Droit foncier

Licence Droit Privé( S.5)

Pr. R. BENMANSOUR
introduction
• le terme foncier, vise tout ce qui est en relation
avec un fonds de terre, à son exploitation, à
son impôt. On parle ainsi d’assiette foncière,
d’impôt foncier, de taxe foncière…
• Le droit foncier a été élaboré pour règlementer
les rapports qui existent entre un individu ou
des groupes d’individus relativement à la terre.
• Il fait partie du droit privé et plus précisément,
du droit des biens, ne concerne que les
immeubles, les biens meubles en sont exclus
sauf en cas d’immobilisation.
• Il se distingue du droit immobilier qui ne
concerne que les biens bâtis, le droit foncier
règlemente toutes sortes de biens immeubles
bâtis ou non. Les règles du droit foncier
définissent ainsi la répartition des droits de
propriété sur les terres, les modalités de leur
utilisation, de leur transfert de propriété, ce
qui exige une certaine sécurité immobilière .
• Dans le but d’asseoir cette sécurité, le
législateur Marocain s’est doté dès 1913,
d’un régime moderne d’immatriculation
foncière aboutissant à l’établissement
d’un titre foncier. Ce régime évolue en
parallèle avec le régime du droit
musulman classique, ce qui crée une
dualité de régimes juridiques.
• Cette dualité de régime impacte de façon
négative le développement économique du pays.
• En effet, la contrainte foncière constitue parfois
un obstacle majeur à la promotion des
investissements et à la concrétisation des projets
( problème des 3 F décriés par les investisseurs)
• Pour rendre, le régime des livres fonciers plus
attractif , les autorités publiques multiplient les
campagnes de publicité et de sensibilisation aux
intérêts de l’immatriculation sur des livres
fonciers.
• En effet, le régime des titres fonciers présente de
nombreux avantages:
• 1– au niveau juridique
• Le titre foncier établit et consacre d’une façon
définitive et irrévocable le droit de propriété sur le
bien. Le propriétaire ne peut ainsi redouter ni
revendication, ni éviction puisque le titre foncier est
définitif et inattaquable.
• De même que la prescription ne peut faire acquérir
aucun droit réel sur un immeuble immatriculé à
l’encontre du propriétaire inscrit. Ni amener la
disparition d’aucun des droits réels inscrits sur le titre
• 2- Au niveau topographique
• Le titre foncier (TF) permet de déterminer la situation
exacte de l’immeuble, sa superficie, sa consistance et ce
au moyen de procédés techniques modernes.
• 3- Au niveau fiscal
• Le TF établi, facilite le calcul de la capacité contributive
des citoyen et amène l’Etat à asseoir d’une manière plus
équitable, les divers impôts
• immobiliers.
• 4- Au niveau économique
• Le TF. Donne à l’immeuble une visibilité et une sécurité
et facilite l’octroi de crédits, notamment à travers une
hypothèque
• 5- au niveau social
• Par la protection de l’intérêt individuel,
l’immatriculation préserve l’intérêt général et
met fin aux procès interminables nourris par
des litiges immobiliers.
• 6- constitue une plus-value de la propriété
immobilière
• Le paysan, propriétaire d’une terre
immatriculée s’y attache davantage, devient
sédentaire, ce qui permet une mise en valeur de
l’activité agricole et lutte contre l’exode rurale.
• Contrairement à cela, le régime traditionnel des
biens Melk présente un nombre considérable de
failles dues essentiellement à l’absence totale de
publicité, or publier c’est informer. Cette absence
de publicité entraine très souvent la
méconnaissance par les tiers notamment les ayants
droits du propriétaire de l’immeuble concerné de
sa situation, sa consistance et des droits qui s’y
exercent.
• De même que l’absence de précision quant aux
limites exactes des fonds fait l’objet de contestation
récurrentes entre riverains.
• Cette absence de publicité fait aussi que ce régime
traditionnel soit opaque, impropre à la circulation
des biens, à l’investissement et à la modernisation.
• C’est pourquoi le régime de l’immatriculation
foncière introduit au Maroc en 1913 pour lequel, le
législateur de l’époque s’était largement inspiré par
la loi Torrens mise en œuvre en Australie en 1858.
(ce texte a été modifié et complété par la loi N° 14-
07)
• Son but est de garantir le droit des propriété, d’en
préciser les limites et les charges qui peuvent
éventuellement le grever.
• En raison de la place qu’occupe le droit de
propriété et les droits réels en général,
plusieurs textes de lois ont été élaborés pour
les réglementer et les garantir.
• C’est le cas du code foncier de 1915 qui a été
abrogé par la loi N°39.08 du 22-11-2011
• La loi N° 18-00 relative au statut de la
copropriété des immeubles bâtis , telle qu’elle a
été modifiée et complété par la loi N° 106-12
• La loi N° 12-107 relative à la vente d’immeuble
en état futur d’achèvement(VEFA)
Chapitre préliminaire: régimes juridiques et
statuts particuliers des immeubles au Maroc
L’espace foncier au Maroc se caractérise
par une pluralité de statuts juridiques de la
terre qui se sont constitués tout au long de
l’histoire. En effet outrer la division entre
immeubles immatriculés et non
immatriculés, il existe des régimes
particuliers tels; les ha bous, les terres
collectives, les terres ghiches, les biens
relevant du domaine public ou privé de
l’Etat
• Section I les biens Melk
• L’immeuble Melk confère à son titulaire la pleine
propriété sur la chose, dans la mesure où le titulaire du
bien dispose du droit éminent de propriété et du droit
de jouissance .
• C’est une propriété privée qui peut être individuelle ou
collective.
• §1- régime juridique des biens Melk
• Ce régime trouve son essence dans les pratiques
ancestrales inspirées du droit musulman et des
pratiques locales.
• Malgré ses faiblesses, ce régime perdure et concerne
encore un nombre considérable de propriétés foncières
• A- la possession, fondement juridique des biens
Melk
• 1- définition et éléments constitutifs
• La possession est un rapport de fait entre une
personne et une chose, c’est un fait juridique qui
aboutit sous certaines conditions à faire acquérir
à une personne le droit de propriété sur un bien.
• Elle occupe une place centrale dans l’acquisition
du droit de propriété d’un bien Melk.
• Elle est réglementée par les dispositions des
articles 239 de la loi N° 39.08
• Elle suppose à la fois des faits matériels(corpus)
et une intention( animus).
• Le corpus
• Selon l’art. 239 la possession suppose une
maitrise matérielle. Posséder c’est se comporter
en maître sur la chose, effectuer des actes
similaires à ceux effectués par un propriétaire.
• Peut être originaire ou dérivée
• On peut posséder non seulement par soi-même
mais aussi par un autre( par un locataire ou un
fermier par ex.)
• L’animus
• Elle suppose un élément psychologique c à d la volonté
de se comporter à l’égard de la chose comme si on en
était propriétaire.
• Ne doit pas être confondu avec la bonne foi. Il est
parfaitement possible de posséder tout en étant de
mauvaise foi.
• Permet de distinguer entre la détention précaire d’une
chose et sa possession. Celui qui détient la chose d’une
autre personne en vertu d’un droit non translatif de
propriété n’est que détenteur précaire. Il ne peut pas
faire jouer la possession parce que l’animus lui fait
défaut.
• 2- les caractères de la possession( art. 245)
• Elles sont au nombre de 4
• Elle doit être paisible:
• Suppose que le possesseur est entré en
possession sans violence ni matérielle ni
morale ou qu’il se maintient en possession
sans voie de fait ni menaces ni crainte
révérencielle.
• Elle doit être publique
• La possession perd son efficacité du moment
où elle devient clandestine
• Elle ne doit pas être équivoque
• La possession est équivoque quand le
comportement du possesseur ne manifeste pas
clairement un animus possidendi. Son attitude est
ambiguë, on ne sait pas à quel titre il agit.
• Elle doit être continue
• Elle suppose une certaine durée qui doit être
continue sans toutefois qu’elle soit exercée sans
intermittence.
• La durée de la possession est de 10 ans pour les
tiers étrangers et de 40 ans entre membres d’une
même famille( art. 250 et 251)
• §2- preuve de la possession et transfert de
• propriété des biens Melk
• La preuve de la propriété d’un bien Melk s’opère par la
présentation d’une Moulkya c à d un acte adoulère en
vertu duquel 12 témoins confirment la possession
régulière de la personne qui revendique la propriété du
bien devant 2 Adels.
• La vente d’un bien Melk, peut se faire soit:
• Par un acte adoulère
• Dans ce cas les Adels peuvent procéder selon l’une des
deux formules suivantes:
• Avec vérification préalable du droit de propriété, ce qui
suppose une collecte d’informations
• Soit sans vérification préalable. Dans ce dernier cas les
Adels doivent mentionner expressément que l’acte a
été fait dans cette forme à la demande des parties.
L’acte devant être supervisé par cadi tawtiq.
• Soit par acte SSP
• La vente en droit Musulman est purement
consensuelle. Mais selon les dispositions du DOC, la
vente d’immeuble doit être faite par écrit et avoir date
certaine(art. 489)
• Par acte passé devant un notaire
• En effet le notaire devient compétent pour dresser tous
les actes comportant mutation d’immeubles Melk dès
le dépôt d’une réquisition d’immatriculation
• Les biens Melk ne sont pas figés, ils peuvent faire
l’objet d’opérations juridiques dont certaines ont
été règlementées par le code foncier. C’est le cas
notamment de la Mougharassa.
• C à d un contrat qui constitue une association du
travail et du capital, un bail à complant en vertu
duquel un propriétaire remet un terrain à un
preneur qui fournit des arbres, les plante, les
soigne jusqu’au moment où ils commencent à
produire ou qu’ils auront atteint un degré de
croissance déterminé.
• Le preneur n’aura aucun salaire mais à partir
du moment où les arbres arrivent à fructifier,
il acquiert un droit de propriété sur les
arbres et le terrain dans la proportion
convenue.
• Initialement dépourvue de toute
réglementation légale et régie uniquement
selon les usages et coutumes locales,
désormais ce contrat bénéficie des
dispositions des articles 265 à 272 du
nouveau code foncier marocain.
• Pour ce faire la Mougharassa suppose la réunion d’un
certain nombre de conditions.
• - l’établissement d’un contrat écrit
• L’art. 268 parle d’un acte formel qui précise la nature
des arbres à planter et la quotte- part qui sera réservée
au bénéficiaire.
• Ce dernier doit entamer ses plantations sans délai,
• Si dans l’année aucune plantation n’a eu lieu, le contrat
sera annulé.
• Si le nombre des plans est < au tiers de ce qui a été
convenu, le propriétaire de la terre peut soit maintenir
le contrat ou le résilier sous réserve d’indemniser le
mogharssi.
Si les plantations périssent par un cas de
force majeure, deux situations peuvent se
présenter:
-- si les fruits étaient arrivés à maturité, le
Mogharssi bénéficiera de tous ses droits
tels que précisés dans le contrat.
-- si les arbres avaient péris avant de
donner leurs fruits, le Mogharssi serait
indemnisé selon ce qui a été convenu ou
selon les usages
• Section II: Statuts particuliers de certains biens
immeubles:
• §1) les Habous:biens religieux représentant un patrimoine
considérable
• Le Habous est un acte juridique par lequel une personne,
en vue d’être agréable à Dieu, se dépouille d’un ou de
plusieurs de ses biens immeubles et les met hors du
commerce, en les affectant, à une œuvre pieuse ou sociale.
• Le Habous ou Wakf est une institution vivace en droit
marocain, tellement présente qu’elle a nécessité
l’intervention du législateur à plusieurs reprises. Cet
arsenal juridique a été couronné par le dahir N° 109.236
du 23 Février 2010 et qui s’ajoute aux dispositions du droit
musulman classique et aux règles coutumières .
• Il existe deux catégories de Habous: le Habous public et le
Habous privé.
• 1)- le Habous public:
• Le ministère des Habous dispose d’un patrimoine urbain et
rural important qui en fait un acteur incontournable du
foncier au Maroc.
• Le parc foncier Habous se compose d’immeubles, de fonds
de commerce urbains ainsi que des exploitations agricoles.
• Sont considérés d’office Habous toutes les mosquées,
zawyia, marabouts…
• Les biens constitués en Habous peuvent faire l’objet de
location ou d’échange, les fonds recueillis sont gérés par le
ministère.
• 2)- le Habous privé ou comment contourner les règles successorales

• Le recours à cette catégorie de Habous était souvent utilisé pour

contourner les lois successorales ou les restrictions issues de la
Charia et ce à fin de ne faire bénéficier de certains biens que les
personnes préférées ( impossibilité de déshériter un héritier, la
limitation des legs au 1/3 des biens…).
• Ces raisons du recours au Habous privé ont fait l’objet d’un certain
nombre de critiques qui amené le législateur marocain à mettre fin
à certaines de cette situation et à limiter le Habous privé à la 3eme
génération du défunt.
• Aussi l’état de délabrement de certains propriété constituées en
Habous et les demandes insistantes de certains bénéficiaires
écartés, a amené le législateur à autoriser la liquidation de ces
biens à l’initiative de l’administration des Habous ou de la
majorité des bénéficiaires.
• Ceci étant la constitution d’un Habous suppose que:
• Le constituant soit propriétaire du bien et que son droit ne fait
l’objet d’aucune contestation
• La confession musulmane n’est pas exigée de lui
• Le Habous effectué pendant la dernière maladie est valable.
• Le bénéficiaire n’est pas obligé de manifester son acceptation,
le Habous étant un acte unilatéral. Aucune condition de
nationalité, de confession n’est exigée de lui .
• §2- les terres collectives:
• Ce sont essentiellement les terres des tribus. Le terme
collectif a été instauré par le protectorat et est devenu
depuis un terme désignant la propriété inaliénable de
collectivités ethniques, soumise à la tutelle du ministère de
l’intérieur.
• Avant le protectorat, ces terres ne disposaient pas d’un
statut juridique mais correspondaient plutôt à une
occupation de fait de territoires, plus ou moins stable, par
des tribus itinérantes.
• Le Dahir du 27 avril 1919, dote les collectivité de la
personnalité morale et leur attribue une propriété à titre
collectif d’un domaine qui peut être délimité et
immatriculé.
• Les membres de la collectivité sont les ayants droits
ou collectivistes. Chacun détient une quote- part
indéterminée et variable dans le bien en indivision.
• La terre collective ne s’hérite pas, c ’est
l’appartenance à la tribu qui s’hérite et donne droit
à l’exploitation d’une quote-part.
• Le droit de jouissance perpétuel reconnu à un chef
de famille est imprescriptible et ne peut être aliéné
ou saisi qu’au profit de la collectivité.
• Ces terres peuvent toutefois être acquises par l’Etat
ou par des collectivités publiques, soit de gré à gré,
soit par expropriation.
• Ceci étant, force est de constater que la législation et
le statut des terres collectives s’achemine vers une
melkisation de ces terres dont certaines font l’objet
d’immatriculation foncière.
• §3- les terres Guiche
• Certaines tribus ayant fournis au sultan des soldats
de métier en contre partie elles ont reçu la
jouissance sur certaines terres.( oudaya,
cherarda…)
• Le droit éminent de ces terres reste acquis à l’Etat et
fait partie du domaine privé de l’Etat.
• Le droit de jouissance appartient à la collectivité.
• Les terres Guiche sont inaliénables,
insaisissables et imprescriptibles . Ces
qualificatifs sont de plus en plus
discutables. Les transactions
immobilières portant sur ce genre de
biens se multiplient allant de la cession
du droit de jouissance à la cession du
droit de propriété.
Chapitre: I- le régime des livres fonciers
comme garantie de la propriété .
• Section 1- principes fondamentaux du régime
des livres fonciers.
• l ’immatriculation foncière consiste à inscrire
sur des registres spéciaux appelés livres
fonciers des immeubles qui jusqu’alors
étaient régis par le droit musulman. Cette
inscription donne à l’immeuble un point de
départ et le débarrasse, par l’effet de purge de
tous les droits réels et de toutes les charges
réelles antérieures et qui ne se sont pas
révélés en temps utile.
• L’immatriculation procure au requérant des
avantages certains car son droit est consacré
d’une manière définitive et irrévocable.
• Le régime des livres fonciers a pour fondements
les principes suivants:
• 1) la purge juridique destinée à donner à
l’immeuble un nouveau point de départ précis et à
le débarrasser de tous les droits et les charges
foncières antérieures qui ne se sont pas révélés
dans les délais impartis. Elle fixe définitivement
l’état matériel et l’état juridique de la propriété
foncière.( art. 63 du code 1913)
• 2) la spécialité foncière qui aboutit à une
individualisation de chaque immeuble portant
un numéro et disposant de limites nettement
déterminées sur les livres fonciers , et qui font
état de tous les droits réels ou charges
affectant l’immeuble. Le tout sous l’autorité et
la responsabilité des conservateurs de la
propriété foncière, qui de par leurs
attributions doivent effectuer tous les
contrôles nécessaires. ( identité des
requérants, régularité des pièces fournis…)
• 3)- l’effet constitutif des inscriptions( art. 66 et 67)
• Contrairement aux biens Melk pour qui le transfert
de propriété n’exige aucun formalisme
particulier( solo –consensus), le formalisme occupe
une place de choix dans le régime des livres fonciers.
• En effet, le transfert et la constitution d’un droit réel
doit être matérialisé par une inscription sur le titre
foncier. C’est donc cette inscription qui conféré au
droit réel son existence et elle lui confère aussi son
caractère réel. Ainsi tant qu’un acquéreur de droit
réel ne fait pas inscrire son droit sur le titre foncier,
il ne disposera que d’un droit de créance.
• Section 2-La procédure de l’immatriculation
• L’immatriculation comporte au Maroc deux phases:
• L’une administrative et l’autre , en cas d’opposition,
judiciaire.
• §1- la phase administrative
• Cette phase est déclenchée par le dépôt auprès de la
conservation foncière de la réquisition d’immatriculation
• I- le dépôt de la réquisition( art.10-16)
• -- Qui peut déposer une réquisition?
• Aucune condition n’est requise, elle peut être faite par le
propriétaire, le copropriétaire, les bénéficiaires de droits
réels immobiliers, les bénéficiaires de servitudes foncières
• Le créancier non payé au profit duquel les juges ont
ordonné une saisie immobilière sur les biens
immeubles de son débiteur.
• Le représentant légal d’un incapable ou d’un mineur
• Suite à ce dépôt, le conservateur va délivrer un
récépissé au requérant
• -- Que doit contenir la réquisition?
• Elle doit comporter des informations relatives à
l’état civil du requérant, à la description de
l’immeuble, à l’affirmation de la possession. Dans ce
sens l’art 14 , exige le dépôt des originaux ou copies
certifiées.
• Une fois déposée, la réquisition ne peut plus être
retirée.( art 1 et 6 vont dans le même sens)
• Cependant si le retrait est impossible, des
décisions de rejet peuvent être prononcées par le
conservateur et ce dans les cas suivants:
• Lorsque le requérant ne se présente pas au
bornage.
• Lorsqu’il ne présente pas les justificatifs
nécessaires , dans le mois qui suit la sommation
qui lui est adressée
• Lorsqu’il y a défaut de diligence de donner suite à
la procédure.
• Quel serait le régime juridique de l’immeuble
pendant la procédure d’immatriculation?
• Tant que l’immatriculation n’est pas
intervenue, l’immeuble demeure régi par le
droit musulman et les coutumes locales.
• Et n’est pas juridiquement gelé , il peut donc
être:
• Vendu en partie ou en totalité. L’art. 83
prévoit dans ce sens la continuation de la
procédure d’immatriculation, l’acquéreur,
prend la qualité de requérant.
• Il peut être donné en hypothèque, puisqu’une
publicité existe déjà et permet de rendre l’hypothèque
opposable aux tiers.
• L’acte d’hypothèque doit être déposé à la conservation
foncière en temps utile pour échapper à l’effet purge.
• Cependant l’hypothèque ne prendra son effet que du
jour où elle pourra être inscrite sur le titre foncier
établi par le conservateur.
• Ainsi le créancier hypothécaire, non payé, ne peut
faire saisir le bien en cours d’immatriculation que s’il
a obtenue une décision judiciaire définitive à
l’encontre du débiteur.
• La publicité de la réquisition d’immatriculation
• Elle est ordonnée par le conservateur et se fait par
la publication de l’extrait de la réquisition au B.O ,
par voie d’affichage et dans le cadre du bornage.
• -- la publication au B.O doit être effectué dans les 10
jours qui suivent le dépôt de la réquisition( art.17)
• -- les affichages
• Aux termes de l’art.18, l’extrait de la réquisition et
l’avis fixant la date et l’heure du bornage doivent
être placardés à la conservation foncière, au siège
du TPI du lieu de situation de l’immeuble, au siège
de la commune ou de l’autorité territoriale.
• Le bornage
• C’est une opération complexe qui suppose, une opération
topographique, un acte de publicité et une enquête
juridique. Elle s’effectue aux jours et heures fixés par le
conservateur.
• -- le bornage est une opération topographique
• L’art. 19 précise que ces opérations sont dirigées par le
conservateur qui en délègue l’exécution à un ingénieur
topographe assermenté du cadastre et qui est inscrit au
tableau de l’ordre.
• Sa première mission consiste à placer des bornes aussi
bien pour délimiter le périmètre indiqué par le requérant
que pour préciser les parties litigieuses , objet de
contestation de la part des tiers.
• Cette opération topographique est matérialisée
par un croquis de bornage qui doit donner une
description détaillée et précise de l’immeuble,
notamment sa consistance, sa superficie, sa
situation et relater toutes les particularités du
terrain.
• -- le bornage est un acte de publicité
• Il constitue un événement local, qui constitue un
moyen de publicité très efficace. En effet l’arrivée
du géomètre de ses assistants , de ses instruments
et des personnes invitées à assister au bornage ,
suscitent la curiosité de la population.
• -- Le bornage est une enquête juridique:
• Cette enquête est faite par l’ingénieur topographe en
sa qualité de délégué du conservateur. Il constate le
fait et la durée de la possession, il interroge les
riverains et reçoit les oppositions.
• Il dresse un P.V de bornage auquel sont annexés le
croquis de bornage et les pièces produites par les
parties. Ce P.V est signé du Géomètre et de toutes les
personnes ayant comparu.
• Si le P.V atteste l’absence du requérant, la réquisition
est considérée comme nulle et non avenue et la
procédure est classée sans suite( art. 23).
• En fin dans les 4 mois qui suivent le bornage , un
avis de clôture de bornage est publié( art 23)
• Pendant un délai 2 mois qui part du jour de
l’insertion au BO, les oppositions à
l’immatriculation seront reçues par le
conservateur et c’est la phase judiciaire qui va
démarrer.
• S’il n’y a pas d’opposition, le conservateur décide
de la suite à donner à la question de
l’immatriculation. Si toutes les démarches sont
accomplies, l’immatriculation du bien sera
prononcée.
• Les oppositions
• L’opposition est une contestation de
l’immatriculation élevée par un tiers, soit sur
l’existence du droit de propriété ou sur les limites de
la parcelle en cause, soit sur l’existence d’un droit
réel susceptible de figurer sur le titre foncier à venir.
• Elle doit se rapporter à un droit réel grevant
l’immeuble en cours d’immatriculation. Ne peuvent
pas justifier une opposition à une immatriculation,
une action personnelle, telle une action en paiement
d’une somme d’argent, une action en exécution d’un
bail.
• 1- objet de l’opposition
• Peuvent donner lieu à opposition:
• --Les contestations sur l’existence, l’étendue ou
l’exclusivité du droit de propriété du requérant.
• -- en cas de prétention d’un droit réel
susceptible d’être inscrit sur le titre foncier à
établir, ex. l’existence d’une servitude grevant
l’immeuble, d’un usufruit, d’une hypothèque…
• Il en est de même des actions réelles en cours,
• -- une action en nullité de la vente
• -- une action en révocation d’une donation
• Ainsi il a été jugé que le vendeur d’immeuble qui n’avait
pas fait reconnaitre son action résolutoire pour défaut de
paiement du prix en cours de la procédure
d’immatriculation poursuivi par l’acquéreur ne pouvait
plus invoquer cette action réelle mais conserve une action
personnelle et perd de ce fait la possibilité de récupérer
l’immeuble.
• 2- forme et délai des oppositions
• Selon les dispositions de l’art. 25, elles peuvent être faites
oralement ou par écrit.
• Les déclarations orales peuvent être reçues à la
conservation foncière ou en cours du bornage. Un P.V sera
alors dressé en double exemplaire dont l’un est remis à
l’opposant.
• Les oppositions écrites accompagnées de tous les titres
et les justificatifs utiles seront adressé au conservateur
désormais seul habilité à les recevoir.
( l’art. 25 du dahir du 12/aout/ 1913 a été abrogé par la
loi 14-07)
• L’opposant peut sous peine de forclusion intervenir
pendant toute la durée de l’immatriculation, depuis le
dépôt de la réquisition sans dépasser le délai de 2 mois
qui court de la publication au BO de l’avis de clôture du
bornage.
• Cependant une opposition tardive, dument justifiée,
peut exceptionnellement être reçue par le conservateur
à condition que le dossier ne soit pas transmis au juge.
• Pour éviter que les oppositions ne retardent outre
mesure la procédure d’immatriculation, la loi 14-07 a
apporté quelques nouvelles règles.
• Désormais les procureurs du Roi ne sont plus habilités
à recevoir les oppositions, l’art. 29 le réserve
exclusivement au conservateur.
• Tout opposant doit déposer en même temps que sa
déclaration tous les titres et justificatifs appuyant sa
contestation.
• Les oppositions abusives ou vexatoires sont
sanctionnées par une amende au moins égale à 10% de
la valeur vénale du droit prétendu, payée au profit de
L’ANCF.
• L’opposition est extensive c à d qu’elle peut être
étendue quant à sa portée, tant que les délais
impartis n’ont pas expirés
• Elle peut être aussi levée par l’opposant. S’il est
dans les délais , il peut formuler une nouvelle
opposition ayant le même objet sauf s’il y a eu
accord avec le propriétaire requérant pour
effectuer cette levée d’opposition.
• Cependant une opposition peut recevoir une
solution amiable suite à un accord des parties.
• De même que le conservateur peut intervenir pour
concilier les parties.( art. 31 al. 4)
• A défaut d’accord et au plus tard au terme
d’un délai de 3 mois à partir de la clôture
définitive de la procédure pour faire
opposition, le dossier est transmis par le
conservateur au TPI. Cependant ce transfert
n’est pas imposé au conservateur , si les
opposants n’ont pas fournis de pièces
justificatives.
• De même qu’il peut scinder la réquisition en
deux et établir le titre foncier pour la partie
non contestée.
• §2- la phase judiciaire
• Cette phase s’opère non pas par une
requête introductive d’instance, mais par
l’envoi du dossier par le conservateur.
• Le tribunal sera ainsi habilité à statuer sur
la nature, l’étendue du droit prétendu par
l’opposant, il ne doit pas se prononcer sur
le bien fondé de la réquisition, ni
prononcer l’immatriculation qui relève de
la compétence exclusive du conservateur.
• A- le tribunal compétent et les voies de recours
• 1- le tribunal compétent
• Le TPI est la juridiction habilitée pour statuer sur les
oppositions ( art.32al 4)
• Ce même art. fixe la procédure à suivre. Ainsi dès
réception du dossier, le président du tribunal désigne
un juge rapporteur chargé de mettre l’affaire en l’état
et de prendre en conséquence toutes les mesures
nécessaires et notamment:
• --Des mesures d’instruction: pour préparer le dossier,
le juge rapporteur est habilité à se déplacer sur le lieu
de situation de l’immeuble, se faire assister par un
géomètre..
• Il peut aussi recueillir toutes déclarations et
témoignages.
• -- Après il doit notifier aux parties le jour de
l’audience et ce 8 jours avant la tenue de
l’audience.
• -- Le jour de l’audience , le juge rapporteur expose
l’affaire et indique les questions à résoudre, puis
les parties seront entendues, le ministère public
donne le cas échéant ses conclusions.
• 2- quelles sont les voies de recours?
• Selon les dispositions de l’art.109, seuls l’appel et
le pourvoi en cassation sont possibles.
• L’appel est possible quelle que soit la
valeur de l’immeuble et doit s’il y a lieu
être effectué dans un délai de 30 jours.
• Le pourvoi en cassation est possible aussi
et présente la particularité d’être
suspensif, ce qui constitue une
particularité de l’immatriculation
foncière.(art.361 du CPC)
• B- pouvoirs des juges et effets des décisions rendues
• 1- caractère limité des pouvoirs des juges
• Le juge dispose en droit foncier d’un pouvoir limité. Il n’a
pas le droit de statuer sur les droits des requérants, mais
seulement sur les prétentions des parties opposantes. Il
statue dans la limite des oppositions qui lui sont
transmises nous dit l’art. 37
• L’opposant en matière d’immatriculation est considéré
comme demandeur à qui incombe la charge de la preuve.
Le requérant, le propriétaire présumé , étant le défendeur.
• Ce rôle restreint conféré au juge foncier, pose le problème
de l’intérêt que peut présenter l’art.48 qui sanctionne les
abus faits par certains requérants.
• En effet comment un juge dépourvu de toute compétence
pour apprécier le bien fondé d’une réquisition , pourrait-il
savoir si oui ou non elle abusive?
• 2-Effets des décisions rendues
• Les décisions des juges rendues au cours de la procédure
d’immatriculation sont dotées de la force jugées entre
l’opposant et le requérant, et non entre les opposants s’il
en existe plusieurs.( Art.38)
• Ainsi en cas de rejet de la réquisition par le conservateur,
l’opposant dont l’opposition a été retenue par le tribunal
peut déposer une réquisition d’immatriculation sans se
soucier de l’ancien requérant, qui ne peut pas faire
opposition à la nouvelle réquisition, l’autorité de la chose
jugée s’y oppose.
• Toutefois, l’opposant qui dépose une
réquisition n’est pas à l’abri des prétentions de
ses anciens co-opposants de la procédure
antérieure, il y aura donc un nouveau débat
entre les opposants de la dernière procédure.
• La situation peut encore se renouveler en cas
de rejet , l’apurement de l’affaire ne se fera
qu’après plusieurs années.
• Les frais d’opposition sont à la charge du
requérant si l’opposition est retenue fondée, à
la charge de l’opposant si elle est rejetée.
• §3 la décision du conservateur:
• Après l’expiration de la phase judiciaire, soit par
désistement de l’une des parties ou par jugement
définitif, le dossier sera renvoyé devant le
conservateur seul habilité pour statuer sur la
réquisition d’immatriculation.
• Ce dernier peut alors décider soit de rejeter
totalement ou partiellement la demande , soit
procéder à l’immatriculation.
• La décision de rejet ou de refus de
l’immatriculation ou d’une inscription doit être
motivée.
• Un fois établi, le titre foncier comporte:
• La description de l’immeuble dans tous ses tenants et
aboutissants, sa nature, sa contenance
• L’indication du nom, domicile du propriétaire et en
cas d’indivision, la quotte- part de chacun.
• Indication des droits réels existants sur l’immeuble.
• A- les effets de la décision d’immatriculation
• 1- l’effet de purge
• Il s’agit de l’effet négatif de l’immatriculation.
• L’art.1 al.2dispose: » l’établissement d’un titre foncier
qui annule et purge tous les droits antérieurs qui n’y
seraient pas mentionnés »
• Ainsi le titre foncier fait table rase du passé, dès lors
que ce passé n’a pas été retenu par le
conservateur. Le bénéficiaire d’une décision
d’immatriculation est propriétaire de l’immeuble
immatriculé, non parce qu’il a été héritier,
acquéreur, donataire, possesseur, mais simplement
par le seul fait de cette immatriculation prononcée à
son profit même , si par extraordinaire, il n’avait
aucun droit valable sur le dit immeuble.
• Le titre établi en son nom, constitue un titre juridique
qui se suffit à lui-même et ne se rattache à aucun
passé juridique.
•
• C’est pourquoi il est inattaquable même si le
requérant a usé de manœuvres dolosives. Ce droit
est unique et simple sauf ce qu’a conservé le
conservateur comme droits réels et charges
foncières qui ce sont fait connaitre en temps utile.
Ces droits conservés changent de régime
juridique, ainsi par ex. une Rahnia devient gage
immobilier.
• 2- caractère définitif du titre foncier
• A côté de son effet négatif, l’immatriculation
développe aussi un effet positif qui fait que le titre
foncier soit définitif et inattaquable.
• Ce caractère définitif du titre concerne non seulement
le droit de propriété mais s’étend également aux
inscriptions concomitantes du titre.
• Arrêt du 2 Mars 1935 C.A de Rabat a statué dans ce
sens: » l’inscription d’un droit lors de l’établissement
d’un titre, fait partie de la décision d’immatriculation
et en possède les effets et l’autorité et le droit qu’elle
consacre est lui inattaquable ».
• Le droit de propriété constaté par le titre foncier, est
un droit exclusif si le propriétaire est unique. Si
l’immeuble titré était en indivision, la décision
d’immatriculation profitera , avec tous ses effets à tous
les copropriétaires.
• Si la décision d’immatriculation ne précise pas la
proportion du droit de chacun, il faudrait en
déduire normalement que les quotes-parts des Co
indivisaires sont égales et cette égalité a un
caractère définitif. art. 961 du DOC. L’art.453 du
DOC précise qu’il s’agit d’une présomption légale
contre laquelle aucune preuve n’est admise.
• Quelle est la portée matérielle du titre foncier ?
• Le titre établi par le conservateur, consacre t-il
juste la propriété du sol, ou à la fois celle du sol et
des constructions?
• La réponse est que le titre foncier établit de
façon définitive , le sol et les constructions.
Soutenir le contraire, ferait perdre à
l’immatriculation beaucoup de son intérêt.
• En effet, le législateur parle
d’immatriculation de l’immeuble et non pas
simplement du sol. Et de surcroit, la décision
d’immatriculation , doit comporter la
description de l’immeuble et de toutes ses
composantes.( constructions et plantations)
art.13
• Et même si l’indication des constructions et
des plantations qui se trouvent sur le sol au
moment de la décision d’immatriculation, ne
figure pas sur le titre établi par le
conservateur, à défaut d’opposition, ces
constructions et plantations ,
appartiendraient de façon définitive et
inattaquable au bénéficiaire de
l’immatriculation. En effet toute charge
réelle ou droit réel non inscrit est considéré
comme inexistant.
• Ainsi par ex. celui qui n’a pas fait établir
son droit de propriété sur une construction
au cours de l’immatriculation du terrain
poursuivie par un tiers, notamment pour se
voir reconnaitre à son profit un droit de
superficie, ne peut en revendiquer la
propriété , une fois le titre foncier établi, au
profit du requérant propriétaire du terrain.
• B- Les recours des victimes de
l’immatriculation
• Comme affirmé plus haut et d’après une
jurisprudence constante, le titre foncier et les
inscriptions concomitantes à son établissement, sont
inattaquables et investis d’une autorité définitive,
qui ne fléchit devant aucune considération.
• Le bénéficiaire d’une immatriculation , même
obtenue à la suite d’un dol, reste propriétaire, car
tous les droits non retenus par le conservateur se
trouvent purgés.(art.64)
• Ainsi aucun recours ne peut être exercé sur
l’immeuble à raison d’un droit lésé des suites d’une
immatriculation.
• Cependant si aucun recours tendant à
modifier le titre foncier n’est possible, la
victime qui n’a pas fait opposition, a la
possibilité d’obtenir, sous certaines
conditions une réparation pécuniaire.