Sous la direction de : M.

BENTAHAR MUSTAPHA

Mater Droit des Affaires -S1Anne Universitaire 2010/2011

Lois :

Dahir des obligations et des contrats ouvrages : Paul DECROUX, Le Droit foncier Marocain, d. La Porte, Rabat, 1977. Mohammed Jalal ESSAID, introduction ltude de droit Jourdain patrice, les biens, Dalloz, 1995, paris. Piedelievre Alain, Droit des biens ; les biens, la publicit foncire, les surets relles, Masson, 1977, paris. Ambroise colin, capitant henri, cours lmentaire du droit civil, librairie gnrale de droit et de jurisprudence, 1923, paris.

7891.
:Jurisprudence

: 2002.

7321 92 5891 73059 011 8 5891 51027

Plan

INTRODUCTION

I- LE DROIT REEL IMMOBILIER ENTRE LA LOI ET LA COUTUME.

A-LES DROITS REELS PRINCIPAUX ET PERPETUELLES (ACCESSOIRES).
1-Droits rels principaux. 2-Droits rels accessoires.

B- La protection et lacquisition des droits rels immobiliers.

1-Les mthodes dacquisition. 2-Les moyens de protection.

II- les diffrents points de vue jurisprudentiels et doctrinals.

A- la jurisprudence dans les droits rels immobiliers principaux.
1- Lacquisition dun droit rel. 2- immatriculation dun droit rel.

B- les points forts et les points faibles des droits rels coutumiers.
1- les points forts. 2- les points faibles.

 Selon

larticle 8 du dahir de 2 juin 1915 (le dahir qui rgit le droit foncier au Maroc) les droits rels se sont au nombre de 10 : 1) Droit de proprit 2) Lusufruit 3) Les habous 4) Le droit dusage et dhabitation 5) Emphytose 6) Le droit de superficie 7) Lantichrse 8) Les servitudes 9) Les privilges et hypothque 10) Les droits coutumiers musulmans

I- LE DROIT REEL IMMOBILIER ENTRE LA LOI ET LA COUTUME

A-LES DROITS REELS PRINCIPAUX ET PERPETUELLES (ACCESSOIRES)

On

distingue dans cette liste entre les droits rels principaux et les droits rels accessoires.

1-Droits rels principaux :

Les

droits rels principaux sont composs du droit de proprit et de ses dmembrements.

 Droit Le

de proprit :

droit de proprit est le droit qui permet son titulaire -propritaire- d'utiliser et de disposer de la chose sur laquelle porte ce droit Le droit de proprit caractris par trois attribue :

USUS
FRUCTUS ABUSUS

 Lusufruit

: ( Artcile 35 du dahir de 2 juin 1915 )

C'est

la possibilit de pouvoir jouir (asus) d'un bien sans en avoir la proprit (abusus). Lusufruit est un droit rel qui investit son titulaire de lusage et de la jouissance de la chose dautrui

 Les

habous : (Article 73 du dahir de 2 juin 1915 )

Sont

des biens immobiliss par le fondateur musulman et dont la jouissance profite aux catgories de bnficiaires qu'il dsigne. On distingue entre les habous publiques gr par le ministre des affaires musulmans et il y a les habous priv gr par les confrres (zawiya), sa peut tre au profit des privs.

 Le

droit dusage et dhabitation : (Article 76 du dahir de 2 juin 1915 )

Le

droit dhabitation se considre comme le droit dusage et qui ce limite lhabitation de titulaire de ce droit et sa famille.

 Emphytose

: Cest une sorte de bail spcial long terme, dont la dure est de 18 ans au moins et de 99 ans au plus, qui confre au bnficiaire un droit rel de jouissance susceptible, aprs linscription aux livres fonciers.

 le

droit de superficie

Le

droit de superficie est un droit rel immobilier qui consiste dans le fait de possder des btiments, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant autrui.

 Les

servitudes : ( Article 108 du dahir de 2 juin 1915)

cest une charge impose un immeuble, terrain ou btiment, Cette charge est tablie lavantage direct dun autre immeuble, la servitude est dite dutilit publique . On distingue entre:

Servitude lgal / c'est--dire prvu par la loi Servitude naturel / par la nature de la chose Servitude volontaire / prvu par le contrat

LGza

Cest un droit de jouissance perptuel, il commence par une location pour une long dure par contre le locataire paie une contrepartie annuelle. Il ne concerne que les terrains nue, essentiellement les biens habous.

LGuelsa

cest droit dexploitation des biens contre une redevance annuelle ; il concerne les terrains battus, il existe sur les biens habous et aussi les biens de domaine public et aussi les biens MELK

Zina

cest un dmembrement de lGuelsa, car le bnficier de lGuelsa peut constitu un droit de la Zina un tiers. Il concerne les biens habous, les biens de domaine public mais ne touche pas les biens MELK.

Houa

cest le colon dair dispos le titulaire du droit de houa au dessus dune maison par exemple (consult larticle 483 du D.O.C).

2- Droits rels accessoires :

Les

droits rels accessoires immobiliers sont des droits dits rels car ils portent sur une chose et accessoires car ils sont adjoints un droit de crance pour le renforcer. Il sagit principalement de lhypothque , le privilge et lantichrse.

Droits rels accessoires

l'hypothque est de raliser une sret sans dpossession. Le propritaire dbiteur garde son immeuble, en peroit les fruits, mais il Lantichrse suret rel permettant au crancier ne peut l'aliner (le de prendre possession vendre ou le donner). Si le dbiteur vend dun immeuble comme garantie jusquau l'immeuble hypothqu, le crancier hypothcaire rglement de crance . dispose du droit de suite qui lui permet de le rcuprer, de le vendre et se payer sur le produit de la vente.

Le privilge est un droit rel que la qualit de la crance donne un crancier d'tre prfr aux autres cranciers mme hypothcaires.

B- lacquisition et protection du droits rels immobiliers

1-Les mthodes dacquisition

Il y a deux sortes dacquisition: ( originaire et drive ) Lacquisition originaire: cest lappropriation dune chose sans propritaire Lacquisition drive: cest lappropriation dune chose par transmission qui peut tre sans volont dcisive, ou avec volont dcisive

Transmission

Sans volont

Avec volont

Succession

Accession

Donation Vente Echange

Il y a dautres mode pour acquerir une proprit tel que loccupation , la premption ( chafaa) et la prescription.

2-Les moyens de protection

A-

Les inscriptions

Les

droits rels nexistent que par le fait de leur inscription sur les Livres Fonciers. Autrement dit, seule Linscription confre le droit de proprit et garantie les droits de lacqureur lgard des tiers et aussi entre les parties : cest ce quon appelle leffet constitutif des inscriptions

Les actions relles Les actions ptitoires et les actions possessoires

ptitoire :

a)Laction

Cest laction qui met en cause le fond du droit rel litigieux : la proprit ou un dmembrement de la proprit (servitude, usufruit etc.)

 b)

laction possessoire :

Laction

possessoire a pour but de sauvegarder la situation du possesseur et de la lui restituer sil en a t vinc. Dans ces actions, seule la question de la possession sera discute.

- Dautres actions relles :

Il sagit la de voir les actions relles autres que les actions possessoires et ptitoires. a) Laction en revendication Laction en revendication est laction qui intente le propritaire dune chose contre un usurpateur. Elle exige que le propritaire fasse la preuve de sa proprit lencontre du tiers dtenteur.

 b)

Laction pour sortir de lindivision

Un bien est dit indivis lorsqu'il appartient un ensemble de personnes, sans que l'on puisse le rpartir en lots entre elles, ni qu'elles puissent en vendre leurs parts sans l'accord des autres.

II- les diffrents points de vue jurisprudentiels et doctrinals.

A- la jurisprudence dans les droits rels immobiliers principaux.

la jurisprudence est une source importante du droit et On peut aussi bien lutiliser pour dsigner l'ensemble des dcisions rendues par les juges ou pour dsigner une solution particulire qu'un juge a rendu relativement une question de droit donne.

1- Lacquisition dun droit rel.

Une personne qui cultive une parcelle de terre ou qui vit depuis une priode ininterrompue de 10 15 ans sur un terrain, construit ou non, bnficie d'un droit d'usage appel "hyazat". Ce droit d'usage peut tre officialis grce ladoul (le sage), un notaire coranique.

Le bnficiaire demande la lgislation devant deux notaires coraniques :

* - 12 tmoins * - si le bnficiaire est une femme, 24 tmoins doivent attester la "hyazat" devant les notaires. selon larret numro 110 la dure dacquisition nest pas stable au droit musulman mais reste variable entre 10 mois et 10 ans ou mme plus selon les circonstances et lapprobation des tmoins.

2- immatriculation dun droit rel. La demande d'immatriculation est effectue par le propritaire d'un bien immobilier ou le titulaire d'un droit rel.

B- les points forts et les points faibles des droits rels coutumiers.

Les droits rels immobiliers coutumiers font lobjet dun dbat doctrinal au niveau de leurs application et leurs lgalit par apport a la loi.

1- les points forts.

Daprs certains jurisconsultes les droits rels coutumiers sont lgaux, leur adoption constitue un intrt pour les personnes et les biens immeubles mais a condition quelles respectent la religion et la loi.

2- les points faibles. Des jurisconsultes sont contre lapplication des droits rels coutumiers et disent quils sont interdits car ils nont pas une base juridique dans la religion musulmane.

Droit rels coutumiers =