Cours de législation foncière

Pr BEN-ADIM Ayoub
Ingénieur Géomètre Topographe (IAV HASSAN II)
Directeur Général de L’ESGT MAROC , Directeur Adjoint
CO-EX-INGENIERIE
Juriste FSJES Salé EL JADIDA
Doctorant en aménagement de l’espace (UNIVERSITÉ IBN TOUFAIL)
Sommaire
1.Généralité :
❑ Notion de droit foncier
❑ Caractéristiques du droit foncier marocain
❑ Historique de la construction du droit foncier marocain
❑ Les sources du droit foncier marocain
2. Les régimes et les statuts fonciers au Maroc
3. Régime des droits réels:
❑ Les droits réels principaux et accessoire
4.les techniques des travaux cadastraux
5. Planification urbaine : Référentiel, cadrage et benchmark en matière des
documents d’urbanisme
6.Législation et réglementation régissant l’urbanisme au Maroc
7. Aspects réglementaires relatifs aux constructions
N.B: le chapitre 4 va traiter les points suivants
● La notion du Cadastre
● Le Cadastre au Maroc
● L’Agence Nationale de la Conservation Foncière du Cadastre et de la
Cartographie
● L’Immatriculation Foncière
● Procédure normale de l’immatriculation foncière
● Documents établis à la suite de l’immatriculation foncière
● Procédures Spéciales de l’immatriculation foncière
● Opérations Subséquentes à l’immatriculation
● Tarifs des droits de l’immatriculation foncière
CH 1: Généralité
Notion de droit foncier
Le régime foncier peut être défini, de manière générale, comme étant le rapport

qui existe entre des individus ou des groupes relativement aux terres. C’est une

institution, c’est-à-dire un ensemble de règles élaborées par une société pour régir le

comportement de ses membres. Ces règles définissent la répartition des droits de

propriété sur les terres, les modalités d’attribution des droits d’utilisation, de contrôle

et de transfert des terres, les modalités et les limitations correspondantes. Plus

simplement, le régime foncier détermine qui peut utiliser quelles ressources pendant

combien de temps et dans quelles conditions.

Le terme foncier, quant à lui, est issu de l'ancien mot français fonds.Il désigne ce qui

est relatif à un fonds de terre, à son exploitation et à son imposition. D'où les notions

de : propriétaire foncier, propriété foncière et taxe foncière.

Droit foncier et droit immobilier?
Le droit immobilier est le terme générique qui regroupe l’ensemble des
textes juridiques du droit public comme du droit privé concernant les
immeubles, par opposition aux meubles. Son champ est très large puisqu’il
concerne le droit de la construction, le droit de l’urbanisme, le droit des
hypothèques, le droit des servitudes légales et conventionnelles, le droit de
la copropriété, le droit applicable à certaines professions spécialisées
comme les IGT, les agents immobiliers, les notaires, les architectes, etc.
• Ce qu’il faut retenir, essentiellement, c’est que le point de distorsion
majeur entre les deux notions se rapporte à ce qui est bâti et s’élève ou non
sur terre. En effet, on ne peut parler de droit immobilier que dans ce cas
bien précis. Ce qui n’est pas le cas pour le droit foncier, qui lui ne retient
pas le même critère. Qu’il y ai construction ou non, l’immatriculation
foncière peut être déclenchée à n’importe quel moment.
Droit foncier et droit des biens ?

Le droit des biens, coiffe non seulement l’ensemble des règles

juridiques régissant les biens immeubles, qu’ils soient bâtis ou
non mais, également, celles régissant les biens meubles dans
leurs différentes classifications. Et c’est là le point de
divergence principal caractérisant la différence entre les deux
notions en cour d’étude. Le rapprochement quant à lui est
flagrant lorsqu’il s’agit de la notion de propriété et de
possession, ou encore le bien dans sa dimension corporelle ou
incorporelle .
Caractéristiques du droit foncier marocain
1-Un droit révélant une dualité des régimes juridiques:

La dualité caractérisant le droit foncier marocain est due à la coexistence

de deux régimes qui sont appelés à composer entre eux. Il s’agit du régime
traditionnel et du régime moderne.

a. Le régime traditionnel

Celui-ci est régi par les principes du droit musulman et les coutumes
légales. Il régit les pratiques ancestrales foncières qui sont inspirés du
droit musulman selon lequel les droits sont consacrés et authentifiés par
des actes adoulaires. Cela dit, le régime traditionnel comporte plusieurs
inconvénients:
✔ L'absence de publicité des droits prétendus;
✔ La méconnaissance par les tiers, de l'immeuble
concerné;
✔ L'insécurité des transactions;
✔ La difficulté d'accès au crédits;
✔ La faiblesse de l'investissement;
✔ La multitude des litiges entre riverains et d'autres.
Il convient de signaler, enfin, que, dans le régime en
cours d’examen, le droit de propriété est fondé, en cas
d'existence de documents écrits probants, soit sur : la
possession paisible publique, à titre de propriété,
permanente d'une durée supérieure à 10 ans lorsqu’elle est
invoquée à l'encontre d’un tiers, et à 40 ans quand elle est
invoquée à l'encontre de parents; ou encore sur
l’acquisition au profit du possesseur au-delà de la durée
précitée.
b. Un régime moderne:

Il s’agit du régime de l’immatriculation foncière a été instauré à partir de 1913 et qui est régi,
actuellement par le Dahir de 1913 tel qu'il a été complété et modifié par les la loi 14-07, est
caractérisé par la publicité et la force probante des inscriptions sur les livres fonciers.
Parmi les avantages, on peut citer :

▫ Il a un effet de purge qui annule tout droit réel antérieur non révélé au cours de la procédure
d'immatriculation;

▫ Chaque immeuble est individualisé par un nom, plan, et un numéro propre. C'est le titre foncier
qui constitue pratiquement l'état civil de la propriété et lui donne un nouveau départ ;

▫ Le titre foncier dès son établissement est définitif et inattaquable;

▫ Les droits inscrits sur le titre ont un effet légal et une force probante entre les parties, vis-à-vis
des tiers et auprès des tribunaux; Tout droit acquis doit être détenu de la personne précédemment
inscrite, ce qui écarte toute usurpation ou prescription. Il ne peut y avoir de rupture dans la
chaîne des inscriptions, l'accès au crédit et à l'investissement, etc.
2- Un droit consacrant une variété de statuts fonciers :

(voir le chapitre suivant)

3-Un droit important et complexe:

Il sécurise le droit de propriété tel que garanti par la

Constitution et les textes en vigueur tout en diminuant les
litiges grâce à la précision apportée par l’immatriculation
foncière. Il permet enfin à l’Etat une meilleure connaissance
des structures foncières. De ce fait, immatriculer une
propriété, c’est la rendre liquide ; voire lui attribuer une valeur
financière afin de faciliter l’accès aux emprunts bancaires par
le biais d’hypothèques.
Historique de la construction du droit
foncier marocain
• Période précoloniale :
La propriété immobilière privée dite « MELK » et les droits réels qui en
dérivent ne faisaient seulement l’objet que d’acte dit : « adoulaire », par
lequel les deux adouls rédacteurs instrumentaires, consignaient le
témoignage individuel ou collectif (LAFIF) des parties, relatif à l’immeuble
concerné, sans aucune quelconque garantie, ni sécurité de publicité, d’où
les conflits nombreux, innombrables, longs et coûteux.
Ces actes obéissaient quant au fond au seul droit musulman d’essence
coranique.
• Période coloniale

L’établissement du protectorat français au centre, espagnol au Nord et au sud, et

international à Tanger, a été marqué par la mise en place des réformes inspirées

des réglementations internationales, expérimentées dans la plupart des pays

européens, et plus particulièrement l’acte « TORRENS », du nom de son auteur

Robert TORRENS alors gouverneur général d’Australie. L’idée fondamentalement

retenue, dans la réforme consistait à créer au Maroc, un « livre foncier » véritable

état civil de la propriété foncière, visant son individualisation tant

topographiquement que juridiquement tout en respectant les régimes déjà existant

(droit musulman, hébraïque, coutumier, etc.). La législation foncière fut instituée

par deux Dahirs :

• Le Dahir du 12 Aout 1913 relatif à l’immatriculation des immeubles

• Le Dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles

immatriculés.
:Période postcoloniale •
Sous l’indépendance, le régime foncier précité s’est amélioré
au fil des jours du fait de la compatibilité de ses principes avec
ceux du droit musulman préexistants, avec le tempérament
tolérant des marocains, à leurs besoins de sécurité, et de libre
circulation des biens .La législation foncière, édictée sous
l’indépendance, s’est marquée par un caractère moderne et
surtout « social » marquant ainsi l’importance de l’intérêt
public.
Récapitulatif des textes régissant le
foncier et les secteurs liés au Maroc
Période du protectorat
• 1912 – 1956
• Dahir du 31 octobre 1912 organisant le ministère marocain des Habous ;
• Dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation des immeubles ;

• Dahir du 16 avril 1914 sur l’établissement de l’urbanisme ;

• Dahir du 1er juillet 1914 sur le domaine public ;

• Dahir du 07-07-1914 portant réglementation de la transmission de la propriété

non immatriculée ;

• Dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles

immatriculés ;

• Dahir du 3 janvier 1916 portant règlement spécial sur la délimitation du

domaine de l'Etat ;

• Dahir du 10 octobre 1917 sur la conservation et l'exploitation des forêts ;

• Dahir du 27 avril 1919 organisant la tutelle administrative des collectivités et
réglementant la gestion et l'aliénation des biens collectifs ;
• Dahir 24 mai 1912 sur l’immatriculation des immeubles domaniaux ;
• Dahir du 18 février 1924 portant règlement spécial pour la délimitation des
terres collectives ;
• Dahir du 1er août 1925 sur le régime des eaux ;
• Dahir 4 mai 1925 relatif à l’organisation du notariat ;
• Dahir 25 juin 1927 sur l’immatriculation des immeubles domaniaux
provenant du déclassement du domaine public ;
• Dahir du 15 août 1928 déterminant le régime juridique des nappes alfatières
;
• Dahir du 20 juin 1930 sur la conservation et l'exploitation des peuplements
d'Alfa ;
• Dahir 06 février 1937 portant règlement spécial pour la délimitation des
terres collectives ;
• Déclaration de l’indépendance (1956)

• Années 60_70

• Dahir 25 juin 1960 relatif au développement des agglomérations rurales ;

• Dahir 30 juin 1962 relatif au remembrement rural ;

• Dahir N°1.63.288 du 26 septembre 1963 relatif au contrôle des opérations Immobilières

à réaliser par certaines personnes et portant sur des propriétés agricoles rurales ;

• Dahir N°1.69.29 du 25 juillet 1969 relatif aux terres collectives situées dans les
périmètres d’irrigation ;

• Dahir N° 1.72.277 du 29 décembre 1972 relatif à l'attribution à des agriculteurs de terres

agricoles ou à vocation agricole faisant partie du domaine privé de l'Etat ;

• Dahir du 30 septembre 1976 relatif à l'organisation de la participation des populations

au développement de l'économie forestière ;

• Années 80

• La loi n° 7.81 relative à l'expropriation ;

• Dahir du 30 Novembre 1983 sur l'occupation temporaire de certaines parcelles ;

• Période actuelle

• La loi n° 25.90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements ;

• La loi n° 12.90 relative à l'urbanisme ;

• La loi n°30.93 relative à l’exercice de la profession d’ingénieur géomètre topographe ;

• La loi n° 18.00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

• La loi n° 44.00 relative à la vente d’immeubles en l’état futur d’achèvement ;

• La loi n° 51.00 relative à la location–accession à la propriété immobilière ;

• Loi n°05-01 modifiant le Dahir 29 décembre 1972 relatif à l’attribution de terres du

domaine privé de l’Etat (Publiée en janvier 2005) ;

• La loi n°16.03 relative à la profession d'Adoul ;

• Dahir du 3 février 2004 portant promulgation de la loi 70-03 portant CODE DE LA

FAMILLE ;

• Loi n°14.07 sur l’immatriculation foncière modifiant et complétant le Dahir du 12 août

1913 ;

• La loi n° 39.08 portant code des droits réels ;

• La loi n° 32.09 relative à l’organisation de la profession de notaire ;

• Dahir n° 1.09.236 du 23 février 2010 portant code des Habous ;

Les sources du droit foncier marocain
Celles-ci se subdivisent en sources formelles et informelles.
I-Les sources formelles
1-Le droit traditionnel :
a. Le droit musulman :
Le droit musulman s’occupe de domaines très variés du foncier marocain,
allant du transfert de propriété par voie successorale jusqu’aux immeubles
non-immatriculés dit « Melk » en passant par certains droit tel que le droit de
Chefaa. Précisément, c’est le rite Malékite qui s’applique tel que les cadis du
Maroc l’ont appliqué. C’est un droit non codifié.
b. Le droit hébraïque
2. Le droit moderne
a. La constitution :
L’article 15 de la constitution de 1992 a repris les dispositions
relatives à la garantie du droit de propriété inscrite dans les
constitutions de 1962, 1970 et 1972, où il est précisé que « le droit de
la propriété demeure garanti.La loi peut en limiter l’étendue et
l’exercice si les exigences du développement économique et social
planifié de la nation en dictent la nécessité. Il ne peut être procédé à
expropriation que dans les cas et les formes prévues par la loi ».
(L’article 35 de la constitution, version 2011)
b. Les lois
• Les décret : On peut présenter comme exemple :

Décret d’application n°2-00-913 pris pour l’application de la loi 58-00 portant

création de l’ANCFCC ; Décret n°2-97-358 du 30 juin 1997 fixant le tarif des

droits de la conservation foncière. Nous citerons, également, le Projet de décret n°

2.13.18 relatif aux formalités de l'immatriculation foncière

• Les arrêtés : pris par les ministres, et les Vizirs auparavant en fonction de leurs

attributions.

• Sources internationales : il s’agit, principalement de la Déclaration Universelle

des Droit de l’Homme des Nations-Unies de 1948, signée et ratifiée par le Maroc.

Son article 17 prévoit dans son alinéa 1 : « Toute personne, aussi bien seule qu’en

collectivité a droit à la propriété ».Son deuxième alinéa prévoit lui que : « Nul ne

peut être arbitrairement privé de sa propriété ».

• Les circulaires émanant du conservateur général : Ceux-ci se ramènent
principalement aux circulaires et aux notes de service, qui sont des textes
permettant aux autorités administratives d’informer leurs services ou
d’adresser des instructions spécifiques. Dans le cas d’espèce, il s’agit de
celles émises par le conservateur général, aux conservateurs des services
extérieurs de la conservation foncière, visant à leurs donner les instructions
nécessaires dans l’exercice de leurs fonctions. Depuis 1917 jusqu’à
aujourd’hui plus de 400 circulaires ont été émises et plus de 1200 notes de
services.
II. Les sources informelles

Les traces écrites ne sont pas les seules sources du droit. Les traces orales ont
également leur place dans la construction du droit ainsi que l’ensemble des décisions
rendues par les juges.

• La coutume

• Se dit une coutume, un ensemble de règles non écrites qui sont le fruit de traditions,
d’usages répétés et de principes respectés pendant des générations.

• Elle trouve son origine dans la structure patriarcale de la société bien avant la
pénétration de l’islam. Elle constitue une source importante du droit foncier au Maroc
et elle est à l’origine de plusieurs types de droits tels que le droit de « Guelza », le droit
de Gza» et le droit de « Zina » et le droit « Houa », réputés être des droit coutumiers.
Rappelons que ceux-ci feront l’objet de clarifications au cour des développements qui
suivront.
• La jurisprudence
La jurisprudence désigne l'ensemble des décisions de
la justice relatives à une question juridique donnée
relevant du droit foncier. Il s'agit donc de décisions
précédemment rendues, qui illustrent comment un
problème juridique foncier a été résolu.
CH 2:Les régimes et les
statuts fonciers au Maroc
 Introduction

▪ La possession immobilière est perçue

comme une assurance de premier ordre, un
facteur d'estime sociale et un investissement
sans risque.
▪ C'est une source de richesse et un respect
ancestral envers la terre qui abrite les
hommes.
 Statuts Fonciers

❑ Le Melk;

❑ Les immeubles domaniaux;

❑ Les collectifs et les Guichs;

❑ Les Habous.
 I. Le Melk
• Le Melk, est une propriété privée qui peut
appartenir à titre individuel à une personne ou à
plusieurs personnes dans l’indivision.
• La possession constitue le principe fondamental
de la propriété en Islam. Ce fondement juridique
du droit de la propriété est opposable aux tiers
tant qu’il justifie des conditions nécessaires et
claires, définies par le code des droits réels
(article 20):
•Conditions de la possession
•Non-équivoque.

•Paisible.

•Continue, non interrompue.

•Publique. vaut propriété

II. Les immeubles domaniaux:

Les immeubles domaniaux englobent

principalement :

❑ le Domaine Public de l'État

❑ Le Domaine Privé de l'État

le Domaine Public de l'État

Comprenant toutes les parties du territoire, tous

les ouvrages et tous les biens immobiliers
naturels ou artificiels, qui ne peuvent faire l'objet
d'une appartenance privée et dont l'usage est
public. Ce domaine est sous la tutelle du
ministère de l’équipement ,On peut citer
l’ensemble de ses composantes comme suit:
• Le domaine public routier.
• Le domaine public Maritime.
• Le domaine public Hydraulique.
• Le domaine public Portuaire (géré par ANP et
Marsa Maroc)
 Le Domaine Privé de l'État
Le domaine privé ordinaire:
-Regroupant l’ensemble des biens que possède Etat et qui ne
sont ni affectés à l'usage direct du public ni à un service public.
On y trouve ainsi des biens désaffectés ou qui n'ont pas reçu
d’affectation, telle que les terres de colonisation récupérées par
l’État depuis 1963, les terres désertes et incultes , les biens
vacants et sans maître, les bâtiments de l'administration qui
n'ont pas reçu d'aménagement spécial, etc.

-Géré par la direction du domaine relevant du ministère de l’

économie et des finances.
Le Domaine forestier:
-Relève du Domaine Privé de l'État, il comprend
les forêts domaniales, les nappes alfatières, les
dunes, les maisons forestières et leurs annexes,
les plantations et pépinières créées dans les
forêts domaniales, les terrains domaniaux
reboisés et les terrains acquis en vue de leurs
reboisements.
-Géré par le haut commissariat des eaux et forets
et de la lutte contre la désertification.
III. Les terres collectives et les
Guichs :
Les terres collectives:

▪ Appartenant en pleine propriété et dans l'indivision

à l'ensemble de la collectivité ethnique concentrée,
Les terres collectives font l'objet d'un partage en
jouissance qui peut être annuel ou pluriannuel. Ce
partage se fait en respect total des coutumes locales,
ce qui fait que chaque collectiviste ou ayant droit
détient dans l'indivision une quote-part
indéterminée et variable.
▪ Soumises à la tutelle de l’administration du
Ministère de l’Intérieur.
Les terres Guich:

▪ Les terres Guich sont des terres que les Sultans ont
concédé dans le passé à certaines tribus ayant participé
au maintien de l'ordre et à la protection des frontières du
pays.

▪ Ces terres font partie du domaine privé de l’Etat sous la

gestion de la direction des domaines.

▪ Cependant, et vu que les terres Guich ont une dotation

collective et tribal, une grande partie a été transférée
vers le statut collectif sous la tutelle du ministère de
l’intérieur.
 IV. Les Habous:

Les Habous sont des biens immobilisés par le

fondateur musulman et dont la jouissance
profite aux catégories de bénéficiaires qu'il
désigne.
Les biens Habous sont répartis en : Habous
publics et Habous privés.
 Habous publics:

Il s'agit de biens immobilisés au profit de l'État ou d'une

collectivité publique, à titre perpétuel. L'État est soit le
dévolutaire initial soit final. Ce Habous est divisé en :

✔ Habous KOBRA : regroupant les immeubles Habous

situés dans un centre urbain ou à proximité.
✔ Habous SOGHRA : formule désignant les immeubles
Habous situés en milieu rural éloigné de la ville.
✔ Habous de ZAOUIA: un Habous constitué au profit d'une
Zaouia dans un but pieux.
 Les Habous publics sont gérés par des nadirs
nommés, rémunérés et contrôlés par
l’administration des Habous.
Les propriétés Habous peuvent faire l'objet
d'une location ainsi que d'un échange.
Habous privés:

Appelés aussi Habous de famille. Les

bénéficiaires sont souvent les descendants du
constituant. Les immeubles objets de Habous
sont gérés directement par les intéressés sans
aucun contrôle sérieux de la part de
l'administration des Habous
 Deux régimes fonciers au Maroc
❑ Régime traditionnel

❑ Régime d’immatriculation foncière

 Le Régime traditionnel
Régi par :

✔ Principes du droit musulman;

✔ Coutumes locales;

✔ Le droit de propriété fondé (des documents écrits

probants) sur: -la possession paisible publique(10
an/40ans);
-La prescription acquisitive au-delà de
la de la durée précitée.
 Caractéristiques :

✔ L'absence de publicité des droits prétendus;

✔ La méconnaissance par les tiers, de l'immeuble

concerné;

✔ L'insécurité des transactions;

✔ La difficulté d'accès au crédits;

✔ La faiblesse de l'investissement;

✔ La multitude des litiges entre riverains et d'autres.

 Inconvénients:

Manque total de publicité;

=> Difficulté de circulation des

biens.
Régime de l’immatriculation
foncière
Caractéristiques :
• Large publicité
• Effet de purge
• individualisation de chaque immeuble
(nom,plan,num)
• titre foncier définitif et inattaquable
• Effet légal et une force probante des droits inscrits
• succession des inscriptions (tout droit inscrit doit
être détenu par la personne inscrite précédemment)
Système de l’immatriculation foncière
Source:
- 1913
- Acte de TORRENS « robert torrens
d'Australie »
Composantes du système :
- Conservation foncière.
- Cadastre juridique.
Conservation foncière
▪ Reçoit des réquisitions d’immatriculation
▪ Procède aux formalités de publicité
▪ Reçoit des oppositions
▪ Suit la procédure de la purge et décide
l’immatriculation
▪ Inscrit les droits réels et les charges foncières sur le
livre foncier
▪ Conserve les documents relatives aux immeubles
immatriculés
▪ Met a la dispositions du public l’information désirée
Le service du cadastre
• exécution des opérations de bornage et
établissement des plans
• contrôle et réception des travaux topographiques
effectues par les entreprises prives
• Triangulation de 3ème et 4ème ordre
• polygonation des villes
• mis a jour et archivage des documents
topographiques
• Mis a la disposition du public l’information désirée
Cadastre National
• inventaire géographique économique et sociale :
- Statut foncier
- La situation
- La superficie
- Les plus values
• Utile :
- La reconnaissance des structures foncière
- Le soutien au projet de développement
- Le soutien de la politique de gestion fiscale
- Le recensement agricole
- La généralisation de l’immatriculation
foncière
Impact sur le développement
économique
• Régime foncier ⬄ système économique

• propriété foncière + mise en valeur => K

productif

• la mobilisation de la propriété foncière => K

évolutif
Impact sur l’économie du Maroc

• Niveau de la macro-économie

• Niveau de la micro-économie
Au Niveau Macro-économique
Le développement urbain
• Plan d’aménagements
- Explosion démographique
- Exode rural
• Rationalisation et règlementation de l’espace
rural
- Faciliter et fortifier
l’investissement
Au Niveau Macro-économique
• Le développement rural
- Barrages
- Un codes des investissements agricoles
- Remembrement rural ( 874 000 ha )
=>
- Développement d’activité
Agro-industrielle
- Prolifération cultures ( agrumes,
primeurs…)
Au Niveau Micro-économique
• Encouragement de l’initiative prive
- Garantie de remboursement/IF
- Richesse garantie par la propriété
foncière
• Valorisation de la propriété foncière
- Construction, aménagement,
équipement…
- Crédit de valorisation / Propriété
immatriculée
 Conclusion
Système foncier :
- Complexe;
- Rigide;
- Diversité des statuts;
Deux régimes complémentaire IF/ traditionnel
Patrimoine socioculturel
Réfection profonde et objectif harmonise (flexible)
pour répondre aux besoins et exigences.
CH3 : Régime des droits
réels
Le droit réel est un rapport juridique direct et immédiat entre une personne

et une chose et s’impose au respect de tous, autrement dit, il a un effet

absolu. Il confère à son titulaire un pouvoir direct et immédiat sur une
chose sans passer par l’intermédiaire d’une autre personne, par exemple le
droit de propriété, le droit d’usufruit.
Il s’agit d’un pouvoir juridique exercé par une personne sur une
chose. Le droit réel se distingue du droit personnel en ce qu’il n’admet pas
d’intermédiaire entre la chose et la personne
LES DROITS RÉELS PRINCIPAUX
Les droits réels principaux sont les droits qui existent indépendamment de
tout droit de créance, et donnent à leur titulaire le pouvoir de tirer
directement d’une chose tout ou partie de son utilité économique. Le droit
de propriété est le droit réel principal auquel s’ajoutent ses démembrements
en l’occurrence le droit d’usufruit, le droit d’usage et d’habitation, le droit
de superficie qui est un droit sur les plantations et constructions, le droit
d’emphytéose qui est un droit de jouissance de longue durée, comme on le
verra plus loin et enfin les servitudes qui est une charge d’exploitation d’un
fond par un autre.
LE DROIT DE PROPRIÉTÉ
La propriété, c’est le pouvoir exclusif d’une personne sur un bien. C’est le sens le
plus répandu. Mais si on suit une autre acception du terme de propriété, d’une façon
objective, c’est le bien envisagé dans sa situation privative.
Ce droit confère a son titulaire (à l’exclusion de toute autre) le pouvoir d’usage, de
jouissance, et de disposition. Le propriétaire n’est obligé que par les lois et les
conventions, bien que la constitution garantie le droit de propriété, la loi peut en
limiter l’étendu et l’exercice si les exigences économiques et politiques du pays le
nécessite.
la jouissance (‫)اﻻﺳﺘﻐﻼل‬, l’usage(‫ )اﻻﺳﺘﻌﻤﺎل‬ainsi que la disposition (‫ )اﻟﺘﺼﺮف‬de la
propriété foncière sont les démembrements principaux de celle-ci.
▪ Les types de propriétés:
La propriété individuelle (privée):correspond au droit d’user,
de jouir et de disposer d’une chose manière propre, exclusive
et absolue sous les restrictions établies par la loi. Il s'agit de la
propriété qui appartient en propre à un individu,
 La propriété collective :Il existe deux formes de propriété collective, à
savoir : l’indivision et la copropriété.
• L’indivision : c’est un régime de propriété collective, régi par le DOC, qui
peut porter sur une chose ou un droit, et dont l’origine peut être légale
(héritage) ou volontaire (bien acheté dans l’indivision). Chaque indivisaire
a des droits indivis dans le bien. Ces droits ne portent pas sur une fraction
spécifique mais sur une fraction non individualisée appelée quote-part.
Il faut rappeler, qu’en cas de vente d’une quote-part, la loi reconnait un
droit de chefâa aux indivisaires.
• La copropriété : le législateur marocain a organisé un mode particulier de
la propriété collective régie par les dispositions de la loi 18.00 relative au
statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette loi s’applique à la
propriété des immeubles bâtis, non immatriculés, en cours
d’immatriculation ou immatriculés, divisés par appartements ou étages ou
locaux et dont la propriété, appartenant à plusieurs personnes, est répartie
par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des
parties communes. Elle s’applique également aux ensembles immobiliers
bâtis et aux différentes résidences constituées d’habitations contiguës ou
séparées ayant des parties communes appartenant dans l’indivision à
l’ensemble des copropriétaires.
• Les parties privatives des immeubles sont les parties

bâties appartenant à chaque propriétaire dans le but d’en

jouir individuellement et qui sont sa propriété exclusive.

• Les parties communes sont les parties bâties ou non bâties

destinées à l’usage et à la jouissance de l’ensemble des

copropriétaires ou à certains d’entre eux.

LES DÉMEMBREMENTS DU DROIT DE PROPRIÉTÉ
un droit réel démembré est un droit exercé directement sur un bien par une
personne autre que le propriétaire

A- Les droits réels de jouissance et de disposition

1- Les droits d’origine non coutumière
a-L’usufruit ‫ﺣﻘﺎﻻﻧﺘﻔﺎع‬:
L’article 79 du code des droits réels (CDR) énonce : « L’usufruit est un droit réel

d’utiliser et de jouir par l’usufruitier d’un immeuble appartenant à autrui, et qui s’

éteint nécessairement à la mort de l’usufruitier ».

D’après l’article 81, ce droit peut être établi sur la propriété immobilière, la

superficie, le droit de Zina et sur le droit de houa et de surélévation.

Il a un certain nombre de caractéristiques :
• C’est un droit temporaire puisque sa durée ne peut excéder la vie de
l’usufruitier, et dans le cas d’une personne morale l’usufruit est limité
à 40 ans ;
• c’est un droit réel ;
• il peut être d’origine légale ou conventionnelle, et être établi à terme
ou à condition.
• Enfin, l’usufruit peut s’éteindre par la mort de l’usufruitier, par
l’arrivé du terme, par la perte totale de l’immeuble sur lequel
l’usufruit est établi, par la renonciation de l’usufruitier, par la
consolidation ou la réunion des deux qualités d’usufruitier et de
propriétaire.
b-L’emphytéose ‫ﺣﻘﺎﻟﻜﺮاءاﻟﻄﻮﯾﻼﻻﻣﺪ‬
Ce droit est régi par les articles 121 à 129 du code des droits réels.

Le bail emphytéotique confère à l’emphytéote (preneur du bail) un droit réel susceptible

d’hypothèque sur l’immeuble qui lui est donné à bail. Il résulte d’un contrat d’une durée de plus
de dix ans, ne pouvant dépasser 40 ans.

Parmi les caractéristiques principales de l’emphytéose:

• c’est un droit réel de jouissance grevant un immeuble. Si l’immeuble est immatriculé, ce droit
est soumis obligatoirement à l’inscription sur le titre foncier de l’immeuble objet du bail ;

• Un droit susceptible d’hypothèque et de servitudes

• un droit transmissible jusqu’à son terme

• un droit temporaire d’une durée se situant entre 10 ans et 40 ans.

• L’emphytéose résulte d’un contrat écrit et qui est toujours onéreux. Il peut prendre fin suite à
l’arrivée du terme fixé par le contrat de bail, suite à la résolution judiciaire.
c-le Droit d’usage et d’habitation ‫ﺣﻖ اﻻﺳﺘﻌﻤﺎل‬:
• L'usufruit ne doit pas être confondu avec "le droit d'usage ".
Le titulaire d'un tel droit peut utiliser le bien pour lui ou sa
famille mais ne peut pas le donner en location. Il ne peut pas
non plus le faire occuper par des tiers, même à titre gratuit
d-le droit de superficie :
c’est un droit réel qui consiste dans le fait de posséder des
bâtiments, ouvrage, plantation sur un fond appartenant à autrui
, il se transmet par l’exercice du droit de préemption ou par
succession et par testament. Ce droit ne peut être grevé sur des
droits indivis qu’avec l’accord des co-indivisaires.
2-Les droits réels coutumiers musulmans :

a)-Le droit de « Zina »

• D’après l’article 131 du code des droits réels (CDR), le droit de zina est un droit réel qui
attribue à son titulaire la propriété des bâtiments qu’il a édifié à ses propres frais sur le terrain
appartenant à autrui .
• Le dit droit constitue une propriété immobilière sur les bâtiments construits comme le fonds
lui-même. D’après l’article 131 du CDR, celui-ci est institué par un contrat qui l’accorde
avec une charge d’édifier un bâtiment sur lequel il porte.
• Le titulaire du droit de zina peut céder le bâtiment qu’il a édifié, le grever d’hypothèque ou
de servitudes dans la limite de son exercice.
• Enfin la durée de droit de zina ne peut pas dépasser 40 ans. De son côté, la fin du droit de
zina peut intervenir suite à l’arrivée du terme, à la renonciation de son titulaire ou encore
suite à la destruction totale du bâtiment objet du droit de zina.
b-Le droit « houa »:

Le droit de houa connu sous le nom également de surélévation est un droit réel
permettant à son titulaire de s’approprier la colonne d’aire qui s’élève au-dessus d’un
édifice déjà construit appartenant au tiers et ce, pour y édifier une construction selon les
lois et les règlements en vigueur. Ce droit est régi par les articles 138 à 141 du CDR, qui
ont plus ou moins détaillé les règles qui l’organise, dont on cite principalement :
• Le droit de houa est institué par un contrat, qui doit spécifier la nature de l’édifice à
construire, ses caractéristiques et ses dimensions. Il ne peut résulter de droits indivis
qu’avec le consentement de tous les indivisaires.
• Le titulaire de ce droit peut le céder, l’hypothéquer ou le grever de servitudes qui ne sont
pas contraires à sa nature.
• Le titulaire de ce droit ne peut céder l’espace au-dessus de son édifice, sans le
consentement du propriétaire.
C-Le Droit de Guelsa

Ce droit frappe les immeubles bâtis, biens habous , il porte sur

les boutiques ou locaux professionnels , bains, fours, c’est-à-dire
sur les locaux à usage commercial ou artisanal.
• Guelsa viendrait du verbe « Guellesse », s’asseoir, c’est le droit
pour le bénéficiaire de s’asseoir, de stationner dans la boutique.
C’est un bail à charge puisque le bénéficiaire doit entretenir les
locaux.
• Ce droit est librement cessible, à titre onéreux ou à titre gratuit,
entre vifs ou à cause de mort
d-Droit de « Gza »:

• Le Gza diffère de la Guelza en ce qu’il porte sur des champs

ou sur des terrains nus.
• Ce droit est aussi appelé « Istidjar » mais plus dans le cas du
Fonds de commerce.
• Le Gza est un démembrement de propriété, un droit réel
consacré par la coutume et librement cessible, à titre onéreux
ou à titre gratuit, entre vifs ou à cause de mort.
• Sa durée peut être perpétuelle ou pour une durée déterminée
renouvelable par reconduction tacite. Il s’oppose en cela à la
location à long terme, en ce que cette dernière ne peut
dépasser une durée de 40 ans avec un minimum de 10 ans.
NB/Il faut noter, que le droit « Hazaka »,
qui peut être comparable à la Guelza, sauf
qu’il n’existe qu’entre juifs et son usage est
en voie de disparition
B-Les servitudes

• La servitude est une charge qui grève un immeuble en faveur d'un autre immeuble.
Le premier (bien servant) va donc servir le deuxième (bien dominant), en lui
accordant certains droits. Il s'agit donc d'un rapport qui lie les biens entre eux en
dehors des personnes ; bien qu'en définitive, ce sont celles-ci qui vont profiter des
charges. Il existe des servitudes naturelles qui découlent de la nature elle-même de
la propriété. L'exemple type pour ce genre de servitudes est celui de l'écoulement
des eaux naturelles, comme l'eau de pluie. Le bien qui se trouve en pente ne doit pas
empêcher l'écoulement naturel des eaux vers le bien en dessous. Il existe aussi des
servitudes dites légales. Elles sont prévues par un certain nombre de textes de loi,
comme ceux qui réglementent les routes et qui prévoient des distances obligatoires
de recul, il y a aussi les textes qui concernent les chemins de fer, ceux qui concernent
l'urbanisme, etc.
Mais il y a également des servitudes prévues par le dahir de 1915 sur les
biens immatriculés, comme lorsqu'une certaine distance est exigée pour la
plantation des arbres, de sorte à ce que les branches ne débordent pas sur le
bien d'autrui. Idem pour les servitudes de vue, qui consistent à ne pas ouvrir
des fenêtres dans un mur mitoyen et qui donneraient directement sur
l'intérieur du bien d'autrui. Les servitudes naturelles et légales sont à
distinguer des servitudes dites conventionnelles qui résultent, de leur part,
d'un accord entre voisins
LES DROITS RÉELS ACCESSOIRES
 L’hypothèque ‫اﻟرھن اﻟرﺳﻣﻲ‬
• L'hypothèque, qui est réglementée par les articles 165 à 213 du CDR,
peut être définie comme étant une garantie que prend un prêteur sur
un bien immobilier pour lequel il a consenti un crédit. L'hypothèque
permet au créancier de faire saisir le bien afin qu'il soit procédé à une
vente en justice pour être payé sur le prix au cas où son propriétaire
ne paierait pas les sommes qu'il doit rembourser.
• Pour faire reconnaître son droit, le créancier doit procéder à
l'inscription de l'hypothèque au service de la conservation foncière
• La publicité des hypothèques est obligatoire pour être
opposable aux tiers, c'est-à-dire à d'autres créanciers.
C'est la date de l'inscription qui permettra à l'hypothèque
de prendre son rang.
Elle confère à son titulaire :
• un droit de préférence : en cas de vente suite à une saisie
immobilière, le créancier sera payé, en priorité, sur le
prix de vente ;
• un droit de suite : il pourra faire saisir le bien même s'il a
été revendu depuis à un tiers.
Les privilèges ‫ﺣﻘوق اﻻﻣﺗﯾﺎز‬
C'est une sûreté légale sans dépossession qui
confère à son titulaire le droit d'être payé par
préférence aux autres créanciers du même
débiteur. A l'instar de l'hypothèque, le privilège est
une cause légitime de préférence.
L’antichrèse ‫اﻟرھن اﻟﺣﯾﺎزي‬
L'antichrèse est réglementée au Maroc par les articles 145 à 164 CDR .C’est un contrat par lequel un

débiteur propriétaire d'un bien immeuble immatriculé ou d'un droit réel de jouissance sur cet

immeuble (usufruit, emphytéose) ou un tiers agissant pour son compte, confère à son créancier

(appelé antichrésite) la possession de cet immeuble, de manière à lui permettre d'en percevoir les

fruits ou revenus, qu'il imputera annuellement sur le capital, jusqu'à paiement intégral de la créance.

Le créancier n'acquiert par ce contrat que la faculté de percevoir les fruits de l'immeuble, la créance

ne peut produire d'intérêts, mais il peut être stipulé que tout ou partie des fruits reviendra au

créancier. Le créancier impute annuellement les fruits perçus pour son débiteur sur le capital de sa

créance".

Ce droit réel qu'est l'antichrèse est donc inscriptible sur les livres fonciers, au même titre que les

autres droits réels.

L'antichrèse constitue donc au Maroc un contrat accessoire et suppose
l'existence préalable d'une créance.

Cette sûreté conventionnelle nécessite la remise de l'immeuble entre les

mains du créancier afin de permettre à ce dernier de recevoir
directement les fruits de l'immeuble, en remboursement de sa créance
jusqu'à l'extinction de cette dernière.
.
 B- Caractéristiques de l’antichrèse :

• L'antichrèse n'est pas un droit de jouissance mais un simple gage consistant en un droit
réel accessoire (art.154 du CDR), garantissant le remboursement d'un prêt
inscriptible et devant se matérialiser par la remise au créancier de la possession du
bien.
• Les auteurs considèrent que l'antichrèse est obligatoire, puisque son but même est
l'entrée en possession du bien par le créancier en garantie du paiement de sa créance.
• L'antichrèse suppose la dépossession du propriétaire au profit du créancier (art.1188).
• L'antichrèse suppose une propriété continue
• Dans l'antichrèse, l'immeuble doit être entretenu par le créancier.
• L'antichrèse porte sur un bien immeuble.
• L'antichrèse suppose une possession continue de l'immeuble par le créancier.
NB/Les opérations de prêt avec possession du bien par les créanciers
à titre de garantie sont d'un usage courant au Maroc. Ces opérations
portent sur des immeubles non immatriculés (melk) et font l'objet
d'un contrat appelé RAHN ou RAHNIA. Il s'agit d'un contrat de gage
immobilier avec dessaisissement, la dépossession au profit du
créancier constituant une condition de validité du contrat.

Ces contrats ont toujours donné lieu à une imposition entre les
mains du propriétaire débiteur au titre des loyers qui sont supposés
compenser les intérêts auxquels renonce le créancier gagiste
CH4:les techniques des
travaux cadastraux
● La notion du Cadastre
● Le Cadastre au Maroc
● L’Agence Nationale de la Conservation Foncière du Cadastre
et de la Cartographie
● L’Immatriculation Foncière
● Procédure normale de l’immatriculation foncière
● Documents établis à la suite de l’immatriculation foncière
● Procédures Spéciales de l’immatriculation foncière
● Opérations Subséquentes à l’immatriculation
● Tarifs des droits de l’immatriculation foncière
La notion du Cadastre
Le cadastre constitue, dans certains pays développés
à l’instar de l’Autriche, des Etats Unis et bien
d’autres, une locomotive du développement durable
grâce à son rôle pionnier en matière de la
sécurisation du droit à la propriété et également de la
production de données géographiques fiables
permettant une gestion optimale du territoire.
Partout dans le monde, le régime foncier joue un rôle
prépondérant dans l’essor de l’activité économique. Il
est modelé en fonction des options idéologiques,
historiques et politiques du pays. Il est organisé de
façon à répondre aux exigences de chaque système
économique et aux aspirations de chaque société.
nom masculin
Ensemble des documents où, à partir d’un relevé
topographique, l’on a consigné la quantité et la valeur
des biens-fonds d’une commune, et qui servent de
base à l’assiette de l’impôt foncier. Le cadastre se
compose d’un plan détaillé, d’une matrice énumérant
les parcelles appartenant à chaque propriétaire, et
d’un répertoire qui permet la consultation du plan.
 nom masculin
(provençal cathastre, de l'italien catastro, du grec katastikhon, registre)
1.Ensemble des documents établis à la suite de relevés
topographiques et d'opérations administratives, et
destinés à permettre la détermination des propriétés
foncières d'un territoire, la constatation de la nature
de leurs produits et l'évaluation de leur revenu.
2 Administration qui a la charge de ces documents.
Selon la définition adaptée de l’anglais de la
déclaration de la commission 7 de la Fédération
Internationale des Géomètres « FIG », le cadastre
est : « Le registre public des propriétés immobilières,
il comprend les documents tenus à jour, présentant
la situation, les mesures, l'état descriptif et la valeur
»
 Le cadastre répond aux besoins suivants :
1. Fiscal (expertise immobilière, taxation, justice
fiscale, etc.),
2. Juridique (sauvegarde du droit de propriété,
etc.),
3.Aménagement des Territoires (établissement des
documents de la planification urbaine, agricole,
touristique, industrielle, etc.),
4. Développement durable et protection de
l’environnement.
A travers le monde, il existe une multitude
de systèmes et de types de cadastre dont
l’objectif est de répondre aux besoins
spécifiques des territoires auxquels ils
s’appliquent, et ce compte tenu d’un certain
nombre de facteurs, notamment, le facteur
historique et culturel, le facteur
économique, le facteur politique, etc.
Le tableau ci-dessous, retrace l’évolution des
systèmes de cadastre dans les pays occidentaux
depuis 1800 :
 Traditionnellement, on distingue entre trois systèmes de
cadastre à travers le monde :
Cadastre
Cadastre Polyvalent
Cadastre Juridique
Fiscal • Il a pour objet la
• Il a pour objet production de
• Il a pour objet la la définition données
perception d’un des droits sur géographiques
impôt. Son rôle le sol avec fiables et
consiste ainsi à délimitation actualisées pour
fixer la base des propriétés, le compte des
d’imposition de identifications établissements
chaque parcelle publics et privés,
des des collectivités
et à identifier le propriétaires et
redevable locales ainsi que
report des les citoyens.
« apparent ». servitudes.
LE CADASTRE AU MAROC

Système du cadastre au Maroc

Cadastre juridique
Au Maroc la propriété foncière est soumise à une dualité de
droits due à la coexistence d'un droit traditionnel et d'un droit
d'immatriculation foncière dit moderne qui remonte à 1913.
Le secteur foncier traditionnel est régi par les principes du
droit musulman et les coutumes locales. Le droit de propriété
est fondé en cas d'existence de documents écrits probants:
•Sur la possession paisible publique, à titre de propriété,
permanente (d'une durée supérieure à 10 ans quand elle est
invoquée à l'encontre de tiers et à 40 ans quand elle est
invoquée à l'encontre de parents).
•L’acquisition au profit du possesseur au-delà de la durée
précitée.
Par ailleurs les immeubles soumis au droit traditionnel sont
caractérisées par:
• L'absence de publicité des droits prétendus;
• La méconnaissance par les tiers, (et parfois par les ayants droits) de
l'immeuble concerné, sa situation, sa consistance, ses limites, ainsi que
de la nature et de l'étendue de droits qui s'y exercent et de leurs
véritables détenteurs;
• L'insécurité des transactions car le droit prétendu existe jusqu'à preuve
du contraire;
• La difficulté d'accès aux crédits puisque la garantie réelle est incertaine ;
• La faiblesse de l'investissement;
• La multitude des litiges entre riverains et d'autres prétendants qui
constituent plus de 50% des affaires pendantes devant les
tribunaux;
Le secteur soumis au régime de l'immatriculation foncière appelé aussi
régime des livres fonciers présente les caractéristiques suivantes:
• Il est fondé sur une très large publicité;
• Il a un effet de purge qui annule tout droit réel antérieur non révélé au
cours de la procédure d'immatriculation;
• Chaque immeuble est individualisé par un nom, plan, et un numéro
propre. C'est le titre foncier qui constitue pratiquement l'état civil de
la propriété et lui donne un nouveau départ ;
• Le titre foncier dès son établissement est définitif et inattaquable;
• Les droits inscrits sur le titre ont un effet légal et une force probante
entre les parties, vis-à-vis des tiers et auprès des tribunaux;
• Tout droit acquis doit être détenu de la personne précédemment
inscrite, ce qui écarte toute usurpation ou prescription. Il ne peut y
avoir de rupture dans la chaîne des inscriptions, l'accès au crédit et à
l'investissement, etc
 Et donc, au Maroc il existe une dualité de régimes fonciers :

1Le régime des immeubles non immatriculés : régies par les

dispositions du code des droits réels (loi 39-08 du 22 novembre 2011).

1Le régime des immeubles immatriculés : qui a été institué par le Dahir
de 12 Aout 1913, modifié et complété par la loi 14-07 du 22 novembre
2011.
Le cadastre au Maroc ne concerne que le régime des immeubles
immatriculés. A titre indicatif, en 2010, l’ANCFCC avait annoncé
que 95% des terrains en milieu urbain étaient immatriculés
contre 10% en milieu rural. Soit en gros, 75% du territoire reste
à immatriculer.
Le
régime des immeubles immatriculés au Maroc individualise la
propriété immobilière, détermine exactement sa consistance
matérielle et sa situation juridique
Une minime couverture cadastrale du territoire marocain
cause plusieurs problèmes pour le foncier marocain dans sa
globalité :
• La sécurisation des droits fonciers n’est pas généralisée
à tout le territoire marocain;
• La difficulté de financement immobilier pour une
grande partie des propriétés qui ne sont pas immatriculées
notamment en milieu rural ;
• Le manque à gagner de l’Etat marocain en terme de fiscalité ;
• La difficulté de protéger le patrimoine foncier de l’état ;
• L’existence d’obstacleshandicapant l’amélioration de
l’habitat, le développement de zones industrielles, etc.
Aperçu historique :
1908 La création du «Bureau topographique des troupes
débarquées», futur Bureau topographique du Maroc (BTM) :
malgré ses moyens réduits il réussit à cartographier une partie
importante du Maroc.
1913 La réforme de l’assiette foncière : Promulgation du dahir du
12 août 1913 sur l’immatriculation inspiré de l’« Act Torrens »; ce
système d’immatriculation garantie d’une manière absolue,
définitive et inattaquable le droit de propriété et la stabilité des
acquisitions.
1915 La Réglementation du service de la conservation de la
propriété foncière par arrêté viziriel.
1919 Création du service de restitution des photographies intégré
au Bureau topographique du Maroc.
Aperçu historique :
1924 La création du service topographique Chérifien (Dahir du 16
juillet).
1942 La création de l’institution du Conservateur Général
de la propriété foncière au Maroc.
1948 Le regroupement de la Conservation Foncière et du Service
Topographique Chérifien au sein d’une même Division relevant de la
direction de l’Agriculture et des Forêts.
1962 La création de la Division de la conservation de la propriété
foncière et du Service Topographique au sein du Ministère de
l’Agriculture.
1963 Création de la Section Géographique et prise en charge des
attributions en matière de géodésie et de cartographie, relevant
auparavant de l’Institut Géographique National de France.
Aperçu historique :
1973 L’établissement et la conservation du cadastre national par
le Dahir de 4 juin 1973, pour accompagner le vaste programme
hydro-agricole lancé par le Ministère de l’Agriculture vers la fin des
années 60.
1978 Création de la direction de la conservation foncière et des
travaux topographiques au sein du Ministère de l’Agriculture et de
la Réforme Agraire.
1982 Création de l’Agence Foncière Nationale chargée du
recensement des terrains appartenant à l’Etat et à ses différents
démembrements, dans les périmètres urbains et suburbains.
1994 Transformation de la Direction de la Conservation Foncière
et des Travaux Topographiques en Administration comprenant
deux directions par la promulguant la loi 58-00.
2002 Création de L’Agence Nationale de la Conservation
Foncière, du Cadastre et de la Cartographie.
L’Agence Nationale de la
Conservation Foncière du
Cadastre et de la Cartographie
L’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la
Cartographie est l’organisme auquel incombe la gestion du cadastre
marocain Créé en vertu de la loi N 58 00 du 13 Juin 2002 pour assurer
trois missions principales
•L’Immatriculation Foncière ( dont l’objectif principal est de garantir le
droit de propriété par l’inscription des mentions sur les livres fonciers
retraçant ainsi l’historique de la propriété foncière (Cadastre juridique)
•Le Cadastre pour délimiter la propriété foncière en termes de superficie,
coordonnées, situation géographique, etc
•La Cartographie qui poursuit et améliore la couverture cartographique du
pays et la définition du référentiel géodésique
Mission:
Le cadastre marocain se compose à la fois du
•Service de la conservation foncière qui assure
le côté juridique, notamment le maintien du registre
foncier, l’enrôlement des
réquisitions d’immatriculation, l’immatriculation, les
opérations sur les titres fonciers, l’inscription des
droits réels et des transactions immobilières
•Service du cadastre qui assure le côté technique
de l’immatriculation foncière « Bornage, levé
topographique, calcul de contenance, établissement
des plans cadastraux, etc »
Le service de la conservation foncière:
Le service de la Conservation Foncière est crée dans le centre de tout tribunal de
première instance.
Ce service est chargé de la partie juridique de l'immatriculation foncière :
• D’appliquer les lois foncières.
• De recevoir les réquisitions d’immatriculation
• D’inscrire les actes sur le titre foncier après contrôle rigoureux
• D’inscrire tous les droits réels et les charges foncières qui grèvent la propriété sur
le titre foncier.
• De procéder aux formalités de publicité
• De conserver les documents relatifs aux immeubles immatriculés
• De recevoir les oppositions.
• De mettre à la disposition du public l'information désirée
• De suivre la procédure de purge et décider l'immatriculation et établir les titres
fonciers.
Le service du cadastre :
le service du cadastre permet la création et la gestion de documents,
établis à la suite des opérations topographiques et administratives,
destinées à la détermination physique et juridique de la propriété
foncière en vue d’en constituer un Titre Foncier. Ses missions
principales :
• Bornage de la propriété immobilière.
• L’enquête parcellaire et juridique sur la possession, et sur les droits
réels, les servitudes, etc.…).
• La détermination de la consistance matérielle de la
propriété immobilière à l’exécution du levé du plan.
• l’établissement du plan et de la mappe cadastrale, et leur
vérification (image fidèle des livres fonciers de la zone qu’elle
couvre).
La direction de la cartographie :
C’est le producteur exclusif des cartes
topographiques, conformément à la loi 58-00.
Les principaux produits dela Direction dela
Cartographie relevant de l’ANCFCC sont:
•Les cartes topographiques de base.
•Les plans topographiques.
•Les prises de vues aériennes et
orthophoto/orthoimages.
L’immatriculation foncière
• Lorsqu’on parle de l’immatriculation d’un bien immeuble,
c’est le fait de reconnaitre pour ce dernier une existence
juridique au moyen de son enregistrement sur les livres
foncier. Ledit bien, une fois immatriculé, recevra un numéro
de titre foncier et sera inattaquable et inaliénable .
• L’opération d’immatriculation est tantôt facultative, lorsqu’il
s'agit d’une procédure ordinaire d’immatriculation,
(paragraphe 1), et tantôt obligatoire lorsqu'elle est spéciale
(paragraphe 2)
•
Paragraphe-1 : La procédure
ordinaire d’immatriculation
La procédure d’immatriculation consiste à immatriculer
un immeuble suite à une procédure de purge, donnant
lieu à l’établissement d’un titre foncier qui annule tous
titres et purge tous droits antérieurs qui n’y seraient pas
mentionnés . Quelles sont donc ses modalités
d’application ainsi que ses caractéristiques ?
Dépôt de la réquisition d’immatriculation à la Conservation Foncière
10 jours

Publication de l’extrait de réquisition au Bulletin Officiel

2 mois
Avis de bornage

20 jours
Bornage
4 mois - levé topographique et établissement du plan
foncier
Publication de l’avis de clôture du bornage au BO
2 mois

Expiration du délai d’opposition

3 mois – repérage définitif

Décision du conservateur
A-Les modalités de l’immatriculation
1- Réquisition d’immatriculation

Pour qu'un immeuble soit soumis au régime de l'immatriculation foncière (IF), il doit d'abord être

immatriculé. L'immatriculation se fait en respectant une procédure normale qui concerne les

immeubles.

Dans le cas des propriétés de l'Etat et des Habous, la procédure est dite spéciale. La procédure

normale est ouverte par une réquisition (demande) d'immatriculation, qui passe par le respect de

certaines règles :

❖ Il faut que le propriétaire requérant présente un certain nombre de pièces relatives à son état

civil ;

❖ Il faut qu'il fournisse une description minutieuse de la propriété à immatriculer (frontières,

habitations...) ;
❖ Il lui faut aussi établir un plan topographique du terrain, en s'adressant cela à un
géomètre. Ce plan est provisoire car il y a un autre plan qui va être établi, cette fois-ci
par le cadastre.
❖ Il faut ensuite qu'il règle les taxes de la conservation foncière (C.F) et ce en fonction
de la valeur du bien.
Par ailleurs, si le dossier remis au conservateur est complet, celui-ci va procéder à un
certain nombre d'acte de publicité, à savoir : la publication de la réquisition
d'immatriculation au bulletin officiel (B.O) et auprès des autorité locales (municipalité et
autres), l'affichage de celle-ci dans les locaux de la C.F et dans ceux du tribunal de
première instance (TPI) dans le ressort duquel se trouve l'immeuble en question, au
milieu rural, a fait l'objet d'une criée dans les souks.
• Mais pourquoi toute cette publicité ?
:Pour avertir les tiers. Si des personnes ont des droits à
revendiquer, ils doivent se manifester, sinon, si le
conservateur établit le titre foncier, personne ne peut
prétendre à des droits sur l'immeuble en question (on
parle de délai de forclusion et non de délai de
prescription « susceptible d'interruption ou de
suspension »).
2-Le bornage:

La publicité susmentionnée est suivie par l'opération du bornage. En quoi consiste cette

opération ?
C'est une opération topographique par laquelle, le délégué du conservateur place des bornes

pour délimiter le terrain à immatriculer. Les bornes étant des pierres que le requérant achète

et que le conservateur place tous les cent mètres. Le déplacement d'une borne est une

infraction pénale, seul le conservateur peut en modifier l'emplacement.

Il faut savoir que le bornage est également une mesure de publicité (on pourrait même dire

que c'est la meilleure), dans la mesure où le conservateur invite tous les voisins limitrophes

du terrain à immatriculer, ainsi que les autorités locales, à assister à la dite opération. Parmi

toutes les opérations de publicité, celle occasionnée par le bornage est la plus efficace. Les

voisins limitrophes sont même invités par écrit à assister au bornage tant leur présence est

importante, puisque d'un côté, cela éviterait les conflits frontaliers qui peuvent éclater par la

suite et puisque d'un autre côté ces voisins auront à attester du droit du requérant.
Le bornage peut être considéré comme une opération juridique, car le
délégué du conservateur peut déjà commencer à recevoir les
oppositions. Celui-ci devra, à la fin de l'opération, dresser un P.V
auquel il va annexer un plan provisoire de bornage et transmettre le tout
au conservateur.
Le délégué responsable du bornage ne doit pas trancher ou régler les
oppositions qui lui ont été formulées au moment de l'opération, il
constate et transcrit sur un P.V. Le conservateur doit ensuite publier un
avis de clôture du bornage (l'opération est terminée), qui sera affiché
dans les mêmes lieux où a été publiée la réquisition
Croquis de
bornage
R159/20

PV de
bornage
R159/20

1
Croquis de
bornage
R2542/58

PV de
bornage
R2542/58

1
Croquis de
bornage
R4670/61

PV de
bornage
R4670/61

1
3- Les oppositions
a) Le régime juridique de l'opposition
Qui est habilité à faire opposition ? : Toute personne peut contester les droits du
requérant, même quand cette personne ne prétend à aucun droit sur le bien en question.
Toute personne qui prétend détenir des droits sur l'immeuble à immatriculer peut
formuler une opposition.
Même le procureur du roi, le curateur des absents et les parents des disparus et des
non présents, peuvent contester une réquisition d'immatriculation.
Où peut-on faire une opposition ? : On peut effectuer une opposition, soit au
moment du bornage (sur place), soit auprès du conservateur ou auprès du TPI ou encore
auprès de l'autorité locale (ce laxisme en matière d'opposition est dû au fait
qu'auparavant il n'y avait pas beaucoup de C.F et donc on a voulu faciliter la tâche aux
opposants).
Comment est formulée l'opposition ? : L'opposition peut être faite oralement ou par écrit,

simplement il faut qu'après, l'opposant puisse apporter les pièces justificatives prouvant ses

prétentions et ce, pour éviter les oppositions abusives , Le législateur a même prévu des amendes

en cas d'opposition abusive, mais qui ne sont, à vrai dire, pas assez dissuasives vu que leur

montant demeure relativement bas.

Les opposants doivent payer les taxes est les droits de plaidoirie auprès de la CF (normalement,

c'est auprès des tribunaux qu'on paye ces taxes, mais, en matière d'opposition à l'immatriculation,

on admet cette exception).

Actuellement, les oppositions, en matière d'immatriculation foncière, doivent être faites entre les

mains du conservateur. Ce n'est qu'après que le conservateur échoue dans ses tentatives de

trouver une solution amiable entre les parties au conflit, qu'il va transmettre le dossier au TPI

compétent.
b) Délais et recours

Maintenant, que fait le conservateur en matière d'opposition ? : Celui-ci peut accepter

l'opposition comme il peut la rejeter, mais il doit absolument motiver sa décision en cas de rejet.

En cas de rejet pour défaut de paiement des taxes, sa décision n'est susceptible d'aucun recours.

Dans les autres cas (ex: insuffisance de documents justificatifs), sa décision peut être attaquée devant la

justice ou devant le Conservateur Général (recours administratif auprès de conservateur général).

En principe, ce genre de recours est porté devant les TPI, qui contiennent en leur sein des chambres

spécialisées dans le contentieux immobilier, mais il est des cas où le litige est porté devant le tribunal

administratif pour excès de pouvoir

Le conservateur peut régler le différend résultant de l'opposition à l'amiable en présence des parties,

dans ce cas, il doit dresser un P.V où il constate la transaction, et qui doit être signé par les deux parties.

A ce moment, il (le conservateur) va procéder aux modifications, s'il y a lieu (Ex: si le requérant

reconnaît que l'opposant a effectivement des droits (des parts) sur le bien à immatriculer). A défaut

d'accord, il (le conservateur) transmet le dossier au TPI compétent

Quels sont les délais à respecter en matière d'opposition ? : Les oppositions
peuvent être formulées dès le dépôt d'une demande d'immatriculation.
En principe, au bout de deux mois après la publication de l'avis de clôture du
bornage, aucune opposition ne doit être acceptée. Cependant, le conservateur peut
accepter, à titre exceptionnel, des oppositions hors délai, tant que le dossier n'est pas
encore transmis au tribunal.
Le TPI examine les différends qui existent entre les opposants et les requérants, il
(TPI) n'examine pas les différends entre les différents opposants. Ces derniers, pour
régler leurs différends, doivent aller en appel.
L'appel, en matière d'immatriculation foncière, doit être interjeté dans le mois qui
suit la date de la notification du premier jugement. Le recours en cassation est
possible aussi, pourvu qu'il soit fait dans un délai de deux mois.
c) La fin de la procédure d'opposition
Si c'est le requérant qui gagne, le conservateur
continue la procédure d'immatriculation en faveur de ce
dernier.
Si c'est les opposants qui gagnent, le conservateur va
rejeter la réquisition d'immatriculation et invitera les
gagnants à constituer un nouveau dossier pour
déclencher la procédure.
La décision de rejet est susceptible de recours, mais
la décision d'immatriculation prise par le conservateur
ne peut faire l'objet d'aucun recours.
Une fois que le conservateur a immatriculé
l'immeuble, cela produit d'importants effets.
B-Les Effets de L’Immatriculation
Foncière :
1- Etablissement du titre foncier :

a) titre foncier
Chaque immeuble, composé d’une parcelle ou de parcelles formant corps, ayant fait l’objet

d’une décision d’immatriculation, donne lieu à l’établissement d’un titre foncier. Ce dernier

comporte :

- la description de l’immeuble avec ses limites, ses tenants et aboutissants, sa nature et sa

contenance ;

- l’indication du domicile et de l’état civil du ou des propriétaires, et, dans le cas

d’indivision, l’indication de la part de chacun de ces derniers,

- l’indication des droits réels immobiliers existant sur l’immeuble et leurs titulaires
b) Le Duplicata

Le Duplicata, ou double ou copie exacte du titre foncier et du

plan qui est annexé, est remis au propriétaire. Celui-ci est
nominatif, le conservateur en certifie l’authenticité en y apposant
sa signature et le timbre de la conservation, c’est un acte
authentique .
En cas de perte , ou de détérioration du Duplicata le titulaire doit
faire une déclaration de perte au conservateur qui peut, 15 jours
après la publication au BO d’un avis de perte, délivrer une autre
copie du titre ou un autre certificat,
2-Purge juridique
Aux termes de l'art.2 du Dahir de 1913 "l'immatriculation d'un immeuble annule tous
titres est purge tous droits antérieurs qui ne sont pas mentionnés sur le titre foncier
établi par le conservateur", on appelle cela, l'effet de purge de l'immatriculation.
a) Signification de l’effet de purge
L'immatriculation annule d'abord tout titre antérieur, même les titres présentés par le
requérant, car désormais, ce n'est plus ces actes qui prouvent les droits de ce dernier,
mais c'est le titre foncier.
L'immatriculation efface tout le passé de l'immeuble et ce, même si le détenteur du
titre foncier avait acquis la propriété illégalement. C'est comme si l'immeuble venait
de naître. La date de l'immatriculation est, en quelque sorte, la date de naissance du
bien.
b) La raison de l’institution de cette règle
- Raison 1: On l'a instituée pour la garantie des transactions
immobilières, car si le doute persiste même après
l'immatriculation, il n’y aura pas d’investissement.
- Raison 2 : La loi a institué toute une procédure pour faire
la publicité de la réquisition et a fait preuve de laxisme à
l'égard de l'introduction des oppositions. Ceux, qui
viendront après l'immatriculation pour formuler leur
opposition n'auront donc aucune excuse.
3-Effet définitif et inattaquable

L'art 62 du Dahir de 1913 tel qu’il a été modifié et

complété par l’article premier de la loi 14-07,
énonce que le titre de propriété est inattaquable. Il
forme le point de départ unique des droits réels et
des charges foncières pesant sur l'immeuble au
moment de son immatriculation.
C'est donc ce titre qui va servir comme moyen
de preuve pour tous les droits réels
Paragraphe- 2 : Les procédures
spéciales
 Procédures
d’immatriculation
Législation applicable
particulières
La procédure Pendant la période du protectorat, le Maroc était divisé en trois zones : la zone de Tanger,
d’immatriculation en la zone du protectorat espagnole et celle sous le protectorat français. Cette division du
zone nord territoire a engendré des différences au niveau des effets de l'immatriculation foncière
dues notamment à la différence des législations en vigueur

Immatriculation des biens Les biens Habous ne sont soumis à aucune procédure spéciale en matière d'immatriculation foncière et
appartenant à l’Etat ce malgré le fait que l'organisme qui en assure la gestion et le contrôle fasse amie du gouvernement, il
s'agit notamment du Ministère des Habous. Concernant ces biens, la procédure d'immatriculation est
normale mais gratuite.

Avant de procéder à l'immatriculation des biens appartenant à l'Etat, les administrations

concernées doivent d'abord respecter une procédure de "délimitation administrative". Le Conservateur
ne va donc pas faire de bornage, mais c'est l'administration concernée qui va établir elle-même le plan et
le soumettre au Ministre des Finances qui va émettre un arrêté (d'homologation) sur la base duquel, le
Conservateur de la propriété foncière va procéder automatiquement à l'immatriculation du bien en
question. Il s’agit principalement de :

- Immatriculation des immeubles expropriés : En vertu du dahir du 25 juin 1927, l'immatriculation d'un
immeuble exproprié pour cause d'utilité publique, par jugement ou cession amiable, est réalisée d'office
sur simple requête de l'expropriant.

- Immatriculation en cas de déclassement, du domaine public au domaine privé

La procédure d'immatriculation des immeubles domaniaux provenant du déclassement du

domaine public est régie par un autre dahir du 25 juin 1927. Aux termes de ce, dahir, l'immatriculation
des parcelles du domaine privé de l'Etat, provenant d'un déclassement du domaine public, se réalise
d'office à la requête de l'Etat.
Les immeubles à caractère - Immatriculation des terres collectives délimitées
particulier
Les terres dites collectives sont ainsi appelées parce qu'elles appartiennent
collectivement aux tribus ou à des fractions de tribus ou encore à des "Douars". La
propriété de ces fonds revient à l'agglomération et la jouissance est attribuée aux
membres de celle-ci.

L'article 10 du dahir du 18 février 1924 prévoit que l'immatriculation des terres

collectives, ayant fait l'objet d'une délimitation homologuées, est prononcée sur
simple requête du tuteur des tribus, qui n'est autre que le Ministère de l'intérieur,
après récolement du bornage et levé du plan foncier de l'immeuble par les services de
la conservation foncière.

- Immatriculation des immeubles urbains sis dans un périmètre syndical

C'est précisément le dahir du 10 juin 1922 relatif à l'immatriculation des

immeubles compris dans un périmètre syndical, lesquels sont soumis au régime édicté
par le dahir de 191, qui définit la procédure d'immatriculation de ces biens. La
procédure d'immatriculation est globale et obligatoire pour tous les immeubles
compris dans le périmètre syndical. La commission syndicale des propriétaires
urbains donne son approbation à la redistribution des terrains et intervient tout le
long de la procédure.

-Procédure spéciale en cas de remembrement.

- Immatriculation des propriétés rurales sises dans des zones d'immatriculation

d'ensemble

NB : Ces deux dernières procédures feront l’objet des développements (A et B) qui

suivent vue leur importance. Elles permettent, en effet, de réaliser l’un des principaux
objectifs de l’ANCFCC, celui de généraliser au maximum l’immatriculation.
A. L’immatriculation d’ensemble

• Conformément aux dispositions du dahir n°1-69-174 du 25 juillet 1969 , le Ministre de l'agriculture est

habilité, dans le cadre de l'encouragement à l'immatriculation foncière, définir et délimiter., hors du

périmètre urbain, une "zone d'immatriculation d'ensemble", dans laquelle la procédure

d'immatriculation est gratuite et collective. Elle est dite collective parce qu'elle (la procédure

d'immatriculation) s'ouvre au nom de tous les propriétaires; une manière donc de gagner du temps car

on aura pas à traiter dossier par dossier, réquisition par réquisition et à la fin de la procédure, chacun

aura droit à son titre foncier indépendamment des autre requérant.

• Les formalités inhérentes à l'immatriculation des biens compris dans la zone d'immatriculation se fait

sans frais, à condition que les requérants déposent leurs dossiers dans un délai d'un an (qui peut être

prorogé de six mois) à compter de la date de la publication au B.O de l'arrêté ministériel ouvrant une

zone d'immatriculation d'ensemble. La gratuité des procédures ne concerne pas les oppositions.
Les étapes de l’immatriculation foncière d’ensemble (IFE):
1. Ouverture de la zone d’immatriculation d’ensemble par la publication de
l’Arrêté d’ouverture et de délimitation de la zone d’IFE au BO;
2. Enquête parcellaire;
3. Bornage et établissement du plan foncier;
4. Enquête juridique;
5. Enrôlement des réquisitions d’immatriculation;
6. Dépôt d’état et plan parcellaire auprès de l’autorité locale;
7. Publication de l’avis de dépôt au BO et affichage auprès des autorités locales
et judiciaires;
8. Publication de l’avis de clôture des travaux de bornage au bulletin officiel et
affichage de l’avis auprès des autorités locales et judiciaires;
9. Décision du conservateur;
B- Le remembrement rural
• Les projets de remembrement sont établis par les offices de mise en valeur agricole et sont soumis au Ministre de
l'agriculture qui les homologue par décret. L'arrêté fixant le périmètre à remembrer est notifié au Conservateur
qui,, soit va procédé à la rectification des titres fonciers déjà établis, soit va mettre aussitôt en demeure les
propriétaires, dont les biens n'ont jamais fait l'objet ,d'une quelconque procédure d'immatriculation, de souscrire
dans un délai d'un mois une réquisition d'immatriculation (pour les immeubles en cours d'immatriculation, la
procédure va être suspendue et reprise en conformité avec l'arrêté de remembrement).

• Concernant les biens non immatriculés, à l'expiration du délai d'un mois, le Conservateur dépose le dossier de
remembrement contenant un état et un plan parcellaire du secteur auprès de l'autorité locale, puis publie un avis de
ce dépôt au B.O. Si aucune des personnes concernées par le remembrement ne se manifeste dans un certain délai,
le conservateur procède d'office à l'immatriculation sur la base de l'arrêté de démembrement. S'agissant des
immeubles ayant déjà fait l'objet d'une immatriculation, le Conservateur va uniquement procéder à leur mise en
concordance avec l'arrêté en question.

• Les oppositions sont recevables jusqu'à l'expiration du délai de six mois qui court à partir de la date de la
publication au B.0 du décret portant homologation du plan de remembrement. Ces oppositions sont traitées selon
la procédure en vigueur.

• D'après le dahir du 18 février 1924, l'homologation des opérations de délimitation fixe irrévocablement la
consistance matérielle et l'Etat juridique de l'immeuble collectif délimité.
Les inscriptions sur les livres fonciers
• D’après l’article 65 du Dahir de 1913,Tous faits, dispositions et conventions entre vifs, à titre gratuit ou

à titre onéreux, tous procès-verbaux et ordonnances de saisie immobilière, tous jugements passés en

force de chose jugée ayant pour objet de constituer, transmettre aux tiers, reconnaître, modifier ou

éteindre un droit réel immobilier, ainsi que tous baux d’immeubles excédant trois années, toute

quittance ou cession d’une somme équivalente à plus d’une année de loyers non échus, doivent être

rendus publics par une inscription sur le titre foncier.

• Les articles 66 et 67 du Dahir précité ajoutent que Tout droit réel relatif à un immeuble immatriculé

n’existe, à l’égard des tiers, que par le fait et du jour de son inscription sur le titre foncier par le

conservateur de la propriété foncière.

• L’annulation de cette inscription ne peut, en aucun cas, être opposée au tiers de bonne foi.

• Les actes volontaires et les conventions contractuelles tendant à constituer, transmettre aux tiers,

reconnaître, modifier ou éteindre un droit réel ne produisent effet, même entre parties, qu’à dater de

l’inscription sur le titre foncier, sans préjudice des droits et actions réciproques des parties pour

l’inexécution de leurs conventions.

 • Paragraphe 1 : Procédure d’inscription

• Une grande majorité des inscriptions au Maroc concernent les contrats de vente, les contrats
d'hypothèque, ainsi que les droits relatifs à l'ouverture d'une succession.

• En cas de vente d'un bien, qui doit procéder à l'inscription ? C'est le vendeur, car sur 1ui pèse deux
obligations : l'obligation de délivrance et l'obligation de garantie du bien vendu. En matière
immobilière, l'obligation de délivrance, ne consiste pas seulement en la mise à la disposition de
l'acquéreur du bien vendu le disposant c'est-à-dire le vendeur, doit assurer le transfert de propriété en
faveur de l'acquéreur, notamment par le biais des inscriptions.

• Dans la pratique, c'est l'acquéreur, en qualité de mandataire, qui procède matériellement à

l'inscription de ses droits sur le T.F, d'ailleurs, le DOC a mis sur sa charge les frais relatifs à
l'inscription.

• Quand doit-on inscrire ? (La période des inscriptions) ; est-ce qu'on est obligé d'inscrire ? (Au
Maroc l'immatriculation est facultative, idem donc pour l'inscription) ; mais comment procède-t-on
aux inscriptions ?
 Cas particulier d’inscription :
« la prénotation »

• Le Conservateur rejette un acte qui lui est soumis aux

fins d'inscription pour cause d'irrégularité et, de ce
fait, le demandeur se trouve obligé d'attendre la
régularisation de sa situation, dans ce cas ce dernier
sera en droit de demander une prénotation. C'est une
mention provisoire portant sur certains droits
susceptibles d'être inscrits par la suite.
OPÉRATIONS SUBSÉQUENTES
À L’IMMATRICULATION
AFFAIRES SUBSÉQUENTES
Ensemble des opérations qui se font sur titre foncier. Elles
nécessitent la production du dossier technique à l’appui des
autres documents nécessaires, pour établir l’inscription:
1L’Ingénieur Géomètre Topographe dépose auprès du service
du cadastre le dossier technique, qui contient le P.V de la
formalité demandée, assorti du plan foncier.
2Le service du cadastre procède à la vérification des
documents du dossier technique, et s’assure des limites de la
propriété, puis en délivre le récépissé de dépôt assorti du plan
foncier et du procès-verbal de la formalité requise.
3L’inscription sur le titre foncier est effectuée par le service de
la conservation foncière après Etude, vérification et visa par le
Conservateur, et Paiement des droits de conservation
Toutes les opérations subséquentes ne
nécessitent ni publicité ni publication au
Bulletin Officiel.
 Morcellement

Fusion

Morcellement-Fusion
Affaires
Subséquentes Application de
plans
Lotissement

Mise en
concordance
Copropriété des immeubles
bâtis
Le
morcellement

Le titre TF.1940/27
est morcelé du
TF.35/27 (solde)

Contenance : 50a
00ca

1
Le
morcellement
Le titre TF.1458/16
est morcelé du
TF.208/16 (solde)

Contenance :
07a 00ca

1
Le titre TF.40893/53 est fusionné au
TF.40801/53
Le
morcellement-fusion

Le lot A est morcelé du

TF.5015/58,
puis fusionné au
TF.5013/58

1
 TARIFS DES
DROITS DE LA
CONSERVATION
FONCIÈRE
« Montage financier des opérations »
Les droits de la CF

Le tarif des droitsde conservation foncière est

fixé par le Décret n°2-16-375 du 13 chaoual
1437 (18 juillet 2016) fixant, publié au
Bulletin Officiel n°6484 du 16 chaoual 1437 (21
juillet 2016)
Les droits de la CF
• Droit de publicité
• Droit ad valorem
• Droit superficiaire
• Droit d’établissement des document et copies
• Droit fixe
• Taxe judiciaire et droit de plaidoirie ou
obtention de l'assistance judiciaire
À comparer avec le minimum de
perception
Enrôlement d’une réquisition
• Droit de publicité ....................................... 500 DH
• Droit ad valorem ............................................ 1 %
• Droit superficiaire :
-propriété urbaine (par are ou fraction d’are) ..............
50 DH
-propriété rurale (par hectare ou fraction d’hectare)....
50 DH
• Droit d'établissement du duplicata
(pour chaque duplicata) .................................. 200 DH
• Droit fixe........................................................ 100 DH
Minimum de perception .................................1000 DH
Opposition totale ou partielle sur des droits indivis:
• Taxe judiciaire et droit de plaidoirie ou obtention de
l'assistance judiciaire........................................ 160 DH
Lotissement

1.Dépôt de lotissement
● Plan établi par l’ANCFCC Droit fixe par lot ou par fraction
privative…….200 DH
● Plan établi par un Ingénieur Géomètre Topographe agrée Droit fixe
(par lot ou par fraction privative) ……….100 DH
2.Etablissement des titres fonciers parcellaires
● Droit ad valorem
-Droit d’établissement du nouveau titre foncier ……..1.5 %
-Droit d’établissement du duplicata (Pour chaque duplicata) …..200 DH
● Droit superficiaire
- Propriété urbaine (par are ou fraction d’are)...... 50 DH
- Propriété rurale (par hectare ou fraction d’hectare)..... 50 DH
•Droit fixe (pour chaque titre foncier à établir) ……..100 DH
•Minimum de perception …………..800 DH
Mise en concordance
En cas de construction, d’accroissement
ou de plantations :
•Droit ad valorem....................1 %
•Droit fixe ...................... 100 DH
•Minimum de perception ....... 1000 DH
Fusion
Droit fixe (par propriété à
fusionner).............. 1000 DH
Documents et consultation
•Certificat de propriété : Droit fixe (par
propriété)..........................100 DH
•Certificat sur réquisition d’immatriculation: Droit fixe
(pour chaque certificat).......................... 100 DH
•Copies d’actes et documents: Droit par page (Toute
page commencée étant due en entier ........ 25 DH
•Copies des plans fonciers: Droit fixe ............. 100 DH
•Consultation sur place des documents fonciers: Droit
fixe (par dossier)........................................ 50 DH