Chapitre V 

:
L’urbanisme opérationnel
Introduction
Dès lors que l'urbanisme a fait l'objet d'une réglementation, il peut
ensuite revêtir une dynamique propre. L'urbanisme opérationnel
permet de donner vie aux espaces réglementés.
La réalisation des opérations d'aménagement suppose qu’au préalable
des terrains soient rendus disponibles et que le financement des
équipements indispensables à l'opération projetée soit assuré.
I- LES PROCEDURES D’ACQUISITION FONCIERE
1- L'expropriation pour cause d’utilité publique.
2- Le droit de préemption.
3- Les réserves foncières.
II- LES OPERATIONS D’AMENAGEMENT
1- Procédure d’autorisation et d’exécution de l’opération de lotissement
ou de restructuration.
2- Réglementation des servitudes des canaux primaires d'évacuation des
eaux pluviales, des zones inondables inconstructibles et des zones
submersibles à Ouagadougou.
I- LES PROCEDURES D’ACQUISITION FONCIERE
L'urbanisme opérationnel est confronté à un double défi : la recherche de
terrains disponibles et la maîtrise de la spéculation foncière : en effet, le
taux d'inflation et le coût de la construction ne sont pas représentatifs du
coût réel des terrains.
Pour aider les aménageurs publics ou privés à acquérir des terrains, parfois
retenus dans un but de spéculation, différentes procédures peuvent être
utilisées par les collectivités publiques. La première, l'expropriation,
d'application générale, a été étendue à l'urbanisme, alors que les deux
autres, le droit de préemption et les réserves foncières, sont spécifiques à ce
domaine.
L’acquisition foncière suppose des objectifs, des moyens et de la volonté.
Les objectifs sont ceux de l’aménagement, mais cet aménagement peut être
imprécis dans ses perspectives : les réserves foncières ont ainsi pour objet de geler
des domaines fonciers « pour des besoins d’aménagements futurs » ( CUC, 2006).
Les moyens sont financiers. Vouloir acquérir des terrains suppose de pouvoir les
payer.
Enfin la politique d’acquisition foncière suppose une volonté. Certes, l’accord
amiable avec les propriétaires apparaît comme la meilleure solution. Mais les
collectivités publiques disposent principalement de deux procédures pour mettre
en œuvre cette politique : l’expropriation pour cause d’utilité publique et le droit
de préemption.
1- L'expropriation pour cause d’utilité publique
1-1 Historique
Vieille procédure dont les principes furent posés dans la Déclaration des droits de
l'homme du 1789 (art. 2 et 17 ), les traits essentiels dans le Code civil (art. 545 ) ainsi
que dans la loi du 8 mars 1810 (suite à la célèbre note dictée par Napoléon à
Schönbrunn), et le régime actuel dans l'ordonnance du 23 octobre 1958, l'expropriation
pour cause d'utilité publique est une procédure ayant pour objet de réaliser le transfert
forcé de la propriété d'un bien ou d'un droit réel immobilier dans un but d'utilité
publique moyennant le paiement d'une juste et préalable indemnité.
N'ayant à l'origine que de lointains rapports avec les questions d'urbanisme,
l'expropriation est perçue désormais comme l'un des moyens, le plus radical, d'acquérir
des terrains afin de les équiper et de les aménager en dépit de la résistance des
propriétaires.
Des liens entre l'expropriation et l'urbanisme se sont donc irrésistiblement noués.
Étymologiquement, exproprier c’est enlever la propriété. Or, proclame l’article 17
de la Déclaration des droits de l’Homme de 1789, « la propriété étant un droit
inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique,
légalement constatée, l’exige évidemment et sous la condition d’une juste et
préalable indemnité ».
Deux siècles après cette Déclaration, le Conseil constitutionnel français a énoncé
quatre conditions nécessaires pour qu’un régime législatif d’expropriation soit
conforme à la Constitution :
• l’utilité publique doit être réelle ;
• le versement d’une indemnité au propriétaire doit être effectué avant la prise de
possession par la puissance publique ;
• l’indemnité doit être juste, c’est-à-dire couvrir l’intégralité du préjudice direct,
matériel et certain ;
• l’exproprié doit pouvoir recourir à un juge s’il est en désaccord sur le montant de
l’indemnité proposée (décision n° 89-256 DC, 25 juillet 1989).
1.2 Les conditions d’expropriation
Au Burkina Faso, l’État, les collectivités territoriales et les investisseurs privés sont
les entités compétentes pour déclencher une expropriation, après l’avis technique du
Ministre du secteur d’activité concerné et de l’avis de faisabilité environnementale et
sociale du Ministre en charge de l’environnement.
Les opérations dont la réalisation nécessite l’expropriation pour cause d’utilité publique
sont :
- les infrastructures de transport notamment les routes, la voirie urbaine, les chemins de
fer, les aérogares ;
- les travaux et aménagements urbains, agricoles, forestiers, pastoraux, fonciers ou
miniers ;
- les travaux militaires ;
- la conservation de la nature ;
- la protection de sites ou de monuments historiques ;
- les aménagements hydrauliques ;
- les installations de production et de distribution d’énergie ;
- les infrastructures sociales et culturelles ;
- l’installation de services publics ;
- la création ou l’entretien de biens ou ouvrages d’usage public ;
- les travaux d’assainissement ;
- les travaux et aménagements piscicoles ;
- toute opération destinée à satisfaire ou préserver l’intérêt général.
1.3 La procédure d’expropriation
Elle est constituée des étapes suivantes :
- la déclaration d’intention,
- l’enquête d’utilité publique,
- la déclaration d’utilité publique,
- l’enquête parcellaire,
- la déclaration de cessibilité,
- la négociation de cessibilité,
- le paiement des droits dus.
1-3-1 La déclaration d’intention
L’autorité expropriante doit faire une déclaration d’intention de réaliser un projet
d’utilité publique indiquant l’objet, le but, l’emprise, la durée, les avantages et le coût
estimatif du projet.
La déclaration d’intention est diffusée pendant un mois par les canaux officiels de
communication et par tout moyen approprié à l’intention des populations concernées
par le projet.
La déclaration d’intention mentionne l’ouverture prochaine d’une enquête d’utilité
publique.
1-3-2 L’enquête d’utilité publique
L’ouverture de l’enquête d’utilité publique intervient un mois après la déclaration
d’intention dans les conditions fixées par décret pris en Conseil des Ministres.
L’acte portant ouverture de l’enquête d’utilité publique est affiché à la mairie et en
tout lieu public approprié, sous forme d’avis au public, huit jours avant le début de
l’enquête et pendant toute sa durée.
L’enquête d’utilité publique est obligatoire et couvre tout le territoire concerné par
l’opération. Elle est conduite par une commission d’enquête d’utilité publique mise en
place par l’autorité expropriante. La commission d’enquête d’utilité publique est
présidée par le service chargé des domaines de l’Etat ou le service foncier des
collectivités territoriales.
Les conditions de réalisation de l’enquête d’utilité publique sont précisées par décret
pris en Conseil des Ministres.
1-3-3 La déclaration d’utilité publique
La déclaration d’utilité publique ne peut intervenir qu’après l’enquête d’utilité publique
concluante.
L’utilité publique est déclarée par décret pris en Conseil des Ministres ou par arrêté du président
du conseil de la collectivité territoriale après délibération dudit conseil.
La déclaration d’utilité publique fixe le délai pendant lequel l’expropriation devra être réalisée.
Ce délai ne peut être supérieur à trois ans.
Lorsqu’il est nécessaire de procéder à la réalisation immédiate d’un projet en cas de sinistre ou
d’événements de caractère imprévisible, un décret pris en Conseil des Ministres ou un arrêté du
président du conseil de la collectivité territoriale après enquête et avis favorable d’une
commission d’enquête d’utilité publique : déclare l’opération projetée d’utilité publique urgente ;
désigne les immeubles nécessaires à sa réalisation ; et autorise l’expropriant à prendre
possession de ces immeubles.
La déclaration d’utilité publique peut faire l’objet d’un recours soit amiable, soit contentieux.
L’annulation d’une déclaration d’utilité publique entraîne celle du jugement d’expropriation
uniquement au profit de l’exproprié.
1-3-4 L’enquête parcellaire
Dans le délai fixé par la déclaration d’utilité publique, l’expropriant effectue une enquête
parcellaire ayant pour objet de :
- déterminer de façon très précise les immeubles à exproprier ;
- connaître les propriétaires concernés ;
- connaître les locataires et tous ceux qui plus généralement peuvent prétendre à une
indemnité.
L’enquête parcellaire est réalisée par la commission d’enquête parcellaire et permet de
faire l’état des droits qui s’exercent sur le site du projet, notamment le droit de propriété,
la possession et le droit d’usage.
Les conditions et modalités de l’enquête parcellaire sont précisées par décret pris en
Conseil des Ministres.
A l’exception des terres urbaines, les litiges nés de la détermination des biens et droits à
exproprier en milieu rural sont réglés conformément aux dispositions de la loi portant
régime foncier rural.
1-3-5 La déclaration de cessibilité
Sur la base de l’enquête parcellaire, un arrêté de cessibilité conjoint du Ministre en
charge des domaines et des Ministres directement concernés par les opérations
d’expropriation ou un arrêté de cessibilité du président du conseil de collectivité
territoriale concerné désigne les immeubles et droits réels immobiliers devant faire l’objet
d’expropriation.
L’arrêté de cessibilité est notifié par l’expropriant aux propriétaires d’immeubles et aux
titulaires des droits réels visés dans ledit acte ou à leurs représentants.
1-3-6 La négociation de cessibilité
Dans un délai maximum de six mois à compter de la notification de l’arrêté de
cessibilité, l’expropriant alloue une indemnité dont le montant est notifié aux
expropriés pour couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel, moral et certain
causé par l’expropriation.
Des protocoles d’accord sont établis à l’issue des négociations.
En cas de désaccord, il est procédé à une tentative de conciliation.
Les intéressés sont invités par l’expropriant à comparaître en personne ou par
mandataire devant une commission de conciliation dont la composition est fixée
par arrêté du Ministre concerné ou du président du conseil de la collectivité
territoriale concernée.
La commission constate ou cherche à réaliser l’accord des parties sur le montant
des indemnités à calculer d’après les bases spécifiées à l’article 38 de la présente
loi.
1-3-7 Le paiement des droits dus
Le protocole d’accord, l’acte de cession amiable et le jugement d’expropriation
éteignent à leur date tous les droits réels ou personnels dès lors qu’il y a paiement des
indemnités définitives.
2- Le droit de préemption.
C’est le droit reconnu à l’Etat ou aux collectivités territoriales d’acquérir, en cas
d’aliénation, la propriété d’un ou de plusieurs immeubles ou de droits réels immobiliers,
par préférence à tout autre acquéreur.
Le droit de préemption est à l'origine un mécanisme de droit privé qui permet à un
préempteur (locataire, fermier,....) de se substituer à un contractant initial avec effet
acquisitif et extinctif.
Transposé en droit public, ce droit donne la possibilité à une personne publique de se
substituer à l'acquéreur éventuel d'un immeuble situé dans un périmètre prédéfini. A
l'occasion de l'aliénation à titre onéreux de ce bien, tout propriétaire en zone de
préemption doit, préalablement à la vente, adresser à l'administration une déclaration
d'intention d'aliéner (D.I.A.) indiquant le prix souhaité.
L’autorité publique peut se porter prioritairement acquéreur, éventuellement à un prix
inférieur, que le vendeur peut ou non accepter. Le juge de l'expropriation peut être saisi
pour la fixation du prix.
Les objectifs du droit de préemption sont diversifiés :
- la lutte contre la spéculation foncière (empêcher les propriétaires de terrains de
pratiquer la rétention de leurs terrains et d'anticiper sur les hausses de prix résultant des
équipements publics),
- la protection de l'environnement,
- la diversification de l’habitat (réalisation de logements sociaux)…
Le titulaire est en principe une collectivité territoriale mais celle-ci peut déléguer ce droit
à l'Etat, un établissement public ou une Société d'économie mixte (S.E.M.)
d'aménagement.
3- Les réserves foncières
L'expropriation et le droit de préemption visent généralement à la libération de
terrains pour la réalisation d'opérations ponctuelles. Toutefois, ces deux procédures
peuvent être également utilisées pour la constitution de réserves foncières dont le but
est l'acquisition de biens destinés à des opérations d'aménagement non encore
prévues de manière précise.
Il s'agit de mettre en œuvre une politique à moyen et long terme afin d'anticiper sur
l'urbanisation future et de stocker des terrains, acquis à un prix intéressant, et qui
seront immédiatement disponibles lorsqu'une opération d'urbanisme et
d'aménagement sera décidée, la remise des terrains sur le marché au moment le plus
stratégique permettant ainsi de peser sur les prix.
Les personnes publiques habilitées à constituer des réserves foncières sont
limitativement énumérées par la loi. Il s'agit de l'Etat, des collectivités territoriales,
des établissements publics d'aménagement.
II- LES OPERATIONS D’AMENAGEMENT
1- Procédure d’autorisation et d’exécution de l’opération de lotissement ou de
restructuration
Voir Décret n°2007-488/PRES/PM/MHU/MFB/MATD/MEDEV portant procédures d’autorisation
et d’exécution de l’opération de lotissement ou de restructuration

Les opérations de lotissement et de restructuration sont initiées par :

- l'Etat,
- les collectivités territoriales,
- les promoteurs immobiliers publics ou privés,
- les personnes physiques.
1-1 Procédure d'autorisation de lotir ou de restructurer
Si les lotissements sont aujourd'hui reconnus comme une véritable opération d'urbanisme
consistant en la division d'une propriété foncière d'un seul tenant en plusieurs parcelles
destinées à recevoir des constructions, tel n'a pas toujours été le cas.
A l'origine, au début du siècle, il s'agissait d'une opération purement privée. Cette absence de
réglementation avait entraîné des abus manifestes de la part des lotisseurs qui
commercialisaient des lots non desservis par des équipements publics, d'où la création de
lotissements défectueux. Face à de telles pratiques, la loi Cornudet du 14 mars 1919 a pour la
première fois imposé un contrôle administratif a priori de la constitution d'un lotissement.
Selon le CUC, le lotissement est l’opération d’aménagement ayant pour objet la division d’un
terrain nu à plus de deux lots viabilisés destinés à l’habitation et/ou aux activités connexes.
La restructuration est, quant à elle, l’opération d’aménagement consistant à réorganiser et à
équiper une partie aménagée ou non du tissu urbain.
a- L’initiative
Le Ministre en charge de l'urbanisme informe par écrit le maire de la Commune dont le
territoire est concerné par l’opération de lotissement ou de restructuration entreprise par
l’Etat.
L’initiative de réaliser l’opération de lotissement ou de restructuration par une
collectivité territoriale est prise par délibération du conseil municipal.
L’initiative de réaliser l’opération de lotissement ou de restructuration par un promoteur
immobilier privé ou par une personne publique est prise après avis favorable du maire
de la commune où l’opération est projetée.
b- La demande d’autorisation de lotissement ou de restructuration
Toute demande d’autorisation de lotissement ou de restructuration est adressée au Ministre
en charge en charge de l’urbanisme, sous couvert du Ministre en charge de
l’administration du territoire.
Tout dossier de demande d’autorisation de lotissement ou de restructuration comprend une
demande faite sur un formulaire type fourni par les services techniques du Ministère en
charge de l’urbanisme et un dossier technique.
Tout initiateur d’opération de lotissement ou de restructuration est tenue de fournir une
garantie quant à sa capacité financière de réaliser l’opération de lotissement ou de
restructuration projetée.
A la demande d’autorisation de lotissement ou de restructuration formulées par les
personnes physiques, obligatoirement jointes des pièces suivantes : le titre foncier du
terrain à lotir ou à restructurer ; le croquis de situation du terrain à lotir ou à restructurer.
c- L’instruction de la demande d’autorisation de lotissement ou de restructuration
La demande d’autorisation de lotissement ou de restructuration est instruite par les
services techniques chargés de l’urbanisme dans le délai de trois (3) mois pour compter
de sa date de réception.
d- La délivrance de l’autorisation de lotissement ou de restructuration
La décision d’autorisation de lotissement ou de restructuration est prise par arrêté
conjointe des ministres en charge de l’urbanisme et de l’administration du territoire.
Une copie de cet arrêté est obligatoirement transmise au service chargé de l’urbanisme
territorialement compétent. Une copie de l’arrêté est obligatoirement notifiée au
demandeur dans le délai d’un (1) mois à compter de la date à laquelle il est pris.
L’autorisation de lotissement ou de restructuration devient caduque si les travaux ne
sont pas entamés dans un délai de deux (2) ans à compter de la date d’approbation du
plan de lotissement ou de restructuration sauf cas de force majeure dûment justifiés.
1-2 L’exécution de l’opération de lotissement ou de restructuration
L’exécution de l’opération de lotissement ou de restructuration comporte les
missions suivantes :
- levé d’état des lieux de la zone à lotir ou à restructurer ;
- étude du plan de lotissement ou de restructuration ;
- implantation du plan de lotissement ou de restructuration de la zone à aménager ou
à restructurer ;
- viabilisation de la zone à lotir ou à restructurer.
- étude d’impact environnemental.
La coordination des missions concourants à l’exécution de l’opération de l’opération de
lotissement ou de restructuration est assurée par les bureaux d’études d’urbanisme
agrées ou par les services techniques chargés de l’urbanisme territorialement
compétents.
1-3 L’approbation du plan définitif de lotissement ou de restructuration
Les services techniques chargés de l’urbanisme territorialement compétent procèdent à
la réception provisoire et définitive de l’ensemble du dossier de lotissement ou de
restructuration.
Le plan définitif est approuvé par arrêté conjoint des ministres en charge de
l’urbanisme et de l’administration du territoire.
Ledit arrêté le déclare d’utilité publique et dispose qu’il vaut plan d’alignement.
2- Réglementation des servitudes des canaux primaires d'évacuation des eaux
pluviales, des zones inondables inconstructibles et des zones submersibles dans la ville
de Ouagadougou
Voir Décret N°2009-793/PRES/PM/MHU/MATD/MEF/MID/MAHRH/MECV portant réglementation des
servitudes des canaux primaires d'évacuation des eaux pluviales, des zones inondables inconstructibles et
des zones submersibles dans la ville de Ouagadougou.
La servitude d'un canal primaire s'entend d'une charge existant sur ledit canal ayant
pour effet soit de limiter, voire interdire l'exercice de tout droit de propriété sur ce
canal, soit d'imposer la réalisation des travaux d'aménagement urbain adaptés.
La zone inondable inconstructible s'entend d'une zone soumise à un aléa d'événement
de crue où s'écalent les débordements d'un barrage d'un marigot ou d'une retenue
d’eau.
La zone submersible s'entend d'une zone qui est située au-delà des limites d'une zone
inondable inconstructible et qui peut être submergée en cas de crue.
2-1 Des servitudes des canaux primaires
Tout canal primaire d'évacuation des eaux pluviales aménagé est obligatoirement assorti
d’une servitude de 100 mètres de part et d'autre des limites dudit canal.
Les servitudes des canaux primaires d'évacuation des eaux pluviales sont déclarées
d'utilité publique aux lins d'aménagement urbain adaptés.
2-2 Des zones inondables inconstructibles
Aucune construction d'immeuble à quelque usage que ce soit ne peut être réalisée dans
les zones inondables inconstructibles ainsi définies :
- les zones de servitude de 100 mètres de part et d'autre des limites des canaux primaires
d'évacuation des eaux pluviales ;
- les zones situées en dessous des côtes des plans d’eaux des barrages n°1, n°2, n°3
correspondent au passage de la crue décennal.
2-3 Des zones submersibles
Sont considérées comme zones submersibles dans la ville de Ouagadougou les zones
ci-après :
- les berges de la partie non couverte du canal central jusqu’au barrage sur une
bande de 200 mètre à partir de la servitude ;
- les berges du canal de Zogona sur une bande de 200 mètres à partir de la servitude ;
- les berges du canal de Wemtenga sur une bande de 200 mètres à partir de la
servitude ;
- les abords des marigots naturels et retenues d'eaux sur une bande de 200 mètres à
partir de la servitude.
Un règlement d'urbanisme spécifique précise les conditions d'occupation de ces
zones submersibles.
~ Fin ~