GLOSSAIRE HABITAT & LOGEMENTS

Agglomération urbaine : Ville proprement dite et banlieue (zone densément peuplée adjacente au
territoire de la ville).

Audit de la réglementation : Bilan visant à déterminer la nature et le volume de la réglementation à

laquelle sont soumis les agents économiques présents sur le marché du logement.

Bilan de situation du marché foncier : Evaluation de la situation du marché foncier visant à fournir
des informations sur lesquelles s’appuiera la définition d’une stratégie visant à améliorer le
fonctionnement du marché foncier. La réalisation d’un tel bilan consiste généralement à recueillir des
informations sur les prix des terrains, l’offre de terrains viabilisés et les projets en cours ou prévus
d’aménagement foncier.

Charge foncière : C’est la part (en pourcentage) du coût global d’un projet immobilier consacrée à
l’acquisition et à l’équipement du terrain nu sur lequel l’opération immobilière a été réalisée.

Degré de développement du système financier : Ce degré de développement est souvent mesuré par le
ratio M2/ produit national brut (M2 = liquidités, dépôts à vue et dépôts à court terme).

Droit au logement : Droit constitutionnel garantissant à chaque citoyen et citoyenne et sur un même
pied d'égalité un logement décent et salubre. L’article 31 de la constitution marocaine de 2011 stipule
que « L’Etat, les établissements publics et les collectivités territoriales œuvrent à la mobilisation de
tous les moyens disponibles pour faciliter l’égal accès des citoyennes et des citoyens aux conditions
leur permettant de jouir du droit :
- aux soins de santé;
- à la protection sociale, à la couverture médicale et à la solidarité mutualiste ou organisée par l’Etat;
- à une éducation moderne, accessible et de qualité;
- à l’éducation sur l’attachement à l’identité marocaine et aux constantes nationales immuables;
- à la formation professionnelle et à l’éducation physique et artistique ;
- à un logement décent;
- au travail et à l’appui des pouvoirs publics en matière de recherche d’emploi ou d’auto-emploi ;
- à l’accès aux fonctions publiques selon le mérite;
- à l’accès à l’eau et à un environnement sain;
- au développement durable »

Droit du logement : Ensemble de dispositions juridiques relatives au logement en terme d'occupation,

d'assurance, de gestion et de propriété etc… Selon l’article 35 de la constitution « Le droit de
propriété est garanti. La loi peut en limiter l’étendue et l’exercice si les exigences du développement
économique et social du pays le nécessitent. Il ne peut être procédé à l’expropriation que dans les cas
et les formes prévus par la loi »

Elasticité de la demande et de l’offre : La demande ou l’offre d’un bien sont dites élastiques
lorsqu’elles réagissent rapidement aux variations des prix. Techniquement, la demande ou l’offre sont
dites élastiques lorsque l’indice d’élasticité est supérieur à l’unité (voir définitions de l’élasticité de la
demande par rapport aux prix et de l’élasticité de la demande par rapport aux revenus).

Elasticité de la demande par rapport aux prix : Indice de variation de la demande d’un bien pour une
variation donnée de son prix (ratio des taux de variation des deux paramètres).

1
Elasticité de la demande par rapport aux revenus : Variation de la demande d’un bien entraînée par
une variation donnée du niveau des revenus, exprimée par le ratio des taux de variation des deux
paramètres.

Habitat : La notion de logement renvoie à une réalité physique bien délimitée dans l’espace alors que
la notion d’habitat est plus floue. Le terme habitat désigne, à l’origine, le système de répartition des
lieux habités. Le mode de localisation et de répartition des lieux habités (quartiers urbain, douars
ruraux) conduit à parler d’habitat urbain et d’habitat rural. De même un équipement public, une zone
industrielle, un jardin public etc.. peuvent être désignés comme habitat.

Habitation : Lieu où on habite. Le terme habitation peut désigner également un immeuble composé
de plusieurs logements : on parle dans ce cas d’habitation collective. Il peut, également, désigner une
maison individuelle, appartement etc..

Habitat social ou logement social : Désigne un type de logement destiné à certaines catégories
sociales qui n’ont pas les moyens économiques pour accéder à des logements normés, modernes
disponibles sur le marché. On parle dans ce cas de l’habitat social de droit (ce sont les logements
subventionnés par l’Etat et construits par des organismes publics ou privé) par rapport à l’habitat
social de fait (constitué de logements dans les bidonvilles, les anciennes médinas et les quartiers non
réglementaires)

Habitat spontané ou non réglementaire : Logements construits en infraction aux règles de

constructibilité ou aux règles de l’urbanisme et de la construction.

Infrastructure primaire ou infrastructures hors sites: Réseau primaire de routes, de canalisations

d’eau, de conduites d’égouts et de collecte des eaux de ruissellement, de lignes électriques et de lignes
téléphoniques, qui s’étend jusqu’aux abords d’un lotissement résidentiel.

Logement : Le logement est une unité d’habitation définie par son utilisation, il est séparé et sans
communication directe avec un autre local et indépendant, c'est-à-dire qu'il a une entrée (porte) d'où on
directement accès à l'extérieur. Il existe plusieurs types de logements qui peuvent être identifiés à
partir de leurs occupants, de leurs localisations, de leurs forme architecturale, des matériaux utilisés,
etc..

Loyer global et loyer nominal : Le loyer global comprend toutes les charges que le locataire doit
payer au propriétaire ou à des tiers pour occuper une unité d’habitation. Ces charges comprennent le
coût des services d’utilité publique tels que l’approvisionnement en eau et en électricité. Le loyer
nominal est le loyer proprement dit.

Ménage : Individu ou groupe d’individus qui participent en commun à leurs besoins alimentaires ou à
d’autres besoins fondamentaux ; les membres du ménage ont souvent un budget commun. Un groupe
d’individus qui partagent un repas chaque jour peut être assimilé à un ménage.

Offre de terrains constructibles à usage résidentiel : Offre de terrains viabilisés constructibles en

logements.

Parc de logements : Ensemble des unités d’habitation, y compris l’habitat spontané.

2
Pièce habitable : Tout local où les membres d’un ménage séjournent, dorment ou prennent leurs repas.
Les couloirs et les escaliers ne sont pas compris. Les cuisines sont considérées comme des pièces
habitables si elles tiennent lieu de salle à manger ou de salle à manger et de pièce de séjour.

Promoteur : Personne physique ou morale qui entreprend de valoriser des terrains en les aménageant.
Le promoteur organise et supervise toutes les étapes d’un projet de construction de logements
(Habituellement de l’achat des terrains jusqu’à la mise en vente des logements, en passant par le
lotissement et la construction).

Ratio loyer/revenu : Ratio du loyer annuel nominal médian au revenu annuel médian des
ménages citadins occupant un logement locatif.

Ratio prix du logement/revenu : Ratio du prix médian d'une unité d'habitation en ville au revenu
médian des ménages citadins.

Réaménagement des quartiers de taudis et quartiers spontanés : Travaux visant à améliorer la

qualité des unités d'habitation marginales occupées par des ménages à faible revenu; ces
travaux consistent habituellement à améliorer les réseaux divers (voirie, évacuation des eaux
de ruissellement, adduction d’eau, égouts, etc.).

Rigidité de l'offre ou de la demande: Contraire de 1'élasticité.

Régularisation des statuts d'occupation : Octroi aux squatters d'un titre de propriété sur le
terrain qu'ils occupent ou d'un bail.

Résultats du secteur du logement : Résultats de l'interaction de l'offre et de la demande (prix,

état du parc, taux d'investissement, choix de statuts d’occupation, mobilité résidentielle).

Secteur du logement : Secteur de l'activité économique offrant des services de logement à la

population. Les agents présents dans le secteur sont les producteurs, les consommateurs, les
établissements de crédit, les collectivités locales et les autorités centrales.

Secteur moderne du logement : Fraction du secteur du logement respectant intégralement les

règles de l’urbanisme et de la construction.

Squatters: Ménage occupant une unité d'habitation construite sur un terrain où le ménage s'est
installé illégalement.

Statut d'occupation : Le statut d'occupation est déterminé par les titres de propriété ou de
jouissance que possèdent les occupants d'un terrain à usage résidentiel ou d'un logement
(logement occupé par son propriétaire ou logement locatif, logement construit légalement ou
non).

Subventions ciblées : Subventions visant un groupe particulier, par exemple les ménages ayant
des revenus inférieurs à un certain seuil, les personnes âgées, etc.

Subventions implicites (hors budget): Subventions qui ne sont pas financées directement par le budget
de l'Etat (sont notamment considérées comme des subventions implicites les bonifications de taux
d'intérêt, l'encadrement des loyers et les remises de dettes).

3
Surface habitable: Surface totale des pièces d'habitation que comporte un logement, y compris les
salles de bain, les dégagements intérieurs et les placards.

Terrain brut: Terrain situé à la périphérie d'une agglomération urbaine, inclus dans les plans
d'urbanisation mais non encore viabilisé.

Terrain viabilise : Terrain constructible en logements et desservi par les réseaux primaires.

Tolérance des squatters: Politique consistant à ne pas inquiéter les squatters installés illégalement sur
des terrains.

Unité d'habitation : Local comportant une entrée séparée et occupé par un ou plusieurs ménages. Un
même bâtiment peut comprendre plusieurs unités d'habitation.

Valeur marchande d'un logement : Prix auquel se vendrait un logement si son propriétaire le laissait
sur le marché pendant une période suffisamment longue.

Le coefficient d’occupation du sol (COS) : C’est le coefficient accordé par le document d’urbanisme
qui couvre la zone concernée.

La surface hors œuvre nette (SHON) : C’est le produit du COS par la surface du terrain constructible.

Le coefficient de rendement du plan : C’est le rapport de la surface habitable à la surface hors œuvre
nette (SHON)

SHOB : La surface hors œuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher
de chaque niveau de la construction

Surface d’emprise au sol : surface d’occupation réelle du terrain par le bâtiment, au niveau du sol

Formation brute de capital fixe (FBCF) : C’est la part du PIB (richesse nationale) consacrée à la
réalisation des investissements productifs. Au niveau de la comptabilité nationale, c’est l'agrégat qui
mesure, au cours d’une année, l'investissement productif des différents agents économiques résidents.

Bulle immobilière : Hausse rapide de la valeur des biens immobiliers. Elle se traduit par un écart
important et persistant entre le prix des immeubles et la variation de ses déterminants fondamentaux
économiques comme les salaires ou le rendement locatif.

Spéculation immobilière : C’est une opération économique sur un bien immobilier, motivée par la
variation attendue de sa valeur. Dans le langage courant, c'est une expression péjorative, relative à des
opérations présentées comme abusivement profitables car réalisées pour un prix inférieur au prix «
normal » du marché, par des opérateurs (promoteur immobilier, agent immobilier, particulier,
financeur, responsable politique…) dont l'honnêteté est implicitement ou explicitement mise en doute.

Krach boursier : Effondrement brutal des valorisations d'une classe d'actifs, comme un marché
financier à la suite d'un afflux massif d'ordres de vente. Un krach intervient parfois après l'éclatement
d'une bulle spéculative, comme le krach boursier de 2001-2002 après la bulle Internet, et peut prendre
une forme larvée comme le krach boursier de juillet et août 2011. L'Histoire des bourses de valeurs est
jalonnée de krach.

4
Subprime : Un terme qui s'est fait connaitre en français à la suite de la crise des subprimes aux États-
Unis, qui a déclenché la crise financière de 2007 à 2011. Il désigne des emprunts dans le cadre des
crédits hypothécaire risqués pour le prêteur mais à meilleur rendement.
L'expression subprimes est associée à des prêts immobiliers accordés au début des années 2000 à des
ménages américains peu solvables, dont le montant était gagé sur la valeur du bien immobilier. Tant
que les prix de l'immobilier ont continué à progresser ces prêts ont permis de dégager des rendements
élevés : ils ont donc été titrisés et incorporés dans de nombreux instruments financiers pour en
dynamiser la rentabilité. Le retournement du marché de l'immobilier américain au début de l'année
2007, et les premières pertes liées à ces prêts hypothécaires titrisés ont déclenché une crise financière
de grande ampleur justement connue sous de nom de "crise des subprimes".

Fonds de garantie : Fonds destiné à indemniser les personnes ou les institutions victimes d’un
préjudice financier. Exemple le FOGARIM (le fonds de garantie immobilier) est un fonds qui
indemnise (à hauteur de 60%) les banques ayant accordé un crédit bancaire à des ménages pour
l’acquisition d’un logement social et qui n’arrivent plus à honorer leurs engagements.

Besoins quantitatifs en logement: Besoins courants ou futurs en logements induits par

l’accroissement démographique et la multiplication du nombre de ménages.

Besoins qualitatifs en logement : Besoins liés au déficit en logement, il est généralement un besoin
immédiat.

Déficit en logement : Insuffisance présente constatée en termes de logement nécessaire pour

des ménages mal logés. Ce déficit peut être résorbé de façon progressive.

Demande potentielle en logement : Besoin en logement réel mais qui n’est pas exprimé par les
ménages, il s’agit d’une demande prévisible en logements nouveaux au cours d’une période
de référence bien déterminée.

Demande solvable : Une demande solvable est une demande apte à se placer sur le marché de
location ou d’accès à la propriété car le ménage dispose des moyens financiers nécessaires.
Elle est sous forme de valeur anticipée par les entrepreneurs, qui la déterminent en se basant
sur deux conditions principales : la première c’est que le ménage doit avoir un revenu
consistant et la deuxième qu’il soit capable d’assurer une avance ou qu’il soit éligible à un
crédit bancaire.

OMD : Les Objectifs du Millénaire pour le Développement (OMD) ont été adoptés en 2000 à New
York par 193 états membres et 230 organisations internationales. Ils visent une amélioration sensible
de la vie d’au moins 100 millions d’habitants de bidonvilles d’ici à l’année 2020.

IPAI : L’indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) est calculé selon la méthode des ventes
répétées, ce qui permet de remédier au problème de l’hétérogénéité des biens immobiliers. Cette
méthode ne prend en considération que les biens ayant fait objet d’au moins 2 transactions au cours de
la période concernée et a porté sur les villes les plus dynamiques en matière de transactions
immobilière au niveau de chaque région.

Titrisation : C’est une technique financière par laquelle des créances traditionnellement non liquides
et gardées par leurs détenteurs jusqu’à l’échéance sont transformées en titres négociables et liquides.

5
Exonération : C’est une dispense de paiement d’impôt, de taxe ou de droit sous certaines conditions
définies dans le cadre de la loi, ainsi la faiblesse des revenus des personnes est un motif d’exonération
de certaines taxes touchant normalement tous les ménages.

MOS : La Maitrise d’Ouvrage Social (MOS) est l’ensemble du dispositif social et financier pour
assister les ménages économiquement vulnérables appelés à changer de lieu de résidence dans le
cadre d’une opération de résorption de bidonville.

FSH : Le Fond Solidarité de l’Habitat (FSH) a été mis en place en 2002, afin d’accroitre les
ressources financière attribuées au secteur de l’habitat. Il est composé essentiellement des dotations du
budget général de l’Etat et des recettes de la taxe sur le ciment. Il a permis de financer plusieurs
projets dont le programme villes sans bidonvilles et les programmes de mise à niveau urbaine.

Dépenses de logement : Il s’agit de la mesure de l’effort consacré par l’ensemble des agents
économiques au domaine du logement. Elle regroupe principalement les dépenses courantes (loyers,
dépenses d’énergie, charge locative, petits travaux d’entretien courant) et dépenses d’investissement
(achat de terrain, logement neuf…).

Zone d’Aménagement Concerté : La ZAC est une zone dans laquelle « une collectivité publique ou
un établissement public ayant vocation, décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser
l’aménagement ou l’équipement des terrains en vue de les céder ultérieurement à des utilisateurs
publics ou privés »