Droit Foncier et Droit réel

L’immatriculation foncière :

Introduction :

Le régime de l’immatriculation foncière dit encore régime des livres fonciers qui est établi au Maroc par le Dahir du
12-8-1913 sur l’immatriculation des immeubles tel qu’il a été modifié ou complété trouve son origine dans la loi
Australienne de 1858 dite « Act Torrens » du nom de son auteur Sir Robert Torrens.

Le régime marocain consiste à immatriculer par les soins d’un conservateur de la propriété foncière sur des registres
spéciaux dits « livre Foncier » à la suite d’une procédure à caractère administratif qui peut devenir judiciaire.

Chapitre 1 : La disposition légale et réglementaire du régime foncier

Le dahir sur l’immatriculation foncière du 12 août 1913 vient de faire l’objet d’un profond remaniement dans le cadre
de la loi 14-07 promulguée par le dahir n° 1-11-177 du 15 hijja 1432 (22 novembre 2011).

La réforme de cette importance loi, ainsi que l’abrogation des dispositions transitoires du dahir du 1er juin 1915 pour
son application visent à adapter le régime de l’immatriculation à la situation actuelle, de simplifier, sécuriser et hâter
les procédures et les opérations, d’étendre l’immatriculation à de nouvelles zones à ouvrir à cet effet et d’y rendre
celle-ci obligatoire et de sanctionner pénalement les fautes, abus et falsifications dans les écritures ainsi que les
oppositions abusives ou vexatoires.

La nouvelle loi a ainsi donné une définition plus précise de l’immatriculation en assemblant et reformulant les
anciens articles 1 et 2 du dahir du 12 août 1913 tout en gardant le caractère irréfragable de l’immatriculation obligatoire
« en cas d’aliénation ou d’échange d’immeubles domaniaux, ou d’échange d’immeubles frappés de habous publics ».

En outre, il a donné une définition élargie à l’immatriculation de telle sorte que cette procédure englobe même les
inscriptions sur le titre foncier.

Section 1 : L’application territoriale du nouveau régime

L’article 9 de la loi modifiant le dahir de 1913 prévoit la nomination d’un ou plusieurs conservateurs dans le ressort de
chaque préfecture ou province alors que l’ancien dahir prévoyait, en ce même article, l’institution au Chef-lieu de
chaque tribunal de première instance d’un conservateur de la propriété foncière.

Toutefois il faut noter que les attributions du conservateur ont été fixées par l'Article 4 de l'arrêté ministériel (viziriel)
du 4-06-1915 sont :

1. Donner suite aux requêtes d’immatriculation et procéder s’il y-a lieu à l’immatriculation des immeubles sur
les livres fonciers.
2. Porter les mentions sur les livre fonciers, notamment les doit réels et les charges foncières constituées sur les
immeubles une fois ceci immatriculé.
3. Conserver les livres fonciers et les mappes foncières cadastrales ainsi que les actes plans et documents.
4. Délivrer le certificat spécial suivant l’art 58 du Dahir de 1913, les certificats d’inscription qui constatent
l’existence des droits réels, les certificats de non inscription.

Dernièrement le conservateur est autorisé de donner des certificats normaux (pour une durée de validité de
trois mois) à distance par l’application E-certificat ce service est un espace qui permet de demander le
certificat de propriété en ligne en remplissant soigneusement le formulaire disponible qui s’articule autour de
trois parties distinctes :

● Information sur le bien immobilier

● Informations relatives au propriétaire
● Information spécifique concernant le bien

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 Une fois la demande est passée et son paiement est effectué (100dh) l’intéressé reçoit par SMS un code suivi,
qui lui donne la possibilité de l’imprimé sur des feuilles blanches au format A4

5. Des plans en lignes comme la méthode suivie pour le certificat sus cité .
6. Fournir au public tous les renseignements à condition de disposer d'une ordonnance émanant du président
du tribunal de première instance.
7. De même, il perçoit (le conservateur) les droits et les taxes exigibles pour les diverses formalités.
8. Le conservateur est tenu d’avoir :
a. Un registre du dépôt des affaires subséquentes à l’immatriculation radiation, rectification ou
changement d’un bien (il est devenu maintenant électronique) ou sont constatés par un numéro
d’ordre les différentes formalités. Ce registre après y avoir déposé à peu près entre 800 et 900 affaires,
doit être imprimé et signé par le conservateur qui le tient en double exemplaires et l’un des deux il
faut qu’il soit déposé au secrétariat greffe du tribunal de 1er instance du lieu de la conservation
foncière.
b. Un registre d’ordre formalités préalable ou sont consignés au fur et à mesure de leur dépôt toutes les
demandes d’immatriculation.
c. Un registre des oppositions ou sont mentionnées.
d. Un registre d’ordre des formalités subséquentes à l’immatriculation ou sont inscrites toutes les
opérations nécessaires à la modification d’un plan ou bien un déplacement sur le terrain.

Paragraphe 1 : L’aspect facultatif et obligatoire de la procédure d ’immatriculation

Article 6 : « L’immatriculation est facultative Toutefois, lorsqu’une réquisition d’immatriculation a été déposée, elle
ne peut être retirée. »

Article 7 : « L’immatriculation est obligatoire dans les cas prévus par des lois spécifiques et dans les zones à ouvrir à
cet effet par arrêté du ministre de tutelle de l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la
cartographie pris sur proposition de son directeur.

A compter de la publication dudit arrêté, les agents de l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et
de la cartographie et toutes personnes qu’elle habilite à cet effet, auront le libre accès aux propriétés intéressées en
vue de procéder aux enquêtes et travaux topographiques qu’exigent les opérations d’immatriculation obligatoire.

L’enrôlement des réquisitions dans les zones à ouvrir à l’immatriculation obligatoire est gratuit.

Article 8 : « L’immatriculation est également obligatoire quand elle est ordonnée par les tribunaux compétents au
cours d’une procédure de saisie immobilière à l’encontre du saisi. »

Chapitre 2 : La procédure d’immatriculation

Selon l’article 1 de la loi 14-07 « L’immatriculation a pour objet de placer l’immeuble qui y a été soumis sous le
régime de la présente loi, sans qu’il puisse y être ultérieurement soustrait.

Elle consiste à :

● Immatriculer un immeuble suite à une procédure de purge, donnant lieu à l’établissement d’un titre foncier
qui annule tous titres et purge tous droits antérieurs qui n’y seraient pas mentionnés ;
● Inscrire sur le titre foncier ainsi établi tout acte et fait portant constitution, transmission, modification,
reconnaissance ou extinction de droits réels ou charges foncières relatifs à l’immeuble qui en fait l’objet. »

Section 1 : La réquisition d’immatriculation

Paragraphe 1 : Les personnes habilitent à disposer une réquisition

Selon l’article 10 : « La réquisition d’immatriculation ne peut être déposée que par ceux désignés ci-après :

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 1. Le propriétaire ;
2. Le copropriétaire, sous réserve du droit de chafâa de ses copropriétaires, lorsque ceux-ci se trouve dans les
conditions requises pour l’exercice de ce droit ;
3. Le bénéficiaire de droits réels énumérés ci-après : usufruit, superficie, emphytéose, zina, Houa et surélévation,
habous ;
4. Le bénéficiaire de servitudes foncières avec le consentement du propriétaire.

Le tout sous réserve des dispositions relatives à l’immatriculation obligatoire. »

Article 12 : Le représentant légal d’un incapable ou d’un mineur a qualité pour déposer une réquisition
d’immatriculation en leurs noms, au cas où ceux-ci sont détenteurs de droits qui leur permettraient de la déposer
eux-mêmes, s’ils n’étaient pas incapables ou mineurs.

Article 13 : Le requérant d’immatriculation remet au conservateur de la propriété foncière qui en délivre récépissé
immédiatement, une réquisition, signée de lui-même ou d’un mandataire muni d’une procuration régulière, qui doit
contenir :

1. Son prénom et son nom, sa qualité et son domicile, son état civile, sa nationalité et s’il y a lieu, le nom de
l’époux et l’indication du régime matrimonial ou tout accord conclu conformément à l’article 49 du code de la
famille et, en cas d’indivision, les mêmes indications que ci-dessus pour chaque co-indivisaire, avec mention
de la part de chacun d’eux. Dans le cas où le requérant d’immatriculation est une personne morale,
mentionner sa dénomination, sa forme juridique, son siège social ainsi que le nom de son représentant légal ;
2. La mention de l’adresse ou élection de domicile au lieu de la conservation foncière dans le ressort de laquelle
est situé l’immeuble, lorsque le requérant d’immatriculation n’a pas son domicile dans ce ressort ;
3. Les références de la carte d’identité nationale ou de tout autre document attestant son identité, le cas
échéant;
4. La description de l’immeuble dont l’immatriculation est requise, ainsi que l’indication des constructions et
plantations qui s’y trouvent, de sa consistance, de sa nature, de sa situation, de sa contenance, de ses limites,
de ses tenants et aboutissants, des noms et adresses des riverains et, s’il y a lieu, du nom sous lequel il est
connu ;
5. L’affirmation qu’il possède l’immeuble totalement ou partiellement, directement ou indirectement, et s’il a été
dépossédé, l’indication des circonstances de cette dépossession ;
6. L’estimation de la valeur vénale de l’immeuble au moment de la réquisition ;
7. L’indication des droits réels immobiliers existant sur l’immeuble avec la désignation des ayants droit, leurs
prénoms et noms, qualités et adresses, leu état civil, leur nationalité, avec s’il y a lieu, le nom de l’époux et
spécification du régime matrimonial ou de tout accord conclu conformément à l’article 49 du code de la
famille ;
8. L’indication de l’origine de propriété.

Si le requérant d’immatriculation ne peut ou ne sait signer, mention en est faite par le conservateur de la propriété
foncière, qui certifie que la remise de la réquisition d’immatriculation lui a été faite par l’intéressé, après vérification
de son identité.

Article 16 : « plusieurs propriétaires peuvent convenir de provoquer l’immatriculation simultanée de leurs

immeubles si ces derniers sont contigus ou simplement séparés par des portions du domaine public. Dans ce cas, les
réquisitions d’immatriculation sont établies dans la forme ordinaire et font connaître, pour chacun des requérants
d’immatriculation ou groupe de requérants d’immatriculation individus, ainsi que pour chacun des immeubles
intéressés, tous les renseignements exigés par l’article 13 de la présente loi. Elles sont ensuite déposées toutes
ensemble à la conservation foncière, assorties d’une demande distincte, unique, signée de tous requérants et tendant
à ce que les procédures soient suivies conjointement.

Le conservateur de la propriété foncière saisi de cette demande donne aux réquisitions d’immatriculation conjointes
la suite ordinaire, en ayant soin, toutefois, de les maintenir rigoureusement au même point d’avancement: les
publications prévues à la section troisième ci-après sont faites en même temps ; les opérations de bornage sont fixées
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à une même date et confiées à son délégué, qui y procédera en une seule fois ou autant de fois consécutives qu’il sera
nécessaire.

Le conservateur de la propriété foncière saisit en même temps, s’il y a lieu, le tribunal de première instance, en la
forme prescrite à l’article 32 de la présente loi, des dossiers des réquisitions d’immatriculation conjointes ayant donné
lieu à des oppositions et établit des titres fonciers conjointement pour celles non grevées ‘oppositions.

L’instruction, l’enquête et le transport ont lieu conjointement. »

Section 2 : les effets de la réquisition d’immatriculation

Malgré le dépôt de la réquisition de l’immatriculation à l’immeuble de ce dernier, reste soumis au rite Malikite (de
chrâa) tant qu’il n’a pas fait l’objet d’une décision d’immatriculation de la part du conservateur, en ce qui concerne de
la compétence judiciaire, l’immeuble du seul fait du dépôt de la réquisition d’immatriculation donne la compétence à
la chambre d’immatriculation du tribunal de première instance.

De même l’immeuble n’est pas juridiquement paralysé car il peut faire l’objet d'opérations juridiques qu’elles sont
soumises à certaines prescriptions formelles et spéciales (vente, échange, hypothèque).

Ainsi le bénéficiaire d’un droit constitué ou modifié au cours de la procédure d’immatriculation doit suivre l’une des
deux méthodes afin de sauvegarder ces droits comme il est stipulé aux articles 83-84 de la loi n° 14-07 :

● Soit qu’il dépose son acte tout simplement à la conservation afin qu’il soit inscrit au registre des oppositions
et au jour de l’immatriculation si son droit n’est pas contesté, il sera inscrit si le titre foncier (Art 84).
● Soit qu’il dépose son acte à la conservation foncière et demande sa publication au Bulletin Officiel, tout en
poursuivant la procédure de l’immatriculation en son nom personnel et non au nom du premier requérant
(Art 83).

Si l’avis de clôture de bornage a été déjà publié au Bulletin Officiel, il doit être publié à nouveau, afin qu’il existe, pour
formuler opposition, un délai de deux mois à compter de la date de publication du droit constitué, modifié ou
reconnu. Dans ce cas, ne seront recevables que les oppositions se rapportant directement audit droit.

Toutefois, si le bénéficiaire du droit constitué au cours de la procédure de l’immatriculation n’observe pas l’une ou
l’autre de ses prescriptions il sera victime de l’effet de purge qui résulte de la décision de l’immatriculation au profit
de requérant.

Paragraphe 1 : La Publication de la Réquisition d’immatriculation

Suivant les dispositions de l’article 18 de la loi n° 14-07 modifiant et complétant le Dahir du 12-8-1913, l’envoi des
extraits de Réquisition et l’avis de bornage avec accusé de réception doit être envoyé 20 jours avant la date fixé pour le
bornage aux personnes suivantes :

1. Le président du tribunal.
2. Le représentant de l’autorité locale.
3. Le président du conseil communal.

Cet extrait de réquisition doit être publié au Bulletin Officiel, et en même temps affiché dans leurs locaux respectifs.

Section 3 : Le bornage

Paragraphe 1 : L’exécution des opérations de bornage

Le conservateur de la propriété foncière dirige les opérations de bornage dont l’exécution est déléguée à un ingénieur
géomètre topographe assermenté du cadastre, inscrit au tableau de l’ordre national des ingénieurs géomètre
topographes.

L’ingénieur géomètre topographe délégué procède au bornage, sous sa responsabilité, en présence du requérant.

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Le conservateur de la propriété foncière convoqué personnellement à cette opération soit par un agent de la
conservation foncière, soit par la poste, sous pli recommandé, soit par l’intermédiaire de l’autorité locale, soit par
n’importe quel autre moyen de notification :

1. Le requérant d’immatriculation ; (il reçoit la convocation le jour de paiement des droits à la caisse de la
conservation suite à l’application de la méthode FIFO)
2. Les riverains indiqués dans la réquisition d’immatriculation ;
3. Les intervenants et les titulaires de droits réels et charges foncières qui se seraient régulièrement révélés.

Ces convocations contiennent invitation à se présenter en personne ou par mandataire avec procuration régulière,
pour assister aux opérations de bornage. (Article 19) et celle qui est donnée au requérant lorsque sa demande est
acceptée par le conservateur et après avoir payé les droits dus le à la caisse elle contient des directives qu’il doit les
prendre en considération.

Telles que :

1. Tout requérant qui, pour une raison quelconque, aura retardé ou empêché l’exécution d’un travail qu’il aura
demandé sera tenu de rembourser au tarif à la vacation du temps perdu en voyage, sur le terrain et au bureau.

S'il n’y a pas eu de déplacement, il sera dû à titre de dédommagement des droits soit au tarif urbain soit au
tarif rural.

Aucune vacation ne sera due lorsque le particulier (le requérant) aura prévenu au moins cinq jours avant le
jour fixé pour le transport sur le terrain.

Les fournitures, transport et mise en place des bornes nécessaires, ainsi que tous les frais de
débroussaillement, sont à la charge des requérants et doivent être assurés par leurs soins.il en est de même
pour la peinture rouge (ripolin rouge) destiné au marquage et numérotage des bornes.

2. Les bornes sont placées à chacun des sommets du polygone formé par l’immeuble et en outre sur les limites
rectilignes ,à des distances variant de 150 à 250 mètres . elles peuvent être marquées par la peinture (ripolin
rouge) sur des constructions présentant toutes garanties de solidité ou sur des roches sortant de terre
solidement fixés au sol.

Les bornes du périmètre placées en terre doivent être en pierre taillé ou en ciment de 0m50 de hauteur, dont
0m10, hors de terre, tête équarrie à 0m10 minimum; leur base doit être volumineuse, elles portent gravée ou
peinte en rouge, sur une de leurs faces, la mention I-F. Les numéros sont gravés ou peints en rouge.

Le bornage est effectué à la date et heure fixées. Pour assurer les conditions favorables au déroulement des opérations
de bornage, le procureur du Roi doit, le cas échéant, mettre à disposition la force publique, à la demande du
conservateur de la propriété foncière ou toute personne ayant intérêt.

L’ingénieur géomètre topographie délégué interroge le requérant d’immatriculation, les riverains, les opposants, les
intervenants et les titulaires de droits réels et charges foncières qui se seraient régulièrement révélés, sur tout ce qui
se rapporte à l’immeuble concerné. Le requérant d’immatriculation indique les limites de l’immeuble qu’il entend
faire immatriculer ; les riverains et tous les intervenants font leur observations et contestations.

L’ingénieur géomètre topographe délégué constate le fait et la durée de la possession ainsi que l’état de l’immeuble et
procède à toutes les autres constatations et mesures d’enquête utiles.

L’ingénieur géomètre topographe délégué place les bornes, tant pour délimiter le périmètre indiqué par le requérant
d’immatriculation que pour préciser les parties comprises dans ce périmètre qui font l’objet d’oppositions de la part
des tiers, et dresse un plan sommaire dit croquis de bornage. (Article 20)

Paragraphe 2 : Le procès-verbal de bornage

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« Il est dressé par l’ingénieur géomètre topographe délégué, un procès-verbal de bornage faisant connaître :

1. La date et heure de l’opération, soit qu’elle ait été effectuée en une seule séance, soit qu’elle en leurs identités
et leurs adresses ;
2. Les prénoms et nom des assistants, leurs qualités, les références des documents attestant leurs identités et
leurs adresses ;
3. Les différents incidents de l’opération et les déclarations des parties qui y sont intervenues ;
4. Les constatations de l’enquête et les particularités de l’immeuble (reliefs, fossés, pistes, sentiers, dayas,
canaux, toutes dépendances du domaine public, constructions, puits, jardins, plantations, cultures, avec les
noms des possesseurs s’il y a lieu, cimetières, marabouts, etc.) ;
5. La description, la position, le nombre des bornes et la description des limites et des parties y comprises ;
6. Les pièces produites par les parties ;
7. Les accords des parties sont réalisés au cours du bornage.

Ce procès-verbal est signé de l’ingénieur géomètre topographe délégué, de toutes les parties comparantes sinon,
mention est faite qu’elles ne peuvent signer ou qu’elles s’y refusent.

Audit procès-verbal sont annexés le croquis de bornage et les pièces produites par les parties ; inventaire est dressé
des annexes. » (Article 21)

« Si le requérant d’immatriculation ne se présente pas au lieu, date et heure fixés pour l’accomplissement de
l’opération de bornage, ni personne pour lui, il n’est procédé à aucune opération, et le procès-verbal se borne à
constater cette absence. » (Article 22)

L’article 23 stipule que « sans déroger aux dispositions de l’article 6 de la présente loi, si le procès-verbal constate
l’absence du requérant ou de son mandataire, ou la non exécution de ce qui est nécessaire pour le déroulement de
l’opération de bornage, la réquisition d’immatriculation est considérée nulle et non avenue si le requérant
d’immatriculation ne présente aucune excuse valable dans le mois qui suit la sommation qui lui est adressée.

La réquisition d’immatriculation est également considérée nulle et non avenue si le conservateur de la propriété
foncière ou son délégué n’a pu effectuer l’opération de bornage deux fois consécutives en raison d’un litige concernant
l’immeuble.

Par contre, si le procès-verbal mentionne l’exécution des opérations prescrites en l’article 21, le conservateur de la
propriété foncière fait publier et afficher, dans les formes prescrites à l’article 18 de la présente loi, un avis portant
que, pendant un délai de deux mois qui part du jour de sa publication au « Bulletin Officiel les oppositions à
l’immatriculation seront reçues à la conservation foncière.

Cet avis est publié dans un délai maximum de quatre mois qui suivent le bornage définitif de la propriété. Il est publié
à nouveau, en cas de bornage complémentaire subséquent ayant pour résultat une extension des limites de la
propriété.

Section 3 : Les oppositions

« Pendant un délai de deux mois, qui court de la publication au « Bulletin Officiel » de l’avis de clôture du bornage,
toute personne qui prétend à un droit sur un immeuble en cours d’immatriculation, peut si elle ne l’a déjà fait
antérieurement, intervenir au cour de la procédure, par opposition :

1. En cas de contestation sur l’existence ou l’étendue du droit de propriété du requérant d’immatriculation ou

sur les limites de l’immeuble ;
2. En cas de prétention ou sur l’exercice d’un droit réel susceptible d’inscription sur le titre foncier à établir ;
3. En cas de contestation d’un droit publié suivant l’article 84 de la présente loi. » (Article 24)

L’article 26 dispose que : « toute personne formulant une opposition au nom d’un tiers doit :

1. Justifier son identité ;

6
 2. Lorsqu’elle agit en qualité de tuteur, représentant légal ou mandataire doit justifier cette qualité par la
production de pièces régulières, fournir les indications prévues à l’article 25 de la présente loi et verser les
actes de succession lorsqu’il s’agit de cohéritiers.

Peuvent toujours, sous réserve des justifications prévues ci-dessus, intervenir dans la procédure, par voie d’opposition,
au nom des incapables, des mineurs, des absents, des disparus et des non-présents, les tuteurs, les représentants
légaux, le procureur du Roi, le juge chargé des tutelles et le curateur aux biens des absents et des disparus.

Aucune opposition n’est recevable, sauf l’exception prévue par l’article 29, après l’expiration d’un délai de deux mois à
compter de la date de publication au Bulletin Officiel de l’avis mentionné dans l’article 23 de la présente loi. (Article
27)

Si des oppositions se produisent, une copie des mentions y relatives est notifiée sans délai au requérant
d’immatriculation par le conservateur de la propriété foncière.

Le requérant d’immatriculation peut, dans le mois qui suit l’expiration du délai d’opposition, apporter la mainlevée
des oppositions ou y acquiescer.

Au cas où le requérant d’immatriculation fait disparaître complètement les oppositions, soit qu’il en rapporte la
mainlevée, soit qu’il y acquiesce, le conservateur de la propriété foncière de sa part peut procéder à l’immatriculation
par le conservateur de la propriété foncière comme au cas prévu par l’article précédent.

Dans le cas contraire, le conservateur de la propriété foncière peut scinder la réquisition d’immatriculation et établir
un titre foncier pour la partie de la propriété non constatée après bornage complémentaire.

Pendant le déroulement de la procédure d’immatriculation, en tant que le dossier n’a pas été transmis au tribunal de
première instance, le conservateur de la propriété foncière a le pouvoir de concilier les parties et de dresser
procès-verbal de conciliation signé par les intéressés.

Les conventions des parties insérées à ce procès-verbal ont force d’obligation privée.

Le président du tribunal de première instance désigne, des réceptions de la réquisition d’immatriculation, un juge
rapporteur chargé de mettre l’affaire en état et de prendre, à cet effet, toutes mesures appropriées. Le juge rapporteur
peut notamment, soit d’office, soit sur demande des parties, se transporter sur l’immeuble pour y procéder à une
application des titres ou à une enquête. Il peut aussi, avec le consentement du président du tribunal, déléguer pour
ces opérations tout autre magistrat.

Le juge rapporteur, ou le magistrat commis par lui, observe alors les règles prescrites par le code de procédure civile.

Il peut, le cas échéant, requérir l’assistance d’un ingénieur géomètre topographe assermenté du cadastre, inscrit au
tableau de l’ordre national des ingénieurs géomètres topographes après s’être entendu avec le conservateur de la
propriété foncière sur sa désignation et sur la date de son transport sur les lieux. Il fixe, d’autre part, le montant de la
provision à consigner par l’intéressé suivant les travaux à effectuer et les frais de vacation qu’ils entraîneront.

Il peut également recueillir toutes déclarations ou témoignages et prendre toutes mesures qu’il juge utiles pour la
mise en état de la procédure ; notamment, il entend les témoins dont les parties sollicitent l’audition.

Lorsque le juge rapporteur estime que l’affaire est en état, il fait avertir les parties du jour où elle sera appelée en
audience publique, au moins huit jours à l’avance, à compter de la réception de la convocation. (Articles 31, 34 et 35)

En cas de rejet de la réquisition d’immatriculation, pour quelle raison que ce soit et à quelle moment de la procédure,
le bornage est annulé, le requérant d’immatriculation doit en faire disparaître les traces, faute de quoi, après une mise
en demeure, il y sera procédé aux frais du requérant d’immatriculation, avec l’emploi de la force publique s’il en est
besoin.

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Le conservateur de la propriété foncière invite les parties à retirer les pièces qui sont déposées après vérification de
leur identité.

Il sera de même en cas de rejet partiel pour les parties de l’immeuble exclues de l’immatriculation ; le bornage sera
rectifié en conformité des exclusions prononcées.

Le rejet total ou partiel d’une réquisition d’immatriculation a pour effet de remettre le requérant d’immatriculation et
tous les intéressés, et à l’immeuble en entier ou aux parties, dans l’état où ils se trouvaient avant ladite réquisition.
Toutefois, les décisions judiciaires emporteront, entre les parties, tous les effets de la chose jugée. (Article 38)

Aussitôt le jugement rendu et avant l’expiration de huit jours, il est notifié par extrait au requérant d’immatriculation
et à tous les opposants dans les formes prescrites par le code de procédure civile. Ledit jugement est susceptible
d’appel dans les délais fixés par le même code.

L’appel est recevable en matière d’immatriculation, quelle que soit la valeur de l’immeuble dont l’immatriculation est
requise.

L’appel peut être formé comme il est dit en l’article 141 du code de procédure civile. Le dossier est transmis, sans frais,
au secrétariat-greffe de la cour d’appel avec une expédition de jugement attaqué.

Dès la réception du dossier par le secrétariat-greffe de la cour d’appel, le premier président nomme un conseiller
rapporteur ; celui-ci fait sommer l’appelant de produire ses moyens de défense dans un délai n’excédant pas quinze
jours. Puis, il invite les parties intéressées à prendre communication de la production de l’appelant et à produire leurs
contestations et moyens de défense dans un autre délai semblable. (Articles 40, 41 et 42)

Le conseiller rapporteur peut, soit d’office, soit sur la demande des parties, accomplir toutes mesures
complémentaires d’instruction, notamment se transporter sur l’immeuble en instance, en se faisant au besoin assister
d’un ingénieur géomètre topographe assermenté du cadastre, inscrit au tableau de l’ordre national des ingénieurs
géomètres topographes dans les conditions prévues à l’article 34, pour y procéder à l’application des titres ou
entendre les témoins. Il peut aussi, avec l’assentiment du premier président, déléguer pour ces opérations un
magistrat du tribunal de première instance.

Il ne peut être formulé par les parties, en appel, aucune demande nouvelle, et le supplément d’instruction effectué
par le conseiller rapporteur est limité aux litiges soulevés en première instance par la réquisition d’immatriculation.

Lorsque le conseiller rapporteur estime que l’affaire est en état, il fait, quinze jours à l’avance, prévenir les parties en
cause à domicile élu, du jour où l'affaire sera appelée à l’audience. (Article 43 et 44)

Les oppositions abusives, vexatoires ou de mauvaise foi :

Selon l’article 48, toute réquisition d’immatriculation ou toute opposition à l’immatriculation reconnue par le
tribunal abusive, vexatoire ou de mauvaise foi donne lieu, contre celui qui l’a formée, à une amende au profit de
l’agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographies, dont le montant ne peut être
inférieur à 10% de la valeur de l’immeuble ou du droit prétendu. Le tout, sans préjudice au droit des parties lésées aux
dommages et intérêts.

La juridiction saisie de la réquisition d’immatriculation est compétente de prononcer d’office l’amende et statuer dans
le cas échéant, sur les demandes en dommages et intérêts.

L’article 50 dispose que la réquisition d’immatriculation et les opérations y relatives sont considérés comme nulles et
non avenues si, dans les trois mois qui suivent la notification par le conservateur de la propriété foncière d’une
sommation au requérant d’immatriculation, soit par un agent de la conservation foncière, soit par la poste, sou pli
recommandé, soit par l’intermédiaire de l’autorité locale, soit par tout autre moyen de notification, il n’a fait aucune
diligence pour suivre la procédure.

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Les frais d’immatriculation sont à la charge du requérant. Les frais d’opposition sont à la charge de la partie qui
succombe. Ils sont partagés ou compensés, dans la mesure arbitrée par la juridiction saisie, si chacune des parties
succombe respectivement sur certains chefs de ses prétentions.

Les frais d’instruction supplémentaires sont la charge de la partie qui succombe, il est statué à cet égard par la
décision qui tranche définitivement l’instance.

Les règles pour la consignation des frais, leur emploi et leur taxation sont les mêmes que celles applicables en matière
des frais de justice. (Article 51)

Section 3 : La décision du conservateur

Article 30 : « Dans les trois mois qui suivent l’expiration du délai d’opposition, le conservateur de la propriété
foncière procède à l’immatriculation de l’immeuble après s’être assuré de l’accomplissement de toutes les formalités
prévues par la présente loi, de la régularité de la demande, que les documents produits sont suffisant et qu’aucune
opposition n’a été formulée. »

La décision du refus ou de rejet de l’immatriculation de la part du conservateur doit être motivée suivant l’art 10 de
l'arrêté viziriel du 3-06-1915 et l’article 37 « Dans tous les cas où le conservateur de la propriété foncière rejette la
réquisition d’immatriculation, sa décision doit être motivée et notifiée au requérant de l’immatriculation.

Cette décision est susceptible de deux recours :

● Un recours gracieux : devant le conservateur général qui est investi du droit de réformer la décision du
conservateur.
● Un recours contentieux : il doit être exercé dans le délai d’un mois de notification suivant l’article 96 « Dans
tous les cas où le conservateur de la propriété foncière refuse l’inscription ou la radiation d’un droit réel, sa
décision doit être motivée et notifiée à l’intéressé. Cette décision est susceptible de recours devant le tribunal
de première instance qui statue à charge d’appel. Les arrêts rendus sont susceptibles de recours en cassation. »

Ainsi de la décision rendue soit par le conservateur général soit par les juges, dès que sa décision est devenue
définitive et doit être appliquée dans les 48h du retour du dossier à la conservation foncière.

Également selon (l’article 38 al. 1) « en cas de rejet de la réquisition d’immatriculation, pour quelque raison que ce
soit et à quelque moment de la procédure, le bornage est annulé, le requérant d’immatriculation doit en faire
disparaître les traces, faute de quoi, après une mise en demeure, il y sera procédé aux frais du requérant
d’immatriculation, avec l’emploi de la force publique s’il en est besoin. »

Chapitre 3 : Le Titre Foncier-Duplicata.

Section 1 : Le Titre Foncier et sa protection du phénomène de la spoliation

Paragraphe : Le Titre Foncier

Chaque immeuble composé d’une parcelle ou de plusieurs formants corps ayant fait l’objet d’une décision
d’immatriculation donne lieu à l’établissement d’un titre foncier.

Chaque immatriculation donne lieu à l’établissement par le conservateur de la propriété foncière, d’un titre foncier
qui doit contenir :

1. La description détaillée de l’immeuble avec ses limites, ses tenants et aboutissant, sa nature et sa contenance ;
2. Le prénom et le nom du propriétaire, son domicile, son état civil, sa nationalité et s’il y a lieu le nom de
l’époux et l’indication du régime matrimonial ou tout accord conclu conformément à l’article 49 du code de la
famille, et en cas d’indivision, les mêmes indications que ci-dessus pour chaque propriétaire avec mention de
la part de chacun d’eux. Dans le cas où le propriétaire est une personne morale, mentionner sa dénomination,
sa forme juridique, son siège social ainsi que le nom de son représentant légal ;

9
 3. Les droits réels immobiliers existant sur l’immeuble.

Ce titre foncier porte un numéro d’ordre et un nom particulier. Le plan y reste annexé.

Le propriétaire inscrit peut demander le changement de la dénomination de l’immeuble immatriculé. Dans le cas
d’indivision, l’accord exprès de tous les copropriétaires inscrits est nécessaire.

La demande est publiée au Bulletin Officiel. A l’expiration d’un délai de quinze jours à partir de cette publication et
après inscription au registre de dépôt, mention sera faite sur titre foncier et sur le duplicata de la nouvelle
dénomination qui figurera sur les inscriptions et les documents à venir. (Articles 52 et 52 bis)

Paragraphe 2 : La protection du titre foncier de la propriété du phénomène de la spoliation

Dans le cadre de la protection de la propriété immobilière une fois immatriculée et afin de faire face au phénomène
de la spoliation ;le législateur a permet la création d’ une application dans l’espace virtuel qui a pour dénomination
“MOHAFADATI” qui est un service gratuit permettant au propriétaire qui se trouve soit au Maroc ou bien à l’étranger
de suivre à distance la situation de son titre foncier.

En le notifiant par email ou par message de n’importe quelle affaire demandée à être inscrite sur son titre. à
condition qu’il soit inscrit sur cette application à travers le site internet de l’agence. En procédant au remplissage
d’une demande sur laquelle il doit figurer son numéro de téléphone et qu’il doit la faire signer par ses soins.

Ainsi ce service dispense le propriétaire inscrit légalement sur le titre les problèmes du déplacement jusqu’au siège de
la conservation dont dépend son bien.

Section 2 : le Duplicata

Le propriétaire a le droit d’obtenir le duplicata du titre foncier (remis à un seul des propriétaires). Mais en cas
d'indivision, les autres copropriétaires peuvent avoir un certificat spécial en contrepartie du duplicata.

Article 58 : « Le propriétaire, à l’exclusion de tous autres, a droit d’obtenir un duplicata du titre foncier et du plan qui
y est annexé. Le conservateur de la propriété foncière en certifie l’authenticité en y apposant sa signature et le cachet
de la conservation foncière. »

En cas d’indivision, il n’est délivré qu’un seul duplicata au copropriétaire mandaté à cet effet. Les autres titulaires de
droits réels peuvent obtenir un certificat spécial d’inscription.

Le duplicata est nominatif : le conservateur de sa part en certifié l’authenticité en y apposant sa signature et le timbre
(cachet) de la conservation.

Article 101 : « En cas de perte, de vol ou de destruction du duplicata du titre foncier ou d’un certificat spécial
d’inscription, le titulaire doit présenter au conservateur de propriété foncière les pièces justificatives et faire une
déclaration contenant son identité, les circonstances de la perte, du vol ou de la destruction et tous les renseignement
qu’il possède de l’affaire.

Le conservateur de propriété foncière peut, si la déclaration lui paraît sincère, délivrer à l’intéressé un nouveau
duplicata du titre foncier ou une copie de certificat spécial d’inscription, quinze jours après publication d’un avis à cet
effet au Bulletin officiel.

Ainsi, suivant les dispositions de l’art 102 de la loi 14-07 : Le conservateur de propriété foncière fait mention, au titre
foncier, de la délivrance du nouveau duplicata ou de la copie du certificat spécial d’inscription, en indiquant la date et
les circonstances de la délivrance.

Le nouveau duplicata ou la copie du certificat spécial ainsi délivré, a la même valeur juridique que son original et sert
au même objet.

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Section 2 : Les effets de la décision d’immatriculation

La décision d’immatriculation permet l’établissement d’un titre foncier.

Paragraphe 1 : La purge juridique

L’immatriculation annule tout titre (Acte) et purge tout droit antérieur qui n'aurait pas fait l’objet d’une inscription
sur le titre foncier. Cet effet de purge est nécessaire pour apurer l’immeuble et faire repartir à zéro et soumettre au
nouveau régime du livre foncier. Ainsi le bénéficiaire de la décision d’immatriculation est propriétaire de l’immeuble
immatriculé non parce qu’il a été héritier acquéreur, donatrice, possesseur, mais exclusivement par le seul effet de
l’immatriculation prononcée à son profit et le titre établi à son nom constitue une nouvelle étape juridique qui ne
rattache à aucune passé juridique c’est pourquoi il est inattaquable.

1. L’ effet Constitutif de l’immatriculation

● La décision d’immatriculation produit un effet négatif : qui est la purge de tout droit antérieur non
revenu considéré comme inexistant.
● La décision d’immatriculation produit un effet positif : car le titre foncier résultant de la décision est
définitif et inattaquable c’est ce qui résulte de l’article 1 al 2 et l’art 62 de la loi 14-07 qui énonce « Le titre
foncier est définitif et inattaquable ; il forme le point de départ unique des droits réels et des charges foncières
existant sur l’immeuble, au moment de l’immatriculation, à l’exclusion de tous autres droits non inscrits. »
● Le caractère définitif du titre foncier concerne en plus le droit de propriété les inscriptions subséquentes à
l’établissement du titre foncier.

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L’inscription des droits réels sur le livre foncier :

Introduction :

La présente étude concerne exclusivement les inscriptions des droits réels au cours de la vie juridique de l’immeuble
immatriculé. Auparavant, la législation applicable à ces immeubles était réglementée par le dahir du 02/06/1915,
abrogé par la promulgation de la loi 39-08 qui comprend 334 articles formant le nouveau code des droits réels. Ainsi
on va étudier les droits réels susceptibles d'inscription sur le titre foncier d'une façon définitive et ceux qui sont
provisoires.

Partie 1 : Les inscriptions portées sur le titre foncier

Le législateur marocain a déterminé les droits réels susceptibles d'inscription sur le titre foncier suivant un ensemble
de textes tels que le code foncier marocain du dahir du 9 ramadan (12 août 1913) sur l’immatriculation modifié par la
loi 14-07, la loi 39-08 et d'autres textes spéciaux.

Toutefois, il faut noter que le conservateur est personnellement responsable de tout préjudice résultant d'omissions et
des irrégularités ; car son rôle ne consiste pas à recevoir des documents et à les classer comme le font en France ; mais
il doit analyser les pièces qui lui sont soumises et en extraire celles qu’il doit inscrire, et ce au moyen d'énonciations
sommaires selon l'article 75 du dahir du 12 août 1913 complété et modifié par la loi 14-07. Ainsi les inscriptions qui
doivent être portées sur le livre foncier sont essentiellement celles énoncées dans l'article 65 de la loi 14-07 qui stipule
que « Tous fais, dispositions et conventions entre vifs, à titre gratuit ou à titre onéreux, tous procès-verbaux et
ordonnances, de saisie immobilière, tous jugements passés en force de chose jugée ayant pour objet de constituer,
transmettre aux tiers, reconnaître, modifier ou éteindre un droit réel immobilier et tous les baux d'immeubles
excédant trois années, toute quittance ou cession d'une somme équivalente à plus d'une année de loyers non échu,
doivent être rendus publics par une inscription sur le titre foncier ».

Chapitre 1 : Le cadre juridique des inscriptions

On va étudier les inscriptions prévues par des textes relatifs à l'immatriculation foncière et ceux par des textes
spéciaux.

Section 1 : Les inscriptions prévues par des textes relatifs à l’immatriculation

Contrairement à certaines législations étrangères, notamment celle de la France, notre système foncier actuel
consacre le principe original la légalité des inscriptions sur les livres fonciers mettant ainsi en échec la règle
fondamentale énoncée par le dahir des obligations et contrats selon laquelle l'accord des volontés crée le droit.

En effet, plusieurs textes relatifs à l'immatriculation réglementent les inscriptions sur les livres fonciers (article 65). Il
est donc clair que sur chaque titre de propriété ainsi constitué viennent par la suite se grouper tous les droit réels et
charges foncières intéressant l’immeuble et toutes les modifications et mutations y afférentes, et l’ordre de préférence
entre les droits réels établis sur un même immeuble que déterminé par l’ordre des inscriptions. De sa part, le
législateur a permis en plus des droits réels auxquels il fait référence d’une façon limitative dans l’article 9 de la loi
39-08 promulguée par le dahir du 22-11-2011, autres droits issus du droit foncier tels que l’article 82 de la loi 14-07 sur
l’immatriculation qui prévoit l’inscription des droits réels résultant d’une succession, l’article 85 qui prévoit
l’inscription d’une prénotation, l’article 87 qui réglemente l’inscription d’une saisie immobilière, l’article 69 qui
prévoit l’inscription des restrictions au droit de disposer et même l’inscription et le changement de l’état civil du
bénéficiaire, et autres.

Section 2 : Les inscriptions prévues par des textes spéciaux

Il est strictement réglementé des inscriptions susceptibles d'être portées sur les livres fonciers prévus par des textes
spéciaux tels que :

Le droit minier relatif aux permis de recherche, permis des exploitations et des concessions minières tels qu'ils sont
réglementés par l'article 9 du dahir du 16/04/1951. En effet, aux termes dudit dahir, ces droits constituent des droits
12
réels immobiliers de durée limitée, distincts de la propriété du sol, et soumis au régime foncier des immeubles
immatriculés. Également le législateur a permis l'inscription des droits qui entrent dans le domaine de la recherche
des hydrocarbures qui sont soumis aux mêmes règles suivant l'article 49 du dahir du 21/07/1958. et en cas d'utilité
publique le législateur a permis l'inscription d'une expropriation suivant l'article 12 du dahir du 06/05/1982.

Également le législateur marocain a permis l’inscription des droits qui ont pour but de sauvegarder les monuments
historiques suivant l'article 19 du dahir du 25/12/1980 qui stipule que « L'acte administratif prononçant le classement
est inscrit sur le titre foncier si l'immeuble est immatriculé ou s'il fait ultérieurement l'objet d'une immatriculation.
Cette inscription est effectuée soit d'office soit à la demande de l'administration ou bien par le propriétaire de
l'immeuble ».

Chapitre 2 : Les droits réels immobiliers prévus par la loi 39-08

Avant de procéder à l'étude des inscriptions sur le titre foncier il y a lieu de définir certains droits réels prévus par
l'article 9 de la loi 39-08 et surtout le droit de propriété qu'on peut assimiler à une fleur juridique dont les pétales
peuvent être réparties entre plusieurs bénéficiaires,

Section 1 : Le droit de propriété

Le droit de propriété est le plus complet, car il permet suivant l'article 9 de jouir et de disposer des choses et sans
qu'il dispose d'une puissance absolue et illimitée. Ainsi, une définition doctrinale de la propriété met en avant ces
attributs « la propriété et le droit exclusif et perpétuel d'user, de jouir et de disposer des choses et des droits

Paragraphe 1 : Les attributs

Le droit de propriété comporte ainsi trois attributs qui résument tous les avantages que l'on peut tirer des immeubles
lorsqu'on est propriétaire.

1. L’usage (usus) le droit de se servir de l'immeuble, par exemple habiter la maison, cultiver la terre agricole.
2. La jouissance (fructus) le droit d'en jouir c'est-à-dire le droit d'en percevoir les fruits naturels ou civils
3. La disposition (abusus) le droit de disposer, car le propriétaire dans ce cas peut le faire de deux façons :
a. Il peut disposer de l’immeuble matériellement, par exemple en le laissant dépérir faute de soins ou
même en le détruisant s'il ne lui est plus utile.
b. Il peut aussi en disposer juridiquement en le vendant, en le donnant, en le léguant ou bien en
constituant sur lui des charges réelles telles que des servitudes des hypothèques.

Paragraphe 2 : Les caractères

Le droit de propriété se distingue des autres droits réels par :

A ) Droit autonome :

Le droit de propriété est indépendant et exclusif car le propriétaire par rapport à son immeuble détient une position
de maître et ne dépend de personne. Par contre les autres droits réels sont des droits dépendants par exemple une
hypothèque ne peut être constituée que si elle est rattachée à une créance qu'elle garantit.

B ) Droit absolu :

Le droit de propriété est un droit absolu c’est-à-dire complet, par lequel le propriétaire peut se prévaloir à l'exclusion
de tout autre de tous les avantages que son immeuble peut procurer à l'égard de tout, ce qui permet de comprendre
qu'un propriétaire affirme parfois « Telle chose m'appartient ». Alors que les autres droits réels au contraire ne sont
que des morcellements du droit de propriété ou des charges qui grèvent le droit de propriété par exemple : une
servitude de passage ne donne que le droit de passer.

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Paragraphe 3 : La portée de l’application du droit de propriété

En principe, la propriété des immeubles urbains au Maroc peut être acquise librement par n'importe quel individu et
quelle que soit sa nationalité, paradoxalement la propriété agricole ne pouvant appartenir qu'aux nationaux et
exceptionnellement à certains étrangers conformément aux conventions passées par leurs pays d'origine avec le
Maroc dans ce domaine tel que par exemple le tunisiens(convention en date du 29/12/1964), les sénégalais
(convention en date du 27/03/1964) ou biens à ceux qui détiennent une attestation à vacation de non agricole
(l’AVENA)

De sa part, le dahir du 02/03/173 a permis le transfert à l’Etat des propriétés agricoles appartenant à des étrangers,
également le dahir du 23/04/1975 a énuméré les personnes morales marocaines qui peuvent acquérir des propriétés
agricoles ou à vocation agricole situées en totalité ou en partie à l'extérieur des périmètres urbains qui sont :

● L'ETAT ;
● Les collectivités locales ;
● Les sociétés coopératives agricoles dont les coopérateurs sont exclusivement des personnes physiques
marocaines, à l’exception des sociétés par action, les personnes morales de droit privé dont les associés ou les
membres sont des personnes physiques marocaines.

Section II : Les droits réels démembrés du droit de propriété

La propriété est une fleur juridique dont les pétales peuvent être réparties entre plusieurs bénéficiaires, elle subira
principalement la concurrence d'un usufruit, d'une servitude ainsi que d'autres droits réels qu'on va étudier
ultérieurement.

Paragraphe 1 : L’usufruit

L'usufruit est un droit qui procure à son titulaire l'usage et la jouissance de la chose d'autrui. Ainsi, lorsqu'une chose
est grevée d'usufruit, le propriétaire subit l'amputation de deux de ses attributs ; les pouvoirs d'user du bien et d'en
percevoir les fruits passent à l'usufruitier. Le titulaire du bien se trouve donc réduit à un droit de nue-propriété qui ne
comporte que le pouvoir d'aliéner la chose (pour une valeur vénale d'ailleurs très diminuée par la séparation de
l'usufruit). Le droit d'usufruit est réglementé par les articles du 79 au 104 du de la loi 39-08)

A ) Les droits et les obligations des parties :

Il s'avère opportun de traiter les droits et les obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire.

1 ) Les droits et les obligations de l’usufruitier :

On va analyser les droits et les obligations de l'usufruitier.

a) Les droits de l’usufruitier :

L’usufruit confère à l’usufruitier un double droit ; le droit d’user de l’immeuble et le droit d’en percevoir les fruits, tout
au moins lorsqu'il porte sur la propriété, le droit de superficie ou un droit d’origine islamique comme le Zina, ou le
droit de Habous.

Dans notre analyse, il convient tout d'abord de traiter le droit d'usage de l’immeuble avant d'analyser le droit de
percevoir les fruits.

a-1 L’usage de l’immeuble :

Le droit d'usage est celui de se servir de l'immeuble pour son profit personnel selon la nature de ce dernier, par
exemple : habiter une maison, jouir d'une servitude. Le droit de l'usufruitier peut s'étendre aux accessoires qui
dépendent de l'immeuble au moment de l'ouverture de l'usufruit.

a-2 Le droit de percevoir les fruits :

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Dans le cadre de l'usufruit, l'usufruitier possède le droit de percevoir les fruits de l'immeuble, mais non pas les
produits réservés au nu-propriétaire. Les fruits sont les revenus qu'un immeuble peut fournir.

S'agissant des règles d'acquisition des fruits, ces derniers varient selon que l'usufruitier perçoit en nature les fruits ; on
les nommes « les fruits naturels », ou bien qu'il en tire un revenu en raison d'un contrat qui transfère la jouissance de
l'immeuble qu'on désigne par « fruits civils ».

Concernant les fruits naturels ou en nature, ces derniers comprennent les produits du sol, éventuellement les
produits des animaux auxquels il convient d'ajouter les coupes de bois et les produits des carrières, dans la mesure où
ils prennent le caractère de fruits. S'agissant des fruits civils, ces derniers peuvent être définis comme étant en argent
qu'un immeuble peut produire en vertu d'un contrat, loyers de maisons, fermages etc...

b) Les obligations de l’usufruitier :

Pour analyser les obligations de l'usufruitier, on va le répartir en deux catégories : les obligations de l'usufruitier avant
l'entrée en jouissance et les obligations de l'usufruitier pendant la jouissance.

b-1 Les obligations de l’usufruitier avant l’entrée en jouissance :

L'usufruitier a deux obligations particulières qu'il doit remplir avant l’entrée en jouissance :

● Faire dresser l'état des immeubles ;

● Donner une caution.

L’état des immeubles :

L'usufruitier est obligé d'établir un état descriptif des immeubles soumis et faire un inventaire des biens meubles
soumis à l'usufruit.

S'agissant de l’usufruit de droits immobiliers pouvant comprendre accessoirement des meubles, il y a intérêt à faire
un inventaire des meubles, si cette obligation d'établir un état descriptif d'immeubles et un inventaire des meubles
n'est pas respectée, le nu-propriétaire peut refuser la délivrance du bien.

La caution :

Afin de garantir le nu-propriétaire contre l'insolvabilité de l'usufruitier, celui-ci peut se trouver débiteur à son égard
du fait des obligations qui lui incombent.

Le retard de fournir la caution ne prive pas l’usufruitier des fruits auxquels il peut avoir droit, ces derniers lui sont dus
du moment où l’usufruit a été ouvert, sous réserve, le cas échéant de l'inscription de l'usufruit sur le titre foncier. Mais
tant que la caution n’est pas fournie, le nu-propriétaire peut se refuser à la délivrance des immeubles soumis à
l’usufruit et la perception des fruits deviendra plus difficile

b-2 : Les obligations de l’usufruitier pendant la jouissance :

Dans ce cadre on peut distinguer plusieurs obligations :

La jouissance en bon père de famille :

Cela nécessite que l’usufruitier puisse entretenir la chose de façon à ne pas abuser de la jouissance et aussi de
conserver la chose. L’usufruitier a donc l'obligation de veiller à la garde et la conservation de l'immeuble soumis à son
usufruit et d'entretenir l'immeuble en bon état.

L’obligation de subvenir à certaines charges :

Si la dette doit être considérée comme une charge des fruits, l'usufruitier en est tenu seul dans la mesure de la durée
de sa jouissance. Mais lorsqu'il s'agit des autres charges, c'est -à-dire s'il s'agit d'une réparation, elle doit être faite
entre l'usufruitier et le propriétaire.
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2 ) Les droits et les obligations du nu propriétaire :

Il est logique que pendant la durée de l'usufruit, des réparations (et les frais qui en découlent) s'imposent quand il
s'agit d'un bien immobilier, les dépenses de ces réparations doivent être supportées par les deux parties à savoir
l'usufruitier et le nu-propriétaire,

a- Les droits du nu propriétaire :

Le propriétaire conserve, pendant la durée de l’usufruit, la nue-propriété de l'immeuble ou du droit réel grevé de
l'usufruit, il peut donc exercer les droits du propriétaire qui ne sont pas incompatibles avec la jouissance qui
appartient à l'usufruitier. Ainsi, il peut le vendre, voir même l'hypothéquer, mais tous ces actes ne peuvent apporter
aucun changement aux droits de l'usufruitier.

a-1 : Le pouvoir de l’exclusivité :

Le nu-propriétaire conserve son pouvoir d'exclusivité qu'il exerce en particulier par les actions qui relèvent de la
propriété. Il peut faire respecter son droit en exerçant l'action en revendication, aussi les actions possessoires dont il
conserve le bénéfice, il peut la faire borner et exercer l'action en partage s'il est en indivision.

a-2 : Le pouvoir de disposer de la chose :

Le nu-propriétaire conserve le pouvoir de disposer de la chose, et même il peut l'abandonner pour se faire libérer de
ses charges, il peut la faire l'objet d'une aliénation sans que la situation de l'usufruitier ne soit affectée ou bien y
constituer de nouveaux droits réels dans la mesure de leur compatibilité avec celui de l'usufruitier, telle que
l'inscription d'une hypothèque sur le titre de ce bien. Ces actes de disposition sont en réalité un caractère théorique
et que c'est rare qu'on trouve un nu-propriétaire les exerçant.

d- Les obligations du nu propriétaire :

Le nu-propriétaire doit prendre en charge les réparations, c'est-à-dire les gros travaux qui visent à rénover afin de
conserver la solidité du bâtiment tels que le remplacement de toute la toiture, le remplacement du chauffage central,
de l'installation électrique etc. Il existe une exception à cette règle si l’usufruitier a négligé ses obligations, ainsi les
frais que demande cette grosse réparation ne peuvent pas être imputés au nu-propriétaire.

B ) L’extinction de l’usufruit :

On va analyser les causes d'extinction de l'usufruit et les conséquences de cette extinction :

1- Les causes de l’extinction de l’usufruit :

Suivant l'article 99 de la loi 39-08 l’usufruit prend fin par :

● Le décès de l'usufruitier ;
● L'arrivé à terme ;
● La perte totale de l'immeuble ;
● La renonciation ;
● La consolidation-réunion sur la même tête des deux qualités. L'article 104 de la même loi y ajoute la cause
d'extinction particulière que constitue la déchéance pour abus de jouissance.

Les diverses causes d'extinction de l'usufruit peuvent être regroupées en trois catégories :

● L'arrivé à son terme

● Il peut être éteint par la disparition d'une de ses conditions d'existence,
● A titre de sanction, l’usufruit peut cesser par une décision de la justice contre l'usufruitier.

a- L’arrivée à terme :

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La mort de l'usufruitier est la fin naturelle de l'usufruit, qui a pour caractère d'être viager. Le droit de l'usufruitier
n'est pas donc transmissible à cause de la mort. Par cet événement, le propriétaire doit radier l'inscription de
l'usufruit du titre foncier pour rendre effective cette fin de d'usufruit. Mais pour l'usufruit qui est accordé à des
personnes morales, il ne peut durer au-delà de 40 ans, article 100 de la loi 39-08.

b- L’extinction anticipée par disparition d’une condition d’existence de l’usufruit :

b-1 : La perte de l’immeuble :

Si l’immeuble est grevé d'un droit d'usufruit, ce dernier s'éteint par la perte totale de l’immeuble ; article 102 al 1 par
contre la perte partielle n'entraîne pas l'extinction sur ce qui reste de l'immeuble.

b-2 : La renonciation à l’usufruit :

L'abandon volontaire des droits de l'usufruitier met un terme à l'usufruit de façon définitive et irrévocable. La
renonciation, pour qu'elle soit légale et ait une force probante, doit être inscrite sur le titre foncier. D'après l'article
103 de la loi 39-08, les créanciers peuvent faire annuler une renonciation faite à leur préjudice.

b-3 : La consolidation :

En cas de réunion sur la même tête des deux qualités ; d'usufruitier et de nu-propriétaire, il y a consolidation. Et
lorsqu'il y a transfert de la nue-propriété à l’usufruitier par la dévolution successorale, vente, donation ... elle met fin à
l'usufruit.

La consolidation ne fait pas disparaître les garanties spéciales telles les hypothèques appartenant aux créanciers de
l'usufruitier.

2- La déchéance pour abus de jouissance

L'usufruit peut aussi cesser par l'abus que l'usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur
le fonds, soit en le laissant périr faute d'entretien. Suivant l'article 104 al 1 de la loi 39-08, La déchéance doit être
prononcée en justice, car le tribunal a un pouvoir assez large ; il peut suivant la gravité des circonstances :

● Prononcer l'extinction absolue de l'usufruit ;

● Ordonner la rentrée du propriétaire dans la jouissance de l'immeuble qui en est grevé que sous la charge de
payer annuellement à l’usufruitier une somme déterminée jusqu'à l’instant où l'usufruit aurait dû cesser ;
article 104 al 2.

Les créanciers de l'usufruitier auront parfois intérêt à éviter la déchéance ; article 104 al 3, ils peuvent offrir au
propriétaire la réparation des dommages antérieurs et des garanties pour l'avenir.

3- Les conséquences d’extinction de l’usufruit :

La jouissance de l'immeuble fait retour au propriétaire une fois l'usufruit est éteint. Si l'immeuble que l'usufruitier
restitue subit des détériorations causées soit par sa faute, soit par l'usage normal, il est tenu d'indemniser le
propriétaire puisque les réparations d'entretien sont à sa charge.

Paragraphe 2 : La servitude (Articles 37 à 69)

La servitude est une charge imposée à un immeuble, terrain ou bâtiment appelé « fonds servant » au profit d'un autre
immeuble appelé « fond dominant » ou dans un intérêt général.

La servitude est dite « d'intérêt privé » ou « d'utilité publique ». En pratique, il existe une grande variété de
servitudes. Certaines personnes autorisent le propriétaire du fonds dominant à tirer une utilité du fonds servant, par
exemple en y passant (servitude de passage) ou en y établissant des canalisations destinées à l'alimentation du fonds
dominant (servitude d'aqueduc). D'autres servitudes consistent au contraire en une simple interdiction faite au

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propriétaire du bien telle que la servitude publique de ne pas bâtir (servitude de non aedificandi) ou de ne pas bâtir
au-dessus d'une certaine hauteur.

Les servitudes constituent des droits ou des obligations réels, c'est-à-dire qu'elles se transmettent avec les immeubles
auxquels elles se rapportent. Les servitudes ont des origines variées ; pour sa part le dahir du 2 juin 1915 tel que
modifié et complété par la loi 39-08, en distingue trois catégories ; il y a celles qui sont naturelle, ou celles qui sont
issues d'une obligation imposée par la loi ou bien suite à des conventions entre les propriétaires ; article 38.

Les servitudes dites naturelles sont celles qui sont dues à l'écoulement des eaux de pluies ou de source, ainsi les fonds
inférieurs reçoivent les eaux qui en proviennent sans aucune action humaine ; article 39.

Les servitudes établies par la loi sont soit dans l'intérêt public (protection routières, ferrés etc.), soit dans un intérêt
privé, indépendamment de toute convention, pour ménager un minimum de bon voisinage entre propriétaires et
riverains, exemple la servitude relative aux distances à observer pour les plantations (article 133 à 135) du dahir
02/06/1915 fixant les règles législatives applicables aux immeubles immatriculés, BO 137 (articles 72, 73 et 74 de la loi
39-08). La servitude relative aux dépôt de matière nuisible, (article 136), (articles 71, 77 de la loi 39-08), la servitude
concernant les jours sur fond voisin (articles 138 à 140) (droit de surplomb, articles 66, 67, 68 de la loi 39-08), la
servitude de passage en cas d’enclave (article 142 à 144), (articles 64, 65 de la loi 39-08), la servitude de mitoyenneté
des murs suivant lesquels le voisin ne peut sans le consentement de l'autre pratiquer dans le mur mitoyen aucune
fenêtre ou ouverture en quelque manière que ce soit même en verre dormant.

Les servitudes du fait de l’homme, ou conventionnelles, sont régies par les articles 145 à 153, dans ce cas il est permis
aux propriétaires d'établir en faveur ou contre leurs immeubles telles servitudes que bon leur semble, pour améliorer
l'usage. La servitude de fait de l'homme ne peut avoir lieu qu'après la rédaction d'un acte entre les deux parties et en
procédant par la suite à son inscription sur le titre foncier de la propriété du fonds servant.

Paragraphe 3 : Les droits réels issus des droits coutumiers musulmans :

Le nouveau code devient le premier à instaurer une législation unifiée qui s'applique à la fois aux biens immatriculés
et aux non immatriculés, en plus des droits que nous avons développés auparavant vu leurs importance dans le
domaine du droit des affaires. Le nouveau code a inclus les droits coutumiers islamiques tels que le droit de
superficie, le droit de zina, le droit de Houa.

A) Le droit de superficie (Articles 116 à 120) :

C'est une dérogation à la règle selon laquelle la propriété du fonds s'étend par accession à tout ce qu’il supporte. Ainsi
lorsque ce droit est cédé à une tierce personne, cela aboutit à séparer la propriété du sol de celle des éléments qui lui
sont incorporés tels qu'un bâtiment ou une plantation.

Le droit de superficie procure à son bénéficiaire la propriété de tout ou partie, selon les termes des constructions ou
plantations existant sur le fonds appartenant à autrui. Ce droit s'éteint par la confusion, la renonciation expresse, la
perte totale du bâtiment, ouvrage ou plantation. L’extinction doit être inscrite aux livres fonciers sachant que le droit
de superficie peut être cédé, affecté en garantie hypothécaire ou grevé de servitudes.

B) Le droit de Zina :

Le zina se rencontre sur un bien habous, domanial ou d'origine privée. Il ressemble au droit de superficie. Il consiste
dans le droit pour un occupant, qui a édifié de ses moyens une maison ou une construction sur un terrain habous,
domanial ou privé, d'avoir la jouissance perpétuelle de ce terrain moyennant une redevance. (Article 134 de la loi
39-08).

NB : La durée maximale du zina ne peut excéder 40 ans.

C) Le droit de houaa (droit de surélévation) (Articles 138 à 141) :

18
Ce terme désigne également un droit de superficie qui consiste dans le fait pour une personne de posséder un étage
ou une construction au- dessus d'un immeuble appartenant à un autre propriétaire. Ce droit dérivé de la cession par
ce dernier, de la colonne d'air existant au-dessus de son immeuble, l'acquéreur devient propriétaire des constructions
qu'il édifie au même titre que le superficiaire, et peut obtenir un titre foncier spécial pour son droit de houaa. Mais
malgré l’utilité des droits susvisés entre les contractants, ils restent peu utilisés de nos jours surtout en milieu urbain.

Section 3 : La procédure d’inscription des droits sur le titre foncier

Dès que les deux parties se sont mises d'accord, elles rédigent un acte qui atteste leurs volontés et qui se rapporte à
un droit réel relatif à un immeuble immatriculé. Il appartient aux deux contractants de le faire inscrire sur le titre
foncier en question en respectant les conditions et les délais requis, sans oublier le rôle du conservateur qui reste
primordial en la matière.

Paragraphe 1 : Les conditions et délais des inscriptions des droits immobiliers :

A ) Les conditions d’inscriptions des droits immobiliers :

Avant d’étudier l'inscription des droits, il y a lieu de faire une distinction entre un meuble et immeuble.

● La publicité qu’implique l'inscription ne s'applique qu'aux immeubles parce qu'elle exige la stabilité et la
fixité.
● Les immeubles seuls sont en principe susceptibles d'hypothèque qui implique la publicité.
● Les aliénations d'immeubles exigent la formalité de l'inscription pour opposabilité aux tierces personnes.
● Les règles de compétence ne sont pas les mêmes en matière immobilière.
● Les voies d'exécution sur les biens, les saisies obéissent à des règles différentes suivant qu'il s'agit de meubles
(saisie conservatoire) ou d'immeubles (saisie immobilière).

L'inscription d'un droit réel auprès de la conservation foncière obéit à des conditions prévues par l'article 69 du dahir
du 12/08/1913 modifié par loi 14-07 (2013). Aux termes de cet article, toute personne requérant une inscription doit
déposer entre les mains du conservateur une réquisition qui doit contenir les mentions suivantes :

● La désignation du numéro du titre foncier de l'immeuble que doit affecter l'inscription ;

● L'indication de la nature du droit à inscrire (droit réel principal ou accessoire) ;
● L'indication du mode d'acquisition, la nature, la date de l'acte qui le constate ;
● L'indication de l'état civil du bénéficiaire de l'inscription à opérer ;
● La mention, s'il y a lieu des conditions de résolution des restrictions au droit de disposer … (article 69 al 5).

Juridiquement, l’obligation d'inscrire l'acte incombe au disposant, donc au vendeur, car la délivrance comprend
nécessairement le transfert de la propriété par l'inscription de l’acte sur le titre foncier. Mais pour qu'un droit soit
inscriptible, il doit être fait dans les délais impartis dont le non-respect entraîne pour le requérant tardif une pénalité
calculée proportionnellement aux droits exigibles.

B ) Les délais des inscriptions prévu par l’article 65 bis de la loi 14-07 :

Le législateur a imposé des délais limités pour que les inscriptions des actes de disposition soient faites sur le titre
foncier qui leur convient, cela a pour but d’éviter le retard des inscriptions et permettre aux actes concernés de
refléter la situation juridique exacte des immeubles. L’inscription des droits réels doit être prise aussitôt après la
cession volontaire ou l’acquisition judiciaire d’un droit, mais en droit commun ce délai n’existe pas sauf la menace par
la prescription par 15 ans des actions qui naissent d'une obligation prévue par l’article 387 du DOC qui stipule que «
Toutes les actions qui naissent d'une obligation sont prescrites par quinze ans... » Mais par contre la loi 14-07
modifiant et complétant le dahir du 12 août 1913 a fixé ce délai à trois mois au lieu de dix-huit mois selon l'ancien tarif.

Toutefois, il faut préciser que l'inscription sur le livre fonciers s'opère au moyen d'énonciations sommaires, en portant
la date et la signature du conservateur sous peine de nullité (article 75 de la loi 14-07).

19
Paragraphe 2 : Le rôle du conservateur de propriété foncier

Le législateur marocain par le biais de la loi 14-07 exige que toute inscription ou modification d'inscription sur le titre
foncier soit soumise à un contrôle rigoureux et approfondi par le conservateur, tant en la forme qu'au fond,
auxquelles sont soumises les pièces produites à l'appui d'une réquisition d'inscription ou de radiation. Ainsi en
matière d'inscription, le conservateur est tenu d'écarter toutes les prétentions douteuses pour arriver à n’inscrire que
les droits qui sont reconnus légitimes.

A ) L’acceptation de l’inscription :

Le conservateur est tenu juridiquement à exercer son devoir de contrôle à l'égard des pièces et documents qui lui sont
présentés accompagnés d'une demande d'inscription suivant les dispositions des articles 72(2), 74, 94, et 96 du dahir
du 12/08/1913 sur l'immatriculation foncière, modifié et complété par la loi 14-07 (22/11/2011). En plus de ces articles
on trouve que la responsabilité du conservateur découle de l'article 4 de l'arrêté viziriel du 4 juin 1915.

Ainsi, avant d'opérer sur le titre foncier les formalités requises, le conservateur est tenu de remplir ce qui suit :

● La vérification de la date des actes à inscrire, pour appliquer ou non la pénalité de retard suivant la nouvelle
tarification.
● Le Contrôle du titre foncier de la propriété pour savoir s'il n'y a pas d'inscription d'une hypothèque
conventionnelle ou forcée, une ordonnance de saisie ou bien elle fait l'objet d'une décision judiciaire
(ordonnance du juge d'instruction) portant le gel ou la saisie du bien au profit de l'Etat marocain suivant les
dispositions du droit pénal au cas où le propriétaire est soupçonné de trafic des stupéfiants ;
● Il doit exiger le dépôt du duplicata du titre foncier avec l'acte objet de la demande d'inscription au cas où il est
retiré auparavant par le propriétaire inscrit au titre foncier, ou bien par son mandataire ;
● Le calcul du montant exigible pour la formalité requise ;
● Les décisions judiciaires à inscrire doivent être définitives et assorties des attestations de non appel ou de
cassation.
● Il doit exiger le dépôt de la procuration au cas où l’intervenant agit au nom de son mandant ;
● Il doit vérifier, en cas de dépôt d'un acte sous seing privée à ce que les signatures des parties soient
régulièrement légalisées devant les autorités compétentes, assorti d'une réquisition d'inscription ;
● Contrôler l’identité civile du disposant à l’acte soumis à l’inscription par rapport à celle de la personne
figurant sur le titre foncier et demander ainsi la présentation d'une copie de sa carte d'identité nationale ;
● Les actes et les jugements définitifs à inscrire sur le titre foncier doivent impérativement porter les références
foncières de l'immeuble concerné (le nom de la propriété, le numéro du titre foncier, …) ;
● Exiger le cas échéant, l'autorisation prévue par les textes sur les lotissements et morcellements, et les pièces
requises pour permettre l'inscription de la mise des constructions au titre foncier telles que l'autorisation de
construire, l’attestation de conformité, l’attestation de stabilité délivrée par le bureau d'étude ;
● L’article 55 de la loi 14-07 attire l'attention du conservateur sur les cas de la minorité ou d'incapacité qui
peuvent être inscrits sur le titre foncier, ces actes doivent être soumis aux règles de tutelle qui sont également
réglementées par l'article 211 du code de la famille qui prévoit que « Les personnes incapables et les personnes
non pleinement capables sont soumises selon le cas aux règles de la tutelle paternelle, testamentaire ou
dative».

B ) Le refus de l’inscription par le conservateur :

Il est autorisé au conservateur de rejeter les inscriptions, malgré que le législateur marocain n'a pas défini tous les cas
de rejet. Ainsi le conservateur chaque fois qu'il se rend compte que l'opération demandée est en contradiction avec
les énonciations du titre foncier, les dispositions du présent dahir et d'autres textes législatifs et réglementaires
suivant les articles 74, 94 et 96 de la loi 14-07, ainsi parmi ces cas :

● Le rejet de l'inscription pour insuffisance des pièces produites (articles 72,73 et 75 de la loi 14-07).
● La non légalisation par l'une des parties contractantes entraîne le rejet de l'inscription de l'acte.
● Le rejet d'inscription d'hypothèque ou de saisie conservatoire dont le montant n'est pas défini au document.
20
 ● Le refus dû au non-dépôt du duplicata du titre foncier.
● Si l’inscription du droit exige le consentement du propriétaire qui figure sur le titre foncier (article 89 de la
loi)
● Le rejet de l'inscription peut avoir lieu en raison de l'existence d'une hypothèque ou d'une saisie inscrite au
titre foncier (article 87 de la loi).

C ) Les décisions du conservateur en matière de radiation d’inscription :

En principe, les droits inscrits ne peuvent être éteints par la prescription (sauf les cas prévus par la loi 14-07 comme
par exemple la prénotation sur titre qui a une durée de 10 jours et la prénotation requise en vertu d'une autorisation
du président du tribunal de 1ère instance pour une durée de 3 mois), cela ne veut pas dire que les autres inscriptions
ne connaissent pas des changements ou bien leur radiation totale ou partielle. En effet, le conservateur est autorisé
par le législateur, suivant des règles bien précises, de prendre des décisions qui ont pour but d'accepter ou de rejeter
une radiation.

Décision d’acceptation de la radiation :

Suivant les dispositions de l'article 91 de la loi 14-07 qui prévoit que : « sous réserve des dispositions de l’article 86
ci-dessus, les inscriptions, mentions, et prénotations faites sur le titre foncier peuvent être rayées en vertu de tout
acte ou tout jugement passé en force de chose jugée constant, au regard des personnes intéressées, la non existence
ou l’extinction du droit auquel elles se rapportent ».

Ainsi la radiation d'un droit du titre foncier ne peut avoir lieu que si elle se fonde sur des pièces légales et
réglementaires tant au fond qu'en la forme, elles peuvent être :

● Soit un acte (authentique, sous-seing privé ou administratif) ;

● Soit une ordonnance ou un jugement passé en force de la chose jugée.

Par contre les droits qui sont inscrits au titre foncier suivant un dol ou fraude, ils ne font pas l'objet de radiation mais
plutôt d'annulation par le tribunal compétent à la demande de toute personne qui se sent lésée.

Décision de rejet de la radiation :

Le conservateur se trouve parfois obligé de rejeter la radiation du droit inscrit ou de la charge foncière, si lors de son
contrôle, les pièces déposées entre ses mains n'autorisent pas la radiation (article 94 de la loi 14-07) ou bien le
contenu de l'acte de radiation n'est pas compatible avec les énonciations qui découlent du titre foncier.

Partie 2 : Autres inscriptions sur le titre foncier suivant des législations différentes

Les droits qui peuvent être inscrits au titre foncier sont réglementés par la loi des droits réels et autres textes.

Chapitre 1 : Les inscriptions des droits réels prévus par le code des droits réels et par autres textes législatifs

Malgré que Le législateur marocain a limité les droits réels suivant l'article 9 de la loi 39- 08, on trouve qu'il y a
d'autres droits qui sont prévus par des textes tels que le droit foncier (loi 14-07)et les textes spéciaux.

Section 1 : Les inscriptions prévues par le dahir du 12 Août 1913 modifié et complété par la loi 14-07

Suivant les dispositions de l'article 65 de cette loi « Doivent être rendus publics par une inscription au livre foncier,
tous faits et conventions entre vifs à titre gratuit ou à titre onéreux, tous procès-verbaux de saisie immobilière, tous
jugements passés en force de chose jugée ayant pour objet de constituer un droit réel immobilier, de le transmettre,
de le déclarer, de le modifier ou de l’éteindre, tous baux d'immeubles excédant trois années, ou cession d’une somme
équivalente à plus d'une année de loyers non échue ou toute quittance ». En outre, l’inscription peut être faite en cas
de décès du propriétaire suivant l'article 82.

21
Paragraphe 1 : l’inscription d’une succession

La succession est une transmission d'un bien immeuble à la suite du décès de son propriétaire à ses ayants droits.
Ainsi, les héritiers pour qu'ils aient la qualité de propriétaire à la place du défunt, ils doivent présenter au
conservateur de la propriété foncière du lieu où se trouve le bien, une réquisition d'inscription jointe au certificat de
décès et l'acte de filiation rédigé par deux adouls, cela est obligatoire pour les marocains musulmans, mais pour les
étrangers de confession chrétienne ils doivent déposer une filiation rédigée par un notaire. La dite réquisition doit
comporter les indications mentionnées à l'article 69 de la présente loi qui sont :

● Le numéro du titre foncier sur lequel l'inscription de filiation sera inscrite ;

● Les noms, prénoms et date de naissances, les numéros de leurs cartes d'identité nationales et s'ils sont mariés
ou non, ainsi que l'indication de leurs parts dans l'héritage.

Par contre les marocains de confession juive doivent déposer un jugement de la chambre rabbinique du T.P. assorti
d'une attestation de non-appel.

Paragraphe 2 : l’inscription des jugements et ordonnances de saisie immobilière :

Aux termes de l'article 65, l'inscription sur le titre foncier peut être un jugement ou une saisie.

A ) L’inscription des jugements :

Les décisions prises par le tribunal compétent en matière immobilière pour qu'elles soient inscriptibles sur le titre
foncier, il faut qu'elles acquisent la force de la chose jugée ; c'est-à-dire un jugement définitif et non susceptible
d'aucune voie de recours ordinaire ou opposition.

B ) L’inscription de saisie immobilière :

Les saisies et les commandements immobiliers doivent être mis entre les mains du conservateur de la propriété
foncière suivant les dispositions de l'article 87 pour qu'elles soient inscrites au titre foncier qui leur correspond, et à
partir de cette inscription, il ne peut être pris sur l’immeuble saisi aucune inscription nouvelle pendant le cours de la
procédure de la vente forcée, sauf les hypothèques forcées au profit de l'Etat marocain ou bien la succession du
propriétaire en cas de son décès.

En ce qui concerne la radiation de la saisie et le commandement, elle est faite en vertu d’un acte de main levée ou
bien suivant une ordonnance du juge de référé portant la radiation de la saisie, ainsi suivant l’article 95 de la loi 14-07
« Toute radiation sur le titre foncier s'opère au moyen d'énonciations sommaires, elle est datée et porte la signature
du conservateur de la propriété foncière sous peine de nullité ».

Mais en cas de refus d'inscription ou de radiation par le conservateur, ce dernier est tenu suivant l'article 96 de la loi
14-07 « ... doit motiver sa décision et la notifier à l'intéressé, cette décision est susceptible de recours devant le
tribunal de première instance qui statue à charge d'appel, les arrêts de la cour d’appel sont susceptibles de recours en
cassation.

Section 2 : l’inscription prévues par des lois spéciales (exemple : l’expropriation)

Le législateur a réglementé suivant des textes spéciaux l'inscription d'autres droits sur le titre foncier tels que
l'expropriation.

4. L’exercice de l’expropriation (la loi 7-81) :

Selon l'article 35 de la constitution du 29 juillet 2011 « Le droit de la propriété est garanti », mais exceptionnellement,
la loi dans certains cas peut en limiter l'étendue et l'exercice si les conditions du développement économique et social
du pays le nécessitent. Ainsi l'éventualité d'une expropriation n'est tolérable que dans des cas prévus par la loi.

Au Maroc, la procédure d'expropriation est régie par la loi 7-81 du (06/05/82) relative à l’expropriation pour cause
d'utilité publique et à 'occupation temporaire, ainsi dans son 1er article, il dispose que « L'expropriation d'immeuble,
22
en tout ou partie, ou de droits réels immobiliers ne peut être prononcée que lorsque l'utilité publique en a été
déclarée et ne peut être poursuivie que dans les formes prescrites par la présente loi… »

Toutefois, le droit d'expropriation peut être exercé suivant les dispositions de l'article 3 de la loi 7-81 :

● Par l'ETAT (ex ministre de 'équipement) ;

● Les collectivités locales (préfectures, provinces, régions, communes urbaines ou rurales) ;
● Les personnes morales de droit public (ONE, ONEP...) ;
● Les personnes morales de droits privé (exemple L'OCP) ;
● Les personnes physiques auxquelles la puissance publique a délégué ses droits en vue d'entreprendre des
travaux à l'opération déclaré d'utilité publique.

Toutefois, la partie expropriante doit suivre certaines démarches administratives pour qu'elle puisse l'exercer
légalement et suivant les dispositions de la loi 7-81 en procédant en premier lieu à la demande de l'inscription d'une
prénotation sur le titre foncier pour la conservation provisoire de son droit, en appuyant sa requête soit de
l'ordonnance du juge des référés autorisant la prise de possession (article 25), soit de l'accord amiable des deux
parties (article 42 alinéa 3 et 4).

Ainsi L'expropriation est entamée par la déclaration d'utilité publique et la confection de l'acte de cessibilité,

5. La déclaration d’utilité publique :

L'utilité publique est déclarée par un acte administratif qui précise la zone susceptible d'être frappée d'expropriation,
l'article 6 de la loi, cet acte prend la forme d'un décret du chef du gouvernement sous la proposition d'un ministre,
par exemple le ministre de l'équipement et de transport pour édifier un barrage ou une autoroute …

6. L’acte de cessibilité ou décret définitif :

Dès le dépôt à la conservation foncière du projet d'acte de cessibilité, les conservateurs procèdent à son inscription
soit sur le titre foncier soit sur la réquisition du bien en cours d'immatriculation (article 12), et pendant une période
de deux ans à compter de la publication au B.O de l'acte déclaratif d'utilité publique ou de cessibilité, il est interdit
d’élever des constructions ou d'effectuer des plantations ou améliorations sans l’accord de l'expropriant (articles 15 et
16), ainsi le dépôt à la conservation foncière du jugement prononçant le transfert de propriété emporte à sa date la
purge de tous droits et charges pouvant grever ces immeubles.

Chapitre 2 : L’inscription définitive et provisoire des droits sur le titre foncier :

Section 1 : L’inscription définitive :

En matière immobilière, les contrats et conventions de cession de transactions qui portent sur les droits réels
immobiliers à titre gratuit ou à titre onéreux, sont inscriptibles définitivement par contre il y a d'autres inscriptions
qui sont temporaires.

Paragraphe 1 : Le contrat de vente immobilière :

Avant de procéder à l'inscription du contrat de vente immobilière sur le titre foncier qui lui correspond, il y a lieu
d'une part de définir ce type de contrat, qui doit être un acte authentique rédigé par un rédacteur appartenant à une
profession réglementée à laquelle le législateur a donné le pouvoir de le rédiger, comme par exemple le notaire
suivant le dahir 1-11-179 du 25 hijja 1432 (22 novembre 2011) portant promulgation de la loi n 32-09 relative à
l'organisation de la profession de notaire, et d'autre part de parler de deux types de contrat de vente à savoir la vente à
réméré et la vente globale (la safqa).

Le contrat de vente immobilière est un contrat par lequel 'une des parties contractantes transmet la propriété d'un
bien immeuble ou d'un droit réel à l'autre partie après avoir payé l'intégralité du prix, et l'objet du contrat peut être
soit un terrain bâti ou non bâti, soit un terrain agricole ou nu qui se situe au périmètre urbain.

23
L'opération de vente immobilière est devenue de nos jours courante mais parfois elle est complexe et expose les
intérêts des parties contractantes à une multitude de risques. Les parties ont donc fait appel à professionnel
règlementaire (notaire, adoul ou un avocat agréé auprès de la cour de cassation) pour rédiger l'acte de vente.

A ) L’établissement de l’acte par un professionnel (ex : le notaire) :

Le notaire est tenu d'établir l'acte de vente d'une façon légale, reflétant la volonté des parties.

B ) La vente à réméré :

C’est une vente par laquelle l'acheteur s'oblige à restituer le bien au vendeur contre le remboursement du prix dans
un délai ne dépassant pas trois années. Toutefois, il faut noter qu'en cas de décès du vendeur avant d'avoir exercé son
droit de rachat, ce droit passe aux héritiers à condition qu'ils respectent le délai qui reste des trois ans, et qu'ils
l'exercent sur la totalité du bien et non uniquement sur une partie. Le bien en question doit être transféré au vendeur
exempt de toutes les charges et hypothèques dont l'acquéreur l'aurait grevé.

C ) La vente globale (la safqa) :

La safqa est la vente globale à un étranger par un copropriétaire de ce qui appartient indivisément à des
copropriétaires d'un même titre foncier. Elle peut porter sur un immeuble, sur une fraction d'immeuble et également
sur des meubles et récolte, sans distinguer si les biens sont partageables ou non.

Elle n'est valable que lorsque le bien est vendu à un étranger des co-indivisaires, et qu'ils doivent avoir une entrée
commune, c'est-à-dire avoir acquis le bien par un seul et même acte ou fait juridique (des héritiers). En outre, cette
vente de safqa n'est valable que lorsque la vente a été ratifiée par les copropriétaires du vendeur, et ce dernier a le
droit de mettre en demeure les copropriétaires afin qu'ils ratifient la vente ou bien d'exercer le retrait de la vente.

Toutefois il faut noter que la vente de safqa devient définitive au cas où les copropriétaires sont notifiés et n’ont pas
réagi en laissant passer le délai de 3 ans.

Ainsi après avoir étudié ces différents types de vente qui peuvent être inscrites sur le titre foncier qui leur correspond,
il y a lieu de noter que la vente d'un bien dans l'indivision donne à chaque détenteur d'une quote part le droit
d'exercer le droit de préemption.

Paragraphe 2 : Le droit de préemption :

Le droit de préemption pour qu'il soit exercé par les parties il faut qu'il soit soumis à une multitude de conditions.

A ) Les conditions requises pour l’exercice de la préemption :

Elles sont trois :

● à l'égard du préempteur,
● à l'égard du préempté
● à l'égard de l'acte.

1° Les conditions requises de la part du préempteur :

● Il doit être vivant ;

● Il doit être copropriétaire d'un droit réel ;
● Il doit être propriétaire dans l’indivision d'un droit réel inscrit sur le titre foncier. Dans une date antérieure à
celui du nouvel acquéreur ;
● Le droit de préemption est intransmissible entre vifs mais par contre il se transmet aux héritiers. A condition
d'inscrire la dévolution successorale au titre foncier établi ;
● Le préempteur doit avoir un droit réel de même nature que le droit aliéné ;
● Le préempteur ne doit renoncer à son droit de préemption ;

24
Cette condition n'est applicable que si elle est exercée postérieurement à l'inscription de la vente sur le titre foncier ;

2° Les conditions requises de la part de préempté :

● Le préempté doit avoir acquis le bien en objet de la vente à titre onéreux. Ainsi la préemption n’est possible
qu’en cas de vente à l’amiable à l’exclusion de toute aliénation à titre onéreux.
● Le préempté doit avoir acquis des droits indivis inscrits sur le titre foncier.
● Le préempté peut être un copropriétaire acquéreur (article 294 de la loi 39-08) ou une tierce personne
● L’acquéreur préempté peut être une personne publique (une collectivité locale, conseil communal …).

3° Les conditions requises de l’acte de vente :

Elles sont comme suit :

● La vente doit être inscrite sur le titre foncier :

L’exercice du droit de préemption est conditionné par l’inscription de l’acte de vente sur le titre foncier.

● La vente doit être définitive :

La préemption ne peut pas être exercée contre une donation ou un échange ou bien une vente sous condition
suspensive. Puisqu’elle ne peut être inscrite sur le titre foncier qu’après la réalisation de ladite condition.

Également elle ne peut être pas exercée en cas de partage, même si l’un des copropriétaires a versé une soulte

● La sous aliénation :

En cas de sous-aliénation de la part de l'acquéreur dans un délai très court, le copropriétaire ne peut exercer son droit
de préemption à l'encontre de la première vente que s'il a prénoté son droit avant l'inscription de la seconde vente.

B ) L’exercice et délais du droit de préemption :

c- L’exercice du droit de préemption :

En principe la préemption est facultative et pour qu'elle soit exercé le préempteur doit manifester sa volonté par
l'envoi d'une demande au président du T.P instance (article 148 du code de la PC), en plus il d doit déposer à la caisse
du dit tribunal les loyaux coûts du contrat (article 306 de la loi 39-08)

d- Les délais de l’exercice du droit de préemption :

Elles sont au nombre de trois réglementées par (l'article 304 de la loi 39-08) :

Délai d’un an :

La préemption peut normalement s'exercer dans un délai d'un an à compter du jour de l'inscription de l'acte de vente
sur le titre foncier ou sur la réquisition d'immatriculation suivant les dispositions de l'article 304 qui énonce
expressément que « Le droit de préemption se prescrit par le délai d'un an à partir de l'inscription de la vente si
l'immeuble est immatriculé ou en cours d'immatriculation ou bien par l’expiration d'une année de la prise en
connaissance de la vente si le bien et non immatriculé ».

Délai de 30 jours :

L'article 304 alinéa 1 dispose que « Le droit de préemption se prescrit s'il n'était pas exercé dans un délai de 30 jours à
partir de la notification ». L'acquéreur d'un bien immatriculé, après l'inscription de son acquisition, peut la notifier à
tout ayant droit à la préemption, s'il ne l'exerce pas dans un délai de 30 jours de sa notification du contrat de vente,
mais l'application de ce délai est conditionnée par :

● L'inscription de l'acte de vente sur le titre foncier ou d'immatriculation du bien ;

25
 ● Par le dépôt au registre des oppositions si le bien est en cours d'immatriculation ;
● Par la prise en connaissance de la vente si le bien est non immatriculé.

Délai de 4 ans :

Ce délai est exercé si le préempteur ne dispose d'aucune information qui concerne la vente de l'immeuble non
immatriculé.

C ) Le remboursement :

Le préempteur qui se substitue à l'acquéreur, doit rembourser au préempté le montant du prix de vente, ainsi que
celui des améliorations et les loyaux coûts du contrat.

1° Le prix de la vente :

Le prix mentionné au contrat de vente doit être remboursé par le préempteur, si le prix a été frauduleusement majoré
dans l'acte le préempteur n'est pas tenu de payer le prix énoncé , mais seulement le prix réel qui peut être prouvé par
tous moyens, témoins, serment, de même si le prix a été revu à la baisse ce qui est très rare de le rencontrer, il
appartient au préempté d'établir le prix réel .

2° Les loyaux coûts :

Ce sont les frais normaux payés par l'acheteur à l'occasion de son acquisition : tels que les droits d'enregistrement,
taxes de la conservation foncière, frais de courtage, de procuration et de traduction.

3° Les améliorations :

Le préempteur doit rembourser au préempté les dépenses effectuées lors des améliorations du bien acquis entre la
date de son acquisition et celle de la notification de la déclaration de la préemption.

4° Les délais de remboursement :

Le code des droits réels n'a pas précisé le délai dans lequel le préempteur doit rembourser le préempté, mais suivant
l’interprétation de la loi régissant la préemption, le remboursement doit être fait en même temps que la déclaration
du préempteur. Cette exigence est obligatoire même si l'acquéreur n'a payé comptant qu'une partie du prix, le solde
étant payé à terme.

D ) Les effets de l’exercice du droit de préemption :

Le préempteur qui a exercé le droit de préemption est substitué au tiers acquéreur, il ne peut pas être assimilé à un
simple acquéreur car il prend la place du préempté, et en cas de pluralité des préempteurs, chacun n'acquiert la
portion vendue que proportionnellement à sa part.

Section 2 : Les inscriptions provisoires :

L'inscription de la transaction immobilière sur le titre foncier qui lui convient peut, pour diverses raisons ne pas l’être
telles que l'accord des parties n'a pas encore été réalisé par écrit ou parce que l'écrit est déjà fait, mais il lui manque
une formalité qui l'empêche d'être inscrit ou encore parce que la cession du bien n'est pas conforme aux données du
titre foncier, tel que par exemple l'acte de vente concerne un terrain construit alors le titre foncier qui lui correspond
fait référence à un terrain nu. Ainsi, pour sauvegarder dans ce cas, les droits des parties, le législateur marocain a
institué une disposition conservatoire appelée prénotation par le dahir du 12 aout 1913 modifié et complété par la loi
14-07.

Paragraphe 1 : La prénotation :

1- Définition :

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C’est une mention provisoire et conditionnelle sur le titre foncier annonçant un droit revendiqué. Elle a pour rôle de
conserver provisoirement soit un droit existant mais contesté et dont on attend la décision définitive de la justice, soit
un droit dont la perfection est retardée par une formalité restante à compléter. Généralement ce sont les droits réels
qui peuvent faire l'objet d'une prénotation selon la jurisprudence, mais elle a admis plus tard la prénotation d'une
promesse de vente, l'acte de vente sous condition suspensive, une promesse de bail de plus de trois ans.

Elle produit ses effets à l'égard de tous, parties et tiers, elle constitue une mise en garde pour les tiers et décourage la
libre disposition de l’immeuble. Également il y a lieu de noter que

2- Les divers cas de prénotation :

Aux termes de l’article 85 alinéa 2 « La demande de prénotation est inscrite sur le titre foncier par le conservateur de
la propriété foncière soit :

● en vertu d'un titre attestant un droit sur l’immeuble que le conservateur ne peut inscrire en l'état, en vertu
d'une ordonnance rendue par le président du tribunal de première instance dans le ressort duquel est situé
l'immeuble.
● en vertu d'une copie de requête sur le fond introduite devant les juridictions compétentes ».

Ainsi la prénotation peut être prise suivant trois procédures différentes, mais quelle que soit la procédure entamée, la
prénotation produit les mêmes effets, seule la durée de sa validité qui change.

1° la prénotation pise en vertu d’un titre :

Elle est accordée par le conservateur en vertu d'un titre, lorsque l'inscription définitive est empêchée par une
irrégularité simple (exemple : état civil incomplet, une signature non légalisée), elle reste inscrite pendant un délai de
dix jours (article 86) à condition de déposer en même temps que le duplicata du titre foncier. Ainsi pendant le délai
susvisé aucune inscription sur le titre foncier ne peut être requise par les parties contractantes.

2° la prénotation prise en vertu d’une requête introductive d’instance :

Le législateur marocain a permis à celui qui intente une action en justice afin d'avoir la reconnaissance de son droit
susceptible d'être inscrit sur le titre foncier, d'obtenir une prénotation sur requête ayant pour but de protéger son
droit éventuel, pendant une durée d'un mois qui peut être prorogé jusqu'à la fin du litige, suivant ordonnance du
président du TPl. L’article 86 alinéa 4 : « … il se limite en un mois la validité de la prénotation, suite à une
présentation du demandeur d’une copie de la requête introductive d'instance (...), ce délai peut être prorogé suivant
ordonnance du président du TPI à condition qu'une action sur le fond soit introduite, l'effet de cette prolongation
dure jusqu'à la prise de la décision judicaire ».

3° la prénotation prise en vertu d’une ordonnance :

Elle est accordée suivant une ordonnance qui n'émane pas du juge de référé, mais d'une autorisation du président du
tribunal de 1ère instance, la durée de sa validité est de trois mois, qui commence de la date de l'ordonnance et non de
son inscription sur le titre foncier, cette durée peut être prorogée également suivant une ordonnance du président du
TPI.

Ainsi le législateur a rétréci la durée de validité de la prénotation (trois mois au lieu de six mois signalés par
l'ancienne version de l'article 86) pour éviter au maximum l'utilisation frauduleuse de cette situation. La prénotation
sur ordonnance et celle sur titre peuvent être radiées d'office par le conservateur de la propriété une fois leur délai est
expiré. La prénotation en général a un effet rétroactif, c'est-à-dire que sa date fixe le rang de l'inscription ultérieure du
droit, et s'il s'avère au tribunal que la prénotation est abusive (article 86 bis), il exige le paiement au profit de
l'ANCFCC d'une amende de dix pour cent (10%) de la valeur du bien ou du droit objet de la prénotation.

4° la prénotation prévue par des textes spéciaux :

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En dehors des cas prévus par les articles 85 et 86 du dahir relatif à l'immatriculation, d'autres cas de prénotation ont
fait l'objet de dispositions spéciales.

a- Cas d’expropriation pour cause d’utilité publique : (loi 7-81)

Lorsqu'un immeuble immatriculé soumis à une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique, la partie
expropriante a le droit de demander une prénotation pour permettre la conservation provisoire de ses droits.

b- Cas des actions immobilières :

Les actions tendant à revendiquer un immeuble immatriculé, à annuler ou bien modifier un droit réel ne produisent
aucun effet à l'égard des tiers que si elles ont fait l'objet d'une prénotation inscrite sur le titre foncier du bien en
question (article 13 de la loi 39-08).

c- Cas d’hypothèque forcée :

En cas d'urgence, le président du tribunal de TPI peut, dans le cas d'hypothèque forcée, ordonner, sur requête,
l'inscription d'une prénotation qui dure jusqu'au jugement définitif à inscrire (article 173 de la loi 39-08).

d- Cas d’hypothèque déférée :

Le créancier hypothécaire doit déposer à la conservation foncière l'acte original de L'hypothèque et le duplicata du
titre foncier, en demandant en même temps par écrit au conservateur d'inscrire une prénotation et en s'abstenant
pendant un délai de 90 jours de ne porter aucune inscription de la part du débiteur sur le dit titre qui peut porter
préjudice à son droit (article 185 de la loi 39-08).

e- Cas de partage :

Toute action tendant à revendiquer un partage entre les co-indivisaires d'un bien immatriculé n'est recevable que si
elle est notifiée à tous les propriétaires inscrits au titre foncier, et qu'elle fait l'objet d'une prénotation (article 316 de la
loi 39-08).

Chapitre 3 : Certaines opérations portant sur les droits réels immobiliers inscrites provisoirement :

Certaines dispositions faites entres les parties peuvent être portés sur le titre foncier d'une façon provisoire après
l'expiration de son délai et parmi elles en trouve 'hypothèque et l'emphytéose.

Section 1 : L’hypothèque et l’emphytéose :

Paragraphe 1 : L’hypothèque :

L'hypothèque est un droit réel immobilier sur les immeubles qui sont conçus comme garantie afin d'assurer le
paiement d'une créance sans déposséder le propriétaire de l'immeuble grevé pour une durée fixée suite au
consentement des deux parties, à savoir le créancier et le débiteur. Elle subsiste en totalité sur les immeubles affectés,
elle les suit jusqu’au paiement de la créance. Ainsi l'hypothèque selon sa source peut être conventionnelle ou forcée.

A ) L’hypothèque conventionnelle (de l’article 174 à l’article 183 de la loi 39-08) :

Elle doit être constituée par un acte authentique rédigé par un notaire, ou bien un acte de date certaines établi par un
avocat agréé auprès de la cour de cassation (article 4 de la loi 39-08). Pour sa validité entre les parties contractantes et
son opposabilité aux tiers, il faut que l'acte d'hypothèque soit inscrit sur le titre foncier de l'immeuble concerné.

B ) L’hypothèque forcée (art 171 de la loi 39-08) :

L'hypothèque forcée est une obligation établie suivant un jugement du TPI sans le consentement du débiteur.

Paragraphe 2 : L’emphytéose

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L'emphytéose est un droit réel de jouissance sur un immeuble immatriculé appartenant à autrui, résultant d'un
contrat spécial à savoir le bail emphytéotique. Sa durée a été réduite par la loi 39-08, ainsi sa durée minimale a été
diminuée de 18 ans à 10 ans. Également sa durée maximale a été réduite de 99 ans à 40 ans.

En effet, il s'agit d'un bail de longue durée portant sur un immeuble, généralement le preneur ou l'emphytéote
s'engage à mettre en valeur et pour lequel il paie une redevance annuelle modique appelée « canon emphytéotique ».
Par ailleurs, l’article 12 de la loi 39-08 a énoncé que « Le bail emphytéotique des biens immeubles confère au preneur
un droit réel susceptible d'hypothèque, ce droit peut être cédé dans les formes prescrites pour la saisie immobilière ».

A ) Le régime juridique de l’emphytéose :

L'emphytéose résulte d'un contrat à titre onéreux qui est le bail emphytéotique, ce contrat est soumis à un mode de
constitution et d'extinction.

1- La constitution :

Comme tout contrat, le bail emphytéotique doit obéir aux conditions de formation stipulées à l'article 2 du DOC à
savoir le consentement des parties, leur capacité d'aliéner, un objet certain et une cause licite.

En outre, le bail emphytéotique est constitutif d'un droit réel immobilier, ainsi selon l'article 401 du DOC, il doit être
reçu en la forme authentique et doit faire l’objet d'une inscription sur le registre foncier qui lui correspond.

Ce bail doit avoir une durée de 10 ans au moins et 40 ans au plus, il peut être renouvelé mais non pas par tacite
reconduction. Il convient de noter qu'un bail de très longue durée affecte lourdement le fonds et diminue sa valeur.

A défaut de qualification précise ou de volonté nettement exprimée des parties, il appartient au juge de qualifier le
contrat s'il s'agit d'un bail ordinaire ou emphytéotique, il doit prendre en considération la durée du bail, les charges et
droits du preneur, notamment si ce dernier peut consentir à son tour des droits réels, le taux de la redevance ou du
loyer.

2- L’extinction :

L'emphytéose prend fin à l'expiration du bail, il ne peut se prolonger par tacite reconduction. Si le preneur décède
avant l'expiration du bail, son droit réel se transmet à ses héritiers.

Il prend fin par un jugement définitif, soit par inexécution des conditions du contrat ou pour détériorations graves du
fait du preneur, soit à cause du non-paiement de la redevance durant deux années consécutives après une sommation
restée sans effet.

En outre le législateur y ajoute les causes d'extinction de l'usufruit à savoir :

a) La confusion, c'est-à-dire la réunion des qualités d'emphytéote et du bailleur dans une seule personne ;

b) La destruction totale du fonds ;

c) La prescription extinctive, c'est-à-dire le non usage par l’emphytéote de ses droits pendant trente ans.

B ) les droit et les obligations de l’emphytéote :

L'emphytéose impose un minimum d'obligations, il est libéré de toutes les contributions et charges, par contre,
l'emphytéose confère au preneur des droits très étendus.

1- Les droits de l’emphytéote :

Pendant la durée du bail emphytéotique, l'emphytéote a un droit de jouissance. En effet, contrairement au locataire et
même à l'usufruitier, il peut opérer toutes les transformations à l'immeuble, tout changement de destination à
condition que ces modifications ne doivent pas diminuer la valeur du fonds. En outre, l'article 128 de la loi 39-08
énonce qu'il appartient à l'emphytéote d'acquérir des servitudes au profit du fonds, et le grever de servitudes pour la
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durée de l'emphytéose à condition d'avertir le bailleur, et sans avoir son consentement. De même, il peut céder ou
aliéner son droit d'emphytéote, et même le grever par d'autres droits réels, à savoir l'usufruit, superficie, servitude.

2- Les obligations de l’emphytéote :

L'emphytéote est tenu de conserver l'immeuble objet de l'emphytéose en bon état d'entretien et de réparation de
toute nature (article 127 de la loi 39-08), de même il ne peut être dispensé de reconstruire l'immeuble que s'il prouve
que la ruine provient d'un cas de force majeure ou d'un vice de construction.

Toutefois les améliorations et les constructions que l'emphytéote a apportées à l'immeuble sont acquises au
propriétaire à la fin du bail. En plus et comme le locataire, il doit payer une redevance au bailleur sans qu'il soit obligé
de consentir sa réduction pour cause de perte partielle suite à un cas fortuit ou de force majeure.

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