Cours de droit foncier

et droits réels

Filière : Droit en français

Semestre : 5

Professeure Khadija ANOUAR

Année universitaire 2021-2022

 I- Contours et caractéristiques du droit foncier marocain
a)- Notion du droit foncier

 Le régime foncier peut être défini comme étant le rapport qui existe entre des individus ou des
groupes relativement aux terres.
 C’est le régime juridique qui définit les relations d’appartenance d’une terre et ses ressources par
rapport à un individu ou à un groupe.

 C’est un ensemble de règles qui définissent la répartition des droits de propriété sur les terres, les
modalités d’attribution des droits d’utilisation, de contrôle et de transfert des terres, les modalités
et les limitations.

 Le régime foncier détermine qui peut utiliser quelles ressources pendant combien de temps et dans
quelles conditions.
b)-Droit foncier et notions voisines

 La nécessité de distinguer le droit foncier de certaines notions appelées voisines, suppose

l’existence d’interférences entre ces dernières.

Lesdites notions se rapportent essentiellement au :

 droit immobilier
 droit des biens.
 Droit foncier et droit immobilier

 Le droit immobilier regroupe l’ensemble des textes juridiques du droit public comme du
droit privé concernant les immeubles, par opposition aux meubles.
 Il s’agit d’une partie du droit des biens, et concerne aussi bien des immeubles privées que
le droit du patrimoine des personnes publiques.
 Son champ est large puisqu’il concerne le droit de la construction, le droit de
l’urbanisme, le droit des servitudes, le droit de la copropriété, le droit applicable à
certaines professions spécialisées comme les agents immobiliers, les notaires, les
architectes, etc.
 Pour le droit foncier, qu’il y ait construction ou non, l’immatriculation foncière peut
être déclenchée à n’importe quel moment.
 Droit foncier et droit des biens

Le droit des biens, englobe non seulement l’ensemble des règles juridiques régissant :

 les biens immeubles, qu’ils soient bâtis ou non ;

 les biens meubles dans leurs différentes classifications.
2- Les principaux intervenants dans la mise en œuvre du droit foncier marocain

a) L’Agence nationale de la conservation foncière du cadastre et de la

cartographie

L’agence est un établissement public :

 Régie par la loi n°58-00 portant création de l’ANCFCC

 Dotée de la personnalité morale ;
 Dotée de l’autonomie financière;
 Placée sous la tutelle de l’Etat ;
 Elle a pour mission principale d’exercer au profit de l’Etat, les attributions reconnues par la législation
en matière d’immatriculation de la propriété foncière, de cadastre et de cartographie.
 Son organigramme englobe les conservations foncières décentralisées relevant toutes de l'agence
centrale, comme le révèle le schéma suivant :
b) Les conservateurs de la propriété foncière

A la tête de chaque conservation foncière, il y a un conservateur de la propriété foncière nommé par

le directeur général sur proposition du conservateur général.
Les attributions de chaque conservateur sont fixées par l’article 4 de l’arrêté du 4 juin 1915 dont
on retient principalement :
 donne suite aux requêtes d’immatriculation et procéder, s’il y a lieu, à l’immatriculation des
immeubles sur les livres fonciers ;
 porter les mentions sur les livres fonciers concernant les droits réels et les charges foncières
constitués sur les immeubles après leurs immatriculation ;
 conserver les livres fonciers, les actes, plan et documents relatifs aux immeubles immatriculés ;
 percevoir les droits et taxes exigibles pour les divers formalités ;
 tenir un registre de dépôt où sont constatées par ordre les réquisitions des formalités et les remises
de pièces, un registre des oppositions, etc.
c) Le conservateur général

 Le conservateur général de la propriété foncière, siégeant à Rabat, a comme rôle

principal d’assurer l'unité administrative dans l'application des textes relatifs au régime
foncier de l'immatriculation.
Ses attributions sont fixées par le dahir du 29 décembre 1953 :

 contrôle l'exercice des fonctions dont les conservateurs sont chargés par l'article 4 de
l'arrêté viziriel organique du 4 juin 1915 (21 rejeb 1333) ;
 donne aux conservateurs, qui doivent lui soumettre toutes les questions et affaires
importantes nécessitant une décision de principe, toutes instructions générales ou
particuliers propres à assurer cette unité ;
 évoquer, aux fins de décision, toutes affaires d'immatriculation, soit d'office, soit à la
requête des intéressés. Ses décisions peuvent faire l'objet du recours judiciaire prévu par
l'article 96 de la loi n°14-07, modifiant et complétant le dahir susvisé du 12 août 1913
sur l'immatriculation des immeubles.
 le conservateur général dresse des circulaires aux conservateurs, ces circulaires qui
sont considérées comme étant l’une des principales sources du droit foncier .
B- Caractéristiques du droit foncier marocain

1- Un droit révélant une dualité des régimes juridiques

La dualité caractérisant le droit foncier marocain est due à la coexistence de deux

régimes qui sont appelés à composer entre eux. Il s’agit du régime traditionnel et
du régime moderne.

a) Le régime traditionnel
Il est régi par les principes du droit musulman et les coutumes légales.
 Il régit les pratiques ancestrales foncières qui sont inspirés du droit musulman
selon lequel les droits sont consacrés et authentifiés par des actes adoulaires.
Le régime traditionnel comporte plusieurs inconvénients dont on cite
principalement :

 L'absence de publicité des droits prétendus ;

 Le manque total de publicité concernant les immeubles non immatriculés ;
 La méconnaissance par les tiers, (et parfois par les ayants droits) de l'immeuble
concerné (sa situation, sa consistance, ses limites, la nature et de ses véritables
détenteurs ) ;
 L'insécurité des transactions car le droit prétendu existe jusqu'à preuve du contraire ;
 La faiblesse de l'investissement ;
 La multitude des litiges entre riverains et d'autres prétendants qui constituent plus
de 50 % des affaires devant les tribunaux.
b)-Un régime moderne

 Il s’agit du régime de l’immatriculation foncière instauré à partir de 1913 et régi, par le

dahir de 1913 tel qu’il a été complété et modifié par les la loi n°14-07, caractérisé par
la publicité et la force probante des inscriptions sur les livres fonciers.
Ce système présente des avantages juridiques, topographiques économiques et sociaux :
 Il a un effet de purge qui annule tout droit réel antérieur non révélé au cours de la
procédure d'immatriculation;
 Chaque immeuble est individualisé par un nom, plan et un numéro propre. C’est le
titre foncier qui constitue pratiquement l’état civil de la propriété ;
 Le titre foncier dès son établissement est définitif et inattaquable ;
 Les droits inscrits sur le titre ont un effet légal et une force probante entre les parties,
vis-à-vis des tiers et auprès des tribunaux.
 2- Un droit consacrant une variété
de statuts fonciers

L'espace foncier est structuré par des statuts, dont certains ne procurent pas la stabilité et les garanties nécessaires pour
entreprendre des investissements sur le long terme :

 Le Melk, largement prédominant : c’est un droit de propriété, qui porte sur les immeubles (la terre). Les
règles s’y appliquant trouvent leur origine dans le droit musulman, rite malékite.
 Les immeubles domaniaux possédés par l'Etat, personne morale de droit public, classés en domaine
public (rues, plages, ports,...), privé (provenant des acquisitions à l’amiable, expropriation, …) et forestier
(forets, dunes, …) ;
 Les terres collectives appartenant en pleine propriété et dans l'indivision à l'ensemble de la collectivité
ethnique concentrée et les terres guich.
 Les terres habous qui sont des biens immobilisés par le fondateur musulman et la jouissance profitent aux
catégories de bénéficiaires qu’il désigne, elles se caractérisent par plusieurs type (public, de famille, et zaouia).
L’affectation de l’immeuble au profit d'une institution pieuse et une personne déterminée (mosqué, ecole
coranique,…)
 Ces différents statuts malgré leurs diversités et complexités peuvent être soumis au régime de l’immatriculation
foncière.
 Le domaine privé de l’Etat bénéficie d’un statut qui lui permet de servir d’instrument
majeur à sa politique agraire.
 Le domaine privé de l’Etat est constitué par les terrains appartenant à l’Etat et qui ne
font pas partie de son domaine public.

Sont transférés dans ce statut tous les biens récupérés par l’Etat par expropriation,
confiscation, ...
Le domaine public

 Est constitué des immeubles affectés soit à l'usage du public soit à un service public et
soumis en tant que tels à un régime juridique particulier.

 Toutes les parties du territoire et tous les ouvrages qui ne peuvent être appropriés
privativement (mer, routes, rivières …)
 Les dépendances du domaine public sont classées habituellement en domaine terrestre,
maritime, fluvial et aérien.
 Les terres collectives ou terres des collectivités ethniques au Maroc sont soumises à un
régime juridique codifié par le dahir de 1919 qui régit le « droit de propriété des tribus,
fractions, douars ou autres groupements ethniques sur les terres de culture ou de parcours
dont ils ont la jouissance à titre collectif ».
 Les terres des collectivités ethniques (Aradi Jamaât soulaliya) sont des terres de culture
ou de parcours appartenant à des tribus, fractions de tribus, douars ou autres
groupements et dont ils ont la jouissance à titre collectif.
 Placées sous la tutelle du ministère de l’intérieur, elles sont gérées par une assemblée de
délégués (appelés les nouâb) représentant la collectivité (ou jmâa) qui a le droit d’utiliser
les terres en question.
 Cette catégorie foncière est particulièrement touchée, aujourd’hui, par l’intensification de
l’accaparement des terres agricoles au profit de projets économiques de grande envergure.
 Les membres des collectivités «ethniques», hommes et femmes, bénéficient d’un droit de
jouissance sur la base des lots qui leur sont attribués.
 Ils sont tenus de les exploiter d’une manière personnelle et directe.

 Chaque collectivité est représentée par des représentants choisis parmi ses membres qui
peuvent être des femmes, membres de la collectivité.
 Les biens des collectivités «ethniques» ne peuvent pas être acquis par la voie de la
possession ou la prescription.

 Ils sont insaisissables et ne peuvent être cédés que dans des cas bien précis.
 Ils peuvent faire l’objet de la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique.
 Les terres guich :

 Il s'agit de terres accordées par le sultan à certaines tribus guich en contrepartie de la mobilisation de
leurs hommes pour les besoins de la guerre.
 Les terres guich sont des terres que les sultans ont concédées dans le passé à certaines tribus ayant
participé au maintien de l’ordre et à la protection des frontières du pays. Cette concession a donné
lieu à un Dahir accordant la jouissance perpétuelle sur des immeubles appartenant à l’Etat. Les terres
guich étaient réparties entre les membres du guich. 
 Ce sont des terres que l’Etat avait concédées en jouissance à des tribus en contrepartie d’un service
rendu, à caractère militaire. On les trouve, le plus souvent, en zones de protection autour des villes
impériales : Meknès, Fès, Marrakech, Rabat.
 Elles ont le statut le plus complexe : le droit de propriété se trouve démembré entre un droit éminent
(raqaba) appartenant à l'Etat et un droit utile (menfâa) appartenant à la collectivité.
 Dans ce statut, les exploitants ne bénéficient que d'un droit de jouissance qui ne leur permet pas d'avoir
les garanties afin d'engager des investissements durables.
 En conclusion, on peut dire que le système foncier au Maroc malgré sa complexité et la
diversité de ses statuts qui lui requiert une rigidité, constitue un facteur de
développement social économique durable.

 La coexistence des deux régimes, traditionnel et moderne, a permis de maîtriser le foncier

pour tout le territoire puisque le régime de l’immatriculation foncier n’est pas généralisé
sur tout le territoire.

 Les différents statuts fonciers fond parti du patrimoine socioculturel du pays.

II- Historique de la construction du droit foncier marocain

La législation foncière Marocaine s’étale sur trois périodes :

 Avant 1912
 De 1912 à 1956 / régime du protectorat
 Depuis 1956 / sous l’indépendance
 A- Période précoloniale

 La propriété immobilière privée dite « MELK » et les droits réels qui en dérivent ne
faisaient seulement l’objet que d’acte dit : « adoulaire »,

 Les deux adouls rédacteurs, consignaient le témoignage individuel ou collectif des

parties, relatif à l’immeuble concerné, sans aucune quelconque garantie, ni sécurité de
publicité, d’où les conflits nombreux, innombrables, longs et coûteux.

 Ces actes obéissaient au droit musulman.

 B- Période coloniale

 L’établissement du protectorat français au centre, espagnol au nord et au sud, et international à

Tanger, a été marqué par :

 la mise en place des réformes inspirées des réglementations internationales, expérimentées dans
la plupart des pays européens.

 Prévoir (réforme) un « livre foncier » véritable état civil de la propriété foncière, visant son
individualisation tant topographiquement que juridiquement tout en respectant les régimes déjà
existant (droit musulman, hébraïque, coutumier, etc.).

 La législation foncière fut instituée par deux dahirs :

• dahir du 12 aout 1913 relatif à l’immatriculation des immeubles ;
• dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés.
 C- Période postcoloniale

 Sous l’indépendance, le régime foncier précité s’est amélioré au fil des jours du fait
de la compatibilité de ses principes avec ceux du droit musulman préexistant.

 La législation foncière, édictée sous l’indépendance, s’est marquée par un caractère

moderne et surtout « social » marquant ainsi l’importance de l’intérêt public.
III- Les sources du droit foncier marocain

Celles-ci se subdivisent en sources formelles et informelles.

A- Les sources formelles
1- Le droit traditionnel
 Celui-ci comporte essentiellement le droit musulman, le droit hébraïque et la coutume.

a) Le droit musulman
 Le droit musulman réglemente des domaines très variés du foncier marocain, allant du
transfert de propriété par voie successorale jusqu’aux immeubles non-immatriculés dit
« Melk ».
 C’est un droit non codifié.
b) Le droit hébraïque :

 La population juive marocaine a constamment travaillé pour combiner la loi hébraïque

avec la loi marocaine et pouvoir échapper de ce fait à certaines règles du droit musulman
touchant par exemple à l’héritage.
2- Le droit moderne

 Celui-ci peut être de source nationale ou internationale.

a) Sources nationales
 Les textes d’origine législative

 La constitution :
 L’article 15 de la constitution de 1992 a repris les dispositions relatives à la
garantie du droit de propriété inscrite dans les constitutions de 1962, 1970 et
1972, où il est précisé que « le droit de la propriété demeure garanti ».
 L’article 35 de la constitution de 2011, prévoit des dispositions ayant trait à
« la liberté d’entreprendre et à la libre concurrence », dont l’effectivité
implique nécessairement le respect du droit à la propriété privée individuelle
et plurale.
 Les lois :

On peut citer principalement :

 Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) relatif à l’immatriculation

foncière qui a connu un ensemble de modification :

 Dahir n°1-13-116 du 26 safar 1435 (30 décembre 2013) portant promulgation

de la loi n°57-12 complétant le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) sur
l’immatriculation foncière ;
 Dahir n°1-11-177 du 25 hijja 1432 (22 novembre 2011) portant promulgation
de la loi n°14-07 modifiant et complétant le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août
1913) sur l’immatriculation foncière (15 décembre 2011)
 Dahir n° 1-11-178 du 22 novembre 2011 portant promulgation de la loi n° 39-08 sur les droits
réels ;
 Loi n° 58-00 du 13 juin 2002 portant création de l’ANCFCC;
 Dahir du 29 décembre 1953 fixant le rôle et les attributions du conservateur général de la
propriété foncière ;
 Dahir portant loi n°173-163 du 31 mai 1973 relatif à l’établissement et à la conservation du
cadastre national ;
 Dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles tel qu’il a été modifié ;
 Loi n°18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
 Dahir des obligations et des contrats de 1913.
 Décret royal portant loi n° 08-68 du 10 joumada I 1388 (5 août 1968), etc.
 • Les textes d’origine réglementaire
 Ce sont un ensemble d’actes pris par le gouvernement ou des décisions prises par le pouvoir
exécutif et des autorités administratives. Ils interviennent dans les domaines pour lesquels
la loi foncière ne se prononce pas, lorsqu’ elle est incomplète, imprécise ou afin de
faciliter son exécution.
On en cite principalement :
  Les circulaires émanant du conservateur général : Circulaires et notes de service, qui
sont des textes permettant aux autorités administratives d’informer leurs services ou d’adresser
des instructions spécifiques.
 Il s’agit de celles émises par le conservateur général, aux conservateurs des services extérieurs
de la conservation foncière, visant à leurs donner les instructions nécessaires dans l’exercice
de leurs fonctions.
Les décrets :
On peut présenter comme exemple :

 Décret d’application n°2-00-913 pris pour l’application de la loi n° 58-00 portant création
de l’ANCFCC ;

 Décret n°2-97-358 du 30 juin 1997 fixant le tarif des droits de la conservation foncière.
Il est à citer, également :

Les arrêtés : pris par les ministres, et les Vizirs auparavant en fonction de leurs attributions. On
cite principalement :

 Arrêté viziriel du 4 juin 2015 portant réglementation sur le service de la conservation

foncière ;
 Arrêté viziriel du 13 décembre 1941 réglementant les formalités et conditions de
l’adjudication des locations à long terme de terres collectives
 b)-Sources internationales

 Il s’agit, principalement de la Déclaration Universelle des Droit de l’Homme des Nations-Unies

de 1948, signée et ratifiée par le Maroc.
 Son article 17 prévoit dans son alinéa 1 : « Toute personne, aussi bien seule qu’en collectivité a
droit à la propriété ». Son deuxième alinéa prévoit lui que : « Nul ne peut être arbitrairement
privé de sa propriété ».
 Etant membre de l’organisation des Nations unies à partir de 1956, le Maroc va se trouver engagé
par les actes juridiques émanant d’elle.
 Tel est, d’abord, le cas de la charte des Nations Unis du 26 juin 1945, charte qui se préoccupe à
diverses reprises des droits de l’homme, dont le droit de propriété.
 La Déclaration universelle des droits de l’homme du 10 décembre 1948. Le contenu y relatif
comprend l’énumération et la définition d’une série de libertés et de droits sociaux, au nombre
desquels figure le droit de propriété. Plus précisément son article 17 déclare que « toute personne,
aussi bien seule qu’en collectivité, a droit à la propriété. Nul ne peut être arbitrairement privé de
sa propriété.»
 La Déclaration universelle des droits de l’homme islamique, adoptée par tous les pays
musulmans ainsi que le Maroc.
 Lors de la 19ème Conférence islamique des ministres des Affaires étrangères il est prévu en
son article 15, que tout homme a droit à la propriété acquise par des moyens licites.
 Il lui est permis de jouir des droits de propriété, à condition de ne pas porter préjudice ni à
lui-même, ni à autrui, ou à la société.
 L’expropriation n’est permise que pour cause d’utilité publique et moyennant une
indemnisation immédiate et juste.
B- Les sources informelles

 Les traces écrites ne sont pas les seules sources du droit. Les traces orales ont
également leur place dans la construction du droit ainsi que l’ensemble des décisions
rendues par les magistrats.
1- La coutume

 Ensemble de règles non écrites qui sont le fruit de traditions, d’usages répétés et de
principes respectés pendant des générations.
 Elle constitue une source importante du droit foncier au Maroc et elle est à l’origine de
plusieurs types de droits tels que le droit de « Guelza », le droit de « Gza » et le droit
de « Zina » et le droit « Houa », réputés être des droit coutumiers.
2- La jurisprudence

 La jurisprudence désigne l'ensemble des décisions de justice relatives à une question

juridique donnée relevant du droit foncier.

 Il s'agit donc de décisions précédemment rendues, qui illustrent comment un problème

juridique foncier a été résolu.
 Cette source de droit a largement inspiré le législateur marocain dans l’adoption de la
nouvelle loi n°14-07 relative à l’immatriculation foncière.
Partie 1- Objet du droit foncier

 Entreprendre l’étude de l’objet du droit foncier marocain revient à étudier les biens qui en
constituent le socle.

 Les biens en cause s’entendent de choses dites corporelles qui servent à l’usage de
l’homme, ayant une utilité, une valeur et susceptibles d’appropriation et de circulation
entre individus, eu égard à la possibilité de leur transmission.
 Le terme de « biens » s’entend des droits pouvant porter sur les choses, droits considérées
comme biens incorporels, en raison de leur nature immatérielle, abstraite.
 Le doit de propriété, lui, échappe à cette règle. Il est considéré, traditionnellement,
comme un bien corporel, en vertu de son incorporation à l’objet sur lequel il porte.
 Ils ne sont génératrices d’utilité que grâce aux droits qu’elles sont, éventuellement,
capables de faire naître. Ce sont, en définitive, ces droits qui présentent une valeur et
méritent, de ce fait, l’appellation de « biens.

 L’étude en cours procède de deux acceptions du terme « biens », dont il vient d’être rendu
compte.
 Deux chapitres lui seront consacrés relatifs le premier aux biens corporels soumis au droit
foncier marocain, le second aux biens soumis à celui(ci et se présentant sous forme de
droits.
 Chapitre 1 : Les biens corporels soumis au droit foncier
marocain

 René Savatier perçoit ce type de biens comme étant : des biens concrets, avec leurs
particularités spéciales, leur situation par rapport à d’autres biens, leur fertilité, toutes
convenances pratiques qu’ils offrent ou n’offrent pas, sans oublier leur charme et le poids
des souvenirs qui s’y attachent.

 Ces choses qui nous entourent et peuplent notre univers que sont les biens meubles et
immeubles. Sans doute, ceux-ci intéressent, tous deux, le droit foncier marocain, mais
nullement au même degré.

 La priorité donnée aux biens immeubles qui vient d’être mise en relief a besoin d’une plus
ample clarification, avant de tenter de rendre compte des différentes catégories
d’immeubles.
Paragraphe 1 : Les biens inclus (biens immeubles)

 Les biens immeubles sont au cœur du droit foncier marocain.

 Ils ont un caractère précieux car bénéficient d’un régime de protection différent de celui
des biens non jugés comme tels, comme on le verra plus à propos des biens meubles.
 Avant de rendre compte de cet aspect, il convient d’étudier la notion du bien immeuble et
de se pencher sur ses classifications.
 A- La notion du bien immeuble
1) Définition du bien immeuble

 Un bien immobilier désigne un bien qui est par définition immobile (maisons, appartements,
terrains, immeubles, bâtiments à usage artisanal, commercial, D'après la loi, il existe trois
types de biens immobiliers avec les immeubles par nature, par destination et par l'objet
auxquels ils s'appliquent.
 On distingue le bien mobilier qui peut être déplacé du bien immobilier qui ne le peut pas.
L'immobilier peut donc concerner :
 un terrain nu, c'est-à-dire sans construction, (aussi appelé « foncier »).
 un bâtiment ou une partie d'un bâtiment quel qu'en soit l'usage (Un bâtiment peut avoir de
nombreux usages : habitation, bureaux, stockage, industriel ou encore usage mixte) .
 2)Le bien immeuble perçu comme patrimoine uni et diversifié

 C’est une universalité juridique

 Le patrimoine est un ensemble de droits ou biens et d'obligations ou dettes. Or l'universalité de cet
ensemble signifie que l'ensemble des éléments de l'actif répond de l'ensemble des éléments du passif.
 Lorsqu'une personne décède, ses ayant causes héritent en principe des droits et obligations de leur
auteur (on parle de transmission universelle).
Les caractères ordinaires des éléments du patrimoine sont au nombre de trois :

 Ils sont cessibles entre vifs : on peut les aliéner, par vente, donation ou échange;
 Ils sont transmissibles à cause de mort : succession, legs ;
 Ils sont saisissables : si le débiteur n’exécute pas ses obligations, ses biens peuvent être saisis par un
créancier.
La question est de savoir dans quelle mesure ces traits caractéristiques se reportent sur les
biens.
Le patrimoine est donc une émanation de la personnalité. En conséquence :

 Seules les personnes (physiques ou morales) ont un patrimoine, ce qui explique que les
fondations dépourvues de personnalité morale ne peuvent prétendre à un patrimoine.
 Toute personne a un patrimoine, même si le passif est supérieur à l'actif. Le patrimoine est
lié à l'existence de la personne juridique.
 Toute personne n'a qu'un patrimoine et ce patrimoine est donc indivisible.
B-Classifications des biens immeubles
1) Classification classique

a- Les immeubles par nature

 Les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par nature. Or, ce n’est que le sol qui
est immeuble par nature. Ici, les bâtiments sont immeubles par accession.
 On peut se poser certaines questions, comme ce qu’est une éolienne. Ce n’est en tous cas
pas un bien immobilier par nature.
b- Les immeubles par destination
 Le bien meuble est considéré comme immeuble à titre accessoire de l’immeuble auquel il
se rattache. Il s’agit des meubles nécessaires à l’exploitation de ce dernier et auquel ils
seront indissociables.
c- Les immeubles par l’objet auxquels ils s’appliquent

 Les droits immobiliers sont immobiliers. L’objet du droit étant immobilier, la nature
immobilière réagit sur le droit.
Tel le cas des servitudes, et des actions tendant à revendiquer un immeuble.
 Par conséquent, pour rendre opposable ces trois catégories, il faut les publier, comme s’il
s’agissait de la propriété d’un immeuble.
 Chapitre 2- Les droits susceptibles de grever les biens

 Le droit réel principal est le droit établi en lui-même sans qu’il soit nécessaire de se référer à un autre
droit.
 Les droits réels principaux sont :
- Le droit de propriété ;
- Les servitudes et les services fonciers ;
- L’usufruit ; La rente viagère : Le droit d’usage ;
- Le droit de superficie ;
- L’emphytéose ;
- Le droit de habous ;
- Le droit de zina ;
- Le droit de haoua ;
- Les droits coutumiers.
 Acquérir des notions des droits réels : Définitions et types et modes d’extinction de certains différents
droits réels :
 Les servitudes, l’usufruit et le régime de la propriété par la possession.
 Les servitudes

 Les servitudes sont des droit réels régit par le dahir n° 1-11-178 du 22 novembre 2011 portant promulgation de la loi
n° 39-08 portant code des droits réels.  
 Il y a cinq servitudes qui sont les suivantes :
 
1. La servitude d’exploitation d’une source d’eau pour l’irrigation des terrains (article 50)
 Si c’est une source d’eau privé il est nécessaire d’obtenir l’accord du propriétaire (article 52)
 Si c’est une source d’eau partagée, faut l’avis de tous les partenaires (article 53).
 Cette servitude se déplace avec le transfert de la propriété du terrain (article 55).
 
2. La servitude de passage des cours d’eaux (ou le passage de l’eau sur les terres d’autrui)
 A partir de la source jusqu’au terrain à irriguer en passant sur les terrains d’autrui par des cours d’eau ou des canaux
(article 56).
 Le bénéficiaire de cette servitude doit verser une contrepartie : indemnisation (article 57).
 Il est nécessaire que ce dernier, doit réparer le dommage, rénover et indemnisation s’il veut pas réparer (article 58).
3. La servitude d’évacuation des eaux et de l’égout des toits (ou l’écoulement naturel des eaux de pluie)
 
 Le propriétaire dont le fond est bordé par un terrain plus élevé que le sien, est contraint de recevoir sur son
fond, sans indemnités, les eaux qui y viennent naturellement en suivant la pente naturelle du sol : eaux de
pluie, … (article 60)
 Le propriétaire du terrain inferieur a le droit à une indemnité si cela porte préjudice (beaucoup d’eau).
 Le propriétaire de la terre inferieure, peut obtenir une allée d’un autre immeuble sous indemnité à verser.

4. La servitude de passage (des personnes et cheptel) (article 64)

 
 Le propriétaire dont le fond n’a sur la voir publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante pour
l’exploitation, soit agricole soit industrielle de sa propriété, peut réclamer un passage sur les fonds voisins, à
charge d’une indemnité.
5. La servitude relative aux vues (ou la vue sur les propriétés voisines)

 Le propriétaire d’un fond ne peut procéder à de ouvertures ou fenêtres donnant sur la

propriété du voisin, à moins de deux mètres et moins d’un mètre pour les vues de côté.
 L’objectif est la mise en garde des propriétaires d’immeubles afin qu’ils respectent
l’intimité de leurs voisins.
 Fin ou extinction de la servitude (article 69)

 La servitude prend fin selon les cas suivants :

• Fin du délai convenu ;

• Perte totale de l’immeuble ou destruction de l’immeuble servi ou de
l’immeuble servant ;
• Accord à l’amiable des parties ;
• Désistement du bénéficiaire ;
• Décision judiciaire.
 L’usufruit :

I. Définition de l’usufruit

 L’usufruit est un droit réel immobilier de jouissance sur un immeuble immatriculé

appartenant à autrui. L’usufruit est régit par les articles de 80 à 104 du code des droits
réels, portant loi n°39-08 de 2011.
 Usus : User de l’immeuble, fructus : d’en percevoir et profiter des fruits tout au long de la
durée de l’usufruit (habiter une maison, terrain).
II. Principes généraux
 L’usufruit s’établit selon la liberté des parties. Il peut être entaché de délai et de condition.

III. Droit et obligations du nu-propriétaire

 Le propriétaire ne doit pas porter atteinte aux droits de l’usufruitier.

 Le propriétaire peut ne pas être d’accord sur l’utilisation non légitime et non conforme
avec la nature de l’immeuble.
 En ce sens, il peut ordonner la fin du contrat sans indemnités (ni dédommagement) (article
91).
 IV. Droits et obligations de l’usufruitier (article 82)

• Au début
 L’usufruitier des ayant le droit il ne peut pas commencer l’exploitation de l’immeuble, qu’après avoir fait un état des
lieux de l’immeuble, et ce en présence du propriétaire (pour voir l’état initial de l’immeuble pour le restituer comme
il l’est) (article 92).

• Mise en œuvre (pendant)

 User de l’immeuble comme il le souhaite.
 D’en percevoir et profiter des fruits tout au long de la durée de l’usufruit (exemple : habiter une maison, jouir d’une
servitude, d’une terre agricole, …)
 L’usufruitier jouit et perçoit les fruits si c’est un terrain agricole même s’il les a pas encore récolté, cela lui appartient
(article 84), mais après achèvement cela revient au propriétaire et sans dédommagement.
 L’usufruitier a tous les droits sur la propriété et bénéficie de tous les bienfaits qu’a le propriétaire sur l’immeuble.
L’usufruitier a le droit de :
• Jouir personnellement de l’immeuble ;
• Louer ;
• Hypothéquer ;
• Céder.

 L’usufruitier ne doit pas réclamer après achèvement de l’usufruit une indemnisation pour les améliorations qu’il
a faites sur l’immeuble.
 Il doit apporter toutes les précautions nécessaires à l’immeuble selon le principe de bon père de famille (article
93).
 Il doit payer ses dus comme exemple les impôts.
 Il est responsable de la protection et de la réparation de l’immeuble.
Pour ce qui est des responsabilités :

 Il doit après achèvement du délai de l’usufruit restituer l’immeuble, s’il ne le fait pas et y a
eu perte ou détérioration il est responsable.

 Il doit informer le propriétaire en cas :

• De perte de l’immeuble ;
• De toutes personnes qui revendiquent avoir des droits sur l’immeuble.
• S’il ne le fait pas à temps il est responsable des pertes.
 V. Causes d’extinction de l’usufruit

 D’après l’article 99 du code des droits réels, l’usufruit prend fin :

• A la mort ou décès de l’usufruitier ;

• Achèvement du délai de l’usufruit ou l’arrivée à terme ;
• Perte totale de l’immeuble ;
• Que quand le statut de propriétaire et usufruitier se rassemble ;
• La renonciation.

 L’usufruit accordé aux personnes morales prend fin à 40 ans.

 S’il y a perte partielle du foncier, l’usufruitier peut continuer sur l’autre partie qui est bien (article 101).
 L’usufruit prend fin en cas où il y a une mauvaise utilisation du foncier.
Régime de la possession d’un immeuble d’une chose (ou
acquisition de la propriété par la possession)

Définition :
 La possession acquisitive est fondée sur l’exercice d’un pouvoir de fait sur la propriété avec
l’intention de l’acquérir (article 239). La possession n’est pas reconnue aux étrangers, même si elle se
prolonge dans le temps.
 La possession est l’exercice de fait d’un droit. Elle exige la réunion de deux éléments :
 Elément matériel : L’ensemble des actes (matériels) par lesquels se manifeste le droit de propriété ou
un droit réel.
 Elément intellectuel (L’intention) : La qualité d’une personne qui veut fermement et véritable la
propriété, la détermination de vouloir la propriété dans le futur.
 C’est un état de fait qui consiste à détenir une chose d’une façon exclusive et à accomplir sur elle les
mêmes actes matériels d’usage et de jouissance comme si on en était propriétaire.
 Les conditions de validité
Le possesseur doit :
 Etre de nationalité marocaine ;
 Avoir la main mise sur la propriété ;
 Se comporter comme le véritable propriétaire ;
 S’attribuer la propriété, les gens doivent également lui attribuer cela ;
 Avoir une possession non contestée ;
 Avoir une possession continue ;
 Possession ne peut être fondée sur un acte illégal ;
 Possession ne doit pas être viciée (violence, clandestinement).
Sont hors champs d’application du régime de possession :

 Les biens privés et publics de l’Etat ;

 Les biens habous ;
 Les biens des collectivités territoriales ;
 Les immeubles immatriculés.
La possession n’a pas lieu :

 Entre père et fils et entre mère et ses enfants ;

 Entre conjoints pendant le mariage ;
 Entre tuteur légal et ceux qui sont sous sa tutelle.
 
La possession n’est pas recevable :

 Si le dépossédé est un incapable sans tuteur légal ;

 En cas d’une absence longue et prolongée du dépossède présumant l’ignorance de la possession de sa
propriété.
• L’exercice de la possession :

- A titre individuel :
 
 La possession est exercée par le possesseur lui-même ;
 Elle peut être exercée par un intermédiaire au nom du possesseur ;
 Celui qui à la main mise sur l’immeuble.

- A titre collectif :
 
 La collectivité ethnique qui exerce la possession à son profit ;
 Elle peut l’exercer par des personnes appartenant à la collectivité.
• Transfert de la possession

 La possession peut être transmise par le possesseur à autrui sous condition de l’existence d’un
accord de volonté ;
 La possession se transmet aux ayants causes par voie d’héritage ou testament.

• Perte de la possession

 La possession cesse lorsque le possesseur abandonne son pouvoir de fait sur la propriété ou le perd ;
 Elle ne cesse pas si un obstacle de nature temporaire l’empêche de l’exercer, telle la force majeure ou
le cas fortuit.
• Durée de la possession

 Le délai légal d’acquisition de la possession est de 10 ans ;

 La durée de la possession entre parents non copropriétaires est de 40 ans.
 La durée commence à courir à partir de la date de la main mise par le possesseur sur la
propriété.
• Suspension

 La durée de la possession est suspendue dans les cas suivants :

  Si le possesseur perd sa possession ou l’abandonne ;

  En cas d’exercice d’une action contre le possesseur ;
  Si le possesseur reconnait la validité de l’action du dépossédé.

• Les effets de la possession

 
 D’après l’article 260 qui prévoit en substance que la possession de l’immeuble doit être régulière. L’effet acquisitif
crée une présomption de la propriété. Le droit de possession peut être acquis par le moyen de la possession prolongée.
Partie 2- Les principales opérations régies
par le droit foncier

 Droit foncier dans sa dimension moderne, en d’autres termes du régime foncier dont la
mise en œuvre a été confiée à l’ANCFCC.

 Les opérations régies par le droit traditionnel, tel qu’on la clarifié au niveau de
l’introduction, seront écartés, donc, du champ de notre étude.
Les opérations en question sont :

 celle qui constate l’existence d’un bien ;

 et lui procure un titre foncier qui est l’immatriculation foncière
ainsi que l’inscription qui consiste à garantir les droits découlant de
toute opération effectuée sur ledit bien une fois immatriculé.
Chapitre 1- L’immatriculation foncière
 L’immatriculation d’un bien immeuble, c’est reconnaitre pour ce dernier une existence juridique au moyen de son
enregistrement sur les livres foncier.

 Ledit bien, une fois immatriculé, recevra un numéro de titre foncier et sera inattaquable et inaliénable.
 Le secteur soumis au régime de l'immatriculation foncière appelé aussi régime des livres fonciers présente les
caractéristiques suivantes :

 Il est fondé sur une très large publicité ;

 Il a un effet de purge qui annule tout droit réel antérieur non révélé au cours de la procédure d'immatriculation ;
 Chaque immeuble est individualisé par un nom, plan, et un numéro propre. C'est le titre foncier qui constitue
pratiquement l'état civil de la propriété et lui donne un nouveau départ ;

 Le titre foncier dès son établissement est définitif et inattaquable ;

 Les droits inscrits sur le titre ont un effet légal et une force probante entre les parties, vis à-vis des tiers et auprès
des tribunaux ;
 Tout droit acquis doit être détenu de la personne précédemment inscrite, ce qui écarte toute usurpation ou
prescription. Il ne peut y avoir de rupture dans la chaîne des inscriptions, l'accès au crédit et à l'investissement, etc
Paragraphe 1 : La procédure ordinaire d’immatriculation

La procédure d’immatriculation consiste à :

 Immatriculer un immeuble suite à une procédure de purge, donnant lieu à l’établissement

d’un titre foncier qui annule tous titres et purge tous droits antérieurs qui n’y seraient pas
mentionnés ;

 Inscrire sur le titre foncier ainsi établi tout acte et fait portant constitution, transmission,
modification, reconnaissance ou extinction de droits réels ou charges foncières relatifs à l’
immeuble qui en fait l’objet.
 L’immatriculation est facultative. Toutefois, lorsqu’une réquisition d’immatriculation a été
déposée, elle ne peut être retirée
 L’immatriculation est également obligatoire, quand elle est ordonnée par les tribunaux
compétents au cours d’une procédure de saisie immobilière à l’encontre du saisi (Article 8
du dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) sur l’ immatriculation foncière tel qu’ il a été
modifié et complété).

Quelles sont donc ses modalités d’application ainsi que ses caractéristiques ?
 Il est nommé dans le ressort de chaque préfecture ou province un ou plusieurs
conservateurs de la propriété foncière.

Le conservateur de la propriété foncière est chargé de :

 la tenue du registre foncier relatif à la circonscription relevant de sa compétence territoriale

 et de l’exécution des formalités et des procédures prescrites pour l’immatriculation
foncière.
 1- La réquisition d’immatriculation

Pour qu’un immeuble soit soumis au régime de l’immatriculation

foncière, il doit d’abord être immatriculé.

 L’immatriculation se fait en respectant une procédure normale qui

concerne les immeubles.

 Dans le cas des propriétés de l’Etat et des Habous, la procédure est

dite spéciale.
La réquisition d’immatriculation ne peut être déposée que par les
personnes suivantes :

 Le propriétaire ;
 Le copropriétaire, sous réserve du droit de chefâa de ses copropriétaires, lorsque ceux-ci se
trouvent dans les conditions requises pour l'exercice de ce droit ;
 Le bénéficiaire de droits réels énumérés ci-après : usufruit, superficie, emphytéose, zina,
Houa et surélévation, habous ;
 Le bénéficiaire de servitudes foncières avec le consentement du propriétaire.
 Le représentant légal d’un incapable ou d’un mineur a qualité pour déposer une réquisition
d’immatriculation en leurs noms, au cas où ceux-ci sont détenteurs de droits qui leur
permettraient de la déposer eux mêmes, s’ils n’étaient pas incapables ou mineurs.
 La procédure est ouverte par une réquisition d’immatriculation,
respectant certaines règles :
 Le requérant d'immatriculation remet au conservateur de la propriété foncière qui en délivre récépissé
immédiatement, une réquisition, signée de lui-même ou d'un mandataire muni d'une procuration
régulière, qui doit contenir :
 son prénom et son nom, sa qualité et son domicile, son état civil, sa nationalité et, s’il y a lieu, le
nom de l’époux et l’indication du régime matrimonial ou tout accord conclu conformément à l’article
49 du code de la famille et, en cas d’indivision, les mêmes indications que ci-dessus pour chaque co-
indivisaire, avec mention de la part de chacun d’eux. Dans le cas où le requérant d’immatriculation est
une personne morale, mentionner sa dénomination, sa forme juridique, son siège social ainsi que
l’adresse ou élection de domicile de son représentant légal ;
 la mention de au lieu de la conservation foncière dans le ressort de laquelle est situé l’immeuble,
lorsque le requérant d’immatriculation n’a pas son domicile dans ce ressort ;
 les références de la carte d’identité nationale ou de tout autre document attestant son identité, le cas
échéant ;
 Il faut qu’il fournisse une description minutieuse de la propriété à immatriculer (frontières,
habitations...) : la description de l’immeuble dont l’immatriculation est requise, ainsi que l’indication
des constructions et plantations qui s’y trouvent, de sa consistance, de sa nature, de sa situation, de sa
contenance, de ses limites, de ses tenants et aboutissants, des noms et adresses des riverains et, s’il y a
lieu, du nom sous lequel il est connu ;
 l’affirmation qu’il possède l’immeuble totalement ou partiellement, directement ou
indirectement, et s’il a été dépossédé, l’indication des circonstances de cette dépossession ;
 l’estimation de la valeur de l’immeuble au moment de la réquisition ;
 l’indication des droits réels immobiliers existant sur l’immeuble avec la désignation des
ayants droit, leurs prénoms et noms, qualités et adresses, leur état civil, leur nationalité,
avec, s’il y a lieu, le nom de l’époux et spécification du régime matrimonial ou de tout
accord conclu conformément à l’article 49 du code de la famille ;
 l’indication de l’origine de propriété.
 En même temps que sa réquisition d’immatriculation, le requérant dépose les originaux
ou les copies certifiées conformes des titres, actes et documents, de nature à faire
connaître le droit de propriété et les droits réels existant sur l’immeuble.

 Le conservateur de la propriété foncière peut demander, à la charge du requérant

d’immatriculation, la traduction des documents produits par un traducteur assermenté
s’ils sont rédigés en langue étrangère.
 Une fois le dossier est remis au conservateur est complet, celui-ci va procéder à un certain
nombre d’acte de publicité:

 Dans le délai de dix jours du dépôt de la réquisition d’immatriculation, le

conservateur de la propriété foncière en dresse un extrait à publier au Bulletin
officiel et à porter à la connaissance du public par les moyens disponibles.

 Après la publication de l’extrait précité, il dresse dans les deux mois qui suivent
la date de publication, un avis contenant la date et l’heure de cette opération.
 Des exemplaires des pièces sont adressés par le conservateur de la propriété foncière
contre accusé de réception, vingt jours avant la date fixée pour le bornage, au président du
tribunal de première instance, au représentant de l’autorité locale et au président du conseil
communal, du territoire sur lequel se trouve l’immeuble concerné.

 Ceux-ci les font obligatoirement afficher dans leurs locaux et les maintiennent ainsi
exposés au public jusqu’au jour fixé pour le bornage.

 Le représentant de l’autorité locale fait en outre publier l’extrait et l’avis avec la date et
l’heure du bornage sur les marchés de son territoire, jusqu’au jour du bornage.
 Pourquoi toute cette publicité ?

 Pour avertir les tiers.

 Si des personnes ont des droits à revendiquer, ils doivent se

manifester, sinon, si le conservateur établit le titre foncier, personne
ne peut prétendre à des droits sur l'immeuble.
 Dans tous les cas où le conservateur de la propriété foncière rejette la réquisition
d’immatriculation, sa décision doit être motivée et notifiée au requérant de l’immatriculation.
Cette décision est susceptible de recours devant le tribunal de première instance qui statue à charge
d’appel (Article 37).

En cas de rejet de la réquisition d’immatriculation, pour quelque raison que ce soit de la procédure :

 le bornage est annulé,

 le requérant d’immatriculation doit en faire disparaître les traces.
 Le conservateur de la propriété foncière invite les parties à retirer, les pièces par elles déposées
après vérification de leur identité (Article 38).
 2- Le bornage

La publicité susmentionnée est suivie par l'opération du bornage. En quoi consiste cette opération ?

 Le conservateur de la propriété foncière dirige les opérations de bornage dont l’exécution est déléguée à un
ingénieur géomètre topographe assermenté du cadastre, inscrit au tableau de l’ordre national des ingénieurs
géomètres topographes.
 L’ingénieur géomètre topographe délégué procède au bornage, sous sa responsabilité, en présence du
requérant.

Le conservateur de la propriété foncière convoque personnellement à cette opération soit par un agent de
la conservation foncière, soit par la poste, sous pli recommandé, soit par l’intermédiaire de l’autorité locale soit
par n’importe quel autre moyen de notification :

 le requérant d’immatriculation ;
 les riverains indiqués dans la réquisition d’immatriculation ;
 les intervenants et les titulaires de droits réels et charges foncières qui se seraient régulièrement révélés.
 Ces convocations contiennent invitation à se présenter en personne ou par mandataire avec procuration
régulière, pour assister aux opérations de bornage.
 Le bornage est effectué à la date et heure fixées.
 Pour assurer les conditions favorables au déroulement des opérations de bornage, le Procureur du
Roi doit, le cas échéant, mettre à disposition la force publique, à la demande du conservateur de
la propriété foncière ou de toute personne ayant intérêt.

L’ingénieur géomètre topographe délégué :

 Interroge le requérant d’immatriculation, les riverains, les opposants, les intervenants et les
titulaires de droits réels et charges foncières qui se seraient régulièrement révélés, sur tout ce qui se
rapporte à l’immeuble concerné. Le requérant d’immatriculation indique les limites de l’immeuble
qu’il entend faire immatriculer ; les riverains et tous les intervenants font leurs observations et
contestions ;
 Constate le fait et la durée de la possession, ainsi que l’état de l’immeuble et procède à toutes les
autres constatations et mesures d’enquête utiles ;
 Place les bornes, tant pour délimiter le périmètre indiqué par le requérant d’immatriculation que
pour préciser les parties comprises dans ce périmètre qui font l’objet d’oppositions de la part des tiers
;
 Dresse un plan sommaire dit croquis de bornage.
Il est dressé par l’ingénieur géomètre topographe délégué, un procès-verbal de bornage faisant connaître :
 La date et heure de l'opération, soit qu'elle ait été effectuée en une seule séance, soit qu'elle en ait exigé
plusieurs ;
 Les prénoms et noms des assistants, leurs qualités, les références des documents attestant leurs identités
et leurs adresses ;
 Les différents incidents de l'opération et les déclarations des parties qui y sont intervenues ;
 Les constatations de l'enquête et les particularités de l’immeuble (reliefs, fossés, pistes, sentiers, dayas,
canaux, toutes dépendances du domaine public, constructions, puits, jardins, plantations, cultures, avec
les noms des possesseurs s'il y a lieu, cimetières, marabouts, etc.) ;
 La description, la position, le nombre des bornes et la description des limites et des parties y comprises ;
 Les pièces produites par les parties ;
 Les accords des parties réalisés au cours du bornage.
Ce procès-verbal est signé de l’ingénieur géomètre topographe délégué, de toutes les parties
comparantes sinon, mention est faite qu'elles ne peuvent signer ou qu'elles s'y refusent.
 Audit procès-verbal sont annexés le croquis de bornage et les pièces produites par les parties; inventaire
est dressé des annexes.
 Si le requérant d’immatriculation ne se présente pas au lieu, date et heure fixés pour
l’accomplissement de l’opération de bornage, ni personne pour lui, il n'est procédé à aucune
opération, et le procès-verbal se borne à constater cette absence.
 Si le procès-verbal constate l'absence du requérant ou de son mandataire, ou la non exécution de
ce qui est nécessaire pour le déroulement de l’opération de bornage, la réquisition
d’immatriculation est considérée nulle et non avenue si le requérant d’immatriculation ne
présente aucune excuse valable dans le mois qui suit la sommation qui lui est adressée.
 La réquisition d’immatriculation est également considérée nulle et non avenue
si le conservateur de la propriété foncière ou son délégué n’a pu effectuer l’opération de
bornage deux fois consécutives en raison d’un litige concernant l’immeuble.
 Par contre, si le procès-verbal mentionne l’exécution des opérations, le conservateur de la
propriété foncière fait publier et afficher, dans les formes prévues par la législation, un avis
portant que, pendant un délai de deux mois qui part du jour de sa publication au Bulletin officiel,
les oppositions à l’immatriculation seront reçues à la conservation foncière.
 Cet avis est publié dans un délai maximum de quatre mois qui suivent le bornage définitif de la
propriété. Il est publié à nouveau, en cas de bornage complémentaire subséquent ayant pour
résultat une extension des limites de la propriété.
 3- Le régime juridique des oppositions

Pendant un délai de deux mois, qui court de la publication au bulletin officiel de l'avis de clôture du bornage, toute
personne qui prétend à un droit sur un immeuble en cours d’immatriculation, peut si elle ne l'a déjà fait antérieurement,
intervenir en la procédure, par opposition :
 en cas de contestation sur l'existence ou l'étendue du droit de propriété du requérant d’immatriculation ou sur les limites
de l'immeuble ;
 en cas de prétention sur l'exercice d'un droit réel susceptible d’inscription sur le titre foncier à établir ;
 en cas de contestation d’un droit publié.

Qui est habilité à faire opposition ?

 Toute personne peut contester les droits du requérant, même quand cette personne ne prétend à aucun droit sur le bien
en question.
 Toute personne qui prétend détenir des droits sur l'immeuble à immatriculer peut formuler une opposition.
 Le curateur des absents et les parents des disparus et des non présents, peuvent contester une réquisition
d'immatriculation.
 Toute personne formulant une opposition au nom d'un tiers doit : justifier de son identité ; lorsqu'elle agit en qualité de
tuteur, de représentant légal ou de mandataire, justifier de cette qualité par la production de pièces régulières, fournir les
indications prévues à l’article 25 de la présente loi et verser les actes de succession lorsqu’il s’agit de cohéritiers.
 Où peut-on faire une opposition ?

L’opposition peut être effectuer :

 auprès du conservateur par voie de déclarations écrites ou orales reçues par le conservateur de la
propriété foncière,
 soit au moment du bornage (sur place) par l’ingénieur géomètre topographe délégué lors des
opérations de bornage.

Dans le cas des déclarations orales, il est dressé, en présence de l’intéressé, un procès-verbal en
double exemplaire dont l’un lui est remis.
Les déclarations ou lettres souscrites aux effets ci-dessus, doivent contenir l’identité de l’opposant,
son état civil, son adresse réelle ou son domicile élu, le nom de la propriété, le numéro de la
réquisition d’immatriculation, la nature, l’étendue des droits contestés et l’énonciation des titres et
pièces appuyant la demande.
 Comment est formulée l’opposition ?
 Les opposants doivent déposer les titres et documents justifiant leur identité et appuyant leurs
oppositions et s’acquitter de la taxe judiciaire et des droits de plaidoirie ou justifier qu’ils ont
obtenu l’assistance judiciaire, et ce avant l’expiration du mois qui suit le délai d’opposition.
 Des photocopies des documents produits par les opposants peuvent être délivrées sur leur
demande, aux requérants d’immatriculation et aux intervenants dans la procédure.
 Le conservateur de la propriété foncière dépose les oppositions présentées dans un registre
spécial dit « registre des oppositions ».

 Si une opposition porte sur une partie seulement de la propriété dont la délimitation n’a pu être
régulièrement effectuée le jour du bornage, il est procédé à cette opération, aux frais de
l’opposant.
 Si la délimitation de la partie contestée n’a pu être effectuée, le conservateur de la propriété
foncière transmet la réquisition d’immatriculation au tribunal de première instance. Le juge
rapporteur saisi du dossier peut effectuer cette délimitation conformément à la législation en
vigueur.
 Comment est formulée l’opposition ?

 L’opposition peut être faite oralement ou par écrit, l’opposant doit

apporter les pièces justificatives prouvant ses prétentions et ce, pour
éviter les oppositions abusives (pour créer des problèmes).

 Le législateur prévoit des amendes en cas d’opposition abusive, mais

qui ne sont, à vrai dire, pas assez dissuasives vu que leur montant
demeure relativement bas.
 Aucune opposition n'est recevable, après l'expiration d'un délai de deux
mois à compter de la date de publication au bulletin officiel de l'avis.
 Qu’elles sont les conséquences des oppositions ?

 L’opposition est considérée nulle et non avenue dans le cas où l’opposant ne produit pas les titres
et documents appuyant son opposition, ne s’acquitte pas de la taxe judiciaire et des droits de
plaidoirie ou ne justifie pas qu’il a obtenu l’assistance judiciaire, dans le délai prévu à l’article 25 de
la présente loi.
 La taxe judiciaire et les droits de plaidoirie sont dus pour chacune des oppositions à une même
réquisition d’immatriculation. La perception en est faite par la conservation foncière au profit du
secrétariat – greffe du tribunal de première instance.
 Les oppositions réciproques entre deux réquisitions d’immatriculation résultant d’un
chevauchement, ne donnent pas lieu à la perception de la taxe judiciaire et des droits de plaidoirie.
 Dans le trois mois qui suivent l’expiration du délai fixé à l’article 23, le conservateur de la propriété
foncière transmet la réquisition d’immatriculation et les pièces y relatives au tribunal de première
instance du lieu de la situation de l’immeuble.
Que fait le conservateur en matière d'opposition ?

 Il peut accepter l'opposition comme il peut la rejeter, mais tout en motivant sa décision en
cas de rejet.

 Dans les autres cas (ex: insuffisance de documents justificatifs), sa décision peut être
attaquée devant la justice ou devant le conservateur général (recours administratif auprès
de conservateur général).

 En principe, ce genre de recours est porté devant les TPI composés de chambres
spécialisées dans le contentieux immobilier, mais il y a des cas où le litige est porté devant
le tribunal administratif pour excès de pouvoir.
 Décision du conservateur : Immatriculation, annulation ou rejet,
transmission au tribunal :

 Immatriculation :
Le conservateur procède à l'immatriculation et à l’établissement du titre foncier, après s’être assuré de l’accomplissement de toutes les formalités
prévues par la loi, de la régularité de la demande, que les documents produits sont suffisants et qu’aucune opposition n’a été formulée
Dans les trois mois qui suivent l’expiration du délai d’opposition, le conservateur de la propriété foncière procède à l’immatriculation de l’immeuble
après s’être assuré de l’accomplissement de toutes les formalités prévues par la présente loi, de la régularité de la demande, que les documents
produits sont suffisants et qu’aucune opposition n’a été formulée.
 Annulation :
Le Conservateur procède à l’annulation de la réquisition d’immatriculation en cas de :
 Absence de requérant ou son mandataire lors des opérations de bornage ou la non-exécution de ce qui est nécessaire pour le déroulement de
l’opération de bornage ;et non présentation d’excuse valable dans le mois qui suit la sommation qui lui est adressée ;
 Non-exécution de l’opération de bornage deux fois consécutives en raison d’un litige concernant l’immeuble ;
 Non diligence du requérant pour suivre la procédure dans un délai de 3 mois qui suivent la notification de la sommation qui lui a été adressée
par le Conservateur.
 Rejet :
 Le Conservateur procède au rejet de la réquisition d’immatriculation en cas de :
 L’irrégularité de la demande
 l’insuffisance des documents produits.
 Transmission du dossier au tribunal : En cas d'opposition, le Conservateur transmet la réquisition d'immatriculation et les pièces y relatives au
tribunal de première instance pour statuer sur les oppositions grevant l’immeuble.
 Le président du tribunal de première instance désigne, dès réception de la réquisition
d’immatriculation, un juge rapporteur chargé de :

 Mettre l’affaire en état et de prendre,

 Prendre toutes mesures appropriées.
 Se transporter sur l'immeuble en instance pour y procéder à une application des titres ou à une enquête.
(soit d'office, soit sur demande des parties).
 déléguer pour ces opérations tout autre magistrat.
 Requérir l'assistance d'un ingénieur géomètre topographe assermenté du cadastre, inscrit au tableau de
l’ordre national des ingénieurs géomètres topographes après s'être entendu avec le conservateur de la
propriété foncière sur sa désignation et sur la date de son transport sur les lieux.
 Recueillir toutes déclarations ou témoignages et prendre toutes mesures qu'il juge utiles pour la mise en
état de la procédure ; notamment, il entend les témoins dont les parties sollicitent l'audition.
 
 Lorsque le juge rapporteur estime que l'affaire est en état, il fait avertir les parties du jour où elle sera
appelée en audience publique, au moins huit jours à l’avance, à compter de la réception de la
convocation (Article 35 de la loi n° 14-07 sur l’immatriculation).
 A l'ouverture des débats, le juge rapporteur expose l’affaire et indique les questions à
résoudre, sans exprimer aucun avis. Puis les parties sont entendues, le ministère public
donne, le cas échéant, ses conclusions et l’affaire est jugée soit immédiatement, soit après
délibéré.
 Le tribunal statue sur l’existence, la nature, la consistance et l’étendue du droit prétendu
par les opposants.
 Il renvoie les parties, une fois le jugement ayant acquis la force de la chose jugée, pour
qu’il soit fait état de sa décision devant le conservateur de la propriété foncière seul
compétent, pour admettre ou rejeter, en tout ou partie, la réquisition d’immatriculation.
 Le tribunal indique dans son jugement les limites et la superficie des parties reconnues au
profit des opposants, et en cas d’indivision, la part revenant à chacun d’entre eux.

 Le conservateur de la propriété foncière publie les droits reconnus aux opposants dans les
formes et conditions prévues par l’article 83.
Dès le jugement rendu et avant l’expiration de huit jours :
 il est notifié par extrait au requérant d’immatriculation et à tous les opposants.
 Il est susceptible d’appel dans les délais prévus par le code de procédure civile (Article 40).
 
L’appel est recevable en matière d’immatriculation, quelle que soit la valeur de l’immeuble dont
l’immatriculation est requise.
 L’appel peut être formé. Le dossier est transmis, sans frais, au secrétariat-greffe de la cour d’appel avec
une expédition du jugement attaqué. (Article 41)
 
 Dès réception du dossier au secrétariat-greffe de la cour d’appel, le premier président nomme un
conseiller rapporteur ; celui-ci fait sommer l’appelant de produire ses griefs et moyens de défense dans
un délai n’excédant pas quinze jours. (Article 42)

 Puis, il invite les parties intéressées à prendre communication de la production de l’appelant et à produire
leurs contestations et moyens de défense dans un autre délai semblable.
Le conseiller rapporteur peut, soit d’office, soit sur la demande des parties :

 accomplir toutes mesures complémentaires d’instruction,

 se transporter sur l’immeuble en instance, en se faisant au besoin assister d’un ingénieur
géomètre topographe assermenté du cadastre, inscrit au tableau de l’ordre national des
ingénieurs géomètres topographes, pour y procéder à l’application des titres ou entendre
les témoins.
 déléguer pour ces opérations un magistrat du tribunal de première instance (article 43).
 Lorsque le conseiller rapporteur estime que l’affaire est en état, il fait, quinze jours à
l’avance, prévenir les parties en cause à domicile élu, du jour ou l’affaire sera appelée à
l’audience (article 44).
 Toute réquisition d’immatriculation ou toute opposition à l’immatriculation reconnue par
le tribunal abusive, vexatoire ou de mauvaise foi donne lieu, contre celui qui l’a formée, à
une amende au profit de l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et
de la cartographie, dont le montant ne peut être inférieur à 10% de la valeur de
l’immeuble ou du droit prétendu. Le tout, sans préjudice au droit des parties lésées aux
dommages et intérêts.

 La juridiction saisie de la réquisition d’immatriculation est compétente pour prononcer

d’office l’amende et statuer, le cas échéant, sur les demandes en dommages et intérêts
(article 48).
 La purge juridique

Aux termes de l'article 2 du dahir de 1913 « l'immatriculation d'un immeuble annule tous
titres est purge tous droits antérieurs qui ne sont pas mentionnés sur le titre foncier établi par
le conservateur », on appelle cela, l'effet de purge de l'immatriculation.
Signification de l’effet de purge
 L'immatriculation annule d'abord tout titre antérieur, même les titres présentés par le
requérant, car désormais, ce n'est plus ces actes qui prouvent les droits de ce dernier,
mais c'est le titre foncier.
 L'immatriculation efface tout le passé de l'immeuble et ce, même si le détenteur du titre
foncier avait acquis la propriété illégalement. C'est comme si l'immeuble venait de
naître. La date de l'immatriculation est, en quelque sorte, la date de naissance du bien.
La raison de l’institution de cette règle
 Raison 1 : On l’a instituée pour la garantie des transactions immobilières, car si le doute
persiste même après l'immatriculation, il n’y aura pas d’investissement.
 Raison 2 : La loi a institué toute une procédure pour faire la publicité de la réquisition et
a fait preuve de laxisme à l'égard de l'introduction des oppositions. Ceux, qui viendront
après l'immatriculation pour formuler leur opposition n'auront donc aucune excuse.
 Effet définitif et inattaquable

 L’article 62 du dahir de 1913 tel qu’il a été modifié et complété par l’article premier de la loi
n°14-07, énonce que le titre de propriété est inattaquable.
 Il forme le point de départ unique des droits réels et des charges foncières pesant sur
l'immeuble au moment de son immatriculation.
 C’est donc ce titre qui va servir comme moyen de preuve pour tous les droits réels (si le
requérant meurt, le titre continuera de porter le nom de celui-ci mais avec mention des
héritiers : inscriptions concomitantes).

 L'immatriculation a pour objet de placer l'immeuble qui y a été soumis sous le régime de la
législation en vigueur, sans qu'il puisse y être ultérieurement soustrait.
Elle consiste à :
 immatriculer un immeuble suite à une procédure de purge, donnant lieu à l’établissement
d’un titre foncier qui annule tous titres et purge tous droits antérieurs qui n’y seraient pas
mentionnés.