents niveaux de programmation :
a) la programmation des opérations de définitions, qui définissent les besoins
b) la programmation des opérations de mise en forme, qui consiste à élaborer des
solutions
c) la programmation des opérations d’exécution qui mette en ordre la réalisation
de l’équipement.
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d) La programmation des opérations d’utilisation et de gestion qui peuvent se
traduire sous forme de modes d’emplois.
L’analyse même des équipements à réaliser, dépend de la seule subjectivité des analystes. Il
serait plus intéressant d’étudier l’insertion de l’équipement dans sa structure économique,
sociale, institutionnelle.
L’équipement interne à une zone peut provenir d’une action privée (lotissements ou certaines
zones d’aménagement concerté) ou d’une action publique, mais dans tous les cas les
équipements primaires, c’est-à-dire les équipements principaux (voirie, eau, assainissement,
électricité, etc.) desservant la zone sont du ressort de la collectivité publique (sans parler des
différents équipements superstructure : écoles gymnases, équipements sociaux et socio-
éducatifs, etc.). Une zone naturelle ne peut devenir une zone urbaine que si ces équipements
primaires sont mis en place. Or les ressources des communes ou des collectivités locales sont
très limitées (de même d’ailleurs que celles de l’Etat tant concernant leur domaine propre que
les subventions qu’il peut accorder) ; il faut donc étudier avec soin l’utilisation de ces
ressources de façon à exécuter les travaux les plus rentables non seulement dans l’immédiat,
mais surtout en tenant compte de la satisfaction des besoins futurs. Par exemple, un réseau
d’eau ou d’assainissement devra être conçu et réalisé, non seulement en vue de desservir les
premières zones ouvertes à l’urbanisation dans le cadre d’un S D ou d’un POS mais toutes les
zones prévues dans le secteur du SD.
VII - EQUIPEMENT
Définition
On désigne par équipements, l’ensemble des bâtiments et des installations qui permettent
d’assurer à une population les services collectifs dont elles a besoin.
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B- Les Equipements de superstructure sont les bâtiments à usage collectif. On les
classe, par fonctions :
- Equipements administratifs, sociaux- culturels, de loisirs, sanitaires, scolaires, sportifs,
etc.
Les équipements de superstructure forment de leur côté plusieurs catégories en fonction de
l’échelon de leur implantation (équipements de voisinage, de quartier, d’agglomération).
Du point de vue stratégique de la planification urbaine, on distingue de nouveaux types
d’équipements :
- les équipements dits structurants qui sont les équipements qui exercent un rôle moteur
soit attractif (centre commercial, salle de spectacles, soit répulsif (prison, cimetière)
sur leur environnement,
- les équipements qui ne font qu’accompagner une opération (équipements
d’accompagnement). Ils sont crées pour répondre aux besoins courants des habitants.
Ils correspondent aux équipements dits résidentiels.
- Les Equipements dits de proximité sont des équipements qui peuvent s’assimiler aux
équipements correspondant aux besoins courants des habitants dans un quartier ou
unité de voisinage.
- Ce sont donc des équipements de base de fréquentation plus ou moins quotidienne, et
dont la localisation est strictement liée à l’habitat, afin de faciliter les possibilités de
leur accès direct depuis l’habitation.
Concernant le fonctionnement et le mode de gestion, les équipements collectifs peuvent être
soit publics, soit privés, étant entendu que la répartition entre secteurs public et privé varie
selon les époques et les pays.
GRILLE D’EQUIPEMENTS
Une grille d’équipement est un répertoire plus ou moins normatif des équipements à prévoir
en fonction de l’importance de la population à desservir.
Une grille d’équipement n’a d’autre objet que de fournir des points de repère, de constituer un
aide-mémoire.
Il est en particulier indispensable de ne jamais traiter la programmation des équipements sans
se préoccuper des zones voisines.
EQUIPEMENTS CULTURELS
L’Urbaniste désigne comme équipements culturels ; l’ensemble des bâtiments ou
aménagements ayant vocation à être le lieu d’une animation culturelle : bibliothèques,
discothèques, salles de fêtes, cinémas, théâtres, maison de la culture, musées, etc.
Cependant, le niveau de l’animation culturelle d’une ville ou d’un quartier ne peut
évidemment pas se mesurer au nombre où à la taille des équipements de ce type. D’autres
équipements peuvent être le support d’activités culturelles, en particulier les équipements
socio- éducatifs (foyers des jeunes, centres sociaux, etc.)
EQUIPEMENTS SANITAIRES
Les équipements sanitaires proprement dits se composent de deux catégories
d’établissements :
- les centres de soin ou de consultation sans hébergement tels que : dispensaires, centre
de protection maternelle et infantile, centre de réadaptation fonctionnelle, centre de
rééducation professionnelle, centre médico scolaires, centre médico psycho-
pédagogique.
- Les établissements d’hospitalisation : hôpitaux généraux, cliniques, maternité, centres
hospitaliers spécialisés etc.
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EQUIPEMENTS SCOLAIRES
Les équipements scolaires constituent la base des équipements collectifs résidentiels autour
desquels peut s’organiser un quartier.
Traditionnellement, l’enseignement se divise en enseignement primaire, secondaire et
supérieur avec des établissements spécifiques qui, par ailleurs peuvent être de gestion soit
publique soit privée.
REPARTITION MOYENNE
3 à 5 ans Ecole maternelle
6 à 11 ans Ecole primaire
12 à 15 ans Collèges
16 à 18 ans Lycée
Après 18 ans Enseignement Supérieur
EQUIPEMENTS SPORTIFS
Les équipements sportifs sont parmi les équipements publics qui utilisent le plus d’espace
urbain. Leur prise en compte dans les études d’aménagement mérite toujours une attention
particulière.
L’implantation d’équipements sportifs doit répondre à des demandes d’origines diverses :
- pratique scolaire
- entraînement sportif
- compétition
- pratique sportive de détente et de loisirs.
Disciplines sportives : Football, basket-ball, hand-ball, volley-ball, athlétisme, tennis,
gymnastique, rubgy, sky, pétanque, équitation, natation, cyclisme, judo, etc.
EQUIPEMENTS SOCIAUX
On peut qualifier d’équipements sociaux un ensemble varié d’établissements dont la vocation
est soit de favoriser la vie sociale, soit de venir en aide à une catégorie sociale particulière
(mère de famille, travailleurs étrangers, personnes âgées etc.)
Ces équipements sont parfois regroupés avec d’autres pour former des catégories telles que :
équipements socio- éducatif ou équipements socio- culturels.
Les types d’équipements sociaux sont :
- Crèches, haltes, garderies, établissements pour orphelins, village d’enfant,
établissements pour enfants handicapés et inadaptés, foyers de jeunes travailleurs,
foyers de travailleurs migrants, maison d’accueil, foyers spécialisés pour handicapés.
- Logement pour personnes âgées, maison de retraite, village de retraite, centres
sociaux, bureaux, bureaux d’aide sociale maisons de jeune etc.
EQUIPEMENTS DE LOISIRS
On les classe en fonction des types de loisirs :
1) Le loisir passif qui conduit à une simple récupération de la fatigue de travail :
repos, détente, promenade.
- Equipements appropriés
Parc ou jardin public, aménagement d’aires de pique-nique, parc zoologique,
jardin botanique.
2) Le loisir actif, jeux, sports, culture, participation à la vie sociale.
- Equipements appropriés
Hôtel, cinéma, discothèque, théâtre, maison de culture, équipements sportifs, aire de jeux.
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ESPACES VERTS
Les espaces verts sont des espaces non construits, recouverts pour leur plus grande part d’une
végétation pérenne ou annuelle.
Matrice qui définit les équipements qu’on peut associer sans qu’il y ait lieu de
distorsion.
1- Ecole
2- Dispensaire
3- Marché
4- Eglise
5- Aire de jeux
1 2 3 4 5
1 +
2 +
3 +
4 +
5 +
1- REGLEMENT
Le Règlement est le document qui rassemble les règles et les servitudes d’intérêt général en
vigueur dans le lotissement. Son objet est de préciser les caractères et la nature des
constructions, à édifier la tenu (manière) des propriétés, des plantations et des clôtures
Il définit toutes règles concernant l’implantation, le volume et l’aspect des constructions, ainsi
que l’aménagement de leurs abords.
Il fixe toutes servitudes relatives à l’Urbanisme, à l’Architecture des constructions, à
l’esthétique des parcelles et à l’usage et à l’entretien des espaces communs.
Le règlement doit contenir certaines prescriptions relatives aux points suivants :
- zonage, implantation des constructions, voiries, accès aux voies, obligations de
raccordement aux différents réseaux.
- Caractéristiques des constructions hauteur, aspect extérieur, clôture
- Indications pour les aspects non construits et notamment les plantations.
2 - CAHIER DE CHARGES
Le cahier de charges s’apparente à une convention de droit privé qui s’appuie essentiellement
sur deux clauses :
- clause d’habitation
- clause interdisant la construction d’immeubles collectifs, souvent d’ailleurs par le biais
d’une limitation de hauteur.
Il fixe également :
- les caractéristiques techniques à fournir les orientations d’urbanisme et de directives
générales sur le plan architectural.
- Les conditions dans lesquelles sont gérés les constructions et installations communes
qui ne seraient pas prises dans le domaine des collectivités publiques.
- Les conditions de fixation du prix des terrains
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IX - BIBLIOGRAPHIE
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X - ANNEXES
5 - Modèle de Normes
7 - Exercices appliqués
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