Vous êtes sur la page 1sur 14

Universit Hassan II

Facult des Sciences Juridiques


Economiques & Sociales
UFR : Sciences de Gestion
DESA Finance

Introduction au

Droit Foncier
Sminaire : Management Immobilier
Prpar par : Encadr par :
M. BABA Amine M. OUDAD Hassan
M. BABA Sami
Mlle. BOUAZZA Karima
M. BOUDALI Hamid
Mlle. CHARROUJ Samira
M. EL BARI Moulay Sami
M. JNINI Abdelaziz

Anne universitaire : 2005- 2006

Introduction
I- Le rgime de proprit non immatriculs : (Melk)
1.
2.
3.
4.

Fondement du droit de proprits non immatriculs


Actes de proprits
Indivision de la proprit
Quelques contrats pouvant affecter les immeubles Melk

II- Limmatriculation foncire :


1. La procdure dimmatriculation
2. Fin de la procdure et tablissement du titre foncier

Introduction
Pour tre soumis au rgime des livres fonciers, limmeuble doit tre, au pralable
immatricul.
Limmatriculation consiste en linscription sur des registres spciaux en suivant une
procdure spciale, cette dernire est en principe administrative avec toutefois des
phases judiciaires en cas dopposition, ou en cas de refus dimmatriculation. En
Tunisie, la procdure est essentiellement judiciaire, elle est prononce par le juge et
non par le conservateur de la proprit foncire.
La procdure dimmatriculation consiste donc la dlimitation de chaque immeuble
sur le terrain, sous un nom et numro dordre particulier avec les dlimitations
topographiques et juridiques propres prciser exactement et dfinitivement les droits
de son propritaire ainsi que tous autres titulaires de droit rels.
Le droit de proprit du bnficiaire de limmatriculation dcoule donc dune dcision
spciale minutieusement labore et rgulirement prcise.
Au Maroc, avant le rgime foncier de 12 Aot 1913, la proprit prive ne faisait pas
l'objet dun titre et dans le cas ou celui-ci existait, il navait comme point de dpart
que lacte dans lequel les adouls sen remettaient aux tmoignages ou aux souvenirs
des personnes qui leurs taient prsents pour tablir lorigine du droit, ce qui a fait
lobjet de lexistence de trs nombreux conflits sur la proprit, et de ce fait les droits
taient souvent lss.
La mise en valeur du Maroc exigeait donc la mise en place dun rgime foncier la
fois simple et susceptible dapporter la scurit immobilire, et de faciliter la libre
circulation de la proprit. Cette reforme consiste alors dans la cration dun nouveau
rgime de limmatriculation qui fut institu par deux dahirs organiques du 12 Aot
1913, et 2 juin 1915.
La lgislation foncire prsente au Maroc un caractre double, les immeubles sont
soumis deux rgimes entirement diffrents, selon quils sont immatriculs ou non.
Dabord, les immeubles non immatriculs sont rgis par des prescriptions et des
rgles de droit musulman et ne pouvant procurer a leurs titulaires quune utilit
restreint. Ensuite les immeubles immatriculs qui nous intressent le plus, et qui sont
soumis un rgime foncier qui constitue en quelque sorte un vritable instrument de
prcision de clart et defficacit.
Ce sont les pouvoirs publics par lintermdiaire du conservateur et de service foncier
quinvestissent les propritaires dans leur droit de proprit.
Lintrt que prsente limmatriculation surtout dans la mesure o un immeuble non
immatricul reste soumis la loi du Chra tant quil na pas fait lobjet
dimmatriculation, est la protection des droits de propritaires, et la purge juridique
pour le bien immatricul qui devient une proprit libre et vide de tout contentieux
juridique puisquelle devienne une proprit dfinitive et inattaquable.
Limmatriculation procure donc au propritaire son plein droit sur la proprit, reste
souligner, que la procdure suivre est lheure actuelle, trs lourde et lente et
parfois trs coteuse, dont le propritaire doit supporter pour acqurir son droit rel.
La question reste donc pose au niveau de la complexit et la longueur de cette
procdure ,qui reste la raison

essentielle que seulement 7% du territoire marocain sont immatriculs,comme la


prcis le dernier congrs de foncier tenu le 25 et 26 Novembre 2005 Rabat.
Afin de rpondre a cette question, un tel sujet mrite dtre analys comme suit: nous
allons traiter dans la premire partie; le rgime de proprits non immatriculs
(Melk), pour consacrer la seconde partie limmatriculation foncire.

I- Le rgime de proprit non immatriculs : (Melk)


Un immeuble "Melk" est celui qui fait lobjet de la pleine proprit privative. Le
"Melk" nest pas ncessairement proprit individuelle; il peut tre proprit familiale
et la condition de lindivision peut se prolonger et peut jouer entre plusieurs
gnrations.

A- FONDEMENT DU DROIT DE PROPRIETE DES IMMEUBLES


MELK :
Le fondement juridique du droit de proprit des immeubles melk est le fait de la
possession, une possession paisible, publique, titre de propritaire, non interrompue,
pendant dix ans (ou mme pendant quarante ans, lorsque la possession joue
lencontre de parents, dallis ou de copropritaires), la Hiaza.
Dans la ralit des choses, dun point de vue purement sociologique, le Melk est
garanti par la cohsion du groupe social, par la connaissance naturelle que chacun a
des biens des membres du groupe, par un respect vital, pour le groupe, du couple:
famille-patrimoine.
Cet aspect sociologique de la proprit immobilire, plus spcialement de la proprit
rurale, n'est en somme que la rsultante dune possession valable.
1- Effets de la possession
Cette possession prolonge, base du droit de proprit, donne lieu discussion en ce
qui concerne ses effets. Aboutit-elle une prescription extinctive de laction en
revendication? Est-elle un mode dacqurir 1a proprit, comme l'usucapion du droit
franais? Ou est-elle simplement la preuve d une acquisition rgulire?
Avec cette Conception de la possession qui aboutit la prescription extinctive, la
situation dun possesseur peut tre assure lencontre d'un revendiquant, contre
lequel la prescription a pu valablement courir, sans pour cela, tre dans le mme tat
de scurit lencontre dun autre demandeur, pour lequel la prescription extinctive
na pu jouer dans les mmes conditions, parce quil tait mineur, interdit, absent, ou
dans limpossibilit de faire valoir ses droits.
Suivant une thorie plus rcente, tout au moins, dveloppe plus rcemment, le droit
musulman admet la prescription acquisitive. Au bout de dix ans (o quarante ans), le
possesseur acquiert la proprit de limmeuble. "Si quelquun a possd une chose
pendant dix ans, elle est lui" nonce un adith.
Au Maroc, les droits coutumiers musulmans, qui ont t reconnus comme des droits
rels immobiliers, ont bien t acquis par une prescription acquisitive.

Une troisime conception, la plus valable semble t-il, a t expose; la possession est
en ralit la simple preuve dun transfert rgulier de proprit, la preuve indirecte,
mais parfaite, du transfert de ce droit. Le silence gard par le propritaire originaire
est la manifestation du droit du possesseur la proprit de limmeuble, cest la
preuve que le droit de proprit de ce propritaire originaire lui a bien t transfr
rgulirement, sauf videmment la possibilit
pour ce dernier rapporter la preuve contraire, savoir quil y a eu, lorigine de
cette possession, un acte dusurpation, un acte de spoliation..., preuve qui sera en
gnral difficile, parfois impossible, tablir.
Et avec cette conception de la possession, comme simple mode de preuve, les causes
de suspension ou dinterruption de la prescription ne peuvent plus norma1ement tre
prises en considration. Et la proprit Melk a alors un fondement plus sr, plus
stable.
2- Possession promiscue :
Si deux adversaires prtendent avoir possd pendant la mme priode de temps, le
procs se droule alors sous langle dun simple conflit des preuves, leur possession
pouvant dailleurs tre promiscue et les deux possesseurs par suite tre dclars copropritaires indivis (cf. arrt de la cour dappel de Rabat du 20 avril 1926 - G.T.M.
du 10 juin 1926). En cas dgalit de moyens, la chose litigieuse doit, en effet, tre
partage entre les parties daprs le droit musulman.
3- Preuve de la possession :
Quel que soit leffet juridique donn la possession, il nen reste pas moins que la
preuve dune possession utile reste la base de tout litige relatif la proprit dun
immeuble Melk.
De l, lusage, lutilit de lacte adoulaire, dit Moulkia par lequel deux adoul ou, le
plus souvent, douze tmoins ordinaires, affirment le faire dune possession rgulire.
Cest en somme un acte de notorit, dress en la forme authentique, par lequel des
tmoins en nombre suffisant, affirment quune personne a la possession dun
immeuble depuis une certaine poque, (ou en a exerc la possession une priode et
pendant une dure dtermine) Cet acte, aprs recollement des tmoignages (istifsar),
est avr et homologu par le cadi (Khitab).
En gnral, les "Moulkia" manquent de prcisions quant ltendue et aux limites
des immeubles concerns, la contenance tant indique par des mesures locales
donnant simplement des ordres de grandeur, souvent par transposition d'une unit de
volume et dun moyen de labour: un moud de bl, un moud dorge, une zouja.
Le juge apprcie la force probante quil convient de donner aux dclarations des
tmoins, la preuve de ces dclarations rsultant de lacte adoulaire, qui, avr et
homologu, est un acte authentique, faisant foi des faits attests par les adoul
rdacteurs.
On a pu considrer comme suspecte une Moulkia qui a t tablie postrieurement au
dpt dune rquisition dimmatriculation, ou encore, sil a t prouv que, pendant la
.priode de dix ans de jouissance mentionne dans la Moulkia, rgulire en la forme,
un procs relatif la proprit du terrain avait t intent contre le bnficiaire de
lacte.

La. Preuve de la possession peut encore rsulter dautres actes, notamment dun
procs-verbal denqute judiciaire, diligente cette fin.

B- ACTES DE PROPRIETE :
1- Actes constitutifs :
Le dahir du 4 fvrier 1944 a prvu ltablissement dactes constitutifs de proprit,
pour les immeubles "Melk".
Pour dresser un acte de cette sorte, le cadi doit se faire prsenter les documents
tablissant lorigine et la situation juridique de limmeuble, situ dans le ressort de sa
circonscription, interpeller le requrant sur sa possession, indiquer les limites de
limmeuble dune faon aussi exacte que possible. Cette institution na pas eu de
grands rsultats, ces actes constitutifs de proprit tant dune valeur juridique trs
relative, et. En fait, il est rare que de tels actes soient tablis.
2- Actes de transfert :
La proprit dun bien Melk peut tre transfre suivant diverses formes.
a- Par acte adoulaire:
La vente dun immeuble par devant adoul peut se faire suivant deux formules, en
vertu du dahir du 7 fvrier 1944: avec vrification pralable du droit de proprit, ou
sans vrification pralable du droit de proprit ; dans ce dernier cas, les adouls
doivent mentionner expressment que lacte a t fait, en cette forme a la requte des
parties ; ce qui est devenu, en fait, une pure clause de style. Lacte est supervis par le
cadi taoutiq.
b- Par acte sous-seing priv enregistr
La vente en droit musulman est un contrat purement consensuel et elle peut donc tre
ventuellement tablie par tmoignage, mais la vente dimmeuble doit, au termes de
larticle 489 au D.O.C., tre faite par criture ayant date certaine, et la vente na
deffet
au
regard
des tiers que si elle est enregistre ; lobservation de ses prescriptions
s'impose tous depuis lextension de lapplication des codes organiques, devant
toutes les juridictions, compter du 1er janvier 1966; 1a formalit de
lenregistrement, par elle-mme, donne dailleurs date certaine (art. 425 du D.O.C.).
Un immeuble "Melk" peut galement faire lobjet dun transfert partiel par le jeu dun
contrat de mogharassa.
c- Par acte pass devant le notaire moderne
Le notaire moderne est comptent en vertu de lalina premier de larticle 5 du dahir
du 4 mai 1925, pour dresser tous actes comportant mutation dimmeubles Melk, en
cours dimmatriculation; le notaire devient ainsi comptent ds le dpt dune
rquisition dimmatriculation.

C- INDIVISION DE LA PROPRIETE MELK


La proprit immobilire Melk se trouve souvent dans lindivision, celle-ci provenant
surtout dune transmission successorale; elle peut rsulter aussi dun contrat; elle
pourrait mme rsulter de la possession, que celle-ci aboutisse une prescription
extinctive o une
prescription acquisitive.
Le partage en nature met fin normalement lindivision, partage amiable ou partage
judiciaire. Larticle 978 du D.O.C. nonce ce sujet: " Nul ne peut tre contraint
demeurer dans lindivision et chacun des communistes (sic) peut toujours provoquer
le partage.
Toute clause contraire est sans effet, Toutefois, larticle 979 permet aux
copropritaires de convenir que le partage ne pourra tre demand pendant un dlai
dtermin. Aucune dure maximum nest fixe; lunique article du code civil franais
consacr lindivision fixe cette dure cinq ans au maximum.
Il peut tre procd de simples partages de jouissance, partage qui ne met
videmment pas fin lindivision de la proprit.
Cette possibilit de partage se trouve toutefois limite pour les proprits agricoles
situes lintrieur des primtres dirrigation, pour les lotissements de terres
collectives situs dans ces mmes primtres, pour les parcelles comprises dans un
secteur remembr en application des rgles rsultant du code des investissements
agricoles en date du 25 juillet 1969.
Si limmeuble nest pas partageable en nature, il peut tre mis fin lindivision par la
licitation, ou vente aux enchres dun immeuble indivis.
Lindivision des immeubles Melk a donn naissance, en droit foncier, deux modes
spciaux dacquisition, qui facilitent indirectement la fin de lindivision, sans recourir
au partage en nature ou la licitation :
La vente dune quote-part indivise par un copropritaire, avec le droit de retrait,
appel droit de chfaa; la vente globale de limmeuble indivis par un seul des
copropritaires, dite vente safqa avec le droit de retrait. Appel droit de dhom.
Ces deux institutions sont, en principe, rgies par le droit musulman local, tel que ce
droit a t conu et appliqu par les tribunaux marocains du chra; la safqa est
dailleurs une pure cration de la jurisprudence marocaine, elle constitue donc une
originalit
juridique
locale, cette institution tant, dit-on, inconnue ailleurs. Le Maroc, Le pays des dahirs,
est donc galement le pays de la safqa.
Vente dune quote-part avec la chefaa, et vente globale ou safqa, avec le dhom,
prsentent certaines ressemblances, compte tenu de leurs effet en parties identiques:
suppression de lindivision ou, tout au moins, diminution du nombre des coindivisaires, mais ces deux institutions, malgr tout, diffrent beaucoup quant aux
rgles qui les rgissent.

II- Limmatriculation foncire :


A- La procdure de limmatriculation :
Pour que limmeuble bnficie dune existence juridique propre et donc soumis au
rgime foncier il doit au pralable suivre une procdure dimmatriculation. Cette
dernire se dbute par le dpt dune rquisition de limmatriculation, et prend fin
avec la dcision du conservateur.
1- Les diffrentes tapes de la procdure de limmatriculation :
Lacte par lequel la procdure dimmatriculation est introduite consiste dans le dpt
dune rquisition dlivre par le service de la conservation foncier. Lart 13 du dahir
de 12 Aot 1913 dicte que la rquisition doit comporter certains renseignements, tels
que lidentit complte du requrant avec son tat civil et sa nationalit, la description
de limmeuble objet de limmatriculation, tous les droits rels existant sur lui. Le code
prcise galement les personnes habilites dposer une rquisition
dimmatriculation. Dabord le propritaire, le copropritaire, les dtenteurs dun droit
rel, les dtenteurs de servitude foncire ou dhypothque avec le consentement du
propritaire, le tuteur ou curateur en nom dun incapable, et enfin le crancier
hypothcaire non pay lchance.
Dans les 10 jours du dpt de la rquisition, le conservateur publie un extrait de la
rquisition au B.O, cet extrait est affich ensuite avec avis annonant le jour et lheure
du bornage au TPI. Un projet de loi au SGG (secrtariat gnrale du Gouvernement)
visant la simplification de la procdure de limmatriculation, a associ les communes
dans la publication des avis lis limmatriculation en raison de leur rle important
dans la gestion des affaires locales.
La rquisition est considre comme une tape fondamentale de la procdure
dimmatriculation, elle produit donc des effets, dabord, elle confre limmeuble
dj une situation juridique particulire dite <pr immatriculation>, de ce fait
limmeuble peut faire lobjet doprations juridiques diverses, sans oublier quune
fois la rquisition dpose, elle ne peut plus tre retire.
La phase la plus importante de la procdure, et la plus complexe est celle du
?BORNAGE?, qui est un acte topographique,de publicit et denqute juridique,
place sous la direction du conservateur et effectu par un gomtre de service
topographique dlgu par le conservateur. Il doit tre obligatoirement effectu, Il
consiste placer les bornes pour dlimiter le primtre indiqu par le requrant, et
galement pour prciser les parties comprises dans ce primtre qui font lobjet
dopposition de la part des tiers.
Le gomtre doit dresser un P.V de bornage auquel est annex le plan de bornage
provisoire. La prsence du propritaire ou son mandataire est indispensable. Le plan
de limmeuble est ensuite lev, et lavis de clture de bornage est publi au BO . Deux
mois aprs, la procdure est close.
Lors du 4me congrs du 25 et 26 novembre 2005 Rabat tenu par les gomtres
topographiques, ces derniers estiment que le problme fondamental du foncier est la
mauvaise gestion, et la procdure complexe surtout concernant les travaux
topographiques et pour surmonter ces difficults dans le but de simplifier et allger la
procdure pour les investisseurs, ils proposent de mettre en place une institution
foncire qui recense, rassemble

et commercialise le patrimoine foncier,cette institution fera lobjet dinterlocuteur


principal de linvestisseur.
Au cours de cette priode, le conservateur doit retenir toutes les oppositions possibles,
faites de la part des tiers au sujet de limmeuble concern, donc l'opposition est une
contestation de la rquisition soit sur lexistence ou ltendue du droit de proprit du
requrant, soit sur les limites de la parcelle en cause, soit sur lexercice dun droit rel
susceptible de figurer sur le titre foncier.
Lopposition est de ce fait un moyen lgal mis la disposition de tout intress pour
faire valoir ses droits au sujet, le plus souvent, de la proprit prtendue par le
requrant. Parmi les modifications apportes par le projet de loi de 2001, consiste
dans la limitation de la possibilit de formuler les oppositions, de la sorte que la
recevabilit des demandes dopposition hors les dlais lgaux est la principale cause
de blocage de la procdure de limmatriculation.
Or, cette procdure prend beaucoup de temps et met au mme niveau, dune part, les
personnes ayant formul leur opposition dans le dlai lgal, et ceux ayant bnfici
dun dlai supplmentaire dautre part. Alors pour faire face cette complexit, et
ce blocage, le projet de loi, a apport deux nouveauts;dabord, il limite la recevabilit
des oppositions la priode antrieure la transmission du dossier la justice, et
ensuite, il exige que toute demande dopposition prsente au conservateur hors le
dlai lgal, doit tre accompagne de pices justificatives, cest--dire lopposant doit
prciser ce quil la empch sopposer dans les dlais lgaux .
D'aprs le 4me congrs relatif au foncier, les affaires doppositions dans le domaine
du foncier alourdissent les tribunaux surtout dans certaines rgions comme le Nord.
Une autre reforme apporte par le projet de loi visant allger le systme de la
conservation foncire pour faire acclrer ltablissement des titres. Ce projet engage
la responsabilit des autorits charges de laffichage des avis lis limmatriculation.
Or,
les
conservateurs
ne
reoivent, les certificats daffichage que longtemps, parfois mme aprs lexpiration
des dlais lgaux, ce qui fait un dcalage du dlai. Le projet a propos donc que
laccus de rception des avis doit tre exig pour commencer le comptage.
Le projet de loi est venu donc pour lutter contre la lourdeur de la procdure
dimmatriculation, et sa complexit en raison de la multiplicit de ses tapes et des
difficults poses par les oppositions.
2- La dcision du conservateur :
Une fois le dossier revenu de la juridiction en cas dopposition la conservation
foncire, la procdure aboutit de la part du conservateur soit u rejet de la demande
dimmatriculation de limmeuble en cause, soit limmatriculation de ce dernier.
Le conservateur exerce des attributions qui entrent parfois parmi celles confres au
tribunal marocain, du sorte quil exerce un rle trs important dans la procdure
dimmatriculation foncire puisquil est le seul habilit prendre les dcisions de
limmatriculation.
Il faut signaler que sa dcision est dfinitive et insusceptible de recours. A cette

grande responsabilit, sajoutent quelques limites, en lui rendant responsable des


dommages causs
autrui en cas de faute grave ou derreur professionnelle, et ce dans le but dassurer
lquilibre foncier et la protection de la proprit.
On peut illustrer la responsabilit du conservateur dans laffaire ?Zoubair?, dcision
du TPI de Temara en Avril 1992. Cette affaire se rsume dans le fait que M.Khaled
Zoubair, a achet du M.Zoubair Abdrahim le terrain sous le nom (charki) portant le
numro 45566, de superficie de 450 m2 . Ce titre est tir du titre initial numro 19553.
Lorsque Mr Khaled a voulu enregistrer la vente, il a dcouvert quun tiers a fait des
constructions sur le terrain concern, il a donc dpos une demande en radiation au
conservateur de Temara afin de rcuprer sa proprit, ce dernier a procd a la
dlimitation du terrain par le service topographique qui a montr par la suite quon a
enregistrer le terrain vendu sous un nouveau numro 74383, suite une donation faite
par le propritaire initial (Zoubair Abdrahim) au fils de Mm Amassi, dun terrain de
superficie de 360 m2 faisant partie du terrain vendu au demandeur.
Ce contrat ne faisant aucune prcision des limites du terrain qui a fait lobjet de
donation.
Malgr les falsifications et les dtournements du propritaire initial, le conservateur a
permis 1immatriculation du terrain concern, et pour rpondre la demande en
radiation du requrant, il a prcis que lopration de bornage a dmontr que la
superficie concerne par le demandeur ne doit tre que de 90m au lieu de 450m.
Basant sur lerreur du conservateur, le TPI lui a condamn payer des indemnits au
demandeur, aprs avoir fixer le montant par un expert en prenant en considration les
dommages caus a M.Khaled Zoubair.
La cour dappel de Rabat a confirm la dcision du TPI de Temara le 8 Mars 1994.
Autre affaire illustrant des imbrications et des falsifications par le conservateur de
Ttouan et un avocat :
Les vnements se droulaient lorsquun propritaire dune terre ctire
M.Abdessalam Mtalsi, a t inform par des personnes aux quelles il avait vendu des
parcelles de la terre sujet du litige, et portant le titre foncier numro 19/22995 que
cette dernire est devenue la proprit dun avocat M.Mohamed Mechbal, qui la
acquis avec le trichement et falsification de 1'ancien conservateur du Ttouan.
Lorsque lavocat a dpos une demande de rquisition le 13 juillet l999portant des
caractristiques identiques celle de la proprit de M.Mtalsi, avec mme des noms
imaginaires ?Youssef Soussi?. Lancien conservateur na pas vrifi lidentit du
dnomm ?Youssef Soussi? et a particip cot de lavocat Mechbal a la falsification
dun dossier de demande dimmatriculation qui contient deux PV de bornages
compltement contradictoires, pour informer ensuite le service topographique que le
bornage a bien t fait en bonne et due forme.
Laffaire a fait lobjet dinstruction la cour dappel de Ttouan qui devrait statuer en
se basant sur le dtournement effectu par lancien conservateur Sad El Mc1ini, qui a
manqu ses obligations, en falsifiant des dossiers devrant normalement tre purgs
par la force de la loi.
La dcision du conservateur peut donc entraner sa responsabilit malgr le grand

pouvoir quil bnficie. De mme, il est oblig de permettre limmatriculation si toute


les formalits
sont accomplies, ou sil a t donn main leve de lopposition et si toutes les tapes
de la procdure sont effectues sans mauvaises foi.
Ds que la dcision judiciaire est prononce en faveur du requrant, le conservateur
ne peut refuser limmatriculation, et tout manquement cette obligation, engage sa
responsabilit, cest ce qui a fait lobjet de larrt de la cour dappel de 12 Avril 1930
condamnant aux dpens du conservateur qui a rejet limmatriculation.
Dans le cas ou le requrant dont la demande dimmatriculation a t rejet, nexerce
pas de recours judiciaires, cette prescription ne peut alors tre applique puisque
aucune juridiction ne se trouve comptente, et la dcision du conservateur devienne
dfinitive et la procdure de rejet est close.
Lart 2 et 62 du dahir de 1913, nonce que : (la dcision du conservateur serait en tout
tat de cause acquise)

B- Fin de la procdure et tablissement du titre foncier :


Ds que toute la procdure de limmatriculation est effectue lgalement, et aprs
avoir prononcer. L'immatriculation soit par le conservateur, soit par la juridiction,
cette immatriculation produit ses effets qui sont essentiellement, la purge juridique, et
un titre foncier caractre dfinitif et inattaquable.
1- Les effets de limmatriculation
a- La purge juridique :
Aprs avoir nonc que limmatriculation donne lieu ltablissement dun titre
inscrit sur un livre foncier, limmatriculation purge tout droit antrieur qui ny serait
pas mentionn, cest--dire quil est fait table rase du pass.
Le bnficiaire devient donc propritaire exclusivement par le seul effet de
limmatriculation prononce son profit de ce fait, il na pas prouver son droit de
proprit, le titre foncier est suffisant lui-mme. Cest la raison pour laquelle il est
inattaquable, puisquil ne rattache aucun pass juridique la situation actuelle. Cet
effet de purge est donc ncessaire dans la mesure o il donne limmeuble la
possibilit de repartir zro et le soumettre au nouveau rgime des livres fonciers
sans aucun rapport avec le pass.
On peut relever donc le problme juridique qui se pose au niveau de cet effet, qui
sarticule autour le fait que la proprit ne peut tre attaque mme si le requrant a
acquis limmatriculation en utilisant des manoeuvres dolosives. Ce qui met en danger
bien videmment les droits des mineurs et des hritiers parfois.
Lexemple quon peut citer dans le cadre de cet effet, cest laffaire qui a fait lobjet
dun jugement de tribunal de Fs du 3 janvier 1984, lorsquun monsieur G de
nationalit franaise et le propritaire dun terrain non immatricul dcde laissant
comme hritiers, sa soeur Marie, et pour usufruitire de la moiti de son patrimoine,
sa veuve Marie G. La soeur requiert par la suite limmatriculation du terrain son
nom, la procdure se poursuit et le titre foncier est tabli au nom de la requrante,
bien quentre temps, soit ne une enfant lgitime, vritable hritire de feu son pre.

La situation na pas pu juridiquement se rgulariser grce la bonne volont de la


bnficiaire de la dcision de limmatriculation.
Le tribunal de Fs a dcid ensuite que par un transfert entre vifs du terrain, lenfant
dont les droits dhrdit avait t purgs par la dcision de limmatriculation est
devenu propritaire du patrimoine de son pre dcd, non en qualit dhritire de
son auteur, mais comme ayant cause entant que donataire de sa tante.
Donc, on remarque de cette affaire que le tribunal ne peut mettre en question le droit
de proprit de la requrante parce quelle a dj acquis limmatriculation de sa part
du terrain. Donc tout ce qui tait avant est effac de la mmoire. La seule solution que
le tribunal a pu dcide cest que la proprit peut se transfrer entre la requrante et
sa nice, Mais seulement sous forme de donation.
Le second exemple est tir dun arrt de la cour dappel de rabat du 29 Avril 1950,
affaire hritiers Zerhani Houcine Ben Anibarek. La cour a rejet linscription de droits
successoraux ns avant ltablissement du titre foncier, le monsieur Houcine
copropritaire, oncle et tuteur de ses neveux, avait fait immatriculer lensemble dun
terrain son nom seulement, alors que la moiti appartenait ses neveux hritiers de
leur pre dcd.
Cet arrt montre donc que la purge des droits antrieurs ne comporte aucune
restriction et porte effet mme lgard des mineurs ou dun incapable dont le droit
na pas t dfendu en temps utile, et que les gnralits des termes employs ne
permettent pas de faire une distinction entre les droits ns dune hrdit.
Cependant la cour dappel dans un arrt de 15 Mars 1994 a nonc que le titre foncier
sil tabli un droit de proprit au profit du requrant, droit dont la discussion nest
plus possible, ne fait pas toutefois obstacle ce que layant droit du bnficiaire du
titre demande ce dernier lexcution de ses engagements concernant limmeuble
immatricul, lorsque ces engagements ne sont pas de nature mettre en discussion le
droit de la proprit du titre.
b- Le caractre dfinitif et inattaquable du titre foncier.
La dcision dimmatriculation produit donc un effet ngatif, la purge, tout droit
antrieure non retenu est dsormais considr comme inexistant, mais elle a un
second aspect, a savoir un effet positif, le titre foncier rsultant de la dcision est
dfinitive, et inattaquable. Cest ce qui rsulte galement des arts 2 et 52 du dahir de
1913 "Les inscriptions concomitantes ltablissement de titre foncier font corps avec
limmatriculation et possdent la mme force probante".
Le titre foncier constitue ltat civil complte de chaque immeuble immatricul
permettant de connatre rapidement et facilement toute poque, ses origines, son
histoire et sa situation juridique exacte.
Ce titre foncier se caractrise comme on la dj mentionn par le caractre dfinitif et
inattaquable, et contrairement leffet de purge, il ne reconnat aucun droit prtendu
aprs limmatriculation, cest pour cette raison que le lgislateur a donn un dlai de
deux mois partir de laffichage de lavis de clture de bornage pour faire valoir toute
opposition, mais aprs ce dlai aucun droit ne peut tre reconnu.

De ce fait, si la dcision de limmatriculation na pas mentionn par exemple la


proportion du droit de chaque copropritaire, et si le titre ne contient aucune
indication cet gard, il faut en dduire normalement que les parts de ces
copropritaires sont gales, et cette galit a un caractre dfinitif et inattaquable.
2- Avantages du titre foncier :
Une foie que le titre foncier tablit, celui-ci procure de multiples avantages:
a- Au niveau juridique
Le droit de proprit est consacr dune manire dfinitive et irrvocable. La nature et
ltendue de ce droit sont fixes la suite dune procdure base essentiellement sur
la publicit relle. Table rase est faite du pass de limmeuble, puisque tout droit et
charges non rvles en cours de procdure sont purgs.
Le titre foncier tablit, le propritaire, que quil soit, particulier ou collectivit, na
plus redouter ni revendication, ni viction puisque le titre est dfinitif et
inattaquable.
La prescription ne peut faire acqurir aucun droit rel sur un immeuble immatricul
lencontre du propritaire inscrit, ni amener la disparition pour son usage, daucun des
droits rels inscrits sur le titre de proprit.
En outre, aucun recours ne peut tre exerc sur un immeuble immatricul raison
dun droit ls par suite dune immatriculation. Cette rgle rigoureuse constitue la
base sur laquelle repose le principe de la scurit gnrale de limmatriculation.
b- Au niveau topographique:
Le titre foncier permet la dtermination physique des immeubles, savoir: La
situation, la superficie, la consistance, les limites de ces immeubles. Ltat matriel
des immeubles est ainsi fix par des procds techniques modernes sappuyant sur la
godsie, la triangulation, la photogrammtrie et dautres mthodes qui sont la
pointe du progrs.
c- Au niveau fiscal:
Le titre foncier permet la connaissance plus exacte de la fortune foncire des citoyens,
facilite le calcule de leur capacit contributive. Ce qui mne lEtat asseoir dune
manire pli quilibre et plus quitable, les divers impts qui frappent les immeubles.
En outre, le caractre intangible des immeubles leur confre une plus- value
incontestable favorisant une plus juste fiscalit.
d- Au niveau conomique:
Facilit du crdit et de laide de lEtat; pour crer, construire, pour dfricher,
amliorer ou dvelopper, pour moderniser, le crdit, et laide des pouvoirs publics
sont ncessaires. Leur obtention est largement facilite par lexistence des titres
fonciers et dun cadastre juridique prcis.
e- Au niveau social:

Suppression des litiges:

Par la protection de lintrt individuel, limmatriculation sauvegarde lintrt gnral

et met fin au procs interminable nourris par les litiges immobiliers. En effet, la
prcisions et la clart apporte par le titre foncier dans ces litiges, restent pour le juge
un facteur dterminant pour leur rglement dans les conditions les plus quitables.
PIus-value de la proprit rurale:
Lassurance du droit de. Proprit, dans le domaine rural contribue la mise en valeur
agricole, et la stabilit dune population importante.
Le paysan, propritaire dune terre immatricule devient sdentaire. Il sattache son
sol, il est prt recueillir tous les conseils de mises en valeur et prouve pour sa terre
le mme amour que tous les paysans du monde.
Certain de garder sa terre, il va porter son activit sur une amlioration des procds
de culture afin daugmenter ses ressources.
Dveloppement des villes:
En apportant la scurit dans la proprit du terrain, le titre foncier a permit la
construction de prendre une activit trs intense. Les terrains vagues ont disparu peu
peu pour faire place des immeubles de plusieurs tages. La physionomie des villes a
compltement chang et change encore de jour en jour. De nouveaux quartiers
commerants, industriels ou dhabitat sortent de terre.
En somme, les pouvoirs publics au Maroc ne cessent daxer leurs efforts sur la
gnralisation du rgime du titre fonciers; Dans lactivit socioconomique du pays,
ce rgime intervient pour lutter contre les droits douteux ou obscurs, les tats de fait
compliqus, la prcarit des titres et la mauvaise gestion des patrimoines.
Cest ce titre quil contribue efficacement au progrs conomique et au bien-tre
gnral.
3- La perte et les faux dans le titre foncier:
a- La perte du titre foncier:
Aprs limmatriculation foncire, le propritaire reoit le titre foncier, mais pas
loriginaire, seulement une copie exacte de celui-ci quon appelle le Duplicata, et qui
est la mme valeur et sert au mme objet que celui-ci.
A cet effet le lgislateur prvu quen cas de perte du Duplicata ou d'un certificat
d'inscription, le titulaire doit faire une dclaration de perte au conservateur qui peut 15
jours aprs la publication au bulletin officiel dun avis de perte, dlivrer une copie du
titre ou autre certificat qui nonce les circonstances dans lesquelles cette dlivrance
est faite, et mention en est porte au registre des titres de proprit.
Au cas dopposition la dlivrance, faite par un tiers, la suite de la publication de
lavis de perte au bulletin officiel, ou en cas de refus du conservateur de donner suite
la demande, le requrant peut se pourvoir devant le conservateur gnral et devant le
tribunal.
Lutilisation du Duplicata comme gage immobilier ne peut tre recommand, car cette
pratique peut procurer que les dboires au crancier (gagiste). Les devisions
judiciaires peuvent notamment tre inscrites sur le titre foncier sans que production du
Duplicata soit exige, par suite malgr la non production du Duplicata ou du titre
foncier, limmeuble pourra tre vendu requte dun autre crancier saisissant.
De plus le dbiteur peut obtenir un autre Duplicata en faisant tat dune prtendue
perte si son crancier ny a pas fait opposition.

II.B Les Faux dans le titre foncier:


Dans ce cas, les dispositions du code pnal en matire des faux en criture publique
ou authentique applicables:
A celui qui sciemment et dans le but de procurer une personne un gain illgitime, a
falsifi, contrefait ou altr les titres de proprit, copie, tats ou certificat dlivrs par
le conservateur de la proprit foncire en conformit du prsent Dahir, ou fait usage
de document ainsi falsifis, contrefaits ou altrs.
Celui qui dans les crits prsents linscription, ou en vue de radiation dune
inscription a commis un faux en criture authentique et publique:
Soit par contrefaon ou altration dcriture ou de signature;
Soit par fabrication de conventions, dispositions, obligations ou dcharges ou par leur
insertion ultrieure dans ces crits;
Soit par addition, omission ou altration de clauses, de dclarations ou de faits que ces
crits avaient pour objet de recevoir et de constater;
Soit par supposition ou substitution de personnes.

Bibliographie

Le droit foncier, Paul DECROUX


Le pourquoi de limmatriculation foncire, Fassi FIHRI
Revue du droit marocain
Revue de droit et de justice