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Guide pratique des

notifications
de vente la Safer

Janvier 2016

Guide pratique des notifications de vente la Safer

INFORMATION SUR LALINATION


DUN BIEN AGRICOLE ET DROIT DE
PREMPTION DE LA SAFER
Pages
4

Personne charge dinstrumenter

Vendeur

Acqureur

Contenu de la notification

Biens non btis premptables

10

Bois et forts

11

Biens btis

11

Biens mobiliers

12

Premption partielle

15

Prix

16

Modalits de lalination

19

Situation locative

19

Acqureur, preneur en place

20

Droits de premption primant celui de la Safer

21

Exemptions au droit de premption de la Safer

24

Forme et formalits

26

Consquences de labsence de notification

26

Adjudication volontaire
Procdure de loffre amiable

Guide pratique des notifications de vente la Safer

PERSONNE CHARGE DINSTRUMENTER

ACQUREUR

Art. R 141-2-1 du code rural et de la pche maritime

Art. R 141-2-1 du code rural et


de la pche maritime

La notification incombe
au notaire charg
dinstrumenter, ainsi
que toute modification ou
annulation ultrieure.
Elle incombe au cdant dans
les cas de cessions de parts
ou dactions sans intervention
dun notaire.
Le notaire est le mandataire
apparent des vendeurs.
La signature et le cachet
du notaire permettent de
sassurer de la qualit de
lexpditeur. Une notification
seulement signe par le
vendeur nest pas recevable.

VENDEUR
Le notaire sassure que les
vendeurs ont la capacit pour
aliner le bien. La notification
la Safer constituant une offre
de vente ferme, toute rserve
doit tre purge avant son
envoi (ex : purge interdiction
daliner, autorisation de coindivisaires, etc.).
Le notaire indique, dans
la notification : les nom,
prnom, date de naissance,
domicile et profession des
vendeurs.

La Safer na pas vrifier


lexistence et ltendue du
mandat qui a t confi au
notaire. Un dpassement
ventuel de mandat na de
consquence que dans les
relations entre le vendeur et
le notaire. A dfaut de dtenir
un mandat ou un compromis
de vente, il est donc conseill
de faire cosigner la notification
par le vendeur.
La notification est adresse
la Safer par lettre
recommande avec avis de
rception.
Depuis 2012, la loi autorise
la transmission sous forme
lectronique.

La notification doit indiquer


les nom, prnom, date
de naissance, domicile et
profession de la personne
qui se propose dacqurir.
Si lacqureur est une socit
en formation qui na pas
encore acquis la personnalit
morale, la notification doit
indiquer lidentit des
membres constitutifs de la
socit.
La notification incomplte qui
ne mentionne pas lidentit de
lacqureur ne fait pas courir
le dlai lgal de premption.
Celui-ci ne part qu compter
du jour de rception
dune nouvelle notification
rgulire ou du complment
dinformation.

CONTENU DE LA
NOTIFICATION
Art. R 141-2-1 du code rural et
de la pche maritime
La nature et la consistance
du bien ou du droit mobilier
ou immobilier cd,
L'existence de l'un des
obstacles la premption
prvus aux articles L 1434 (changes conforme aux L
124-1, rente viagre en services
personnels, vente entre parents
et allis, biens destins la
construction, certaines parcelles
boises, plan de cession) et L
143-6 (droits de premption
prioritaires),
Le prix ou la valeur et les
conditions demandes,
Les modalits de
l'alination projete,
La dsignation cadastrale
des parcelles cdes ou
de celles dont la socit
dont les parts sont cdes
est propritaire ou qu'elle
exploite,
Leur localisation,
La mention de leur
classification dans un
document d'urbanisme,
L'existence d'un mode de
production biologique

Contenu supplmentaire en
cas de cession de l'intgralit
des parts ou actions de
socits

Contenu supplmentaire
pour les cessions en
dmembrement de proprit
(nue-proprit/usufruit)

Art. R 141-2-1 du code rural et


de la pche maritime

Art. R 141-2-1 du code rural et


de la pche maritime

Les statuts jour,

La consistance et la valeur
des droits dmembrs,

Le bilan et le compte de
rsultats de ses trois derniers
exercices,
L'avant contrat de cession,
les contrats en cours, les
conventions de garantie d'actif
et de passif et, s'il y a lieu et
s'ils existent, tout engagement
faisant peser sur la socit
dont les parts ou actions
sont cdes une incidence
financire ainsi que tout
lment relatif sa situation
contentieuse.
La Safer peut galement
demander au notaire ou
au cdant des lments
d'information complmentaire
ncessaires l'apprciation
des conditions de
transmission des parts ou
actions.

La dure de l'usufruit,
Le mode d'exploitation de
lusufruit,
les pouvoirs des titulaires
des droits.

Vente avec droits paiment


Art. R 141-2-2 du code rural et
de la pche maritime
Les lments ncessaires
lidentification des droits
paiement cds

BIENS NON BTIS PREMPTABLES


Art. L 143-1 du code rural et de la pche maritime

Usage agricole

Vocation agricole

La Safer a un droit de
premption en cas
d'alination titre onreux de
biens immobiliers usage
agricole et de biens mobiliers
qui leur sont attachs.

La Safera un droit de
premption en cas
d'alination titre onreux
de terrains nus vocation
agricole.

Biens immobiliers : btis et


non btis
Peu importe la zone.

Sont considrs comme


vocation agricole les terrains
situs :
Soit dans une zone agricole
protge cre en application
de l'article L 112-2 du prsent
code, soit l'intrieur d'un
primtre dlimit en
application de larticle L 1431 du code de l'urbanisme
(PAEN),
Soit dans une zone agricole
ou une zone naturelle et
forestire dlimite par un
document d'urbanisme (POS,
PLU, carte communale).

En l'absence d'un document


d'urbanisme, sont galement
regards comme terrains
vocation agricole les terrains
situs dans les secteurs ou
parties non encore urbaniss
des communes, l'exclusion
des bois et forts.
Secteurs urbaniss : critres
dapprciation
Nombre dhabitations
existantes. Hameau =
ensemble de quelques
maisons
Desserte par les rseaux
(voirie, eau, assainissement,
lectricit )
Sont assimils des terrains
nus les terrains ne supportant
que des friches, des ruines ou
des installations temporaires,
occupations ou quipements
qui ne sont pas de nature
compromettre dfinitivement
leur vocation agricole.

Guide pratique des notifications de vente la Safer

Superficies minimales pour les immeubles non btis,


fixes par Dcret
La superficie minimale
partir de laquelle le droit de
premption de la Safer est
susceptible de sappliquer, sur
les biens non btis, est fixe :
Pour les dpartements
de la Gironde, des Landes et
des Pyrnes-Atlantiques
25 ares dans le cas gnral
et 10 ares dans les zones
viticoles AOC et en zones de
montagne.
Pour les dpartements
de la Dordogne et du Lot-etGaronne 50 ares dans le cas
gnral et 10 ares dans les
zones viticoles AOC.

Ce seuil est ramen zro


dans les zones agricoles ou
naturelles des documents
durbanisme (zones NC et ND
des POS, zones A et N des
PLU), dans les primtres
damnagements fonciers en
cours (remembrement, etc.)
et dans le cas de parcelles
enclaves au sens de lart. 682
code civil.

Guide pratique des notifications de vente la Safer

Vente de 20 hectares situs en zone N du territoire communal, tant prcis que se trouvent
sur la proprit 3 tangs
Si les tangs ont un usage
piscicole, il sagit dun bien
usage agricole. Lopration est
donc premptable.
Si le bien objet de la vente na
pas dusage agricole au jour de
la vente, il faut dfinir sil sagit
dun terrain nu vocation
agricole au sens de larticle
L.143-1 CRPM.
Le bien est situ en zone N du

territoire communal, il sagit


donc dune zone o la vocation
agricole est prsume.
Par ailleurs la prsence
dtang nest pas de nature
compromettre dfinitivement
la vocation agricole du bien.
Il sagit donc dun terrain nu
vocation agricole au sens de
larticle L.143-1 CRPM.

Premptable

Vente dune proprit de 15 ha situe en zone A du document durbanisme. Il est prcis dans
la DIA quune partie des biens est utilise pour exercer lactivit de motocross
Le bien objet de la transaction
nest pas usage agricole.
Le bien est situ en zone A
du document durbanisme,
considr par la loi comme
vocation agricole.
Loccupation nest pas de

nature compromettre
dfinitivement la vocation
agricole du bien.
Il sagit donc dun terrain
nu vocation agricole par
rattachement de la loi.

Premptable

Vente dune parcelle de 3 hectares situe en zone A du document durbanisme sur laquelle sont
entreposes des voitures accidentes
Le bien objet de la transaction
nest pas usage agricole.
Le bien est situ en zone A
du document durbanisme,
considr par la loi comme
vocation agricole.
Loccupation nest pas de

nature compromettre
dfinitivement la vocation
agricole du bien.
Il sagit donc dun terrain
nu vocation agricole par
rattachement de la loi.

Premptable

Guide pratique des notifications de vente la Safer

Vente en pleine proprit de 5 hectares de terres situes en zone U du document durbanisme


Le bien objet de la vente
accueille une activit agricole,
il sagit donc dun bien usage
agricole expressment vis par
larticle L.143-1 CRPM.

Peu importe quil soit ou non


situ dans une zone U ou AU
du PLU, ce qui est dterminant
cest lusage agricole.

Premptable

Vente dune proprit de 4 hectares sur laquelle est situe une construction.
La proprit vendue est situe en zone N
Le bien objet de la vente nest
pas usage agricole au jour de
la vente.

Ltat du bti nous conduit


considrer quil sagit dune
ruine.

Le bien est situ en zone A


du territoire communal il doit
tre considr comme tant
vocation agricole.

Il sagit donc dun terrain


nu vocation agricole par
rattachement de la loi.

Premptable

Vente dune proprit de 3 hectares, situe en zone A du document durbanisme


Le bien objet de la transaction
nest pas usage agricole.
Le bien est situ en zone A
du document durbanisme,
considr par la loi comme
vocation agricole.

Vente de 1 530 m situs en zone A


Le bien objet de la transaction
nest pas usage agricole.
Le bien est situ dans une
commune en zone A du PLU
qui doit tre vu comme un
espace vocation agricole,
premptable au 1er m.

Il sagit dune friche.


La vente porte sur un terrain
nu vocation agricole par
rattachement de la loi.

Premptable

Linstallation prsente sur le


bien nest pas de nature
compromettre dfinitivement
la vocation agricole du bien.
Il sagit donc dun terrain
nu vocation agricole par
rattachement de la loi.

Premptable

10

Bois et forts
Les cessions de parcelles
cadastres bois et fort ne
sont pas totalement exclues
du domaine de premption
des Safer. Celles-ci peuvent
lexercer dans plusieurs cas
qui sont numrs lart.
L 143-4 6 du code rural :
Les surfaces classes
en bois au cadastre mises
en vente avec dautres
parcelles non boises
dpendant de la mme
exploitation (lacqureur peut
cependant se soustraire la
premption sur les parcelles
boises et les conserver si le
prix de celles-ci a fait lobjet
dune mention expresse dans
la notification),
Les semis ou plantations
sur les parcelles de faible
tendue dont la commission
communale damnagement
foncier a dcid la destruction
en application de larticle
L 123-7, soit de semis ou
plantations effectus en
violation des dispositions de
larticle L 126-1
Parcelles boises
ayant fait lobjet
dune autorisation de
dfrichement ou dispenses
dune dclaration de
dfrichement en application
de larticle L 342-1 1
du code forestier. Les
superficies des parcelles
boises ne ncessitant
pas une autorisation de
dfrichement sont les
suivantes :

en Gironde : 0,5 ha, depuis


larrt prfectoral du
07/10/03,
dans les Landes : 4 ha pour
les communes dsignes
lannexe 1, et 1 ha pour
les communes dsignes
lannexe 2 de larrt
prfectoral du 26/03/07,
dans les PyrnesAtlantiques : 2 ha depuis
larrt prfectoral du
09/11/05,
En Dordogne : 4 ha depuis
larrt prfectoral du
11/06/13

Parcelles boises
situes dans un primtre
damnagement foncier
agricole et forestier en zone
forestire prvu aux articles
L 123-18 L 123-22 du code
rural.
Les ventes de parcelles
cadastres bois et fort
nentrant pas dans lune
des catgories ci-dessus ne
sont pas premptables. Elles
doivent cependant faire lobjet
dune dclaration pralable
la Safer.

En Lot et Garonne : 4 ha
depuis larrt prfectoral
du 31/03/03

Pour mmoire, au
cadastre sont classs
en nature bois :

La Safer ne peut donc pas


prempter les ventes de
parcelles boises dont la
superficie est suprieure ces
seuils dpartementaux ou si
les parcelles boises vendues
sont attenantes un massif
bois qui complte ladite
superficie.

B
BF
BM
BO
BP
BR
BS
BT

Bois
Futaies feuillues
Futaies mixtes
Oseraies
Peupleraies
Futaies rsineuses
Taillis sous futaies
Taillis simple

11

BIENS BTIS

BIENS MOBILIERS

Art. L 143-1 du code rural et


de la pche maritime

Art. L 143-1 du code rural et


de la pche maritime

Pour les btiments, il ny a


pas de superficie minimum
mais seuls sont susceptibles
dtre prempts :

Le droit de premption
est tendu aux biens
mobiliers attachs aux biens
immobiliers vendus.

Les btiments dexploitation


en usage agricole au jour de la
vente,

Dfinition des biens mobiliers


donne par larticle R 143-2
du code rural et de la pche
maritime :

Les btiments dhabitation


faisant partie dune
exploitation agricole,
Les btiments (habitation
ou exploitation) situs dans
des zones agricoles, naturelles
ou non urbanises, dans les
communes de montagne
et qui ont t utiliss pour
l'exercice d'une activit
agricole au cours des cinq
dernires annes qui ont
prcd l'alination, pour leur
rendre un usage agricole.
Dans ce cas, la Safer ne peut
pas prempter en contre offre
de prix.

Cheptel mort ou vif,


Stocks ncessaires
lexploitation,
Tout autre lment ou
investissement ralis en
vue damliorer le fonds
ou de diversifier et de
commercialiser la production

12

Guide pratique des notifications de vente la Safer

PREMPTION PARTIELLE
Art. L 143-1-1 du code rural et de la pche maritime
La Safer est autorise
n'exercer son droit de
premption que sur une
partie des biens alins
lorsque l'alination porte
simultanment sur des
terrains usage agricole ou
vocation agricole et sur une
ou plusieurs des catgories de
biens suivantes :
Des btiments usage
agricole et les biens mobiliers
qui leur sont attachs ;
Des btiments situs en
zones agricoles, naturelles,
non urbanises, communes
de montagne, mentionns au
deuxime alina de l'article
L143-1 (habitation faisant
partie dune exploitation
agricole et btiment ayant eu
un usage agricole dans les 5
ans)
Des biens pour lesquels
elle ne bnficie pas d'un droit
de premption.
Le droit de premption peut
ne s'exercer que sur les
terrains usage ou vocation
agricole et les biens mobiliers
qui leur sont attachs, ou
sur ces terrains et l'une
des catgories de biens
mentionnes aux 1 et 2 ou
sur ces deux catgories.

A quel prix ?
Art. R 143-4 du code rural et
de la pche maritime
Si le notaire a prcis
dans sa notification de vente
des valeurs distinctes pour
chaque catgorie de biens
(terrains, habitation, btiments
dexploitation) : la Safer
prempte au prix notifi. La
premption en rvision de
prix est possible.
Si la Safer a prempt au prix,
la vente est parfaite, sans
autre condition.
Si le notaire a notifi la
vente des diffrents biens en
mentionnant un prix global :
la Safer fait une offre de prix
au vendeur pour les biens
quelle souhaite prempter.
Elle doit alors rappeler les
possibilits daction offertes
au vendeur, savoir : exiger
que la Safer achte lensemble
du bien alin ou accepter
la premption partielle.
Sil accepte la premption
partielle, le vendeur
peut exiger de la Safer le
paiement dune indemnit
correspondant la perte de
valeur des biens non acquis.

Guide pratique des notifications de vente la Safer

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Les choix et les dlais


Art. R 143-4 du code rural et de la pche maritime
La Safer notifie son droit de
premption dans les 2 mois
suivants la rception de la
notification
Si le notaire a notifi la
vente des diffrents biens en
mentionnant un prix global
et que la Safer a prempt
partiellement, cest le notaire
qui doit faire connatre la
Safer la dcision du vendeur
dans les 2 mois suivants la

rception par le vendeur de


loffre dachat de la Safer. Le
dfaut de rponse dans ce
dlai vaut acceptation tacite
de loffre de la Safer.
Si le vendeur accepte la
premption partielle mais
rclame une indemnit pour
perte de valeur du bien non
acquis, la Safer a 1 mois pour
faire connatre, au notaire,
sa dcision dacceptation, de
refus ou de renonciation
lachat.
En cas de dsaccord sur le
montant de lindemnisation,
la partie la plus diligente
saisit le Tribunal de Grande
Instance dans les 15 jours de
la dcision de refus.
Si le vendeur naccepte
pas une premption partielle
et exige que la Safer achte
lensemble des biens alins,
la Safer a 1 mois pour faire
savoir au notaire si elle
accepte lacquisition totale
aux prix et conditions de
l'alination ou si elle renoncer
prempter.
Le silence de la Safer
lexpiration de ce dlai vaut
renonciation et rtractation.
Dans tous les cas, la Safer
notifie sa dcision au notaire
charg d'instrumenter et au
vendeur, dans les conditions
prvues larticle R 143-6.

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Guide pratique des notifications de vente la Safer

Vente en pleine proprit de 5 hectares de terres situes en zone N du document durbanisme.


Il est prcis dans la DIA que se trouve sur la proprit un btiment qui na pas dusage
agricole (usage agricole il y a 200 ans !)
Les terres sont en zone N
donc vocation agricole. Elles
sont premptables.
Le bti nest pas usage
agricole, ne dpend pas dune
exploitation agricole et navait
pas dusage agricole il y a
moins de cinq ans. Le bti
nest donc pas premptable.
Il sagit dune vente mixte.

Premptable partiellement

Vente en pleine proprit de 5 hectares situs en zone non urbanise du RNU avec des btiments
avec usage agricole au jour de la vente
pas dusage agricole au cours des 5 dernires annes
Les terres sont en zone
non urbanise du RNU donc
vocation agricole. Elles sont
premptables ds lors que
leur surface est suprieure
25 ares.
Le bti est usage agricole au
jour de la vente ou la t au
cours des 5 dernires annes :

Premptable en totalit
ou partiellement

Le bti nest pas usage


agricole, ne dpend pas dune
exploitation agricole et navait
pas dusage agricole il y a
moins de cinq ans. Le bti
nest donc pas premptable. Il
sagit dune vente mixte :

Premptable partiellement

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PRIX
Art. R 141-2-1 du code rural et de la pche maritime
Le prix est une condition
essentielle de la notification.
La notification indiquant un
prix acte en mains (cest-dire : prix global comprenant
le prix du bien augment des
frais de la vente) nest pas
valable (Cass. 28.06.77).
Le prix indiqu dans la
notification ne peut sentendre
que du prix principal de
limmeuble. Les frais mis
la charge de lacheteur, en
particulier la commission
due lagent immobilier qui
a ngoci la vente, doivent
faire lobjet dune mention
spciale pour tre opposables

la Safer (Cass. 14.03.79


et 12.03.74). A dfaut de
stipulation expresse, la Safer
ne sera pas tenue leur
rglement.
Valeur :
Pour les donations non
premptables, le notaire
indique la valeur des biens
donns.
Pour les donations
premptables, le notaire ne
mentionne aucune valeur. Si la
Safer prempte, elle offre un
prix selon lestimation donne
par les services fiscaux.

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MODALITS DE LALINATION
L 143-1, L143-4 et L 143-5 du code rural et de la pche maritime
La Safer bnficie de son
droit de premption quelle
que soit la forme de la
vente: vente amiable de gr
gr, adjudication volontaire ou
force.
Les apports en socit
sont soumis au droit de
premption (R 143-4 code
rural) sauf les apports un
GFA (ou GFR) lorsqu'il est
constitu entre membres
d'une mme famille jusqu'au
4me degr inclus ou lorsque
les apports au GFA sont faits
par le propritaire exploitant
les biens apports.

La Safer qui n'a pas exerc


son droit de premption
lors d'un apport en socit
dispose d'un droit de
contrle, pendant 5 ans,
sur la rpartition du capital
entre les associs, en vue de
poursuivre, le cas chant,
l'annulation de cet apport
(L143-9 code rural et de la
pche maritime).
L'apport peut tre conclu sous
la condition suspensive que la
Safer ne prempte pas. Cette
rserve doit tre prcise
dans la notification (L1435 code rural et de la pche
maritime).

Guide pratique des notifications de vente la Safer

Cessions de parts
Art. L 143-1 du code rural et
de la pche maritime
La Safer peut exercer son
droit de premption en
cas d'alination titre
onreux de la totalit des
parts ou actions d'une
socit ayant pour objet
principal l'exploitation ou la
proprit agricole, lorsque
l'exercice de ce droit a pour
objet l'installation d'un
agriculteur.
Les cessions partielles de
parts font lobjet dune simple
information.

Donations
Art. L 141-1-1 du code rural et
de la pche maritime
La Safer doit tre informe
de toutes les alinations
titre gratuit portant sur
les biens agricoles ou
vocation agricole.
Elle peut, dans un dlai de six
mois compter de la date
laquelle elle en a t informe,
demander au tribunal de
grande instance d'annuler
une cession conclue titre
gratuit si elle estime que
cette cession aurait d lui tre
notifie en tant que cession
titre onreux.

Donations premptables
(loi Macron du 10 juillet 2015)
Art. L 143-16 du code rural et
de la pche maritime
Biens concerns : biens
immobiliers usage agricole
ou terrains nus vocation
agricole, dmembrement,
cessions de parts.
Ne sont pas concerns les
donations :
1. Entre ascendants et
descendants,
2. Entre collatraux jusqu'au
6me degr,
3. Entre poux ou
partenaires de pacte civil
de solidarit,
4. Entre une personne
et les descendants de
son conjoint ou de son
partenaire de pacte civil
de solidarit, ou entre ces
descendants.
Le notaire charg
d'instrumenter ne mentionne
pas le prix. La dcision
du titulaire du droit de
premption d'acqurir le bien
indique l'estimation de celui-ci
par les services fiscaux.
Le droit de premption ne
peut tre mis en uvre
que pour des motifs qui se
rattachent principalement
l'installation, le maintien et la
consolidation d'exploitations
agricoles ou forestires,
ainsi que l'amlioration de
la rpartition parcellaire des
exploitations.

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changes
Seuls les changes
d'immeubles ruraux raliss
en application de l'art. L 124-1
code rural et pche maritime
chappent au droit de
premption de la Safer. Il s'agit
des changes d'immeubles
ruraux situs soit dans le
mme canton, soit dans un
canton et une commune
limitrophe de celui-ci ou
lorsque l'un des immeubles
changs est contigu aux
proprits de celui qui le
reoit. Il s'agit galement des
changes d'immeubles ruraux
ou forestiers qui interviennent
dans un primtre
d'amnagement foncier.
L'change avec soulte
d'immeubles ruraux conforme
l'article L 124-1 code rural et
pche maritime reste hors du
champ d'application du droit
de premption. Toutefois,
la perception d'une soulte
d'une valeur trs suprieure
celle de l'immeuble reu
est de nature entraner
une requalification de l'acte
d'change en ventes soumises
au droit de premption.
Un change non ralis en
application de l'article L 1241 crpm peut tre conclu
sous condition suspensive
de non premption de la
Safer (L 143-5 code rural et
pche maritime).

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Guide pratique des notifications de vente la Safer

Liquidation
Redressement judiciaire
Le droit de premption de
la Safer est cart en cas de
cession d'une ou plusieurs
activits prvue dans un plan
de cession totale ou partielle
d'une entreprise ordonn
lors d'une procdure de
liquidation judiciaire ou de
redressement judiciaire.
Une simple notification pour
vente exempte du droit de
premption doit tre adresse
la Safer.
En revanche, les ventes de
gr gr de biens immobiliers
non compris dans un plan
de cession et autorises par
Ordonnances sont soumises
au droit de premption de la
Safer (L 642-18 du code du
commerce). Mais dans cette
hypothse, la Safer ne peut
pas prempter en contre
offre de prix.

Ventes rmr
Elles sont soumises au droit
de premption. Si la Safer
prempte, la facult de rachat
par le vendeur peut tre
exerce son encontre ou
lencontre de son attributaire.
Le rachat nest pas soumis au
droit de premption puisquil
sagit dun droit rserv par le
vendeur.

Ventes en viager
Elles nchappent au droit de
premption que si la rente
est servie pour la totalit ou
pour lessentiel sous forme
de prestations de services
personnels (L 143-4 2 crpm).
En labsence de jurisprudence,
on saccorde pour considrer
que lexception concerne la
vente conclue moyennant
un prix pay pour
lessentiel moyennant
une rente viagre
consistant, elle-mme,
peu prs exclusivement
en des prestations de
services personnels.
Il sagit principalement
de lhypothse du bail
nourriture, qui comporte
lengagement de lacqureur
subvenir entirement et
personnellement aux besoins
de vie du vendeur.

Usufruit / nue proprit


Art. L 141-1 du code rural et
de la pche maritime
La Safer peut exercer son
droit de premption en cas de
vente de lusufruit.
La Safer ne peut pas exercer
son droit de premption sur la
vente de la nue-proprit sauf
dans 3 cas :
La Safer en dtient dj
lusufruit,
La Safer est en mesure
dacqurir lusufruit
concomitamment,
La dure de lusufruit
restant courir (conserv par
lusufruitier) ne dpasse pas
deux ans.
Ne peuvent pas faire
lobjet dune premption
les acquisitions de la nueproprit dun bien par ses
usufruitiers et celles de
lusufruit dun bien par ses
nus-propritaires.

19

SITUATION
LOCATIVE
Les dates de dbut et de
fin de bail doivent tre
renseignes et tout justificatif
doit tre joint la notification
pour permettre la Safer de
vrifier la ralit de la location
et l'existence ventuelle d'un
droit prioritaire (copie du bail
enregistr, attestations MSA,
autorisation d'exploiter )
Doit tre galement
mentionne, s'il y a lieu, la
date de rsiliation prvue du
bail.

ACQUREUR, PRENEUR EN PLACE


Art. L 143-6 code rural et de la pche maritime
Le droit de premption
de la Safer ne peut pas
s'exercer contre le preneur
en place, son conjoint ou son
descendant rgulirement
subrog, sauf si le preneur
exploite le bien concern
depuis moins de 3 ans.
La Cour de Cassation, dans
un arrt du 14 novembre
2007 a jug, s'agissant d'une
location portant sur de petites
parcelles, que la soumission
volontaire au statut du
fermage ne pouvait faire
chec au droit de premption
d'ordre public de la Safer.

Pour tre prioritaire


la Safer, le fermier doit
remplir deux conditions
cumulatives:
tre exploitant du bien
vendu depuis plus de 3 ans.
Avoir un bail soumis au
statut du fermage du fait de
la loi et remplir les conditions
pour exercer son droit de
premption (exploitation
agricole moyennant paiement
dun loyer, ne pas tre
propritaire de plus de 3 fois
le seuil de surface dfini par le
schma directeur rgional des
exploitations agricoles).
L'acquisition par le preneur
en place depuis plus de
3 ans ne dispense pas
le notaire d'effectuer la
dclaration la Safer.

20

Guide pratique des notifications de vente la Safer

DROITS DE PREMPTION PRIMANT CELUI DE LA SAFER


Art. L 143-6 et L 143-4 3 du code rural et de la pche maritime
Preneur en place :
lorsque la vente a lieu au
profit d'un tiers, le droit de
premption du preneur en
place doit tre au pralable
purg. Le fermier qui exerce
son droit de premption a
l'obligation d'exploiter le bien
personnellement pendant au
moins 9 ans (L 412-12 code
rural). Si le fermier exerce
son droit de premption, cela
renvoi la situation ci-dessus :
acqureur, preneur en place.
Cohritiers bnficiaires
de l'attribution
prfrentielle prvue
l'article 832-1 code civil.
Co-indivisaires : le droit
de premption de la Safer
est prim par le droit de
premption des indivisaires
prvu aux articles 815-14
et 815-15 code civil (vente
portant sur le bien indivis).

Personnes morales
de droit public : le droit
de premption de la Safer
est prim par celui tabli
au profit de l'Etat, des
collectivits publiques et des
tablissements publics. Sont
par consquent prioritaires le
droit de premption urbain,
celui institu dans les zones
d'amnagement diffr, dans
les primtres provisoires de
zones d'amnagement diffr,
ou dans les espaces naturels
sensibles. En dehors de ces
zones dlimitant un droit de
premption, les personnes
morales de droit de public
ne bnficient d'aucune
priorit lorsqu'elles sont
acqureurs.

A-T-IL RENONC
CE DROIT ?
Art. R 143-7 du code rural et
de la pche maritime
Le notaire doit faire connatre
la Safer, dans le dlai de
8 jours compter de la
date laquelle il en a eu
connaissance, la dcision
explicite ou implicite prise, sur
la premption, par le titulaire
de ce droit prioritaire.
Le dlai d'exercice du droit
de premption de la Safer
ne court qu' partir de la
date de rception de cette
dcision. La Safer peut
nanmoins dcider d'exercer
son droit de premption sous
rserve que le bnficiaire du
droit prioritaire renonce ses
droits (R 143-7 4 crpm).

21

EXEMPTIONS AU DROIT DE PREMPTION


DE LA SAFER
changes
Art. L 143-4 1 du code rural et
de la pche maritime
Seuls les changes
d'immeubles ruraux raliss
en application de l'art. L 124-1
du crpm chappent au droit
de premption de la Safer (cf.
"modalits de l'alination").

Rente viagre en
services personnels
Art. L 143-4 2 du code rural et
de la pche maritime
La rente doit tre servie pour
la totalit ou pour l'essentiel
sous forme de prestations
de services personnels. Le
contrat de rente viagre
en argent ou en denres
n'chappe pas au droit de
premption de la Safer (cf.
"modalits de l'alination").

Cohritiers, parents,
indivisaires
Art. L 143-4 3 du code rural et
de la pche maritime
Les oprations qui
interviennent entre cohritiers
propos des immeubles de
la succession sont soustraites
au droit de premption de la
Safer. (l'exception joue semble
t'il quel que soit le degr de
parent).
Les cessions consenties
des parents ou allis jusqu'au
4me degr inclus chappent
au droit de premption.
L'exception peut tre
retenue mme si tous les
coacqureurs ne sont pas
parents au degr requis
avec les vendeurs (TGI
Milhau 3 mai 1967)
Le droit de premption
de la Safer ne s'applique
pas aux actes conclus entre
indivisaires lorsqu'ils font
cesser l'indivision en tout ou
partie.

22

Guide pratique des notifications de vente la Safer

Salaris agricoles, aides


familiaux ou associs
d'exploitation

Fermiers ou mtayers
vincs, agriculteurs
expropris

Constitution ou
prservation de jardins
familiaux

Art. L 143-4 4 et R 143-3 du code rural


et de la pche maritime

Art. L 143-4 4 du code rural et


de la pche maritime

Art. L 143-4 5 du code rural et


de la pche maritime

Les personnes vises sont


celles qui ont une activit
d'exploitant, au jour de la
vente depuis au moins un
an, mais ne possdent pas le
statut de chef d'exploitation.
L'acqureur doit tre majeur
et justifier de l'exprience et
de la capacit professionnelle
exiges des attributaires
d'exploitations vendues par
les Safer en application de
l'art. R 142-1 du code rural et
de la pche maritime.

Le bnfice de cette
exemption ne peut tre
invoqu que si les conditions
suivantes sont runies :

Le terrain doit tre compris


l'intrieur d'une agglomration
et sa superficie ne doit pas
excder 1 500 m, ou il doit
tre situ dans une zone
affecte cette fin (par un
document d'urbanisme ou
dcision d'une collectivit
publique).

L'acquisition doit concerner


un fonds constituant une
exploitation agricole ou
forestire dune dimension
infrieure la superficie fixe
larticle L 331-2 1 crpm.
L'acqureur doit s'engager,
pour lui et ses ayants cause,
procder l'exploitation
et conserver la destination
agricole du bien vendu
pendant 10 ans compter
de la date du transfert de
proprit.
L'engagement personnel de
l'acqureur doit tre prcis
et joint la notification
adresse la Safer.

L'viction du preneur
doit rsulter soit d'une
reprise pour exploiter, soit
d'une reprise pour construire
ou exploiter une carrire,
soit d'une rsiliation ou d'un
non renouvellement par une
collectivit publique (liste
limitative)
L'exercice du droit de
reprise ou l'expropriation doit
entraner soit la suppression
totale de l'exploitation, soit
la privation dun btiment
essentiel lexploitation.
Les conditions tenant aux
biens sont les mmes que
pour les salaris agricoles
(cf ci-dessus : notion
d'exploitation - seuil de
superficie), de mme en ce qui
concerne l'engagement de
conserver la destination du
bien (engagement de 10 ans justificatif).
Attention : Ne pas confondre la
situation de "fermier vinc ou
expropri" et celle de "preneur
en place". En aucun cas,
l'acqureur ne peut tre les deux
la fois.

23

Extraction de substances
minrales
Constructions, amnagements industriels
Art. L 143-4 5 et R 143-3 du code rural et de la pche maritime
Il s'agit :
Des terrains destins
la construction de maisons
individuelles dont la superficie
est infrieure 2 500 m
par maison ou la superficie
minimale exige par la
lgislation pour le permis
de construire si elle est
suprieure.
Des terrains destins la
construction d'immeubles
collectifs lesquels n'ont pas
de limitation de superficie
mais les constructions
difier doivent couvrir la
totalit des terrains acquis
(avec cours et jardins).
Pour les terrains
destins la construction
d'immeubles non affects
l'habitation pour les
au moins de leur

superficie, l'exception est


applicable dans la limite des
surfaces occupes par les
constructions difier et par
les dpendances ncessaires
l'exploitation de ces
constructions.
Pour ces trois cas de figures,
l'engagement de l'acqureur
de construire doit tre joint
la notification. L'acqureur
doit s'engager construire
dans un dlai qui ne peut
excder 3 ans.
Si l'expiration du dlai,
l'acqureur n'a pas rempli
son engagement, la Safer
peut demander la nullit de
la vente et sa substitution
l'acqureur. Seuls le fait
du prince ou la force
majeure pourraient carter
l'annulation.

Art. L 143-4 5 du code rural et


de la pche maritime
L'engagement de donner
aux terrains la destination
prvue, dans un dlai qui ne
peut excder 3 ans, doit tre
joint la notification.

Surface minimum
Se reporter la rubrique
Biens premptables.

Plans de cession
Art. L 143-4 7 du code rural et
de la pche maritime
Les biens compris dans un
plan de cession totale ou
partielle d'une entreprise
arrt conformment aux
articles 81 et suivants de la
loi du 25 janvier 1985 relative
au redressement et la
liquidation judiciaires des
entreprises. Ces alinations
doivent cependant faire
l'objet d'une dclaration
pralable la Safer.

24

FORME ET FORMALITS
Forme

Dlai

Art. R 143-17 du code rural et


de la pche maritime

Art. L 412-8 du code rural et


de la pche maritime

La notification doit tre


adresse la Safer par
lettre recommande avec
accus de rception ou par
dclaration ou notification
tablie et conserve sous
forme lectronique.

La Safer dispose dun dlai


de 2 mois compter de la
rception de la notification
pour prendre une dcision.
Si la Safer na pas fait
connatre au notaire sa
dcision dans le dlai de 2
mois, son silence quivaut
une renonciation tacite
exercer son droit de
premption (L 143-8 et L 4128 al. 3 crpm).
Le dlai de rponse se
calcule de quantime
quantime, conformment
aux rgles gnrales de
computation des dlais en
mois, noncs par lart. 641
al. 2 ncpc (Cass 21.12.87). Sil
expire un samedi, dimanche,
jour fri ou chm, il est
prorog jusquau premier
jour ouvrable suivant (art. 642
ncpc).

Guide pratique des notifications de vente la Safer

La notification incomplte
qui ne mentionne pas,
par exemple, lidentit de
lacqureur ou sa profession
ou la classification dans un
document durbanisme, ne
fait pas courir le dlai de
premption. Celui-ci ne part
que du jour de rception
dune nouvelle notification
rgulire ou du complment
dinformation. Larticle R
141-2-1 prcise, en cas de
cessions de parts, que le
dlai de 2 mois reprend
compter de la rception par
la SAFER des documents ou
de lindication par le notaire
des raisons pour lesquelles il
est dans limpossibilit de les
communiquer.
En cas dexistence dun
droit prioritaire, le dlai de
2 mois imparti la Safer ne
court qu compter de la date
de rception de la dcision
prise par le titulaire du droit
prioritaire. La Safer peut
nanmoins dcider dexercer
son droit de premption sous
rserve que le bnficiaire du
droit prioritaire renonce ses
droits (R 143-7 4 crpm).
Si, au cours du dlai de
rponse, une modification
intervient sur les conditions
de la vente, le notaire doit
adresser la Safer une
notification rectificative qui
allonge le dlai de rponse
de 15 jours. Si elle porte, au

25

contraire, sur lobjet de la vente


(ex : adjonction de parcelles),
elle ouvre un nouveau dlai de
2 mois.
Si la modification intervient
alors que le dlai est coul,
le notaire doit renouveler la
procdure de notification
comme sil sagissait dune
premire offre de vente. La
mme obligation simpose au
notaire dans le cas o, un an
aprs lenvoi de la dernire
notification, la vente nest
pas encore ralise et que
le propritaire persiste dans
son intention de vendre (L
143-8 et L 412-9 code rural),
sauf considrer quil ne
sagit pas dune nouvelle
vente (mmes vendeurs et
acqureurs, mmes conditions
de vente : Ccass Civ. 3 du
10/07/13).
La Safer nest tenue que
par les seules obligations et
conditions mentionnes sur
la notification.
Toutes conditions particulires,
droits annexes ou rserves
faites par le vendeur doivent
donc lui tre notifis pour tre
opposables (ex : cession de
parts de cooprative, rserve
par le vendeur de la coupe de
bois, cration dune servitude
de passage au bnfice du
vendeur, commission dagence,
frais de gomtre, etc.).

26

CONSQUENCES DE LABSENCE
DE NOTIFICATION
Art. L 141-1-1 du code rural et de la pche maritime

Absence de notification
dun bien premptable
La Safer peut, dans un dlai
de six mois compter de la
publication de l'acte de vente
ou, dfaut de publication,
dans un dlai de six mois
compter du jour o la date
de la vente lui est connue,
demander au tribunal de
grande instance soit d'annuler
la vente, soit de la dclarer
acqureur en lieu et place du
tiers.

Donation
La Safer peut, dans un dlai de
six mois compter de la date
laquelle elle en a t informe,
demander au tribunal de
grande instance dannuler une
cession conclue titre gratuit
si elle estime que cette cession
aurait d lui tre notifie
en tant que cession titre
onreux (L 141-1-1 II).

Absence de notification
dun bien non
premptable mais
notifiable pour
information
L'autorit administrative peut,
d'office ou la demande de la
Safer, prononcer une amende
administrative, gale au moins
au montant fix larticle
131-13 du code pnal pour les
contraventions de la cinquime
classe (maximum 1 500 ) et
au plus 2 % du montant de
la transaction concerne. Les
frais rsultant des mesures
ncessaires l'excution de
cette sanction sont la charge
du contrevenant.

ADJUDICATION
VOLONTAIRE
PROCDURE DE
LOFFRE AMIABLE
Art. L 143-12 du code rural et
de la pche maritime
Le Dcret autorisant la
Safer Aquitaine Atlantique
prempter oblige tout
propritaire de biens pouvant
faire lobjet de premption
par la Safer et dsireux de
les vendre par adjudication
volontaire, les offrir
lamiable la Safer 2 mois au
moins avant la date prvue
pour la vente.
Le Dcret fixe les zones
et communes o cette
procdure ne simpose pas.
La procdure doffre amiable
ne sapplique quaux
ventes publiques dont
ladjudication na pas t
rendue obligatoire par une
disposition lgislative ou
rglementaire (adjudication
volontaire)
La notification de loffre
pralable la Safer incombe
au notaire charg de procder
ladjudication. Elle doit
indiquer le prix demand (et
non la mise prix), la date, le
lieu et les modalits prvues
pour ladjudication.

SERVICES DPARTEMENTAUX
Dordogne

Gironde

Pyrnes-Atlantiques

Cr@valle Nord
Bd. des Saveurs, CS 50003
24059 Prigueux Cdex 9
Tl : 05 53 07 77 23

16 avenue de Chavailles
CS 10235
33525 Bruges Cdex
Tl. : 05 56 69 29 99

Landes

Lot-et-Garonne

584 av. du Corps Franc Pommies,


40280 St Pierre du Mont
Tl. : 05 58 46 59 59

Rue de Pchabout
47000 Agen
Tl : 05 53 95 19 19

Barn
18 avenue Louis Sallenave
CS 90605
64006 Pau Cedex
Tl. : 05 59 90 34 20
Pays Basque
Place Jean Errecart
64120 Saint Palais
Tl. : 05 59 65 88 10

Safer Aquitaine Atlantique


18 av. Sallenave, CS 90605, 64006 Pau Cedex
Tl. : 05 59 90 34 20 - www.saferaa.fr