DROIT FONCIER

MAROCAIN

PREPARER PAR : DR.RAJAE EL QOTNI

 INTRODUCTION

Au Maroc la propriété privée en matière foncière

est soumise à une dualité de droits due à la
coexistence d'un droit traditionnel et d'un droit
d'immatriculation foncière dit moderne qui
remonte à 1913.
Le secteur foncier traditionnel est régi par les
principes du droit musulman et les coutumes
locales. Le droit de propriété est fondé en cas
d'existence de documents écrits probants:
− Sur la possession paisible publique, à titre
de propriété, permanente (d'une durée
supérieure à 10 ans quand elle est invoquée à
l'encontre de tiers et à 40 ans quand elle est
invoquée à l'encontre de parents);
− L’acquisition au profit du possesseur au-
delà de la durée précitée.
 Par ailleurs les immeubles soumis au droit traditionnel sont
caractérisées par:
 − L'absence de publicité des droits prétendus;
 − La méconnaissance par les tiers, (et parfois par les
ayants droits) de l'immeuble concerné,
 sa situation, sa consistance, ses limites, ainsi que de la
nature et de l'étendue de droits qui
 s'y exercent et de leurs véritables détenteurs;
 − L'insécurité des transactions car le droit prétendu existe
jusqu'à preuve du contraire , établie ;
 − La difficulté d'accès aux crédits puisque la garantie réelle
est incertaine ;
 − La faiblesse de l'investissement ;
 − La multitude des litiges entre riverains et d'autres
prétendants qui constituent plus de 50% des affaires
pendantes devant les tribunaux.
 Le manque total de publicité concernant les
immeubles non immatriculés et leurs détenteurs
rend le secteur traditionnel d'une "opacité"
impropre à la circulation des biens, à
l'investissement et à la modernisation.
 Par contre le secteur soumis au régime de
l'immatriculation foncière appelé aussi régime des
livres fonciers présente les caractéristiques
suivantes:
 − Il est fondé sur une très large publicité;
 Il a un effet de purge qui annule tout droit réel
antérieur non révélé au cours de la procédure
d'immatriculation;
 − Chaque immeuble est individualisé par un nom,
plan, et un numéro propre.
 C'est le titre foncier qui constitue pratiquement
l'état civil de la propriété et lui donne un nouveau
départ .
− Le titre foncier dès son établissement est
définitif et inattaquable;
− Les droits inscrits sur le titre ont un effet
légal et une force probante entre les parties, vis
à-vis des tiers et auprès des tribunaux;
− Tout droit acquis doit être détenu de la
personne précédemment inscrite, ce qui écarte
toute usurpation ou prescription. Il ne peut y
avoir de rupture dans la chaîne desinscriptions,
l'accès au crédit et à l'investissement.
 3. LES STATUTS FONCIERS

 L'espace foncier est structuré par des statuts, dont

certains ne procurent pas la stabilité et les
garanties nécessaires pour entreprendre des
investissements sur le long terme:
 − Le Melk, largement prédominant (76% de la
SAU) estimé à 7 millions d'hectares, peut
appartenir en pleine propriété à titre individuel à
une personne, comme il peut appartenir à
plusieurs individus. Il est cependant confronté aux
problèmes de morcellement, de l'indivision et à
des insuffisances du système traditionnel
d'établissement des actes constitutifs du droit de
propriété;
− Les immeubles domaniaux possédées
par l'Etat, personne morale de droit
public, classés en Domaine Public (rues,
plages, ports,...), Privé (provenant des
acquisitions à l’amiable , expropriation,
confiscation…) et Forestier (forets, dunes,
…), et représentent 270.000hectares (3%
de la SAU);

 N.B: S.A.U - Surface Agricole Utile

− Les terres collectives (environ 1.5 millions
d'hectares, 17% de la SAU) appartenant en
pleine propriété et dans l'indivision à
l'ensemble de la collectivité ethnique
concentrée et les terres guich (environ
240.000 hectares, 3% de la SAU). Ces deux
statuts connaissent un démembrement du droit
de propriété, dans la mesure où les ayants
droits n'ont qu'une jouissance précaire;
− Les terres habous qui sont des biens
immobilisés par le fondateur musulman et la
jouissance profite aux catégories de
bénéficiaires qu'il désigne, elles se
caractérisent par plusieurs type (public, de
famille, et zaouia) et font l’objet, en général,
de location de courte durée, ils représentent
59.000 hectares soit moins de 1% de la SAU.
Ces différents statuts malgré leurs diversités
et complexités peuvent être soumis au
régime de l’immatriculation foncière.
 PLAN DU COURS

I- LE RÉGIME DE PROPRIÉTÉ NON IMMATRICULÉS :

(MELK)

A- Fondement du droit de propriétés non immatriculés

B- Actes de propriétés
C- Indivision de la propriété

II- L’IMMATRICULATION FONCIÈRE :

A- La procédure d’immatriculation
B- Fin de la procédure et établissement du titre foncier
A- Fondement du droit de propriétés non
immatriculés

 Le régime foncier des immeubles non immatriculés

tire ses règles principales du droit musulman qui
reste non codifié.
 Le fondement de la propriété découle des
enseignements des grands jurisconsultes malikites :
1. transmission du droit de propriété entre vifs ou à
cause de mort ;
2. vivification de la terre par le travail ;
3.possession. ‫الحيازة‬
 Le fondement juridique du droit de propriété
des immeubles melk est le fait de la
possession paisible, publique, à titre de
propriétaire, non interrompue pendant 10
ans.
 La preuve de la possession est liée à
l'établissement d'un acte adoulaire dit
"moulkiya", par lequel deux adouls (notaires)
affirment le fait d'une possession régulière.
Pour avoir sa forme authentique, l'acte devra
être homologué par le juge notarial et inscrit
dans le registre de la propriété tenu au
tribunal de Première Instance.
La propriété d'un bien melk peut être
transférée suivant diverses formes :
acte adoulaire, acte sous-seing privé
enregistré et acte passé devant le notaire
moderne lorsque l'immeuble est
immatriculé ou en cours d'immatriculation.
Le régime de la moulkiya présente trois
avantages substantiels :
Régulation foncière et protection des
terres agricoles;
légitimité religieuse et sociale dont
bénéficient les adouls et leur forte
implantation dans les régions rurales ;
 simplicité et rapidité de la procédure ;
 faible coût de l’acquisition du droit.
 B- ACTES DE PROPRIETE :
 1- Actes constitutifs :
 Le dahir du 4 février 1944 a prévu l’établissement d’actes
constitutifs de propriété, pour les immeubles "Melk".
 Pour dresser un acte de cette sorte, le juge doit se faire
présenter les documents établissant l’origine et la situation
juridique de l’immeuble, situé dans le ressort de sa
circonscription , interpeller le requérant sur sa possession,
indiquer les limites de l’immeuble d’une façon aussi exacte
que possible.
 Cette institution n’a pas eu de grands résultats, ces actes
constitutifs de propriété étant d’une valeur juridique très
relative, et. En fait, il est rare que de tels actes soient
établis.
2- Actes de transfert :
La propriété d’un bien Melk peut être transférée
suivant diverses formes.

 a-Par acte adoulaire:

La vente d’un immeuble par devant adoul peut se
faire suivant deux formules, en vertu du dahir du
7 février 1944: avec vérification préalable du droit
de propriété, ou sans vérification préalable du
droit de propriété ; dans ce dernier cas, les adouls
doivent mentionner expressément que l’acte a été
fait, en cette forme a la requête des parties ; ce
qui est devenu,en fait, une pure clause de style.
L’acte est supervisé par le cadi taoutiq.
 b- Par acte sous-seing privé enregistré
 La vente en droit musulman est un contrat purement
consensuel et elle peut donc être éventuellement établie
par témoignage, mais la vente d’immeuble doit, au
termes de l’article 489 au D.O.C., être faite par écriture
ayant date certaine, et la vente n’a d’effet au regard des
tiers que si elle est enregistrée ; l’observation de ses
prescriptions s'impose à tous depuis l’extension de
l’application des codes organiques, devant toutes les
juridictions, à compter du 1er janvier 1966; la formalité de
l’enregistrement, par elle- même, donnée d’ailleurs date
certaine (art. 425 du D.O.C.).

 Un immeuble "Melk" peut également faire l’objet d’un

transfert partiel par le jeu d’un contrat de mogharassa.
 c-Par acte passé devant le notaire moderne
Le notaire moderne est compétent en
vertu de l’alinéa premier de l’article 5 du
dahir du 4 mai1925, pour dresser tous
actes comportant mutation
d’immeubles Melk, en cours
d’immatriculation; le notaire devient
ainsi compétent dès le dépôt d’une
réquisition d’immatriculation.
 C- INDIVISION DE LA PROPRIETE « MELK »
La propriété immobilière Melk se trouve
souvent dans l’indivision, celle-ci
provenant surtout d’une transmission
successorale; elle peut résulter aussi
d’un contrat; elle pourrait même résulter
de la possession, que celle-ci aboutisse à
une prescription extinctive où une
prescription acquisitive.
Le partage en nature met fin
normalement à l’indivision, partage
amiable ou partage judiciaire.
L’article 978 du D.O.C. énonce à ce sujet:
" Nul ne peut être contraint à demeurer
dans l’indivision et chacun des communistes
peut toujours provoquer le partage. "
Toute clause contraire est sans effet,
Toutefois, l’article 979 permet aux
copropriétaires de convenir que le partage
ne pourra être demandé pendant un délai
déterminé. Aucune durée maximum n’est
fixée.
Ilpeut être procédé à de simples partages
de jouissance, partage qui ne met
évidemment pas fin à l’indivision de la
propriété.
Cette possibilité de partage se trouve
toutefois limitée pour les propriétés
agricoles situées à l’intérieur des
périmètres d’irrigation, pour les
lotissements de terres collectives situés
dans ces mêmes périmètres;ces règles
résultant du code des investissements
agricoles en date du 25 juillet 1969.
Si l’immeuble n’est pas partageable en
nature, il peut être mis fin à l’indivision par la
licitation, ou vente aux enchères d’un
immeuble indivis.
L’indivision des immeubles Melk a donné
naissance, en droit foncier, à deux modes
spéciaux d’acquisition, qui facilitent
indirectement la fin de l’indivision, sans
recourir au partage en nature ou à la
licitation .
La vente d’une quote-part indivise par
un copropriétaire, appelé droit de chéfaa;
la vente globale de l’immeuble indivis
par un seul des copropriétaires, dite vente
safqa.
Ces deux institutions sont, en principe,
régies par le droit musulman local, tel que
ce droit a été conçu et appliqué par les
tribunaux marocains du chrâa; la safqa
est d’ailleurs une pure création de la
jurisprudence marocaine, elle constitue
donc une originalité juridique locale, cette
institution étant, dit-on, inconnue ailleurs.
Le Maroc, Le pays des dahirs, est donc
également le pays de la safqa.
II- L’IMMATRICULATION FONCIÈRE :
A- La procédure de l’immatriculation :

Pour que l’immeuble bénéficie d’une existence

juridique propre et donc soumis au régime
foncier il doit au préalable suivre une
procédure d’immatriculation.

Cette dernière se débute par le dépôt d’une

réquisition de l’immatriculation, et prend fin
avec la décision du conservateur.
L’acte par lequel la procédure
d’immatriculation est introduite consiste
dans le dépôt d’une réquisition délivrée
par le service de la conservation foncier.
L’art 13 du dahir de 12 Août1913 édicte que
la réquisition doit comporter certains
renseignements, tels que l’identitécomplète
du requérant avec son état civil et sa
nationalité, la description de l’immeuble
objet de l’immatriculation, tous les droits
réels existant sur lui.
Le code précise également les personnes
habilitées à déposer une réquisition
d’immatriculation. D’abord le propriétaire,
le copropriétaire, les détenteurs d’un droit
réel, les détenteurs de servitude foncière
ou d’hypothèque avec le consentement du
propriétaire, le tuteur ou curateur en nom
d’un incapable, et enfin le créancier
hypothécaire non payé à l’échéance.
 Dans les 10 jours du dépôt de la réquisition, le
conservateur publie un extrait de la réquisition au
B.O, cet extrait est affiché ensuite avec avis
annonçant le jour et l’heure du bornage au TPI
(taxe sur le profit immobilier).

 Un projet de loi au SGG (secrétariat générale du

Gouvernement) visant la simplification
de la procédure de l’immatriculation, a associé les
communes dans la publication des avis liés
à l’immatriculation en raison de leur rôle important
dans la gestion des affaires locales.
La réquisition est considérée comme une
étape fondamentale de la procédure
d’immatriculation, elle produit donc des
effets, d’abord, elle confère à l’immeuble
déjà une situation juridique particulière dite
<pré immatriculation>, de ce fait
l’immeuble peut faire l’objet d’opérations
juridiques diverses, sans oublier qu’une fois
la réquisition déposée, elle ne peut plus
être retirée.
La phase la plus importante de la procédure,
et la plus complexe est celle du “BORNAGE”,
qui est un acte topographique , de publicité
et d’enquête juridique, placée sous la
direction du conservateur et effectué par un
géomètre de service topographique délégué
par le conservateur.
 Il doit être obligatoirement effectué, Il
consiste à placer les bornes pour délimiter le
périmètre indiqué par le requérant, et
également pour préciser les parties
comprises dans ce périmètre qui font l’objet
d’opposition de la part des tiers.
Le géomètre doit dresser un P.V de
bornage auquel est annexé le plan de
bornage provisoire . La présence du
propriétaire ou son mandataire est
indispensable.
 Le plan de l’immeuble est ensuite levé, et
l’avis de clôture de bornage est publié au
BO .
Deux mois après, la procédure est close.
Au cours de cette période, le conservateur
doit retenir toutes les oppositions
possibles, faites de la part des tiers au
sujet de l’immeuble concerné, donc
l'opposition est une contestation de la
réquisition soit sur l’existence ou
l’étendue du droit de propriété du
requérant, soit sur les limites de la
parcelle en cause, soit sur l’exercice
d’un droit réel susceptible de figurer
sur le titre foncier.
 Les oppositions sont recevables dans un délai de deux
mois à compter de la date de publication au « Bulletin
officiel » de l'avis de dépôt de l'état et du plan
parcellaires au siège de l'autorité locale.

 L’opposition est de ce fait un moyen légal mis à la

disposition de tout intéressé pour faire valoir ses
droits au sujet, le plus souvent, de la propriété
prétendue par le requérant.

 Parmi les modifications apportées par le projet de loi

de 2001, consiste dans la limitation de la
 possibilité de formuler les oppositions, de la sorte que
la recevabilité des demandes d’opposition hors les
délais légaux est la principale cause de blocage de la
procédure de l’immatriculation.
Or, cette procédure prend beaucoup de temps et
met au même niveau, d’une part, les personnes
ayant formulé leur opposition dans le délai légal,
et ceux ayant bénéficié d’un délai supplémentaire
d’autre part.
Alors pour faire face à cette complexité, et à ce
blocage, le projet de loi, a apporté deux
nouveautés ; d’abord, il limite la recevabilité des
oppositions à la période antérieure à la
transmission du dossier à la justice, et ensuite, il
exige que toute demande d’opposition présentée
au conservateur hors le délai légal, doit être
accompagnée de pièces justificatives, c’est-à-dire
l’opposant doit préciser ce qu’il l’a empêché à
s’opposer dans les délais légaux
2- La décision du conservateur :
Une fois le dossier revenu de la juridiction
en cas d’opposition à la conservation
foncière, la procédure aboutit de la part
du conservateur soit u rejet de la
demande d’immatriculation de l’immeuble
en cause, soit à l’immatriculation de ce
dernier.
Le conservateur exerce des attributions
qui entrent parfois parmi celles conférées
au tribunal marocain, du sorte qu’il exerce
un râle très important dans la procédure
d’immatriculation foncière puisqu’il est le
seul habilité à prendre les décisions de
l’immatriculation.
Il faut signaler que sa décision est
définitive et insusceptible de recours.
A cette grande responsabilité, s’ajoutent
quelques limites, en lui rendant responsable
des dommages causés à autrui en cas de
faute grave ou d’erreur professionnelle, et
ce dans le but d’assurer l’équilibre foncier et
la protection de la propriété.
La décision du conservateur peut donc
entraîner sa responsabilité malgré le grand
pouvoir qu’il bénéficie. De même, il est
obligé de permettre l’immatriculation si
toute les formalités sont accomplies, ou s’il
a été donné main levée de l’opposition et
si toutes les étapes de la procédure sont
effectuées sans mauvaises foi.
Dés que la décision judiciaire est
prononcée en faveur du requérant, le
conservateur ne peut refuser
l’immatriculation, et tout manquement
à cette obligation, engage sa
responsabilité, c’est ce qui a fait l’objet de
l’arrêt de la cour d’appel de 12 Avril 1930
condamnant aux dépens du conservateur
qui a rejeté l’immatriculation.
Dans le cas ou le requérant dont la
demande d’immatriculation a été rejeté,
n’exerce pas de recours judiciaires, cette
prescription ne peut alors être appliquée
puisque aucune juridiction ne se trouve
compétente.
 la décision du conservateur devienne
définitive et la procédure de rejet est
close.
L’art 2 et 62 du dahir de 1913, énonce que :(la décision du
conservateur serait en tout état de cause acquise)
B- Fin de la procédure et
L'établissement du titre foncier :

Dés que toute la procédure de

l’immatriculation est effectuée légalement,
et après avoir prononcer L'immatriculation
par le conservateur.
Cette immatriculation produit ses effets qui
sont essentiellement, la purge juridique,
et un titre foncier à caractère définitif
et inattaquable.
a- La purge juridique :
Après avoir énoncé que l’immatriculation
donne lieu à l’établissement d’un titre
inscrit sur un livre foncier, l’immatriculation
purge tout droit antérieur qui n’y serait pas
mentionné, c’est-à dire qu’il est fait table
rase du passé.
Le bénéficiaire devient donc propriétaire
exclusivement par le seul effet de
l’immatriculation prononcée à son profit
de ce fait, il n’a pas à prouver son droit de
propriété, le titre foncier est suffisant à lui-
même. C’est la raison pour laquelle il est
inattaquable, puisqu’il ne rattache à aucun
passé juridique à la situation actuelle.
Cet effet de purge est donc nécessaire dans
la mesure où il donne à l’immeuble la
possibilité de repartir à zéro et le soumettre
au nouveau régime des livres fonciers sans
aucun rapport avec le passé.
On peut relever donc le problème juridique
qui se pose au niveau de cet effet, qui
s’articule autour le fait que la propriété ne
peut être attaquée même si le requérant a
acquis l’immatriculation en utilisant des
manœuvres dolosives.
Ce qui met en danger bien évidemment les
droits des mineurs et des héritiers parfois.
 b- Le caractère définitif et inattaquable du
titre foncier.
 La décision d’immatriculation produit donc un
effet négatif, la purge, tout droit antérieure non
retenu est désormais considéré comme inexistant,
mais elle a un second aspect, a savoir un effet
positif, le titre foncier résultant de la décision est
définitive, et inattaquable.
C’est ce qui résulte également des arts 2 et 52 du
dahir de 1913 "Les inscriptions concomitantes à
l’établissement de titre foncier font corps avec
l’immatriculation et possèdent la même force
probante".
Le titre foncier constitue l’état civile
complète de chaque immeuble immatriculé
permettant de connaître rapidement et
facilement à toute époque, ses origines,
son histoire et sa situation juridique
exacte.
Ce titre foncier se caractérise comme on
l’a déjà mentionné par le caractère
définitif et inattaquable, et
contrairement à l’effet de purge, il ne
reconnaît aucun droit prétendu après
l’immatriculation, c’est pour cette raison
que le législateur a donné un délai de
deux mois à partir de l’affichage de l’avis
de clôture de bornage pour faire valoir
toute opposition, mais après ce délai
aucun droit ne peut être reconnu.
De ce fait, si la décision de
l’immatriculation n’a pas mentionné par
exemple la proportion du droit de chaque
copropriétaire, et si le titre ne contient
aucune indication à cet égard, il faut en
déduire normalement que les parts de ces
copropriétaires sont égales, et cette égalité
a un caractère définitif et inattaquable.
2- Avantages du titre foncier :
Une foie que le titre foncier établit, celui-ci
procure de multiples avantages:
a- Au niveau juridique
Le droit de propriété est consacré d’une
manière définitive et irrévocable.
La nature et l’étendue de ce droit sont
fixées à la suite d’une procédure basée
essentiellement sur la publicité réelle. Table
rase est faite du passé de l’immeuble,
puisque tout droit et charges non révèles
en cours de procédure sont purgés.
Complète avec le terme juridique qui
convient :
…………………consiste en l’inscription sur des
registres spéciaux en suivant une
procédure spéciale, cette dernière est en
principe……………….. avec toutefois des
phases …………………. en cas……………… ou
en cas de refus d’immatriculation.
La législation foncière présente au Maroc
un caractère……….., les immeubles sont
soumis à deux régimes entièrement
différents, selon qu’ils sont immatriculés
ou non. D’abord, le……………………. régis par
des prescriptions et des règles de droit
musulman et ne pouvant procurer a leurs
titulaires qu’une utilité restreint. Ensuite
les immeubles immatriculés , qui sont
soumis……………….qui constitue en quelque
sorte un véritable instrument de précision
de clarté et d’efficacité.
La procédure d’immatriculation débute
par……………………….,cette étape confère à
l’immeuble déjà une situation juridique
particulière dite…………………………………….
La phase la plus complexe est celle
du…………………,qui est un acte
topographique, de publicité et d’enquête
juridique, placée sous la direction du
…………………….et effectué par un géomètre
de service topographique.
Le géomètre doit dresser un P.V de bornage
auquel est annexé le plan de……………………..
La présence du……………………. ou son
mandataire est indispensable. Le plan de
l’immeuble est ensuite levé, et l’avis de
………………….est publié au BO . Deux mois
après, la procédure est close.
……………………est de ce fait un moyen légal
mis à la disposition de tout intéressé pour
faire valoir ses droits au sujet, le plus
souvent, de la propriété prétendue par le
requérant.
Une fois le dossier revenu de la juridiction
en cas d’opposition à la conservation
foncière, la procédure aboutit de la part
du conservateur soit au ……………………de
l’immeuble en cause, soit à ……………….de
ce dernier.
 Partie II
La publicité foncière

 La publicité foncière constitue un prolongement de

L'immatriculation des immeubles : sa fonction est de
permettre de tenir les livres fonciers a jour de tous les
évènements ou actes susceptible de modifier,
ultérieurement l'état des droit réels existant sur les
immeubles immatricules.
l'institution du livre foncier est conçue comme une sorte
d'état civil immobilier ayant valeur récapitulative et
probante des droits acquis sur les biens immatricules.
 Cette finalité ne peut être atteinte d' une manière durable
qu' on soumettant a inscription sur les titres fonciers
originaires les modifications intervenues dans la titularité
de ces droits.
 C'est précisément a cette nécessite que correspond
l'organisation d' un régime de publicité foncière soumis a
certaines modalités chapitre1 et générateur d'effets
juridiques chapitre 2.
Chapitre1:les modalités
d’inscription
Ne peuvent faire l’objet d’inscription sur
les livres fonciers que les actes, les faits
ou les opérations désignés par la loi,
notamment les articles 65, 69, 81 et 82
de la loi n°14.07 qui a modifié et
complété le DAHIR de 12 aout 1913 tel
sont pour l’essentiel: (art. 65)
Chapitre1:les modalités d’inscription

1. Tout fait, disposition et convention entre vifs, à titre

gratuit ou à titre onéreux.
2. Tous procès-verbaux et ordonnances de saisie
immobilière, tous jugements passés en force de chose
jugée ayant pour objet de constituer, transmettre aux
tiers, reconnaître, modifier ou éteindre un droit réel
immobilier.
3. Tous baux d’immeubles excédant trois années.
4. Toute quittance ou cession d’une somme équivalente
à plus d’une année de loyers non échus, doivent être
rendus publics par une inscription sur le titre foncier.
5. Les actes authentiques a compter de la date de la
rédaction de l’acte.
6.Les actes sous seing prive a compter de la
dernière légalisation de signature.

Si l’inscription sur le titre foncier n’est pas

requise et les droits de conservation foncière ne
sont pas payés dans le délai prévu ci-dessus, le
requérant de l’inscription sera passible d’une
pénalité égale à 5% du montant des droits exigibles
pour le premier mois qui suit la date d’expiration
dudit délai, et 0,5% desdits droits pour chaque
mois ou fraction de mois ultérieur.
Le directeur de l’Agence nationale de la
conservation foncière, du cadastre et de la
cartographie peut, en cas de force majeur,
accorder l’exonération de la pénalité
prévue ci-dessus, sur production de tout
document la justifiant.
B. La procédure d'inscription
Le processus d'inscription recouvre deux
préoccupations:
1. Les formalités matérielles d'inscription.
2. Le moment de d'inscription.
Les formalités matérielles
d'inscription.
L'acquéreur procède a la publication de
l'acte de transfert . A cet effet il suffît de
déposer l’acte a la conservation foncière
concernée en y joignant nécessairement le
duplicata du titre foncier intéressé.
Les formalités matérielles
d'inscription.
Les réquisitions d’inscription sont constater
au fur et à mesure et par numéro d’ordre
sur un registre des dépôts : ils sont ensuite
exécutées, dans le même ordre, en
conservant sur les titres fonciers la date
même de leurs dépôts.
Les formalités matérielles
d'inscription.
L’inscription est opérée sous forme
d’énonciation sommaire par le conservateur
après vérification, sous sa responsabilité.
Les formalités matérielles
d'inscription.
Le conservateur doit vérifier l’identité la
capacité du disposant ainsi la régularité en
la forme et au fond des documents
appuyant la réquisition.
Les formalités matérielles
d'inscription.
Le refus d’inscription est oppose par le
conservateur donne lieu à recours devant le
conservateur générale puis en justice.
Les formalités matérielles
d'inscription.
Une fois l’inscription opérée, elle est en
principe définitive et imprescriptible.
Certaines circonstances prévues par la loi
peuvent justifier que l’inscription soit
annulée ou radiée ‫( التشطيب‬un droit réel à
durée limité) ou rectifiée (cas d’erreur…).
2.Le moment de d'inscription.
 Iln y a pas de délai légal pour les inscriptions
sauf la prescription par 15 ans du droit commun
Art 387 du DOC.
Cependant de nombreuses circonstances sont
susceptibles de contrarier l'inscription rapide d'un
acte ou d'une décision génératrice de droit réel.
Pour ce fait, la loi organise une mesure
conservatoire en forme d'inscription momentanée:
La prénotation ‫التقييد االحتياطي‬
La prénotation ‫التقييد االحتياطي‬
Consiste en une mention sur le titre
foncier qui n' a qu' un caractère
conditionnel et provisoire.
Sa fonction est de préserver
momentanément soit un droit prétendu
mais conteste en justice, soit un droit en
formation qui n' a pas atteint la perfection
requise.
Elle n'a aucune valeur juridique propre.
Lorsque l'inscription définitive a lieu ,elle
prend rang a la date de la prénotation.
 La prénotation peut être obtenu selon trois
procédures différentes: art 85 de la loi 14.07
 1.soit par décision du conservateur lorsque la
réquisition d' inscription définitive, fondée sur un
titre entache d une irrégularité mineure, ne peut
être reçu , la prénotation est valable 10 jours.
 2 soit par ordonnance du président du tribunal de
première instance lorsque l' inscription définitive ne
peut être obtenue a bref délai dans ce cas la
prénotation se prescrit par 6 mois.
 3 soit par suite de dépôt d' une requête introductive
d' instance lorsque l'action en justice tend à la
reconnaissance d‘un droit justiciable de l' inscription
sur les livres foncier, la prénotion vaut pour toute la
durée du procès.
II Les effets de l'inscription
 Comme l’immatriculation, l’inscription
d’un droit ou d’un acte au titre foncier a
une valeur constitutive A. En revanche,
l’inscription n’a pas pour effet de purger les
contestations relatives au droit considéré :
il y a lieu de s’interroger sur sa force
probante en tant que moyen de preuve de
l’existence des droits inscrits . B
A. La valeur constitutive de l'inscription:
◦ Le principe:

◦ Il résulte des articles 66 et 67 de la loi 14.07 selon

lesquels tous les actes tendant a constituer,
transmettre, modifier ou éteindre un droit réel ne
produisent effet tant à l'égard des tiers qu' entre les
parties elles-mêmes, qu'à la date de son inscription
sur les livres fonciers.
◦ Ainsi loin de constituer une simple mesure
d'opposabilité aux tiers, l'inscription se présente
comme une condition essentielle de l'existence des
droits réels ou de leur transfert même dans les
rapports des parties à l’acte.
A. La valeur constitutive de l'inscription:

◦ Dans une vente immobilière par exemple. le

transfert de propriété n'a lieu qu’à compter de
la publication de l'acte par mention sur le titre
foncier et non pas par le seul accord des parties
jusqu’à l'inscription du transfert de propriété
aux livres fonciers, L'acquéreur n’a donc qu'un
droit de créance contre le vendeur qui demeure
propriétaire et supporte, à ce titre, le risque de
perte fortuite du bien.
A. La valeur constitutive de l'inscription:

◦ la constitution de l'inscription produit

notamment deux conséquences importantes et
complémentaires :
1. L’une est que l'existence ou le contenu d'un droit
publié ne peut être modifié que par une
inscription ultérieure au profit d'un autre
bénéficiaire;
2. L'autre est que la prescription ne peut faire
acquérir ni éteindre aucun droit dûment inscrit
aux livres fonciers loi 14.07 article 63
A. La valeur constitutive de l'inscription:
◦ Les exceptions:
◦ Quelques exceptions sont apportées au principe par
des textes particuliers. il suffit ici d'en citer des
exemples :
1. Ainsi les droits privatifs d'eau, même
publiables, ne sont pas justiciables de l'effet
constitutif des inscriptions foncières;
2. De même les servitudes légales ou dérivant
de la situation naturelle des lieux sont
dispensées de publicité (dahir 2 juin1915,
art. 109) et existent donc indépendamment
de toute inscription;
A. La valeur constitutive de l'inscription:
◦ Les exceptions:
3.Pareillement, et à raison même de leur
nature, les créances publiables aux
livres fonciers (baux de plus de 3 ans
cessions ou quittances de loyers ou
fermages non échus et supérieurs un
an) sont effectives, entre les parties,
dés leur accord; l’inscription aux livres
fonciers n'a pour effet que de les
rendre opposable aux tiers
4.Sur le plan successoral encore, la transmission
héréditaire des biens s’accomplit, selon la loi nationale du
défunt, et nonobstant les règles de la publicité foncière ;
néanmoins une inscription est nécessaire pour rendre
opposable aux tiers l'investiture de l'héritier sur les
immeubles du défunt;

5.enfin et à titre momentané, l'inscription d'une

hypothèque conventionnelle peut être différée pendant un
maximum de 90 jours, sans altérer l'efficacité de la
garantie entre les parties et à l’égard des tiers (dahir 2 juin
1915. art. 182 et ss.). fixant la législation applicable aux
immeubles immatriculés.
 B. La force probante de l'inscription

La question de la force probante des inscriptions consiste à

déterminé quelle force juridique il convient d'accorder aux
mentions portées, postérieurement à l'immatriculation, aux
livres fonciers. A cet égard il est judicieux de scinder
l’analyse selon que ces mentions portent constatation
de droits réels ou concernent l'état des personnes
inscrites comme bénéficiaires, c'est-à-dire selon qu'elles
présentent un caractère réel (1) ou personnel (2).
B. La force probante de l'inscription
(1) Force probante des mentions réelles

Dans les rapports entre les parties aux actes ayant un objet
immobilier et dûment publiés, l'inscription emporte
normalement garantie, au profit de l'ayant-cause, du droit
réel transféré, concédé ou modifié. Néanmoins cette force
probante ne se fonde que sur une présomption de validité ou
de régularité de l'acte intervenu et n'emporte pas purge,
comme l'immatriculation, des contestations ou vices
éventuels susceptibles d'affecter l'opération juridique
publiée. Ainsi toute invalidation ou rectification judiciaire de
l'acte constaté sur un titre foncier donnera lieu à radiation
et remplacement, ou à complément de l'inscription
initiale.
B. La force probante de l'inscription
(1) Force probante des mentions réelles

Vis-à-vis des tiers, la force probante des mentions réelles se

révèle à deux degrés : d'une part, il n'est pas niable que
l'inscription d'un droit réel permet à son bénéficiaire de le
faire respecter, au premier degré, contre tout empiétement
de fait de la part d'un tiers qui n’aurait aucune prétention
concurrente, et dûment inscrite, à invoquer ; mais, d'autre
part, cette force probante s'exerce aussi, au second degré et
d'une manière absolue en principe, au profit des tiers de
bonne foi qui auraient acquis sans fraude tout ou partie des
droits réels de celui au bénéfice duquel ils étaient
nominativement inscrits.
B. La force probante de l'inscription
(1) Force probante des mentions réelles

En effet, selon l’article 3 du dahir du 2 juin 1915,

l’annulation d'une inscription ne peut, en aucun cas, être
opposé aux tiers de bonne foi : si l'un des tiers a donc acquis
du titulaire inscrit un droit dûment publié, L’annulation
éventuelle du titre de son auteur n’emporte pas extinction de
l’inscription prise nominativement en sa qualité d'ayant
cause de bonne foi.
B. La force probante de l'inscription
(2) Force probante des mentions personnelles

Dans le silence de la loi et, semble-t-il, contre toute logique,

la jurisprudence marocaine fait également bénéficier les tiers
de bonne foi d'une force probante absolue des mentions
relatives à l’état civil et à la capacité juridique des titulaires
nominatifs de droits réels inscrit. Une telle solution se justifie
d'autant moins que de telles mentions ne donnent pas lieu,
lors de l’inscription, à un contrôle préalable de leur sincérité.