Cours de droit foncier

Pr. Samira BENBOUBKER

DROIT FONCIER
Licence S5 Droit en français
Cours de droit foncier :

Séance n°1 : Introduction au droit foncier

Séance n°2 : La typologie des régimes fonciers au Maroc I
Séance n°3 : La typologie des régimes fonciers au Maroc II
Séance n°4 : La diversité des sources et des intervenants en matière de droit foncier
Séance n°5 : Les attributs de la propriété foncière
Séance n°6 : L’immatriculation foncière
Séance n°7 : les sûretés immobilières
Séance n°8 : Récapitulatif du cours

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Séance n°1 : Introduction au droit foncier

1§. La définition du droit foncier

L’absence d’une définition dans les grands ouvrages de lexiques juridiques.

L’ouvrage de Paul Décroux ne contient pas définition mais simplement un constat de la dualité de la
législation marocain en matière foncière.

L’étymologie du mot foncier :

Foncier est synonyme de terrien

La propriété foncière le foncier.

Le foncier qui constitue un bien-fonds.

La propriété foncière a pour synonyme le foncier.

Propriétaire foncier celui qui possède un fonds, des terres.

Le foncier est relatif à un bien-fonds. Par exemple: Crédit foncier. Impôt foncier. Taxe foncière.

Le foncier est l’ « Ensemble de règles qui régissent les rapports qui existe entre des individus ou des
groupes relativement aux terres ».

Ces règles définissent la répartition des droits de propriété sur les terres, les modalités d’attribution
des droits d’utilisation, de contrôle et de transfert des terres, les modalités et les limitations
correspondantes »1.

2§. L’histoire du droit foncier marocain

A. Le foncier au Maroc avant l’Islam

Les terres étaient rattachées à la tribu. Cette propriété foncière tribale se limite à une agriculture
sédentaire avec des délimitations naturelles, comme des oasis, des propriétés qui sont clairement
établies.
Le Professeur Bouderbala Nejib explique « La terre de tribu, alors, n’était pas une propriété mais un
territoire, espace politique dont l’étendue et la localisation dépendaient du poids démographique de la
capacité militaire du groupe et des traités passés avec les groupes voisins. La terre n’était pas rare : elle
était à la tribu pour autant que la tribu avait des hommes pour l’occuper et qu’elle n’avait pas rencontré
d’autres groupes plus puissants dans son expansion. Cette réalité mouvante faisait, bien sûr, obstacle à
l’apparition de limites foncières nettes ».
B. Période précoloniale avant le protectorat

La terre est principalement considérée comme une chose commune qu’il faut faire fructifier. On parle
des terres collectives qui sont régies par la coutume. La propriété immobilière privée « MELK » et les
droits réels qui en découlent reposent uniquement sur des actes ‘adoulaires’.

A côté, il y a les terres d’Etat qui sont constituées par les terres sans maître, ou en déshérence, ou
confisquées, ce domaine servit d’instrument principal de la politique foncière de l’Etat.

1
Définition donnée par la FAO

5
3§. La législation coloniale en matière foncière
Le protectorat a une vision terrienne, l’objectif est l’accaparation des terres par les colons.

Deux clans se forment: les partisans d’une installation sauvage, c’està-dire sans aucune réglementation.
De l’autre, des colons qui recherchent une acquisition plus pérenne, avec une vision à long terme.

Le législateur française va opter pour une solution médiane entre les deux clans.

Le compromis prendra la forme suivante: les terres collectives

A. La protection des terres collectives

Un dispositif de protection des «terres indigènes» fut mis en place (protection des terres de tribu,
législation sur le «bien de famille»).
L’article 10 du dahir du 27 avril 1919 sur les terres collectives est une remarquable illustration de ce
compromis : «La propriété des terres collectives ne peut être acquise que par l’Etat ; cette acquisition
ne peut avoir lieu qu’en vue de créer des périmètres de colonisation».
le Dahir du 27 avril 1919 confirmera le caractère inaliénable des terres collectives d’une part tout en
instaurant la tutelle de l’Etat sur les terres appartenant aux collectivités2.
Par ailleurs, de larges opportunités furent ouvertes à l’acquisition par des Européens ou des colons,
non seulement sur le melk mais également sur les terres collectives.
Il faut savoir qu’avant la colonisation des conventions furent passées pour faciliter la transmission des
terres à des européens. Il convient plutôt de parler de dépeçage.
En effet, des acquisitions ont eu lieu dans le Nord-Ouest du Maroc par le biais de la procédure de
«protection», de la Convention de Madrid (3 juillet 1880) et de l’acte d’Algésiras (7 avril 1906) imposés
par les puissances européennes. Dès lors, lors de l’établissement du protectorat, des terres furent déjà
acquises, mais c’est ce qui explique aussi une intense activité législative afin d’offrir aux colons la
légitimité de leurs installations.
Le dahir du 27 avril 1919 est toujours en vigueur aujourd’hui, il précise ainsi que « la propriété des
terres collectives ne peut être acquise que par l’Etat et cette acquisition ne peut avoir lieu qu’en vue de
créer des périmètres de colonisation».

D’autre part, le dahir reconnaît la propriété de ces terres aux seules collectivités ethniques ayant la
personnalité morale et consacre le caractère inaliénable, insaisissable et imprescriptible des terres
collectives.

B. La garantie de la propriété privée avec la procédure d’immatriculation

Le régime de l’immatriculation consiste à donner à chaque immeuble « une sorte d’état civil en
inscrivant sur un registre tenu par un fonctionnaire public, toutes les opérations juridiques affectant sa
situation ».

La décision d’immatriculation donne lieu à l’établissement d’un titre foncier et purge tous droits
antérieurs qui n’y sont pas mentionnés.

Elle a en outre pour effet d’opérer un changement de compétence judiciaire et législative : l’immeuble
immatriculé relève des tribunaux nouvellement créés et la loi applicable sera le code foncier de 1915,
largement inspiré du droit français.

2
Dahir du 27 avril 1919 organisant la tutelle administrative des collectivités indigènes et réglementant la gestion
et l’aliénation des biens collectifs, Bulletin officiel du 28 avril 1919, p 375.

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1. La finalité de la procédure d’immatriculation

Les autorités du Protectorat vont mettre en place une procédure d’immatriculation afin de garantir la
propriété privée au bénéfice quasi exclusif des acheteurs étrangers.
Le dahir du 12 août 1913 institue au Maroc un régime facultatif de l’immatriculation des immeubles par
leur inscription sur un livre foncier. L’immatriculation est une procédure administrative placée sous
l’autorité du conservateur foncier qui est chargé de la rédaction des titres de propriété et de
l’inscription de ces titres dans des registres fonciers.
En effet, cette procédure n’est pas destinée à protéger les intérêts des marocains

2. L’influence majeure de l’acte de Torrens

L'Acte Torrens australien, a consacré la primauté des livres fonciers, qui eux seule établit et constitue
le droit de propriété et tout autre droit réel sur l'immeuble concerné.

Le système de l’immatriculation foncière s’inscrit dans le cadre de la politique de « mise en valeur » des
territoires par l’Administration coloniale.

L’Acte Torrens (1858) institua en Australie un système de « création administrative » de la propriété

privée de la terre, en d’une part à la purge des droits fonciers coutumiers et en créant un véritable «
état civil » des terres, les « livres fonciers ».

C. Les terres du makhzen

Le législateur français a étendu le domaine makhzen. Il a introduit une distinction entre domaine public
et domaine privé de l’Etat.
L’Etat sur le fondement de la théorie du domaine éminent, dispose t des terres de conquête, ce qui va
conduire à étendre le domaine makhzen, et se réapproprier sous sa tutelle les terres de tribu et sur les
terres constituées en habous public.

Thématique actualité: le foncier et la spéculation

En France le rapport Lagleize, explique « le prix du foncier a augmenté de 71 % sur ces 10 dernières
années, pendant que le prix de construction global d’une maison a augmenté de 24 % sur la même
période ».

Par exemple: La proposition de loi française modifie les conditions de vente du foncier public par l’État
ou les collectivités territoriales. Le texte initial proscrit le recours à la vente par adjudication afin de
prévenir les achats purement spéculatifs du foncier issus de leur domaine privé en favorisant une
approche par projet (art. 1er).

Sa Majesté Le Roi Mohamed VI explique que le foncier « constitue l’assise principale pour stimuler
l’investissement productif, générateur de revenu, créateur d’emplois, et aussi pour lancer des projets
d’investissement dans les différents domaines de l’industrie, de l’agriculture, du tourisme, des services
et d’autres encore ».
Sa Majesté Le Roi Mohamed VI a également appelé à une modification de la loi pour simplifier les
procédures et résoudre les problèmes de « la diversité de ses régimes et de l’absence ou l’obsolescence
des textes juridiques ».
Dans sa lettre, Sa Majesté Le Roi Mohamed VI appelle à une réforme du régime des terres collectives et
à la mise à niveau les terres soulaliyates. « Nous appelons donc à des efforts concertés pour faire
aboutir l’opération d’appropriation au profit des ayant-droits et à titre gracieux, des terres collectives
situées à l’intérieur des périmètres d’irrigation.
Lettre de sa Majesté le Roi Mohamed VI à l’occasion des assisses de la Primature sur «la politique
financière de l’Etat et son rôle dans la politique économique et sociale » du 8 et 9 décembre 2015.

Le foncier reste un « terrain de réforme difficile à mettre en place » notamment en raison des enjeux.

La question du foncier urbain ou agricole pose des problèmes dus à son historique et l’héritage qu’il
porte, nous montrerons dans la dernière thématique le frein de la législation foncière au Maroc.

7
La hausse du prix des terrains induit celle des logements. Les prix de ces derniers ont augmenté depuis
deux décennies bien plus vite que le coût de la construction. L’effort que doivent fournir les ménages
pour accéder à la propriété ne cesse de croître.

Un moyen: augmenter la superficie des terrains pour favoriser la construction

La taxe sur le foncier non bâti : La taxe sur les terrains urbains non bâtis porte sur les terrains urbains
non bâtis situés à l’intérieur des périmètres des communes urbaines et les centres délimités disposant
d’un document d’urbanisme.

Etude de cas: AIRBNB et l’impact sur le foncier

Le foncier, le commerce éléctronique, et l’accès au logement.

Le contentieux AIRBNB en Europe; des parlementaires européens ont mis en lumière un phénomène
de "sur-tourisme", ils demandent "à la nouvelle Commission européenne un renouvellement de la
législation européenne afin de mieux réguler l'activité des plateformes et protéger l'accès au logement
dans les métropoles touristiques".
En effet, Airbnb a entraîné le développement des locations de courte durée via des plateformes comme
AirBnb a entraîné "une rareté de l'offre de logement, augmentation des prix et loyers, éviction des
couches populaires et moyennes » des centre-villes.
CJUE, gr. ch., 22 sept. 2020, aff. C-724/18 et C-727/18, Cali Apartments SCI et H.X c/ Ville de Paris

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Séance n°2 : La typologie des régimes fonciers au Maroc

Introduction : Diversité des terres et diversité des régimes

Au lendemain de l’indépendance, un long processus débuta avec la récupération des terres de la

colonisation et l’expropriation des grands propriétaires qui avaient collaboré avec le colonisateur.

La complexité du régime juridique foncier au Maroc résulte également de la coexistence de biens

immobiliers immatriculés et non immatriculés. En effet, l’absence d’immatriculation concerne une
proportion assez significative des biens fonciers en milieu urbain (centre-ville historique « medina
») principalement) et des biens en milieu rural.

Le régime juridique de la terre au Maroc présente une extraordinaire diversité de statuts.

Paul Décroux en (1972) cite huit : terres immatriculées, habous, droit coutumier musulman, terres
collectives, terres guich, terres situées à l’intérieur des périmètres d’irrigation, biens de famille,
lotissements.
A. Mesureur en dénombrait huit en 1921, dont sept «indigènes» (terres mortes, terres melk, terres
collectives des tribus, terres makhzen, terres guich, terres des tribus de naïba, biens habous) et une
moderne (terres immatriculées).
Paul Pascon (1971) signale de son côté, en 1971, l’existence de sept statuts principaux et de vingt-sept
sous-statuts.

CARTOGRAPHIE DES TERRES AU MAROC

Il existe deux grandes catégories foncières au maroc :

D’une manière générale, on distingue les terres « melk » ou terres privées individuelles, des terres non
« melk » que sont les propriétés collectives, collectives guich, habous et domaniales.

Ces dernières sont, vis-à-vis des tiers, des propriétés privées appartenant soit à l'Etat soit à des
collectivités. Elles peuvent être immatriculées ou non. La différence avec les terres dites melk réside
dans les règles de jouissance, de disposition et de succession instituées par les dispositions particulières

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qui les régissent. Elles sont de manière générale, inaliénables, imprescriptibles, insaisissables et leur
location est assujettie à des contraintes.

Section 1 : Le régime des terres melk

Ce régime désigne la propriété immobilière régie par le droit musulman de rite malékite. Celle-ci est
assimilée le plus souvent, par opposition à la propriété de l’Etat ou des tribus, à la propriété privée de
droit romain (usus, abusus, fructus), celle qui est le plus souvent présentée comme inséparable de
l’apparition et du développement du capitalisme.

1§. La définition du bien melk selon Paul Decroux

Il s’agit de la propriété privée de la terre au sens du droit romain (usus, abusus, fructus).

Les terres Melk appartiennent à une ou plusieurs personnes qui en ont pleine jouissance ; les biens
relevant de la propriété privée qui se divisent eux-mêmes en Moulkia (biens non titrés mais dont la
propriété est démontrée par des actes adulaires – cas largement majoritaire) et les biens titrés, inscrits
sous un numéro sur les registres de la conservation foncière ;

A. LA NOTION DE POSSESSION
Selon la définition donnée par le lexique des termes juridiques, la possession s’explique comme la «
Détention ou jouissance d’une chose ou d’un droit que nous tenons ou que nous exerçons par
nousmêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l’exerce en notre nom. Une telle possession, exercée
avec une âme de propriétaire, permet d’acquérir la propriété par la prescription. Elle s’oppose à la
détention précaire, laquelle implique la reconnaissance du droit d’autrui ».

B. Les conditions de l’établissement de la possession

Article 240 : La validité de la possession est soumise aux conditions ci-après :

1- avoir la mainmise sur l’immeuble ;

2- agir en propriétaire de l’immeuble ;

3- revendiquer la propriété de l’immeuble qui doit également être publique ; 4- absence de

contestation de la propriété de l’immeuble ;

5- continuité de la possession durant la période prévue par la loi ;

6- outre les conditions précitées, et en cas de décès du possesseur, l’aliénation de l’immeuble doit être
ignorée

10
C. Les effets de la possession dans les terres melk

Il s’agit d’une possession prolongée qui permet d’écarter toute revendication de propriété. En effet, le
droit musulman ignore la prescription acquisitive, mais reconnait la prescription extinctive de l’action
en revendication au profit du possesseur, une fois une dizaine d’années écoulée, le possesseur ne peut
être inquiété. Il est définitivement reconnu comme propriétaire au regard du droit musluman.
Mais aussi lorsque la possession dépasse quarante ans lorsqu’elle joue à l’égard des proche
Il est possible dans un bien immeuble melk de pouvoir établir un acte de propriété au regard du Dahir
de 1944 selon Paul Décroux
Les articles 250 et 251 du dahir n°1.11.178 du 22 novembre 2011 portant promulgation de la loi n°
39.08 portant code des droits réels.

Article 250 : En cas de possession conforme aux conditions, ininterrompue durant dix années entières
par une personne étrangère à la copropriété, alors que le titulaire du droit est présent, informé et se
tait sans empêchement et sans excuses, il acquiert par sa possession la propriété de l’immeuble.

Article 251 : Si la possession est exercée par de proches parents qui ne sont pas copropriétaires et en
l’absence de conflit, le délai est de quarante ans ; il est réduit à dix ans, en cas de conflit.

2§. L’indivision dans la propriété melk

Du fait de son mode de transmission successorale, le bien melk est souvent en indivision. Le Dahir
portant code des droits réels explique « Article 25 : Les co-indivisaires peuvent, s’ils sont tous d’accord
entre eux partager la chose commune de la manière qu’ils veulent à condition que le partage soit
effectué conformément aux lois et aux normes en vigueur ».

Article 27 : Nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision et tout co-indivisaire peut demander le
partage et toute condition contraire à cela est nulle et non avenue.

La part de l’indivis
Le droit de préemption et droit de chefaa

Section 1 : Des conditions d’exercice de la préemption (chefâa)

Article 292 : La préemption est la faculté pour un copropriétaire dans un bien indivis ou un droit réel
indivis de se substituer, dans une vente immobilière, à son copropriétaire après acquittement de son
prix ainsi que les frais de contrat nécessaires et les dépenses nécessaires utiles si besoin est.

La transmission du bien melk

Par acte adoulaire: La vente d’un immeuble peut se faire devant les officiers adoulaires suivant deux
formules, en vertu du dahir du 7 février 1944: avec vérification préalable du droit de propriété, ou sans
vérification préalable du droit de propriété ; dans ce dernier cas, les adouls doivent mentionner
expressément que l’acte a été fait, en cette forme a la requête des parties, mais il y a la vérification par
le juge.

Par un acte sous seing privé au regard des dispositions du DOC

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Par un acte notarial; Le notaire est compétent en vertu de l’alinéa premier de l’article 5 du dahir du 4
mai 1925, pour dresser tous actes comportant mutation d’immeubles Melk, en cours
d’immatriculation; le notaire devient ainsi compétent dès le dépôt d’une réquisition d’immatriculation.
Section 2 : Les terres collectives

Ce régime désigne les territoires des tribus, transformés par la législation du protectorat (dahir du 27
avril 1919, toujours en vigueur) en propriétés inaliénables de collectivités ethniques, soumises à la
tutelle de l’administration du Ministère de l’Intérieur.

Selon cette législation, les collectivités, dotées de la personnalité morale, sont propriétaires à titre
collectif d’un domaine qui peut être délimité et immatriculé.

1§. Le particularisme des terres collectives

Les chefs de famille n’ont qu’un droit de jouissance, également inaliénable, sur une part de
l’immeuble collectif qui n’est ni localisée ni quantifiée. La législation de 1919 n’intervient que pour
définir les rela- tions entre les collectivités et l’Etat, c’est- à-dire organiser le pouvoir de tutelle. Les
modes de gestion interne de la terre collective (règles de partage, d’accession à la terre,
d’organisation du parcellaire collectif) sont laissés à la discrétion de jemaâ (assemblées locales).
Les terres collectives furent fortement impactées par la colonisation; cf la séance n°1 application de
l’article 10 du dahir de 1919, pour créer des périmètres de colonisation, ou de son article 8 pour
procéder à des «Aliénations perpétuelles de jouissance» au profit des colons.

A. L’évolution de la législation des terres collectives

Il y a eu abrogation des articles 8 et 10 du dahir de 1919.

Le dahir n°1.69.30, relatif aux terres collectives situées dans les périmètres d’irrigation, transforma
celles-ci en propriétés melk indivises. Ce changement ne concerne qu’une petite partie des terres
collectives, mais il est envisagé d’en étendre l’application à l’extérieur des périmètres d’irrigation.

D’où l’émergence d’un processus de Melkisation des terres collectives

B. Les caractéristiques des terres collectives

Inaliénable : ne pouvant être cédées ou vendues ;

Imprescriptible : ne pouvant être acquises par prescription acquisitive comme c’est le cas pour le
melk (c'est-à-dire par la possession continue pendant 10 ans) ;
Insaisissable : ne pouvant faire l’objet de saisie, ces terres ne peuvent pas non plus servir de garantie
aux prêts hypothécaires ;
Assujetties à des limites au droit de location et qu’une part théoriquement d’égale superficie revient
à chaque ayant droit (Dahir du 27 avril 1919). Ce texte toujours en vigueur détermina les limites
administratives des terres collectives, fixant ainsi les tribus dans ces limites. Il établit la tutelle du
pouvoir central sur ces terres, et en expropria certaines pour y installer des périmètres de
colonisation.

2§. La gestion des terres collectives

Les collectivités ethniques sont représentées par l’assemblée des délégués, qui sont choisis selon les us
et coutumes de chaque tribu.

Elles sont responsables de la gestion du patrimoine, en particulier elles procèdent seules au partage de
jouissance entre les membres.

Le naïb est le représentant de la collectivité dans la défense de ses intérêts, mais il apparaît également
comme l’instrument de contrôle de l’autorité au sein des « collectifs »

A. Le rôle de l’administration dans la gestion des terres collectives

Le Ministère de l’Intérieur exerce une tutelle sur les collectivités ethniques, pour tout ce qui concerne
la location ou cession de terrains et les réquisitions d’immatriculation.

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La Direction des Affaires Rurales de ce Ministère est chargée du suivi des dossiers des terres collectives
selon les directives du Ministre.

Le rôle déterminant du Conseil des tutelles : C’est une institution d’arbitrage et de décision qui est
sous la direction du Ministère de l’intérieur pour statuer sur les conflits au sein des collectivités
ethniques ou entre elles, sur les listes des ayants-droits, les distributions des fonds et des dossiers de
cessions des terres collectives.

La Circulaire 333 du 27 novembre 1978

L’appropriation des terres collectives par les collectivités locales la cession des terres collectives au
profit des établissements publics ou collectivités locales pour la réalisation de projets économiques et
sociaux.

La finalité de cette circulaire: La circulaire 333 précise la méthode de cession des terres ; elle explique,
en sus du prix au mètre carré, que des lots de terres ou logements doivent être accordés, en
compensation des cessions, aux ayants droits pour les préserver de la précarité et l’exode vers les
bidonvilles.

B. La melkisation des terres collectives

En 1969, le statut juridique des terres collectives situées à l’intérieur des périmètres d’irrigation a été
modifié.

Afin d’encourager leur intensification, elles sont passées sous un statut de type melk assorti de
restrictions. En droit, elles appartiennent aujourd’hui dans l’indivision aux personnes qui avaient la
qualité d’ayants droit. Le mode de gestion des terres collectives a évolué naturellement vers une
individualisation de fait des terres de culture.

C. La dévolution successorale dans le cadre de la melkisation

Un mode particulier de dévolution successorale a été institué : afin de ne pas augmenter le nombre
d’indivisaires (part dévolue à un seul héritier),

la cession des quotes-parts est permise entre seuls co-indivisaires. La séparation en lots individuels
n’est autorisée que si elle crée des propriétés d’une superficie minimum de 5 ha.

Cette mutation fut lourde de conséquences, car le passage du collectif au melk (en particulier
l’établissement préalable des listes d’ayants droit à « melkiser » a été difficile et n’est pas encore close
des décénnies après son initiation.
Au problème de l’établissement des listes des ayants-droit, il faut ajouter le problème des litiges entre
collectivités ethniques sur l’assiette foncière.
En effet, lorsque les terres ne sont pas délimitées, mais aussi qui ne disposent pas de l’immatriculation
foncière, ce qui est le cas de la grande majorité des terres collectives, cela conduit à des tensions entre
groupes ethniques.

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Séance n°3 : La typologie des régimes fonciers au Maroc II

Section 1 : Les TERRES HABOUS

1§. Les caractéristiques du bien habous

J. Luccioni a défini le bien habous comme « « un acte juridique par lequel une personne, en vue d’être
agréable à Dieu, se dépouille d’un ou plusieurs de ses biens, généralement immeubles, et les met hors
du commerce, en les affectant à perpétuité à une œuvre pieuse, charitable ou sociale;
soit d’une manière absolue exclusive de toute restriction, c’est le habous public,
soit en réservant la jouissance de ces biens à une ou plusieurs personnes déterminées, on parle d’un
bien habous de famille, à l’extinction des bénéficiaires, le habous de famille devient habous publique.

le habous est une institution suis generis propre au droit musulman.

A l’origine, le mot habous ou waqf signifie emprisonner, immobiliser.

Selon Eddahbi, il s’agit d’« une donation d’usufruit au profit d’un bénéficiaire dans le souci d’aboutir à
un but pieux ou d’utilité générale. Cette situation entraine la mise sous-séquestre de ce bien et pour la
nue-propriété et pour la jouissance » Le habous est-il un trust ?
Il convient de définir le trust institution de common law:
Quant au Whakf du droit musulman, il est un prolongement adapté de la fiducie romaine. Jean-Paul
BERAUDO, Répertoire de droit international Trust.
er
La convention de La Haye du 1 juillet 1985 relative à la loi applicable au trust et à sa reconnaissance
explique que le trust vise les relations juridiques créées par une personne, le constituant – par acte
entre vifs ou à cause de mort – lorsque des biens ont été placés sous le contrôle d'un trustee dans
l'intérêt d'un bénéficiaire ou dans un but déterminé ».
C’est un trust bien avant son invention, dans la mesure un propriétaire transfère la nu-propriété à une
mosquée par exemple et attribue l’usufruit à des personnes qu’il va désigner. Le trust en gestion de
succession, l’’usufruit va être transmis, ce qui conduit à l’inaliénabilité du bien affecté.
Omar Ibn Al Khattab aurait demandé au Prophète Mohamed ce qu’il pourrait faire de sa terre pour être
agréable à Dieu. Le prophète lui aurait répondu : «immobilises-la de façon à ce qu’elle ne puisse être ni
vendue, ni donnée, ni transmise en héritage et distribues-en les revenus aux pauvres».
Il s’agit de l’immobilisation d’un fonds de sorte qu’il ne soit ni donné ni vendu et que ses revenus
reviennent à l’aumône.
Le nouveau Code des Awqaf a été promulgué par le Roi. Dans son préambule, ce texte rappelle le
caractère islamique ancestral de cette institution tout en lui octroyant un cadre juridique moderne
susceptible d’assurer son évolution
Ce bien est donc par nature inaliénable et insaisissable, mais il y a plusieurs exceptions existent:

Par exemple, les biens habous peuvent être aliénés par voie d’adjudication aux enchères publiques
mais avec obligation de réutiliser le surplus de la vente,

et ils peuvent faire l’objet d’expropriation pour cause d’utilité publique.

2§. Les différents types de biens habous

A. Les habous publics :

Ils comprennent des immeubles et fonds de commerce urbains ainsi que des exploitations agricoles.
Les revenus générés par ces habous publics furent très utiles par le passé pour assurer dans les petites
localités des activités d’intérêt collectif (entretien des mosquées, écoles coraniques, bains maures…).

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Dans une lettre Royale: Sa Majesté le Roi Mohamed VI a demandé un inventaire des biens habous :
«Parmi les priorités qui ont été fixées, figure un inventaire définitif de l’ensemble des biens habous
publics. A cela s’ajoutent différentes mesures qui devront être prises pour assurer leur préservation au
niveau juridique et matériel», lit-on dans la lettre royale ».

B. Les habous de famille:

Ce sont des biens dont la jouissance est réservée à une ou plusieurs personnes déterminées jusqu’à
l’extinction des bénéficiaires. Le bien devient dès lors habous public.
Ces biens sont soumis au contrôle de l’administration des habous et sont soumis à des règles
spécifiques (autorisation préalable de l’administration des habous pour l’échange ou la location par
exemple).
C. Les habous de zaouia :
ce sont des biens constitués au profit d’une confrérie religieuse, ils sont gérés par le moquadem de la
zaouia concernée et soumis au contrôle de l’administration des habous.
3§. Le ministère des habous

Le ministère des Habous gère ce patrimoine urbain et rural important, c’est un acteur incontournable
de toute politique foncière au Maroc.
Le patrimoine des Habous est conséquent, mais beaucoup soulèvent la gestion archaique, l’obsolence
des rendements des loyers, les squats, la prédation sur les locaux commerciaux.
Ainsi le Professeur Mohamed Amrani explique que « Certains biens habous notamment des terres
agricoles sont situées actuellement dans le périmètre urbain, plus particulièrement à Fès, Meknès et
Marrakech. Leur rendement est peu significatif. S’ils étaient convertis en complexes d’habitat ou
d’autres investissements, ils seraient mieux valorisés. Le rendement du waqf est basé surtout sur la
location des biens. Il est nécessaire d’investir d’autres pistes plus rentables, et ce conformément à
l’avis des oulémas»,

Section 3 : Les biens guich

Les terres guich sont aussi des terres collectives que le Sultan a accordées en jouissance à des tribus en
contrepartie d’un service rendu à caractère militaire.

Aucun texte ne régit les terres Guich, par ailleurs il ne reste plus beaucoup de biens guich, l’essentiel
restant est situé à dans la région du Haouz et Marrakech.

1§. Les caractéristiques du bien guich

Le régime guich se caractérise par un démembrement du droit de propriété.

l’Etat conserve la nue-propriété (droit éminent) des terres guich, elles sont donc inscrites au domaine
privé de l’Etat.

Les collectivités guich sont titulaires à titre collectif de l’usufruit (menfaa) résultant d’une concession du
souverain; et les ayants droit, membres de la collectivité guich, sont titulaires d’un simple droit de
jouissance (intifaa).

Le droit de menfaa est aussi inaliénable, insaisissable et imprescriptible. Enfin, ces terres peuvent faire
l’objet d’expropriation

2§. LA SAGA JUDICIAIRE DU GUICH OUDAYA

En 1838, le sultan Moulay Abderrahmane a octroyé les terres guich situées aux abords de la ville de
Rabat à la tribu guich Oudaya en récompense des services militaires qu’ils ont rendus au trône.

Durant la colonisation, l’administration coloniale avait prélevé 8,5 % de la superficie totale des terres
guich pour en faire des périmètres de colonisation, en application du fameux article 10 du Dahir du 27
avril 1919

15
En contrepartie de l’amputation de ces territoires, l’État a concédé la pleine propriété de ces terres aux
collectivités qui en avaient, jusqu’alors, qu’un simple droit de jouissance.

Les terres guich Oudaya ont été cédées par l’administration des domaine le 10 septembre 1946 en
vertu d’un acte de cession en application du dahir du 19 janvier 1946, autorisant la concession d’un
immeuble domanial de 4 053 hectares.

Selon l’acte de cession, la collectivité Guich Oudaya obtient la propriété d’un terrain qui sera
immatriculé en 1947 sous la référence 22747/R.

Le point de discorde portera sur le fait que la collectivité guich Oudaya dispose d’un droit de propriété
définitif et inattaquable garanti par l’immatriculation de ces terres. Mais, l’administration de tutelle du
ministère de l’Intérieur entend exercer un droit de tutelle, au regard du dahir du 27 avril 1919 qui
organise la tutelle sur les terres collectives. (DAR)
Le Guich oudaya : une terre collective ?

Nous avons vu que pour les besoins et la réalisation de projets d’utilité publique, le ministère peut
procéder à une expropriation forcée de ces terres, moyennant une indemnisation arrêtée entre l’État
et le conseil de tutelle regroupant les représentants de la jemaa ou collectivité ethnique.
L’article 16 du dahir du 27 avril 1919 stipule que les dispositions de ce même texte ne sont pas
applicables aux terres guich, ni aux domaines forestiers dont les groupements collectifs ont la
jouissance.
Il y a eu un contentieux important sur le Guich Oudaya en raison des arrêtés d’expropriations via un
transfert de propriété.
En effet, le ministère de l’Intérieur les a transférées à la Société d’aménagement Ryad (SAR), société
publique créée en 1983, chargée de l’aménagement et de la commercialisation du projet Hay Ryad, et
dirigée par la Caisse de dépôt et gestion (CDG).
La contestation de la tutelle du dar sur le guich oudaya

Dans le rapport de la fondation Heinrich-Böll-Stiftung, le ministère de l’intérieur, par le biais du

directeur de la DAR (direction des affaires rurales), a procédé au transfert de propriété de plusieurs lots
appartenant au titre foncier mère 22747/R au nom de la collectivité Guich Oudaya.
Mais dans une affaire datant du 15 décembre 1999, le tribunal administratif de Marrakech avait
invalidé la tutelle du ministère de l’intérieur sur la terre Guich Hsidat Ali Ben’ Amr selon les dispositions
de l’article 16 du dahir de 1919.
L’indemnisation des ayant-droits a conduit à de nombreuses revendications.

Section 3 : Les biens du domaine de l’Etat

Il faut savoir qu’avant l’arrivée de l’administration coloniale, il n’y avait pas de distinction entre
domaine de l’Etat et le domaine privé du Souverain.
Le colonisateur souhaite inventorier les biens de l’Etat, d’où la création d’une commission de révision
des biens Makhzen.
Durant cette période, l’administration utilisa les biens du domaine privé de l’Etat, soit pour les attribuer
à des colons « officiels», soit pour les affecter à différents usages administratifs.

1§. Le domaine public de l’état

A. les caractéristiques du domaine de l’État

Le domaine public de l’Etat (routes, ports, rivages, etc.) est placé sous le contrôle et la gestion du
ministère de l’Equipement. Il est imprescriptible et inaliénable mais peut être déclassé en domaine
privé.

Dahir du 7 chaabane 1332(1er Juillet 1914) sur le domaine public (B.O. 10 juillet 1914).

16
Article 4 : Le domaine public est inaliénable et imprescriptible.
Article 5 : Toutefois, les portions du domaine public qui seraient reconnues sans utilité pour les besoins
publics pourront être déclassées par arrêté du Grand Vizir rendu sur la proposition du directeur général
des travaux publics et feront retour au domaine privé de l'Etat.
B. La composition du domaine public de l’état

Article Premier (Modifié, D. 8 novembre 1919 - 14 safar 1338): Font partie du domaine public dans la
zone française de Notre Empire : a) le rivage de la mer jusqu'à la limite des plus hautes marées, ainsi
qu'une zone de 6 mètres mesurée à partir de cette limite ;
b) les rades, ports, havres et leurs dépendances ;
c) les phares, fanaux, balises et généralement tous les ouvrages destinés à l'éclairage et au balisage
des côtes et leurs dépendances ; (Paragraphes d, e, f, g et h, abrogés, D. N° 1-95-154, 16 août 1995 -
18 rabii I 1416 ; BO 20 septembre 1995) i) les routes, rues, chemins et pistes, les chemins de fer ou
tramways, les ponts et généralement les voies de communication de toute nature à l'usage du public
; j) les lignes télégraphiques et téléphoniques, les pylones de la télégraphie sans fil ; k) tous les
ouvrages de défense et de fortification des places de guerre ou des postes militaires et leurs
dépendances. Et, en général, toutes les parties du territoire et tous les ouvrages qui ne peuvent être
possédés privativement comme étant à l'usage de tous.

2§. Le domaine privé de l’ETat

Le domaine privé de l'Etat est constitué par l'ensemble des biens immobiliers et mobiliers dont l'Etat
est propriétaire et ne faisant pas partie de son domaine public.
Il est subdivisé en deux catégories de biens soumis à des régimes juridiques distincts :
Le domaine qualifié d'ordinaire géré par le Ministère de l'Economie et des Finances (Direction des
Domaines) ;
Le domaine forestier géré par le Haut-Commissariat aux Eaux et Forêts.
Le domaine privé de l'Etat est soumis par principe aux charges et obligations du droit commun dans la
mesure où il est aliénable ; il fait l'objet de tous les actes d'administration et de disposition (vente,
location, échange, affectation, etc.)
A. La diversité des biens du domaine privé de l’état
Les immeubles construits affectées aux services publics, tels que les bâtiments administratifs, les
établissements scolaires, les équipements sanitaires…etc.

Le parc de logements de l'Etat dont une partie est mis à la disposition des fonctionnaires.

Des terrains nus urbains, suburbains et agricoles.

Des biens mobiliers constitués du matériel réformé, des épaves terrestres et maritimes ainsi que du
matériel remis par les différentes juridictions du royaume.

Le domaine privé de l’Etat hors domaine forestier est géré par la Direction des domaines du ministère
de l’Economie et des Finances et par des sociétés d’Etat pour les terres agricoles (SODEA, SOGETA).

Le domaine privé comprend aujourd’hui 36 000 immeubles pour une superficie de 730 000 hectares

B. Le domaine forestier de l’état

Le domaine forestier est géré par le Haut Commissariat aux Eaux et Forêts, en charge de 9 millions
d’hectares. Ce domaine est lui aussi inaliénable, imprescriptible et insaisissable
Depuis 1917, le patrimoine forestier a été domanialisé dans sa majeure partie et soumis au régime
forestier.
Le dahir du 10 octobre 1917 dispose que : » font partie du domaine forestier :
1- les forêts domaniales ;

17
2- les terrains couverts d’alfa dits « nappes alfatières » ;
3- les dunes terrestres et les dunes maritimes jusqu’à la limite du domaine public maritime 4- les
maisons forestières et leurs annexes, les chemins forestiers, les plantations et les pépinières crées dans
les forêts domaniales, les nappes alfatières ou les dunes, ainsi que les terrains dévolus du domaine
forestier pour de telle créations par voie de donations, d’acquisition ou d’échange immobilier.
5- Les terrains domaniaux reboisés ou à reboiser les terrains acquis par le domaine forestier en vue de
leur reboisement, ainsi que leurs annexes : maisons forestière pépinières etc… »
Les caractéristiques du domaine forestier de l’état
Afin de protéger les forêts contre les risques d’empiètement, de démembrement, et de dégradations,
le législateur prévoit le règle de l’inaliénabilité et l’imprescriptibilité, règle dérogatoire au droit
commun qui s’applique aussi bien aux administrés qu’à l’administration elle-même.
Ces principes sont consacrés d’abords par le dahir du 1er juillet 1914 sur le domaine public qui dispose
dans son article 4 que : » le domaine public est inaliénable et imprescriptible ». Le domaine forestier
est inaliénable
Mais il y a des exceptions:
Le régime de la conservation de la forêt domaniale admet des exceptions faites sous le critère de
l'utilité publique, autorisant la distraction et le remembrement par voie d'échange immobilier ou
même l'expropriation.

Séance n°4 Diversité des sources et des intervenants en matière de droit foncier

Le système foncier au Maroc se caractérise par une grande complexité.

Il y a une superposition:
- de coutumes préislamiques,
- de la loi foncière musulmane et
- de la législation moderne qui se décompose entre la période coloniale et postcoloniale.
La conséquence: une absence de visibilité des sources applicables au droit foncier: La raison réside dans
la dispersion des sources applicables au foncier.
Section 1 : La multiplicité des intervenants dans la gestion du foncier

- Le ministère de l’agriculture est chargé de la politique foncière en zone rurale,

- le ministère de l’équipement s’occupe de la gestion du domaine public de l’Etat,

- le ministère des finances de la gestion est en charge du domaine privé de l’Etat,

- le Haut commissariat aux Eaux et Forêts gère le domaine forestier,

- le Ministère de l’intérieur gère les terres collectives,

- le Ministère des Habous et des affaires islamique est en charge des biens Habous,

On retouve une autre dichotomie :

- l’administration du droit musulman est placée sous la tutelle du ministère de la justice
- l’administration du droit moderne est assurée par l’Agence Nationale de la Conservation
Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC) relevant du Ministère de l’Agriculture.

l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC)

18
C’est un établissement public, doté de la personnalité morale et l’autonomie financière, placée sous la
tutelle de l’Etat, précisément le ministère chargé de l’agriculture. L’agence est régi par la loi n°58-00.

Sa mission principale : exercer au profit de l’Etat, les attributions reconnues en matière

d’immatriculation foncière, de cadastre et de cartographie. Son directeur est nommé par Dahir.

Section 2 : La dispersion des sources applicables au droit foncier

L’absence d’un droit compilé réel

Un certain nombre de pays dispose d’un droit compilé en matière foncière: avec par exemple un code
foncier. Exemple: le code foncier turque
L’empire Ottoman a introduit en1858 une Code foncier (Azari Kanunnamesi), Le Code foncier de 1858
représente une codification fondamentale de tout le droit foncier.

Exemple de disposition : le droit pour les ressortissants étrangers d'accéder à la propriété d'un bien
immobilier en Turquie, par voie d'acquisition ou de succession, est lié à la condition de réciprocité (...)
énoncée à l'article 35 du code foncier.

Le droit foncier: un droit rural

Le cas de la Loi fédérale sur le droit foncier rural en Suisse

La présente loi a pour but:
a. d’encourager la propriété foncière rurale et en particulier de maintenir des entreprises familiales
comme fondement d’une population paysanne forte et d’une agriculture productive, orientée vers une
exploitation durable du sol, ainsi que d’améliorer les structures;
b.de renforcer la position de l’exploitant à titre personnel, y compris celle du fermier, en cas
d’acquisition d’entreprises et d’immeubles agricoles;c.de lutter contre les prix surfaits des terrains
agricoles.2 La présente loi contient des dispositions sur:
c. l’acquisition des entreprises et des immeubles agricoles;
d.l’engagement des immeubles agricoles;
e.le partage des entreprises agricoles et le morcellement des immeubles agricoles.

Section 2 : Les lois applicables dans le droit foncier

1§. La législation coloniale

Dahir (9 ramadan 1331) sur l’immatriculation des immeubles (B.O. 12 septembre 1913).

Qui a subi de nombreuses modifications,

Dahir portant loi n° 1-75-243 du 12 avril 1976 -12 rebia II 1396 –

la loi n° 14-07 promulguée par le dahir n° 1-11-177 du 22 novembre 2011

La loi du 2 juin 1915 ou code foncier marocain

Dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés

Cette loi consiste à :

– immatriculer un immeuble suite à une procédure de purge, donnant lieu à l’établissement d’un titre
foncier qui annule tous titres et purge tous droits antérieurs qui n’y seraient pas mentionnés ;

19
– inscrire sur le titre foncier ainsi établi tout acte et fait portant constitution, transmission,
modification, reconnaissance ou extinction de droits réels ou charges foncières relatifs à l’immeuble qui
en fait l’objet.

2§. La législation post coloniale

Dahir n° 1-69-30 du 10 joumada I 1389 (25 juillet 1969) relatif aux terres collectives situées dans les
périmètres d'irrigation
La réforme du Dahir du 26 rejeb 1337 (27 avril 1919) organisant la tutelle administrative des
collectivités et réglementant la gestion et l'aliénation des biens collectifs : Loi nº 34-94 relative à la
limitation du morcellement des propriétés agricoles situées à l'intérieur des périmètres d'irrigation et
des périmètres de mise en valeur en bour promulgué par le dahir nº 1-95-152 du 11 août 1995.

Cette loi porte limitation du morcellement des propriétés agricoles situées à l'intérieur des périmètres
d'irrigation et des périmètres de mise en valeur en bour délimités. Dans les périmètres d'irrigation, la
superficie minimum d'exploitation est fixée à 5 hectares; à l'extérieur elle doit être suffisante pour
dégager un revenu permettant de rémunérer deux travailleurs agricoles. Font exception les
morcellements pour la création ou l'extension d'entreprises non agricoles et en cas d'expropriation
pour cause d'utilité publique. La loi fixe aussi le régime applicable aux immeubles en indivision ou en
copropriété et les cas d'infractions.

La réforme Dahir du 29 décembre 1972 relatif à l'attribution à des agriculteurs de terres agricoles ou à
vocation agricole faisant partie du domaine privé de l'Etat

Le projet de loi 63.18 modifiant et complétant le Dahir portant loi 1.72.277 du 22 kaada 1392 (29
décembre 1972) relatif à l’attribution à des agriculteurs de terres agricoles ou à vocation agricole
faisant partie du domaine privé de l’Etat, après avoir pris en considération les observations formulées
sur ce texte.

Par ailleurs, il entend permettre aux héritiers de remplacer leur attributaire bénéficiaire de la
distribution, conformément aux règles de l’héritage, au lieu de l’accès d’un seul héritier comme stipulé
dans la loi actuelle.

Le projet de loi vise aussi l’exemption des bénéficiaires de la distribution du paiement du restant du
prix de vente et les intérêts qui en découlent, ainsi que la simplification des conditions d’accès au
règlement de la situation administrative et juridique de certaines affaires en suspens, et la levée des
barrières et obligations auxquelles font face les bénéficiaires, a expliqué le ministre. Cette loi abroge le
dahir nº 1-69-29 du 25 juillet 1969 relatif à la limitation du morcellement des propriétés agricoles ou à
vocation agricole situés à l'intérieur des périmètres d'irrigation.

3§. Les dispositions foncières contenues dans les codes

A. Code des droits réels
Dahir n° 1-11-178 du 22 novembre 2011 portant promulgation de la loi n° 39-08 portant code des
droits réels
La finalité de ce code est inscrite à l’Article 1 : Les dispositions de la présente loi sont applicables à la
propriété immobilière et aux droits réels tant qu’elles ne sont pas contraires aux législations relatives
aux biens immeubles.
La portée extensive de la notion d’immeuble:

20
Article 6 : Sont immeubles par leur nature les biens immobiles qui sont stables et fixes dans leur espace
et qui ne peuvent ni se déplacer ni être déplacés sans en être affectés ou subir un changement dans
leur aspect.
Article 7 : Sont immeubles par destination tous objets mobiliers que le propriétaire d’un fonds y a
placés pour le service et l’exploitation de ce fonds ou qu’il y a attachés à perpétuelle demeure.
B. Dahir des obligations et des contrats

Article 489
Lorsque la vente a pour objet des immeubles, des droits immobiliers ou autres choses
susceptibles d'hypothèques, elle doit être faite par écriture ayant date certaine et elle n'a d'effet
au regard des tiers que si elle est enregistrée en la forme déterminée par la loi.
Le cas de la vente avec option en matière immobilière:
Exemple: Article 604
La partie qui s'est réservé le droit d'option doit déclarer si elle entend tenir le contrat ou s'en
départir dans les délais suivants :
a- Pour les immeubles urbains et les fonds de terre, dans le délai de trente jours à partir de la
date du contrat ;
La législation du foncier urbain
Section IV : de la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement
Article 618-1

Est considérée comme vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement, toute convention par laquelle
le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé et en transférer la propriété à
l’acquéreur en contrepartie d’un prix à payer par ce dernier, au fur et à mesure de l’avancement des
travaux.

Les caractéristiques de la vente VEFA

La vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA (également appelée « Achat sur plan » est un contrat
par lequel l’acheteur acquiert un bien immobilier en cour de construction, en contrepartie le
vendeur s’engage à lui livrer une fois achevé.

Cette VEFA ne déroge en rien aux formalités usuelles de la vente immobilière traditionnelle, elle faite
devant un notaire.

SÉANCE n°5 LES ATTRIBUTS DE LA PROPRIÉTÉ FONCIÈRE

Section 1 : La notion de patrimoine

Le patrimoine comprend des droits réels, des droits personnels et des droits intellectuels.
Les droits réels sont les droits que l’on a sur une chose corporelle susceptible d'appropriation (Gérard
Cornu, vocabulaire juridique PUF 2010).
Il y a une diversité des droits réels: les biens corporels, biens immobiliers, les biens immobiliers par
destination, les chose appropriées ou non-appropriées…….
Il faut également distinguer les droits réels principaux et droits réels accessoires: on en revient à la
question du démembrement de propriété ( cours sur le Trust et la fiducie), pour les droits réels
accessoires, il convient de s’intéresser au bien immobilier ou corporel qui sert de garantie ( les surêtes).
Le patrimoine: un attribut de la personnalité morale
Henri Vialleton, civiliste du milieu du XXe siècle, en a donné une image :

21
« Le patrimoine est un sac que chaque homme porte, sa vie durant, sur son épaule et dans lequel
viennent s’enfourner pêle-mêle, tous ses droits, ses créances et ses dettes ».

1§. Les conditions d’existence du patrimoine

1ère condition: Seules les personnes ont un patrimoine

Attention: Pas de patrimoine sans porteur du sac, une chose, tel un animal, ne saurait être titulaire de
droits et d’obligations, donc avoir un patrimoine.

Question peut-on faire une donation ou un leg à son animal ?

2ème condition: Toute personne a nécessairement un patrimoine
L’enfant qui vient de naître a déjà aptitude à acquérir des droits. Cette virtualité est son patrimoine,
dont l’existence n’est pas subordonnée à la condition qu’il possède déjà des biens.
3ème condition: L’incessibilité du patrimoine du vivant de son titulaire Inséparable de la personne, le
patrimoine perdure de sa naissance (parfois même, dès sa conception : infans conceptus...) jusqu’à sa
mort. Le porteur peut bien aliéner tous les biens contenus dans son sac.
4ème condition: Un seul patrimoine par personne
Parce que celui-ci a la même unité que celle-là, il n’est pas plus divisible qu’elle. Pas plus de sacs
que de porteurs.
La théorie des patrimoines d’affectation

Dans la théorie « objective » du patrimoine, ce dernier devient une masse de biens, de droits,
d’obligations, affectée à un certain objectif (d’où l’expression « objective »).
Le « sac » est rempli de valeurs économiques, non pas réunies par hasard, mais pour être affectée à
une commune destination (de là le « patrimoine d’affectation »).
Il en résulte des conséquences contraires à la théorie subjective :
– une même personne peut avoir autant de patrimoines qu’elle exerce d’activités séparées ; chaque
masse ayant un actif et un passif propres ;
– la cession entre vifs devient possible, aucune obligation de conserver le sac toute « sa vie durant ».
Cette conception n’est pas celle du droit français ou du droit marocain qui s’en tient à la règle,
nullement désuète, de l’unicité du patrimoine. C’est la règle par défaut.
2§. Le droit de propriété

Le droit de propriété est un droit réel principal qui confère à son titulaire, le propriétaire, toutes les
prérogatives sur le bien constituant l'objet de son droit.
En droit français, l'ancien article 544 du code civil, dispose « la propriété est le droit de jouir et disposer
des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou
par les règlements ».
La propriété immobilière est le droit de jouir et de disposer d'un immeuble par nature ou par
destination de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou
par les règlements. (Dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés).

A. Le droit de propriété se caractérise par trois attributs : l'usus, le fructus et

l'abusus.
- L'usus (du latin « usage ») correspond au droit, pour le propriétaire, d'utiliser son bien comme il
l'entend ; c'est-à-dire qu'il peut choisir d'en faire usage ou bien décider de ne pas s'en servir.
- Le fructus (du latin « fruit ») correspond au droit, pour le propriétaire, d'accéder à ce qui est
produit par son bien. Il s'agit en réalité ici du < droit > d'exploiter son bien.

22
 - L'abusus (du latin « utilisation complète ») correspond au droit, pour le propriétaire, de
disposer de son bien comme il l'entend, c'est-à-dire le conserver, le vendre, le donner et même
le détruire.

B. Le droit de propriété est un droit absolu, exclusif et perpétuel.

Un droit absolu

Au regard des trois attributs du droit de la propriété, ce dernier constitue le droit réel le plus complet.
C'est la raison pour laquelle il est également dit « absolu », c'est-à-dire que les prérogatives que le
propriétaire peut exercer sur son bien sont sans limite, dans la mesure où les lois et les règlements sont
respectés.
Un droit exclusif
Le droit de propriété s'apparente également, en principe, à un droit exclusif en ce sens qu'il présente
un caractère individuel. Cela signifie que, sauf le cas particulier d'un démembrement, seul le
propriétaire dispose d'un monopole sur son bien.
Un droit perpétuel
Le droit de propriété est perpétuel en ce sens que, loin de constituer un droit viager, il est illimité dans
le temps. De plus, il ne s'éteint pas au décès de son titulaire mais se transmet aux héritiers. Dès lors, ce
droit peut changer de titulaire sans que cela ait un impact sur son existence même.

Section 2 : Le démembrement de propriété

Il y a démembrement de propriété lorsque ces trois attributs ne sont pas réunis dans les mains d’une
seule personne, mais partagés entre entre un nu-propriétaire et un usufrutier
Le NU-PROPRIÉTAIRE dispose de l’abusus / L’ USUFRUITIER dispose à la fois de l’Usus + Fructus.
L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-
même, mais à la charge d'en conserver la substance.
1§. Le nu propriétaire

Il ne supporte aucune charge d’entretien et de gestion pendant la durée du démembrement.

À l’issue du démembrement, il redevient automatiquement plein propriétaire, sans frais ni démarches
supplémentaires.
Il conserve pendant l'usufruit, le droit de disposer de la chose, ce qui lui permet de vendre sa nue-
propriété, de la donner, d'accomplir sur elle tous les actes de disposition, mais il ne peut le faire qu'en
réservant l'usufruit.
Le nu-propriétaire dispose aussi de toutes les actions en justice nécessaires à la conservation de son
droit.
Les obligations persistantes du nu propriétaire
Le nu-propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de
l'usufruitier.
Le nu-propriétaire supporte certaines charges liées à l'usufruit et qui ne sont pas assumées par
l'usufruitier, notamment les charges non périodiques (impôt sur le capital, frais de bornage et de
clôture, etc.) et les grosses réparations.
Les grosses réparations: des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures
entières, ainsi que les réparations des « digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en
entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien et incombent donc à l'usufruitier.
2§. L’usufruit
Article 35 : L'usufruit est un droit réel de jouissance sur un immeuble appartenant à autrui et qui
s'éteint nécessairement à la mort de l'usufruitier.

23
Article 36 : L'usufruit est établi par la loi ou par la volonté de l'homme. L'usufruit peut être établi à
terme ou à condition.
Article 37 : Il peut être établi :
1° sur la propriété immobilière ;
2° sur l'emphytéose pour le temps de sa durée ;
3° sur la superficie ;
4° sur l'antichrèse ; 5° sur les hypothèques ; 6° sur les droits réels énumérés dans l'alinéa 10 de l'article
8 du présent Dahir.
Les droits et obligations de l ’usufruitier
Article 38 : L'usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit
civils, que peut produire l'immeuble dont il a l'usufruit.

Article 52 : Le propriétaire ne peut, par son fait ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de
l'usufruitier. De Son côté, l'usufruitier ne peut, à la cessation de l'usufruit, réclamer aucune indemnité
pour les améliorations qu'il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de l'immeuble en fut
augmentée

Article 53 : L'usufruitier prend les immeubles dans l'état où ils sont, mais il ne peut entrer en
jouissance, qu'après en avoir dressé l'état en présence du propriétaire ou lui dûment appelé.

Article 59 : L'usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l'immeuble,
telles que les contributions et autres qui, dans l'usage, sont censées charges des fruits.

La fin de l’usufruit

Article 66 : L'usufruit s'éteint :

1° par la mort de l'usufruitier ;

2° par l'expiration du temps pour lequel il a été accordé ;

3° par la consolidation ou la réunion sur la même tête des deux qualités d'usufruitier et de propriétaire
;

4° par la perte totale de l'immeuble sur lequel l'usufruit est établi.

Article 69 : La vente de l'immeuble sujet à usufruit ne fait aucun changement dans le droit de
l'usufruitier. Celui-ci continue de jouir de son usufruit s'il n'y a pas formellement renoncé.

Le cas particulier de l’usage du bien immeuble

Article 76 : Les droits d'usage et d'habitation s'établissent et se perdent de la même manière que
l'usufruit.

Article 77 : On ne peut jouir, comme dans le cas de l'usufruit, sans donner préalablement caution et
sans faire des états et inventaires.

Article 78 : L'usager et celui qui a un droit d'habitation doivent jouir en bon père de famille.

L'emphytéose : le bail hypothécable

Auparavant l’article 87 de l’ancienne loi prévoyait que : Le bail emphytéotique des biens immeubles
confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les
formes prescrites pour la saisie immobilière.

Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dixneuf ans ; il
ne peut se prolonger par tacite reconduction.

24
Aujourd’hui, il est régi par l’article 121 cdr: Le bail emphytéotique des biens immeubles confère au
preneur un droit réel susceptible d’hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes
prescrites pour la saisie immobilière.

Ce bail doit être consenti pour une durée supérieure à dix ans et inférieure à quarante ans ; il s’éteint à
son expiration.

Les caractéristiques du bail emphytéotique

L'emphytéose constitue un droit réel, le contrat doit faire l’objet d’une publicité foncière.
Le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque,
ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.
La caractéristique de l'emphytéose réside dans le fait qu'en compensation d'une redevance très
modeste, sans qu'il ait à indemniser le locataire, en fin de contrat le bailleur devient propriétaire des
améliorations et des constructions que le locataire a faites pendant la durée du bail.

Section 3 : L’encadrement des droits du propriétaire

Le droit de propriété n'est pas si « absolu » dans la mesure où il doit être exercé dans le respect des
lois et des règlements.
Les restrictions au caractère absolu du droit de propriété apparaissent généralement dans les
rapports entre voisins propriétaires de biens immobiliers. Trouble du voisinage
Tout d'abord, l'abus du droit de propriété constitue une première limite au droit de propriété. À ce
titre, le propriétaire ne peut pas détourner son droit de sa finalité ou l'exercer dans le but de nuire à
autrui.
La jurisprudence considère ainsi que l'installation sur un terrain d'un dispositif ne présentant aucune
utilité et n'ayant d'autre but que de nuire à autrui constitue un abus du droit de propriété.
1§. La théorie des troubles du voisinage

la théorie des troubles de voisinage restreint le droit de propriété en ce sens que le propriétaire ne
peut exercer son droit de propriété en excédant les inconvénients « normaux » inhérents au voisinage.

Par exemple, la propriétaire d'un terrain ne peut décider d'y construire un immeuble haut de 24 mètres
prohibée par le plan d'occupation des sols à proximité d'une habitation, privant ses habitants de tout
ensoleillement possible dans le jardin et transformant la partie sud de leur maison en un « puits sans
vue ni lumière »

Cour de Cassation, Chambre des requêtes, du 3 août 1915

Dans cette affaire: Monsieur Coquerel a installé sur son terrain attenant à celui de Monsieur Clément-
Bayard, des carcasses en bois de seize mètres de hauteur surmontées de tiges de fer pointues ; que le
dispositif ne présentait pour l'exploitation du terrain de Coquerel aucune utilité et n'avait été érigée
que dans l'unique but de nuire à Clément-Bayard, sans d'ailleurs, à la hauteur à laquelle il avait été
élevé, constituer au sens de l'article 647 du code civil, la clôture que le propriétaire est autorisé à
construire pour la protection de ses intérêts légitimes ; que, dans cette situation des faits, l'arrêt a pu
apprécier qu'il y avait eu par Coquerel abus de son droit et, d'une part, le condamner à la réparation du
dommage causé à un ballon dirigeable de Clément-Bayard, d'autre part, ordonner l'enlèvement des
tiges de fer surmontant les carcasses en bois.

2§. Les servitudes

Une servitude est une autorisation donnée à un ou plusieurs voisins de profiter d’une partie de sa
propriété.
La servitude est attachée à une propriété et non à son propriétaire, son existence et ses conditions
doivent inscrites dans le contrat de vente. Par ailleurs, elle influence grandement le prix de vente d’un
bien immobilier.
Celui qui supporte la contrainte est appelé le fond servant, celui qui en profite est appelé le fond
dominant.

25
 Une servitude peut avoir une origine légale, liée à la
configuration naturelle des lieux ou suite à une convention signée entre les deux propriétaires de
terrains voisins.
Exemple: Le « droit de passage » est une servitude obligatoire pour toutes les propriétés qui n’ont pas
accès à la voie publique. S’il peut utiliser un passage, le voisin ne peut pas en réclamer la propriété.
Le régime des servitudes est prévu dans le code des droits réels : Des servitudes foncières Article 108 :
Une servitude est une charge imposée sur un immeuble pour l'usage et futilité d'un immeuble
appartenant à un autre propriétaire.
L’article 109 : Elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou
des conventions entre les propriétaires.
Il existe des servitudes prévues par le législateur
Article 113 : Les servitudes établies par la loi ont pour objet l'utilité publique, ou l'utilité des particuliers
Servitude naturelle; Article 110 : Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à
recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l'homme y ait contribué.
2§. Le droit de passage

L’article 142 du CDR dispose que le propriétaire, dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie
publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante pour l'exploitation, soit agricole, soit industrielle de
sa propriété, peut réclamer un passage sur les fonds de ses voisins, à la charge d'une indemnité
proportionnée au dommage qu'il peut occasionner

3§. Le droit de superficie

Selon l’article 97 du CDR, le droit de superficie est un droit réel immobilier qui consiste dans le fait de
posséder des bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui.
Celui qui a le droit de superficie peut toujours l'aliéner et l'hypothéquer. Il peut grever de servitudes les
biens qui font l'objet de son droit, mais dans la limite qui lui appartient pour l'exercice de ce droit, au
regard de l’article 98.
Article 99 : Le droit de superficie s'éteint :
1° par la confusion ;
2° par la destruction du fonds.

Le droit de superficie consiste à avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur le terrain d'une autre
personne durant une période déterminée.
À son expiration, le propriétaire du terrain devient également propriétaire de tout ce qui a été
construit, à charge pour lui de les payer à leur valeur à la fin du contrat. En Belgique, le droit de
superficie est d'une durée maximale de 50 ans, il est utilisé pour des raisons fiscales.
Le titulaire du droit de superficie peut le céder, l’hypothéquer (si le bien sous-jacent est immatriculé)
ou constituer des droits de servitudes sur le bien en question. Le droit de superficie est par exemple
utilisé dans le cadre de financement de projets afin de permettre aux prêteurs d’inscrire une
hypothèque en tant que sûreté pour les prêts consentis à la société de projet.
4§. La mitoyenneté

La mitoyenneté est prévue à l’article 116 : Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de
séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre clos dans les
champs, est présumé mitoyen, s'il n'y a titre ou marque du contraire.

La mitoyenneté est un droit de propriété sur un mur, une clôture, une haie, un fossé, édifiés sur la
limite séparative, qui appartiennent en commun à deux voisins, dont les terrains sont contigus.

26
Séance n°6 : L’immatriculation foncière

Le Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) sur l’immatriculation foncière a une portée historique
comme nous l’avons précédemment.

L’article 1 qui s’intitule « Objet et nature de l’immatriculation », expliques-en quoi consiste

l’immatriculation. Elle consiste à :
- Immatriculer un immeuble suite à une procédure de purge, donnant lieu à l ’ établissement d ’ un titre
foncier qui annule tous titres et purge tous droits antérieurs qui n ’ y seraient pas mentionnés ;

- Inscrire sur le titre foncier ainsi établi tout acte et fait portant constitution, transmission,
modification, reconnaissance ou extinction de droits réels ou charges foncières relatifs à l’immeuble
qui en fait l’objet
Mais la question est essentielle est de savoir pourquoi il est impératif d’immatriculer un bien.
La réforme de l’immatriculation foncière est intervenue avec la loi n° 14-07 modifiant et complétant le
dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) sur l’immatriculation foncière.

Section 1 : Les caractéristiques de l’immatriculation

1§. Le caractère ambivalent de l’immatriculation

L’immatriculation est facultative. Toutefois, lorsqu’une réquisition d’immatriculation a été déposée,

elle ne peut être retirée. L’article 6 de la loi 14-07 dispose que l’immatriculation est obligatoire dans les
cas prévus par des lois spécifiques et dans les zones à ouvrir à cet e/et par arrêté du Ministre de tutelle
de l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie pris sur proposition
de son directeur.
L’article 8 ajoute que l’immatriculation est également obligatoire, quand elle est ordonnée par les
tribunaux compétents au cours d’une procédure de saisie immobilière à l’encontre du saisi.
2§.Le principe du caractère facultatif de l’immatriculation
L’immatriculation est facultative mais il reste vivement conseillée de le faire en cas d’achat immobilier.

En effet, l’immatriculation conduit à l’obtention du titre foncier qui est définitif et inattaquable ;

Dès lors, il forme le point de départ unique des droits réels et des charges foncières existant sur
l’immeuble au moment de l’immatriculation à l’exclusion de tous autres droits non inscrits.

Section 2 : Comment se déroule la procédure d’immatriculation

Les intervenants lors de la procédure d’immatriculation

Le conservateur de la propriété foncière est chargé de la tenue du registre foncier relatif à la

circonscription relevant de sa compétence territoriale et de l’exécution des formalités et des
procédures prescrites pour l ’ immatriculation foncière.
1§. La procédure de réquisition
La réquisition d’immatriculation ne peut être déposée que par ceux désignés ci-après :
1° Le propriétaire ;
2° Le copropriétaire, sous réserve du droit de chefâa de ses copropriétaires, lorsque ceux-ci se trouvent
dans les conditions requises pour l’exercice de ce droit ;

27
3° Le bénéficiaire de droits réels énumérés ci-après : usufruit, superficie, emphytéose, zina, Houa et
surélévation, habous ;
4° Le bénéficiaire de servitudes foncières avec le consentement du propriétaire

Le cas spécifique
Article 11 :Peut également requérir l’immatriculation le créancier non payé à l’échéance, qui en vertu
d’une décision judiciaire obtenue contre son débiteur, entreprend une saisie immobilière.

Article 12 Le représentant légal d’un incapable ou d’un mineur a qualité pour déposer une réquisition d
’ immatriculation en leurs noms, au cas où ceux-ci sont détenteurs de droits qui leur permettraient de
la déposer eux-mêmes, s’ils n’étaient pas incapables ou mineurs.

Que contient la demande de réquisition ?

Les apports de la loi 14-07 :

Article 13:
1) son prénom et son nom, sa qualité et son domicile, son état civil, sa nationalité et, s ’ il y a lieu, le
nom de l ’ é poux et l ’ indication du régime matrimonial ou tout accord conclu conformément à l ’
article 49 du code de la famille et, en cas d ’ indivision, les mêmes indications que ci-dessus pour
chaque co-indivisaire, avec mention de la part de chacun d’eux. Dans le cas où le requérant d ’
immatriculation est une personne morale, mentionner sa dénomination, sa forme juridique, son siège
social ainsi que le nom de son représentant légal ;
2) la mention de l’adresse ou élection de domicile au lieu de la Conservation foncière dans le ressort de
laquelle est situé l’immeuble, lorsque le requérant d ’ immatriculation n ’ a pas son domicile dans ce
ressort ;
3) les références de la carte d’identité nationale ou de tout autre document attestant son identité, le
cas échéant ;
4) la description de l’immeuble dont l ’ immatriculation est requise, ainsi que l ’ indication des
constructions et plantations qui s’y trouvent, de sa consistance, de sa nature, de sa situation, de sa
contenance, de ses limites, de ses tenants et aboutissants, des noms et adresses des riverains et, s’il y a
lieu, du nom sous lequel il est connu ;
5) l’affirmation qu’il possède l’immeuble totalement ou partiellement, directement ou indirectement,
et s’il a été dépossédé, l’indication des circonstances de cette dépossession ;

6) l’estimation de la valeur vénale de l’immeuble au moment de la réquisition;

7) l’indication des droits réels immobiliers existant sur l’immeuble avec la désignation des ayants droit,
leurs prénoms et noms, qualités et adresses, leur état civil, leur nationalité, avec, s ’ il y a lieu, le nom
de l’époux et la spécification du régime matrimonial ou de tout accord conclu conformément à l ’
article 49 du code de la famille;

8) l’indication de l ’ origine de propriété.

2§. Les formalités de publicité

L’article 17 exige que dans le délai de dix jours du dépôt de la réquisition d ’ immatriculation, le
conservateur de la propriété foncière en dresse un extrait à publier au Bulletin officiel et à porter à la
connaissance du public par les moyens disponibles.

Après la publication de l’extrait précité, il dresse dans les deux mois qui suivent la date de publication,
un avis contenant la date et l ’ heure de cette opération.

La publicité avant l’opération de bornage

Des exemplaires des pièces visées à l’article 17 de la présente loi sont adressés par le conservateur de
la propriété foncière contre accusé de réception, vingt jours avant la date fixée pour le bornage, au
président du tribunal de première instance, au représentant de l ’autorité locale et au président du
conseil communal, du territoire sur lequel se trouve l ’ immeuble concerné.

28
Ceux-ci les font obligatoirement afficher dans leurs locaux et les maintiennent ainsi exposés au public
jusqu’au jour fixé pour le bornage. Le représentant de l ’ autorité locale fait en outre publier l’extrait et
l’avis avec la date et l ’ heure du bornage sur les marchés de son territoire, jusqu’au jour du bornage

3§. L’opération de bornage

C’est une opération topographique par laquelle, le délégué du conservateur place des bornes (pierres)
que le requérant achète et que le conservateur place tous les cent mètres. Selon l’article 19, le
conservateur de la propriété foncière dirige les opérations de bornage dont l’exécution est déléguée à
un ingénieur géomètre topographe assermenté du cadastre, inscrit au tableau de l’ordre national des
ingénieurs géomètres topographes. L’ingénieur géomètre topographe délégué procède au bornage,
sous sa responsabilité, en présence du requérant.

Le conservateur de la propriété foncière convoque personnellement à cette opération

- soit par un agent de la conservation foncière,
- soit par la poste, sous pli recommandé, soit par l’intermédiaire de l’autorité locale soit par
n’importe quel autre moyen de notification:
1- le requérant d’immatriculation ;
2- les riverains indiqués dans la réquisition d ’ immatriculation ;
3- les intervenants et les titulaires de droits réels et charges foncières qui se seraient régulièrement
révélés. Ces convocations contiennent invitation à se présenter en personne ou par mandataire avec
procuration régulière, pour assister aux opérations de bornage
Comment se déroule le bornage ?

L’article 20 exige que le bornage soit effectué à la date et heure fixées.

Pour assurer les conditions favorables au déroulement des opérations de bornage, il est possible de
faire intervenir le Procureur du Roi doit, le cas échéant.

Ce dernier pourra mettre à disposition la force publique, à la demande du conservateur de la propriété

foncière ou de toute personne ayant intérêt. Car il peut y avoir des contestations sur la propriété.

Les auditions des intéressés

L’ingénieur géomètre topographe délégué interroge le requérant d’immatriculation, les riverains, les
opposants, les intervenants et les titulaires de droits réels et charges foncières qui se seraient
régulièrement révélés, sur tout ce qui se rapporte à l’immeuble concerné.

Le requérant d’immatriculation indique les limites de l’immeuble qu’il entend faire immatriculer ; les
riverains et tous les intervenants font leurs observations et contestations.

L’ingénieur géomètre topographe délégué constate le fait et la durée de la possession, ainsi que l’état
de l’immeuble et procède à toutes les autres constatations et mesures d’enquête utiles.

L’ingénieur géomètre topographe délégué place les bornes, tant pour délimiter le périmètre indiqué
par le requérant d’immatriculation que pour préciser les parties comprises dans ce périmètre qui font
l’objet d’oppositions de la part des tiers, et dresse un plan sommaire dit croquis de bornage

Le cas de l’absence du requérant à l’opération

Article 22 : Si le requérant d’immatriculation ne se présente pas au lieu, date et heure fixés pour
l’accomplissement de l’opération de bornage, ni personne pour lui, il n’est procédé à aucune opération,
et le procès-verbal se borne à constater cette absence.

Article 23: l’absence du requérant ou de son mandataire, ou la non-exécution de ce qui est nécessaire
pour le déroulement de l’opération de bornage, la réquisition d’immatriculation est considérée nulle et

29
non avenue si le requérant d’immatriculation ne présente aucune excuse valable dans le mois qui suit
la sommation qui lui est adressée

La réquisition d’immatriculation est également considérée nulle et non avenue si le conservateur de la

propriété foncière ou son délégué n’a pu effectuer l’opération de bornage deux fois consécutives en
raison d’un litige concernant l’immeuble.L’avis de publication
le conservateur de la propriété foncière fait publier et afficher, dans les formes prescrites à l’article 18
de la présente loi, un avis portant que, pendant un délai de deux mois qui part du jour de sa publication
au Bulletin officiel, les oppositions à l’immatriculation seront reçues à la Conservation foncière.

Cet avis est publié dans un délai maximum de quatre mois qui suivent le bornage définitif de la
propriété.

Il est publié à nouveau, en cas de bornage complémentaire subséquent ayant pour résultat une
extension des limites de la propriété

4§. Les oppositions

L’article 24 dispose que pendant un délai de deux mois, qui court de la publication au Bulletin officiel
de l’avis de clôture du bornage, toute personne qui prétend à un droit sur un immeuble en cours
d’immatriculation, peut si elle ne l ’ a déjà fait antérieurement, intervenir en la procédure, par
opposition :

1- en cas de contestation sur l’existence ou l’étendue du droit de propriété du requérant

d’immatriculation ou sur les limites de l’immeuble ;

2- en cas de prétention sur l’exercice d’un droit réel susceptible d ’ inscription sur le titre foncier à
établir ;

3- en cas de contestation d’un droit publié suivant l’article 84 de la présente loi.

Comment sont formulées les oppositions ?

Selon l’article 25 Les oppositions sont faites par voie de déclarations écrites ou orales reçues par le
conservateur de la propriété foncière, ou par l’ingénieur géomètre topographe délégué lors des
opérations de bornage. Dans le cas des déclarations orales, il est dressé, en présence de l’intéressé, un
procès-verbal en double exemplaire dont l’un lui est remis.

Le conservateur de la propriété foncière dépose les oppositions présentées dans les conditions citées
ci-dessus dans un registre spécial dit « registre des oppositions ».

Après l’expiration du délai de 2 mois à compter de la date de publication au BO.

L’article 30 consacre la fin de la procédure, à l’issue des trois mois qui suivent l’expiration du délai
d’opposition, le conservateur de la propriété foncière procède à l’immatriculation de l’immeuble après
s’être assuré de l’accomplissement de toutes les formalités prévues par la présente loi, de la régularité
de la demande, que les documents produits sont suffisants et qu’aucune opposition n’a été formulée

30
Séance n°8 sûretés immobilières

L’hypothèque est une sûreté réelle immobilière constituée sans dépossession du débiteur. Cette
absence de dépossession est la principale différence entre l’hypothèque et le gage immobilier.
L’hypothèque, comme la plupart des sûretés réelles, est un droit réel en principe accessoire.

Section 1 : L’HYPOTHÈQUE

1§. Les contours de l’hypothèque

Article 157 du CDR: L'hypothèque est un droit réel immobilier sur les immeubles affectés à
l'acquittement d'une obligation. Elle est de sa nature indivisible et subsiste en entier sur les immeubles
affectés, sur chacun et sur chaque portion de ces immeubles. Elles les suit dans quelques mains qu'ils
passent.
L’hypothèque est un droit accessoire sans dépossession.
Le titulaire de l’immeuble n’est pas dépossédé de son bien et il conserve son utilisation durant
l’hypothèque.
C’est un avantage pour le débiteur de conserver l’utilisation de l’immeuble hypothéqué, il est gardien
de l’immeuble et assure son administration sans le soustraire de la circulation des richesses.
L’hypothèque est un droit sûr dans la mesure où le créancier bénéficie d’une garantie inscrite au
registre foncier, et le tiers acquéreur va éteindre l’hypothèque par la purge de l’immeuble, en obtenant
la main levée.
Dans le même sens, le propriétaire du bien ne peut constituer une hypothèque qu’avec l’existence
d’une créance. Dès lors, l’extinction de l’hypothèque se réalise par le paiement intégrale de la dette.

Par ailleurs, lorsque la créance est transmise cela entraine la transmission de l’hypothèque.

En procédant à l’inscription d’une hypothèque d’un immeuble sur le titre foncier à la conservation
foncière, le créancier de la dette correspondante obtient la garantie certaine d’être payé par son
débiteur.

LE SUPPORT DE L’HYPOTHÈQUE : Article 158 : Sont seuls susceptibles d'hypothèques :

1° les fonds de terre bâtis qui sont dans le commerce et avec eux leurs accessoires réputés immeubles ;

2° l'usufruit des mêmes biens et accessoires pendant le temps de sa durée ; 3° l'emphytéose pendant le
temps de sa durée ;

4° la superficie établie sur les mêmes biens.

2§. LES TYPES D’HYPOTHÈQUE

Article 162 : L'hypothèque est forcée ou conventionnelle

A. l’hypothèque forcée

Quels sont les cas qui peuvent constitués une hypothèque forcée ?
Article 163 : L'hypothèques forcée est celle qui est conférée par une décision de justice, sans le
consentement du débiteur, et seulement dans les cas déterminés ci-après : 1° Aux mineures et aux
interdits sur les biens de leurs tuteurs et à la caution de ce dernier ;
2° A la femme sur les immeubles de son mari pour sa dot, ses droits matrimoniaux, l'indemnité des
obligations du mari dont elle est tenue et le remploi du prix de ses biens aliénés ;
3° Au vendeur, à l'échangiste et aux copartageants sur l'immeuble vendu, échangé ou partagé quand il
n'a pas été réservé d'hypothèque conventionnelle pour le paiement du prix de la soulte d'échange ou
de partage ;

31
 4° Aux créanciers et légataires d'une succession sur les immeubles de la succession en vue de garantir la
séparation du patrimoine du défunt d'avec le patrimoine de l'héritier
D’autres créances peuvent faire l’objet d’hypothèque forcée

1° Les créances publiques définies par l’article 2 de la loi 15-97 formant le code de recouvrement des
créances publiques.
2° La créance du syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges communes.
3° Les créances qui résultent d’un jugement.

1. Le cas des créances publiques

Sont considérées comme créances publiques aux termes de la présente loi :
- les impôts directs et taxes assimilées de l'Etat ainsi que la taxe sur la valeur ajoutée, désignés dans la
suite de la présente loi impôts et taxes .
- les droits et taxes de douane.
- les droits d'enregistrement et de timbre et taxes assimilées.
- les produits et revenus domaniaux.
- le produit des exploitations et des participations financières de l'Etat.
- les amendes et condamnations pécuniaires.
- les impôts et taxes des collectivités locales et de leurs groupements.
- et toutes autres créances de l'Etat, des collectivités locales et de leurs groupements et des
établissements publics dont la perception est confiée aux comptables chargés du recouvrement, à
l'exclusion toutefois des créances de nature commerciale.
Article 113
Pour le recouvrement des impôts et taxes et des débets des comptables publics, le Trésor a une
hypothèque sur tous les biens immeubles des redevables dont le montant des créances est égal ou
supérieur à vingt mille (20.000) dirhams.
L'hypothèque du Trésor prend rang à la date de son inscription à la conservation de la propriété
foncière.
Elle ne peut être inscrite qu'à partir de la date à laquelle le redevable a encouru une majoration pour
défaut de paiement.3.

Régime d’immatriculation des immeubles Dahir (12 août 1913) sur l'immatriculation des immeubles
L’article 66 Tout droit réel relatif à un immeuble immatriculé n’existe, à l’égard des tiers, que par le fait
et du jour de son inscription sur le titre foncier par le conservateur de la propriété foncière.

L’annulation de cette inscription ne peut, en aucun cas, être opposée aux tiers de bonne foi.

2. Le privilège du syndic

Loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis promulguée par le dahir n° 1-02-
298 du 25 rejeb 1423 (3 Octobre 2002) (B O du 7 novembre 2002)
Article Premier : Les dispositions de la présente loi s'appliquent à la propriété des immeubles bâtis
divisés par appartements ou étages ou locaux et dont la propriété appartenant à plusieurs personnes
est répartie par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes

Article 40 : Les créances du syndicat à l'égard de l'un de ses membres bénéficient de l'hypothèque
forcée prévue à l'article 163 du dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) sur l'immatriculation des
immeubles.

3
Article 114 : L'hypothèque du Trésor est inscrite par le comptable détenteur des rôles ou états de produits à
l'encontre des contribuables qui y sont portés et de leurs ayants droit

32
L'hypothèque est levée et radiée par ordonnance du président du tribunal s'il constate que le
copropriétaire débiteur s'est acquitté de sa dette et l'a déposée à la caisse du tribunal compétent en
faveur du créancier hypothécaire. Celui qui a constitué l'hypothèque peut la lever.

Par ailleurs, l’article 41 va beaucoup plus loin: les créances du syndicat bénéficient d'un privilège sur les
meubles se trouvant dans l'appartement ou le local et sur la valeur locative conformément aux
dispositions de l'article 1250 du dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant code des obligations
et contrats.
B. L’hypothèque conventionnelle

L'hypothèque conventionnelle peut être consentie au gré des parties, soit par acte authentique, soit
par acte sous signatures privées4.
La constitution d’une hypothèque conventionnelle est soumise à des conditions de validité et à une
condition d’opposabilité.
Quelles sont les conditions de validité de l’hypothèque conventionnelle ?
Qui est le constituant ?
Généralement, le constituant de l’hypothèque est le débiteur.
À peine de nullité, le constituant, qu’il soit ou non le débiteur, doit être propriétaire du bien grevé.
Le droit de propriété du constituant s’apprécie au jour de la conclusion de la sûreté. Le constituant doit
avoir la capacité d’aliéner son immeuble, ce qui s’explique par le fait que l’hypothèque peut aboutir à
l’aliénation future de l’immeuble, par le biais d’une saisie immobilière.

2§. La créance garantie

En tant que sûreté, l’hypothèque suppose une créance à garantir. Celle-ci doit être valable.
L’hypothèque s ’étend de plein droit, donc même dans le silence de la convention, aux intérêts et aux
autres accessoires de la créance.
Article 179 : L'hypothèque conventionnelle n'est valable et ne peut en conséquence être inscrite
qu'autant que la somme pour laquelle elle est consentie est déterminée dans l'acte. Si la créance
résultant de l'obligation est conditionnelle, la condition sera mentionnée dans l'inscription.
L’hypothèque peut garantir une ou plusieurs créances, présentes ou même futures si elles sont
déterminables.

A. L’assiette de l’hypothèque
Le bien grevé doit être dans le commerce juridique
Article 177 : Tout acte d'hypothèque doit spécifier, nécessairement le nom, le numéro du titre foncier,
la. situation des immeubles spécialement affectés. Les biens à venir ne peuvent être hypothéqués.
Article 158 : Sont seuls susceptibles d'hypothèques : 1° les fonds de terre bâtis qui sont dans le
commerce et avec eux leurs accessoires réputés immeubles ; 2° l'usufruit des mêmes biens et
accessoires pendant le temps de sa durée ; 3° l'emphytéose pendant le temps de sa durée ; 4° la
superficie établie sur les mêmes biens.
Article 159 : L'hypothèque acquise s'étend aux améliorations survenues à hypothéqué
une hypothèque ne peut être consentie que sur un bien immobilier, ainsi que sur certains droits réels,
tels que l’usufruit, ou le droit de superficie.
Mais la sûreté est alors soumise aux limites, notamment temporelles, qui affectent le droit grevé.
Ainsi, le droit du créancier hypothécaire s’éteint en même temps que s’éteint l’usufruit ou le bail
emphytéotique. À l’inverse, l’hypothèque constituée sur la nue-propriété s’étend à la pleine propriété
du bien à l’extinction de l’usufruit, par exemple par décès de l’usufruitier.

4
Article 173

33
Le droit d’usage et d’habitation, en raison de son indisponibilité, et une servitude, indépendamment du
fonds dominant, ne sauraient être grevés d’hypothèque
B. L’acte authentique: acte notarié
L’hypothèque est un contrat solennel : l’acte constitutif d’hypothèque doit obligatoirement revêtir la
forme d’un acte notarié.
Article 173 : L'hypothèque conventionnelle peut être consentie au gré des parties, soit par acte
authentique, soit par acte sous signatures privées. Article 174 : La transmission et la mainlevée de
l'hypothèque ont lieu dans les mêmes formes, sauf cependant dans le cas de cession de l'hypothèque
fondée de la femme mariée ou de la renonciation par elle à cette même hypothèque, les dites cession
et renonciation ne pouvant avoir lieu autrement que par acte authentique.
Cet acte notarié doit, à peine de nullité, mentionner le montant de la créance garantie par
l’hypothèque ou procéder à une évaluation si la sûreté porte sur des droits éventuels ou conditionnels.
Article 180 : L'hypothèque consentie pour sûreté d'un crédit ouvert à concurrence d'une somme
déterminée à fournir, prend rang à la date de son inscription sans égard aux époques successives de
l'exécution des engagements pris par le créditeur.

Article 181 : Les contrats passés en pays étrangers peuvent contenir stipulation valable d'hypothèque
sur des immeubles immatriculés situés au Maroc, à la condition d'être conformes aux dispositions des
Dahirs sur le régime foncier de l'immatriculation, ainsi que du présent Dahir.

La condition d’opposabilité de l’hypothèque : l’inscription

L’inscription va permettre d’assurer la publicité de l’hypothèque, donc de rendre la sûreté opposable
aux tiers. À défaut de publicité, l’hypothèque est valable entre les parties, mais inopposable aux tiers,
qu’ils soient de bonne ou de mauvaise foi.

L’intérêt de l’hypothèque étant de conférer un droit préférentiel au créancier, qui lui assure une
priorité sur les autres créanciers, une hypothèque non publiée, donc inopposable, est dépourvue
d’utilité.

Article 161 : Toute hypothèque régulièrement mentionnée aux titres fonciers conserve son rang et sa
validité, sans formalité nouvelle, jusqu'à la mention régulière, aux mêmes titre, de l'acte libératoire.

3§. Les effets de l’hypothèque

L’hypothèque n’entraîne pas dépossession du débiteur. Celui-ci conserve ses pouvoirs de propriétaire,
et les attributs qui en découlent : il peut utiliser l’immeuble (usus), en percevoir les fruits et revenus
(fructus) et en disposer, notamment en le vendant (abusus).

À défaut de paiement, à l’échéance, de la créance garantie par l’hypothèque, le créancier peut réaliser
sa sûreté. Pour ce faire, il dispose de deux moyens.

Il peut choisir de poursuivre la vente forcée de l’immeuble grevé. Il doit alors avoir recours à la
procédure de saisie immobilière.

A. Droit de préférence et droit de suite

1° : Droit de préférence
Article 197 code des droits réels: Le créancier hypothécaire sera payé sur le prix de l’immeuble dans
l’ordre de son rang d’inscription, par préférence aux autres créanciers de rang inférieur et avant les
créanciers chirographaires.
Article 199 : Le créancier hypothécaire peut, à l’échéance de la dette, poursuivre l’immeuble
hypothéqué en quelque main qu’il se trouve pour le recouvrement de sa dette.
Article 200 : Est réputé tiers détenteur toute personne qui, sans être tenue personnellement de la
dette garantie, acquiert par inscription de son titre, la propriété de l’immeuble hypothéqué.

34
L’action est toutefois plus simple pour un créancier hypothécaire que pour un créancier chirographaire,
car il dispose déjà d’un titre exécutoire. En effet, l’acte notarié qui constate l’hypothèque est revêtu de
la formule exécutoire.

Ainsi, les frais et le temps passé lors de la constitution de l’hypothèque, en raison de l’obligation d’avoir
recours à un notaire, sont amplement compensés lors de la réalisation de la sûreté.

La vente de l’immeuble se fait soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit aux enchères publiques.

B. l’extinction de l’hypothèque
L’hypothèque est éteinte par voie accessoire lorsque la créance principale garantie disparaît.
Il est nécessaire que l’extinction de l’obligation principale soit totale. En effet, si l’extinction n’est que
partielle, l’hypothèque subsiste, en raison de son caractère indivisible.
Lorsque l’hypothèque est éteinte par voie principale, la créance dont elle est l’accessoire subsiste: la
renonciation du créancier, la purge et la prescription.
La renonciation est un acte unilatéral, qui ne peut être rétracté. La renonciation n’est soumise à aucune
condition de forme. Elle peut résulter d’un acte sous signature privée, ou même être tacite, à condition
d’être induite de faits dépourvus de toute équivoque.
L’hypothèque peut également être atteinte de prescription:

Il y a deux types de prescription :

l’hypothèse où le débiteur est demeuré propriétaire de l’immeuble, qui concerne la prescription

de la créance garantie, laquelle provoque l’extinction de l’hypothèque ;

l’hypothèse dans laquelle l’immeuble est passé aux mains d’un tiers détenteur, pour laquelle le
texte renvoie à la prescription acquisitive de propriété.

Section 2 : L’antichrèse

L’antichrèse est un droit réel établi sur un immeuble affecté par le débiteur ou sa caution réelle au
créancier en garantie d’une créance.

Elle confère au créancier la possession et le droit de rétention du bien nanti jusqu’à l’acquittement de
sa créance. L’antichrèse est régie par les mêmes dispositions que l’hypothèque lorsqu’il s’agit d’un bien
immatriculé5.

1§. Les conditions de validité de l’antichrèse

A. L’exigence d’un écrit

Article 147 : L’antichrèse ne s’établit que par écrit. Elle n’est valable que pour une durée déterminée.
Le contrat doit ( sous peine de nullité) constater la possession du bien en gage s’il n’est pas
immatriculé.

Étant un contrat, la validité du gage immobilier ou antichrèse implique que les conditions prévues par
le droit commun des contrats soient réunies. Ainsi, pour être valable, le contrat constitutif doit remplir
les conditions de l’article 2 du DOC (consentement, capacité, objet et cause). La plupart de ces
conditions ne présentent aucune particularité en matière de gage immobilier.

Article 149 : Pour être valable, le contrat d’antichrèse doit indiquer ce qui suit :

– L’identité des parties au contrat ;

– La désignation du bien en gage à travers la désignation de sa situation, sa superficie et ses éléments

constitutifs et ses limites ou le numéro de son immatriculation foncière si besoin est ;

5
Article 145 portant code des droits réels:

35
– La désignation du montant de la créance garantie par le gage ainsi que le délai convenu pour le
paiement.

B. Le constituant de l’antichrèse

Article 150 : Le constituant du nantissement doit être propriétaire du bien en gage et avoir la capacité
d’en disposer.

Article 151 : Le constituant peut être le débiteur lui-même ou un tiers garant qui présente le
nantissement dans l’intérêt du débiteur.

Le constituant est généralement le débiteur tenu par la dette principale. Néanmoins, comme toute
sûreté réelle conventionnelle, le gage immobilier peut être consenti par un tiers, qui consent alors une
sûreté réelle pour autrui. Quel qu’il soit, le constituant doit être propriétaire du bien grevé.

Il doit en outre avoir la capacité d’aliéner ses immeubles.

Le gage immobilier ou l’antichrèse est un contrat accessoire. Il suppose donc l’existence d’une ou
plusieurs créances valables. La créance garantie peut être présente ou future, à condition, dans ce
dernier cas, d’être déterminable.

Le gage immobilier, par définition, porte sur un immeuble

C. Les effets de l’antichrèse

2§. Prérogatives du créancier

Le créancier dispose du droit de rétention du bien nanti et du droit de le vendre aux enchères
conformément aux dispositions légales pour se faire payer du prix par préférence aux autres
créanciers. Il dispose également du droit de suite en quelque main qu’il passe6.
Les fruits du bien gagé reviennent au propriétaire. Le créancier doit les récolter et les remettre au
débiteur ou les conserver pour en imputer le prix sur le capital de la dette7.
Le créancier est tenu, s’il n’en est autrement convenu, de payer les contributions et charges annuelles
de l’immeuble qu’il tient en antichrèse. ( art. 157 CDR).
Il doit également, sous peine de dommages et intérêts, pourvoir à l’entretien et aux réparations utiles
et nécessaires de l’immeuble, sauf à prélever sur les fruits toutes les dépenses relatives à ces divers
objets.
Le créancier ne devient pas propriétaire de l’immeuble, par le seul défaut de paiement au terme
convenu ; toute clause contraire est nulle ; en ce cas, il peut poursuivre l’expropriation de son débiteur
par les voies légales. ( 158 du CDR).

Le créancier est responsable de la perte ou la détérioration de l’immeuble du fait de sa négligence.

(159 du CDR).

Le constituant doit payer au créancier les dépenses nécessaires que celui-ci a faites pour l’immeuble
nanti( 160 du CDR).

La possession de l’immeuble est transférée au créancier.

Le créancier a une obligation de conservation et d’entretien de celui-ci. Il doit donc administrer

l’immeuble grevé et y effectuer les réparations utiles ou nécessaires. En cas de non-respect de ces

6
Article 155 :
7
Article 156 :

36
obligations, ou en cas d’abus de jouissance, le créancier s’expose à une déchéance de sa sûreté, par le
biais d’une restitution forcée de l’immeuble.

Le constituant pourrait également engager la responsabilité du créancier, afin d’obtenir des

dommages-intérêts.

Par ailleurs, le créancier doit percevoir les fruits de l’immeuble grevé, et les imputer sur les intérêts,
puis sur le capital. Il peut également employer les fruits à la conservation de l’immeuble. La
conséquence majeure de cette imputation légale des fruits est que l’exploitation de l’immeuble n’est
pas seulement un droit : elle est également une obligation, puisque les revenus de l’immeuble sont
affectés à la conservation de l’immeuble et à l’amortissement de la dette du constituant.
Cette imputation des fruits suppose que le créancier exploite le bien grevé. Le créancier devra aussi
rendre des comptes au constituant, quant à la perception des fruits et l’utilisation qui en a été réalisée.

Le gage immobilier confère au créancier l’usus et le fructus. Il a donc le droit, à la différence du

créancier titulaire d’un gage mobilier, de jouir de l’immeuble, sous réserve de ne pas modifier le mode
d’exploitation de ce dernier. Il peut utiliser personnellement l’immeuble, ou encore le louer.
Le créancier peut décider de louer l’immeuble sans avoir à demander le consentement du constituant.
En revanche, l’opposabilité du bail consenti par le créancier est limitée de la même façon que celui
consenti par l’usufruitier.
Le créancier titulaire d’un gage immobilier dispose d’un droit de suite, qui le prémunit contre
l’aliénation de l’immeuble par le constituant postérieurement à la publication de la sûreté.
EXTINCTION DE L’ANTICHRESE

Selon l’article 161 : L’antichrèse est inséparable de la créance qu’il garantit ; il dépend de cette créance
quant à sa validité et à son extinction. L’antichrèse s’éteint avec l’extinction totale de la créance
garantie.
L’antichrèse s’éteint dans les cas ci-après :
-La renonciation expresse du créancier.
-La perte totale de l’immeuble garanti
-La confusion. ( article 162 du CDR)
Mais également, la créance s’éteint par la vente forcée du bien par adjudication conformément aux
dispositions légales. ( article 163 du CDR)
In fine, le débiteur est tenu de payer la créance garantie et ses suites avant l’échéance de paiement au
regard de l’article 164 du CDR.

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