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IMMATRICULATION FONCIERE

I - Dfinition et caractre dimmatriculation :


A - Dfinition : Limmatriculation consiste inscrire sur des registres spciaux appels livres
fonciers, des immeubles qui auparavant taient rgies par le droit musulman.
Cette immatriculation donne limmeuble un nouveau point de dpart et le dbarrasse, par
leffet de la purge, de tous les droits rels et de toutes les charges fonciers antrieurs
limmatriculation et qui ne sont pas rvls en temps utile.
Limmatriculation dun immeuble procure de multiples avantages pour le requrant car le
droit de proprit est consacr dune manire dfinitive et irrvocable.
Limmeuble en cours dimmatriculation (demeure rgi par les rgles du droit musulman) peut
tre vendu par le requrant en totalit ou en partie dune manire divise ou indivise, il peut
aussi faire lobjet dune donation, dun change ou de chefaa (droit de premption), il peut en
fin tre transmis cause du dcs de son titulaire aux hritiers.

B - Caractre : Limmatriculation est facultative (le propritaire dun immeuble non


immatricul est libre de choisir entre soumettre son immeuble au rgime de limmatriculation
ou le laisser sous le rgime des proprits non immatricules), mais une fois la demande
dpose (rquisition), il est impossible de la retirer et arrter la procdure dimmatriculation
(Art 6 du Dahir de 1913). Il existe des cas dimmatriculation obligatoire prvue par loi
(immeuble domaniaux changs ou immeuble de Habous public changs - Immeuble ayant
fait lobjet de saisie immobilire -immeuble compris dans les secteurs de remembrement .).
Cest un systme onreux qui nest gratuit que dans les cas prvus par la loi, Cest un systme
administratif (la justice sapplique sil y a litige), Cest un systme caractris par la publicit.
Le traitement des demandes est individuel sauf dans le cas dimmatriculation groupe ou
densemble dans le cadre du remembrement rural prvu par la loi.

II- La procdure de limmatriculation :


Pour que limmeuble soit soumis au rgime de limmatriculation foncire (rgime des Livres
fonciers) il faut quil soit au pralable immatricul et titr.Et pour quil soit immatricul, il
doit obir la procdure dimmatriculation qui sappuie essentiellement sur des techniques de
publicit foncire.
A- le dpt de la rquisition : (premire phase de la procdure administrative de
limmatriculation foncire), la procdure dimmatriculation commence par le dpt dune
rquisition dimmatriculation signe auprs de la conservation foncire contre rcpiss.
La rquisition doit comporter un ensemble de renseignements(Art 13 du Dahir de 1913)
concernant :
- Le propritaire et les titulaires de droits (Noms, prnoms, tat civil, adresse, nationalit, sil
sagit dune personne morale il faut indiquer sa raison sociale, son sige, son capital et sa
nature ..)
- Limmeuble : description physique (situation gographique, superficie, limites ....),
estimation de la valeur de limmeuble (pour tablir le calcul du paiement des droits
dimmatriculation car limmatriculation nest gratuit que dans les cas prvus par la loi : bien
habous - proprits rurales )
La rquisition ne peut tre dpose que par certaine personne (Art 10 du Dahir de 1913) :
- Le propritaire ;
- Le copropritaire ;
- Les bnficiaires des droits rels dusufruit, dusage et dhabitation, demphytose ou
dantichrse ;
- Les bnficiaires de servitudes foncires avec laccord du propritaire.
Plusieurs propritaires dont les immeubles sont contigus peuvent convenir de demander
ensemble dimmatriculation simultane.
A la rquisition il faut annexer les origines ou les copies certifies conformes aux titres de
nature faire connaitre le droit de proprit et les droits rels existent sur limmeuble.
Dans un dlai de 10 jours du dpt de la rquisition, le conservateur de la proprit foncire
dresse un extrait de la rquisition (contenant les principales donnes relatives limmeuble
requis en immatriculation) publier au Bulletin Officiel et porter la connaissance du
public.
B- Lopration de bornage : (deuxime phase de la procdure administrative de
limmatriculation foncire) Cest une opration de nature complexe, opration topographique,
un acte de publicit et une enqute judiciaire et sociale sur les lieux.
- Opration topographique : car elle permet de dterminer physiquement limmeuble par la
reconnaissance de sa situation prcise, ses limites exactes, sa contenance relle.
- Enqute judiciaire et social : Car le topographe (dlgu du conservateur) interroge le
requrant, les riverains, les opposants et les intervenants, il peut constater ltat de limmeuble
et procder toutes les constations denqute utile.
- Acte de publicit : Aprs la publication de lextrait de la rquisition dimmatriculation, le
conservateur dresse dans 02 mois un avis de bornage contenant la date et lheure de
lopration de bornage. 02 exemples de lextrait la rquisition et de lavis de bornage doivent
tre adresses 20 jours avant la date fixe pour le bornage au :
- Prsident du tribunal de 1re instance ;
- Reprsentant de lautorit locale du territoire sur lequel se trouve limmeuble.
Ces autorits doivent afficher les exemples dans leurs locaux et les maintiennent exposs
jusquau bornage. En outre le reprsentant de lautorit locale (cad) doit publier lextrait de la
rquisition et lavis de bornage avec date et heure sur les marchs de sa circonscription
jusquau jour du bornage.
Lopration de bornage a pour but :
* De fixer le primtre de la proprit ;
* De dlimiter lassiette des oppositions.
LE CONSERVATEUR : Le conservateur de la proprit dirige les oprations de bornage dont
lexcution est dlgue un gomtre topographe asserment du cadastre.
En outre, le conservateur envoie des convocations personnelles au requrant linvitant
assister aux oprations de bornage:
- Soit par lintermdiaire d'un agent de la conservation foncier ;
- Soit par la poste sous pli recommand ;
- Soit par la voie administrative ;
Le bornage est effectu la date et heure fixes, en prsence du requrant, en cas de besoin, le
conservateur fait appel au procureur du roi pour mobiliser la force publique.
LE TOPOGRAPHE : Le gomtre place les bornes et dresse un plan sommaire de bornage dit
bornage provisoire, car il peut tre procd des bornages complmentaires ou rectificatifs en
cas dopposition.
Il peut interroger le requrant, les riverains, les opposants, les intervenants, les titulaires des
droits rels et charges foncires.
Il est habilit recevoir les oppositions formules par les tiers, mais uniquement lors de la
ralisation de lopration du bornage.
En fin le topographe adresse un PV de bornage sur les constatations faites sur place.
Si le requrant ne se prsente pas la date et heure du bornage et sil ne prsente aucune excuse
valable dans le mois qui suit lavertissement qui lui a t adresse, la rquisition est
considre comme nulle. Limmatriculation est nulle aussi si le bornage na pu tre effectue
deux fois en raison dun litige concernant limmeuble.
Toutefois si lopration de bornage a t effectue, le conservateur doit publier et afficher un
avis portant que pendant un dlai de deux mois partir de cette publication les oppositions
seront encore reues.
Lorsque le bornage a t effectu, le lev du plan de la proprit doit tre ralis par un
ingnieur gomtre topographe asserment et ce dans un bref dlai afin de permettre la
publication de lavis de clture du bornage dans un dlai maximum de 04 mois qui suivent le
bornage dfinitif de la proprit.
III- Lopposition et la phase judiciaire de limmatriculation
A- Lopposition : (Art 24 du Dahir de 1913), lopposition est une contestation de la
rquisition formule par une personne autre que celui qui a fait la rquisition et qui prtend
avoir un droit sur limmeuble objet de la rquisition.
DELAI LEGAL : Elle est faite dans un dlai de 02 mois partir de la publication de lavis de
clture de bornage au B.O et elle peut tre faite avant cette date mais en principe aucune
opposition nest acceptable au-del du dlai prcit.
DELAIEXCEPTIONNELLEMENT : Une opposition peut tre exceptionnellement reue par
le conservateur de la proprit foncire condition que le dossier ne soit pas encore transmis
au TPI. Toutefois lopposant doit produire les documents qui peuvent justifier quil y a des
raisons srieux qui lont empch de produire son opposition dans le dlai.
Lopposition peut avoir pour objet :
1- La contestation portant sur lexistence du droit de proprit du requrant ;
2- La contestation portant sur les limites de limmeuble ;
3- La contestation dun droit publi opposable aux tiers.
Lopposition peut tre prsente par les tuteurs, les reprsentants lgaux, le procureur du roi,
le juge des tutelles et le curateur aux biens des absents et des disparus.
Les autorits habilites recevoir les oppositions sont :
- Le conservateur de la proprit foncire ;
- Lingnieur gomtre topographe, dlgu du conservateur charg de lopration de bornage
mais uniquement en ce qui concerne les oppositions formules au cours de cette opration ;
- Le reprsentant de lautorit locale dans le ressort duquel se trouve limmeuble concern ;
- Le prsident de la TPI dans le ressort duquel est situ limmeuble.
Les oppositions sont faites par voie orale ou crite. Le conservateur a le pouvoir de concilier
les parties savoir les opposants et le requrant. La dcision du conservateur refusant
lopposition nest susceptible daucun recours judiciaire.
Lopposition est considre comme nulle et non avenue si lopposant :
1- Ne produit pas les documents justifiant son opposition ;
2- Ne sacquitte pas de la taxe judiciaire et des droits de plaidoirie ;
3- Ne justifie pas quil a obtenu lassistance judiciaire (ltat qui prend en charge les frais)
dans un dlai dun mois.
Par ailleurs lorsque lopposition est estime mal fonde par le conservateur procde
limmatriculation sil ny a pas dautres oppositions.
En fin si lopposant est reconnue abusive ou de mauvaise foi, il se doit une amende au profit
dagence nationale de la conservation foncire dont le montant ne peut tre infrieur 10% de
la valeur de limmeuble, sans prjudice des droits des parties qui peuvent demander des
dommages et intrts.
Par contre lorsque les droits dopposition sont reconnus par le requrant, le conservateur doit
publier ces droits au Bulletin Officiel.
Toutefois le juge peut intervenir dans la procdure dimmatriculation quand il y a opposition
et que celle-ci nest pas rsolue par le conservateur ou quand ce dernier rejette
limmatriculation dun immeuble.
B- La phase judiciaire de limmatriculation :
1- La phase judiciaire de lopposition :
Lopposition:
- Qui na pas eu lobjet de main lev par lopposant ;
- Qui na pas eu dacquiescement par le requrant ;
- Que la conciliation entame par le conservateur a chou.
= Doit tre transmise au TPI accompagne de lextrait de la rquisition et des documents qui
lui sont annexs dans le dlai de trois mois qui suit lexpiration du dlai prvu pour faire
lopposition.
Le TPI statut sur lexistence, la nature et ltendue du droit prtendu par lopposant, il na pas
dcider sur le bien-fond de la rquisition, ce rle est dvolu au conservateur (le seul
admettre ou refuser la rquisition), le juge ne peut non plus dcider sur les ventuels litiges
entre les opposants.
Ds la rception de la rquisition dimmatriculation le prsident du TPI dsigne unjuge
rapporteur pour prendre toutes les mesures appropries.
Le juge rapporteur peut soit doffice soit sur demande des parties se transporter sur les lieux
pour faire des enqutes.
Le juge rapporteur peut dlguer un autre juge et peut au besoin tre assist par un topographe
asserment du cadastre.
Le juge rapporteur peut recueillir des dclarations et des tmoignages et prendre toutes les
mesures juges utiles pour la mise en tat du dossier.
Lorsque le juge rapporteur estime que laffaire est en tat, il fait avertir les parties de la tenue
de laudience au moins 08 jours lavance. Le jugement rendu doit tre notifi par extrait au
requrant dimmatriculation et tous les opposants.
Ce jugement est susceptible dappel, dans ce cas le dossier est transmis au secrtariat greffe
de la cours dappel sans frais.
Au niveau de la cours dappel le 1er prsident dsigne un juge rapporteur qui va procder aux
enqutes et accomplir les mesures complmentaires soit doffice soit sur demande des
parties.
Le juge rapporteur invite les parties intresses formuler leurs contestation et moyens de
dfense dans un dlai de 15 jours. Le reste de la procdure est le mme que celui dj voqu
au niveau du 1er degr. Larrt rendu par la cours dappel est susceptible de recours en
cassation.
2- Le rejet de limmatriculation : Si limmeuble objet de la procdure sera ou non
immatricul, la dcision de rejet doit tre motiv et notifi au requrant de limmatriculation,
elle est susceptible de recourir devant le TPI qui statut charge dappel avec la possibilit
dun recours en cassation.
Le rejet de la rquisition entraine lannulation du bornage et le requrant doit en faire
disparaitre les traces, sil sabstient de le faire il y sera procd ses frais avec lemploi de la
force publique.
Le conservateur invite les parties retirer les pices. Si le rejet est partiel le bornage sera
rectifi en prenant en considration la dcision du conservateur immatriculant limmeuble
nest pas motive et ne fait lobjet daucun recours, elle met fin la procdure
dimmatriculation.
IV- Les effets de limmatriculation et les droits des parties et des tiers
A- Effet de purge et caractre dfinitif et inattaquable du titre foncier
1- La purge judiciaire : La notion de la purge juridique est prvue larticle 1er du dahir de
2013 modifi et complter par la loi 14-07. Leffet de la purge signifie que la dcision du
conservateur rend le requrant propritaire mme sil navait aucun droit valable
antrieurement et le titre tabli en son nom constitue un titre juridique nouveau.
2- Titre foncier dfinitif et inattaquable : Larticle 1er du Dahir de 1913 modifi et complt
par la loi 14-07 dispose que Limmatriculation a pour objet de placer limmeuble qui y a t
soumis sous le rgime de la prsente loi sans quil puisse y tre ultrieurement soustrait
Larticle 62 dispose : Le titre foncier est dfinitif et inattaquable, il forme le point de dpart
unique des droits rels et des charges foncires existant sur limmeuble, au moment de
limmatriculation
Lapplication de ce principe signifie que le requrant une fois le titre foncier tabli est libre de
toutes les charges foncires. Toutefois, certains droits rels peuvent tre opposs.
Ces droits sont :
- Les immeubles appartenant au domaine public et les immeubles Habous, car ces biens sont
inalinables et imprescriptibles.
- Les droits privatifs deaux qui ont putre compris dans une dcision dimmatriculation (leau
appartient lEtat).
B- La responsabilit du requrant
1- Absence de Dol : Il sagit de lhypothse o le requrant par lapplication de la thorie de
lenrichissement est tenu de rembourser le prix dachat dun immeuble non immatricul dont
lacqureur na pas dpos en temps utile le titre constatant son acquisition la conservation
foncire.
Lacheteur na plus (du fait de la purge) le droit sur le bien immatricul mais il peut prtendre
au remboursement de ce quil a pay. Dans ce cas, il naura plus droit des dommages et
intrts sil savait que limmeuble est en cours dimmatriculation et il nest pas intervenu au
moment opportun auprs de la conservation foncire pour sauvegarder son droit de proprit.
2- Existence de dol : Larticle 64 du dahir de 1913 modifi et complt par la loi 14-07 exclu
tout recours sur limmeuble raison dun droit ls par suite dune immatriculation. Mais cet
article permet la partie lse dengager une action personnelle en dommages et intrts
quand il y a dol et si lauteur du dol est en tat dinsolvabilit les indemnits seront payes par
le fonds dassurances institu par larticle 100 de la loi sur limmatriculation prcite.
Il sagit du cas par exemple du requrant qui a frauduleusement immatricul son nom et son
profil des immeubles qui revenaient des enfants mineurs, dont il tait le tuteur, cest aussi le
cas dun vendeur qui a cd son immeuble acheter et postrieurement il dposera une
rquisition dimmatriculation de limmeuble pour obtenir un titre en son nom.
C- La responsabilit du conservateur
La partie lse peut aussi engager un recours contre le conservateur pour engager sa
responsabilit qui peut tre professionnelle et personnelle. Mais avant de prsenter ces
responsabilits il faut signalerque le conservateur peut aussi engager sa responsabilit pnale
et sa responsabilit financire. Ces deux responsabilits ne seront pas dveloppes car la
responsabilit pnale est soumise au code gnral pnal, alors que la responsabilit financire
concerne le conservateur en tant que comptable public.
1- La responsabilit professionnelle du conservateur : Le conservateur peut tre poursuivi en
tant que fonctionnaire (article 79), dans ce cas le conservateur engage sa responsabilit
administrative. Il na pas besoin de faute, car la seule instance du prjudice suffit pour
engager la responsabilit de lEtat.
En effet larticle prcit dispose que lEtat et les municipalits sont responsables des
dommages causs par le fonctionnement de ladministration, et par faute de service.
La responsabilit du conservateur se base soit sur le DOC (article 80) soit sur le Dahir de
1913 :
- Ne pas insrer lextrait de la rquisition dans le B.O ;
- Inobservation des dlais de procdure ;
- Omission denrlement dune opposition.
Il sagit dune ngligence grave constitue de fautes graves, mais il convient de remarquer que
la frontire nest pas trs claire entre la faute lgre et la faute professionnelle. Il revient donc
au juge, selon les cas qui lui sont soumis dapprcier la gravit de la faute.
2- La responsabilit fonde sur larticle 97 du Dahir de 1913 :Larticle 97 du Dahir de 1913
prsente une listedes fautes pouvant tre commises par le conservateur et qui engage sa
responsabilit personnelles et par consquent, il supporte la rpartition des dommages. Les
cas prvus par cet article sont :
- Lomission sur ses registres dune inscription, mention, prnotation ou radiation
rgulirement requise.
- Lomission sur les certificats ou duplicata des titres et signs par lui de toute inscription,
mention ou radiation portes sur le titre foncier.
- Des irrgularits et nullits des inscriptions, mentions, prnotation ou radiation portes sur le
titre foncier sauf exception mentionne dans larticle 73.
En fin, une question sest pose de savoir si les dispositions de larticle 64 sapplique aussi au
conservateur, du moment que ce texte parle dune responsabilit personnelle engage contre
lauteur du dol, sans prciser sil sagit du requrant ou du conservateur.
A propos de cette question, il convient de signaler quil ny a unanimit ni dans la doctrine ni
au niveau des dcisions judiciaires. Quant nous, nous pensons que du moment que ce texte
ncarte pas le conservateur, il peut donc lui tre applicable.