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Droit foncier
Introduction
Au sens large du terme, le Droit foncier signifie lanalyse, ltude sur les textes et dispositions juridiques, la doctrine, la jurisprudence, tout ce qui a un rapport avec limmeuble, le mode des attributs de la proprit (usus fructus abusus). Parfois sur les droits rels (hypothque, emphytose), les charges qui psent sur la proprit (la servitude immobilire). Plusieurs branches sont issues du Droit foncier (Droit de construction, urbanisme, amnagement du territoire). Il faut entendre par Droit foncier le Droit qui sintresse la prservation de limmeuble, les droits qui peuvent tre obtenus sur limmeuble. La procdure dimmatriculation et la procdure dinscription, cest un changement de rgime, un passage dun statut lautre de limmeuble. Limmatriculation donne droit la proprit mme avec des actes frauduleux (aucun recours nest possible). Le rgime dimmatriculation a t apport par la France en 1913, une technique dj utilise au Sngal, au Congo et en Tunisie bien avant son apparition au Maroc pour sapproprier des terrains. Un rgime qui ntait pas appliqu dans la mtropole. Stait lpoque une innovation car le rgime qui tait avant le protectorat tait le rgime musulman. Le rgime apport par la France tait la cration dun Australien qui sappelle Act TORRENS. Un immeuble immatricul devient rga omnes, aucun recours nest possible pour garantir une stabilit limmeuble (ex : affaire Houcine). Ce principe sinspire des principes : 1. Leffet de purge, c'est--dire vacuer tout le passif de limmeuble. Autrement dit, un dpart nouveau. 2. La lgalit ou force probante : celui qui est inscrit sur le registre est prsum le propritaire. 3. La publicit absolue de tous les droits rels et de modifications qui peuvent porter sur limmeuble 4. Le principe de la spcialit : chaque immeuble a un titre, un nom, une identit, etc. qui lui est propre. Elle retrace aussi son historique. 5. Tous les actes qui sont soumis linscription sont contrls par le conservateur. 6. La mobilisation de la proprit foncire. Cest un systme qui dtermine la proprit rellement et juridiquement. Chaque immeuble a un numro, ventuellement un nom.

Chapitre I : Limmatriculation foncire


Section I : Dfinition de limmatriculation, les principes qui rgissent limmatriculation Section II : La procdure dimmatriculation Section III : Les effets de limmatriculation Section IV : Les droits lss par limmatriculation

Section I : Dfinition et caractres de limmatriculation (avantages) A. Dfinition et les avantages de limmatriculation 1. Dfinition
Elle commence par une inscription sur un registre spcial qui est appel le livre foncier. Elle se fait individuellement, c'est--dire, chaque immeuble a un numro spcifique et un nom particulier. Limmeuble est dtermin topographiquement et juridiquement (dlimitation trs prcise). La dtermination juridique permet de connaitre les propritaires et ceux du droit rel et servitudes. Donc limmatriculation commence par une requte accompagne de pices justificatives. Une fois la dcision est prise, elle va produire un effet de purge, c'est--dire, vacuer, effacer tout le pass du rgime juridique de limmeuble c'est--dire un passage du rgime musulman au rgime dimmatriculation. Un immeuble qui est en cours dimmatriculation nest pas immobilis, il peut faire lobjet de vente, de Chefa, etc. Donc la purge dbarrasse limmeuble de tout son pass juridique sauf pour les cas des titulaires des droits qui se sont manifests durant la priode qui prcde limmatriculation. La dcision est dcide par le conservateur. La dcision prise a pour effet de reconnaitre le droit de proprit pour le requrant lui et ses successeurs lgaux (hritiers) ou conventionnels. Par la suite, tout acqureur de droit rel sur ce titre foncier est rassur de son droit au point que tout transfert dun droit quelconque ne peut produire un effet que par inscription. Cette procdure est fonde sur une publicit relle. Donc la purge rend toute revendication impossible (laction ptitoire). Tous les droits seront perdus. Contrairement aux immeubles non immatriculs rgis par le Droit musulman, la prescription ne fait naitre aucun droit rel.

2. Avantages
Une fois limmeuble immatricul, le propritaire acquire dfinitivement le droit rel sur la proprit. Les dlimitations de limmeuble sont prcises. On connait la nature juridique de limmeuble grce la procdure de mise en uvre et la publicit. La prescription ne joue aucun rle. Quand on arrive dterminer le statut gographique et juridique dun immeuble, il acquire une certaine stabilit. Un immeuble immatricul pourra faire lobjet dune hypothque auprs des organismes financiers.

B. Les caractres de limmatriculation


Dans le but de creuser davantage les bienfaits de limmatriculation, on va prsenter ses caractres. Parmi les caractres essentiels : Limmatriculation est facultative. On noblige pas une personne immatriculer un immeuble sauf pour les cas o elle est obligatoire. Lorsque limmatriculation est engage, on ne peut faire marche arrire (lorsque le dossier est dpos au niveau de la conservation foncire). La demande est faite sous forme de rquisition qui est signe par le requrant lui mme ou un mandataire. La procdure est propre chaque immeuble (elle est individuelle). Chaque immeuble donne lieu ltablissement dun titre qui lui est propre. Le titre peut tre une seule parcelle ou plusieurs parcelles qui forment un corps propre. Il y a un titre pour le bien. Les cas o limmatriculation est obligatoire : o Daprs larticle 7 du nouveau texte sur limmatriculation ou des lois spcifiques (texte sur le remembrement agraire). o Par arrt de lagence nationale de la conservation foncire du cadastre pris sur proposition de son directeur. o Quand elle est ordonne par le tribunal comptent au cours dune procdure de saisie immobilire lencontre du saisi (article 8). o Peut galement recourir limmatriculation, le crancier non pay lchance qui en vertu dune dcision judiciaire obtenue contre son dbiteur entreprend une saisie immobilire (article 11). o Dans les secteurs soumis au remembrement rural, limmatriculation est poursuivie par lensemble des immeubles (dahir du 5/7/1962). o Plusieurs propritaires peuvent provoquer limmatriculation sils sont voisins mitoyens, contigus, mme sil est contigu un domaine publics.

Section II : La procdure dimmatriculation


Pour bnficier des avantages du livre foncier, il faut immatriculer limmeuble. Pour cela, il faut suivre une procdure administrative auprs de la conservation foncire et ventuellement par une phase judiciaire en cas dopposition (le juge nintervient quen cas dopposition (litige) et en cas de refus dimmatriculation).

A. La rquisition dimmatriculation
Quelles sont les personnes qui peuvent dposer une rquisition dimmatriculation ? Elle ne peut tre dpose que par ceux dsigns ci-aprs : Le propritaire. Le copropritaire sous rserve du droit de Chefa lorsque ceux-ci se trouvent dans des conditions requises pour exercer ce droit de premption (privilge). Les bnficiaires du droit rel numrs ci-aprs : o Usufruit.

4 o La superficie. o Emphytose. o Le droit de zina, lhoua et surlvation, habous Le bnficiaire de servitudes foncires avec le consentement du propritaire. La servitude est une charge qui pse sur un immeuble pour servir un autre. Cest un droit rel. Les cranciers qui bnficient dun jugement ou dcision judiciaire qui ordonne limmatriculation. Les reprsentants lgaux dincapables ou de mineurs peuvent dposer une demande dimmatriculation au nom de leurs tutelles.

Au niveau de la forme, la rquisition doit contenir certaines indications qui sont dictes par la loi : Nom, prnom, tat civil. Le rgime matrimonial (civil, religieux, rgime de la sparation des biens). Ladresse ou le lieu o va tre rquisitionn le bien. La rfrence de la carte didentit nationale ou autres documents qui peuvent jouer le mme rle. La description de limmeuble avec dtail (terrain nu, bti, les riverains). Une dclaration de la proprit intgrale ou partielle du bien. Estimation de la valeur vnale de limmeuble le jour de limmatriculation (pour le calcul des droits dimmatriculation). Citer les droits rels et les titulaires de ces droits sils existent. Citer les noms des titulaires. Lorigine de la proprit (do vient la proprit ? achat, hritage). Si le propritaire ne sait pas signer, le conservateur devra le signaler.

A ct de la rquisition, elle devrait tre accompagne des originaux et des copies conformes qui justifient la proprit du bien. Si la rquisition est crite par une langue autre que larabe ou autre langue non maitrise par les services administratifs, une traduction est exige. Au cas o le propritaire ne cite pas les droits rels, ils devront tre publis. Dans le cas contraire, si les dtenteurs de ces droits ne se manifestent pas, ils peuvent subir une purge. Le bien en immatriculation peut tre cd en totalit ou partiellement. Lacqureur devrait signaler ses droits. Limmeuble en cours dimmatriculation peut faire lobjet de chefa, dhom ou safqua. La rquisition dpose la conservation foncire doit faire lobjet dune publication : Dans le bulletin officiel dans les 10 jours de la rception de la rquisition. Le conservateur doit porter la connaissance du public par les moyens disponibles. Comme moyens disponibles, on peut citer laffichage de cet avis dans les placards qui sont disponibles dans les locaux de la conservation foncire.

5 Le conservateur doit aviser dans au moins 20 jours avant le bornage le 1ier prsident du tribunal de 1ire instance, le reprsentant de lautorit locale (Cad) et le prsident du conseil communal. Ils sont obligs de les afficher dans leurs placards.

1. Le bornage
Cest au conservateur qui doit dsigner la date du bornage, et doit dlguer le bornage un ingnieur gomtre asserment du cadastre et qui doit tre inscrit lordre des ingnieurs gomtre topographes. On doit convoquer le jour du bornage, la convocation doit tre personnelle : Le requrant, celui qui a fait la demande. Les riverains (voisins) qui sont indiqus dans la rquisition pour dventuelles oppositions. Les intervenants et titulaires des droits rels et charges foncires.

Le bornage est effectu lheure et la date fixe par le conservateur. Lingnieur topographe doit faire une enqute auprs des requrants, les riverains, les opposants et les titulaires des droits rels. Il doit tenir compte des remarques et observations des opposants. Il doit dresser un procs verbal la fin du bornage qui doit contenir : Lheure et la date de lopration. Noms et prnoms des assistants et leur qualit. Les incidents sil y en a. Consigner dans le procs verbal tout ce qui a t cit. Les particularits de limmeuble. Toute dpendance du domaine publique. Dcrire avec dtail tout ce qui existe. Dcrire la position exacte. Dcrire les documents fournis par les opposants. Sil y a des arrangements. Signer le procs verbal par le topographe. Si le topographe sabsente ou annule le bornage, il doit le signaler dans le procs verbal.

2. Les oppositions
Elle signifie une constatation de la rquisition formule par une personne autre qui a dpos la rquisition dimmatriculation. Elle peut prendre plusieurs formes. Cela ne vise pas empcher limmatriculation. Cest une contestation plus ou moins importante. Elle concerne la proprit elle-mme, comme elle peut sattaquer aux droits rels dmembrs de la proprit. Elle peut concerner ltendue de la proprit (un voisin par exemple), il sagit dune personne qui prtend avoir un droit sur limmeuble objet de la rquisition. Elle peut avoir pour objet 3 raisons : a. La contestation portant sur lexistence du droit de proprit du requrant ou sur les limites de limmeuble, la partialit de limmeuble, en tant que riverain.

6 b. Prtention sur lexercice du droit rel qui est susceptible dtre inscrit sur limmeuble (antichrse). c. La contestation dun droit publique conformment larticle 85 du dahir de 1913, il parle de la prnotation par le conservateur, le prsident du tribunal de 1ire instance du lieu de la situation de limmeuble. Ici, le bnficiaire pour avoir rang et rendre le dit droit opposable aux tiers, doit effectuer la conservation foncire le dpt des pices requises pour linscription. Le dpt est inscrit au registre des oppositions. Cette procdure est obligatoire pour que le droit soit inscrit le jour de limmatriculation et que lopposition soit opposable aux tiers. Les oppositions sont faites par voie orale ou crite : Ds la premire inscription. Le jour du bornage. Lingnieur doit linscrire dans le procs verbal.

Lopposition (crite) doit contenir : Le nom, domicile et tat civil de lopposant. Le nom de la proprit si elle en a. Le numro de la rquisition. La nature des droits et ltendue conteste.

Cest la responsabilit du conservateur de vrifier lexactitude des informations, car cest lui qui engage sa responsabilit. Lopposition doit tre accompagne par toute pice justificative qui justifie les prtentions de lacquisition dans les dlais prvus, sinon lopposition sera considre nulle et non avenu.

3. Les dlais
Ils commencent partir de la 1ire publication. Les oppositions doivent tre faites dans le dlai de 2 mois qui commence courir partir de la publicit au bulletin officiel de lavis de clture du bornage. La loi oblige faire lavis du bornage dans un dlai de 4 mois. Aprs lavis du bornage, les opposants ont un dlai de 2 mois pour faire encore des oppositions.
Dbut du bornage Bornage Fin du bornage 4 mois 2 mois Les oppositions

Publication de lavis de clture du bornage

Aprs lexpiration de ce dlai (2 mois), aucune opposition nest accepte lexception : Il ne faut pas que le dossier soit transmis au tribunal. Il faut produire des raisons srieuses qui ont empch de faire les oppositions dans les dlais.

7 Enfin, le conservateur a le pouvoir de concilier les parties et dresser un procs verbal qui doit tre sign par les parties. La dcision du conservateur foncier refusant nest pas susceptible daucun recours judiciaire (Article 29). Dailleurs lopposition est considre nulle et non avenu si lopposant ne produit pas les documents qui justifient son opposition. Si lopposition est reconnue bien fonde par le tribunal, le conservateur doit procder au rejet de limmatriculation et lopposant peut ventuellement dposer une nouvelle rquisition. Au cas contraire, lopposition est dclare mal fonde par le juge. Le conservateur doit la radier et procder limmatriculation sil ny a pas dautres oppositions. Enfin, si lopposition est reconnue par le tribunal comme tant abusive, vexatoire ou de mauvaise foi, le juge peut prononcer une amande au profit de lAgence Nationale de la Conservation Foncire dont le montant ne peut tre inferieur la valeur de limmeuble. Le tout sauf prjudice des droits des parties qui sont lss, peuvent demander des dommages et intrt.

B. La phase judiciaire de limmatriculation


Le juge intervient dans deux cas prcis. Dune part, au niveau dopposition, le conservateur ne peut pas dcider sur lopposition, cest le juge qui est comptent. Dautre part, au niveau du rejet de limmatriculation. Le conservateur est le seul dcider sur limmatriculation. Sa dcision nest passible daucun recours.

1. Lintervention du juge au niveau de lopposition


Le tribunal va statuer sur lexistence, sur sa nature, de la consistance et du droit prtendu par lopposant. Le tribunal ne discute pas la rquisition en elle mme car cest le conservateur qui dcide (le seul comptent) sur le sort de la rquisition. Le conservateur doit remettre la rquisition avec les pices justificatives au tribunal, du lieu o se trouve limmeuble dans les 3 mois qui peuvent suivre le dlai prvu pour les oppositions. Quand lopposition atterrit au tribunal, le prsident du tribunal dsigne ds la rception du dossier un juge rapporteur. Ce juge peut dlguer cette fonction un autre juge si le prsident est daccord. Le juge rapporteur peut se dplacer sur les lieux de limmeuble et vrifier la situation sur les terrains. Il peut mme sil le dsire faire une enqute. Il peut mme tre assist par un ingnieur gomtre topographe asserment du cadastre (article 34). Lorsque le juge estime que laffaire est en tat dtre juge, il fait avertir les pa rties 8 jours lavance du jour de laudience compter du jour de la rception de la convocation. Le jour des dbats, le juge rapporteur expose laffaire et indique les questions rsoudre sans donner son avis.

8 Le tribunal statue sur laffaire et renvoi les parties pour quil soit fait tat de sa dcision devant le conservateur qui est le seul comptent pour admettre ou rejeter le tout ou en partie la rquisition de limmatriculation. Le jugement prononc indique les limites et la superficie des parties reconnues au profit des opposants et en cas dindivision, la part qui revient chacun (indivisaires) (article 37). Toutefois, il est possible de trouver une conciliation mme en cours dinstance. Soit lopposant fait main leve, soit le requrant donne son acquiescement. Le juge doit constater lacquiescement ou la main leve et renvoyer le dossier au conservateur.

2. Le rejet de limmatriculation
Au niveau du rejet, le conservateur peut rejeter soit partiellement soit totalement la demande dimmatriculation. Sa dcision doit tre motive et notifie au requrant de limmatriculation. Elle est susceptible de recours devant le tribunal de 1ire instance qui statue charge dappel avec une possibilit de recours en cassation (article 37 bis). Le rejet de la rquisition entraine lannulation du bornage et le requrant doit faire disparaitre les traces. Sil ne le fait pas, on peut le faire en recourant la force publique ses frais aprs une mise en demeure. Le conservateur, en cas de rejet, invite les parties retirer leurs pices. Si le rejet est partiel, le bornage est rectifi en prenant en considration la dcision du rejet. En revanche, la dcision du conservateur immatriculant limmeuble nest pas motive, et ne fait lobjet daucun recours. [Arrt n 827 du 03 Avril 1985, dossier n 98745/81.] Constitue une altration des faits et expose son arrt la cassation, la dcision de la cour dappel qui dclare lappel non recevable en se fondant sur les dispositions de larticle 142 du Code de procdure civile et en considrant que la requte dappel ne fait pas mention du nom des opposants. Alors quon se rfrant la requte dappel prsente par la requrante demandant limmatriculation, il ressort quil fait mention dans ces faits des noms des opposants. Ds que le conflit concerne une opposition contre une rquisition dimmatriculation foncire, il ny a pas lieu de sattacher aux mentions relatives lidentit des parties au conflit que larticle 142 du C.P.C. exige et quelles sont contenues dans la requte dappel. [Arrt n 401 du 05 Fvrier 2003, dossier n 2550/2001] Dcs du requrant opposant dans le cas despce doit tre justifi, quand aucune pice nest produite au dossier prouvant le dcs de lopposant, le tribunal de fond naurait pas viol les dispositions de larticle 1 et 15 du CPC en rendant son jugement son encontre.

Section III : Les effets de limmatriculation A. Leffet de purge


Limmatriculation de limmeuble entraine une purge juridique. Elle annule tout titre et purge tout droit antrieur qui ny serait pas mentionn. Il fait table rase du pass si celui-ci nest pas tenu par le conservateur. Il en rsulte quon devient propritaire que par limmatriculation et non par ce quon tait acqureur ou hritier. Il en rsulte donc que la dcision dimmatriculation rend le requrant propritaire mme sil navait aucun droit rel sur limmeuble. Et le titre tablit en son nom constitue un titre juridique nouveau, et qui se suffit lui mme [cas de purge, 1950 droits successoraux. Il sagissait de larrt Houcine, oncle et tuteur des enfants de son frre dfunt. Loncle avait immatricul lensemble de la proprit en son nom. Leffet de purge se ralise pour les droits et les actions en revendication, mme si des actions appartiennent des incapables.

B. Le titre foncier est inattaquable


Larticle 1 du Dahir de 1913 dispose que limmatriculation a pour objet de placer limmeuble qui y a t soumis sous le rgime de la prsente loi, sans quil puisse y tre ultrieurement soustraitimmatriculer limmeuble en lui donnant un titre foncier qui annule et purge tous les droits antrieurs qui ny seraient pas mentionns. . Larticle 62 dicte aussi Le titre de proprit est dfinitif et inattaquable ; il forme le point de dpart unique des droits rels et des charges foncires existant sur l'immeuble au moment de l'immatriculation, l'exclusion de tous autres droits non inscrits. Le caractre dfinitif concerne : [Arrt de la cour dappel de Rabat du 2 Mars 1935] Limmatriculation foncire concerne les terrains, les constructions et les plantations. En effet, celui qui na pas intervenu pour tablir son droit sur la construction ne peut revendiquer ce droit une fois le titre tablit. Autrement dit, leffet inattaquable concerne le sol et tout ce qui est difi et plant. Toutefois, certains droits rels, bien que non retenus par le conservateur dans sa dcision, peuvent survivre et tre au profit du requrant. Inversement des droits retenu par le conservateur et qui restent sans porte juridique : 1. Le domaine publique : ces domaines ne peuvent tre atteints par limmatriculation mme sils on t purgs. Ils se caractrisent par linalinabilit et imprescriptibles. 2. Les immeubles Habous : qui sont rgis par le Dahir du 07/07/1914. Limmatriculation dun bien qui au profit dun tiers requrant ne peut tre reconnu que par ladministration des Habous. 3. Le caractre dfinitif et inattaquable ne peut concerner les droits privatifs deau qui ont t compris dans une dcision dimmatriculation. Les droits privatifs deau ne peuvent tre reconnus que par une dcision administrative.

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Section IV : Les droits lss par limmatriculation


Daprs larticle 64, aucun recours ne peut tre exerc sur limmeuble raison dun droit ls par suite dune immatriculation. Les intresss peuvent, mais seulement en cas de dol, exercer une action personnelle en dommages et intrts contre lauteur du dol . Autrement dit, aucune action relle nest possible, mais on peut engager une action personnelle pour engager des remboursements (ex : achat dun immeuble en cours dimmatriculation). Dans le cas du dol, on se rfre aux articles 77 et 78 du D.O.C. Laction contre le conservateur peut se faire soit sur la base dune faute personnelle, soit sur la base dune faute dadministration.

1. Le droit dtre rembours par le prix dachat :


Il concerne le prix dachat de limmeuble dont lacquisition dun terrain objet dimmatriculation, alors que lacheteur ne sest pas manifest lors de lopposition. Il doit demander le remboursement avec ou sans dommages et intrts Quand lacheteur savait que limmeuble tait en cours dimmatriculation, il peut demander le remboursement et dommages et intrts sil a t victime dune manuvre frauduleuse (par les dates par exemple) [cour dappel de Rabat 4 Novembre 1950 a bas sa dcision sur larticle 70 du D.O.C. On peut rpter ce qui a t pay pour une cause future qui ne s'est pas ralise, ou pour une cause dj existante, mais qui a cess d'exister. ] [Arrt du 23 Novembre 1931 de la cour de cassation. La cour a dcid la rsolution de la vente et a condamn le vendeur rembourser le prix et des dommages et intrts pour le motif quil a vendu le terrain deux fois (sur la base des articles 77 et 78 du D.O.C.)] Lindemnisation est bas sur larticle 64 qui exclu tout recours ou permet dengager une action personnelle en dommages et intrt quand il y a dol ou contre le conservateur lui mme. Il faut prouver quil y a dol. Il faut prouver que son droit na pas disparu que parce quil y a eu immatriculation de limmeuble.

Le cas du requrant qui a frauduleusement immatricul limmeuble en son nom propre [cas de larrt Houcine]. En cas dinsolvabilit, larticle 64 al. 3 les indemnits sont pays sur le fonds dassurances .

2. Le recours contre le conservateur


Toute personne lse par le mauvais fonctionnement de ladministration qui est charge de limmatriculation. Il peut sagir dune faute de ladministration due un fonctionnement dfectueux. Il peut sagir dune faute de service commise par un agent de ladministration.

11 Il peut sagir dune faute lourde qui engage la responsabilit du conservateur sur la base de larticle 80 du D.O.C. qui dispose que Les agents de l'Etat et des municipalits sont personnellement responsables des dommages causs par leur dol ou par des fautes lourdes dans l'exercice de leurs fonctions.

Donc, on peut attaquer le conservateur ou le fonctionnaire en faisant un lien entre le dol et le prjudice subi. Toutefois, les sommes seront payes par le fonds de garanties si le conservateur est insolvable (article 100). Le conservateur est responsable des prjudices qui rsultent de : Lomission de linscription sur un registre une opration ou une mention, dune prnotation, une mesure conservatoire temporaire par le juge ou une radiation rgulirement requise Les certificats ou extrait du livret foncier qui sont sign par le conservateur (les mentions sur ltat civil, la radiation, la prnotation, les inscriptions sur le certificat, les irrgularits et la nullit des inscriptions.

Chapitre II : Les inscriptions sur le livre foncier Section I : les inscriptions qui son portes sur le titre foncier A. Les droits inscriptibles
Il sagit des droits inscriptibles sur le titre. Il sagit des inscriptions qui sont postrieures limmatriculation au cours de la vie juridique de limmeuble. Ces inscriptions qui doivent tre portes au titre foncier sont prvues par larticle 65 du Dahir de 1913. Modifi par le nouveau texte. Il sagit des conventions volontaires ou judiciaires entre vifs ou cause de morts et ayant pour objet de constituer, transmettre aux tiers, reconnaitre, modifier ou teindre un droit rel immobilier, ainsi que tous baux dimmeuble excdant 3 annes, toute quittance ou cession dune somme quivalente plus dune anne de loyer non chu. Toutes ces oprations doivent tre inscrites sur le titre foncier. Larticle 65 bis fixe le dlai de 3 mois pour effectuer les inscriptions vises larticle 65. Cest des nouvelles mesures pour amener les personnes inscrire ces inscriptions. Si linscription sur le titre foncier nest pas requise et les droits de conservation foncire ne sont pas pays dans le dlai prvu, le requrant de linscription sera passible dune pnalit gale 5% du montant des droits exigibles pour le premier mois qui suit la date dexpiration dudit dlai, et 0,5% desdits droits pour chaque mois de retard. a. Les droits rels : Le droit de proprit Lusufruit LHoubous Lemphytose Les droits de superficie

12 Les servitudes et charges foncire Les privilges Les droits indivis Les murs contigus Les chemins de passage et dcoulement Le droit dabreuvage Le droit dusage Le droit viager Le droit de Zina Le droit lvation Lhypothque. Dautres droits prvus par dautres textes comme les droits miniers, le permis de recherches minires, le permis dexploitation minire et la concession minire. Tout jugement qui est pass en force juge, toutes les dcisions judiciaires qui reconnaissent la transmission, la reconnaissance dun droit. Les saisies conservatoires. Cest une mesure provisoire pour protger ou immobiliser un immeuble. Linscription des mains leves. Les conversions en saisie excutoire. Les commandements fin dune saisie immobilire. Les hypothques forces qui sont reconnues des dbiteurs (textes spciaux) Laction dune rsolution. Les prnotations accordes par la voie de justice ou le conservateur. Les droits privatifs deau. La constitution dun bien de famille (Dahir du 7 Fvrier 1953). La classification dun site comme monument historique. Citation de ltat civil dtaill, le rgime matrimonial

b.

c. d. e. f. g. h. i. j. k. l. m. n.

B. Les procdures dinscription


Larticle 72 du Dahir de 1913 prvoit que le conservateur de la proprit foncire vrifie, sous sa responsabilit, lidentit et la capacit du disposant, ainsi que la rgularit, tant en la forme quau fond, des pices produites lappui de la rquisition . Parce que la loi elle-mme (article 69) prcise que la rquisition doit contenir un certain nombre de pices. Cette rquisition doit contenir et prciser : 1. La dsignation, par le numro du titre foncier, de limmeuble que doit affecter linscription. 2. Lindication de la nature du droit inscrire. 3. Lindication du mode dacquisition et celle de la nature et de la date de lacte qui le constate (vente, hritage, donation ou partage). 4. Lindication de ltat civil du bnficiaire de linscription oprer.

13 5. Lindication, sil y a lieu, des conditions de rsolution, des restrictions du droit de disposer ou mention spciale dont linscription est requise en mme temps que celle du droit principal, le tout avec indication de ltat civil. Il y est joint tout jugement ayant acquis la force de la chose juge, ou tout acte ou document invoqu lappui de la rquisition. Pour lidentit, le conservateur doit, en principe, sassurer que les actes prsent devant lui sont, soient sous seing priv et donc les signatures sont lgalises, soient authentiques. Il doit sassurer de la capacit des personnes qui ont demand la rquisition. Lacte doit tre rgulier quant au fond. Cela signifie que la vente ne doit pas tre interdite, sauf si la vente a t soumise une autorisation (exemple : la vente dun terrain agricole un tranger ou une socit anonyme). Linscription porte le titre de limmeuble affect par le droit en cause (exemple : une servitude qui est une charge qui pse sur un immeuble pour servir un autre, comme le droit de passage par exemple). Linscription doit se faire dans le fond servant en indiquant le fond qui profite de cette servitude. Le conservateur tient un registre o sont mentionns par numro dordre et mesure quelles seffectuent, les formalits requises et les remises de pices qui lui sont faites sans aucun blanc ni interligne. La date porte sur le titre va figurer sur le registre. Il aura la proprit le 1ier qui sera enregistr sur le registre. En cas de pluralit dhypothques, il aura la priorit celui qui a inscrit le 1 ier son hypothque et non celui qui a une date antrieur cette inscription. Pour tre inscrit, un droit doit tre tenu directement du titulaire de linscription prcdemment prise. Donc il doit respecter la chaine des ayant droits de succession. Ainsi si un vendeur A a cd son immeuble B , et ce dernier a cd C sans inscription, C ne peut pas inscrire son droit avant dinscrire linscription de B . En principe cest lacheteur qui a intrt inscrire limmeuble pour assurer son droit sur la proprit. Or, en immeuble, la livraison se fait par linscription. Juridiquement, lobligation qui pse sur le vendeur loblige, en principe, procder linscription de lacte la conservation foncire pour oprer le transfert de la proprit.

Section II : Le principe de leffet constitutif des inscriptions


Ici, il est possible dattaquer en matire dinscription. Le rle de linscription est trs important, car elle est la seule tablir et reconnaitre le doit de proprit ou tout droit rel et ce quil sagit des tiers ou des parties. Cest ce quon appelle leffet constitutif des inscriptions.

A. Le contenu de leffet constitutif de linscription


La base lgale de ses effets est donne par les articles 66 et 67. Larticle 66 nonce tout droit rel relatif un immeuble immatricul nexiste, lgard des tiers, que par le fait et du jour de son inscription sur le titre foncier par le conservateur de la proprit foncire . Donc, un droit rel ne

14 peut tre opposable aux tiers que par linscription et la date deffet commence partir de cette inscription. Larticle 67 nonce le mme principe constitutif de linscription, mais lgard des parties. Il dcoule, donc de ce principe, que le droit une fois inscrit sur le livre foncier ne peut tre modifi ou restreint que par une inscription modificative ou restrictive prise au profit dun tiers. Ainsi, les droits cds sur une proprit ne sont transfrs quau moment de linscription de lacte relatif ces droits, et lacqureur nest propritaire qu partir de cet instant. Avant il navait quun simple droit de crance. [Notons quil faut sinformer sur ltat de la jurisprudence ancienne et actuelle en la matire].

B. Exceptions au principe de leffet constitutif des inscriptions


Lenregistrement considre la vente valable avant son inscription au registre foncier, puisque ce service taxe mme les conventions verbales qui portent sur des acquisitions dimmeuble. Les droits privatifs deau qui sont inscriptibles ne peuvent tre reconnus que par une dcision administrative. Les droits de crance, ce sont les baux dimmeuble excdant 3 annes, sont inscriptibles. Les quittances ou cession dune somme quivalente plus dune anne de loyer non chus.

Section III : La force probante des inscriptions


Est-ce que linscription en elle mme est une preuve ? Et quelle est son tendue ? Et dans quel cas on peut remettre en question cette inscription ? Linscription ne vaut que ce que vaut le titre qui a permis cette inscription comme mode de preuve. Elle peut tre oppose aux tiers et elle concerne les inscriptions portant sur le titre. La force probante signifie la valeur de linscription comme mode de preuve. Elle peut tre oppose par les parties ou par les tiers, et elle concerne les inscriptions qui portent sur le titre.

A. De la force probante des droits rels entre les parties


Dabord, linscription garantit le droit de lacqureur contre les troubles qui peuvent tre provoqus par le vendeur (les troubles de droit, juridiques). Par exemple, un vendeur peut vendre 2 fois le mme immeuble. A ce propos, on peut citer la dcision de la cour dappel de Rabat du 2 mars 1963 qui affirme quil y a premption de validit entre les parties concernant linscription jusqu' ce quelle soit annule en vertu dune dcision de justice ayant force de la chose juge. Mais linscription ne vaut que ce que vaut lacte juridique dont elle drive (le titre). Si par exemple lacte qui a permis cette dcision est vici ou frapp de nullit, ce droit inscrit peut tre contest et peut mme tre radi si le juge annule linscription.

15 [Arrt de la cour suprme, dcision n709 du 12 mars 2003, Dossier n 1156/1/1/2002]. Il sagit de la dcision de la cour suprme de la radiation de linscription. La cour suprme a cass la dcision qui na pas annul linscription alors quil y a dol et escroquerie du vendeur qui a vendu 2 fois le mme immeuble. Ainsi par exemple, linexistence des contrats ou sa nullit peuvent remettre en cause une inscription, et le juge peut prononcer la radiation. [Arrt n 1290 du 24 mai 1989, dossier n 2531/83]. Effet de la non inscription de lachat sur un immeuble. La main mise dun acheteur sur la proprit nest pas lgal sil na pas enregistr son acte dachat.

B. La force probante des inscriptions du droit rel lgard des tiers de bonne foi
Cela signifie que linscription sur le titre foncier tant titulaire dun droit rel peut opposer ce droit tout tiers. Et par consquent, il peut demander lexpulsion de tout occupants de son immeuble. Seuls les droits rels ports sur le livre foncier font preuve de leur existence lgard des tiers. Aucun droit sil na t inscrit antrieurement ne peut tre oppos un acqureur de bonne foi. Lannulation de cette inscription ne peut en aucun cas tre oppose au tiers de bonne foi. Il sagit dune force probante absolue. Par exemple, si un acqureur C qui a acquis un immeuble de B, et B est la personne inscrite comme propritaire sur le titre foncier et qui a fait inscrire son propre acte dachat, A a acquis valablement mme si le droit de B est atteint de nullit par la suite dun vice qui affecte lacte dachat entre A et B. Mme si lacte qui lie A et B a t annul par le juge, cette annulation ne peut tre oppose un tiers acqureur de bonne foi. Tout ce que peut faire A, dans ce cas, est de demander des dommages et intrts. Autre consquence, tout droit qui nest pas inscrit est rput inexistant lgard dun tiers. Exemple, A a vendu un immeuble B. A na pas procd linscription de son droit par exemple de rsolution de lacte pour dfaut de paiement du prix, et B a vendu limmeuble C qui a fait inscrire son droit. Ici, A perd son droit de rcuprer limmeuble mme si le prix na pas t vers par B. A peut engager une action pour rcuprer son prix (enrichissement sans cause). Dun autre cot, linscription joue non seulement pour les mentions mais aussi pour les indications relatives ltat et la capacit des titulaires des droits rels.