RÉPUBLIQUE GABONAISE

****************
MINISTERE DE L’ÉDUCATION NATIONALE
************************
ET DE L’ENSEIGNEMENT SUPÉRIEUR

ANNÉE ACADÉMIQUE : 2022-2023

EXPOSÉ DE DROIT FONCIER ET DU CADASTRE

THÈME
La publicité foncière au
Gabon
Dirigé par : Pr KOUAM SIMÉON PATRICE
 ELABORÉ PAR : • NIVEAU : Licence 3
 MOUCKETOU MOUCKETOU Euridis Marcia
 MVOU EMBINGA Jesmela Mauricette
 NDAKI MPOLO BENDA PRISKE GHISLYNE
 MOUITHY ISSANGA REINE
 MIVIESSINI BANGA IVUNGU Beljosca
 MENGUE M’ESSONO Flavienne Elsy Gloria
 MOUKAGNY YENO Dorian Wesley
 MIETTE Aurore Duchesse
 MISSAMBOU MiHELI Jordany
 MBOUMBA BIYEME Clayd Irven
 MOUNIENGUE AKOUMBOU Ricky

1
 PLAN

INTRODUCTION

I. L’assureur de la publicité foncière : La

conservation foncière

A. La structuration et la fonction de la conservation foncière

a. La structuration de la conservation foncière

b. La fonction de la conservation foncière

B. La statut du conservateur foncier

a. Les obligations du conservateur foncier

b. Les sanctions en matière civil ou pénal du conservateur
foncier

II. La publicité foncière dans le cadre du processus et

des effets

A. Le mécanisme de la publicité foncière

a. L’inscription des droits existants dans le livre foncier

b. L’inscription des droits à venir dans le livre foncier

B. Les effets de la publicité foncière

a. L’opposabilité au tiers
b. Le rang des privilèges et hypothèques

2
 Introduction

Avec la montée en puissance du capitalisme

moderne les régimes fonciers gabonais comme
partout ailleurs en Afrique noir francophone ont
été tributaire d’une évolution historique,
économique, et surtout politique assistant ainsi
à l’introduction de la propriété coutumière,
communautaire ou collectif. Pour protéger son
terrain, les droits réels qu’on a sur ce terrain, il
faut publier son droit dans un livre foncier. Cette
publication s’appelle la publicité foncière.
Définis comme étant une technique qui consiste
en la publication de tout les droits existant sur
l’immeuble et leur modification sur des registres
spéciaux tenus à la disposition du public. La
publication foncier permet selon l’ordonnance
n*0000005/PR du 13 février 2012 fixant le
nouveau régime de propriété foncier au
Gabon,permet d’assurer la sécurité de
l’acquéreur et du commerce juridique
immobilier.
A priori l’intérêt que dégage ce sujet est
primordial car il permet de mettre en avant les

3
caractéristiques de la propriété foncier au
Gabon.
Ainsi, en quoi consiste la publicité foncière au
Gabon ? Pour répondre à cette question nous
étudierons successivement la présentation la
conservation foncière et son acteur clé (I) et
d’autre part, le processus et les effets de la
publicité foncière au Gabon (II).

4
 I. L’assureur de la publicité
foncière : La conservation
foncière

La structuration et la fonction de la conservation

foncière méritent une attention particulière (A)
tandis que le statut du conservateur foncier (B)
oblige un regard pointilleux.

A. La structuration et la
fonction de la conservation
foncière

Pour l’analyser avec précaution il faut étudier

sa structuration (a) et sa fonction (b) .

a. La structuration de la
conservation foncière

5
 L'organisation de la conservation foncière est
régie par l'ordonnance N00000005/PR du 13
février 2012 fixant le nouveau Régime de la
Propriété foncière au Gabon a été publié au
Journal Officiel N97 du 1er au 7 mars 2012.
La conservation de la Propriété foncière est un
service public ayant son fondement dans des
disposions de nature législative. En effet, elle est
une administration dans laquelle sont déposés les
actes portant sur les droits réels immobiliers. Selon
l'article 4 <il est institué dans chaque chef-lieu de
province une conservation de la Propriété foncière
et des hypothèques, ci-après désignée la
conservation foncière>. À l'exception des autres
provinces, la province de l'Estuaire comprend deux
conservations foncières: la conservation foncière
de la ville de Libreville avec juridiction sur le
Département du Komo-Mondah et la conservation
foncière des autres départements. La conservation
de la Propriété foncière est dirigée par un Officier
Public dénommé Conservateur, qui est nommé par
Décret pris en Conseil des Ministres.

b. La fonction de la
conservation foncière

6
La conversion foncière est une administration
fiscale marocaine créée en 1915 sous le protectorat
français. Elle est placée sous la tutelle du ministre
de l’agriculture et de la mise en valeur agricole . Il
en existe 53 soit une par province . Elle a une
fonction fiscale qui consiste à percevoir les droits et
taxes d’enregistrement des actes authentiques.
De plus , elle assure une mission foncière et
patrimoniale de publicité foncière en publiant et en
conservant tous les droits existants sur les
immeubles ( servitude , hypothèque,usufruit…) .
Ainsi ,elle établit pour chaque propriété un titre
foncier qui la distingue des autres propriétés.
Toute personne qui en fait la demande peut obtenir
, par voie de réquisition payante , des informations
sur la situation patrimoniale de personnes ou la
situation juridique d’immeuble .
L’organisation et le fonctionnement actuel de la
conservation foncière actuel de la conservation
foncière sont regis par l’ordonnance
N00000005/PR du 13 février 2012 fixant le
nouveau régime de propriété foncière au Gabon a
été publiée au journal officiel N97 du 1er au 7 mars
2012. Elle abroge la loi 15/63 du 8 mai 1963
jusque là applicable.
La conservation de la propriété foncière et des
hypothèques est un service public ayant son
fondement dans des dispositions de nature
législative . la conservation de la propriété foncière
est rédigée par un officier public dénommé

7
conservateur. le conservateur a deux missions
principales :
- Procéder à la publicité des droits réels
immobiliers
- procéder à l’immatriculation des terrains .
L’immatriculation foncière est une procédure
contradictoire et judiciaire qui a pour objet de
placer un bien immobilier sous l’emprise du régime
du livre foncier dans qu’OL puisse y être
ultérieurement soustrait . Elle est caractérisée par
la remise d’un titre de propriété dit titre foncier ,
imprescriptible et inattaquable et qui constitue le
point de départ de toutes les mutations et
constitutions de droits réels ultérieurs . Pour
d’immatriculer , il faut procéder à un dépôt de la
réquisition d’immatriculation au service des
immatriculations.

B. La statut du conservateur foncier

Le statut du conservateur incite à mettre en avant son

statut (a) sans oublier les sanctions encourues (b)

a. Les obligations du
conservateur foncier

8
Selon la loi, la publicité foncière se fait par la
transcription aux Registres Fonciers tenus par le
Conservateur .
Aux termes de cette Loi, le Conservateur est un
officier public doté d’une certaine autonomie dans
l’exercice de ses fonctions car il est, à titre personnel,
le garant de la sécurité des transactions immobilières
et du bon fonctionnement du crédit immobilier.Le
conservateur est un agent public ayant qualité
d’officier ministériel. Avant toute prise de
service, il prête serment devant le tribunal de
première instance de son ressort. Après cela, il
est tenu de constituer un dépôt à titre de
cautionnement dont le montant est fixé par arrêté du
Ministre chargé de l’économie.
Dans l’exercice de ses fonctions, le conservateur n’est
soumis qu’à l’autorité de la loi. A ce
titre, il jouit d’une indépendance morale et matérielle
en rapport avec l’étendue de sa
responsabilité personnelle et bénéficie d’un régime
spécial de rémunération fixé par voie
règlementaire. Le conservateur est garant de la
sécurité des transactions immobilières. C’est
pourquoi les registres qu’il tient et les états qu’il
délivre sont des actes authentiques. dans des
dispositions de nature législative.

9
 b. Les sanctions en matière
civile ou pénale du
conservateur foncier

Le conservateur de la propriété foncière étant

l'organe principale d'instruction de l'immatriculation
et de la publicité foncière, il bénéficie
incontestablement d'une autonomie dans l'exercice de
sa fonction lui rendant personnellement et
pécuniairement responsable. Cependant, son
autonomie n'est pas parfaite, puisqu'il est soumis à
l'autorité de la loi. il peut être soumis, selon les
dispositions de *l'article 13* de *l'ordonnance
n°5/2012 du 13 février 2012* , à des peines de
sanction pénale ou civile. le conservateur se doit de se
conformer à toute les dispositions mise en vigueur
régissant sa charge dans l'exercice de ses fonctions. Il
dégage donc sa responsabilité personnelle dans les
actes qu'il prend et les formalités qu'il accomplit.
Dans *l'article 14* , sa responsabilité personnelle
concernant les préjudices sont plus précise. Il résulte
notamment :
-De l'omission sur ses registres d'une inscription,
mention, pré-notation ou radiation régulièrement
demandée ;
-de l’omission sur les états ou certificats, délivrés et
signés par lui, d’une ou plusieurs
inscriptions, mentions, pré-notations ou radiations
portées sur le titre foncier à moins qu’il

10
ne soit exactement conforme aux réquisitions des
parties ou que l’omission provienne de
désignations insuffisantes ne pouvant lui être
imputées;
-des irrégularités et nullités des inscriptions,
mentions, pré-notations ou radiations portées
au livre foncier.
Le conservateur foncier peut alors être sanctionné
par la voie d'une amende, d'où l'intérêt au
conservateur de souscrire des assurances destiné à
couvrir les frais dommageable résultant de la mise en
jeu de sa responsabilité personnelle ( *article 15* ). Il
peut être sanctionné aussi sous peine de dommage-
intérêt dans les cas susmentionné par *l'article 14* ou
exceptionnellement lorsqu'il refuse et/ou retarde
l'exécution d'une réquisition ou de toute autre
formalité régulièrement demandée ( *article 16* ). Il
n'en reste pas moins que l'État reste civilement
responsable des faits dommageable non imputable à
la responsabilité du conservateur. Ce qui favorise
pleinement son indépendance morale et matériel
exercé en fonction.

Après avoir présenté longuement l'assureur de la

publicité foncière, il conviendra de s'intéresser aussi
bien aux mécanismes qu'aux effets de cette publicité.

II. La publicité foncière

dans le cadre du
processus et des effets
11
Pour mieux cerner notre argumentation,il sera
nécessaire de présenter ,d’une part le processus
(A)et d’autres part les effets de la conservation
foncière au Gabon (B)

A. LE PROCESSUS DE LA
PUBLICITÉ FONCIÈRE
Le processus de la publicité foncière au Gabon
s’articule en deux éléments incontournables à
savoir :l’inscription des droits existants (a) et
l’inscription des droits à venir (b)

a. L’inscription des droits

existants dans le livre foncier

Lorsqu’un individus devient propriétaire d’un

immeuble ou un titre foncier ,il est soumis à une
obligation et celà quelque soit le processus légal
par lequel il a acquis ce bien (procès
verbaux,transmission entre vifs ,jugements passés
en force de choses jugés …). Le propriétaire dispose
d’un délais de trois mois pour le faire ,faute de celà
il devra payer une amende civile ,selon les

12
dispositions prévues par l’article 64 de la loi
numéro 3/2012 .
Toujours dans le cadre de l’enregistrement de
l’immeuble ou titre foncier,le conservateur foncier
dispose d’un livre foncier composé de registres et
fichiers.Ajoutons que ce livre foncier peut
également être immatériel.Ainsi ,les éléments
constituant le livre foncier sont :le registre des
dépôts;le registre des formalités préalables à
l’immatriculation;le registre des titres de
propriété;le registre des titulaires de droits réels et
beaux inscrits;un fichier alphabétique des
propriétaires et un fichier des titres de propriété
En outre, nous avons la composition du bordereau
foncier qui sera faite par la personne désirant
établir une inscription auprès du conservateur
foncier.Ladite composition recèle plusieurs
éléments dont :la désignation,par le numéro du
titre foncier de l’immeuble qui doit être affecté par
l’inscription;l’indication de la nature du droit à
inscrire;l’indication du mode d’acquisition et celle
de la nature et de la date de l’acte qui le constate
;l’indication de l’état civil du bénéficiaire de
l’inscription à opérer;l’indication si nécessaire des
causes de résolution,restriction ,au droit de
disposer ou mention spéciale dont l’inscription est
requise en même temps que celle du droit principal
,le tout avec indication de l’état civil des
bénéficiaires .

13
Enfin ,une fois le bordereau réceptionné par le
conservateur foncier ,ce dernier se doit de vérifier
la régularité de tous les documents ainsi que la
capacité du disposant.L’acteur clé de la
conservation foncière doit être méticuleux autant
sur la forme que le fond des
documents.l’inscription au livre foncier s’opère au
moyen d’énonciations sommaire ,datés et signés
par l’acteur clé,faute de quoi elle serait irrégulière.
Plus vite l’inscription est faite plus vite les droits
sont sécurisés,il faut le dire car dans le cas où un
individu de mauvaise foi rachète le bien du
véritable propriétaire après lui et déclare le bien
avant ,la personne de mauvaise foi sera en position
de force contre le véritable propriétaire créant ainsi
un contentieux.D’où le registre des oppositions à
l’immatriculation susmentionné .En cas
d’incapacité du disposant,l’inscription sera faite
par les parents,le curateur,des subrogés tuteurs ou
à défaut du mandataire familial ,du procureur de la
République ou autorités consulaires .

b. L’inscription des droits à venir

dans le livre foncier

14
Lorsqu’un droit soumis à la publicité est constitué
sur l’immeuble au cours de la procédure
d’immatriculation, il est loisible au bénéficiaire,
pour prendre rang et rendre ledit droit opposable
aux tiers, d’effectuer à la conservation foncière le
dépôt des pièces requises pour l’inscription.
De cet exposé factuel quiconque prétend à un droit
sur un immeuble immatriculé peut requérir une
prénotation pour la conservation provisoire de ce
droit. Lorsqu’on aborde le sujet d’inscription des
droits à venir, on fait référence à la pré-notation.
La prénotation est une mention portée à titre
provisoire et conditionnelle sur un titre foncier.
Elle a pour rôle de conserver provisoirement, soit
un droit existant mais contesté et dont on attend la
proclamation en justice, soit un droit dont la
perfection est retardée par une formalité restant à
compléter.

En termes simples, tout prétendant à un droit sur

un immeuble immatriculé peut requérir une
prénotation pour la conservation provisoire de ce
droit. Toutefois, cette prénotation ne vaut que ce
que vaudra l’inscription prise ultérieurement en
temps utile. Si l’inscription du droit est
régulièrement prise dans le délai légal, la date de la
prénotation fixe le rang de l’inscription ultérieure.
Mais si cette inscription n’est pas faite dans le

15
délai, le conservateur procède à sa radiation
d’office.

Pour la protection d'une parcelle de terre ou des

droits qu'on a sur ce terrain il faut se rapprocher
d'un conservateur ou d'inscrire ses droits dans le
livre foncier. L'inscription d'un livre foncier ne
constitue pas une simple mesure de publicité. Le
livre foncier est tenu par un magistrat spécialisé ce
livre relève du ministre de la justice. Se sont les
articles 33 et 34 alinéa 1 du décret n 2009-1193 du
7 octobre 2009 qui précisent les modalités
d'inscriptions du livre foncier. Le législateur a
donné la référence du système de registre foncier
parce que ce système présente les avantages
d'assurer la sécurité des droits réels immobiliers et
de permettre à chacun de se renseigner facilement
et rapidement sur l'état des droits en relation avec
les immeubles.

B. LES EFFETS DE LA PUBLICITÉ

FONCIÈRE

Dans cette partie, il s’agit de présenter que la

publicité Foncière produit deux effets civils

16
importants dont l’opposabilité au tiers (a) et le
rang des privilèges et hypothèques (b).

a. L’opposabilité au tiers

La publicité rend les droits réels immobiliers

opposables aux tiers et assure donc leur pleine
efficacité. le principe est que l’acte authentique
publié le premier est opposable à ceux publiés
postérieurement sur le même immeuble par le
même auteur . la publicité foncière rend opposable
au tiers l’existence d’un droit réel inscrit et permet
à son titulaire d’en disposer à son gré .Seuls les
droits publiés sont opposables aux tiers .
Ainsi l’acquéreur du droit réel est protégé. De deux
titulaires concurrents d’un même droit , l’emporte
celui qui a requis la publicité en premier .La
délivrance des renseignements s’opère par écrit et
engage la responsabilité personnelle du
conservateur. Elle prévient ainsi les tiers que le
droit de propriété a changé de titulaire ou que ce
droit est grevé de charges qui en diminuent la
valeur.

a. Le rang des privilèges et des

hypothèques

17
La publicité foncière fixe le rang de la plupart des
privilèges et hypothèques .
Elle permettait aux créanciers qui en étaient
titulaires, de bénéficier d'un droit de préférence et
d'un droit de suite, c'est-à-dire la possibilité de
saisir l'immeuble, même s'il avait quitté le
patrimoine du débiteur.
S’agissant des privilèges Le privilège est un droit
qui permet à un créancier d'être payé sur le prix de
vente des biens composant le patrimoine d'un
débiteur par préférence à d'autres créanciers Ce
droit de préférence confère au titulaire de la
créance privilégiée, un classement plus ou moins
avantageux suivant le rang accordé par la loi à sa
créance . Aussi par rang du privilège on entend la
place à laquelle il est classé, dans l'ordre de priorité
établi entre les sûretés en compétition sur tel ou tel
bien.
Ainsi , la publicité foncière vient de manière
générale régler les conflits entres créanciers par
l’ordre des privilèges .

-par rapport aux hypothèques :

Grace à la publicité foncière Le créancier non payé
à l'échéance qui a procédé à l'inscription
hypothécaire est investi d'un droit réel accessoire
garantissant sa créance. L'hypothèque confère au
créancier hypothécaire une situation privilégiée
dans ses rapports :
- avec le débiteur ;

18
- avec les autres créanciers (droit de préférence) ;
- avec les tiers acquéreurs de l'immeuble
hypothéqué (droit de suite).
Il a la faculté de faire vendre l'immeuble grevé, en
quelques mains qu'il se trouve et d'être payé par
préférence sur le prix.
Ainsi , consistant en l'affectation d'un immeuble à
la garantie d'une dette, sans dessaisissement du
débiteur. Elles constituent un droit réel accessoire
lié à la créance, à laquelle elles restent étroitement
attachées.
Ainsi , Cette sûreté, instrument du crédit des
particuliers et des personnes morales, est régie par
les dispositions relatives à la « publicité foncière ».

19