MANAGEMENT DE L’INFORMATION CADASTRALE

INSTITUT AGRONOMIQUE ET VETERINAIRE HASSAN II

1ère Année Topographie Cycle Ingénieur

CHAPITRE 3

LE REGIME
DE L’IMMATRICULATION
FONCIERE

Enseignant : M. Moulay SARHANE

Année 2014-2015

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 Introduction

La source principale du régime de l’immatriculation foncière appelé encore

régime des livres fonciers instauré au Maroc depuis 1913 est l’Acte Torrens ;loi
australienne du Nom de son auteur sir Robert Torrens auquel ses fonctions de
« Registrar « Général Du territoire South -australia avaient permis d’étudier à loisir les
vices du système alors en vigueur et les remèdes qu’il convenait d’y apporter .c’est son
projet qui ; adopté par le parlement d’Australie en 1858 est devenue l’acte Torrens(1)

Ce régime s’inspire essentiellement de certains principes qui ont été adoptés

par de nombreux Etats entre autres par l’Allemagne, puis par la Tunisie, Madagascar ;
la Suisse et par de nombreux pays africains, entre autres le Congo, le Sénégal, la côte
d’ivoire, le Dahomey ; Il a été adopté aussi par le Liban, la Syrie et par certains Etats
des U.S.A.

Le régime foncier dit de l’immatriculation institué au Maroc et réglementé par

le Dahir organique du 9 Ramadan 1331 (12 Août 1913) ainsi que par les divers textes
subséquents pris en conséquence et ceux qui les complètent ou les modifient consiste à
inscrire ou mieux à immatriculer sur des registres spéciaux dits « Livres fonciers
« chaque immeuble nettement délimité sur le terrain sous un nom et un numéro d’ordre
particulier, avec les déterminations physique et juridique
Propres à préciser exactement et définitivement le droit de son propriétaire.

La détermination physique résulte de la reconnaissance de sa situation

précise, de ses limites exactes de sa contenance réelle et de sa consistance aussi
complète que possible.La détermination juridique est obtenue par la publicité de tous les
droits relatifs au bien fonds à commencer par le droit de propriété.

L’immatriculation donne lieu à l’établissement d’un titre de propriété inscrit

sur un livre foncier ; elle annule tous titres et purge tous droits antérieurs qui n’y seraient
pas mentionnés.

Sur chaque titre de propriété, ainsi constitué, viennent ensuite se grouper

tous les droits réels et charges foncières intéressant l’immeuble, ainsi que les mutations
ou modifications y relatives.

Le titre foncier constitue l’état civil complet de chaque immeuble immatriculé

permettant de connaître rapidement et facilement, à toute époque, ses origines son
histoire et sa situation juridique exacte. Un plan de l’immeuble est en outre annexé au
titre.

(1)Système Torrens :Du nom de l’administrateur australien qui imposa ce système pour l’identification des
droits acquis par l’occupation, l’octroi ou l’acquisition des biens formels (dit Act Torrens). Il s'agit d'un
système simple d'immatriculation des terres dans un contexte initial de colonisation où l'État considère à
l'origine qu'il est propriétaire de l'ensemble des terres. Ce système ne garantit que les droits de propriétés
immatriculées, l'immatriculation n'étant pas obligatoire. Toutefois, quand elle est opérée, elle est définitive.
L'inscription au Registre foncier a une force probante absolue et l'immatriculation dans celui-ci rend
inattaquable le droit de propriété inscrit.

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 Toute personne qui acquiert un droit immobilier sur la foi des livres fonciers
voit son droit définitivement consolidé par son inscription sur le titre ; opération
indispensable pour que l’acte produise tous ses effets .

Seuls les droit portés sur les livres fonciers font preuve de leur existence
juridique à l’égard des tiers et aucun droit s’il n’a été inscrit antérieurement ne peut être
opposé à un tiers inscrit de bonne foi.

Un pareil régime offre donc toute garantie aux tiers acquéreurs.

BUT DU REGIME FONCIER DIT DE L’IMMATRICULATION

 Identification des immeubles et des droits immobiliers y rattachés : fixité,

garantie et assurance ;
 Stimulation des transactions sur le marché immobilier ;
 Mobilisation des immeubles notamment pour accès au crédit immobilier ;
 Amélioration des structures foncières notamment dans le domaine rural :
Remembrement, aménagement hydro agricole, etc ;
 Maîtrise de l’urbanisation : expropriation, lotissement, attributions des lots
aménagement urbain ;
 Statistiques économiques nécessaires pour toutes réformes foncières
envisagées ;
 Détermination précise de l’assiette fiscale pour parvenir à une imposition
juste et équitable ;
 Confection des mappes cadastrales, établissement des plans et tenu à jour
de tous les documents topographiques.

PRINCIPES FONDAMENTAUX DE L’IMMATRICULATION FONCIERE

 Organisation d’un mode de purge destiné à donner à la propriété un point de

départ précis, et à la débarrasser de tous droits réels ou charges foncières
antérieures à l’immatriculation et non révélés en temps opportun ;
 Légalité et force probante des inscriptions figurant sur les titres fonciers ;
 Publicité absolue de tous les droits immobiliers et des modifications de ces
droits ;

(2) Régime foncier :Un régime foncier est un ensemble de dispositions régissant les relations
qu’entretiennent entre eux les individus et les groupes en ce qui concerne le statut et l’usage de la terre.
Les règles relatives au régime du sol composent des systèmes de bénéfices et d’obligations d’une grande
diversité dans le temps et dans l’espace. Ces droits ne ressortissent pas initialement de l’instance
juridique légale, tardivement élaborée par les Etats modernes, mais de règles coutumières bien antérieures
à la constitution de ceux-ci.

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  La spécialité foncière par l’individualisation de chaque immeuble portant un
nom et un numéro dont les limites sont nettement déterminées sur les livres
fonciers qui comportent l’inscription de tous les droits réels affectant
l’immeuble en cause ;
 Contrôle préalable de tous les actes soumis à l’inscription ;
 Mobilisation de la propriété foncière par un ensemble de moyens propres à
assurer la transmission rapide des immeubles et à faciliter la constitution de
gages immobiliers .Le duplicata du titre foncier, le certificat de copropriétaire
le certificat spécial d’inscription hypothécaire réalisent cette mobilisation.

AVANTAGES DE L’IMMATRICULATION FONCIERE

 Avantages juridiques

√ Le droit de propriété est consacré d’une manière définitive et

irrévocable.La nature et l’étendue de ce droit sont fixées à la suite
d’une procédure basée essentiellement sur la publicité réelle.Table
rase est faite du passé de l’immeuble ; tous les droits et charges
non révélés au cours de la procédure sont purgés (on dit qu’on remet
le compteur a zéro)

√ Le titre foncier établit, le propriétaire quel qu’il soit particulier ou

collectivité n’a plus à redouter ni revendication ni éviction puisque
le titre foncier est définitif et inattaquable ;

√ La prescription ne peut faire acquérir aucun droit réel sur un

immeuble immatriculé à l’encontre du propriétaire inscrit, ni amener
la disparition pour non usage d’aucun des droits réels sur le titre de
propriété ;

√ Aucun recours ne peut être exercé sur un immeuble immatriculé à

raison d’un droit lésé par suite d’une immatriculation.Cette règle rigoureuse constitue la
base sur laquelle repose le principe de la sécurité générale de l’immatriculation.(3)

(3) La sécurisation foncière est une notion qui concerne les modalités d’occupation et d’appropriation de
l’espace. Il est difficile d’en donner une définition stricte puisqu’elle est avant tout liée au type d’accord qui
peut exister entre les pratiques des individus et les normes sociales des groupes dans lesquels ils
évoluent. C’est donc une notion variable à la fois dans le temps et dans l’espace, mais aussi en fonction du
statut des acteurs (particuliers: homme, femme, aînés, cadets, autochtone, allochtone; institutionnels: État,
administration, collectivités publiques...) concernés.On peut néanmoins définir la sécurisation foncière
comme le processus par lequel les droits fonciers sont reconnus et garantis. De ce fait, ces derniers ne
peuvent être contestés ou remis en cause de façon inopinée. Ce processus implique donc que des règles de
gestion foncière appropriées et légitimes soient mises en place et reconnues par tous.Classiquement,
quatre raisons principales sont avancées pour justifier les efforts de sécurisation foncière (MATHIEU P.):

- il faut sécuriser les droits fonciers pour encourager les investissements et accroître la productivité de
l'agriculture. Cette justification constitue l'axe central de la théorie évolutionniste (ou des changements
induits) des droits fonciers;

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  Avantages topographiques
Détermination physique des immeubles à savoir :
√ La situation ;
√ La superficie ;
√ Les limites.
 Avantages fiscaux
√ Facilité de calcul de la capacité contributive des citoyens favorisant
une plus juste fiscalité.
 Avantages économiques
√ Facilité du crédit et de l’aide à l’Etat ; pour créer ,pour construire
pour défricher, améliorer ou développer, pour moderniser le crédit et
l’aide des pouvoirs publics sont nécessaires ;leur obtention est
largement facilitée par l’existence des tires fonciers et d’un cadastre
juridique précis.
 Avantages sociaux
√ Suppression des litiges ;
√ Plus-value de la propriété ;
√ Développement des villes.

PROCEDURE DE L’IMMATRICULATION FONCIERE

Réquisition d’immatriculation
Le premier acte de la procédure d’immatriculation est la demande
d’immatriculation par l’intéressé, l’immatriculation étant principalement facultative.Cette
demande est établie sur une formule dite « Réquisition d’immatriculation ». Elle est
déposée à la conservation foncière compétente et les actes justificatifs des droits réels
invoqués lui sont annexés.Une provision égale au montant présumé des frais est en
même temps déposée.
Cette demande est inscrite sur le « Registre de formalités préalables »
qui lui assigne un numéro d’ordre particulier ; ce numéro étant suivi d’une lettre
désignant la conservation intéressée.A partir du 1er Octobre 1980,
la lettre est remplacée par un numéro.
N.B. A compter du 1erMars 2006 et immédiatement après paiement des droits, le
Conservateur communique au requérant le jour et l’heure prévus pour les opérations de
bornage (cette date est en principale le 90éme jour qui suit le dépôt mais lorsque ce jour
coïncide avec un jour déclaré férié ou chômé le bornage est fixé pour le premier jour
ouvrable qui suit).

(3) elle favorise la circulation des droits temporaires d'usage de la terre: prêts, mises en gage, location; - il
importe de sécuriser les droits fonciers pour une raison sociale: éviter ou minimiser le nombre et l'intensité
des conflits liés aux transactions foncières.

Inversement, l’insécurité foncière caractérise un état dans lequel les utilisateurs ou les détenteurs de la
terre, qu’elle soit rurale ou urbaine, considèrent que leurs droits sur la terre sont menacés par d’autres
acteurs et incertains quant à leur durée.

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Publication de l’extrait de réquisition

Le conservateur fait publier au bulletin officiel le relevé intégral de la

réquisition, relevé appelé « extrait de réquisition ».
Après la parution au B.O, l’extrait de réquisition auquel est joint un
bordereau est envoyé au service du cadastre en vue de l’établissement des sous
programmes de bornage;

Dès le dépôt de la réquisition, le conservateur est habilité à recevoir les

oppositions.

Le bornage

Le Service du Cadastre inscrit la réquisition sur un sous programme de

bornage qui prévoit le jour et l’heure de l’opération .La Conservation Foncière est chargée
de l’envoi des convocations au requérant aux copropriétaires s’il y en a aux riverains aux
ayants droits aux autorités locales, etc. après l’instauration du principe FIFO (first in first
out) par l’agence de la conservation foncière du cadastre et de la cartographie la date du
bornage est fixée par le conservateur au dépôt de la réquisition

Le public est également avisé de la date et à l’heure de bornage par

l’affichage de l’avis de bornage(qui n’est autre que l’extrait de réquisition déjà publié au
BO) à la CF au tribunal et au bureau du Caïd.Ce dernier est tenu d’envoyer à la CF un
certificat d’affichage.

Le géomètre délégué du conservateur chargé du programme de bornage

reçoit les bordereaux et les extraits de réquisitions.

A la date et à l’heure fixée par le programme de bornage le géomètre délégué

du conservateur se rend sur les lieux pour procéder au bornage.

La présence du requérant au bornage ou de son représentant qualifié est

indispensable.La fourniture des bornes de forme réglementaire étant à sa charge.

Le géomètre délimite la propriété selon, les indications du requérant.Les

oppositions ou revendications formulées au cours de cette opération sont également
délimitées sur le terrain et consignées au PV.

Le géomètre rédige sur la place le PV et les annexes (croquis de bornage,

oppositions). Le PV de bornage mentionne le jour et l’heure de l’opération, les noms,
prénoms, qualité et adresse des assistants, les différents incidents qui ont pu se
produire ainsi que les oppositions ou déclarations qui ont été faites.

Le bornage a pour but non seulement de délimiter l’immeuble en cause mais

encore de compléter la publicité par une enquête visant à relever tous les ayants
droits.C’est l’une des phases les plus importantes de la procédure de l’immatriculation.

Bien entendu la partie la plus importante de ce procès verbal c’est la

description détaillée des limites de l’immeuble, ses riverains, sa consistance les

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particularités du terrain (reliefs, fossés, pistes, sentiers, dayas, toute dépendance du
domaine public, constructions, puits, jardin, cimetière, marabouts, etc.) ainsi que les
servitudes et charges foncières qui peuvent grever l’immeuble.Il indique également le
numéro des bornes et leurs emplacements.

Le PV est signé par le délégué du conservateur et les parties intéressées.

En cas de renvoi de bornage, les intéressés en sont prévenus en temps

voulu.

Les originaux du PV et des annexes sont transmis à la CF où ils sont vérifiés

confrontés avec les croquis et conservés ; le dossier topographique en renferme que les
copies de ces pièces

. Les oppositions sont inscrites par la CF au registre spécial qui leur est
destiné.Les riverains absents sont avisés du bornage et invités à formuler leurs
observations.

Le levé

La propriété bornée est ensuite soumise à un levé régulier par un géomètre

du cadastre ou par un géomètre privé dans le cadre de marchés topographiques.Ce levé
doit suivre le bornage dans un délai le plus court possible.

Après constitution et contrôle du dossier topographique et du plan, la

contenance définitive est arrêtée par le chef de brigade chargé de la vérification.

Le calque est alors établi par le bureau de dessin du SC ou par l’entreprise

privée qui en fait reproduire 4 tirages ozalid : 2 pour le dossier topographique et 2 avec
liseré pour la conservation foncière.

Les 2 tirages avec liseré et le bordereau foncier sont transmis à la CF après

une dernière vérification du chef de brigade et du chef de service

La clôture

Dès réception du plan et du bordereau par la CF, le conservateur rédige

l’avis de clôture de bornage qui est publié au BO et affiché comme pour l’avis de bornage
à la CF au tribunal et au bureau du Caïd.

La clôture des délais d’opposition est prononcée deux mois après la

publication de l’avis de clôture de bornage.

A ce moment le conservateur peut suivant le cas :

 Prononcer l’immatriculation s’il n’y a pas d’oppositions et si la

procédure a été régulière ;

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  Transmettre le dossier au tribunal qui conserve l’affaire jusqu’au
jugement s’il y a oppositions ;

 Rejeter l’immatriculation qui peut être reprise au nom d’un autre

requérant.


Immatriculation

Avant de délivrer le titre de propriété, le conservateur établit le décompte

définitif des droits compte tenu de la surface exacte.En cas de discordance importante
avec la déclaration du requérant, il y a publication d’un extrait rectificatif et versement
des frais correspondants.

Après acquittement de tous les frais le requérant reçoit le duplicata de son

titre de propriété auquel est joint un tirage du plan.L’original du titre foncier de propriété
est archivé à la CF.

TYPES D’AFFAIRES / NATURE DES OPERATIONS

 Bornage d’immatriculation (BI) : c’est l’opération de base de toute

immatriculation foncière.Elle sert à identifier une propriété
physiquement et juridiquement.

 Récolement de bornage : C’est une opération de bornage qui

concerne les immeubles domaniaux ou les biens collectifs
régulièrement délimités ainsi que les terrains ayant fait l’objet
d’oppositions reconnues fondées par une décision judiciaire à la
requête de l’opposant après dépôt d’une réquisition (procédure
spéciale).

 Bornage complémentaire (BC) : Le BC comme son nom l’indique a

pour but de compléter le bornage d’immatriculation (BI) d’une
réquisition par rectification des limites ou délimitation ou suppression
de revendication.

La modification des limites de la propriété foncière peut se faire :

o Soit à la demande du requérant ;

o Soit d’office par suite de décision judiciaire pour
l’application d’un jugement.

 Rétablissement de bornes : Il sert à officialiser l’opération de

réimplantation des bornes disparues et à faire constater leur
existence par le requérant .Cette opération concerne les propriétés
immatriculées ou en cours d’immatriculation.

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 Opérations subséquentes à l’immatriculation :

Affaires Subséquentes (AS) : Ensemble des opérations qui se font

sur titre à savoir :

 Morcellement : Le morcellement est l’opération qui distrait une

Portion d’une propriété immatriculée en vue de l’établissement
D’un titre nouveau à la suite d’une vente partielle, partage etc.

 Fusion : c’est l’opération qui consiste à réunir divers immeubles

Immatriculés contigus et appartenant au même propriétaire sous
Un seul numéro de titre. C’est généralement une opération de
bureau.

 Morcellement -Fusion : Cette opération consiste à distraire une

Partie d’un titre foncier et la fusionner simultanément à un autre titre.

 Mise en concordance : La mise à jour consiste à mettre en

concordance le plan de la propriété, levé généralement en terrain nu à
l’origine avec l’état des lieux récemment modifié par l’édification de
constructions.

 Rétablissement de bornes : Il sert à officialiser l’opération de

réimplantation des bornes disparues et à faire constater leur
existence par le requérant.

 Application de plans : Opération qui consiste à l’application d’un

plan suite à une décision judiciaire.

 Lotissement : Un lotissement est toute division par vente, location ou

partage d’une propriété foncière en deux ou plusieurs lots destinés à
la construction d’immeubles à usage d’habitation industriel
touristique commercial ou artisanal quelle que soit la superficie de
lots.

NB : La demande de l’autorisation de lotir peut être aussi acceptée pour un terrain

en cours d’immatriculation à condition que le délai fixé pour le dépôt des
oppositions soit expiré et aucune opposition ne soit formulée.

 Copropriété : C’est une sorte de lotissement dans le sens vertical

donnant lieu à la création des parties privatives (fractions
divises) et parties communes (fractions indivises).

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NOTE IMPORTANTE

* Fixation de la date de bornage dans le cas de la procédure « FIFO » :

1- 90 jours qui suit la date de dépôt pour les BI ;Ce délais est réduit a
compter du 1er janvier 2010 à 60 jours
2- 1 mois qui suit la date de dépôt pour les BC et les AS Normales ;
3- 15 jours qui suivent la date de dépôt pour les AS Dossiers
Techniques.

Lorsque ce jour coïncide avec un jour déclaré férié ou chômé, le bornage

est fixé pour le premier jour ouvrable sui suit.

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 PROCEDURE D’IMMATRICULATION FONCIERE
SYNTHESE DES OPERATIONS

● Dahir du 12 Août 1913

● Arrêtés viziriels du 3 et 4 Juin 1915

1. Dépôt de la réquisition d’immatriculation :

Cette demande est établie sur un formulaire comportant des renseignements

relatifs au requérant ;à la propriété ; aux actes appuyant la demande ; à la
possession et aux droits réels grevant la propriété.

Elle nécessite :

- Le dépôt des actes ;

- L’étude de la demande ;
- Le repérage par le Cadastre ;
- Le paiement des droits et la délivrance d’une quittance portant le N° affecté
à la Réquisition ;
- Le dépôt au registre des formalités préalables et aux registres annexes.

2. Publicité au B.O de l’extrait de Réquisition :

Cet extrait comporte les renseignements les plus importants concernant l’immeuble
requis en immatriculation notamment le nom du requérant, les riverains, la
superficie déclarée, les actes appuyant la demande et les droits réels.

3. Envoi d’une note au Cadastre assortie de :

- L’extrait de réquisition ;
- calque de repérage.

4. Envoi du placard de publicité aux autorités locales et au tribunal

pour affichage.
5. Envoi des convocations de bornage au requérant, aux opposants,
aux riverains et aux bénéficiaires des droits réels.
6. Bornage :

L’opération de bornage revêt plusieurs aspects en tant qu’opération topographique,

acte de publicité et enquête juridique.Son déroulement est sanctionné par la
rédaction d’un PV comportant la date et l’heure de l’opération, les noms du
requérant des opposants et tous les intervenants, les présents, la description des
limites de la propriété, la situation, la consistance et les droits réels qui grèvent la
propriété.

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Ledit document relate aussi les incidents, les dires des parties, les constatations
de l’enquête et la délimitation des oppositions et des enclaves s’il y a lieu etc.

Le PV de bornage signé par l’agent borneur et par le requérant doit être aussi
assorti d’un plan provisoire dit « croquis de bornage ».

Une fois le bornage régulier effectué, il est procédé aux délimitations ultérieures
que nécessitent le déroulement d’une procédure par voie de bornage
complémentaire .C’est le cas d’une extension de limite d’une délimitation de
l’assiette d’opposition ou d’un droit réel constitué d’une scission de procédure ou
de l’application d’une décision judiciaire.

7. Oppositions :

- En cas de contestation sur l’existence ou l’étendue de droit de propriété du

requérant ou sur les limites de l’immeuble.
- En cas de prétention sur l’exercice d’un droit réel susceptible de figurer sur
le titre foncier à intervenir.

8. Constitution de droits réels :

Ces droits sont publiés :

 Par voie d’extrait rectificatif lorsque le bénéficiaire du droit

préfère reprendre la procédure en son nom et remplacer le
requérant primitif (Article 83).

 Par voie de dépôt Article 84 lorsque le bénéficiaire veut rendre

son droit opposable aux tiers sans pour autant devenir
requérant .Ce dépôt ne devient définitif que si l’aboutissement
de la procédure le permet par une inscription concomitante à
l’immatriculation.

9. Levé et établissement du plan régulier :

Cette opération comporte :

- Le levé topographique régulier des bornes et limites ;

- La détermination de la superficie ;
- L’établissement du plan régulier.

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 10. Publication d’un avis de clôture de bornage :

Après réception du plan régulier du Service du Cadastre, la Conservation Foncière

publie au B.O L’AVIS DE CLÖTURE DE BORNAGE. Apres l’expiration du délai de
deux mois qui court de la publication, aucune opposition ne peut être reçue à
l’exception de l’application des dispositions de l’article 29 du Dahir du 12 Août
1913 qui prévoit l’acceptation d’une opposition formulée hors délais.

11. Envoi des placards comportant l’avis de clôture de bornage aux

Autorités locales et au tribunal de première instance.

12. Réception des certificats d’affichage :

Des certificats attestant l’accomplissement de la formalité d’affichage des dits

placards et éventuellement la réception d’opposition sont retournés au
Conservateur par les autorités locales et le tribunal.

13. Envoi de la réquisition au tribunal :

A défaut de conciliation, le Conservateur procède à la transmission de toute

réquisition grevée d’oppositions au tribunal de première instance compétent pour
statuer sur les prétentions des opposants.

14. Etablissement du Titre Foncier :

En cas de clôture d’une procédure sans oppositions ou après jugement le

Conservateur procède après un dernier repérage dit « Ultime Repérage » à
l’immatriculation partielle ou totale selon les cas et à l’établissement du titre
foncier.

15. Délivrance du DUPLICATA du Titre Foncier assorti d’un duplicata

du plan régulier au bénéficiaire de l’immatriculation.

N.B Une réquisition d’immatriculation peut être annulée, rejetée ou considérée

comme non avenue dans les cas prévus par la loi.

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