Droit foncier et droits réels:

Introduction:
Le régime foncier est le rapport qui existe entre les particuliers ou les groupes de particuliers et les terres
Ce régime peut être une possession, une propriété, un usage, une occupation, etc.....
Il est sécurisé et mit en action par 3 acteurs:
• Agence nationale de conservation foncière cadastre et cartographie (ANCFCC)
• Conservateur de la propriété foncière
• Conservateur général
Le droit foncier est un droit de multiplicité de statuts fonciers.
C'est un droit dualiste, il est à la fois traditionnel (droit musulman, acte des adouls, melk...) et moderne car
toutes les nouvelles techniques utilisées ont apparues après l'indépendance.
C'est un droit qui est toujours en pleine mutation et en continuel avancement, et c'est ce qu'on remarque en se
basant sur les techniques modernes telle que l'utilisation des drones en cartographie.
Historique:
-Avant l'islam: y'avait pas de propriété individuelle, la propriété était collective: terres de tribus
-Au Maroc:
- Période pré coloniale, la propriété était collective, les biens étaient communs afin de les fructifier et partager
les gains, c'était également leur lieu d'habitation.
- Période coloniale, les français ont apporté leur propre régime foncier afin de protéger leurs propres biens sur
le territoire marocain, et à un moment donné ils avaient même commencé à faire leur propres projets au maroc
pour profiter des richesses marocaines, d'où la nécessité d'une certaine protection, qui était traduite par
l'immatriculation foncière par leur propre régime juridique.
- Période d'indépendance, le Maroc a récupéré les terres coloniales, et c'est après cette période où le droit
foncier a connu une mutation.
Classification des biens immeubles:
-BIENS CORPORELS, un bien matériel tel que les immeubles ou les machines
-BIENS INCORPORELS, ce sont des rapports juridiques tel que le registre de commerce ou un brevet.
Classification foncière:
• Melk ou milkia: après l'indépendance, c'était le premier type de statut foncier: propriété privée ou occupation
privée traduite par un acte des adouls.
Une possession d'un bien qui nous appartient pas pendant 10ans sans interruption nous donne droit de propriété
privée cad milkia
• Les biens domaniaux: -Les domaines privées de l'état tel que les tribunaux ou le parlement, l'accès à ces
endroits sans aucune cause est interdit. Ces biens sont placés sous la direction du ministère de finances
- Les domaines publics de l'état tel que les autoroutes ou les espaces verts, l'accès à ces
lieux est autorisé.
- Les domaines forestiés tel que les forets, et c'est la responsabilité de la direction des
eaux et forets.
- Le domaine maritime
• Les biens guiches: Ce ont des biens donnés par le sultan aux soldats comme rémunération pour leurs services.
Ils sont inaliénables, ils peuvent ni être cédés ni vendu. Les propriétaires n'ont que le droit de jouissance, l'état
est le nu propriétaire.
• Les biens habous: Ce sont des biens qui sont offerts à une oeuvre pieuse (construction de mosquée par ex) ou à
une charité ou ouvert à un accès social (dar chabab par ex).
• Les terres collectives: C'est des terres appartenants à plusieurs personnes ou à un groupement social.
Les droits réels
 L'immatriculation:
C'est le fait de donner un titre foncier à l'immeuble.
C'est une procédure purement administrative, par opposition au système français dont la procédure
d'immatriculation est personnelle. Cette procédure est régie par la loi 14-07.
Cette loi est facultative, cad on est pas obligé d'immatriculer sauf dans les cas prévus par cette loi.
Ainsi, le titre foncier constitue l’état civil de l’immeuble immatriculé. Il permet de connaître la situation juridique
et topographique (physique) de l’immeuble qui se trouve au centre de cette publicité d’où la qualification de ce
système de « publicité foncière réelle » contrairement au régime de la publicité personnelle organisé autour de la
personne et non l’immeuble (comme en France).
L'immatriculation a énormément d'avantages, elle sert à sécuriser le bien contre les évictions et revendication,
et délimiter physiquement et dans l'espace le bien.
Les principes du système :
- Le principe de l’immatriculation facultative : Ce principe est édicté par l’article 6 du dahir du 1913 qui prévoit
que l’immatriculation est facultative et que la procédure d’immatriculation n’est entamée que sur demande des
intéressés sous la forme d’une réquisition d’immatriculation.
Le propriétaire d’un immeuble non immatriculé a donc le choix entre soumettre son immeuble au régime de
l’immatriculation foncière ou le laisser sous le régime des immeubles non immatriculés. A noter que
l'immatriculation est définitive.
Toutefois, ce principe souffre des exceptions et l’immatriculation est obligatoire notamment dans les secteurs
d’immatriculation obligatoire qui seront ouvert, dans les secteurs de remembrement, en cas d'aliénation ou
d'échange d'immeubles domaniaux ou d'échange d'immeubles frappés de habous publics ou en cas de saisie
immobilière ou en cas de terrain ouvert à ce propos tel qu'un terrain au bord d'une autoroute.
• Le principe de l'individualisation de chaque immeuble : L’immatriculation donne lieu à l’établissement d’un titre
foncier qui porte un numéro d'ordre, un nom particulier et une description détaillée de sa consistance et des
droits et des charges s’y rapportant.
• Le principe de la publicité : Selon ce principe, une large publicité du droit de propriété et des autres droits
affectant l’immeuble doit être assurée tant au niveau de la procédure d’immatriculation qu’au niveau des
inscriptions, et ce, au moyen de différents procédés et techniques prescrits par la loi.
• Le principe de non gratuité : Le dépôt d’une réquisition d’immatriculation, l’inscription d’un droit ou la
prénotation donnent lieu au payement des droits y afférant auprès de la conservation foncière.
Cependant, l’immatriculation est gratuite dans certains cas prévus par la loi (Ex l’immatriculation d’ensemble ou
dans le cadre du remembrement rural)
• Le principe de la purge juridique : La procédure d’immatriculation est un système d’apurement et de purge
juridique permettant de faire table rase du passé juridique de l’immeuble et de fixer un point de départ unique
et précis à la propriété immobilière et la débarrasser de tous les droits réels et les charges foncières
antérieurs à l’immatriculation, et qui n’ont pas été reconnus au cours de la procédure sauf dans les cas
expressément prévus par la loi.
• Le caractère définitif et inattaquable du titre foncier :
La procédure d'immatriculation aboutit à l'établissement d'un titre foncier définitif et inattaquable.
Conformément aux dispositions de l'article 62 du Dahir 1913, le titre foncier résultant de la décision
d'immatriculation forme le point de départ unique des droits réels et des charges foncières existants sur
l'immeuble.
• L’effet constitutif et la force probante des inscriptions : Selon ce principe, le droit assujetti à la publicité
n’existe et ne produit ses effets juridiques à l’égard des tiers que par le fait et à partir de la date de son
inscription sur le titre foncier. L’acte ne produit ses effets même entre les parties que par le fait de cette
inscription.
• Le caractère administratif de la procédure : la procédure d’immatriculation au Maroc est essentiellement
administrative. Cependant, elle peut comporter une phase judiciaire en cas d’opposition à l’encontre de la
réquisition, ou en cas de recours contre la décision de rejet ou d’annulation de la réquisition.
1 PARTIE : LA PROCEDURE D’IMMATRICULATION
La procédure d'immatriculation a pour objectif d’apurer la situation juridique de l’immeuble et de le purger de
tous les droits antérieurs.
Cette procédure est essentiellement administrative mais peut comporter une phase judiciaire en cas d’oppositions
à l’encontre de la réquisition avant d’aboutir à l’établissement d’un titre foncier au rejet ou à l’annulation de la
réquisition.
CH 1: LA PHASE ADMINISTRATIVE DE LA PROCEDURE D’IMMATRICULATION
La procédure d’immatriculation est déclenchée par le dépôt d’une réquisition d’immatriculation qui est soumise à
une large publicité suivie de diverses opérations topographiques.
PARAGRAPHE 1 : LE DEPOT DE LA REQUISITION
La procédure d’immatriculation est déclenchée par le dépôt d’une demande d’immatriculation dite « réquisition
d’immatriculation », auprès de la conservation foncière dans le ressort de laquelle se trouve l’immeuble concerné.
Elle est présentée sur un imprimé préétabli à remplir et à faire signer par le requérant lui-même ou son fondé de
pourvoir avec une procuration spéciale. En même temps que sa réquisition, le requérant dépose tous les titres de
propriété, contrats, actes et documents de nature à faire connaître les droits réels existants sur l’immeuble.
A- Les personnes habilitées à requérir l’immatriculation : Conformément aux dispositions de l’article 10 du
Dahir du 12 aout 1913 sur l’immatriculation foncière les personnes qui peuvent requérir l’immatriculation sont
:
1 – Le propriétaire,
2 – Le copropriétaire, lequel doit indiquer les indivisaires et en mentionner l’identité et la quote-part de chacun
d’eux. Ce dépôt ne fait pas échec droit de chefaa des autres indivisaires lorsque ceux-ci se trouvent dans les
conditions requises pour l’exercice de ce droit.
3 – Les détenteurs des droits réels d’usufruit, de superficie, emphytéose, surélévation, houa, zina et habous.
4 – Les détenteurs de servitudes foncières avec le consentement du propriétaire.
5- Le créancier, non payé à l'échéance, qui en vertu du jugement de condamnation qu'il a obtenu contre son
débiteur, entreprend une saisie immobilière.
6- Le représentant légal d'un incapable ou d'un mineur
B- Les données de la réquisition d’immatriculation : La réquisition d’immatriculation doit contenir un ensemble
de renseignements et de données concernant aussi bien le propriétaire et les titulaires de droits, que la propriété
objet de la réquisition d’immatriculation (art 13 du Dahir 12-08-1913).
Ces données sont de deux catégories. D’une part, il s’agit des données relatives aux propriétaires et titulaires de
droits (les noms et prénoms du propriétaire ou du titulaire du droit (requérant), sa qualité et son domicile, son
état civil (date et lieu de naissance), sa nationalité et, s’il y a lieu le nom de l’époux ou de l’épouse et l’indication
du régime matrimoniale. D’autre part, il s’agit des données sur l’immeuble dont l’immatriculation est requise
notamment la description physique de l’immeuble (la situation géographique, la superficie approximative, les
limites, les noms, prénoms et adresses des riverains, de sa consistance et nature avec l’indication des
constructions…), l’estimation de la valeur vénale actuelle de l’immeuble qui servira pour le calcul des droits à
payer ainsi que l’indication des droits réels immobiliers existant sur l’immeuble avec la désignation de leurs
titulaires.
PARAGRAPHE 2- LES FORMALITES DE PUBLICITÉ :
Une fois reçue par le conservateur de la propriété foncière, la réquisition d’immatriculation fait l’objet d’une
large publicité qui porte aussi bien sur les prétentions du requérant que sur les droits constitués au cours de la
procédure.
La publicité sur laquelle repose tout le régime de l’immatriculation foncière, a pour objectif d’informer le public
que telle personne a demandé l’immatriculation de telle propriété en vertu de tels documents ou que telle
personne a acquis sur la propriété requise en immatriculation des droits de telle étendue.
A – La publication de l’extrait de réquisition :
Dans les 10jours qui suivent la date du dépôt de la réquisition, le conservateur de la propriété foncière est tenu
d’établir un extrait de la réquisition contenant principalement des informations relatives au requérant et à
l’immeuble requis en immatriculation (le nom sous lequel il est connu, sa situation, sa consistance, ses limites et
sa superficie approximative ainsi que les droits réels portant sur l’immeuble).
Cet extrait est publié au bulletin officiel, édition des annonces relatives à l’immatriculation foncière (et non
l’édition générale publiant les textes juridiques).
B – L’affichage de l’avis de bornage :
Dans le délai des 2 mois suivant la publication de l’extrait de la réquisition d’immatriculation au BO, le
conservateur de la propriété foncière procède à l’établissement d’un avis de bornage qui fixe la date à laquelle le
bornage sera effectué.
L’avis de bornage et l’extrait de réquisition font l’objet d’un affichage au niveau du ressort des entités
administratives dont relève l’immeuble :
● La conservation foncière,
● Le tribunal de première instance
● Le siège de l’autorité locale
● Le siège du conseil communal.
Le représentant de l’autorité locale fait également publier l’extrait et l’avis de bornage sur les marchés de son
territoire.
PARAGRAPHE 3- LES OPERATIONS TOPOGRAPHIQUES
La fixation matérielle de l’assiette foncière objet de la réquisition d’immatriculation passe par deux principales
opérations topographiques à savoir le bornage et le levé topographique.
A- Le bornage :
Le bornage est une opération juridique, technique et un acte de publicité. Il est effectué par un ingénieur géomètre
topographe assermenté du service du cadastre ou du secteur privé et qui agit en tant que délégué du
conservateur de la propriété foncière. L’ingénieur géomètre topographe du cadastre peut charger les techniciens
topographes titulaires et assermentés du service du cadastre d’effectuer les opérations de bornage.
A cette fin, des convocations personnelles aux opérations de bornage sont adressées par le conservateur de la
propriété foncière (Article 19 du dahir du 12-8-1913) :
- au requérant,
- aux propriétaires limitrophes indiqués dans la réquisition,
- aux titulaires de droits réels
- aux intervenants et opposants qui se sont déjà manifestés.
L’opération de bornage se base sur les indications du requérant, notamment pour les limites de l’immeuble, et
consiste en la délimitation matérielle de l’immeuble par des bornes qui donne lieu à l’établissement d’un procès-
verbal (PV) de bornage relatant le déroulement de l’opération et les oppositions éventuelles sur le terrain auquel
est annexé un croquis de bornage.
Si le requérant ou son mandataire ne se présente pas le jour du bornage ou il n’exécute pas ce qui ce qui est
nécessaire pour le déroulement de l’opération de bornage (fourniture des bornes...), la réquisition
d’immatriculation est considérée nulle et non avenue si le requérant ne présente aucune excuse valable dans le
mois qui suit la sommation qui lui est adressée par le conservateur de la propriété foncière.
Pour assurer les conditions au déroulement de l’opération de bornage, le conservateur de la propriété́ foncière ou
de toute personne ayant intérêt, peut , en cas de besoin, demander au Procureur du Roi la mobilisation de la
force publique.
Toutefois, si l’opération de bornage n’a pu être effectuée deux fois consécutives en raison d’un litige concernant
l’immeuble, la réquisition d’immatriculation est également considérée nulle et non avenue.
B – Le levé topographique
Le levé est l'acte topographique qui consiste à établir le plan cadastral réglementaire de l'immeuble à
immatriculer, destiné à servir d'annexe au titre foncier, constitue un véritable état-civil topographique de la
propriété foncière.
Les opérations de levé et les calculs des contenances effectués sont définis avec précision. Ils permettent ainsi de
rétablir les limites avec exactitude en cas de litige. Ils sont repérés et archivés avec soin, grâce aux moyens
sophistiqués utilisés (tachéomètres, station total, GPS).
A partir de ce levé topographique, un « polygonal» de la propriété sera établi.
Le Cadastre transmet alors le plan cadastral de la propriété à la Conservation Foncière qui peut alors procéder à
la publication d’un avis de clôture de bornage.
C-La publication de l’avis de clôture de bornage :
Dans les 4 mois qui suivent le bornage effectif le conservateur de la propriété foncière procède à la publication
d’un avis de clôture de bornage au bulletin officiel.
Cet avis contient outre les renseignements contenus dans l’extrait de réquisition, l’indication de la superficie
exacte révélée par le plan régulier établi pour l’immeuble en cours d’immatriculation, sa nature et sa consistance
ainsi que les droits réels et les charges foncières grevant le dit immeuble. La date de publication de l’avis de
clôture de bornage au bulletin officiel fixe le point de départ du délai de 2 mois supplémentaires à l’expiration
duquel les oppositions ne sont plus recevables (sauf exception).
CH II : LES DROITS CONSTITUES SUR L’IMMEUBLE EN COURS D’IMMATRICULATION :