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Introduction au
Droit Foncier
Sminaire : Management Immobilier
Prpar par : Encadr par :
M. BABA Amine M. OUDAD Hassan
M. BABA Sami
Mlle. BOUAZZA Karima
M. BOUDALI Hamid
Mlle. CHARROUJ Samira
M. EL BARI Moulay Sami
M. JNINI Abdelaziz
Introduction
I- Le rgime de proprit non immatriculs : (Melk)
1.
2.
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4.
Introduction
Pour tre soumis au rgime des livres fonciers, limmeuble doit tre, au pralable
immatricul.
Limmatriculation consiste en linscription sur des registres spciaux en suivant une
procdure spciale, cette dernire est en principe administrative avec toutefois des
phases judiciaires en cas dopposition, ou en cas de refus dimmatriculation. En
Tunisie, la procdure est essentiellement judiciaire, elle est prononce par le juge et
non par le conservateur de la proprit foncire.
La procdure dimmatriculation consiste donc la dlimitation de chaque immeuble
sur le terrain, sous un nom et numro dordre particulier avec les dlimitations
topographiques et juridiques propres prciser exactement et dfinitivement les droits
de son propritaire ainsi que tous autres titulaires de droit rels.
Le droit de proprit du bnficiaire de limmatriculation dcoule donc dune dcision
spciale minutieusement labore et rgulirement prcise.
Au Maroc, avant le rgime foncier de 12 Aot 1913, la proprit prive ne faisait pas
l'objet dun titre et dans le cas ou celui-ci existait, il navait comme point de dpart
que lacte dans lequel les adouls sen remettaient aux tmoignages ou aux souvenirs
des personnes qui leurs taient prsents pour tablir lorigine du droit, ce qui a fait
lobjet de lexistence de trs nombreux conflits sur la proprit, et de ce fait les droits
taient souvent lss.
La mise en valeur du Maroc exigeait donc la mise en place dun rgime foncier la
fois simple et susceptible dapporter la scurit immobilire, et de faciliter la libre
circulation de la proprit. Cette reforme consiste alors dans la cration dun nouveau
rgime de limmatriculation qui fut institu par deux dahirs organiques du 12 Aot
1913, et 2 juin 1915.
La lgislation foncire prsente au Maroc un caractre double, les immeubles sont
soumis deux rgimes entirement diffrents, selon quils sont immatriculs ou non.
Dabord, les immeubles non immatriculs sont rgis par des prescriptions et des
rgles de droit musulman et ne pouvant procurer a leurs titulaires quune utilit
restreint. Ensuite les immeubles immatriculs qui nous intressent le plus, et qui sont
soumis un rgime foncier qui constitue en quelque sorte un vritable instrument de
prcision de clart et defficacit.
Ce sont les pouvoirs publics par lintermdiaire du conservateur et de service foncier
quinvestissent les propritaires dans leur droit de proprit.
Lintrt que prsente limmatriculation surtout dans la mesure o un immeuble non
immatricul reste soumis la loi du Chra tant quil na pas fait lobjet
dimmatriculation, est la protection des droits de propritaires, et la purge juridique
pour le bien immatricul qui devient une proprit libre et vide de tout contentieux
juridique puisquelle devienne une proprit dfinitive et inattaquable.
Limmatriculation procure donc au propritaire son plein droit sur la proprit, reste
souligner, que la procdure suivre est lheure actuelle, trs lourde et lente et
parfois trs coteuse, dont le propritaire doit supporter pour acqurir son droit rel.
La question reste donc pose au niveau de la complexit et la longueur de cette
procdure ,qui reste la raison
Une troisime conception, la plus valable semble t-il, a t expose; la possession est
en ralit la simple preuve dun transfert rgulier de proprit, la preuve indirecte,
mais parfaite, du transfert de ce droit. Le silence gard par le propritaire originaire
est la manifestation du droit du possesseur la proprit de limmeuble, cest la
preuve que le droit de proprit de ce propritaire originaire lui a bien t transfr
rgulirement, sauf videmment la possibilit
pour ce dernier rapporter la preuve contraire, savoir quil y a eu, lorigine de
cette possession, un acte dusurpation, un acte de spoliation..., preuve qui sera en
gnral difficile, parfois impossible, tablir.
Et avec cette conception de la possession, comme simple mode de preuve, les causes
de suspension ou dinterruption de la prescription ne peuvent plus norma1ement tre
prises en considration. Et la proprit Melk a alors un fondement plus sr, plus
stable.
2- Possession promiscue :
Si deux adversaires prtendent avoir possd pendant la mme priode de temps, le
procs se droule alors sous langle dun simple conflit des preuves, leur possession
pouvant dailleurs tre promiscue et les deux possesseurs par suite tre dclars copropritaires indivis (cf. arrt de la cour dappel de Rabat du 20 avril 1926 - G.T.M.
du 10 juin 1926). En cas dgalit de moyens, la chose litigieuse doit, en effet, tre
partage entre les parties daprs le droit musulman.
3- Preuve de la possession :
Quel que soit leffet juridique donn la possession, il nen reste pas moins que la
preuve dune possession utile reste la base de tout litige relatif la proprit dun
immeuble Melk.
De l, lusage, lutilit de lacte adoulaire, dit Moulkia par lequel deux adoul ou, le
plus souvent, douze tmoins ordinaires, affirment le faire dune possession rgulire.
Cest en somme un acte de notorit, dress en la forme authentique, par lequel des
tmoins en nombre suffisant, affirment quune personne a la possession dun
immeuble depuis une certaine poque, (ou en a exerc la possession une priode et
pendant une dure dtermine) Cet acte, aprs recollement des tmoignages (istifsar),
est avr et homologu par le cadi (Khitab).
En gnral, les "Moulkia" manquent de prcisions quant ltendue et aux limites
des immeubles concerns, la contenance tant indique par des mesures locales
donnant simplement des ordres de grandeur, souvent par transposition d'une unit de
volume et dun moyen de labour: un moud de bl, un moud dorge, une zouja.
Le juge apprcie la force probante quil convient de donner aux dclarations des
tmoins, la preuve de ces dclarations rsultant de lacte adoulaire, qui, avr et
homologu, est un acte authentique, faisant foi des faits attests par les adoul
rdacteurs.
On a pu considrer comme suspecte une Moulkia qui a t tablie postrieurement au
dpt dune rquisition dimmatriculation, ou encore, sil a t prouv que, pendant la
.priode de dix ans de jouissance mentionne dans la Moulkia, rgulire en la forme,
un procs relatif la proprit du terrain avait t intent contre le bnficiaire de
lacte.
La. Preuve de la possession peut encore rsulter dautres actes, notamment dun
procs-verbal denqute judiciaire, diligente cette fin.
B- ACTES DE PROPRIETE :
1- Actes constitutifs :
Le dahir du 4 fvrier 1944 a prvu ltablissement dactes constitutifs de proprit,
pour les immeubles "Melk".
Pour dresser un acte de cette sorte, le cadi doit se faire prsenter les documents
tablissant lorigine et la situation juridique de limmeuble, situ dans le ressort de sa
circonscription, interpeller le requrant sur sa possession, indiquer les limites de
limmeuble dune faon aussi exacte que possible. Cette institution na pas eu de
grands rsultats, ces actes constitutifs de proprit tant dune valeur juridique trs
relative, et. En fait, il est rare que de tels actes soient tablis.
2- Actes de transfert :
La proprit dun bien Melk peut tre transfre suivant diverses formes.
a- Par acte adoulaire:
La vente dun immeuble par devant adoul peut se faire suivant deux formules, en
vertu du dahir du 7 fvrier 1944: avec vrification pralable du droit de proprit, ou
sans vrification pralable du droit de proprit ; dans ce dernier cas, les adouls
doivent mentionner expressment que lacte a t fait, en cette forme a la requte des
parties ; ce qui est devenu, en fait, une pure clause de style. Lacte est supervis par le
cadi taoutiq.
b- Par acte sous-seing priv enregistr
La vente en droit musulman est un contrat purement consensuel et elle peut donc tre
ventuellement tablie par tmoignage, mais la vente dimmeuble doit, au termes de
larticle 489 au D.O.C., tre faite par criture ayant date certaine, et la vente na
deffet
au
regard
des tiers que si elle est enregistre ; lobservation de ses prescriptions
s'impose tous depuis lextension de lapplication des codes organiques, devant
toutes les juridictions, compter du 1er janvier 1966; 1a formalit de
lenregistrement, par elle-mme, donne dailleurs date certaine (art. 425 du D.O.C.).
Un immeuble "Melk" peut galement faire lobjet dun transfert partiel par le jeu dun
contrat de mogharassa.
c- Par acte pass devant le notaire moderne
Le notaire moderne est comptent en vertu de lalina premier de larticle 5 du dahir
du 4 mai 1925, pour dresser tous actes comportant mutation dimmeubles Melk, en
cours dimmatriculation; le notaire devient ainsi comptent ds le dpt dune
rquisition dimmatriculation.
et met fin au procs interminable nourris par les litiges immobiliers. En effet, la
prcisions et la clart apporte par le titre foncier dans ces litiges, restent pour le juge
un facteur dterminant pour leur rglement dans les conditions les plus quitables.
PIus-value de la proprit rurale:
Lassurance du droit de. Proprit, dans le domaine rural contribue la mise en valeur
agricole, et la stabilit dune population importante.
Le paysan, propritaire dune terre immatricule devient sdentaire. Il sattache son
sol, il est prt recueillir tous les conseils de mises en valeur et prouve pour sa terre
le mme amour que tous les paysans du monde.
Certain de garder sa terre, il va porter son activit sur une amlioration des procds
de culture afin daugmenter ses ressources.
Dveloppement des villes:
En apportant la scurit dans la proprit du terrain, le titre foncier a permit la
construction de prendre une activit trs intense. Les terrains vagues ont disparu peu
peu pour faire place des immeubles de plusieurs tages. La physionomie des villes a
compltement chang et change encore de jour en jour. De nouveaux quartiers
commerants, industriels ou dhabitat sortent de terre.
En somme, les pouvoirs publics au Maroc ne cessent daxer leurs efforts sur la
gnralisation du rgime du titre fonciers; Dans lactivit socioconomique du pays,
ce rgime intervient pour lutter contre les droits douteux ou obscurs, les tats de fait
compliqus, la prcarit des titres et la mauvaise gestion des patrimoines.
Cest ce titre quil contribue efficacement au progrs conomique et au bien-tre
gnral.
3- La perte et les faux dans le titre foncier:
a- La perte du titre foncier:
Aprs limmatriculation foncire, le propritaire reoit le titre foncier, mais pas
loriginaire, seulement une copie exacte de celui-ci quon appelle le Duplicata, et qui
est la mme valeur et sert au mme objet que celui-ci.
A cet effet le lgislateur prvu quen cas de perte du Duplicata ou d'un certificat
d'inscription, le titulaire doit faire une dclaration de perte au conservateur qui peut 15
jours aprs la publication au bulletin officiel dun avis de perte, dlivrer une copie du
titre ou autre certificat qui nonce les circonstances dans lesquelles cette dlivrance
est faite, et mention en est porte au registre des titres de proprit.
Au cas dopposition la dlivrance, faite par un tiers, la suite de la publication de
lavis de perte au bulletin officiel, ou en cas de refus du conservateur de donner suite
la demande, le requrant peut se pourvoir devant le conservateur gnral et devant le
tribunal.
Lutilisation du Duplicata comme gage immobilier ne peut tre recommand, car cette
pratique peut procurer que les dboires au crancier (gagiste). Les devisions
judiciaires peuvent notamment tre inscrites sur le titre foncier sans que production du
Duplicata soit exige, par suite malgr la non production du Duplicata ou du titre
foncier, limmeuble pourra tre vendu requte dun autre crancier saisissant.
De plus le dbiteur peut obtenir un autre Duplicata en faisant tat dune prtendue
perte si son crancier ny a pas fait opposition.
Bibliographie