Les droits réels et les procédures

foncières
Pr.Bousaouf .M

Semestre 5
Licence en droit
En français
 Introduction et plan du cours
• Définitions
• Aperçu historique
• Particularités
• Références juridiques
• Bibliographie
• Plan du cours
Introduction et plan du cours

Définitions
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• Définitions /
• Définition du droit foncier
 L’expression « foncier » : « tout ce qui est relatif à un
fonds de terre ».

 Dans le langage courant, le bien foncier est utilisé pour

désigner la propriété bâtie ou non bâtie.

 Le foncier peut constituer un véritable marché:

l’ensemble des opérations d’achat et de vente des
terrains, biens immobiliers en vue de leur exploitation ou
non.
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• Dans le langage juridique,
le droit foncier est l’ensemble des règles
juridiques relatives au marché foncier:
(l’immatriculation foncière, les inscriptions, droits réels, l’organisation de la
propriété foncière, les organes de régulation du marché foncier (l’agence
nationale de la conservation du cadastre et de la cartographie (ANCFCC), le
Ministère de l’Intérieur, Ministère des Finances, Ministère de l’Agriculture,
Ministère des Habous et des Affaires Islamique, les acteurs du marché (juge,
notaire, adoul..)
 Ou l’ensemble des règles juridiques portant sur les biens immeubles: les
terrains, les bâtiments et les droits relatifs aux immeubles, le droit de la
propriété, ses attributs et ses démembrements.
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• Définition du droit réel :
 Le lien juridique entre une personne et un bien ou une chose
matérielle. L’expression « réel » vient du mot latin « res » qui signifie « chose ».

 « un droit qui porte sur une chose qui confère à son titulaire un
certain nombre de prérogatives »(J.ESSAID, IED):
• l’utiliser
• le donner,
• l’aliéner,
• le transformer ou même de la détruire.

 ∑ Un droit opposables à tous, confère un droit de suite et de

préférence.
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 La loi 39/08 précise dans son article 8 que: « le droit
réel immobilier est un pouvoir direct que confère la loi à
une personne sur un bien immeuble. Il est soit un droit
réel principal ou un droit réel accessoire ».

 L’article 14 de la même loi rajoute que : « sauf

restrictions légales ou conventionnelles, le droit de
propriété confère à son titulaire un pouvoir exclusif
d’usage, d’exploitation et de disposition sur le bien
immeuble ».
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 les droits réels꞊ des droit subjectifs
patrimoniaux, ꞊ des droits qui ont une
valeur pécuniaire:
• les droits réels principaux à savoir le droit
de propriété, l’usufruit, le habous, le droit
d’usage, l’emphytéose, le droit de
superficie…
• les droits réels accessoires, les privilèges,
l’hypothèque, l’antichrése ou le gage
immobilier.
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Historique
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• Aperçu historique:
 avant le protectorat:
• Avant l’instauration de l’Islam au Maroc, la propriété
foncière était principalement «collective » et « tribale
», inexistence de véritables limites foncières et de
notion de propriété dans le sens propre
• Avec l’arrivée des Arabes, la théorie foncière
musulmane va s’appliquer en distinguant la propriété
éminente (raqaba) de l’usufruit (intifaâ).
• La propriété était reconnue à la Communauté
musulmane (Oumma), et l’usufruit au détenteur
effectif de la terre: la tribu
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• Aperçu historique:
 sous le protectorat:
• Les autorités du Protectorat instaurèrent la procédure
d’immatriculation afin de garantir la propriété privée au bénéfice des
étrangers.
• Le dahir du 12 août 1913 institue au Maroc le régime facultatif de
l’immatriculation des immeubles par leur inscription sur un livre
foncier. L’immatriculation est une procédure administrative placée
sous l’autorité du conservateur foncier qui est chargé de la rédaction
des titres de propriété́ et de l’inscription de ces titres dans des
registres fonciers.
• Parallèlement, le droit musulman continue à régir la propriété non
immatriculée . A la veille de l’Indépendance, on trouve ainsi un
double régime foncier fondé sur le critère de l’immatriculation et du
droit musulman.
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• Aperçu historique:
 Après l’indépendance:
• Le maintien du double régime foncier:
• Pour ce qui est immatriculé, Le régime moderne de
l’immatriculation foncière date du dahir du 12 août 1913
sur l’immatriculation des immeubles,( mais ce dahir n’a
été appliqué en définitive qu’en 1915 avec la création de
la première Conservation foncière et la promulgation du
dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux
immeubles immatriculés).
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• Aperçu historique:
 Après l’indépendance:
• L’immatriculation peut être définie comme une procédure d’enregistrement
et de publicité d’un bien immeuble produisant un certain nombre d’effets
pour son titulaire et à l’égard des tiers. Dérivé du système « Torrens » de
1858, du nom de son auteur Robert TORRENS gouverneur général d’Australie
qui a été implanté dans de nombreux pays (Suisse, Nou- velle-Zélande,
Australie, Algérie, Tunisie...), l’immatriculation délivre un titre foncier
définitif et inattaquable. Avant cela, la procédure suit différentes étapes qui
débutent par le dépôt d’une réquisition de l’immatriculation et prend fin avec
la décision du conservateur.
• Pour ce qui n’est pas immatriculé, Le régime traditionnel d’inspiration
religieuse, Le régime melk qui désigne la propriété immobilière régie par le
droit musulman de rite malékite,
• Coexistence avec d’autres statuts juridiques : les terres collectives, les biens
habous, terres guich.
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• Aperçu historique:
 La législation foncière fut instituée par deux
dahirs :12 Aout 1913, 2 juin 1915, sur
l’immatriculation et les immeubles
immatriculés/ combinaison entre les principes
de droit musulman, et ceux du droit Romain et
des conventions internationales.
 Réformes de 2011 l’immatriculation foncière
et le code de droit réel.
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Particularité du régime
foncier
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 Particularité du régime foncier:
 La diversité des statuts juridiques :
• Il existe au Maroc deux régimes des biens:
• 1/les biens des collectivités
• Terres collectives ou tribus
• Les terres collectives appartenant aux collectivités
ethniques. 15 millions d’hectares exploités par 4.600
collectivités.
• Le Ministère de l’Intérieur exerce une tutelle sur les
collectivités ethniques, pour tout ce qui concerne la
location ou cession de terrains et les réquisitions
d’immatriculation.
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• Terres guich :
• Les terres guich sont des terres collectives avec un statut
particulier. A l’origine, le Souverain les avait accordées en
jouissance à des tribus en contre partie d’un service rendu, à
caractère militaire. On les trouvait autour des villes impériales :
Meknès, Fès, Marrakech, Rabat. Les terres guich sont encore
aujourd’hui exploitées en groupements ethniques, sous la tutelle
du Ministère de l’Intérieur.
• Le régime guich est caractérisé par un démembrement du droit
de propriété. A la différence des terres collectives des tribus,
l’Etat a la nue-propriété des terres guich. Ces terres sont donc
inscrites au domaine privé de l’Etat.
• Il ne reste aujourd’hui qu’environ 210,000 ha sous le statut guich
au sens strict, principalement autour de Marrakech.
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• Les immeubles habous
• Les biens habous sont des biens, généralement immeubles,
offerts par un individu au profit d’une œuvre pieuse,
charitable ou sociale. Ces propriétés inaliénables et
imprescriptibles sont régies par les règles de droit musulman.
• Les biens immobliers domaniaux
• Le domaine de l’Etat comprend le Domaine public (routes,
rivages de la mer, ports etc.), géré par le Ministère de
l’Equipement ;
• Le domaine privé (terrains nus ou bâtis domaniaux non
publics et faisant l’objet d’ajouts par acquisition,
expropriation, confiscation etc.) géré par la Direction des
Domaines du Ministère des Finances; et forestier (forêts,
dunes, etc.) géré par le Haut Commissariat aux Eaux et Forêts.
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 2/les biens MELK propriété privée des particuliers.
• Un immeuble melk est celui qui fait l’objet de la pleine propriété privative,
individuelle ou familiale.
• Le droit applicable à ces immeubles est, le droit musulman de rite
malékite. .
• Le fondement juridique du droit de propriété des immeubles melk est le
fait de la possession paisible, publique, à titre de propriétaire, non
interrompue pendant 10 ans à l’égard des tiers et 40 ans à l’encontre des
parents ou copropriétaires.
• La preuve de la possession est constituée par l’acte adoulaire, dit
moulkiya, par lequel deux adoul ou le plus souvent 12 témoins ordinaires,
affirment le fait de la possession régulière. Cet acte homologué par le
cadi. Il contient les indications concernant la localisation, la superficie et
les limites de l’immeuble tels qu’ils sont attestés par les témoignages.
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 un système facultatif
• L’immatriculation foncière n'est pas obligatoire au
Maroc, sauf dans les cas suivants :
• -Si la réquisition de l'immatriculation est introduite et
donc ne peut être retirée.
• -Pour les immeubles appartenant au domaine privé de
l'État ou des Habous et qui vont faire l'objet de cession.
• -En cas de saisie immobilière, le juge peut ordonner
d'abord que l'immeuble en question soit immatriculé.
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 un système a un caractère de spécialité :
• le traitement des demandes d’immatriculation est
individuel sauf dans les cas d’immatriculation groupée ou
d’ensemble et dans le cadre du remembrement rural
prévus par la loi.
 un système administratif : Le conservateur est chargé de
l'immatriculation, des inscriptions et des prénotations.
 un système onéreux : des taxes foncières (code général
des impôts et d’autres réglementations fiscales) avec des
exceptions de gratuité, le cas des immeubles de l'Etat.
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REFERENCES
JURIDIQUES ET
BIBLIOGRAPHIE
•
Introduction et plan du cours
Référence juridique de base
• Dahir n° 1-11-178 du 22 novembre portant promulgation de la loi n° 39-08 portant
code des droits réels (B.O. num 5998 du 24 nov 2011) en Langue Arabe ;
• Dahir n°1-11-1977 du 25 hija 1432 (22 novembre 2011) portant promulgation de la loi
n°14-07 modifiant et complétant le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) sur
l’immatriculation foncière ;
• Dahir n 1-13-116 du 26 safar 1435 (30 decembre 2013) portant promulgation de la loi
57-12 completant le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) sur l’immatriculation
foncière ;bulletin officiel n 6306 du 12 moharrem 1436 (6 novembre 2014).
• Décret n° 2-13-18 du 16 ramadan 1435 (14 juillet 2014) relatif aux formalités de
l’immatriculation foncière
• Dahir du 9 ramadan 1331 (12 aout 1913) sur l’immatriculation des immeubles (B.O.
12 septembre 1913) ;
• Dahir (19 rejeb 1333) fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés
(B.O. 7 juin 1915) ;
• Dahir n° 1-02-125 du 1 rabii Il 1423 portant promulgation de la loi n° 58-00 portant
création de l'Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la
cartographie (A.N.C.F.C.C). (B.O du 5 septembre 2002 ;
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• Bibliographie :
• Decroux (P), « Droit Foncier Marocain » ,éd. La Porte, Rabat, 1977.
• Cours de droit foncier, Khalid Yazidi, professeur de droit 2012;
• Introduction au Foncier Marocain; Amina MABROUK édition 2001
• Cours de droits réels, M. Bentaher, professeur de droit 2013;
• El Mernissi (M) : « Essai sur la notion de publicité foncière, étude de droit français
et marocain comparé », thèse de doctorat, Université de Droit Paris II, 1973,
• Appréhender le droit marocain de l’immobilier : une approche transversale « droit
privé - droit public » Stéphane Gignoux E&E, n°30 Les Études et Essais du Centre
Jacques-Berque N°30 – Avril 2015 (Rabat – Maroc)
• Azougar (O), nouveautés sur l’immatriculation foncière à la lumière de la loi 14-
07 et le code des droits réels, publication de dar alqadae au Maroc 2012 en
arabe,
• Nouveautés réglementaires en matière foncière, Revue de droit, 8eme édition
avril 2014. En arabe.
• Khairi (M), présentation du code des droit réels, éd Maaarif 2013.
• Marchés fonciers pour la croissance économique au Maroc, Rapport de la
Banque mondiale, RAPPORT NO. 49970-MA 2008.
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PLAN DU COURS
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• PREMIERE PARTIE : les droits réels

• Chapitre I : les droits réels principaux
• Section I : droit de propriété
• Paragraphe I : Le domaine de la propriété immobilière
• Paragraphe II : Les formes de la propriété
• Paragraphe III : Les prérogatives et limites au droit de
propriété
• Paragraphe IV : l’acquisition du droit de propriété
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• Section II : les démembrements de la propriété
• Paragraphe I : l’usufruit
• Paragraphe II : droit d’usage
• Paragraphe III : droit de superficie
• Paragraphe IV : l’emphytéose
• Paragraphe V : habous
• Paragraphe VI : les droits coutumiers musulmans
• A/ droit OMRA
• B/droit de zina
• C/droit de haoua et d’élévation
 Introduction et plan du cours
• Chapitre II : les droits réels
accessoires
• Paragraphe I : les privilèges
• Paragraphe II: L’antichrèse
• Paragraphe III : les hypothèques
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• Partie II : les procédures foncières
• Chapitre premier : la procédure
d'immatriculation
• Paragraphe 1 : la réquisition d’immatriculation
• Paragraphe 2 : les publications, le bornage
• Paragraphe 3 : les oppositions
• Paragraphe 4 : l’immatriculation proprement
dit
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• Chapitre II : la procédure
d’inscription
• Paragraphe I : les modalités
d’inscription
• Paragraphe II : les radiations
• Paragraphe III : la responsabilité du
conservateur