PR: SEGAM M'hamed

Droit foncier et droits réels

Malah Oumaima

S2 :7-10-2022

 -Un immeuble ne peut pas disparaître mais il peut être modifié.

 -Le bien meuble et le bien immeuble sont des biens réels.
 -Le bien meuble peut-être déplacé alors que le bien Immeuble est immobile.
 -Le titre foncier est l'acte de naissance du bien Immeuble, il a pour effet de protéger le bien
et son propriétaire.

àLe titre foncier est inattaquable (irrévocable)

S’il y a des opposants, l’opposition doit être effectuée au moment ou

quel'immeuble
l’immeubleest
enen
cours de
cours
d'immatriculation.
l’immatriculation.

 La philosophie de la loi d'immatriculation foncière c'est protégé la propriété : Les

propriétaires réservent leurs droits sur leur propriété contre les tiers.

à Elle lui donne naissance avec une identité propre.

 Les bornes ont le rôle de délimiter la surface de la propriété, elles ont une forme pyramidale.

Plus que les immeubles sont immatriculés plus que les problèmes fonciers diminue. à
Immatriculation= protection 100%

Terminologie à propre le droit foncier :

Purge ‫ﺗﻄﮭﯿﺮ‬

Charges ‫رﺳﻮم‬

Bornage ‫ﺗﺮﺳﯿﻢ‬

Plan topographique ‫ﻣﺨﻄﻂ طﺒﻮﻏﺮاﻓﻲ‬

 Plan cadastral ‫ﻣﺨﻄﻂ ﻣﺴﺎﺣﻲ‬

 Le système fiscal est un système déclaratif, basé sur la valeur que le contribuable déclare.

àL’Etat révise toujours la valeur d’immeuble (les commissions de taxation)

Immeubles non immatriculés

Immeuble en cours d’immatriculation

Immeubles immatriculés

Immeubles non immatriculés : n’ont pas une identité foncière (la possession est un moyen pour
prouver la propriété). ‫اﻟﺤﻴﺎزة اﺳﺎس اﻟﻤﻠﻜﻴﺔ‬

Immeuble en cours d’immatriculation : dépôt la réquisition pour l’immatriculation et plus

précisément dans un délai de dix jours, le conservateur dresse un extrait à publier au Bulletin officiel
et à porter à la connaissance du public sur cette opération de bornage. (indiceà numéro de
référence +R)

Immeubles immatriculés : l’immeuble a un titre foncier. (Indiceà numéro de référence +TF)

Ou

Ma
M Malah Oumaima

Droit foncier et droit réels

S3: 14-10-2022

 L’effet juridique de l’immatriculationà la purge ‫اﻟﺘﻄﻬﻴﺮ‬

 La possession présume d’être propriétaire ‫ ﻟﺤﻴﺎزة اﺳﺎس اﻟﻤﻠﻜﻴﺔ‬à est une simple
présomption.
 L’immatriculation devenue définitive inattaquable à protection absolue
Acte de prénotation : ‫اﻟﺘﻘﯿﯿﺪ اﻻﺣﺘﯿﺎطﻲ‬

 Exemple :
A à B (n’a pas effectué l’immatriculation)
H.A à C (a effectué l’immatriculation directement après la vente)
-Les héritiers de A ont vendu une deuxième fois à C, B au sens juridique il n’est pas le
propriétaire parce qu’il n’a pas effectué l’inscription au TF, C a le droit d’expulser B.

 Solution :
Acte de prénotation : La prénotation est une mention portée sur le titre foncier pour la
conservation provisoire d’un droit prétendu sur un immeuble immatriculé dans l’attente
d’une inscription définitive. Elle a pour but de protéger des droits prétendus par l’acquéreur
à l’encontre de tous les actes de disposition que le propriétaire inscrit aurait conclus
frauduleusement et de mauvaise foi.

La première procédure s’effectue en vertu d’un titre valable pendant dix jours

3 types la deuxième a lieu en vertu d’une ordonnance du tribunal de première instance et

reste valable pendant trois mois.

Le troisième type c’est la prénotation sur requête introductive en justice. Cette

procédure reste effective pendant toute la durée de l’instance jusqu’à résolution du litige

 L’immeuble non immatriculé est soumis à la jurisprudence islamique.

Ou

Ma
M Malah Oumaima

S4 : 21-10-2022
 Seuls les actes inscrits dans le TF sont pris en considération.
 Le requérant est libre de déposer la réquisition mais il ne peut la retirée. (art 6)
à L’Etat encourage l’immatriculation Plus que les immeubles sont immatriculés plus
que les problèmes fonciers diminue. (Les litiges familiaux et juridiques)
Immeuble immatriculé, a une valeur et il est protégé.
Art 8 : le droit du créancier est garanti.
Art 10 : le dépôt de la réquisition
At 13 : le contenu de la réquisition
Art 17 : la publicationà extrait (résumé) publié dans le bulletin officiel (BO)

L’objectif de cette publication : pour que les tiers être en courant.

Pourquoi dans BO ?parce qu’il est accessible à tout le monde.

Art 19 : l’opération du bornage faite par un ingénieur géomètre topographe délégué.

à Les bornes ont une forme pyramidale pour qu’elles soient difficiles à les déterrer.
Art 24 : les oppositions.
 Plusieurs oppositions peuvent annuler la réquisition.
 Les oppositions peuvent être effectuées dans le délai de deux mois après la
publication dans le BO.
 L’objet (le motif) de l’opposition doit être sérieux.
Art 29 : cas exceptionnel après l’expiration du délai d’opposition.
Le conservateur doit accepter.
Dans ces conditions
Le dossier ne soit pas transmis au tribunal de 1ere instance.

 L’opposition partielle : A B
Ou

Ma
M Malah Oumaima

A la parties concernée par l’opposition.

B sans opposition.
àJuste la partie qui est en litige A qui doit être transférée au tribunal, le reste de la
propriété B est immatriculé
Malah Oumaima
DROIT FOMCIER ET DROITS REELS

S5: 28-10-2022

Phase administrative

Procédures judiciaires de l’immatriculation

Phase topographique

Directoriale / territoriale

Les règles de compétences

Matériellement

àLes règles de compétence permettent de déterminer, au sein de l'organisation juridictionnelle, la

juridiction compétente selon son ordre (matière administrative, pénale ou civile), son degré (premier
degré, second degré ou cassation), sa nature et le lieu de son siège.

à Le demandeur qui doit se déplacer au tribunal du domicile du défendeur. C’est une présomption
simple (‫)ﻗﺎﺑﻠﺔ ﻟﺈﺛﺒﺎت اﻟﻌﻜﺲ‬, probablement que le demandeur a raison (‫) ﻣﺠﺮد ادﻋﺎء‬

La compétence dans la matière immobilière :

Tribunal du lieu où est situé l’immeuble.

Au cas d’oppositionà Le président nomme un juge rapporteur qui se déplace sur les lieux pour
écouter les personnes qui ont fait l'opposition

Clauses de compétences : les partis peuvent choisir la juridiction compétente au cas de litige.

Art 48 : Réquisition d’immatriculation abusive ou vexatoire.

Amende à l’égard de l’ANCFCC (10% de la valeur de l’immeuble)

Double sanction

Dommages et intérêts pour la partie lésée

Art 52 : le titre foncier.

Art 62

Art 63 Les effets de l’immatriculation

Art 64
Malah Oumaima
DROIT FOMCIER ET DROITS REELS

S6 : 4-11-2022

L’effet de purge

Deux éléments importants de l’immatriculation :

La valeur des droits inscrits dans le TF

Art 65 : publicité des droits réels immobiliers.

Art 66 : vis-à-vis les tiers

à Les actes (droits) qui ne sont pas inscrits dans le TF n’ont aucune valeur juridique (actes
inexistants)

La nullité d’un acte ne produit aucun effet juridique (art 306)

Ex : (acte falsifié + la mauvaise foi) A VENTE B (bonne foi)

(Le vrai propriétaire) C

Comment prouver la bonne foi, pour que l’acte de vente ne soit pas nul ?

o La valeur du prix (ne doit pas être dérisoire)

o Le principe de l’inopposabilité de l’exception (moyen de défense)

à Art 477 : La bonne foi se présume toujours, tant que le contraire n'est pas prouvé.

L’usage commercial

Art 68 : l’inscription des beaux (bail), À

L’usage d’habitation, profession…

o À l’usage commercial est protégé légalement (protéger l’économie d’une manière précise).
o Le bail commercial a une valeur parce qu’il est rattaché au fonds de commerce.
o Les baux dépassent 3 ans doivent être inscrits dans TF.
o A usage commercial (2ans d’activités commerciales)à droit au bail + la cession du fonds de
commerce est libre, le propriétaire n’a pas le droit d’opposition.

S7 :11-11-2022

Art 85 : la prenotation

o La prénotation est une mention portée à titre provisoire et conditionnelle sur un titre
foncier. Elle a pour rôle de conserver provisoirement, soit un droit existant mais contesté
et dont on attend la proclamation en justice, soit un droit dont la perfection est retardée
par une formalité restant à compléter.
Malah Oumaima
DROIT FOMCIER ET DROITS REELS

o Prenotaionà prénoter (sauvegarder) un future droit

o elle n’est pas définitive, elle est provisoire (attendant la réalisation définitive)

Sur Titre La prenotaion Sur ordonnance

Art 86 Art 85

Sur requete (Art 85)

o Sur Titre à par le conservateur (valable pour 10 jrs) + au cas, quand il n’y a pas des
contentieux (litiges)
o Sur ordonnance ‫ ﺑﻨﺎءﺎ ﻋﻠﻰ اﻣﺮ‬à par le président du tribunal de première instance
dans le ressort duquel est situé l’immeuble (valable pour 3 mois, cette durée peut
être prorogée, avant l’expiration du premier délai)
o Sur requête ‫ ﺑﻨﺎءﺎ ﻋﻠﻰ ﻣﻘﺎل‬à La durée de sa validité est fixée à un mois. A l’expiration
de ce délai, ladite prénotation est radiée d’office (automatiquement), sauf si le
prénotant produit une ordonnance rendue par le président du tribunal de première
instance. Au cas, quand il y a des contentieux à doit être justifiés.

 Les inscriptions effectuées après la prenotation sont nulles (radiées).

 Quand il y a une hypothèque ou bien une saisie, l’inscription ne peut pas être
effectuée.
 Le président peut retirer la prenotation sous la demande de l’autre partie, parce
qu’elle n’était présente au moment que la peronation était effectuée.
 Avant de faire une prenotation, il faut savoir si le droit est fondé ou non.
 Malah Oumaima

S8: 19-11-2022

L’immatriculation (I) Droit réels immobiliers (II)

Droit réels immobiliers

Art 88 :
Duplicata du TF
Art 89 :
Art 91 :
Les radiations
Art 96 :
Art 97 : Responsabilité personnelle du conservateur (art 79-80 la responsabilité de l’Etat et
les agents de l’Etat)
Art 100 : Fonds d’assurance

 Les inscriptions effectuée dans le TF ne sont pas définitives elles peuvent être
modifiée ou radiée.
 Le recours contre les décisions du conservateur, sont relèvent des attributions du
tribunal de première instance. Toute décision du conservateur doit être motivée
(‫ ) ﻣﻌﻠﻠﺔ‬+ notifiée aux parties intéressées (‫)ا ﻟﺘﺒﻠﻴﻎ ﻟﻠﻤﻌﻨﻲ ﺑﺎﻟﺄﻣﺮ‬, et s’elle n’est pas motivée
elle est considérée nulle.

La catégorie des immeubles

Immeubles non immatriculésà sont régis par le droit musulman (il n’est pas codifié)

Immeubles en d’immatriculation

Immeubles immatriculés
 Malah Oumaima

Les immeubles non immatriculés :

 Sont régis par la possession. ‫اﻟﺤﯿﺎزة ﺗﻔﻀﻲ اﻟﻰ اﻟﺘﻤﻠﻚ‬

àC’est une règle relative, on peut prouver le contraire

Art 3 (CDR) :
Art 240 (CDR :
Art 250 (CDR):
Art 251 (CDR):
La possession
Art 239 (CDR):
Art 261 (CDR):
Art 242 (CDR):
Art 246 (CDR):

Classification des immeubles

Imm par nature Immeubles Imm par destination

Art 6 (CDR) Art 7 (CDR)

Immeuble par nature : repose sur le critère physique, comprend donc le sol et tout ce qui
est fixé au sol.
Immeuble par destination : À la différence des immeubles par nature qui sont déterminés
par un critère physique, les immeubles par destination reposent sur la volonté du
propriétaire. Il s’agit, plus précisément, de biens qui, par nature, sont des meubles, mais qui
sont qualifiés fictivement d’immeubles en raison du lien étroit qui les unit à un immeuble
par nature dont ils constituent l’accessoire. à L’accessoire suit le principal.

Principal (Art 9) existent par eux-mêmes

Les droits réels immobiliers (Art 8 CDR) :
Accessoire (Art 10) ont besoins d’un autre droit
 Malah Oumaima

Le Droit de propriété

 Le droit de propriété est un droit sacré et garanti (Art 35 de la constitution)

Art 14, 15, 18, 21,23 (CDR) : le droit de propriété.
La copropriété

L’indivision
C’est un seul droit appartient aux plusieurs personnes
Art 25,26, 27 (CDR)

Le mur mitoyen voie privée en indivision

Art 28 (CDR) Art 32,33 (CDR)

àRégis par le Dahir du 03 Octobre 2002 de la copropriété des immeubles bâtis

L’indivision : TF parcellaire
Exemple :
A, B, C, D...

Le propriétaire sont àen indivision

est décédé. Copropriétaires

àChaque copropriétaire a un TF Parcellaire

Art 27 (CDR) : le législateur encourage les gens de quitter l’indivisionà plus l’indivision
existe plus qu’il y a des conflits.
À l’amiable
Le partage
Par la justice
Deux voies pour quitter l ’indivision

Les enchères
 Malah Oumaima

Les enchères

-Partageable (besoins d’un certificat administratif)

Le partage par la justice :
-Impartageable à passe en les enchères
Malah Oumaima

S9: 21-11-2022

Le cas où la personne veut quitter l’indivision et les autres co-indivisiaires refusent, il doit dresser une
demande au tribunal pour faire le partage.

à Une copie d’une demande de partage donnée au conservateur pour prenoter le droit, pour finalité
de la publicité (informer les autres co-indivisiaires)

Les Servitudes et charges fonciers

Une situation naturelle des lieux

Les sources (38 CDR) Des obligations imposées par la loi

Des conventions entre les propriétaires

Le droit de puisage (art 56 CDR)

Le droit à l’évacuation des eux (art 60)

Les types Servitude de vue (art 66 CDR)

Servitude de passage (art 64 CDR)

Les servitudes doivent être inscrites dans le TF (l’accord du propriétaire)

Servitude de passage (exp)

Le passage B : servant

B A : dominant

A A est enclavé, il doit demander au B l’accord pour utiliser le passage passant par sa

Propriété. Soit à l’amiable ou à la justice

A la justice :

Prénotaton (pour sauvegarder le droit réel futur)

A doit payer le prix de la surface fixé par un expert.

Les charges foncières (art 78 CDR)

L’usufruit : donner à une autre personne le droit d’exploitation sans être propriétaire.

Le droit de l’usufruit peut être céder

Exemple :

A-UF (Usufruit)à hypothèque A-UF

B-NP (Nu propriétaire) B-NP

Malah Oumaima

Au cas du décès de A l’hypothèque doit être retirée car elle est liée au UF et non

pas au NPà le droit accessoire (hypothèque) est liée au droit principal (l’usufruit)

S10: 25-11-2022

Les droits réels accessoires :

Les privilèges: Art 142, 143, 144 (CDR)

à Les créances qui précèdent tous les autres créances

1. Les créances de l’Etat (frais de justice, taxes communales et locaux…)

2. Les créances nanties (rahn)
3. Les créanciers qui ragrafèrent.

Les frais de justice

Les créances privilégiées sur les immeubles (art CDR 144)

Les droits du Trésor

à On commence toujours par ce qui est meuble et après on passe aux immeubles

L’antichrèse :‫ اﻟﺮﻫﻦ اﻟﺤﻴﺎزي‬Art 145 CDR

 l'antichrèse est un droit de gage immobilier avec dépossession

Caution : Personne qui s'engage pour garantir l'exécution d'une obligation dans le cas où le débiteur n'y
satisferait pas.

Les hypothèques ‫ اﻟﺮﻫﻮن اﻟﺮﺳﻤﻴﺔ‬Art 165 CDR (définition)

 Elles doivent être inscrites sur le TF (ex : l’inscription de la banque comme créancier)
 Garantie sans dépossession
 Les créances qui sont garanties par une hypothèque elles ne prescrites pas, même si le
créancier n’existe plus.
 Le droit de suite
 Le droit de préférence
 Hypothèque est une sûreté sans dépossession

Types d’hypothèques

Hypothèque conventionnelle Hypothèque forcée

(Art 174-182 CDR) (Art 171, 172,173 CDR)

Hypothèque conventionnelle : résulte d'un contrat consensuel et de la liberté contractuelle.

Hypothèque forcée : L’hypothèque forcée est celle qui est conférée par une décision de justice, sans le
consentement du débiteur.

Le privilège de discussion (art 196 CDR)

Malah Oumaima

 Le bénéfice de discussion est un droit conféré à la caution poursuivie, lui permettant d’exiger
que le créancier discute d’abord les biens du débiteur principal avant de s’en prendre à elle.
 Caution : Personne qui s'engage pour garantir l'exécution d'une obligation dans le cas où le
débiteur n'y satisferait pas. (Une personne qui cautionne l’hypothèque, elle doit être solvable)
 Le contrat de prêt doit être signe par le débiteur et la caution.
 Saisir les biens du débiteur principal s’il est insolvable, on passe aux biens de la caution.

Droit de préférence (Art 197, 198)

Le droit de préférence constitue une exception au principe de l'égalité des créanciers, il est l'avantage
que détiennent certains créanciers limitativement désignés par la loi d'être payés avant d'autres
créanciers.

Droit de suite (Art 199, 200)

Le droit de suite est une prérogative attachée au droit réel permettant à un créancier de poursuivre
un bien en quelque main qu’il se trouve.

S11 :26-11-2022

La procédure pour réaliser l’hypothèque

Saisie et vente forcée des immeubles : (Art 214, 215)

Le commandement immobilier (‫ ) اﻧﺪار ﻋﻘﺎري‬: C’est un document ou acte juridique, rédigé et transmis
par un huissier de justice, stipulant à un débiteur de régulariser une dette avant procédure d’une
saisie-vente. Dans le délai de 10jr
15jr (pour proroger ce délai il faut faire une prénotation) au moment
d’expiration du délai et la créance reste impayée on passe directement aux enchères publiques.

La mise à prix ‫ اﻟﺜﻤﻦ اﻟﺎﻓﺘﺘﺎﺣﻲ‬est fixée par le président du tribunal à qui donne plus devient l’acquéreur.

Négligence du créancier saisissant (Art 218)

 La créance va être radiée à la base de l’article 218.

Le recours au juge référé au cas d’une inscription abusive ‫اﻣﺮ اﺳﺘﻌﺠﺎﻟﻲ ﻟﻠﺘﺸﻄﻴﺐ‬

La donation (art 273, 277, 278, 280)

 Acte sans contrepartie (à titre gratuit)

 Il n’y a pas une promesse de donation + donation de biens futurs (art 277)

La révocation de la donation (art 284, 285, 286)

La donation aumônière (art 290, 291)

La préemption ‫اﻟﺸﻔﻌﺔ‬

Un droit de préemption est un droit légal ou contractuel permettant à son titulaire d'acquérir une
chose en priorité lorsque le propriétaire manifeste sa volonté de le vendre.

Exp :

A 1/4 vendre à un tiers (D)

B 1/4 ont le droit de la préemption

C 1/4
Malah Oumaima

B et C ont le droit de la préemption dans le délai de 30jr à partir de la notification (A doit notifier
individuellement les autres coindivisiaires)

à Garder une coexistence au sein de famille.