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EBOLOWA 2011
Par
BENGONDO MENDOGO
Administrateur Civil Principal à la retraite
Ancien Conservateur de la propriété foncière et domaniale
Ancien Directeur des Domaines
Ancien Conseiller Technique du Ministre des Domaines et des Affaires Foncières
25 années de pratique du Régime Foncier et Domanial
Enseignant de Régime Foncier et Domanial (ENAM, POLYTECHNIQUE)
Maire de la Commune de Mengang
Consultant indépendant et promoteur du Cabinet « Patrimoine Immobilier Cameroun »
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SOMMAIRE
Introduction
C – Un ancrage légal :
D – Un ancrage institutionnel
E – Un ancrage idéologique :
3- L’option de l’Etat-Interventionniste
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II – LA CONSISTANCE DES OPPORTUNITES D’ACCES AUX
DROITS SUR LA TERRE ET LES MODALITES DE
SECURISATION DE CES DROITS
1 – La concession
2 – L’immatriculation directe
4 – Les procédures d’acquisition par les tiers des droits sur le domaine
privé de l’Etat et sur celui de ses démembrements :
1) L’adjudication publique
2) La vente de gré à gré
3) Le bail
4) L’attribution en participation au capital d’une société
5) L’échange
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5 – Les transactions immobilières privées
8– L’hypothèque
F – Le contentieux de l’immatriculation
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Introduction
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l’honneur à l’occasion du présent Comice et qui ont besoin d’une
parcelle de terrain sécurisée,
- aux ménages camerounais ou étrangers qui ont la même
ambition ou qui désirent sécuriser les mises en valeur qu’ils ont déjà
réalisées,
- aux fonctionnaires et autres travailleurs relevant du Code du
travail admis à faire valoir leurs droits à la retraite ou en voie d’y être
admis et qui veulent se reconvertir dans l’agro-pastoral en s’installant
sur une parcelle de terrain ;
- aux entreprises privées camerounaises ou étrangères qui
veulent déployer un projet agricole sur de grandes superficies
sécurisées tant au plan physique qu’au plan juridique,
- aux bailleurs de fonds, plus précisément au système bancaire
qui veut être rassuré sur la fiabilité des garanties hypothécaires assises
sur le foncier,
- aux Communes qui se préoccupent de créer leur patrimoine
foncier pour conduire les projets agréés par leur Conseil Municipal,
- aux entreprises d’Etat soucieuses de sécuriser leur patrimoine
foncier d’affectation,
- aux missions diplomatiques ou consulaires désirant construire
leurs bureaux et résidence,
- aux départements ministériels voulant acquérir un terrain pour y
installer un projet d’intérêt général.
Nous voulons de nouveau rassurer tous ces demandeurs de
terrain que la Politique Publique en vigueur au Cameroun leur offre de
nombreuses opportunités réelles d’accéder aux droits sécurisés sur les
parcelles de terrain qu’ils convoitent.
Nous retiendrons que ces droits sont les prérogatives que la loi
en vigueur offre à chaque demandeur, qu’il soit une personne
physique ou morale de nationalité camerounaise ou étrangère.
Pour des besoins de compréhension complète de cette offre
d’opportunités, de droits ou de prérogatives, notre exposé va
s’articuler autour de trois grands moments.
Dans un premier temps, nous présenterons les piliers de cette
Politique Publique au quintuple plan de son ancrage historique,
sociologique, légal, institutionnel et idéologique.
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Dans un second temps, nous nous intéresserons à la consistance
proprement dite de ces opportunités ainsi qu’aux modalités de
sécurisation des droits sur la terre au Cameroun.
Nous aborderons enfin les contraintes que connaît le système de
gestion des terrains au Cameroun tant en interne que dans son
environnement, tout en ouvrant sur les perspectives d’amélioration qui
se dessinent.
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I – LES PILIERS DE LA POLITIQUE FONCIERE ET
DOMANIALE CAMEROUNAISE DE 1974.
C – Un ancrage légal :
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d’indemnisation ; ce texte a été remplacé plus tard par la loi n°85/09
du 4 juillet 1985.
Deux composantes :
a) l’acte notarié
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d) le décret d’incorporation d’une dépendance du domaine
national au domaine privé de l’Etat ;
Trois composantes :
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c - les domaines publics terrestre et aérien ;
- le sous-sol
- l’espace atmosphérique situé au-dessus du territoire et de la
mer territoriale
1 - la première catégorie :
Terrains occupés ou exploités par des Camerounais avant le 5 août
1974
2 - la deuxième catégorie :
Les terrains non occupés ni exploités au 5 août 1974
D – Un ancrage institutionnel :
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b. le Président de la République, le Premier Ministre et le
Ministre des Domaines et des Affaires Foncières qui
appliquent ces lois au quotidien,
c. le système judiciaire qui contrôle la légalité des actes
administratifs et protège la propriété foncière ;
E – Un ancrage idéologique :
3- L’option de l’Etat-Interventionniste :
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II – LA CONSISTANCE DES OPPORTUNITES D’ACCES AUX
DROITS SUR LA TERRE ET LES MODALITES DE
SECURISATION DE CES DROITS
1 – La concession :
Titre de propriété :
- l’arrêté de concession provisoire transformable en titre foncier
sur demande spécifique d’un organisme bancaire avec inscription
concomitante d’une clause résolutoire en faveur de l’Etat et d’une
hypothèque au bénéfice de l’organisme de financement ;
- l’arrêté de concession définitive pour les camerounais après
constat de mise en valeur selon les clauses du cahier de charge
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Titre de jouissance :
Le bail emphytéotique pour les personnes de nationalité
étrangère
2 – L’immatriculation directe :
Titre de propriété :
2) – L’incorporation :
Titre de propriété :
Le décret d’incorporation
3) – Le déclassement :
Titre de propriété :
Le décret de déclassement
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4) – L’affectation d’un terrain domanial au bénéfice d’un service
public :
Titre de jouissance :
Le décret d’affectation
9) – L’échange :
Titre de propriété :
Le décret d’acceptation de l’acte notarié consacrant l’échange
10) – L’acquisition d’un terrain par l’Etat suivant les règles de droit
commun :
Titre de propriété :
Le décret d’approbation de l’acte notarié consacrant la transaction
1) – L’adjudication publique :
Titre de propriété :
L’arrêté d’homologation du procès-verbal d’adjudication
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2 ) – La vente de gré à gré :
Titre de propriété :
L’arrêté d’approbation de la vente de gré à gré
3) – Le bail :
Titre de jouissance :
Le décret autorisant la conclusion du bail
5) – L’échange :
Titre de propriété :
Le décret d’acceptation de l’acte notarié consacrant l’échange
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2- la servitude de passage et le droit d’usufruit sont acquis par
décision de justice.
Titre de propriété :
La décision de justice devenue définitive octroyant la servitude ou le
droit d’usufruit.
8– L’hypothèque :
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2– La spécificité de la publicité des droits sur la terre :
6 – Le contentieux de l’immatriculation :
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- recours préalable devant le Juge Judiciaire en annulation de l’acte
notarié constitutif du droit contesté,
- au vu de la décision de justice devenue définitive, saisine du
Ministre chargé des Affaires Foncières en retrait du titre foncier
irrégulièrement délivré.
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III – CONTRAINTES ET PERSPECTIVES
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